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1、 xxx前期物业管理招标书 招 标 人：xx(盖章) 地 址：xx 联 系 人：xx 电 话：xx 传 真：xx 二一年十月九日 第一章 前言招 标 人：xx地 址：xx联 系 人：xxx 电 话：xxx 传 真：xxx一、招标物业的名称、地址、物业概况 1、物业名称：xxxx 2、物业地址：xxxx 3、物业概况： (1)总用地面积： xx 平方米 (2)总建筑面积：xxx 平方米 二、本次招标采取邀请招标方式,拟邀请三家单位:杭州xx物业服务有限公司;、浙江xxx物业服务有限公司;杭州xxx物业服务有限公司。三受邀单位在接到邀请函后，在10月 14日前到xx招投标中心报名，在10月 22日
2、10时前交投标书。 第二章 标的介绍 根据国家物业管理条例、前期物业管理招标投标管理暂行办法及余姚市前期物业管理招标投标管理暂行办法的规定，经余姚市建设局审核，余姚市招标投标管理办公室备案，决定对悦龙湾前期物业管理服务进行邀请招标。一、招标项目基本情况（一）主要经济技术指标总占地面积： xx平方米总建筑面积： xx平方米：其中计容建筑面积xx平方米；不计容建筑面积xx平方米。x年9月开工建设，xx年 9月交付。机动车总停车位696辆其中：室内车位527，室外独立车位139，室外公共车位30。建筑层数：2层建筑高度：8.1米容积率：0.4建筑密度：22.66%绿地率：37.3%建筑性质：居住 最
3、终经济技术指标的确认以建设房屋测绘面积为准。（二）建筑及公用设施1、出入口：3个 其中北环西路1个次入口，小区南面1个主入口和1 个次入口（胜归山北同小区南面有一条市政规划路）2、环卫设施：集中垃圾收集点3处 分别位于68号楼南面，20号楼西面，64号楼东面。3、智能化系统：周界防越系统，电子巡更系统，紧急广播和背景音乐系统，车辆管理系统，可视对讲系统，闭路监控系统，家庭智能报警.4、文化休闲设施：综合楼内棋牌室，键身房，咖啡厅等。（三）结构 框架结构（四）给排水1、给水：市政直供。2、排水：市政直排。（五）电器设施1、公共照明系统：路灯286盏 草坪灯386 盏 景观灯168盏2、计量方式：
4、0.56元/度3、所有电力公表需开户，产权属于小区全体业主。（六）弱电系统1、闭路电视系统2、宽带3、监控4、周界系统5、道闸系统等。（七）消防系统 室外消火栓二、物业资金和用房配套 招标单位根据余姚市住宅小区物业管理实施办法规定，配套下列资金及用房：（一） 物业资金组成：专项维修资金和初期物业费（二） 物业管理用房：按 总面积的千分之三比例配置，计595.65平方米位于综合楼，物业经营用房：按总面积的千分之四配置，计779.88平方米位于众安时代广场。社区用房330.7平方米位于综合楼。 以上物业资金及用房的数量以竣工验收后经政府有关部门核准为准。 三、物业管理服务内容和要求（一）物业管理服
5、务内容 按照宁波市住宅小区物业管理条例、宁波市住宅小区物业管理服务基本标准、余姚市住宅小区物业管理实施办法的规定：1、物业管理区域内物业公共部位、公共设施的维护、养护和经营户装饰装修的管理。2、物业管理区域内道路、排水设备等公共设施的使用管理和维修养护。3、物业管理区域内绿化养护和管理。4、配合公安部门做好治安及公共秩序的维护。5、物业管理区域内房屋共有部分和公共场所的保洁。6、物业管理区域内车辆进出（包括机动车和非机动车）及停放的管理。7、法律政策及合同规定的其它事项。8、能提供多种特色服务。9、其它物业管理事项。有条件时，接受供电、供水、通讯、有线电视、邮政等专业机构的有偿委托，扩充物业管
6、理内容。（二）物业服务要求（服务标准）项目序号服务内容服务要求备注综合管理服务1管理处设置（1）小区内设置管理处。（2）办公场所整洁有序。（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。2管理人员要求（1）管理处设主任、副主任2人以上；其他管理人员10人以上；管理处主任具有3年以上相应任职经历，管理人员中30%以上具有大专以上学历。（2）管理人员100%持有物业管理上岗证书（其中新聘管理人员在1年内取得物业管理上岗证书），特种作业人员100%持有政府或有关部门颁发的有效资格证书。（3）公司员工统一着装、佩戴标志，语言、行为规范，服务主动、热情。3日常管理与服务（1）与委托方签订规范
7、的物业服务合同，明确双方的权利义务关系，并按照有关规定和合同约定物业服务项目、内容及收费标准。（2）导入服务质量管理体系，实施完善的物业服务方案。（3）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，并按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况，做到运作规范，账目清晰。（4）建立档案管理制度，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等，各种基础资料、台帐、图册健全，装订整齐，保存完好。（5）制定房屋装修巡视制度，每日巡视1次以上。（6）成立24小时值班的“服务中心”，实行统一受理服务制度，公示服务联系电
