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1、1.4 造价咨询服务方案1.4.1造价咨询服务过程中应用的投资操纵方法（一）应用限额设计实现投资操纵限额设计确实是按照批准的可行性研究报告及投资估算操纵初步设计，按照批准的初步设计总概算操纵施工图设计预算，在各专业保证达到使用功能，托付人提出的差不多要求的前提下，按分配的投资限额进行设计，严格操纵不合理变更，保证总投资额不被突破。限额设计要紧体现在三个方面：（1）按照批准的投资估算操纵初步设计；（2）按照批准的设计概算操纵施工图设计；（3）加强设计变更治理工作。（二）应用价值治理实现投资操纵1、价值治理步骤价值治理步骤具体见图1-1所示。图1-1 价值治理步骤2、价值治理在造价咨询服务中的应用
2、造价咨询服务过程中拟使用价值工程审查法等方法，以期有效操纵项目造价。表1-1 价值治理在造价咨询服务中的应用序号名称内 容1决策时期要紧从项目建设规模、建设标准、建设内容等几个方面明确项目的功能和目标，通过市场研究、技术研究和效益研究等，寻求用较经济的方法来实现项目的功能和目标2设计时期要紧用于方案的优选，程序如下：3交易时期通过合理界定功能和费用关系，运用竞争择优的手段，借助价值优化推断，选择优秀的项目服务商、承包商、供应商4施工时期现在期要紧用于优化施工方案，分析变更的必要性5竣工时期现在期要紧是从功能和成本两个方面来衡量和评价建筑成品价值的高低，为以后同类工程提供借鉴和参考3、价值工程中
3、方案优化的原理和原则（1）建筑体形实施原理：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接阻碍建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大阻碍。优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；低层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求。（2）土方工程实施原理：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，应尽可能减少土方外运及外购量。优化原则：尽可能按原有地势建筑产品，能有效减少土方工程量。（3）路网应合理简洁实施原理：道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景能够节约大量的道路造价。优化原则：减少路网的不合理曲线和弯
4、折。（4）优化出入口布置实施原理：每设置一个道路出入口就意味着需增加治理人员及相应设备费用，同时此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。优化原则：满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。既可节约出入口的建筑成本，又可减少出入口长期的人员治理费用。（5）布置消防分区实施原理：消防设计规范中有对消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防设备有明确要求。一般而言应尽量最大限度的布置消防分区，并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。优化原则：在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区。 （6）道路宽度实施原理：道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地
5、、节约造价的作用。优化原则：在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较双车行道节约占地；通过设置单车行道会车区，能够有效地满足消防验收需要。（7）给水管的选择实施原理：压力等级越高的管材造价越高，结合现场实际情况，不同区间管道适当选择不同的压力等级。优化原则：综合施工、使用、经济等因素，选择给水管道管材。（8）排水管的选择实施原理：依照当地的情况、工程性质、施工人员的技术力量、经济状况，进行综合比较、分析，以期做出合理的决策。优化原则：水管的价格在同等价格或价格相差不大的条件下，应选择性能优越、便于安装维修的管材；在同样性能的条
