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1、土地项目一级开发实施参考方案土地项目一级开发实施方案编制单位：申报日期：一、 项目基本情况1、 项目状况项目位于村，总用地面积为公顷，具体四至为：东至，南至，西至，北至。2、 项目规划项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为平方米，其中建设用地面积为平方米，代征道路用地为平方米，代征绿化用地为平方米；规划总建筑面积为平方米，其中住宅为平方米，公共服务设施平方米，公共设施（商业金融）为平方米，配套中小学为平方米。3、 项目背景为了推进城镇建设，市政府决定分期实施建设，具体四至为：东至，南至，西至，北至。规划范围面积为公顷。4、 项目自然特征（1）地形地貌项目所属地区主要为平原地貌，地势起伏
2、较小，土质大部分属于轻壤，适宜进行建设开发。（2）气候气象本地区气候四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。（3）河流水系域内地下水资源及地热资源非常丰富，水质优良。（4）地质项目宗地已经聘请勘察设计研究院有限公司进行地质灾害危险性评估，根据地灾评估报告备案表，本地块评估级别为一级，适合进行房地产开发建设。5、 项目区位特征景观资源得天独厚，也具有较好的外部交通环境。6、 土地利用现状分析（1）规划用地现状权属项目用地范围面积约为公顷（合亩），全部为市镇村集体土地。（2）现状地上物状况项目总用地面积公顷，共涉及村居民约户，户口薄登记人口约人，经过现场查勘，平均每户宅基
3、地面积约平方米，故宅基地总面积约平方米。根据现场调查，房屋的成新率大多为8、9成新，建筑容积率约为1.0。非居民住宅涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂等家单位，非住宅建筑面积约平方米。项目用地范围内另有其它征地补偿地上物情况如下：1农作物合计亩。其中：玉米亩；苜蓿亩；黄豆亩；小麦亩；2树木。道路两侧及项目范围内树木：槐树约棵，杨树约棵，柳树约棵；3机井眼；4坟冢座；5电线杆根；6配电室座；7鱼塘亩；8承包果园：苹果园亩，梨园亩，苗圃亩；9现状乡村道路米。7、 土地一级开发成本项目土地一级开发总成本为万元。 二、成立领导机构1、项目组织机构由投标人为本次招标的一级开发项目成立项目部，派驻总
4、经理一人负责该项目建设的全部工作，并相应成立负责办理项目立项、规划、拆迁、市政建设批准手续的专门部门；负责评估、拆迁等经济合同以及工程造价等具体工作的经济管理部门；负责具体组织拆迁、大市政建设的工程管理部门；为保证整个项目建设还成立了项目部内部管理的文秘、档案以及后勤保证的综合管理部门。 2、公司与项目管理部门之间的关系一级开发项目项目部是下属部门，项目部总经理对负责，全面管理一级开发项目工程建设。（1）、项目部的权限：完成一级开发项目所需要的人力、财力、物力，直接对负责。（2）、项目部的职责：1）、负责办理项目立项、规划、拆迁、市政建设批准手续；2）、负责完成拆迁、大市政建设实施全过程的所有
5、工作；3）、负责与本项目有关系外部单位的协调；4）、完成政府规定、公司规定经济指标。三、纳入储备计划自获得一级开发授权并签订开发协议起，主要开发进度计划如下：（一）、办理项目立项、规划、拆迁等相关批准手续：目前已完成报批规划意见书、用地预审、立项、建设用地规划许可证等前期手续，从年月至年月将完成勘测钉桩、地下文物勘测、拆迁手续办理等前期工作；（二）、组织实施拆迁工作；从年月至年月确定拆迁方案，办理拆迁批准手续，拆迁公示，委托评估、拆迁机构，入户调查评估、与被拆迁人签订拆迁协议、支付拆迁费用，拆除地上物平整场地，办理拆迁结案。（三）、进行大市政建设：时间从年月至年月：办理大市政工程建设报批，委托