8、话，受理业主、使用人的咨询、投诉和费用缴纳；对业主或使用人的投诉在24小时内答复或报有关部门处理。（7）24小时受理业主或使用人报修，急修10分钟内到现场处理。（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通并征询意见，每年的沟通面不低于小区实际入住住户的80%。（9）制定管理处内部管理制度和考核制度，并运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。（10）能提供6种以上特约服务（有偿）和6种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织6次以上社区活动。（11）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻或报有关部门处理。(12)客户服务实行管家
9、式服务。项目序号服务内容服务要求备注公共区域清洁卫生1人员配置按1万平方米1人以上配置，并实行12小时保洁工作制度。2公共部位和公共场地保洁（1）楼内地面每日清扫1次，拖洗1次，其中门厅地面每日清扫、拖洗2次以上；大堂、门厅的花岗石、大理石每2个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。（2）道路地面干净，地面垃圾滞留时间不超过2小时。（3）沿街人行道每日清扫6次以上。（4）明沟每日清扫1次，明沟无杂物、无积水。（5）天台、屋顶保持清洁、无垃圾。（6）公共门、窗等玻璃每周擦拭1次，其中门厅玻璃每日1次，目视洁净、光亮、无灰尘。（7）天花板每周除尘1次，目视干净，无蜘蛛网。（8）水景每日2次打捞漂
10、浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。3公共设施保洁（1）消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具等每周擦抹2次，目视无灰尘、无污渍。（2）垃圾厢（房）有专人整理，生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗2次以上，垃圾厢（房）整体清洁，无异味，灭害措施完善。（3）果皮箱、垃圾桶合理配置，每日清理2次，擦拭1次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。4垃圾收集（1）按户设置垃圾桶，每日16小时循环清理（不小于2次），垃圾桶周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。（2）定点收集装潢垃圾，每2日清运1次。5其他（1）实行保洁巡查制度，无乱悬挂、乱贴乱画
11、、乱堆放等现象。（2）对违反规定饲养宠物的要及时进行劝告，不听劝告的报告有关部门。（3）配合社区，提供人员对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水和灭四害。项目 序号服务内容服务要求备注公共区域秩序维护1人员要求（1）每班保安人员配置：主出入口2人以上，次出入口1.5人以上，监控室1人以上，带消防控制室的需2人以上且持证，外围巡逻每5万平方米1人，区内巡逻每3万平方米1人，机动车管理每100个车位1人。（2）专职保安人员中35周岁以下的人员占总数的70%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。（3）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。（4）上岗时佩带统一标志
12、，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。（5）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。2门岗（1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人执勤，7：00-20：00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）控制外来人员进入小区，通过对讲系统联系业主，决定是否放行。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3巡逻岗（1）保安人员按指定的时间和路线每1小时巡查1次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录。（2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，5分钟内赶到现场，采取相