6、件下，应选择使用价格廉价的管材；最好的选择是采纳价格既廉价、性能又良好、安装维修方便的管材。（9）管网埋深与井深实施原理：排水系统一般来讲管网与井的深度越深，相应的土方工程量和造价都会增加。优化原则：减少管网埋深与井深。（10）优化管网走向、长度实施原理：管网的长度直接关系其造价，管道走向设计的系统性则决定了管道的长度优化原则：优化管网走向、长度。（11）建筑层高实施原理：建筑层高直接阻碍建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来讲建筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2左右。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大阻碍。钢筋含量和混凝土含量是体现结构设计经济性的最终检验指标，采纳限额
7、设计能有效地对设计院的设计工作进行约束。优化原则：无专门情况下，住宅建筑层高采纳2.8米。（12）结构设计实施原理：在结构设计中，结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围，若不对其做要求，设计院通常取值偏于保守，对其经济性考虑较少。常用的钢筋要紧有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同样的构件使用不同的钢材其经济性不同，应该对使用的钢材种类依照不同的构件进行匹配。优化原则：跟进设计院工作，选用性价比高的材料。（13）减少沉降缝设置实施原理：每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用，因此沉降缝数量越少越好。优化原则：在符合设计规范的情况下，进行合理布局，减少
8、沉降缝设置。（14）优化设备层实施原理：设备层往往容易被忽视，设计中的保守和白费情况也较为普遍，结构设计优化中不应忽略对设备层的优化。优化原则：优化设备层。（15）简化屋顶造型实施原理：坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，如何对比选型应予考虑。优化原则：既有经济性的比选又满足建筑的要求。（16）优化外挑外挂构件实施原理：合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素养，繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余，而且增加成本支出。优化原则：精减过度的外挑外挂构件，实现建筑美观和成本的双赢。（17）铝合金门窗实施原理：同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接阻碍建
9、筑能耗。操纵门窗面积不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要。优化原则：通过节能测算指标来操纵窗墙比；幸免大面积西晒玻璃的使用，日落之前可获得较好的采光条件，然而进行空气调节的费用专门高。在考虑满足通风要求的条件下尽量减少开启扇数量，并注意防止空气渗漏以及紧急出口设置，平开窗能够较推拉窗获得高的通风能力，然而开启形式设计需要考虑风压作用。依照门窗系统（木、铝、塑）、项目产品定位、建设期和使用期全寿命周期费用综合选择门窗五金件系统，幸免功能不足或过剩，慎重选择非标门窗系统，减少开模费。（18）栏杆栏板实施原理：栏杆作为建筑中的重要构件，采纳300元/米的栏杆与200元/米的栏杆总造价可能相差数十
10、万。因此，一方面应依照需求确定栏杆档次，另一方面应尽量使用标准化栏杆，提高采购效率并降低成本。优化原则：尽量使用标准化栏杆；栏杆、栏板档次规范化；兼顾后期的维护费用。（19）外墙装饰实施原理：外墙装饰要紧是建筑外立面用材，包括石材、面砖、涂料的使用以及外挂件（木材、钢构件、陶制品）等。一般来讲，外立面讲究装饰精巧，能起到大幅提高建筑观感效果的作用。建筑装饰另一个不能忽视的部分是，要考虑装饰材料的耐久性与后期维护成本。木制品容易开裂脱漆，钢制品易生锈，使后期客户投诉增加。优化原则：多方面比较，实现价值最大化。（20）部品及材料选择（百叶、玻璃雨棚）实施原理：有用性与美观性相结合优化原则：减少百叶
