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1、城市老旧小区改造经验交流材料2020年，国务院发布了关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023号），把老旧小区改造上升为政府重点工作之一，也将其作为近两年来国家对城市高质量发展的重要要求和工作方向。XX实业公司作为船山区老旧小区改造项目业主单位，通过近一年的努力，电力公司宿舍及广电宿舍两个样板小区的改造建设工作已基本完成，其余改造点位已有40余处已正式进场施工，各项建设工作正如火如荼进行。当前，老旧小区改造提升项目仍是一个崭新的课题，全国各地均处于摸索阶段。在近一年的工作实践中，我遇到了诸多困难，也收获了一些经验，现予以分享，与大家共同交流探讨。一、实施思路项目包装、广开渠
2、道，保证建设资金。老旧小区改造点多面广，资金需求大，如何保证资金到位，确保项目顺利推进是首要任务。根据政策，中省两级政府有项目专项补助资金，市一级有匹配资金对于老旧小区改造总投入来说还远远不够。建议一是在包装项目的同时，结合“十四五”规划相关政策积极争取专项债入库。二是主动对接省发改委，争取预算内资金。三是对接各大银行争取项目贷款。由于当前区县资金压力较大，选择多方筹集资金是重中之重，结合资金到位情况集中解决突出问题也是首要任务。政府领导、企业参与，明确各方任务。建议老旧小区改造以“政府主导、部门牵头、国企实施、街道配合、民企参与”的原则进行实施。由区县人民政府主导改造原则，把控方向；由区县职
3、能部门牵头处理具体问题，如违建拆迁、水电气通信弱电迁改、规划用地相关证件办理等；由地方国有企业负责项目具体建设相关工作；辖区街道办事处要履行好属地主体责任，发挥社区沟通协调作用，广泛调动居民群众及社会各方积极性，引导居民参与老旧小区改造全过程。改造过程中结合智能充电桩、智慧停车、广告投放等新兴项目吸引社会资本参与，让公司共同受益，增加地方财政收入。老旧小区改造涉及的职能部门，要点环节较多，建议成立专门的指挥部或领导小组，逐级解决具体问题。尊重民意、示范先行，采用“一院一策”。在改造前，建议由住建部门、辖区街道办事处、国有公司发起民意调查，优先将公共设施落后、居民改造意愿强烈、参与积极性高的小区
4、纳入改造计划，“一院一策”突出特色制定改造方案，充分发挥示范小区引领作用，以点带面、整体推进。坚持先易后难、先大后小，先基础后完善、先功能后提升，优先解决直接影响居住安全和居民生活的突出问题，统筹考虑品质提升、美化靓化、生活服务等工程。结合智慧城市和智慧社区建设，倡导使用环保节能型材料，推动老旧小区智慧化升级。严控细节、多方参与，确保改造品质。由于老旧小区大小规模参差不齐，很多占地面积较大、改造内容较多的居民小区相当于多个子项目，导致“质”与“量”认定很难把控，管理难度较大。建议项目内部由街道及公司分别配备至少1名甲代对日常生产进行管理，公司再配备组长1名对各个小区改造项目进行工作核实。配备计
5、量核定人员1名，对各项目需要认证的量，共同进行逐一核定，分管副总和工程部负责人定期不定期进行进行抽查、巡查，确保对质量、安全、进度、工程量的有效管控。监理方全过程进行监督，同时驻场设计、跟审单位全程参与、相互监督、共同确认，有效把控各个环节。由建设局发挥质安监督作用，在重要节点、隐蔽工程验收完毕前，项目不得实施下步工序。街道社区、业委会共同参与监督，并对各项工作提出意见建议，督促各方责任主体优化工程建设。二、重点把控提前部署，加强协调。老旧小区改造是民生工程，建设过程中与老百姓生产生活息息相关。一是在项目实施前要充分发挥社区作用，提前做好宣传，营造良好氛围，广泛调动群众积极性和参与度，对群众意
6、愿进行全面摸底，再结合上级相关政策加以引导。二是在项目实施前，建议预先与热线办取得沟通，编制群众常见问题答疑清单，并对建设过程中可能会对群众造成影响的施工环节进行梳理汇总，点对点制定整改预案，最大限度的减少施工对周边群众的影响。三是应加强与水、电、气、弱电等专营单位的事前对接。业主单位在项目实施前应预先告知各专营单位，同时在初设中应尽量包含水、电、气、弱电迁改内容，在施工图设计阶段应协同前往项目现场踏勘。施工图设计单位和专营单位要做到相互交底、合图。此项工作是改造过程中的重点之一，做好专营单位对接工作，是加快项目推进，避免重复开挖、交叉施工，有效节约建设成本的关键之一。理清思路，把控重点。一是
7、在初设中，要全面充分考虑施工中所需要的改造项目，做到应该尽改，并在模拟清单中详细落列，在施工建设中“照单点菜”，有效加快推进时序。这样可防止在实施过程中临时增加工程量，造成甲乙双方纠纷，同时也可避免进行再次认项认价，增加工作量。二是由于我区采用EPC建设模式，在有效加快项目推进的同时，量的把控建议做到“图纸先行”。在XX实业公司进行老旧小区改造项目初设期间，我们要求初设单位将四个样板小区尽量设计到接近施工图的标准，确定EPC总承包到位后，由联合体设计单位对图纸进行优化达到施工图深度。进场后按图施工，在样板小区建设的同时，将后续工程进行分批次设计，做到有凭有据、有图可依，有效加强对量的把控。同时
8、，在样板小区建成后，也将对后续进场施工的项目起到示范引领作用。三是由于绝大部分项目地处老城区，个别小区周边市政管网尚未做到雨污主管网分流，导致小区内部改造后雨污分流输出无对应管网接入。这里我们建议采用建交汇井的方式处理，待后续市政改造完善后再进行一并改造。施工前应事先与当地市政局或市政中心提前沟通，做好相关建设资料。同时，小区管网出红线接入至市政管网区域，施工费用要充分考虑到模拟清单中，经测算，该笔费用较高。部分小区内，立面雨水落管被居民私自改造并接入屋内污水管道，如不改造雨污分流就不彻底，该施工环节也将消耗较多经费。最后，改造面积在具体实施中可能会出现较大变化，由于EPe项目施工图纸是由联合
9、体设计，为保证业主的可控性，建议在项目完成后由业主聘请三方测绘单位进行复核。党建引领，治管并重。项目业主单位主要是对基础类项目进行改造，但我个人认为，“建”只是前提，“管”才是重心。一是要大力推进小区党组织覆盖，加强党建引领，区域统筹、联动融合，要依托社区、小区自治组织、物业服务公司设立基层党组织，充分发挥党组织对老旧小区改造的引领作用。二是要着力深化城市基层治理，创新小区治理模式，同步建立小区管理规范、业主议事规则、物业管理制度等后续管理机制，确保一次改造、长期保持。三是要在基础类项目改造完成后，充分考虑改善类和提升类项目，吸引社会资本，建立垃圾分类、快递智能收储箱、智能充电设备等，招引有相关经验的服务单位，长期持续优化和提升小区环境，提升广大居民群众的幸福指数。在这里也感谢辖区群众对XX实业公司老旧小区改造工作的支持，因工程施工带来的不便，敬请各位谅解。我们将持续优化管理模式，积极解决过程中遇到的问题，进一步做好抑尘降噪、便道规划等相关工作，把建设施工对辖区群众工作生活造成的影