13、应措施。4技防设施和救助（监控岗）（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）控制中心接到报警信号后，保安人员5分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。（3）小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的防火应急预案演习。（4）定期对保安人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防设施设备完好，可随时启用。5车辆管理（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放
14、有序。（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。项目基本条件服务内容要素养护要求（植物）备注公共区域绿化日常养护1、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。2、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。3、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花镜面积占绿地总面积的0.5%以上。4、绿地保存率，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。人员和设备（1）绿化人员按每0.6万平方米绿地1人配置。（2）人均绿地0.5平方米以上。草坪修剪草坪保持平整，草高不超过8。清杂草每年清除杂草7遍以上，杂草面积不大于5%。灌、排水常年保证有效供水，有低洼及
15、时整平，基本无积水。施肥按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年2遍以上。病虫害防治及时做好病虫害防治。其它草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。树木修剪乔、灌木修剪每年3次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于5遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于3次，基本无枯枝。中耕除草、松土适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。施肥按植物品种，生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增施追肥1遍。病虫害防治防治结合，及时灭治，主要病虫害发生低于5%。扶正加固树木基本无倾斜。其它乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生
16、长良好，无缺枝、空挡。花坛花境布置1年中有3次以上花卉布置，3季有花。灌、排水保持有效供水，无积水。补种缺枝倒伏不超过5处。修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次。病虫害防治适时做好病虫害防治。项 目序号服务内容运行、保养、维修服务要求备注公用配套设备设施日常运行、保养、维修1人员和设施要求（1）水电工按每3万平方米1人配置，其中工种人员配置齐全。（2）人均休闲活动中心、场地面积0.5平方米以上，且固定休闲活动场所300平方米以上；具有3项以上的娱乐活动设施。2公建配套设施用房每季1次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次。每天巡
17、视公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好。墙面、顶面粉刷层无脱落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损。每季检查1次屋顶，并及时修理，无跑、冒、滴、漏和四害现象。3小区消防及通风设施、设备消防泵、增压送风、排烟设备每月启动1次，每季保养1次，保证其运行正常。地下室通风设备适时开启，确保设备运转正常，地下室通风良好。消防栓每月巡检1次，消防栓箱内各种配件完好。每季检测1次探测器，不合格的应当调换。每季检查1次消防水带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查。消控中心设备保持完好，需24小时值班监控，发现火警及时处置并报警。4公共照明及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，景观灯、节日彩灯、大堂吊灯及小区