11、、玻璃天窗等不易清洗的部品设计，室外防腐木的应用，减少后期的维护成本；栏杆百叶等非承重构件，需操纵断面尺寸，不宜过大或过厚满足强度和刚度即可（需注意节点构造设计），间距满足安全和遮挡要求即可；玻璃雨蓬是由支撑系统与玻璃平板构成，一般需通过受力计算进行设计。支撑系统兼顾受力与造型的功能，玻璃要紧是起到遮挡作用。玻璃雨蓬的优化一方面要注意玻璃的材质与厚度，另一方面则要简化支撑系统。（21）金属构件尽量标准化实施原理：金属构件要紧包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门等，金属构件的标准化不仅能够减少设计、招标次数，体现规模效益，还有利于性价比较高的金属构件的定型。优化原则：金属构件尽量标准化
12、。（22）钢构件的处理实施原理：钢构件需区分使用场所（室内外），分不采纳不同的防腐处理。优化原则：室内楼梯扶手、楼梯间栏杆刷防锈漆调和漆即可；室外栏杆选择氟碳喷涂热镀锌、静电喷涂热镀锌、一般喷涂热镀锌。（23）景观方案实施原理：景观工程是项目中最能让业主产生好感的内容之一。在景观工程中的几个重要法则是：1）硬景成本比软景高得多；2）景观中花钞票多并不一定效果好；3）绝大多数的客户对绿化的感受比硬地铺装要好；4）景观中的软硬景比例是重要的指标；5）水景让人感受亲切，同样存在夜间噪音大、夏日蚊蝇多、后期维护治理费用高的缺点。优化原则：对景观设计的优化决不能简单化，更多的要与设计沟通中与效果的把握中
13、达到共识。（24）景观标准做法实施原理：依据多年经验的累积，兼备经济性与功能要求的标准景观做法，以幸免在后期的各项目设计中出现不同的设计方案，增加优化工作量。优化原则：提供软硬景观标准做法表（如草坪、绿篱、道路、石材、砌块）及相应价格表。（25）操纵景观构筑物的数量与体形实施原理：景观构筑物要紧包括景观桥、墙、亭、台、廊、雕塑等。这类构筑物造价往往较高，使用过多对景观效果会产生不利阻碍。优化原则：操纵景观构筑物的数量与体形。（26）智能化方案规划比选实施原理：智能化的设计方案决定了智能化工程的成本，采纳符合项目规划的智能化方案能较大程度地节约智能化工程的成本。优化原则：以项目规划设计思想和物业
14、治理思路来确定智能化系统规划设计方案。（27）围墙设计分层次实施原理：围墙的造价按不同的设计档次差不可达数倍之多。优化原则：不同档次项目选择不同档次围墙，且兼顾有用性。（28）配套面积的操纵实施原理：同一项目，建设1万平米的配套与建设5千平米的配套所付出的成本代价的差不是数以千万计的。而这些成本都需要由可销售的产品来承担，因此操纵配套面积是操纵配套成本的最关键点。优化原则：学校、物业等用房面积优化。（29）配电设备布置实施原理：配电设备的布置阻碍到配电房的设计以及配电房面积。优化原则：测算配电设备分期布置与合并布置的经济性；所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房
15、间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。（三）应用内部操纵理论实现投资操纵应用内部操纵理论提高工程结算操纵制度的系统性。内部操纵理论强调不能由一个部门或人员来完成内部操纵制度的制定、执行和监督的全部功能，即使那个部门或个人有能力来完成这些功能活动。内部操纵是企业运作体系中一个不可缺少的组成部分。因此内部操纵理论能够支持工程价款结算操纵制度要求。在此理论指导下，在职务不相容原则下分析参与工程价款治理的各部门间的责权关系，同时，通过对阻碍工程价款结算的变更、调价、计量支付等因素的操纵节点分析，制定变更、调价、计量支付等阻碍工程价款的关键因素的操纵线路，形成工程价款结算操纵制度。（四
16、）应用集成治理实现投资操纵系统的集成化要紧表现在各个系统模块要围绕发挥系统治理的整体功能而相互支持、相互协调、相互配合。全过程造价咨询服务集成通过业务活动在信息集成、过程集成、组织集成之间建立内在联系，确保项目实现逻辑集成。通过对造价咨询服务进行全面、系统、深入的分析，基于造价咨询业务信息集成、过程集成、组织集成，构建集成治理的三维结构体系，具体见图1-2所示。过程集成 治理信息技术信息建设单位本治理设计单位造价咨询单位 施工单位 监理单位设计时期交易时期施工时期外部信息内部信息信息集成竣工时期决策时期设备供应商材料供应商 组织集成 其它参建单位图1-2 全过程造价咨询服务集成治理模型造价咨询
