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1、工程管理工作标准4.5.1工程物业职能授权序号工作项目部门备注公司营运部项目分公司1装修管理1.1装修管理办法审批申报1.2项目装修管理方案备案审批项目分公司内部会签执行1.3装修方案的审定500平方米项目审批500平方米项目备案审批1.4装修过程监控执行按装修手册、物业管理条列、消防法、各施工规范执行；1.5装修竣工验收执行按审核意见和技术变更核定执行验收；2日常管理2.1.工程计划管理审核拟定工程月度计划、项目物料计划、工程物业收支计划按要求上报；2.2.项目年度节能降耗方案审批审核申报/执行由项目形成年度节能降耗实施方案，2.3.基础物业工程督导管理执行由项目履行工程读到和日常检查，并按
2、要求填写消防安全检查跟踪表，工程综合检查记录表，安防、保洁检查记录表；2.4.工程日常（小修）维修管理-常规采购审批审核申报小修材料按公司采购流程按计划月报，公司行政部实施采购监，项目监控维修质量（事后验收）,物料领用，维修安全管理等，2.4.1.应急(小额：单件价值小于100元)材料采购审批突发事件，应急维修，常用常规材料采购，项目按月结方式履行采购；2.4.1.天骄年度预算月度采购审批审核申报按公司年度预算标准控制，项目配合监督；天骄物业实施采购；2.5.工程大/中修管理审批审核申报/执行按物业管理法规，招投标管理办法筹集维修资金，组织维修和维修验收，项目跟进维修过程；3专项工程检测、维护
3、3.1.设备定期检测项目电扶梯年检审批审核申报/执行按重庆市技术监督局关于特种设备定期检测若干规定严格执行提前申报，按时检测，取得合法年检报告；项目供配电设备高压预测审批审核申报/执行按重庆市电力公司高压设备定期检测相关规定执行，取得检测报告，确保项目供配电设备安全运行；项目车库执照年审备案申报/执行按重庆市物价局车库年审相关规定履行市政审核，物价年审；3.2.专项工程维护供配电设备维保审批审核申报/执行按招投标管理相关规定执行；消防设施维保审批审核申报/执行按招投标管理相关规定执行；中央空调维保审批审核申报/执行按招投标管理相关规定执行；中央空调水质处理审批审核申报/执行按招投标管理相关规定
4、执行；电扶梯维保审批审核申报/执行按招投标管理相关规定执行；外墙清洗和维护审批审核申报/执行按招投标管理相关规定执行；生化池维保审批审核申报/执行按招投标管理相关规定执行；项目霓虹灯、户外广告维保审批审核申报/执行按招投标管理相关规定执行；4招投标管理4.1.招投标年度计划拟定申报每年年末由营运部牵头梳理各项目工程/物业到期合同，与项目一道确定来年设备维保续约或招标管理方式；委托管理（施工）总额10000元审批审核申报/执行委托管理（施工）总额10000元：采取招投标方式委托施工单位审批组织申报/执行4.2.招标信息发布执行参与4.3.招标实施组织参与4.4.合同签署审批审核申报/执行4.5.
