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1、,设计成本控制要点,设计成本控制要点,一、成本控制的重要性,一、成本控制的重要性,在万科地产十周年的开发历程中,万科首先坚持精品路线,为了保证工程质量,合理控制工程造价成本,强调工程优质,工程建设必须实施三大控制:工程质量、工程工期、工程投资。,在万科地产十周年的开发历程中,万科首先坚持,成本构成比例,见金色家园实例,成本构成比例见金色家园实例,二、建设项目成本的构成及控制要点,二、建设项目成本的构成及控制要点,一)项目成本概念,指建设项目按照建设内容、规模、标准、工期全部建成,并验收合格交付使用所需要的全部费用。,一)项目成本概念指建设项目按照建设内容、规模、标准、,问 题,项目成本的构成有
2、哪些?,问 题项目成本的构成有哪些?,项目成本的构成,见全员的成本控制分类通则,项目成本的构成见全员的成本控制分类通则,成本控制指导书,1、各部门需编制成本管理部:成本管理指导书 (总成本)工程部:工程管理指导书(结构设备,进度、工 期及质量)财务部:公司费用目标控制指导书(管理费用)销售部:销售管理指导书(营销费用)万创:设计管理指导书(规划、设计,室外环境, 装修),成本控制指导书1、各部门需编制,成本控制指导书,2、装修控制参考数据及使用方法 见附件,成本控制指导书2、装修控制参考数据及使用方法,三、项目全过程的成本控制原则,三、项目全过程的成本控制原则,一)前期工作阶段,1、立项阶段(
3、项目建议书、可行性研究,确定及立项)2、规划设计阶段(编制设计任务书,进行初步设计和施工图阶段)第一部分:编制设计任务书,包括样板房及会所的控制价(元/套),绿化的总控制价(元/小区),小品(元/小区)等;第二部分:根据设计任务书委托设计和设计投标,一)前期工作阶段1、立项阶段(项目建议书、可行性研究,确定及,二)施工阶段,1、建设的准备(报批手续、工程招标、施工前期的三通一平等)2、建设实施阶段(工程施工合同,施工管理装修部分:根据设计投标确定的方案进行工程报价招标(注意要统一材料的档次及要求)绿化及小品:根据设计投标确定的方案进行工程报价招标(注意要统一材料规格)主体部分:要注意设计变更的
4、类别问题(设计院、乙方、甲方、客户),是否与设计院商量出统一的管理方法(比如:甲方统一变更书面格式等),便于控制设计院的随意性及甲方准确分析报告的总结,二)施工阶段1、建设的准备(报批手续、工程招标、施工前期的三,四、工程建设三算的作用,四、工程建设三算的作用,一)设计概算,问题:1、设计概算的编制由哪个单位负责?2、设计概算的作用是什么?,一)设计概算,设计概算的编制单位,设计院,设计概算的编制单位设计院,设计概算的作用,1、是工程建设投资的最高限额;2、是选定合理设计方案的评定标准,是提高设 计技术水平的综合反映;3、可以利用主要消耗指标进行技术经济分析;4、也可在没有工程预算情况下,作为
5、签订合同 的依据及工程进度款的拨付依据;5、是控制施工图预算、考核成本、提高效益的 依据。,设计概算的作用1、是工程建设投资的最高限额;,二)设计预算,问题:1、设计预算的编制由哪个单位负责?2、工程预算的作用是什么?,二)设计预算,工程预算的编制单位,需招标的主体工程-甲方委托政府指定的建行及审计站。装修、特殊及甲方分包工程-甲方预算人员,工程预算的编制单位需招标的主体工程-甲方委托政府指定,工程预算的作用,1、较准确地反映建筑安装工程造价;2、为各单项工程计算单位费用;3、是甲方及乙方核算的基础;4、是安排施工进度计划和统计工作量的基础;5、是安排甲方用款计划的基础;6、是设备及材料订货的
6、依据;7、是编制工程招标及投标的基础;,工程预算的作用1、较准确地反映建筑安装工程造价;,查看乙方预算的方法及注意事项,见附件,查看乙方预算的方法及注意事项见附件,三)工程结算,问题:1、工程结算的编制及审核程序?2、工程结算分为哪几大部分?,三)工程结算,工程结算的编制及审核程序,招标的主体工程:乙方编制报甲方预算甲方审核双方核对需审计站审核出具三算单。装修及绿化工程:乙方编制报甲方万创万创审核工程量预算核对单价双方核对认可,工程结算的编制及审核程序招标的主体工程:乙方编制报甲方预算,工程结算分为哪几大部分,1、工程结算= 工程预算+ 设计变更 +现场签证+材料价差,工程结算分为哪几大部分1
7、、工程结算= 工程预算+ 设计变更,四)工程结算的作用,1、作为核定固定资产最终价值,考核分析投资效益的依据;2、及时加强竣工决算及交付手续;3、计算成本,便于经济核算,增加企业利润;,四)工程结算的作用,五)工程结算原则(与万创有关),见附件,五)工程结算原则(与万创有关),六)结算应注意的问题,见附件,六)结算应注意的问题,五、工程预算专业的基本概念,五、工程预算专业的基本概念,一)工程预算编制的依据,现行的建筑及安装工程预算定额:1、各专业的设计施工图纸2、已确定的施工方案3、工具书(信息价、设备清单、材料手册、费用定额等)4、市定额站颁发的有关计费及调差文件,一)工程预算编制的依据现行
8、的建筑及安装工程预算定额:,二)工程预算编制的程序,1、准备资料、熟悉图纸2、按各专业计算工程量(人工)3、套预算定额(人工输入、电脑分析、计费)4、按各专业汇总造价及复核5、编写说明,二)工程预算编制的程序1、准备资料、熟悉图纸,三)工程常用预算定额及特点,1、土建:2000年深圳市建筑工程综合价格2、装饰:97年深圳市建筑装饰工程综合价格3、安装:89年广东省安装工程单位估价表4、园林绿化:91年广东省园林绿化工程预算定额5、市政:93年广东省市政工程单位估价表,三)工程常用预算定额及特点1、土建:2000年深圳市建筑工程,四)装修预算常用定额不同所造成的单价差距,1、如何界定土建(与主体
9、一同设计的装修工程)与装饰(属主体已交工,甲方另行分包的装饰工程)2、定额项目单价差见附件3、问题:预算定额的组成?,四)装修预算常用定额不同所造成的单价差距1、如何界定,预算定额的组成,1、人工费(乙方直接从事施工工人的基本工资)2、材料费(完成工程所需的主要材料、其他材料,构件及脚手架、模板的摊销费3、机械费(完成工程所发生机械台班费),预算定额的组成,五)按工程预算价的各类费用所占比例,1、材料费 占5560%2、人工费 占15-20%3、机械费 占1012%4、管理费 占1015%,五)按工程预算价的各类费用所占比例,六)预算综合管理费用所含的内容,临时设施费、夜间施工增加费、雨季施工措施费、施工管理费、劳保基金、预算编制费、现场经费、探亲增加费、水电。(管理及利润费约20%),六)预算综合管理费用所含的内容,七)常用的施工措施费内容(属施工组织设计),材料二次运输费、施工技术措施费、缩短工期措施费、工地环保增加费。,七)常用的施工措施费内容(属施工组织设计),八)如何查看装饰综合价格定额,见附件,八)如何查看装饰综合价格定额,六、设计部门常用的预算定额(装饰部分),1、土建:2000年深圳市建筑工程综合价格2、装饰:97年深圳市建筑装饰工程综合价格,六、设计部门常用的预算定额(装饰部分),