6、电力、燃气、热力、电信、有线电视、上水、雨水、污水道路等各专项工程设计并组织审图、进行市政综合审批，办理各专项工程施工、监理招投标、组织专项工程开工建设、办理竣工验收。（四）、定向安置房建设：定向安置房拟建设在现场厂房处，在厂房拆迁完成后将尽快办理相关规划设计、开工等手续，在年月前完成全部房屋、小市政、配套等工程建设并组织入住。（五）、年月办理本项目一级开发建设验收手续，达到土地供应条件。（六）、年度工期安排：本年度完成国有企业收购及拆迁工作量的%或实现项目投资额亿元。四、土地一级开发一级开发实施单位具体承担的任务主要包括三大块内容，即前期手续办理、实施征地拆迁及市政设施建设1、前期工作前期工
7、作包括有：办理规划意见书，进行用地预审，编制项目申请报告并申请发改委的立项核准批复，办理建设用地规划许可证等。2、征地征地工作包括有：根据规划意见书进行钉桩，土地勘测定界，组织征地补偿谈判，组织村民代表会议，签订征地补偿协议，征地报批及公告，办理征地结案，取得建设用地批准书等。3、拆迁拆迁工作包括有：评估、拆迁公司招标，入户调查，进行拆迁公示，制订拆迁补偿安置方案，拆迁许可听证，核发拆迁许可证，评估拆迁公司开展评估及拆迁补偿谈判工作，签订拆迁补偿安置协议，房屋拆除，拆迁结案等。4、市政建设根据规划进行项目市政方案综合咨询，委托施工图设计、工程投招标，组织施工队伍进行市政基础建设，市政工程验收结
8、案。5、土地一级开发验收土地一级开发工作完成后，应及时进行各种资料的整理，委托审计机构对成本进行审计，申请土地一级开发验收等。6、土地入市交易完成土地一级开发后，进行地价评估及审核，入市交易。(一) 征地实施方案1、征地情况概述项目土地一级开发总面积公顷（合亩），全部为镇村集体土地，征地范围四至为：东至，南至，西至，北至。 根据村土地统计簿及现场调查初步估算，项目用地范围土地利用现状情况如下表所示，具体数据以项目完成钉桩工作后，国土管理部门出具的地类勘测成果通知单位准。项目用地利用现状情况序号用地性质用地面积（万）比例（）1耕地2果园3苗圃4农村居民点5独立工矿6交通用地7坑塘水面8沟渠合计
9、2、征地补偿方案（1）、征地补偿内容及标准征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。征地补偿费不低于最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。征地补偿费用于人员安置后，其余作为土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。（2）、征地补偿方案项目征地采用货币补偿方式。项目所征土地为镇村的集体土地合计公顷 （亩），征地补偿费由土地补偿费、安置补助费
10、、青苗和地上附着物补偿及相关税费构成，确定补偿标准时，除不低于最低保护标准外，还要满足支付安置补助费的要求。（3）、劳动力安置方案主要涉及以下三类人员，一是只办理户口农转非人员，是指征地后只是户口转为非农业户口（城镇居民户口）的人员，主要是不满16周岁的未成年人及16周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生；二是转非劳动力，是指征地转为非农业户口且在法定劳动年龄范围内具有劳动能力的人员，不包括16周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生；三是指超转人员，包括一般超转人员及孤寡老人和病残人员，指因国家建设征地农民户转为居民户的原农村劳动力中年龄超过转工安置年限（男满60周岁，女满50周岁及其以上
11、）人员，包含无人赡养的孤寡老人以及法定劳动年龄范围内经有关部门鉴定完全丧失劳动能力且不能进入社会保险体系的病残人员。只办理户口农转非人员补助转非劳动力补助转非劳动力的补助包括一次性就业补助费、基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费。1）一次性就业补助费：2）基本养老保险费3）基本医疗保险费4）失业保险费超转人员补助超转人员补助包括生活补助费和医疗补助费。1）生活补助费2）医疗补助费一般超转人员：养老保险补偿费医疗保险补偿费孤寡老人和病残人员：养老保险补偿费医疗保险补偿费（4）、征地费用支付方式本项目征地补偿费用在一级开发实施单位与集体土地所有权人签订补偿协议后分期支付，在取得征地批复后三个
