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1、积极做好风险资产价值重估的准备导读：报告强调房住不炒和租购并举的背后，是对经济 社会变迁的深刻理解，投资者需做好不动产定价重估的积极 准备。随着中共二十大和二十届一中全会的胜利闭幕，经济社 会步入行则将至的实干时期。新时代、新起点、新征程，开始落实到人们触目可及的 经济社会日常。唯有如此，个体对美好生活的诉求才能汇聚 进时代的历史长河。这其中较为引发人关注的就是房地产。最新数据显示, 大连等十多个大中城市的首套房贷利率跌破4%,如大连首套 房贷利率降至3.95%,石家庄等降至3.8%,清远等地则最低 触及3. 7%o9月底，央行、银保监会发布的关于阶段性调整差别化 住房信贷政策的通知提出，对今
2、年68月新建商品住房售 价环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前 阶段性维持、下调或取消当地新发放住房贷款利率下限。若在过往，如此低的融资成本，可能一石击浪，不过, 在需求收缩、供给冲击、预期转弱等三重压力下，如其他风 险资产一样，房地产面临着一场显见的风险定价重估和投资 逻辑重塑。这不仅因为二十大报告在“增进民生福祉，提高 人民生活品质”中阐述了房地产发展方向，“坚持房子是用来 住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保 障、租购并举的住房制度”；更主要是因为社会结构和整体风 险偏好，都出现新的调整，住房的居住属性已通过自上而下 与自下而上两个途径得到强化，金融属性
3、则开始褪却。这首先缘于中国人口数量和质量结构的调整。日益老龄 化少子化的人口数量结构，预示着不动产在时间序列轴线上 呈现出总量过剩、结构优化特征；从人口质量结构上，接受 高教育人口在总人口中的占比显著增加，这些接受高教育的 群体，在全国的自由迁徙上具有更多的优势，这将加速适龄 劳动力在全国范围内寻找匹配岗位的机会。可见，人口质量和数量的变化，会逐渐改变人们对住房 的认知，住房自有率将不再是一个一致性的需求目标。区域发展不均衡和区域竞争，在加速人口流动的同时, 使人们开始调整对住房内生价值评价指标，即住房内生价值 愈发基于房租（或虚拟房租）的贴现，而非基于房价上涨预 期。由于贴现率围绕自然利率或
4、国债收益率曲线摆动，这将 逐渐褪却掉住房的金融属性，使其回归到实用价值的居住属 性。而随着股市等权益市场在制度、风险定价、交易和管控 等上的日益完善，权益市场将会逐渐成为居民部门价值储存 的主要配置市场，这也使逐渐剥离金融属性的房地产面临系 统性定价重构。社保福利体系的日益完善，也将带来房地产的定价重估。 在社保体系覆盖度不够的情况下，人们用养儿防老来进行代 际交易，因此购置房产定居就成为了根深蒂固的传统，因为 自有住宅的安居是孝道传统文化的经济基础，没有自有住宅 的加持，孝道的维系成本就很高。随着职工社保、城乡居民 养老体系等的完善和覆盖度的提升，孝道逐渐从经济的跨期 交易中解脱出来，这将从传统文化和信念方面，改变人们对 住房的定价逻辑。此外，目前基于金融属性估值的住房，其高房价抬升了 经济社会运行成本，压低市场的投资边际收益率，加剧房市 的有效需求不足，使高房价很难维持，房地产这一风险资产 出现重估定价是迟早的事，且价值重估越早对经济社会的伤 害和拖累越小。二十大报告强调房住不炒和租购并举的背后，是对经济 社会变迁的深刻理解，投资者需做好不动产定价重估的积极 准备，各地应把握住政策激励的头寸，避免过犹不及的诱多， 扼杀当地经济的活力和透支长期的增长潜能。
