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1、集团物业接管验收标准和要求1.目的明确物业接管验收标准，使设备设施、房屋的配置更符合物业使用需要。2.范围适用于公司新项目接管验收。2.职责3.1客服部主管负责指定专人收集前期项目移交的资料。3.2工程部主管负责指定专人对项目各项设施、设备的验收。3.3公司总经理负责监督及检查项目验收工作4.方法和过程控制4.1公用设施、设备移交接管验收标准：4.1.1公用设施：设施名称验收标准围（护）栏（墙）安装牢固；焊点平滑，无脱漆、锈蚀，粉刷应平整亮丽、无流坠，颜色一致。围栏应设置监视系统和报警系统的安装位置道路路面平整、无坑洼，广场砖无破损在道路周边合理的位置设置清洁、冲洗道路的水龙头，且水龙头不让外
2、人随意使用，水龙头周边应设置排水功能沟渠井盖配套，无破损，安装牢固，盖上的标识要与实际功能相吻合小区道路出入口、车库（场）出入口应综合考虑设置岗亭、活动路障、减速坡、防滑坡和道闸公园椅在小区道路、花园内适当位置，合理设置公园椅公园椅安装牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致单（摩托）车棚在小区适当位置，合理设置单（摩托）车存放点，分布点，其容量应与小区实际情况相吻合存放点设置合理的照明存放点应设置固定支持物，与小区的风格相匹配清洁配套设施在小区道路周边及花园内适当位置，合理设置垃圾箱（桶），容量适当，方便投放，外观应与小区风格相匹配室外垃圾箱（桶）安装时应考虑风吹影响及清洗方便住宅
3、标准层应设置垃圾桶的摆放位置，摆放位置的地面及墙壁应贴瓷片；应配置水源及排水设施，以方便清洁电梯厅应配置与环境和功能相配套的果皮箱地下车库应合理设置果皮箱及清洁水源，水源处需设置排水、考虑防水天面应合理设置清洁水源，水源处需设置排水设施应设置垃圾中转站，且中转站应配置清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际情况相匹配，异味不影响住户车库地下车库墙面、顶棚平整，地面不反砂地下车库出入口应设置防洪闸、防滑路面天面天台女儿墙周边应设置合理数量固定支点，支点应成对设置，且每个支点的承重需大于300公斤，应设置照明。天台地面应有合理的排水坡度瓷片地面、墙面，缝隙均匀、勾缝饱满，瓷片无破损、无空鼓，颜
4、色均匀一致水泥砂浆地面平整无反砂；粉刷墙面无流坠、无刷痕、无污迹，颜色均匀一致设施名称验收标准绿化绿花草坪应设置浇灌系统，且控制合理花槽、花坛应设置合理的排水系统绿化苗木应根据环境特点合理栽培品种；无枯苗、死苗，草坪平整无杂草公布栏小区应在主要出入口设置信息公布栏，大厦应在大堂出入口合理位置设置信息公布栏防火门公共部位防火门钥匙应通用门开关、锁动作自如，门表面无划伤，闭门器完好无损、力量适中4.1.2机电设备：设备名称验收标准供配电系统高、低压配电柜周边应铺设绝缘胶垫，并配备绝缘鞋、手套、高压验电笔。高压环网柜进网柜应有线路编号标识，环网柜应与相对应变压器标注编号。变压器房应设置独立通风系统，
5、有变压器温度自动控制；低压配电室应设置单独通风系统或配备降温设备。变压器与配电柜安装在一个房间应有安全隔离防护栏，变压器顶端不得安装照明灯具。变压器单独在房间安装的应有门且上锁，照明采用防爆灯。高压配电柜、低压配电柜、变压器、发电机正上方不得有任何排水、排污管道；在高压室或变压器房及低压配电室其他位置确实无法避免的，必须做好有效的防护措施。高低压配电室、变压器房、发电机房设置的位置必须高于周边排水位1米，且在上一层的位置确保没有水源，如有，应在上层做好防水处理。低压配电柜应清晰标注柜号，电缆进出线应清晰标注电缆用途、电缆型号、规格及进出位置。双电源转换柜、动力箱、照明箱等进线必须清晰标注电缆用
6、途、电缆型号、规格及引自位置。发电机油箱房应设置防爆灯，应配备备用、启动两套蓄电池、配备浮充充电器；发电机互投自动转换柜应配备备用蓄电池。发电机油箱的进油口应设置在方便加油的位置；油箱房应通风，油箱应有油位标识。发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，且应有水位标识。发电机房应有水源和排水设施。所有开关均应有清晰、与实际使用功能相符合的标识。各类管线应排列整齐，各类线槽必须盖好。天台必须设置工作照明；消防步行梯的照明必须采用感应控制；电梯厅、公共走道必须采用节能灯。地下室车库照明必须设置为多路控制，其中每路照明应分布均匀。路灯、草坪灯应分路采用时间控制，使用节能灯。大厦在每层均应设置工作插座；小