18、内属物业管理企业管理的楼道灯（包括地下室照明设备）、街坊灯亮灯率在99%以上。5排水管道每月1次对小区排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查1次）。6外墙清洗大理石墙面每年清洗一次7围墙每半月1次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。8道路、场地等每周1次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏立即修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。9休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每日1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复、无破损、无积水，侧石平直无缺损。10室外健身设施、儿童乐园等每日1次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施
19、的安全使用（如需更换的除外）11安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每半个月检查1次，保证标志清晰完整，设施运行正常。四、物业管理收费标准（一）物业管理服务收费必须质价相符。根据有关规定该物业收费标准暂定为：1、实行市场调节价2、建筑垃圾：3元/平方。（二）本物业项目采取酬金制的物业经营模式： 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担的物业服务计费方式。五、投标单位资质条件 具有行政主管部门颁发的物业管理二级及二级以上资质的专业物业管理公司。六
20、、相关说明：1、前期物业管理开始时间为合同订立之日起项目交付前三个月。2、中标企业应在正式交付前3月进驻。3、委托前期物业服务委托期限为悦龙湾业主管理委员会成立并与物业管理公司签定物业管理合同生效之日止。合同期满后，我司及业主委员会，对中标单位工作服务业绩进行评比,决定续聘或解聘。4、标书中已注明设施及标识牌、果壳箱、岗亭等有开发单位必配设施设备外，若投标单位提出需增设备，可在标书中列明，中标后在委托合同订立时可与招标单位协商，并按双方协商确定的内容在承诺期限内予以实施。5、标书中具体待定的配套设施，投标单位可提出合理性，可行性建议，对于合理性建议招标单位视可行情况将予以考虑。6、中标单位与招
21、标单位在中标通知书发出后30日内签定物业管理合同及地下设备内部管理合同，在工程进展到一定时间，由开发商通知中标方派人参与基础设施建设（消防、暖通、电力、供水、绿化、智能化系统）等。7、招标单位应为中标单位的前期管理提供合理办公场所及必需的条件。8、尚未出售和交付给买受人的房屋物业费，由物业管理公司按照文件规定向开发商收取。9、中标单位不得采用转包、转让或其他未经招标单位和物业主管部门同意的方式转移中标结果。10、招标文件内的有关设施设备等内容，投标单位在制作标书时可向招标单位查询。11、除由开发建设单位投资配套的设施外，在投标书中提出的需要增设的其余设施，被视为投标物业公司承担费用。酬金制下由
22、开发建设单位一次性投入前期物业开办费壹拾万元和设备，待中标单位运营正常且管理账户年底有盈余时分两次返还给开发建设单位。七、管理要求1、开发商将提供经过验收合格的房屋和附属设施，并在交付使用前交由物业公司验收，物业公司制定相应的验收计划书面告知开发商认可并实施，物业公司如未按验收计划规定反馈验收结果，视作验收合格。物业公司应积极配合开发商做好验收交付工作。2、开发商在房屋及附属设施交物业公司验收的同时派设备管理人员进场，提供设施、设备的使用说明书，明示操作规程和要领，提供相关的资料，将相应建设施工单位（含供应商）名称、保修期、联系人、联系方式告之物业公司。同时安排物业人员接受必要的设备、设施操作
23、培训，培训时间原则上一次，管理人员应选派有一定基础或有相应学习能力的人员参加，管理人员须经培训考核合格后方能上岗。3、物业公司应按照前期物业管理服务合同的要求完成机构组建、物业人员招聘和上岗培训工作，确保提供相应的物业服务。4、物业管理公司应在本项目预售前拟订前期物业管理服务协议，并协助开发商完成临时管理规约的起草，开发商应该将前期物业管理服务协议和临时管理规约作为商品房买卖合同的附件，在签订购房合同时与客户一并签订。5、开发商楼盘主体竣工前提出项目的标识系统设计，物业公司应对标识系统提出意见，标识系统由开发商在楼盘交付前实施完成。八、奖惩措施1、中标单位必须参加物业管理主管部门组织的日常检查
