个人理财资料整理.docx

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1、 第一章 理财概念：是指经济社会中政府、企业、个人（家庭）为了实现各自的目标而开展的一系列财力分配活动，它主要包括投资管理、融资管理和流动资金管理三个方面。理财步骤：1、分析和评估我们生活各方面的财务状况 2、明确理财目标 3、制订合理的可操作的理财方案 满足人生不同阶段的需求，过上财务自由、决策自主、生活自在的理想生活。理财目标设定： 第一步曲 认清自己 认识我们自己的生涯角色；认识我们的伙伴们(关系人)；摸清我们的家底第二步曲 确定适合的理财目标认清我们想要的；与认清我们能达到的第三步曲 制订适合的理财方案理财的基本内容：理财目标金字塔 3个层次：（底层-到-顶层）建立一个财务安全健康的生

2、活体系、实现人生各阶段的目标和理想(资本增值)、财务自由财务自由: 非工资收入 总支出财务自由=当前的净资产*资产报酬率/当前的年支出当财务自由度=1，表示光靠理财收入就可维生年纪愈大资产愈多自由度会更大理财的主要目标：1防范个人风险 -过早死亡-丧失劳动能力-医疗护理费用-托管护理费用（或长期护理费用）-财产和责任损失-失业2实现资本积累 -应付突发事件-家庭目的-教育需要-一般性投资组合3提供退休后的收入4减轻税收负担 -在整个寿命期内-在死亡时 5为继承人作准备 6投资管理和财产管理理财目标决定理财规划的内容理财目标的制定原则：符合家庭发展状况考虑外部经济环境明确清晰积极并合理确定优先顺

3、序 注意短、中、长期目标的兼顾和协调理财目标的设定方法：SMART法则： （聪明法则）明确性 Specific可衡量性 Measurable可实现性 Attainable现实性 Realistic时间限制性 Time-phased理财目标设立的要素：1、用货币来表示和计算2、有明确的时间限制理财策划步骤CFP Council建立与客户的服务关系、收集客户信息、分析诊断客户状况、设计提交理财方案、理财方案实施援助、跟踪、监控、调整一 、理财策划的原则：1核心理念：保持资产和负债的动态平衡。2清晰的、合理的理财目标是关键。3资产无论多少均可以进行理财策划。4理财策划应体现出个性化、差异化。5理财策

4、划要以客户需求为导向。6理财应注意开源节流。理财的必要性：1、负利率时代迫切需要理财2、金融投资产品和渠道多样化3、财务风险增加4、个人资产及消费欲望增加5、人口老龄化和老年人口相对贫困化6、就业模式改变和社会保障体系重建7、 金融机构开辟新的业务领域8、 提升个人与家庭的生活品质9、人生模式多样化生命周期理论（LCH）：理财的理论基础1、 消费不取决于现期收入，而取决于一生的收入和财产收入。2、 在工作期间的收入不能全用于消费，而只能消费一部分，其消费倾向为工作期占全部生活期的比例 3、人生分成不同阶段，每个阶段有不同的人生财务目标。如儿童至少年时期是累积个人本钱(即human capita

5、l)，为将来谋生作准备，方法是入学接受教育20多岁的理财目标是置业、结婚30多岁壮年是养儿育女40多岁中年是事业再发展或营商50多岁是准备退休退休后是遗产安排。LCH的基本观点：一个典型的消费者追求消费效用的最大化，并不依赖于当前收入与边际消费倾向，而是以其一生拥有的资源总量来安排消费与储蓄，通过跨期消费的平滑来实现一生消费效用最大化。消费者的收入水平在不同时间内是不同的，在工作期收入较高，消费者将满足消费支出后的收入进行储蓄，逐渐积累财富，在退休期没有收入，消费者消耗工作期积累的财富，消费水平在整个生命周期中总是处于平滑状态。个人理财与公司理财的区别：服务的对象及其风险承受的能力不同理财的目