5、合同实施与履行期间月度，季度，年度评估验收执行5改造/扩建/新增工程5.1方案审批审核申报/执行方案OA报批；请款实施；验收报费；5.2改造工程实施监督执行5.3改造工程验收1000元总工程造价5000元改造工程审批申报/执行按工程建设施工合同和经审定后的方案，技术变更核定单实施验收，项目负责人及公司营运部分管负责人在竣工验收单上签字，确认；总工程造价5000元改造工程审批申报/执行按工程建设施工合同和经审定后的方案，技术变更核定单实施验收，项目负责人和公司营运部营运总监在竣工验收单上签字，确认；6项目遗留工程整改6.1.开发委托实施整改：取得项目遗留工程整改授权审批申报与各开发公司签定*项目
6、遗留工程整改授权方案6.1.1.零星工程整改：整改施工单位管理执行施工单位施工人员的管理，施工活动的统筹安排，施工质量考核等；整改土建，装饰等整改工程量核定，人工费核定，材料用量核定，工程签证审核执行按开发单位与施工单位签定的委托施工合同执行6.1.2.质保期内设施设备零部件的更换和维修审批按整改授权方案实施；6.1.3.设计缺陷专项委托整改/改造：整改/改造工程项目方案申报/执行项目完成（委托完成）规划设计，初步方案，施工图设计和工程造价预算；改造工程项目方案的审核审批组织参与公司营运部组织开发公司，施工单位方案评审，由开发公司议价或招投标；改造工程实施监督执行改造工程验收审批申报/执行营运
7、部牵头开发公司，项目分公司验收6.2.开发公司授权：施工(供货)单位尾款签字权审核审核按开发公司与购物中心授权细则实施,由使用单位负责人,项目分管工程负责人,项目经理签字后,公司营运部分管负责人签字;6.3.非开发委托项目整改（质保到期整改）:6.3.1.委托整改施工合同签署审批审核申报/执行按公司招投标相关规定执行6.3.2.施工单位的管理执行施工单位施工人员的管理，施工活动的统筹安排，施工质量考核等；6.3.3.土建，装饰等整改工程量核定，人工费核定，材料用量核定，工程签证审批审核按公司与施工单位签定的委托施工合同执行6.3.4.质保到期后设施设备零部件的更换和维修审批执行按月报物料需求计
8、划,营运部按公司采购流程执行7基础物业管理7.1.基础物业委托管理合同签定审批申报7.2.基础物业委托管理合同实施执行7.3.基础物业管理的评价审核执行执行基础物业管理月度，季度，年度，半年度，年度综合评估，实行每季度关于基础物业管理满意度专项调查；8工程/物业标准化管理8.1.物业前期介入方案审批申报公司营运部主编，项目配合，公司汇签，可下发试行；8.2.交房管理：交房方案的拟订审批申报公司营运部主编，项目配合，公司汇签，可下发试行；交房组织与实施执行公司营运部主编，项目配合，公司汇签，可下发试行；8.3.物业接管验收：物业接管方案的制定审批申报参与公司营运部主编，项目配合，公司汇签，可下发
9、试行；物业接管的组织与实施参与执行公司营运部主编，项目配合，公司汇签，可下发试行；8.4.商业物业营运管理：开发单位与管理公司关于项目移交标准审批申报公司营运部主编，项目配合，公司汇签，可下发试行；开发单位与管理公司后期工程整改授权标准审批申报执行公司营运部主编，项目配合，公司汇签，可下发试行；商业物业工程，保安，保结服务人员岗位设置的标准审批申报执行公司营运部主编，项目配合，公司汇签，可下发试行；商业物业服务标准备案审批公司营运部主编，项目配合，公司汇签，可下发试行；有偿服务界面备案审批公司营运部主编，项目配合，公司汇签，可下发试行；项目应急突发事件处理备案审批公司营运部主编，项目配合，公司
10、汇签，可下发试行；租赁合同基础物业配套标准审批申报执行公司营运部主编，项目配合，公司汇签，可下发试行；基础物业配置移交标准和维护界面审批申报执行公司营运部主编，项目配合，公司汇签，可下发试行；4.5.2有偿/无偿服务的工作界面序号服务项目收费性质收费标准备注安 装 服 务卷帘门/玻璃门安装1电动卷帘门安装有偿价格面议2普通卷帘门安装有偿价格面议3卷帘门电机安装有偿价格面议 4卷帘门锁具安装（更换）无偿5 玻璃门安装有偿价格面议空调安装1窗机安装有偿40元/台不含加冷酶2壁挂机安装有偿200元/台不含加冷酶3柜机安装有偿200元/台不含加冷酶4独立冷源安装有偿300元/台灯具安装（更换）1普通灯