12、月内支付完毕。3、征地费用构成依据有关规定及本项目的实际情况，本项目征地补偿费用包括土地补偿费、人员安置补助费，青苗补偿及地上物清理费、实物补偿及征地相关税费。（1)、土地补偿费（2）、人员安置补助费（3）、青苗补偿及地上物清理费（4）、实物补偿（5）、征地相关税费：征地相关税费主要涉及有防洪费、耕地占用税和耕地开垦费。（二） 拆迁工作方案1、拆迁情况概要项目拆迁总面积为平方米，包括住宅和非住宅拆迁，其中：住宅拆迁总建筑面积为平方米；非住宅拆迁总建筑面积为平方米。地上物状况明细表序号项目名称面积（）合计工业厂房等非住宅面积约为万平方米，分别属于、和，这些非住宅建筑可以分为两类，工业生产厂房和办
13、公用建筑，其中办公用非住宅面积有平方米，工业厂房类非住宅面积有平方米；住宅拆迁面积为平方米，分别为。地上厂房、住宅房屋均为成新。土地状况及地上物状况通过现场踏勘和年集调的成果资料，整理出本项目的土地利用现状情况。2、适用政策、补偿依据城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）3、拆迁工作内容及流程1）、拆迁工作内容1、成立本项目拆迁领导机构，全面负责拆迁工作，充分依靠当地政府及相关职能部门，调动一切积极因素，做好拆迁工作。2、申请停办审批新建、改建、扩建房屋：停办入户、分户、领取工商执照、土地房屋租赁、改变房屋用途等相关事项。3、按照城市房屋拆迁管理办法的有关规定，备齐相关文件材料，办理房屋拆
14、迁许可证。4、拆迁公司、拆迁评估公司、拆除公司的招投标工作。5、拆迁的申报手续、资金、组织人员要充分准备，被拆迁住宅和国有企业的各方面详细情况要摸底调查清楚，拆迁实施方案要完善周密，并对可能出现的各种问题做出预案，做提前准备。6、宣传动员部署拆迁工作，并解答被拆迁人的疑问。7、拆迁公司与拆迁评估公司入户调查、房屋测量，做好记录。8、编制拆迁评估报告及拆迁补偿协议。9、审核拆迁评估报告及拆迁补偿协议。10、与被拆迁人签订拆迁补偿协议。11、落实被拆迁人搬家情况，并支付拆迁补偿费用。12、组织拆迁及居民搬家腾退工作13、拆除房屋及平整土地。14、解决拆迁疑难问题,完成拆迁全部工作。15、办理拆迁结
15、案表2）、工作流程制定拆迁实施方案-办理拆迁批准手续-取得房屋拆迁许可证-委托拆迁、拆迁评估公司与拆除公司-发布拆迁公告-入户调查与评估-签订拆迁补偿协议-支付拆迁补偿费用-拆除建筑物及平整场地-验收并办理拆迁结案表。4、拆迁工作组织机构 本项目的拆迁工作机构与职责如下： 1）、拆迁工作机构1、总 指 挥： 2、副 总 指 挥： 3、指挥部成员： 4、指挥部综合协调办公室：5、指挥部工作人员： 2）、拆迁各机构工作职责拆迁工作指挥部职责：具体负责组织实施拆迁工作，制定落实拆迁实施方案，采取切实有效措施完成拆迁工作。指挥部下设宣传组、咨询答疑组、审核组、财务结算组、后勤保障组、档案管理组1、宣传
16、组负责拆迁政策的宣传，法律政策宣传材料的组织和发放，标语、展板、彩绘制作及广播宣传。2、咨询答疑组负责拆迁户的接待，拆迁政策答疑、纠纷的调节、法律咨询等工作。3、审核组负责对拆迁补偿协议中的各项款额和相关证明材料进行审定、核对。4、财务结算组负责拆迁补偿款的核对、发放。5、后勤保障组负责安排办公用房、饮食及办公设备，做好拆迁中的后勤保证工作。6、档案管理组负责拆迁档案的交接管理工作。5、拆迁补偿方式国有企业拆迁实行货币补偿方式。居民拆迁实行定向安置和货币补偿相结合的方式。6、拆迁费用构成及成本核算3）、拆迁费用构成1、拆迁补偿及奖励费 各项奖励费：（1）提前搬家奖（2）电话、空调、有线电视拆移