7、区每单元的电表箱应设置公共开关。大厦周边草坪、大堂应设置节日装饰用电电源；小区内应合理设置节日装饰用电电源。设备名称验收标准供配电系统设计低压配电时应考虑住户用电、公共用电、商铺用电抄表到户。主要设备房应配备应急灯强弱电井应设置照明；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用各种配电箱（柜）钥匙通用发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能，且功能正常机电设备的运行应做降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备所有配电箱（柜）内应张贴与实际相符合的二次控制线路图，二次控制线路应标有与图纸相吻合的线号。给排水系统水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米天面雨水管应直接排入地面雨水井、沟
8、水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM水池、水箱应有水位标识，应有检修爬梯，透气孔、溢流孔均应加防虫网，人孔应加盖上锁；二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室储水池排水管不小于100MM，且水池最低位置设置一个直径600MM、深500MM的潜水坑应根据水池的大小设置人孔及通风孔地下储水池应分为两部位，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电磁阀；水池、水箱均应有水位透明水位标识；同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心在地下储水池进水阀门前加装一个65MM的闸阀，以便清洗水池时使用水泵房应设置清洁水源要有保证异常情况造成跑水
9、的防护措施给排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识应考虑空调的集中排水大厦（小区）地下水池到给水泵的管道的两侧都要装阀门，所有水表、阀门一侧都应加装活结，以便维修更换所有大厦（小区）地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵卫生间地漏要安装存水弯头各类泵运行无异常声音消防系统所有消防主管网应在合理位置，清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验消防栓；消防栓系统在最高位置设置自动排气设备所有消防阀门应标明控制区域消防泵应设置带负荷试泵条件：在泵的出水管闸阀前加装一套循环管防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音；防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音消防控制中心应安装空
10、调大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话设备名称验收标准电梯电梯机房应设置通风、降温设备电梯应有断电后自动平层功能电梯应有对讲系统，在出现问题时控制中心人员可以与轿厢内的人员对讲控制中心应有电梯的运行指示，且可以控制电梯的上下运行及停止功能电梯底坑应平整、整洁，并设置排水设施电梯轿厢内风扇要保证轿厢内的通风电梯厅需设置通风设施电梯运行平稳无振动泳池泳池的循环管道上的各阀门前应装活接，便于维修更换阀门泳池应有补水阀门，且排水系统应能排干泳池的水泳池周边应设置救生圈，照明应足够泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理