24、和年度考评。考评不达标或管理未能达到投标书中的承诺目标，委托方可终止物业管理委托合同，中标单位承担违约和赔偿责任。2、酬金制下，投标单位需要对每一年的费用提前进行预算并报开发商，开发商有权在管理服务期内任何时间对中标单位进行财务审计，对于不合格的财务帐目要求中标单位进行修正。在投标文件中需要列明在管理中进行财务公开的具体实施方案。3、中标单位达到物业考核各项指标、委托要求和承诺目标，可与业主委员会协商调整综合服务费的收费标准。九、其他事项 违反招标文件规定及在投标过程中违法、违纪、弄虚作假，以任何方式采取不正当竞争手段或者采用转包、分包、戤户等手段转移中标结果，一经查实，由招标领导小组按规定取
25、消投标资格，已中标的立即终止委托管理合同，一切后果及经济损失均由责任者承担。 第三章 投标须知一、投标依据1、国家、省、市及余姚市的物业管理相关政策、法规；2、余姚市前期物业管理招标投标管理暂行办法；3、悦龙湾前期物业管理招标文件。二、投标程序1、2010年 10月14日，各符合条件的物业服务公司在余姚市招投标中心报名，投标人向余姚市招投标中心缴纳投标保证金 元,保证金缴纳方式详见公告，并由市招标投标中心发售招标文件。 2、2010年 10 月 14日至 2010年10月22 日，投标单位制作投标书。3、2010年 10月22 日上午10点时之前，投标单位携密封的主、附属投标书到余姚市招投标中
26、心投标，招标人记录查验。4、2010年 10 月 25日上午10 时召开开评标会议。三、招标文件解释及答案:1、为了便于投标单位获取认为有必要的信息和提出问题并得到解决,必要时投标单位将被邀请参加现场答疑会,并对招标项目的现场环境进行勘察,以获取编制投标文件和签署合同能够所需资料.2、投标单位在收到招标之后,若有意见需要澄清,应于收到招标文件后三天内以书面形式向招标单位提出,招标单位通过投标答疑予以解答. 第四章 投标文件的编制 本次评标分主标书评议和公开陈述、答辩评议两个阶段，为显示公正、公开的原则，要求本次投标分主投标书（标书评议内容）和附属投标书（现场陈述内容）二部分，内容和编制要求如下
27、：一、主投标书的项目和要求（一）主投标书的项目1、物业管理服务的整体设想及策划体现整体管理方案的中心立意，要求表现管理方案的水平、特色及创新点，明确管理措施、服务意识、行为要求的合理定位，体现社区文化、环境文化的物业管理模式。2、管理机构设置和规章制度（1）机构设置、组织框图、工作流程及激励机制、监督机制、自我约束机制等； （2）规章制度：公众制度、内部岗位责任制、管理维护运作制度及企业内部激励、监督、反馈机制等、企业的近期目标、远期规划； （3）物业用房、设施、配备的利用，办公室装备配套，操作人员的妥善安置、设施折旧安排。3、管理人员配备、管理（1）管理、操作人员配备、技术人员比例；40%（
28、2）人员录用与考核、专业培训计划、奖惩淘汰机制；（3）人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。4、承诺指标达标率为：（1）房屋及配套设备、设施完好率；99%（2）房屋零修、急修及时率；99%（3）维修工程质量合格率；100%（4）绿化完好率；98%（5）保洁率；99%（6）道路完好率；95%（7）住户投诉处理率；100%（8）管理费收取率；98%（9）居民物业管理满意率；95%（10）消防火灾发生率；0.5以下（11）治安事件发生率。0.1以下5、物业企业创优及管理方案（1）争创“省级优秀(示范)小区”的目标及实施方案；（2）房屋设施、设备管理、维修管理实施方案；（3）市政等公共设施管理具体实施方
29、案；（4）环境卫生的具体实施方案；（5）绿化养护管理的具体实施方案；（6）公共秩序的维护及治安配合具体实施方案；（7）消防、安全管理实施方案；（8）各类管理档案的建立与管理；（9）有类似项目管理经验，案例介绍。6、社区建设（1）结合商务区 特点配合文明社区创建工作，支持商务区 安排好各类活动；（2）配合平安大市 建设及文明治理工作开展活动；（3）三大服务（常规性、委托性及特约性）内容及便民服务措施，分为有偿、无偿服务项目和收费标准。7、前期管理措施（1）前期管理：人员安排、管理、监督、配合方案；（2）入住管理：入住公约、手续及便民措施等方案；（3）管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作；（4）
30、装修管理：依据法规管理装修、违章搭建、房屋外观方案；（5）安全防范措施：车辆进出、流动人口、噪音控制等；（6）协助商务区筹建工作，明确商务区权利义务及配合工作。8、维修养护计划（1）房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及措施,一卡多用，如车辆进出，缴费乘车等；（2）日常养护计划，住户报修、维修回访制度等；（3）公建配套设施、设备及各类管线的管理措施。9、创新措施（1）摄像监控系统设备管理维护；（2）充分发挥高科技在物业管理小区应用；（3）管理现代化：办公、财务、住户档案资料的计算机应用。10、成本预算（1）按招标书项目分列收入、支出项目，编制收支预算书；（2）分析盈亏情况，列出三个年度持平计