17、服务集成治理是信息集成、过程集成和组织集成之间的相互联系和有机结合的过程，采纳系统的观点把各个过程作为一个整体来考虑。造价咨询服务开展过程中，以信息集成为基础，以过程集成为手段，以组织集成为保障，实现造价操纵目标。造价咨询服务集成治理整合了各参建方的责权利，超越了项目中的利益主体角色，能够有效保证业务的顺利开展，保证咨询成果的准确，实现集成放大效应，提高项目整体功效，催生企业更大竞争优势，将造价咨询服务的理论和实践提高到一个全新高度。（五）应用风险治理实现投资操纵造价咨询服务风险治理包括风险识不、分析风险和它的阻碍及风险的优先顺序、执行降低风险措施、跟踪风险及降低风险执行打算，确保风险信息能够
18、涉及到所有的项目层次。步骤如图1-3所示。图1-3 风险治理工作步骤（六）优化横向、纵向信息传递机制，实现投资操纵目前，项目全过程造价咨询业务信息有两种信息传递方式：1、横向传递方式是指自项目设计时期至项目竣工时期，业主方与工程造价咨询企业之间的信息传递过程。在信息横向传递过程中，由于传递链条过长，容易出现信息传递失真现象。由于信息流通不畅，前后双方协调困难，从而容易增加交易成本，同时造成项目资源的白费，特不是“三超”的问题严峻，使工程项目的成本处于失控状态。针对上述横向传递方式不对称的问题，具体的解决措施如图1-4所示:图1-4 信息横向传递机制工程造价咨询机构通过优化横向信息传递机制，能够
19、增强各时期造价治理的衔接，使各个时期的成果更容易被直接监督和检查，同时能够增强业主对项目的投资操纵能力。2、纵向传递方式是指在项目的设计、招投标及施工时期，业主方与造价咨询公司，以及公司与参建各方之间进行的信息传递过程。在信息纵向传递过程中，由于治理界面的复杂性，使得信息传递过程中出现了信息不对称现象。而信息不对称将会对沟通的实效性和畅通性产生一定阻碍，从而阻碍到咨询工作的顺利开展。针对上述纵向传递方式不对称的问题，具体的解决措施如图1-5所示:图1-5 信息纵向传递机制综上，工程造价咨询公司作为业主方和项目参建各方之间信息交流的纽带，能够有效的解决信息不对称问题。（七）应用BIM技术，实现投
20、资操纵依照美国国家BIM标准(NBIMS)对BIM的定义，BIM是一个设施(建设项目)物理和功能特性的数字表达；BIM是一个共享的知识资源，是一个分享有关那个设施的信息，为该设施从概念到拆除的全生命周期中的所有决策提供可靠依据的过程；在项目的不同时期，不同利益相关方通过在BIM中插入、提取、更新和修改信息，以支持和反映其各自职责的协同作业。BIM对造价咨询服务的价值在于：提高工程量计算的准确性和效率；提高设计时期的成本操纵能力（核心）；提高工程造价分析能力；真正实现全过程造价治理。1、决策时期BIM技术的应用基于 BIM 技术辅助造价咨询能够带来项目造价分析效率的极大提升。造价咨询单位在决策时
21、期能够依照咨询托付方提供不同的项目方案建立初步的建筑信息模型，BIM数据模型的建立，结合可视化技术、建筑模型等功能，为项目建设单位的决策提供关心。造价咨询单位依照 BIM 模型数据，能够调用与拟建项目相似工程的造价数据，如该地区的人、材、机价格等，也能够输出已完类似工程每平方米造价，高效准确地估算出规划项目的总造价，为投资决策提供准确依据。BIM 技术在决策时期造价咨询工作要紧包括以下两方面的内容：基于 BIM 的投资造价估算。在投资估算时，能够直接在数据仓库中提取相似的历史工程的 BIM 模型，并针对项目方案特点进行调整，模型是参数化的，每一个构件都能够得到相应的工程量、造价、功能等不同的造
22、价指标，依照修改，BIM 系统自动修正造价指标。基于 BIM 的投资方案选择。BIM 模型具有丰富的构件信息、技术参数、工程量信息、成本信息、进度信息、材料信息等，在投资多方案比选时，这些信息完全能够复原，并通过三维的方式展现。依照新项目方案特点，对相似历史项目模型进行抽取、修改、更新，快速形成不同方案的模型，软件依照修改，自动计算不同方案的工程量、造价等指标数据，直观方便地进行方案比选。2、设计时期BIM技术的应用通过BIM的3D模型直接出图，幸免人工出图过程中所犯的各种错误以及图纸不清晰等问题，能在出图时期减少不确定性因素的出现，使设计进度满足施工要求，从而幸免进度延后风险的发生，更直接的