11、设置吸尘口的数量泳池周边的配套设施完好无损泳池管网设计时应考虑便于维修入口处应设置浸脚池（2MX2MX0.3M）、淋浴设施4.1.3.资料：资料类别资料名称产权资料用地批准资料项目批准资料施工许可证用水、用电、用气指标批文技术资料住宅区规划图、小区竣工总平面图所有单体建筑、结构、设备安装竣工图单位工程竣工验收证明书地质勘探报告，沉降观察记录地下管网竣工图所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单电缆铺设记录线路及电力电缆试验记录发电机、电动机检查试运转记录电气设备试验调整记录电气设备绝缘检查电气设备送电验收记录防雷接地电阻检测记录防雷引下线焊接记录资料类别
12、资料名称技术资料水、卫生器具检验合格证通风机风量测量调整记录空调器性能测定调整记录环保达标验收许可证消防验收许可证房屋测绘验收资料房屋验收记录绿化平面图4.2房屋接管验收标准：4.2.1.业主房屋：业主房屋应按以下标准进行检查验收。序号检 查 部 位检 查 标 准1地面水泥地面表面平整、颜色均匀，无空鼓、裂缝、脱皮、麻面和起砂等现象。踢脚板应与墙面（板面）紧密结合。木地板平整牢固、接逢密合，无裂缝，无空鼓起翘、颜色均匀，踢脚线与墙面接缝严密，线角顺直。瓷片地面（厨、卫、阳台）有坡度、不积水、不渗漏、排水畅通，无空鼓、开裂，瓷砖勾缝饱满、均匀。2墙面水泥砂浆表面平整，无空鼓、裂缝、脱皮、麻面和起
13、砂等现象粉刷无裂纹，无掉粉、起皮，无漏刷、透底，基本无反碱、咬色，无流坠、疙瘩，颜色一致，刷纹通顺、无明显刷纹，装饰线分色平直，阴阳角方正顺直。瓷片墙面面砖牢固平整、无破裂、无空鼓、无歪斜、无污渍，无缺楞掉角，颜色一致，勾缝饱满。面砖缝隙均匀。阴阳角处砖搭接方向正确，非整砖尺寸应大于二分之一。3天花毛坯顶棚表面平整，无裂缝、脱皮、麻面和起砂等现象粉刷无裂纹，无掉粉、起皮，无漏刷、透底，基本无反碱、咬色，基本无流坠、疙瘩，颜色一致，刷纹通顺、无明显刷纹，装饰线、分色线平直，在灯光下，天花表层不应有明显的起伏阴影，阴阳角方正顺直。吊顶整体完好。罩面板与龙骨连接紧密，表面平整，线角顺直方正，不得有污
14、染、折裂、缺棱掉角、锤伤等缺陷，接缝均匀一致；并预留大小适中，位置适当的检修口。序号检 查 部 位检 查 标 准4门、窗开、关、锁动作自如，小五金配件齐全，缝隙适度，密性好，外门窗不渗漏，颜色一致，无划痕，无污染，油漆光滑亮丽，不允许起皮、漏刷、透底，反碱、咬色、流坠、疙瘩等。门窗几何尺寸符合设计要求。5灯具无松动、无破裂、表面整洁、开关正常、位置正确，灯泡完好，并符合设计要求。6开关、插座、接线盒、配电箱开关、插座、接线盒安装牢靠、平齐方正。位置正确合理，使用正常，高度、型号、规格符合设计要求，通电正常；配电箱安装平齐方正，箱内布线整齐，接点紧固，负荷及支线开关标识清楚，漏电开关自检正常，箱
15、体接地良好，箱盖完好。7门铃、电控锁、对讲安装牢固、使用正常，高度、规格、型号、功能符合设计要求；对讲话质要清晰，可视对讲图像清晰、无抖动、变形及干扰；电控锁开门按钮灵活。8预留预留孔预留孔要内高外低，倾斜30度左右，孔中无阻隔物，孔的高度要符合设备安装要求（不宜太高），并靠近安装设备的位置（包括空调孔、抽油烟机、热水器排气）。预留台面空调室外机安装台面，长、宽、高应符合室外机的要求（要考虑室内面积的大小）。预留接口冷凝水管预留接驳口应畅通；安装热水器冷、热水管预留接驳口要有明显标识；煤气管预留接驳口的位置符合热水器、煤气灶的安装。9洗手间洁 具浴缸、淋浴浴缸应无脱瓷、划伤，储水塞动作自如不渗
16、漏，排水畅通有吸力，不得封闭浴缸旁的检修口，颜色均匀一致；淋浴门动作自如，淋浴盆无脱瓷、划伤，排水畅通有吸力。镜面、台面无划痕、无破裂、无污渍、无滴漏，周边打胶饱满、配件齐全，安装牢固方正。洗手盆、便器无脱瓷，存水弯不漏水，便器不渗水，排水畅通有吸力，便器不反臭。水龙头、花洒开关灵活，出水量正常，无滴漏、无锈蚀，表面无损伤。洁具小配件齐全完好，安装位置恰当、符合使用要求。10厨房厨柜颜色一致，安装牢固，门缝均匀，开关灵活，无回弹、倒翘，表面无损伤，无虫蚁破坏，安装位置符合设计要求。洗菜盆、水龙头无损伤、无锈蚀，排水畅通，存水弯不漏水，水龙头开关灵活，出水量正常，无滴漏。抽油烟机、煤气灶抽油烟机