11、具安装（更换）无偿2普通掉灯安装无偿单件价值低于100元3大型灯具安装有偿单件价值的10%单件价值大于100元家用普通配饰安装1窗帘安装/门帘安装无偿2晾衣架安装无偿3挂画无偿4安装门铃无偿9安装，调试家用音响有偿50元/次10对讲电话安装无偿消防设施安装1喷淋头安装有偿20元/个2感烟探测器安装有偿10元/个3少量感烟探测器安装或调整位置无偿2个以下含2个4感温探测器安装有偿10元/个5少量感温探测器安装或调整位置无偿2个以下含2个6手报调整位置无偿7消防栓移位有偿价格面议8消防弱点系统调试有偿5元/点位拆 卸 服 务空调拆卸1窗机拆卸有偿20元/台2壁挂机拆卸有偿100元/台3柜机拆卸有偿
12、100元/台4独立冷源室内机拆卸有偿200元/台灯具类拆卸1普通灯具拆卸（更换）无偿2普通掉灯拆卸无偿单件价值低于100元3大型灯具拆卸有偿单件价值的5%单件价值大于100元4热水器拆卸有偿20元/台5抽油烟机拆卸有偿20元/台维 修 服 务1检查电源线路无偿2维修电源线路有偿价格面议3可视对讲故障检查无偿4可视对讲故障维修有偿价格面议5家具配件（五金件维修，更换）维修无偿6家用电器维修有偿价格面议7健身器材维修有偿价格面议8开关/插座/接线盒维修无偿9家用厨房/卫浴设施维修有偿价格面议10维修，更换门铃、信箱锁无偿11灯泡、日光灯管、灯罩更换无偿12更换水龙头（普通）无偿13更换水龙头（混阀
13、）有偿价格面议14布设电源线路、闭路线路、通信电路有偿价格面议15疏通下水管道有偿价格面议16卷帘门（本体维修）无偿17卷帘门锁具维修无偿18卷帘门电机维修有偿价格面议19卷帘门拉链维修无偿20玻璃门把手维修无偿22玻璃门本体维修无偿23玻璃门锁具维修无偿24玻璃门门夹维修无偿25店招维修/换灯管无偿4.5.3物业移交序号类别物业配置移交标准维护界面1物业本体地面水泥砂土找平，高差控制在5CM以内；地面完成面与扶梯起步下平台同一水平（00）；移交后由使用单位维护，修缮；墙面水泥砂浆找平，管道穿墙后塞口封堵完成，墙面无明显空鼓，无大面积裂纹；移交后由使用单位维护，修缮；天棚混泥土矼面平整，管道穿
14、楼板后塞口封堵完成，楼板无明显裂纹和滴漏现象；移交后由使用单位维护，修缮；入户门按租赁（销售）合同约定规格，类型，款式移交该设备质保期为 年 月 日至 年 月 日止：1、质保期内由管理公司督促施工或供货单位履行维修义务；2、质保期后由使用单位履行维修义务；初装饰使用方提供初装饰施工图，管理方照图施工结束移交（一般在租赁红线上装饰物）；质保期内，由管理单位督促施工单位协助维护，质保期结束，由使用单位负责维护；序号类别物业配 置移交标准维护界面2供配电/弱电工程独立户头供配电1、变压器安装、调试、检测到位并投入使用，计量装置完善；2、低压侧配电柜，电容补偿柜安装到位通电使用；3、楼层配电箱，电缆安
15、装到位，通电使用；4、发电机应急电源除楼层配电箱做移交以外，其他原则上不做移交；该设备质保期为 年 月 日至 年 月 日止：1、质保期内所有供配电设备维修，更换由管理公司协助使用单位督促供应商或安装单位完成；2、交付后（质保期内）日常维护和运行管理由使用单位履行；3、质保期结束，使用单位自行履行设备维修，更换，日常维护，运行管理；4、交付使用后，设备定期检测，法定维护，委托保养由使用单位履行，费用由使用单位承担；5、发电机应急电源除移交部分由使用单位做维护，其他由管理公司负责维护；非独立户头供配电箱，电缆安装到使用单位租赁红线范围内并可通电使用，以计量表为界，表前（含表）管理权归属管理公司，表
