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1、物业项目经理应必备的四种能力党的二十大报告指出，“采取更多惠民生、暖民心举措，着力解决 好人民群众急难愁盼问题。”物业项目经理应当承担为业主服务的重担, 满足业主对美好生活个性化的需求，需要具备四种基本能力：即引领、 沟通、写作和感悟能力。一、项目经理必备的引领能力（会领）项目经理是项目管理的总策划人和执行人，是项目团队的引领者和 执行者，是全面负责管理服务、质量安全、成本管控、绩效考核等设立 的岗位职务。项目经理人员要想自己脱颖而出，首先要提升自己的综合 服务能力，只有在专业或技能方面脱颖而出，才能赢得员工、业主和公 众的认可。做到凡要求下属会做的，管理人员首先会做。案例：保洁主管要求保洁员
2、按照流程进行终末消毒，主管需要在现场进行 标准化示范（主管先讲给员工听，员工明白以后再口述主管听；主管按 照规范流程先做给员工看，员工再按照标准做给主管看）。如保洁主管 不懂不会，怎么去指导保洁人员操作，保洁主管就必须具备驾驭下属的 引领能力。一是要有谋划制胜的计划和策略，善于从下属的切身利益出发，以 此产生向心力、感召力、吸引力和约束力，使下属自觉自愿跟着你干。二是项目经理要率先垂范“两个凡是”：即凡是要求下属做到的自 己带头做到，凡是要求下属不做的自己带头不做。只有这样才能让下属 口服心服，才能做出让业主满意的结果。三是对整体工作要有预见性，抓住主要矛盾和问题实质，及时采取 有效措施，不断
3、提升综合服务能力。二、项目经理必备的沟通能力（会讲）项目经理不仅率先会干，更要“会说”，说什么？怎么说？在什么 时候说什么话？遇到什么人说什么话？在什么山唱什么歌等，这是管理 人员基本的沟通协调能力。会说，是体现和衡量管理水平和能力的重要 标志，管理人员90%以上的时间是沟通协调，有效沟通是人与人交流中 不可缺少的重要工具。诸葛亮三寸之舌，强于百万之兵”，可以看出 沟通能力的重要性。项目经理首先要具备沟通能力，沟通是学会倾听对方说话的能力。 “听君一席话，胜读十年书”的道理，其实是一种尊重对方的表现，会 说，对物业管理人员更加重要，如与上级汇报工作，同仁来考察学习， 项目单位协调事务，员工急需
4、解决问题和业主反映投诉等等，都需要有 针对性的、合情合理的、恰如其分的、符合现场要求的有效沟通，否则， 会直接影响企业发展大局，甚者有可能造成不可挽回的损失。三、项目经理必备的写作能力（会写）项目经理多数是从一线干出来的，有的在“会干”、“会说”上是强 项，但部分管理人员“会干不会说、会说不会写二现代社会，信息时 代，油香也怕巷子深。写作能力对管理人员非常重要，工作干得再出色， 不能及时提炼写出来，达不到总结提升和探讨交流的效果。写作能力是项目经理思想表达的载体，体现项目经理的思路是否清 晰，工作优秀但没有文字经验传播，出现问题没有分析原因总结教训, 就会导致发展没有方向，工作没有重点，创新没
5、有目标，可能会出现眉 毛胡子一把抓的现象。因此，写作的本质是对事物认知的基本能力，管 理人员必须学习和运用好，在工作中遇到问题如何解决，有什么经验和 教训，需要用文字（电子版）及时总结传承，无形之中就会助你成长、 成熟和成功。四、项目经理必备的感悟能力（会悟）说文曰：“悟，觉也J 祖先在创建文字就赋予是吾+心的 组合。悟是我心如何想、如何做的过程。“会悟”的真谛是善于思考， 成功的秘诀在于思考、再思考、不断地思考。会悟，其实是根据情况把 握全局，对思维认知、行为方式和明朗开悟的诠释，是对“重要且紧急、 重要不紧急、紧急不重要、不重要不紧急”处事方法的游刃有余。会干、 会写、会说和会悟，是项目经
6、理不可或缺的综合服务能力。一要博采众长（内因）。项目经理综合服务能力取决于个人的学习 力。培根说：“阅读使人充实，史鉴使人明智，逻辑使人善辩:所以， 只有博览群书，博采众长，才能拓宽视野，才能成为标准化服务的综合 型服务人才。二是系统培训（外因）。从物业标准化服务、职业道德规范、专业 技能知识等方面入手，采取多样化的培训方式，树立全心全意为业主服 务的意识。通过学习、培训和考核来提高服务水平，服务目的是为业主 创造整洁、舒适、安全、优美的生活环境。项目经理一切活动都是为业 主更好的服务，一切努力都是为了让业主更加满意。实践证明：没有高 质量的培训，就没有高素质的团队，没有高素质的团队，就没有高
7、标准 和高质量的服务。三是知行合一事上练。王阳明：“人须在事上磨练，做功夫， 乃有益。若只好静，遇事便乱，终无长进J人只有在磨练中才能成长， 只有在逆境中才能成熟。事上练，练什么？练的是对事物规律的理解, 对物业服务本质的领悟。事上练，就是要深入到业主生活之中，想为业 主之想，千方百计为业主办实事，办好事，在日常生活事务中历练提升 综合服务能力。总之，优秀的项目经理必须具备综合服务能力项目经理综合服务能力的高低，直接影响企业的稳健发展和个人成 长进步。马云观点：“任何团队的核心骨干，都必须学会在没有鼓励， 没有认可，没有帮助，没有理解，没有宽容，没有退路，只有压力的情 况下，一起和团队获得胜利
8、。成功，只有一个定义，就是对结果负责。 如果你靠别人的鼓励才能发光，你最多算个灯泡。我们必须成为发动机, 去影响其他人发光，你自然就是核心！”项目经理主动履行职责，就是 责任和义务，就是在无人监督的情况下，尽职尽责、尽心尽力做到想干 事、会干事、干成事和不出事。想干事是一种激情、是良好心态。想干事就有机会，心态决定状态， 想干事就须有好的状态。有了激情状态，服务业主就有了动力。凡事想 干才会有希望，不想干则一事无成。凡事预则立，服务业主必须主动的 去想问题。不但要有周密细致的计划，还要根据广大业主需求，考虑计 划是否会出细漏、是否需要完善更好的办法，千方百计获得更好的效果。会干事是一种能力、是
9、敬业精神。会干事就有平台，想不想干事是 态度问题，会不会干事是能力问题。会干事是一个过程。干事前必须做 好调研和规划，明确干事目标、措施和要求；干事中必须把握事物发展 方向，抓好协调，明确重点，把握关键环节，善于发现新情况、新问题， 及时提出新对策、新办法；干事后必须有评价反馈，倾听业主的反映, 验证办事的效果，及时总结经验教训。干成事是一种追求、是预期结果。干成事就有位置，干成事是想 干事与会干事的体现。要着眼于干成事，智谋在干成事、劲使在干成事， 用效果检验干成事。能不能干事，不仅取决于水平能力，还与胆识密切 关联。胆识决定气魄。能力、水平、胆识不是与生俱来的，而是通过不 断学习、不断实践提高的。因此，项目经理要做善于学习的有心人。不出事是一条底线、是责任担当。不出事就是本事，不出事与想干 事、会干事、干成事是综合能力的体现。不出事是项目经理的底线和责 任。做到不出事必须提升专业服务能力，更要增强法律法规意识。在保 障广大业主满意的前提下，达到千方百计的想干事、实实在在的会干事、 默默无闻的干成事、在合同约束下不出事的目的。