23、对进度风险进行操纵，而且工程师充分利用3D建筑模型,能够依照实际需求生成相应的视图，比如平面图、立面图、剖面图、3D视图甚至大样图,以及材料统计、面积计算、造价计算等都从建筑模型中自动生成，幸免了因人为因素而带来的风险，减少风险产生的概率。利用预算信息模型中所包含的信息，在施工成本预算的编制过程中，将工程项目进行细化与分解之后的分项工程与预算信息模型中所包含的定额以及清单进行匹配，从而加快施工成本打算的编制过程。由于以BIM的资源动态化治理而建立的项目信息数据库的存在，已完工的类似项目的成本信息数据都以模型或者电子表格数据的形式而保存在数据库中，如此在进行施工成本打算编制的过程中，就能够方便快
24、速的从数据库中来猎取这些有关施工成本的数据，从而实现高效而准确的对施工成本打算的编制。此外，也能够利用BIM技术的可视化特征对拟建建设工程项目进行三维、四维甚至五维的虚拟碰撞检验。尽早发觉设计的问题所在，幸免设计错误的大量发生。因设计变更产生的纠纷得以有效防范，成本也得以操纵。其具体的方法如图1-6所示。图1-6 项目信息数据库对施工成本打算编制的作用3、招投标时期BIM技术的应用利用BIM模型，建设单位能够简洁、快速地计算出工程量，还能利用BIM模型快速编制招标文件。对施工单位而言，由于工程项目招标时刻往往专门紧，假如单单依靠于人的纯手工计算，大多数的施工企业专门难对招标单位提供的建设工程项
25、目工程量清单进行精准的核对与核查。建设工程项目招投标的准确性得以落实以及工程工作效率得以有效的提高，强化了建设单位的收益。此外，利用BIM平台实现信息共享，各信息合理有效、公开透明，招标单位公布的信息能够顺速的传递到所有投标单位，信息不对称情况得以有效幸免。BIM技术能够促进工程项目招投标有关治理部门对整个工程项目招投标过程进行监督，从而能够有效幸免工程项目招投标过程中的腐败现象以及舞弊现象的滋生，使得建筑领域的进展向着规划化、透明化的目标不断前进。4、施工时期BIM技术的操纵（1）基于 BIM 的施工进度计量与支付BIM 技术的推广与应用在进度计量和支付方面为造价咨询企业带来了专门大的便利。
26、BIM5D 能够将时刻与模型进行关联，依照所涉及的时刻段，如月度、季度，结合现场的实际施工进度，软件能够自动统计该时刻段内容的工程量汇总，并形成进度造价文件，为业主方的工程进度计量和支付工作提供支持。（2）基于 BIM 的工程变更审核与治理利用 BIM 技术能够最大限度减少设计变更，同时在设计时期和施工时期中，以及各参建方共同参与进行多次的三维碰撞检查和图纸审核，尽可能从变更产生的源头减少变更。然而当变更产生后，如何及时、准确计算变更所阻碍的工程量和造价是造价咨询企业在施工过程开展造价咨询服务的重要内容，也是工作难点。造价咨询企业通过 BIM 技术能够将变更的内容在模型上进行直观调整，自动分析
27、变更前后模型工程量（包括混凝土、钢筋、模板等工程量的变化），为变更计量提供准确可靠的数据，使得繁琐的手工变更算量智能便捷、底稿可追溯、结果可视化、形象化，造价技术人员在施工过程中以及结算时期能够便捷、灵活、准确、形象完成变更单的计量工作，化繁为简，防止漏算、少算、后期遗忘讲不清等造成的不变要的损失。（3）基于 BIM 的签证索赔治理对签证内容的审核，造价咨询企业能够利用 BIM 软件实现模型与现场实际情况进行对比分析，通过虚拟三维的模型掌握实际偏差情况，从而审核确认签证内容的合理性。同时依照变更情况，利用基于 BIM 的变更算量软件对模型进行直接调整，软件能够自动、精确计算变更工程量，从而确定
28、签证产生的工作量，依照对构件数据的拆分、组合、汇总确定工程量和所产生的费用。造价咨询企业利用 BIM 的可视化和强大的计算能力为建设单位进行签证咨询治理的应用，能够更快速、高效、准确处理变更签证，减少发承包双方的争议。5、结算时BIM技术的成本操纵优化在利用BIM的资源动态化治理的方式建立起的项目数据库中，依照施工过程对成本的实时查询与分析以及对其数据的保存，在数据库中因工程变更等因素所造成的成本变动情况都有备案。因此在结算编制时对数据的猎取就变得快速而便捷；而一些既定的工程量计算规则等，在施工前期对合同数据的采集时也差不多备案。这使得工程价款的结算的速度有大幅度的提高，也减少了编制人员猎取资
29、料时所耗费的精力与费用。综上，运用BIM技术能够提供所有的有关建设工程的结算数据、资料，同时资料的完整性得到有效保证。BIM模型中所具有的信息的完整性保证了竣工结算的顺畅进行。6、BIM 提升造价咨询服务效率BIM的要紧作用是把各种软件集合到一个大型的、共同的工作平台上来。BIM平台的参数化以及自动化算量等功能能够为工程项目各时期带来好处，改善了工程项目各个时期造价治理，从而为实施造价咨询服务治理建立了基础。此外，利用BIM的自动化算量功能，能够有效幸免人为因素所造成的工程量计算错误，进而得到准确、客观的计算数据。同时，BIM技术大大提升了工程造价预估的准确性，提高了整体造价工作效率。BIM在
