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1、第1页,天安豪园项目研判,第1页天安豪园项目研判,目 录,项目竟品市场分析本项目产品分析本项目可行性研判,CONTENTS,第2页,目 录项目竟品市场分析CONTENTS第2页,第3页,项目竟品市场分析,1,第3页项目竟品市场分析1,区域市场分析_竞争板块界定,本案位于朝阳公园西侧，属于朝阳公园板块；紧邻CBD板块。朝阳公园板块交通便利，配套设施完善，依托朝阳公园水景体系形成国际化居住区。,第4页,公园1872泛海国际擎峰圣世一品万科公园五号九号公寓维多利亚,第5页,区域市场分析_朝阳公园板块,第5页公园1872泛海国际擎峰圣世一品禧瑞都长安驿世界城CB,第6页,朝阳公园板块项目供应产品以二居
2、、三居为主。万科公园五号主力户型为57-109大一居，且供应量较大。,区域市场分析_朝阳公园板块_产品分析,第6页项目名称房型一房二房三房四房五房复式维多利亚花园面积区,第7页,朝阳公园板块项目销售均价在2.4万元/左右，总价集中在在180280万元与350470万元。朝阳公园板块在售项目销售均价集中在2-2.5万元，9号公寓开盘时间较早，销售均价较低。九号公寓总价区间跨度大。,注：万科公园五号08年10月-09年7月九号公寓07年11月08年11月九号公寓为项目整体均价项目销售均价统计时间,区域市场分析_朝阳公园板块_价格分析,第7页朝阳公园板块项目销售均价在2.4万元/左右，总价集中,第8
3、页,朝阳公园板块小面积、低总价项目去化速度快。,区域市场分析_朝阳公园板块_销售状况分析,第8页朝阳公园板块小面积、低总价项目去化速度快。区域市场分析,第9页,万科公园五号08年10月开盘，销售速度28套/月，项目其供应产品面积小、总价低。,注：万科公园五号08年10月-09年7月九号公寓07年11月08年11月项目销售速度统计时间,区域市场分析_朝阳公园板块_销售状况分析_典型项目销售走势,第9页万科公园五号08年10月开盘，销售速度28套/月，项目,第10页,区域市场分析_CBD板块,第10页区域市场分析_CBD板块公园1872泛海国际万科公园,第11页,CBD板块项目供应产品以一居、三居
4、为主，且供应产品面积区间较大。CBD版块内，擎峰、圣世一品主力户型为230-270与300以上的大面积三居。首创禧瑞都主力户型为大一居与大三居，一居面积区间在100左右，三居面积区间在170左右；长安驿主力户型为一居。,区域市场分析_CBD板块_产品分析,第11页三居：226-273三居：307-368一居：4,第12页,CBD板块项目销售均价在3万元/左右，总价集中在在200300万元与10001500万元。CBD板块在售项目销售均价集中在3万元/左右，长安驿开盘时间较早，销售均价较低。首创禧瑞都、长安驿总价范围集中在200-300万元，圣世一品、擎峰为千万级豪宅。,注：首创禧瑞都09年5月
5、7月项目销售均价统计时间,区域市场分析_CBD板块_价格分析,第12页CBD板块项目销售均价在3万元/左右，总价集中在在,第13页,CBD板块项目销售速度在不断加速,区域市场分析_CBD板块_销售状况分析,第13页CBD板块项目销售速度在不断加速区域市场分析_CBD,第14页,首创禧瑞都09年5月开盘，受开盘影集中签约响，当前去化快速，月均68套。圣世一品与长安驿销售速度稳中有升，近期随着楼市回暖，去化速度不断加快。,注：首创禧瑞都09年5月7月项目销售速度统计时间,区域市场分析_CBD板块_销售状况分析_典型项目销售走势,第14页首创禧瑞都09年5月开盘，受开盘影集中签约响，当前去,第15页
6、,基础信息,区域市场分析_竞品分析_维多利亚花园_基础信息,第15页项目名称维多利亚花园项目地址朝阳区朝阳公园西里南区1,第16页,维多利亚花园2005年9月开盘，至今销售149套，销售率70%。自开盘来，月均消化不足3套，销售速度缓慢；近1年月均销售1.4套，速度缓慢，数据显示09年上半年有4个月“零成交”。朝阳公园版块内维多利亚花园项目销售总价区间在350470万元之间。,区域市场分析_竞品分析_维多利亚花园_销售状况分析,第16页维多利亚花园2005年9月开盘，至今销售149套，销,第17页,区域市场分析_竞品分析_维多利亚花园_产品分析_精装修,精装修对外报价8000元每平米，估计成本
7、在5000-7000元每平米左右，标准较高，具有市场竞争力。,第17页区域市场分析_竞品分析_维多利亚花园_产品分析_精装,三居：217平米,第18页,区域市场分析_竞品分析_维多利亚花园_产品分析_户型,户型点评1、面积区间137两居、151三居、213三居、217三居。面积区间较为适中，总价区间合理。2、户型户型较为规矩空间尺度较大，舒适度较高设计中尽量使用厨房、阳台、更衣室、管道井等次要功能来解决弧形和非平行空间的问题，较为合理由于面宽所限，所有卫生间都没有直接对外的采光通风,三居：217平米第18页区域市场分析_竞品分析_维多利亚花园,第19页,本项目产品分析,2,通过对本项目区位、产