31、划和增收节支计划；（3）建立收支公开、监督制度。（二）主投标书的文书要求1、主投标书要求采用文字说明、表格相结合的形式，装订次序为目录、文字说明、表格。其中文字说明要求每页，统一按A4中性纸、仿宋3号字体打印、文中无涂改、无彩色字体及印刷、无水印等特殊标记、竖向装订成册，封面用招标单位统一制作的封面，以粘贴方式，不得打孔或作明显有违招标书规定的装订方式，一式7份。2、主投标书通篇不能出现投标单位名称字样、投标单位的相关示意性提示及标志投标单位的信息。、主标书必须有目录，以方便阅读。二、附属投标书的内容和要求（一）附属投标书的内容和要求1、投标单位名称、地址、资质登记地及发证机关（封面加盖投标法
32、人单位及法定代表人印章，附注开户银行账号）；2、投标函（附件一）；3、投标单位营业执照副本复印件；4、投标单位概况、规模、资质、人员结构、运作特点、管理业绩、获奖情况（附获奖证书复印件）、企业发展方向；5、投标单位法定代表人、接管投标商务区管理部主任和部门负责人履历表（名字、简介、学历、职称、职务、工作经历）和专业资格证书（复印件）；6、答辩人员三名，其中一名为法定代表人或委托代理人，一名为招标项目接管的管理处主任（附物业管理企业经理上岗证、物业管理简历）；7、授权委托书（附件二，如法定代表人本人亲自参加的，则无需提供）及答辩人员（三人）身份证复印件；以上资料须按照上述顺序装订，所有的复印件需
33、加盖公司公章，同时携带的原件由招标人审核（审核后退回原件）。上述资料有任何一项缺漏，投标都将被拒绝。投标人必须对所提供资料的真实性负责，若有弄虚作假行为，一经查实，将取消投标资格，并报请主管部门依法查处。（二）附属投标书的文书要求 附属投标书除字数控制在6000字左右，可以明确投标单位外，其他字体、排版、打印、装订及数目与主投标书一致。三、投标书外包装要求1、主投标书和附属标书要求分开装订分袋包装，同时装入一个文件袋内。2、每个文件袋封面要求写明投标项目、投标单位名称、地址、邮编、法定代表人及送达的日期。3、每个文件袋封口要求用薄纸粘贴，在骑缝处加盖投标单位的公章和法定代表人印章。 第五章 投
34、标文件的处理一、投标文件有以下情况之一者，为无效投标书：1、投标文件未按规定密封。2、未按招标文件说明的主标书和附属标书的规定制作。3、主投标书中出现（或示意）投标单位名称。4、附属投标书封面未加盖投标单位及其法定代表人印章。5、收费测算标准与招标文件不符。6、标书未在规定最后时限前送达指定地点。7、投标单位未参加评标会议。无效投标书将不参加开标、评标程序。二、投标保证金1、投标单位不按要求交纳保证金，不给予投标资格。2、投标单位有下列情况，不退回投标保证。（1）投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权。（2）中标单位未在规定期限内签署合同。3、投标保证金的退还：（1）未中标单位，在中标通知
35、书发出后的三个工作日内退还（不计息）；（2）中标单位在合同签署后七天内退还。三、投标文件处理中标单位的投标文件将成为物业管理服务合同的有效组成部分。未中标单位的投标文件不予退回，并且不支付标书制作所需的相关费用。 第六章 开标、评标及定标 一、开标1、开标会议由招标人主持，市招标投标管理办公室派员现场监督;2、投标人的法定代表人或其委托代理人应随带本人身份证（原件）准时参加开标会议,否则视为放弃投标;3、投标人查验投标文件密封情况,确认无误后当众拆封唱标。二、评标1、评委由招标人从物业管理专家库中随机抽取组成，人数为7人以上单数；2、评标分值按主投标书55分、现场陈述及答辩45分两部分组成。三
36、、评标原则1、评委应坚持公平、公正原则，以招标文件、主标书和现场陈述、答辩评分细则为准则，在主标书评审、现场陈述和答辩评审两个阶段中对评分表逐项进行综合、公正、科学的评分。2、评分采用百分制，以“0.01”分为最小记分单位。分值暂按主标书55分、现场陈述28分、答辩17分的比例组成，合计评分值为100分。3、主标书评审阶段。招标人将主标书分发给评委，评委在限定的地点和时间内独立的完成主标书的评审工作，评分表经评委评分、签名后装入文件袋中封存，粘合处签字。4、评委拟题应围绕招标物业特点及招标文件、投标文件具体内容，提问应简洁明了、针对性强。5、现场陈述和答辩评审阶段。评标、定标大会中评委可参阅主
37、标书和附属标书。评委在一个投标单位现场陈述和答辩结束后，独立评分，现场陈述和答辩评分表经评委签字后交招标人收存。投标单位的现场陈述和答辩全部结束后，招标人现场统计现场陈述和答辩评分表。6、招标人将密封的主标书评分表启封，现场统计主标书评分表。7、评委对投标单位的主标书评分值、现场陈述和答辩评分分别去掉一个最高分和一个最低分后取平均分，现场公布。主标书评分值及现场陈述和答辩评分值平均得分值相加后为投标单位的最终综合得分，从高到低排序。8、评委根据投标单位最终得分汇总表确定综合得分最高单位为预中标单位，得分次高者为第二预标单位。如遇综合得分一致的，则以主标书得分高者中标。四、评标程序（一）主标书评