17、安装牢固，外表无划伤，运行平稳无异声，操作按钮灵活，风向正确，逆风阀安装到位，排烟管连接紧密、不漏烟，照明正常；煤气灶安装平稳，安装位置合理，配件齐全，无损伤，打火正常。序号检 查 部 位检 查 标 准11给排水给水给水分户总阀开关自如，无滴水，封闭性好，水表无损伤，运转方向正确。排水排水顺畅、有吸力，不渗漏，配件齐全，安装到位。预留口位置准确，保护有效，管内无异物。12通风、排气排气风机逆风阀动作自如，排气管连接紧密无漏风。13护栏连（焊）接牢固、焊点平滑、油漆饱满到位，无龟裂现象。14室内卫生窗明几净，清洁，无建筑垃圾、建筑标记及遗留物品。15楼梯踏步及扶手稳固，油漆均匀饱满。踏步高度、宽
18、度偏差不超过15MM，阴阳角方正，线角顺直，正面和背面应做截水和滴水，且宽度和深度均大于10CM。16煤气管、表无损伤，接口密封好，无泄漏隐患，煤气管表层应刷银灰色油漆。17水电表无损伤，接口密封好，无渗漏，无错接反接4.2.2商铺：4.2.2.1每个商铺应有独立的供电、供水、排水系统，水电表安装在方便抄表的位置。4.2.2.2应综合考虑预留商铺广告牌的安装位置。4.2.2.3商铺消防应符合消防要求，应有疏散指示灯、消防平面图、配置足够的灭火器材等消防设施。4.2.2.4应设置垃圾桶。4.2.2.5公共通道应采用节能灯。4.2.3.管理用房接管验收标准：4.2.3.1管理用房面积=辖区房屋总套
19、数户均人口数人均管理用房面积系数4.2.3.2房屋总套数=公寓总套数+单元住宅总套数+商业建筑总面积（M2）/1004.2.3.3户均人口数：暂为3.75人/户4.2.3.4人均管理用房面积系数：暂为0.06平方米/人4.2.3.5位置：尽量设置在辖区中心部位，方便住户。4.2.3.6竣工日期：入伙前30天。4.2.3.7装修标准：参见物业管理用房装修标准。4.2.4、居委会用房要求：4.2.4.1面积：按10户1平方米标准考虑。4.2.4.2位置：与物业管理用房安排在一起。4.2.4.3竣工日期：同物业管理用房。4.2.5、社区健康中心：100平方米左右。4.2.6、管理处员工宿舍：4.2.
20、6.1面积：住宅区总建筑面积的2 。4.2.6.2装修标准：墙面ICI涂料，地面水泥砂浆找平。应有冲凉设施。4.2.6.3竣工日期：管理处成立前。4.2.7、管理处员工食堂：4.2.7.1 按住宅区面积的1配置。 4.2.7.2装修标准：食堂，墙面ICI涂料、地面水泥浆找平。厨房，墙面ICI涂料，贴2米高瓷砖，地面防滑地砖。4.2.7.3竣工日期：管理处成立前。4.2.8、商业用房：按总建筑面积的3（多层）、2（高层）的比例配备。4.2.9、室内活动中心（免费场所）： 住宅区 活动中心面积 5万平方米： 60平方米 10万平方米： 100平方米 10万平方米及以上：每增加10万平方米相应增加5
21、0平方米。4.2.10、室外体育活动场所参考标准： 如有规划指标，按规划指标，但不低于以下标准：（1）10万平方米以下（含10万平方米）设露天羽毛球场2个、篮球场1个、乒乓球台2个。（2）20万平方米：设露天羽毛球场3个，乒乓球台4个。（3）30万平方米：设露天羽毛球场3个，网球场2个，游泳池1个，篮球场1个。（4）40万平方米（包括40万以上）：同30万平方米住宅区，另加设门球场1个。4.2.11、会所：30万平方米及以上设置，安排健身、阅览、室内乒乓球等娱乐设施。4.2.12、物业管理办公用房装修标准：4.2.12.1开发单位移交物业办公用房时，必须保证物业管理办公用房能够正常使用。即满足
22、以下条件：A. 地面：水磨石地面或国产防滑地砖地面。B. 墙面：国产乳胶漆墙面。C. 顶棚：型钢T型龙骨、石膏板吊顶。D. 门：普通实木门、局部可用铝合金门。E. 窗：铝合金窗。F. 水、电、气相关设备：采用一般的国产设备。G. 前台木制收银柜台、各办公房功能隔断（砖砌、木制或铝合金隔断）、木制住户钥匙柜、办公低柜等。4.2.12.2如果开发单位移交物业管理办公用房时不能满足第一条标准，则由物业管理单位按第一条标准完善，费用由开发单位支付。4.2.12.3如果物业管理单位发生超出第一条标准的装修费用时，则由物业管理单位自付超出部分的费用。4.2.12.4物业管理各类用房应在入住前装修完毕，办公场所和员工宿舍必须配备洗手间，装修标准见住宅局制定的物业管理用房装修标准。5 相关支持文件KF-CQ09-01达强物业设计要点6.质量记录和表格