8、品、配套及其他方面的综合分析，我们认为本项目产品竞争力综合评价为：3分（5分为满分）,第19页本项目产品分析2通过对本项目区位、产品、配套及其他方,第20页,项目产品分析_区位分析（5分）,天安豪园位于东三环和东四环之间，农展馆南路与朝阳公园路交叉口的西北侧，东部距朝阳公园约200米，交通便捷、环境优越，地段优势明显；周边区域成熟，地段综合价值较高；,本案,第20页项目产品分析_区位分析（5分）天安豪园位于东三环和东,第21页,项目产品分析_产品分析（3分）,产品分析分为户型、精装修和外立面三个部分户型：面积区间分布和空间功能布局精装修：装修标准及效果外立面：风格和材料,第21页项目产品分析_
9、产品分析（3分）产品分析分为户型、精装,第22页,项目产品分析_产品分析_户型分布（）,户型面积：245-246平米平层、261-266平米平层、444平米跃层、460平米跃层四种户型；户型种类偏少，面积较大，总价较高；,第22页项目产品分析_产品分析_户型分布（）户型面积：,第23页,项目产品分析_产品分析_户型设计_中间户型平层,总体布局欠缺合理性；客厅、餐厅等公共区域到公共卫生间流线过长；厨房不好用；北侧两卧室主次布局颠倒,第23页项目产品分析_产品分析_户型设计_中间户型平层总体布,第24页,项目产品分析_产品分析_户型设计_边户型平层,总体布局较为合理；通透感较差；客厅到公共卫生间流
10、线过长；无工人房。,第24页项目产品分析_产品分析_户型设计_边户型平层总体布局,第25页,项目产品分析_产品分析_户型设计_中间户型跃层,总体布局较为合理；一层公共卫生间太小，不能体现出豪宅的气度；二层缺少家庭室二层北侧次卧室开间太小。,第25页项目产品分析_产品分析_户型设计_中间户型跃层总体,第26页,项目产品分析_产品分析_户型设计_边户型跃层,总体布局较为合理；460平米户型只有三个卧室和一个书房，偏少；一层公共卫生间太小，不能体现出豪宅的气度；二层缺少家庭室二层北侧次卧室开间太小；二层视听室尺度偏小；二层主卧卫生间尺度偏小。,第26页项目产品分析_产品分析_户型设计_边户型跃层总体
11、布,第27页,项目产品分析_产品分析_精装修分析（ ）,精装修标准对外报价为2500元每平米，实际成本约1500-2000元，标准较低；开发商不准备进行重新精装修，只计划将破损的进行整改，后期对于销售来说压力较大。,第27页项目产品分析_产品分析_精装修分析（ ）精装修,第28页,项目产品分析_产品分析_外立面分析（ ）,外立面风格属于偏现代的公建化设计，简洁大气；外立面材料以石材、金属和和大玻璃为主，能体现出价值感;外立面目前有些灰旧,影响项目档次.,第28页项目产品分析_产品分析_外立面分析（ ）外立面,第29页,项目产品分析_配套分析（4分）,配套分析分为自身配套（会所）及周边配套,自身
12、配套（会所）：本项目会所功能较为齐全，包括咖啡厅、休息室、台球室、游泳馆、桑拿等；周边其他商业、餐饮：项目本身没有商业餐饮配套，但周边区域成熟，配套较为齐备。,第29页项目产品分析_配套分析（4分）配套分析分为自身配套（,第30页,项目产品分析_其他分析（2分）,产品硬伤,大部分卫生间存在漏水的问题；外墙在雨天会形成渗水。,第30页项目产品分析_其他分析（2分）产品硬伤大部分卫生间存,第31页,本项目可行性研判,3,第31页本项目可行性研判3,产品竞争力分析,本项目产品竞争力要素中,区位与配套较有优势,但同质化特征明显;本项目其它竞争力要素中，各要素指标均衡,无明显优势;本项目产品硬伤明显,降
13、低了本项目的总体竞争力;本项目产品竞争力综合评定为3分(以满分5分为标准),第32页,产品竞争力分析竞争力要素直接竟品(朝阳公园板块)参考竟品(C,销售力分析,本项目销售力竞争要素中,准现房为最大优势,但与竟品比较具有同质化特性;本项目预期销售单价虽然与竟品相比,是较低单价,但其已入住过及产品硬伤影响,弱化了此优势;本项目目前没有公开发售,无客户积累,但前期业主对产品质量硬伤的负面影响,将对后期造成不利;参考竟品及直接竟品目前加紧推进销售,使本项目销售环境更为恶劣;本项目销售力竞争综合评定为2.5分(以满分5分为标准),第33页,销售力分析竞争力要素直接竟品(朝阳公园板块)参考竟品(CBD,客
14、户群对位分析,本项目不可复制的稀缺性地段资源优势明显，提高了项目后期抵御市场变化风险力；本项目租赁市场稳定，为早期业主带来了稳定的回报；不可改变的产品品质硬伤，加大了客户对此的抗性。,第34页,客户群对位分析比对要素本项目区域客户群需求特点对等度区位位置,第35页,本项目产品竞争力综合一般，并有明显的产品硬伤（房屋施工质量问题、已入住的二手房负面影响）本项目市场销售竞争力较弱，竞争环境恶劣；本项目与区域目标客户群需求比对度较低，与客户需求存在一定偏差； 本项目可行性初步判定为3（满分为5为准） 市场风险性较大。,结 论,第35页本项目产品竞争力综合一般，并有明显的产品硬伤（房屋施,第36页,谢谢！,第36页谢谢！,