30、建设工程项目造价咨询治理中应用如图1-7所示。图1-7 基于BIM的全过程造价咨询治理（八）应用绿色建筑，实现投资操纵绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材），爱护环境和减少污染，为人民提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生存的建筑。绿色建筑进展重点方向要紧包括：绿色建材、绿色建筑环境设备制造、绿色住宅产业化、绿色建筑科技服务等。1、决策时期绿色建筑工程项目投资决策那个环节中，对工程造价阻碍最大的因素要紧有建设规模、投资选址、项目水平、工程施工技术方案等方面。因此，科学地确定项目规模、合理地决定建筑标准、细致地对项目进行可行性研究，进而确定工程项目
31、的技术方案、造价和对环境的阻碍，以及对建筑物使用后耗能的多少等方面进行全面而细致的分析、讨论是工作的重点。2、设计时期设计时期其工作的要紧内容是制定绿色建筑工程的可行方案，对工程建设中可能遇到的情况做进一步的评估，对最终确定的方案做全方位跟踪，指导项目的实施。由于绿色建筑技术的多样性和复杂性,这一时期对项目绿色建筑目标的达成起到决定性作用,需要业主、造价咨询服务人员、建筑师、工程师各方反复多次协调调整才能使技术整合到设计中,并达到绿色建筑目标。初步设计结束后各系统、技术和措施在项目中的应用差不多确立,并具备初步实施图纸和讲明。绿色建筑设计在建筑总平面布局、建筑平剖设计、围护结构设计、空调采暖通
32、风系统、照明系统和灯具、可再生能源、运营治理等方面的设计要点如表1-2所示:表1-2 绿色建筑设计要点序号名称内容1建筑总平面布局1、操纵建筑密度和道路交通组织,使场地绿地面积最大化2、操纵建筑容积率,降低建筑能耗3、利用项目所在地域的夏季、过渡季主导风向,避开冬季主导风向4、充分利用日照条件2建筑平面、剖面设计1、平面功能合理分区,使功能相近的用房相对集中,利于设备系统分区操纵2、合理安排建筑进深和各要紧功能用房,组织利用自然通风3、满足功能要求,统筹考虑各部分建筑层高,幸免出现不合理层高,增加建筑体积,增加建筑能耗3围护结构设计1、设置外墙外保温,有效减小外墙传热系数2、统筹考虑立面与绿色
33、建筑设计的关系，合理设置窗墙比，操纵建筑整体能耗3、合理选用玻璃和型材品种，尽可能减少能耗损失4、增加外窗可开启面积,促进自然通风5、使用外遮阳技术,减少太阳眩光和辐射6、合理设计外窗构造,设置大窗采光,充分利用自然光照7、采纳适用合理屋面体系4空调采暖通风系统设计1、依照地域特点合理采纳地源、水源热泵系统2、提高冷热源机组能效比3、单位风耗功率和冷热水输送能效比满足节能规范要求4、合理采纳预热预冷技术5、合理采纳全空气系统全新风运行或新风比可调6、采纳变频技术5照明系统设计1、采纳高效节能的照明设备2、设计满足照度值，操纵照明功率密度值3、设置智能化照明系统6可再生能源利用1、利用太阳能光电
34、资源，建立太阳能光伏发电系统，减少市政用电量2、利用太阳能光热资源，依照项目特点采纳太阳能热水、太阳能供暖及太阳能空调系统3、利用场地风力资源发电4、采纳生物质技术5、利用雨水收集系统7运营治理1、设置分项计量，明确各类能耗，建立项目能耗档案2、设立楼宇自控系统3、设立能耗信息智能化系统，采集项目内各点用能信息，并自动给出策略，及时调整系统设置，减少能源白费绿色建筑设计的策略、内容具体见表1-3所示。表1-3 绿色建筑设计策略及内容时期绿色建筑设计策略绿色建筑设计内容设 计预备时期区域气候特点分析分析项目所在地区的月均气温、太阳辐射、风力特点、降水量等气候因素场地特点分析分析项目场地的地质地貌
35、，植被、水文和历史数据、周边环境、地下市政管网等拟定适用技术体系和措施依照气候、场址及项目具体特点,初步拟定技术措施方 案设计时期总平面设计考虑场地的容积率、建筑布局和朝向；进行场地日照环境、风环境、声环境、热岛效应等模拟分析单体建筑设计对建筑形体、平面及空间布局、层高和进深、窗墙比等分不进行操纵和合理设计；分析各项节能技术的适用性以及如何与设计整合整体能耗估算依照初步方案对建筑整体能耗进行模拟估算，或是对两个或两个以上方案设想进行整体能耗估算和比较初 步设计时期被动节能设计围护结构保温隔热:遮阳设施的设置；反光板、导光筒等自然采光辅助措施设置；中庭通风、太阳能烟囱、拔风井等自然通风措施设置；