38、议1、由评委对各投标人的投标文件进行审阅，然后对投标人进行询标和评议，并按主标书评分细则进行打分。2、各投标人主标书最终得分按各评委打分去掉一个最高分和一个最低分后取平均分的方法确定。3、主标书评分细则。物业管理主标书评分细则（55分）序号项目内容分值评分细则一、整体管理方案策划（7.5）1方案策划思路新、针对性强、起点高，管理设想新颖、独特、超前1.5符合为1.5分，基本符合1分，不符合为0分2服务“以人为本”的角度出发，服务定位明确1.5符合为1.5分，基本符合1分，不符合为0分3管理“以物为本”角度出发体现小区环境及文化的特色1.5符合为1.5分，基本符合1分，不符合为0分4管理服务，定
39、位合理，重点突出1.5符合为1.5分，基本符合1分，不符合为0分5具体措施以创建安全、文明、舒适的环境出发1.5符合为1.5分，基本符合1分，不符合为0分二、管理机构及管理制度（4.5）1管理机构设置合理、高效、精简，有明确的管理构架和各部门职责。工作流程完整、科学1.5符合为1.5分，基本符合1分，不符合为0分2管理、激励、监督、反馈等规章制度健全规范，体现高标准、高档次、科学合理，实际操作性强；针对小区所做的近期目标和远期规划超前、客观、明确1.5符合为1.5分，基本符合1分，不符合为0分3物业管理用房和设施、设备设备利用率高，办公设备配备齐全，设备、设施折旧合理1.5符合为1.5分，基本
40、符合1分，不符合为0分三、人员培训和管理（4.5）1各类人员配齐齐全、合理、科学，人员培训有计划、内容、目标且方式多样1.5符合为1.5分，基本符合1分，不符合为0分2人员录用与考核有标准、有措施、奖罚淘汰机制1.5符合为1.5分，基本符合1分，不符合为0分3各类人员上岗仪表、行为、态度标准统一、规范、高要求1.5符合为1.5分，基本符合1分，不符合为0分四、各项管理服务承诺指标（5.5）1房屋及配套设备、设施完好率为98%0.5达到为0.5分超出不另行加分，每低于规定指标2%扣0.1分低于承诺指标10%的为0分2房屋零修、急修及时率为99%0.53维修工程质量合格率为100%0.54绿化完好
41、率为95%0.55保洁率为99%0.56道路完好率为90%0.57管理费收取率为98%0.58住户投诉处理率为100%0.59居民对物业满意率为95%0.510消防火灾发生率为0.5以下0.511治安事件发生率为0.10.5五、创优规划和具实施方案体（10.5）1有争创“物业管理优秀小区”的可行性方案内容健全，切实可行1.5每项符合为1.5分基本符合为1分不符合为0分2有具体实施方案及档案房屋设施、设备管理，维修管理具体实施方案1.53市政等公用设施管理具体实施方案1.54环境卫生的具体实施方案1.55绿化养护的具体实施方案1.56公共秩序维护及治安配合具体实施方安及档案建立1.57各类管理档
42、案的建立与管理1.5六、社区建设(3)1根据小区特点，提出文明社区创建工作配合、社区活动的设想及活动计划、制度和场地安排1.5内容健全，切实可行每项符合为1.5分，基本符合为1分，不符合为0分2支持、配合管委会及社区居委会工作的开展1.5每项符合为1.5分，基本符合为1分，不符合为0分七、日常管理服务措施与承诺（7.5）1有明确的常规性、委托性及特约性便民服务内容；较完善的便民措施，有偿和无偿服务逐项分列；有偿服务项目及收费标准应符合物价有关规定，价格合理优惠1.5内容健全，切实可行每项符合为1.5分基本符合为1分不符合为0分2入住公约、入住手续及相关工作程序和制度1.53管理服务收费标准公布
43、上墙及做好宣传工作1.54依法管理装修、违章搭建、及房屋外观管理措施与承诺1.55车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施和承诺1.5八 、物业维修养护计划和措施（4.5）1房屋共用部位和共用设施、设备的维修养护计划及措施1.5内容健全，切实可行。每项符合为1.5分，基本符合为1分，不符合为0分2住户报修、维修回访制度建立等1.53公建配套设备、设施及各类管线的管理措施1.5九、创新措施(3)1监控系统的设备构想、费用、安装和管理维护1内容健全，切实可行。每项符合为1分，基本符合为0.7分，不符合为0分2充分发挥高科技在物业管理中的应用的设想13办公、财务、档案资料等计算机应用1十、企业经济效益(4.5)1按招标书的项目分列收入、支出项目及收支预算书1.5内容健全，切实可行。每项符合为1.5分，基本符合为1分，不符合为0分， 注*2建立收支公开、监督制度1.53有明确的以业养业的发展计划、指标和较强的发展后劲1.5注*：成本预算中必须有明确的经费收支项目，项目分列合理，经费收支准确，对经费则算结果有分析，有3年经费预算列支项目表,根据盈亏情况分列年度持平计划、增收节支计划1.5（二）现场陈述、答辩评议 1、投标单位可