6、标不同生命周期不同依据的法律法规不同主要内容不同 投资和理财的区别：理财强调的是一种思维方式和习惯，而投资仅是实现理财目标的一种工具 理财强调的是资产管理和资源配置，而投资考虑更多的是风险与收益 理财关注的是人的需要，而投资更加关注物或资金本身 理财投资范围广窄依据规划趋势目标生活无忧资本增值安全最高较高理财的基本内容：1、 个人信息的收集和管理2、 风险管理计划3、 投资计划4、 融资与管理信用计划5、 其他计划6、 理财规划的执行理财策划的内容：生涯规划理财规划：财富积累：开源、节流-投资规划、教育规划、储蓄规划、税务规划财富保障：保险规划财富分配：退休规划、遗产规划人生生涯规划与理财规划

7、的关系退休 事业 节税 投资 生涯规划- 理财目标 - 理财计划居住 家庭 保险 遗产 退休 第二章 FP在美国的发展历史：四个阶段萌芽期：20世纪30年代的保险推销术，保险营销员被称为经济理财员 ； 发展期：1969年创立首家个人财务策划的专业协会-IAFP(International Association for Financial Planning国际金融理财师协会1972年又创立了FP的教育机构美国金融理财学院，CFP标志产生1973年由该校的毕业生，设立了旨在于建立和维护FP的专业权威性，在世界上推广FP资格活动的团体CFP学会ICFP(Institute of Certified

8、 Financial Planners)1985年ICFP在社会各界的支持下，设立了国际CFP标准实践委员会 IBCFP（International Board of Standards and Practices for Certified Financial Planners,即现在的CFP Board）。 考验期：1987年10月19日世界迎来了所谓的黑色星期一 ，FP也因此丧失了信用。 成熟期：2000年1月，IAFP和ICFP合并，成立新的组织FPA(Financial Planning Association)即美国理财协会2001年职业评估调查资料显示，在250个职业中，FP作为

9、工作稳定，环境良好的一个职业。理财师的职业要求：1、广博的知识面，熟悉各种理财工具2、制定高水平的理财方案3、具备娴熟客户关系管理（CRM）技巧4、良好的职业道德及高尚的人品CFP的“四E”认证体系：教育Education & Continuing Education 考试Examination经验Experience 操守Ethics职业道德Ethics七大基本原则：正直诚信原则 （ Integrity） 客观性原则（Objectivity）专业胜任原则（Competence） 公正原则（Fairness）保密原则（Confidentiality） 专业精神原则（Professionalis

10、m）勤勉原则（Diligence）中国银行业的理财发展第三章一、个人/家庭预算的编制程序：设定长期的财务规划目标，计算达成该目标所需的年储蓄额；（充分考虑货币的时间价值！）预测年度收入；计算年度支出预算目标： 年度收入 - 年储蓄目标=年度支出预算将预算划分科目，分门别类，编制现金收支预算表。二、个人/家庭的收支预算分类收入预算：工资奖金、红利股息、房租利息等。基本原则：基础收入应大于或等于基础支出基础收入=期待生活水准的费用需求*家庭人数应有收入=基础收入+房贷本息负担+退休金储蓄+教育金储蓄支出预算：可控支出预算：日常生活开支费用、娱乐、美容、医疗、旅游、子女教育、衣物购置等。不可控支出预

11、算：房贷利息、房租支出、物业管理费、各项纳税、保障型保费等。资本支出预算：购车、家电家具等耐用消费品、买房定金及首付款。蓄投资预算：储蓄型保费、定期定额投资、提前还贷、整笔投资现金收支预算表的编制：家庭现金收支预算表X X年 X X 月 单位：元 项目上期实际数本期预计数本期实际数本期预决算差额收入1，工资性收入2，财产经营收入3，不固定收入4，债务收入5，其他收入合计支出上期实际数本期预计数本期实际数本期预决算差额1、住房支出2、所得税3、交通费4、教育支出5、医疗保健支出6、日用品支出7、饮食支出8、衣服鞋帽支出9、文化娱乐支出10、人际交往支出11、投资支出12、其他支出合计预算节余（收

12、入合计-支出合计）三、现金收支预算表的编制：编制原则：收支平衡原则：每月收入-定期定额扣款额=家计预算合理的投资消费比例原则重要性原则预留充足的紧急备用金原则。（36个月的固定支出或税后收入）家庭预算的控制技巧：分立帐户法定期定额投资帐户-工资卡转帐房贷帐户-贷款行开立信用卡帐户-活期存款帐户转帐 用于日常消费第二节 家庭财务状况的分析与诊断一、家庭资产负债分析二、家庭现金流量分析三、家庭财务比例分析摸清我们的家底!摸清家底就是诊断个人家庭财务状况：资产：规模，性质(生息或自用)，结构及风险负债：规模，来源及用途(消费或投资)净资产：规模，增长速度收入：各种收入的来源，占比及风险支出：各种支出