16、后管理权归属使用单位；自交付使用之日起：1、管理公司负责维护管理权属部分设施（表前）日常维修，养护；2、使用单位负责其管理权属部分设施日常维修，养护或更换；3、若使用单位委托维修，进入有偿服务范畴；序号类别物 业 配 置移交标准维护界面3给/排水工程独立户头给水1、按当地水气公司要求将水表安装带指定位置；2、在水表后端引入出水管到用户租赁红线范围内指定位置；自交付使用之日起：1、计量表前（含表）由当地水气公司维护；2、计量表后由使用单位负责维护，维修，更换；非独立户头给水由管理公司将给水管道，计量表安装到专用水井或使用方指定位置；自交付使用之日起：计量表前端（含表）由管理公司负责维护，后端由使
17、用单位负责维护排水由管理公司统一安装共用排水立管或横管，在共用管道上预留接驳口；自交付使用之日起：接驳口后端共用立管由管理公司负责维护，接驳口前端使用单位专用排水部分由使用单位负责维护，清通；隔油池除超市或自带超市的大型百货卖场隔油池由管理方提供以外，其余有客户自费施工设置；1、超市或自带超市的大型百货卖场隔油池自交付使用之日起由使用单位自费定期维护清掏；2、由使用单位自费施工设置的隔油池由使用单位自费定期维护清掏；卫生间1、专用：按租赁合同约定实施装修，达到双方约定交付标准；2、共用：管理公司按原设计实施装修；自交付使用之日起：专用：卫生间所有配置（门，窗，面盆，阀门等）由使用单位负责维护；
18、卫生间防水由管理公司责令施工单位按法规保修5年；共用：由管理公司负责日常维护，卫生间防水由管理公司责令施工单位按法规保修5年；序号类别物 业 配 置移交标准维护界面4空调/通风工程专用空调系统1、按租赁合同要求提供独立主机，系统（水系统泵及管道，阀门，风系统风机，风管，阀门等），末端设备（散流器，新风口，回风口）并安装调试到位，各参数符合设计要求；该设备质保期为 年 月 日至 年 月 日止：1、质保期内空调系统所有配置由管理公司协助使用单位督促供应商或安装单位完成；2、交付后（质保期内）日常维护和运行管理由使用单位履行；3、交付使用后（质保期内），设备定期维护（水质处理）由使用单位履行，费用由
19、使用单位承担；4、质保期结束，使用单位自行履行设备维修，更换，日常维护，运行管理，委托维护，水质处理等，费用由使用单位承担；共用空调系统1、按租赁合同要求提供共用主机，系统（水系统泵及管道，阀门，风系统风机，风管，阀门等），末端设备（散流器，新风口，回风口）并安装调试到位，各参数符合设计要求；该设备质保期为 年 月 日至 年 月 日止：1、质保期内空调系统所有配置由管理公司协助使用单位督促供应商或安装单位完成，主机，水系统运行管理由管理公司代为履行，室内机组运行管理由使用单位履行；2、质保期结束后，以租赁红线为界，红线范围内所有设施由使用单位负责维护，维修，运行管理，日常管理；红线范围外包括系
20、统、主机、泵的日常维护，运行管理，定期维护由管理公司代为履行；3，质保期后的委托维护，质保期内和到期后的水质处理，产生的费用由使用单位按使用面积分摊；排烟系统按租赁合同约定安装，检测，调试，运行合格后交付使用；该设备质保期为 年 月 日至 年 月 日止：由管理公司负责质保期内和到期后的维保，费用由管理公司承担；序号类别物 业 配 置移交标准维护界面5消防工程消火栓，喷淋配置一次消防验收标准配置，做数量移交和感官质量移交（不做功能移交）该设备质保期为 年 月 日至 年 月 日止：由管理公司负责日常维护和系统质保到期后的委托维护，费用由管理公司承担；报警，消防广播，通讯，应急照明配置一次消防验收标
21、准配置，做数量移交和感官质量移交（不做功能移交）该设备质保期为 年 月 日至 年 月 日止：由管理公司负责日常维护和系统质保到期后的委托维护，费用由管理公司承担；使用单位新增消防设施1、使用单位负责新增消防设施的维护，保养；2、管理公司负责（或委托）进入系统，调试费用由使用单位承担；序号类别物 业 配 置移交标准维护界面6其他门头/店招/广告位/导示按租赁合同约定提供基础，框架，或安装场地，达到移交标准；自交付使用之日起：由使用单位负责广告申报安装，使用过程中的维护，承担因使用维护不当带来的法律责任；监控按租赁合同约定提供监控点位，数量达移交标准；一般由使用单位视经营情况自费安装，不予提供监控设施自交付使用之日起：由管理公司负责日常维护，保养，维修或更换；若由使用单位自费安装的监控系统，由使用单位负责该系统维护，保养，维修或更换；