17、费（3）搬家补助费2、拆迁评估费3、拆迁服务费4、停产停业综合补助费5、拆除清运费6、不可预见费4）、成本核算1、城镇房屋拆迁补偿及奖励费 （三）市政建设方案根据招标文件要求：中标人取得项目市政工程规划方案综合，并使宗地现状在土地上市前验收时达到“三通一平”，即具备施工车辆主要进出道路路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。市政管网交付使用验收标准：在国有土地使用权受让方完成项目全部开发建设并在建设管理部门的竣工验收前，且受让方付清全部土地开发建设补偿费后，向受让方提供项目用地红线外市政管线“七通”（燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水）条件。并按照招标人和规划要
18、求，将市政接口接至指定位置。本市政建设方案按照市政管网交付使用验收标准进行编制，用地范围内市政基础设施实现“七通一平”（供水、雨，污，中水、供热、供气、供电、通信、通路；“一平”指场地自然平）。1、市政基础设施建设实施原则（一）坚持工程先报批后实施的原则；1、坚持先设计后施工的原则；2、坚持质量与安全第一的原则；3、坚持以预防为主、过程与结果并重原则；4、坚持标准严守合同原则；5、坚持以人为本的原则；6、坚持遵守职业道德规范的原则；2、市政基础设施建设工作依据（一）、本项目招标文件； （二）、城市工程管线综合规划规范 GB50289-98；（三）、建设工程工程量清单计价规范 （GB50500-
19、2003）； （四）、城市排水工程规划规范 GB50318-2000； （五）、给水排水管道工程施工及验收规范 GB50268-97； （六）、城镇直埋供热管道工程技术规程CJJ/T81-98； （七）、城镇供热管网工程施工及验收规范 J372-2004；（八）、公路工程质量检验评定标准 JTGF80/1-2004；（九）、排水管（渠）工程施工质量检验标准 DBJ01-13-2004；（十）、城镇道路工程施工质量检验标准 DBJ01-11-2004；（十一）、建筑工程施工现场安全、防护、场容卫生、环境保护及保卫消防标准 DBJ01-83-2004；（十二）、燃气工程 91SB8；（十三）、热力
20、站工程 91SB9；（十四）、10干伏变配电装置 92DQ2；（十五）、外线工程 92DQ4；（十六）、电力控制 92DQ7；（十七）、有线电视工程 92DQ11；3、市政基础设施建设工作流程向各市政单位咨询接口意见委托市政综合方案设计及路面设计管线项目综合方案审查意见相关道路设计方案审查意见市区发改委立项管线设计方案审查意见规划意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证办理开工证施工验收4、市政工程施工顺序 工程报批通过招投标优选施工队伍和监理单位办理开工证按照设计合理安排施工顺序，精心施工，每道工序严格验收先施工埋深大的管线，如雨、污水管线并及时验收然后施工埋深浅的管线并及时验收，如上水、
21、燃气、电讯、热力等回填土市政道路道路设施说明：在施工时为了避免管线交叉矛盾，须按规定路由；按先深后浅、先主后支的顺序进行，如果出现意外，有压管避让无压管线、管线型避让管道勾槽型、支管避让主管。5、市政建设费用本项目规划总建筑规模为万平方米，根据市政咨询结果，预计市政总费用为万元，折合每建筑平方米为元。市政基础设施需要建设项目、各项工程量及工程费用测算见下表：市政建设费用计算表序号项目工程内容长度（m）金额（万元）1道路工程城市次干路及城市支路2雨水工程800mm-1600mm3污水工程400mm-500mm4中水工程150mm-600mm5供水工程400mm6供电工程（双回）10千伏电缆、电缆
22、沟道、电缆管井7热力工程300mm-500mm8供气工程300mm9电信工程12孔10有线电视工程6孔11其它场地平整1210KV开闭站座13小区配电室24台箱变座合计（万元）折合（单价）（元/建筑）（四）、土地供应方案1、土地及定向安置房供应时间一级开发项目预计总体需要时间为个月，供地时间为年月。另外定向安置房建设与一级开发同步进行，竣工交付时间也为年月。2、土地上市前验收1、场地要求：（1）宗地达到 “场光地净”场地中无建筑物、构筑物、电线杆等附着物（树木除外），渣土清运完毕，场地达到环保、城市管理等规定要求；（2）地面平整场地随自然地平； （3）在宗地四周设置围档(围墙高2.55米，钢结