13、的用途，占比及渠道储蓄:占收入比例及绝对额保险：寿险、健康险、年金、财险、责任险税务：各种收入性质，适用的税目税率特点，减免政策等一、个人/家庭理财的主要信息报表1家庭基本情况表2人生大事表（财务目标）3家庭保障情况表4家庭收支表现金流量表5家庭资产负债表家庭保险状况表保障额寿险意外险医疗险其他本人配偶子女其他人生大事表（家庭财务目标体系）目标与期限目标内容折合货币（元短期目标(0-5年)中期目标(5-10年）长期目标(10-20年）期望生活目标二、个人/家庭资产负债表的编制与分析（一）资产项目分析：1、区分资产的流动性；2、分清生息资产和自用资产；3、区分升值性资产和折旧性资产。家庭资产的内

14、容：现金和现金等价物 现金、货币市场帐户；人寿保险现金收入其他金融资产 股票、债券、基金；养老金计划个人使用资产 住宅、珠宝、收藏品；家具、电器、汽车（二）负债项目分析1、家庭负债的内容：房屋贷款；教育贷款；个人贷款；消费贷款；汽车贷款；信用卡透支、赊销贷款 其他应付帐款、应缴税金家庭资产负债分析1、明确区分债务的时间结构；2、合理估计尚未确定的债务-谨慎的较大估计原则。债务的时间结构：长期负债（5年）：房屋贷款、教育贷款、个人贷款中期负债（15年）：消费贷款、汽车贷款短期负债 （1年）：信用卡透支、赊销贷款、其他应付帐款、应缴税金（三）家庭净资产项目分析：家庭净资产=家庭资产-家庭负债净资产

15、水平财务状况负数目前财务状况不容乐观低于其年收入的1/2需增收节支在其年收入的1/23倍年轻客户财务状况良好接近退休客户增加储蓄投资高于其3奶奶以上年收入总和目前财务状况良好案例：典型中产之家庭理财，基本情况：1、 家庭情况：吴先生30岁，工作8年，个人年收入约25万元，稳定趋升，其中工资及奖金20万元左右，单位股份红利每年约5万元。配偶年收入2万左右。以上均为税后收入。儿子3岁多，父母都有退休工资和劳保，年收入34万，其他无负担。全家都有社保。本人及儿子各有保额5万元的寿险，年交保费各1800左右，交费期20年，均已交3年，无其他商业保险。拥有140平米住房一套，距市中心8公里，市价约40万

16、，无贷款。无其他负债。2、 家庭资金运用和投资情况：持有单位股份实际净资产约50万元；借给亲戚8万元（2年左右可还）；上市股票一只，市值约5万元（2001年起陆续购进，成本约10万元）；偏债平衡型开放基金5万元；货币基金18万元；银行活期存款1万元。因日常开销大部由父母承担，其他开销不超过2万元。吴先生的家庭资产负债表资产负债现金及现金等价物长期负债 现金及活期存款10000房屋按揭贷款0 定期存款0教育贷款0 货币市场基金180000长期负债合计0现金及现金等价物合计190000中期负债其他金融资产汽车贷款0 偏债型开放基金50000消费贷款0 偏股型开放基金0信用卡贷款0封闭式基金0中期负

17、债合计0股票50000短期负债非上市股权500000 应交税金0私人借贷80000 信用卡透支0 保险现金价值10000 短期对外借款0公积金帐户100000 典当贷款0 养老保险帐户0 质押贷款0其他金融资产合计790000短期负债合计0个人资产自住性房产400000投资性房产0个人资产合计400000家庭总资产合计1380000负债合计0 家庭净资产合计 1380000注：资产按当前估计市值记帐，保险现金价值、公积金为估算假设。三、 个人/家庭现金流量表的编制与分析（一）家庭收入类型：常规性收入-工资收入、劳动报酬收入、福利收入、投资收入、经营收入、知识产权收入临时性收入-捐赠收入、遗产继