36、分析室内自然采光、自然通风等效果主动节能设计采纳地源热泵、热电联产等节能高效冷热源空调系统；采纳LED灯具、变频水泵、变频风机等节能设备；分析室内空调流畅、温湿度等利用可再生能源通过太阳能热水、太阳能空调、太阳能光伏、光电幕墙、风力发电、生物质锅炉、沼气等方式获得并利用太阳能、风能、生物质等可再生能源景观及植被固碳设计通过绿地种植景观、水体景观、透水地面等布置等涵养水源、调节微气候环境;通过植物选择及复层绿化设计达到高效固碳效果施工图设计时期建筑设计绘制围护结构构造节点大样、门窗大样；自然采光、自然通风的辅助设施的具体安装方法及节点构造结构设计选用建筑性高、耐久性好的结构体系和材料，提高建筑使
37、用寿命暖通空调设计选用高效合理空调冷热源系统、末端设备等对太阳能空调、生物质锅炉等可再生能源利用设备的安装重点加以讲明电气设计合理选用布置光源,操纵照明功率密度；选用节能灯具及节能照明操纵措施；绘制各层平面图；给定太阳能光伏发电、风能发电等技术及设备的安装节点做法及讲明；编制设备材料表给排水设计设置中水回用、雨水积蓄等系统和措施；选用变频水泵、节水器具等节能节水设备；完成系统图和材料表室内装修设计选定3R室内装修材料；考虑材料反光性能、蓄热性、隔声性能等对室内环境阻碍；确定材料使用部位；给定相关构造做法讲明景观设计对景观具体水源、植被物种等进行分析及讲明；确定景观设计平面,各物种数量及种植位置
38、绿色建筑指标核算对最终方案的建筑、结构、水暖电设计情况与与绿色建筑标准中指标相对应，核算绿色建筑指标完成情况3、招投标时期计算建筑的差不多工程造价，招标操纵价为项目的最高限价，投标者所报的总价不能超过招标操纵价。4、施工时期现场设置项目部，工程造价人员对造价咨询业务全过程跟踪，配合工程治理人员合理布置施工场地，减少对环境的阻碍，积极推广节能技术、提高能源利用率。建筑材料费一般占预算价值的60%左右，因此关于工程建设过程中材料的重复利用是一个至关重要的方面，在节约成本的同时也能够减少资源的白费和对环境造成的污染。在施工时期应当以实现规划时期目标的思想来选用合适的材料和施工方法,同时注意其造价和对
39、工程项目本身与环境的阻碍。（九）造价咨询服务标准化，实现投资操纵1、在造价咨询服务过程中做到标准化（1）咨询服务范围在咨询服务过程中，对咨询服务范围有明确界定，以合同为依据，针对托付方的需求，为其提供造价咨询服务，同时也便于造价咨询企业制定全面的前期咨询规划，提高咨询服务效率。（2）人员分工对不同的咨询业务，要依照工作量配置合适的人力资源，明确其相应职责，以保证对人力资源的充分利用，同时保证顺利完成咨询工作，关于工作中出现的偏差，依照职责划分进行有效责任追究。（3）工作完成时刻关于必要的咨询工作，要明确规定完成时刻，在规定的期限内必须完成咨询工作，提高咨询服务效率。（4）工作表格形式在咨询服务
40、过程中，对部分咨询工作，如简短会议、图纸注册、项目创立及错误清单等给出标准格式，保证咨询服务标准化。（5）注意事项明确咨询过程中应该注意的事项，保证咨询成果准确性。2、在职员治理过程中应做到标准化（1）日常工作纪律对职员的上下班时刻、着装及办公室纪律做出明确规定，同时对违反纪律给出具体惩处措施，实现对职员的高效治理。（2）文件治理规定公司内部文件往来差不多环节的各种要求，如文件打印、收发、签署、传阅、存档、借阅、设密等各个环节的要求与注意事项，保证信息的完整性。（3）薪酬治理详细规定职员的薪酬福利，对差不多工资、加班津贴、奖金的发放标准进行统一规定。同时，对工资标准、津贴、福利的调整也做出详细
41、规定。（4）绩效治理对职员绩效评价的内容、绩效评价的标准、绩效评价指标及等级划分给出明确规定，以最大限度激励职员。3、在造价咨询服务审核过程中做到标准化（1）审核内容在咨询工作的每个时期，首先要审核现在期工作内容的完成情况是否与打算一致，并及时做出相应调整。（2）人员分工在业务审核过程中，关于不同工作的审核，对人员分配做出详细规定，由谁审核，审核的详细程度、审核之后的提交及最后的签字盖章都做出明确规定，保证审核结果的准确性。（3）审核时刻对明确规定业务审核的时刻，在规定时刻内完成业务审核，以便于提交成果及顺利开展下一时期工作。（4）审核注意事项在业务审核过程中，详细规定审核过程中需要注意的事项