23、构，墙体外围张贴公益广告，广告内容须经招标人同意)。 2、市政要求：中标人取得项目市政工程规划方案综合，并使宗地现状在土地上市前验收时达到“三通一平”，即具备施工车辆主要进出道路路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。3、手续要求：取得规划、立项、征地等各环节相关批准文件，具备项目公开上市各项条件。3、市政管网交付使用验收验收标准：在国有土地使用权受让方完成项目全部开发建设并在建设管理部门的竣工验收前，且受让方付清全部土地开发建设补偿费后，向受让方提供项目用地红线外市政管线“七通”（燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水）条件。并按照招标人和规划要求，将市政接口接至
24、指定位置。市政验收时间：为国有土地使用权受让方需要市政接用前，一级开发实施单位完成所有的市政建设，由一级开发实施单位提出验收申请，招标人组织对项目用地一级开发建设各项内容进行验收。市政接用时间：为在受让方付清全部土地开发建设补偿费的前提条件下，在项目全部完成开发建设并通过建设管理部门的竣工验收后达到客户入住条件的时间。 五、 土地收益1、土地入市交易分析（一）、本项目预期熟地单价估算土地销售收入预测的方法有多种，包括收益还原法、市场比较法、剩余法等，但是每种方法都有其特点及适用范围，根据估价作业规范和该项目的实际情况，本项目规划为居住和商业综合用地，容积率分别控制在2.8（居住）和3.5（商业
25、）以内，根据估价作业规范和项目周围区域的市场情况，可采用剩余法进行住宅用地的销售收入预测。剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。剩余法适用于待开发的土地的估价，待拆迁改造的土地估价，或进行土地整理的地价评估和旧建筑占用土地的土地估价。剩余法的基本思想是从房地产价格中扣除房屋现值，剩余之数即为地价。其公式为：宗地价格开发价值成本费用销售费用开发商利润（二）、开发价值预测为了确定本项目用地开发完成后在二级市场中能实现的熟地价价格，我们对项目所在区域周边房地产市场状
26、况进行了分析，利用剩余法对本项目开发完毕后价格进行测算和评估。项目的售价一般在-元/平方米，较好的项目可达元/平方米以上。根据我们对项目周边的住宅项目的售价调查以及对石景山区商品房销售价格变化趋势分析，综合确定项目建成后的市场售价为元/平方米，根据对类似项目商业配套用房部分的市场租金及售价的调查，我们确定商业部分的市场售价为元/平方米。（三）、成本费用 A.建造成本根据我们掌握的房地产市场资料和委估宗地建筑物的实际状况，确定住宅楼建筑安装费取元/平方米，商业部分建筑安装费取元/平方米，开发期为两年。B. 专业人士费取建造成本的8%C.不可预见费取建造成本和专业人士费的8% D. 投资利息（四）
27、、销售费用A.营业税、城市维护建设税及教育费附加取开发价值的5.5B.买卖手续费、代理及广告宣传费取开发价值2。（五）、利润我们掌握的目前房地产市场的有关资料，我们选定开发周期二年的住宅项目投资回报率15，商业配套的投资回报率为20%，取费基数为建造成本、专业人士费和不可预见费三项成本费用合计； （六）、求取熟地价宗地价格开发价值成本费用销售费用开发商利润2、综合确定项目开发完毕后的可实现的熟地价格居住用途楼面熟地单价为元/平方米；商业配套用途楼面熟地单价为元/平方米。（一）、本项目政府土地收益预测项目用地上市收益预测分区用地性质规划总建筑面积（万）熟地单价（元/平米）预计上市价格（万元）土地储备成本政府土地收益（万元）A居住用地B商业金融总价7通过测算，项目用地的预计上市价格为万元。土地储备成本为万元。本次交易政府土地收益为万元。通过本项目土地一级开发完成后入市交易的收益测算，其政府的土地收益是有保证的，该项目可行。