18、承、彩票收入（二）家庭支出分类：固定支出房租、贷款、保险、税费、 衣食、公用事业费、医疗、交通 临时性支出娱乐、交际、进修吴先生的家庭年现金流量表（案例一）收收入项目 金金额 支支出项目 金额常常规性收入固固定开支本人工资、奖金收入2200000基本生活开销20000配偶工资收入20000 房房贷00 兼职收入 00车车贷00 租金收入00保保费支出33600资产生息收入555100临临时性收入临临时支出 捐赠收入00 旅游费用00 遗产继承00 服装费用00 彩票收入00 维修费用00合计2275100合合计223600 盈余/赤字 : 251500常见的财务比例分析1、净资产偿付比例（清偿

19、比率，solvency ratio) 净资产偿付比例 =净资产/总资产 评判标准：指标变动范围：0 1 ；一般应0.52、负债总资产比例 负债总资产比例 =负债/总资产 评判标准：指标变动范围：0 1 ；一般应0.53、负债收入比例 负债收入比例=负债/税后收入 评判标准：一般应0.44、流动性比例 流动性比例=流动性资产/每月支出 评判标准： 一般应35、储蓄比例（结余比例） 储蓄比例=盈余/税后收入 主要反映客户控制其开支和能够增加其净资产的能力。6、投资与净资产的比例 投资与净资产比例=投资/净资产 评判标准：一般应0.5 (年轻客户0.2)财务指标分析n 清偿比率净资产 / 总资产(0

20、.84)n 负债比率负债总额 / 总资产( 0.16)n 负债收入比率负债本息 / 税后收入 (0.95)n 流动性比率流动性资产 / 每月支出 (10.00)n 结余比例结余 / 税后收入 (0.13)n 投资与净资产比率投资资产/净资产( 0.28)王先生一家的财务分析与诊断评判指标实际值评判标准分析结论家庭资产负债结构清偿比率 0.84一般应0.5良好负债比率 0.16一般应0.5良好资产应急能力与流动性流动性比率10.00一般应3超强财富积累与收支管理负债收入比率 0.95一般应0.4较差结余比例0.13一般应0.3较差投资增值能力投资与净资产比率0.28一般应0.5较差基本结论1家庭

21、财务状况总体良好，资产负债结构基本合理；2家庭的资产应急能力与流动性较强；3资产的增值能力较弱，活期存款略微偏高，资产的流动比率偏高，投资收益率相对较低； 4家庭财富积累与收支管理能力表现不佳，家庭收支管理较为混乱，家庭收支结余较少，支出项目过多 ，容易导致家庭财务发生危机。第四章一、金融投资策划的基本程序n 确定投资目标n 认识自身的风险承受能力n 根据投资目标与风险承受能力确定投资计划n 实施投资计划n 监控投资计划n 名义利率一般是指经济合同中的标价（报价）利率。一般用rN表示；n 有效年利率（Effective Annual Rate ， EAR）指考虑一年中复利计息次数后的实际利率，

22、即实际年利率,一般用EAR 或 rE表示； EAR=（1+ rN /m）m -1 (m -一年中计息次数) CITI Bank 提供一种1年期储蓄存款，年利率5%。如果每年复利一次；每半年复利一次；每季度复利一次；每月复利一次；每天复利一次；连续复利，其有效年利率分别为多少？投资倍增所需年数 72 投资年报酬率%使本金加倍的时间约为72/r%，对r 位于5-20%范围内折现率相当准确。1. 在年贷款利率为5%的水平下，银行最终回收的贷款最多多长时间就能实现翻倍?2. 假设某基金公司承诺给你10年倍增你的投资，那么其r是多少？年金（Annuity） 是指在固定间隔的时间内发生的等额现金流序列。

23、即指一定时期内每期有相等金额的收付款项。年金按付款方式可分为（1）普通年金 ：期末收付，如：工资、利息（2）预付年金 ：期初收付，如：房租（3）延期年金 ：最初若干期无收付款项，后面若干期有等额收付款项（4）永续年金 ：无限期支付，如：优先股股利三、金融投资工具概述1、金融投资工具的主要种类：储蓄 股票 债券 基金 外汇 黄金 信托 衍生金融产品等2、 主要的金融投资工具及其基本特征 基本类型 主要品种风险收益特征流动性储蓄活期、定期、定活两便、教育储蓄、通知存款风险小、收益低 强债券国债、企业债、金融债风险小、收益较低一般股票风险大、收益高较强基金货币基金风险小、收益低 强股票基金风险大、收