42、，以保证咨询成果的准确性。综上所述，造价咨询服务业务标准化内容具体如图1-8所示。图1-8 造价咨询服务业务标准化内容（十）应用CCPM，实现投资操纵CCPM（Cost Course Project Management）是从客户治理、项目立项、项目实施、进度治理、质量治理、成果治理、档案治理、收支系统、客户服务等方面进行信息治理的系统，同时还兼容综合办公系统及项目招投标治理。CCPM的特点包括：实时交互体系。决策层、治理层、造价人员、托付方通过身份验证加密锁，利用互联网云端技术，随时随地对客户跟进、项目进度、项目质量、项目支出、人员分配等全方位查询和掌控。全方位的企业治理体系。从环节上全面解
43、决质量、进度、人员调配、资源供给问题，全方位掌控人财物企业治理体系。交叉项目治理体系。客户治理、合同治理、财务结算、个人考核的垂直治理；全过程的咨询中可实现从可行性研究、造价咨询、招标代理到工程监理等业务的并行横向治理。智能预警机制。手机短信预警，有效操纵工程进度，实时通知项目负责人，包括托付方和客户。健全的考核体系。项目动态全过程的人员考核体系；任务分配打算；奖励打算，最终实现科学的考核分配体系。闭环式治理机制。全面实现企业经营的过程治理和结果治理的有机协作；依照企业现行实际治理相结合的信息治理系统。CCPM的应用效果要紧体现在三个方面：对项目的工期、质量、成本进行动态预测和快速调整，具有高
44、层领导最关怀的宏观图表分析；实现了对项目造价全过程的操纵及原始数据的积存，多角度、多方位的进行关联数据查询；为各个层次的项目造价治理人员提供一种标准的沟通语言，并为项目决策人员提供完整的价值评估和风险分析。（十一）建立模块化的住宅建安成本数据库，实现投资操纵构建模块化的住宅建安成本数据库，能满足房地产企业目标成本治理的需要。模块化的成本测算模型如图1-9所示。图1-9 模块化的住宅建安成本测算依据开发项目的规划标准，在内部成本数据库中找到类似项目，考虑一定幅度的人工、材料等涨价因素，同时与外部成本数据库中类似项目进行分析对比后，快速给托付方的新开发项目一个合理的目标成本。由此可见，构建模块化的
45、住宅建安成本数据库，能专门好满足房地产企业目标成本治理的需要。1.4.2服务大纲及实施细则造价咨询服务由业务预备、业务实施及业务收尾三个时期组成，如图2-1。图2-1 造价咨询服务实施流程（一）投资估算时期1、编制依据（1）国家、行业和地点政府的有关规定；（2）工程勘察文件与设计文件，图示计量或有关专业提供的要紧工程量和要紧设备清单；（3）行业部门、项目所在地工程造价治理机构或行业协会等编制的投资估算指标、概算指标（定额）、工程建设其他费用定额（规定）、综合单价、价格指数和有关造价文件等；（4）类似工程的各种技术经济指标和参数；（5）工程所在地的同期的工、料、机市场价格，建筑、工艺及附属设备的
46、市场价格和有关费用；（6）政府有关部门、金融机构等部门公布的价格指数、利率、汇率、税率等有关参数；（7）与项目建设相关的工程地质资料、设计文件、图纸等；（8）托付人提供的其他技术经济资料。2、编制内容及程序建设项目的投资估算要紧包括固定资产投资估算。固定资产投资估算的费用内容包括建设投资及建设期贷款利息，其中建设投资是用于建设项目的工程费用、工程建设其他费用及预备费用之和。工程费用则包括建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费；预备费包括差不多预备费和涨价预备费。从体现资金的时刻价值考虑，涨价预备费与建设期利息属于动态投资部分，其余均属于静态投资部分。据此，投资估算编制流程具体见图2-2所示
47、。图2-2 投资估算编制流程3、投资估算的审核审核内容要紧包括：（1）审核投资估算的相关资料、数据、指标等依据是否合理，是否符合相关文件要求；（2）审核投资估算的分项划分是否清晰，内容是否完整，是否包含建设工程投资估算、安装工程投资估算、设备购置投资的估算及工程建设其他费用的估算；（3）审核各类费用采纳的估算方法是否得当。（4）审核投资估算的计确实是否准确，是否达到规定的深度要求。（5）审核投资估算的编制是否满足建设项目工程估算编审规程的要求。（6）审核当建设项目的设计方案、资金筹措方式、建设时刻等进行调整时，投资估确实是否进行了相应调整。（7）审核投资估确实是否通过了评审，是否进行了优化，投资估确实是否得到了批复。审核程序具体见图2-3所示。图2-3 投资估算审核流