24、益高较强债券基金风险较小、收益较低较差混合基金风险中、收益中一般人民币理财风险较小、收益较低较差外汇理财固定收益型风险小、收益低较差浮动收益型风险大、收益高一般黄金实物黄金纸黄金风险收益均较小风险收益均较大较差一般信托风险较小、收益较高 差券商集合理财风险较大、收益较高较差案例：n 张XX，25岁，单身，某私企职员，工作两年，基本稳定，月收入2500元，年终奖金6000元，单位有三险和住房公积金，每月平均支出800元，目前有定期存款储蓄2万元。虽然期望获得较高的投资收益，但苦于对投资理财相对陌生，只好一直依靠银行存款 。n 近期理财目标：计划30岁结婚，希望到时能够拥有一套属于自己的房子。n

25、投资目标：结婚置房n 所需要资金：首付款20万元（100万元*20%）n 投资时间：5年n 已有资金：2万元n 每年节余：1700*12+6000=2。64万元n 推算目标年收益率： 2万*（F/P，R，5）+2。64万*（F/A，R，5）=20万目标年收益率：12%左右根据张XX的收入支出情况，建议其构建一个中长期（2年以上）的“8+1+1”的投资组合。以现有储蓄2万元为起点，加每年节余， 构建“8+1+1”的投资组合，其中80%买入股票型基金，10%买入中期国债，10%买入货币基金或短期债券型基金。投资组合预期收益率：12左右金融投资策划工具专题一、储蓄理财二、人民币理财三、黄金理财在金融

26、理财工具中，储蓄是最基本的理财工具。优点：变现性强，存取方便 .缺点 ：获利性很差，属微利型投资工具； 通货膨胀风险 现状：越来越少人真正将其视为投资增值手段，银行往往被视为“保险箱个人通知存款n 个人通知存款是 一种不约定存期，支取时需提前通知银行，约定支取日期和金额方能支取的存款 。n 个人通知存款不论实际存期多长，按存款人提前通知的期限长短划分为1天通知存款和7天通知存款两个品种。n 起存金额为5万，最低支取金额为5万元产品特点：1、存“活”钱、享高利：按现行利率标准，人民币七天通知存款利率是活期存款利率的2.25倍。 2、兼有定期、活期双重优势；适合对象：手上持有大额现金，一时又无法确

27、定存期的储户 二、什么是人民币理财人民币理财产品，即由商业银行自行设计、面向个人客户发行，将募集到的资金根据产品合同约定投入相关金融市场及购买相关金融产品，获取投资收益后，根据合同约定、到期向客户支付本金和收益的一种低风险理财产品。投资对象：债券型-投资于央行票据与企业短期融资券等收益稳定的市场 信托型-投资于有商业银行或其他信用等级较高的金融机构担保或回购的信托产品，也有投资于商业银行优良信贷资产受益权信托的产品 结构型-产品最终收益率与相关市场或产品的表现挂钩，如与汇率挂钩、与利率挂钩、与国际黄金价格挂钩、与国际原油价格挂钩、与道琼斯指数及与港股挂购等。QDII型-即合格的境内投资机构代客

28、境外理财 ，是客户将手中的人民币资金委托给合格商业银行，由合格商业银行将人民币资金兑换成美元，直接在境外投资，到期后将美元收益及本金结汇成人民币后分配给客户的理财产品。新股申购型 -是否保本和是保证收益 保本固定收益型；保本浮动收益型；非保本浮动收益型v 信托资产型“利得盈”理财产品v 产品简介：信托资产型“利得盈”理财产品是基于信贷资产的信托理财，指以本行或外部信贷资产为基础资产，通过与信托公司制定信托计划，为客户开展的信托理财业务。期限多为半年、一年、两年等。v 产品种类：保本浮动型理财产品和非保本浮动型。v 产品特点：产品收益较好、期限合理、投资方向明确。v 服务渠道：“利得盈”人民币理

29、财产品在我行各营业网点销售。您亦可通过建行行网上银行直接购买。人民币理财产品的特点：1、信誉度高，风险较小。2、流动性较差 。3、投资门槛相对较高黄金（Gold）一、黄金的特点： 不仅是用于储备和投资的特殊通货，同时又是首饰业、电子业、现代通讯、航天航空业等部门的重要材料。在20世纪70年代前还是世界货币，目前依然在各国的国际储备中占有一席之地，是一种同时具有货币属性、商品属性和金融属性的特殊商品。二、黄金的用途： 国家货币的储备金、个人资产投资和保值的工具、美化生活的特殊材料、工业、医疗领域的原材料。1、国际主要黄金市场(1) 伦敦黄金市场(2) 苏黎世黄金市场(3) 美国黄金市场：纽约商品

30、交易所(COMEX)和芝加哥商品交易所(IMM) (4) 香港黄金市场(5)伦敦黄金交易所 (6)东京黄金市场 (7)新加坡黄金所 中国：上海黄金交易所2001年11月28日，上海黄金交易所模拟运行，2002年10月30日，黄金交易品种（一）实物黄金金条、金块、金币和金饰等 个人炒金者参与金条、金币的买卖交易时可以当场提取金条、金币，也可以不提取金条、金币而将其存放在已经开设的黄金投资帐户内供以后提取。实物黄金投资有两个缺陷：须支付储藏和安全费用，持有黄金无利息收入黄金的标价方法：(1)黄金的重量计量单位：盎司、克、千克（公斤）、吨等 1 盎司 31.103481 克 (2)黄金的纯度计量 ：

31、“成色” 黄金制品成色标识有两种：一种是百分比，如 G999等；另一种是 K 金 ，如 G24K 、 G22K 和 G18K 等。 每K含金量为 4.166% 12K = 12*4.166% = 49.992%(500 ) 18K = 18*4.166% = 74.998%(750 ) 24K = 24*4.166% = 99.984%(999 ) （二）记帐黄金（纸黄金）一种帐面虚拟黄金，交易没有实金介入，是一种由银行提供的服务，投资者毋须透过实物的买卖及交收来而采用记帐方式来投资黄金。炒金者买入的“黄金”只能存放在黄金存折上而不可提金，因此炒金者应预先到商业银行的柜面开设黄金投资帐户存入资

32、金，按照银行的报价进行买卖交易，只在“黄金投资帐户”上作黄金和货币资金的存、取记录即可纸黄金PK实物金实物黄金纸黄金特点实物交割虚拟交易交易方式欠灵活较灵活保值功能较高次之成本费用鉴别、保存等费用较高较低投资收益与风险均较小均较大适合对象保值 个人收藏 馈赠亲友 中长线投资个人炒金者 短线投资3）其他：黄金保证金 ；黄金期货 ；黄金期权 ；黄金股票 ；黄金基金 五、影响黄金价格的因素(1)美元走势 ：负相关(2)战乱及政局震荡时期 (3)世界金融危机 (4)通货膨胀 (5)石油价格：正相关(6)本地利率 (7)经济状况 (8)黄金供需关系 第三节 金融投资策略（一） 深入分析研究投资环境经济周

33、期；通货膨胀率 ；经济增长率；利率；汇率；税率（ 二）树立正确的投资理念（三）进行合理的金融资产配置 金融资产配置决策 1、注重个人/家庭总体的资产配置：确保家庭的固定资产、货币资产和金融资产三者处于平衡状态！投资理财的金融资产=(100目前年龄)%流动资产2、注重金融资产配置：金融资产配置直接决定了投资成败金融资产选择的决定因素：财富或收入、预期收益率、流动性需求、风险偏好与承受能力KISS投资策略（keep it simple，stupid）（美）克劳高风险金融工具投资百分比 = 平均寿命 投资者的年龄家庭金融资产组合设计原则：1获得安心稳定的生活2符合家庭的特点和所处环境3符合理财目标4

34、简单、可行、易操作家庭资产组合金字塔结构 底层-到-顶层：现金、保险（保障型）-存款、国债-保险（储蓄型）、黄金-企业债券、保险（投资型）、委托贷款 -房地产 、外汇（期权）-股票（投资）、基金、 收藏品 - 期货、股票 （投机）第五章房产理财策划： 1、个人/家庭居住规划 2、房产投资规划案例1： 李先生看上了一套40平方的房产，可租可售。租房为每月1000元，押金3个月。买价为25万元，首付5万元，利率为6%的房屋抵押贷款。李先生该买或卖？（一年期存款利率为3%）。（一）简单年成本比较法：1、购房的使用成本=首付款的机会成本+贷款利息+物业管理费+其他2、租房成本=租金（二）净现值法：计算

35、n年租房 的累计净现值：NPV1=n年后取回的租房押金现值- 押金- 年租金（1+g）t-1/（1+r）t2、计算n年买房 的累计净现值：NPV2= n年后卖房的净所得现值 首付款 年还贷额 * P/A（r，n）3、假设n年租房 的净现值= n年买房 的净现值，计算出n年后卖房的净所得及房屋的应有最低售价：n年后房屋的应有最低售价= n年后卖房的净所得+ n年后房贷余额现值4、比较n年后房屋的应有最低售价与实际可能售价二、购房与租房的决策购房与租房决策的影响因素：v 目前的经济能力v 居住时间v 房租增长率v 房价增长率： （购房年成本率、租房年居住成本率）v 利率水平v 负债能力1、届时可负

36、担的首付款=目前的净资产 X （ F/P, r，n1) +目前年收入 X （ F/A, r，n1) X 负担首付比率上限（其中： r-投资报酬率， n1-离购房年数）2、可负担的房贷=目前年收入* （ F/P, g，n1) X负担房贷的比率上限 X （ P/A, i，n2)其中： g-预计收入成长率， n1-离购房年数 n2-贷款年数， i-房贷利率）3、届时可负担的总房价=可负担的首付款+可负担的房贷（二）计算可负担的房屋单价：可负担的房屋单价=可负担的房屋总价 / 需求面积购房规划的基本步骤：（一）以家庭储蓄及付息能力估算可承受的房屋总价（二）计算可负担的房屋单价（三）确定购房区位第六章保

37、 险：保险是风险转移和分散的机制或手段保险的作用： 保障 收益 节税保险理财的原则重视高额损失 ；符合家庭实际； 保障功能为先合理搭配险种 ；量入为出 ； 不定期调整保险理财策划程序家庭风险分析和诊断：所处人生阶段、家庭基本状况、社会保障情况、未来理财目标明确保险需求：人寿保险、医疗保险、意外保险、房屋家财保险、汽车保险、 责任保险 制定保险计划；选择保险公司和产品；选择投保渠道；检查、监控、调整n 家庭保险保额 =家庭年收入 * 10 n 年均保费支出 =家庭年收入*10% 个人税务策划 是指在税收法律许可的范围内，以税收政策为导向，通过财务活动的合理安排和对税收的合理规划，尽可能帮助客户减

38、少税负支出，帮助客户实现税后利益最大化而采取的行为个人税务筹划的基本原则：n 合法性原则 * 税务筹划与偷税、避税的区别n 目的性原则n 筹划性原则n 综合性原则n 风险性原则与个人相关的税种 1个人所得税2房产税3、契税4、遗产税 税收筹划的常用技术手段 ：1、 减免技术2 、抵免技术3、 扣除技术4、 税差技术5、 分劈技术6、 延期纳税技术 第七章一、退休计划的必要性 人口老龄化社会，预期寿命延长 社会保障资金紧张，退休收入替代率下降 2001年每3.65名在职职工“养活”1名退休职工；到2050年则是1.87名在职职工供养1名退休职工 核心家庭养老负担沉重 提早退休 其他不确定因素 女

39、性更应重视退休计划退休计划程序： 1、确定退休目标：退休时间、生活水平 2、预测退休支出：收入法（WRR）、支出法（ERR） 3、预测退休收入：退休收入来源？ 4、预测退休储备金额度：退休时间、通胀率 5、制定退休计划，弥补收入缺口遗产计划：是当事人去世后，安排保护当事人的财产并将其转移给继承人的过程二、遗产计划的内容：确定遗产计划目标；实现目标的途径：设立遗嘱；寻找受托人；购买寿险；遗产馈赠三、遗产计划的基本要素遗嘱订立人；受益人；遗产标的；遗嘱验证；遗嘱执行人五、遗产计划工具遗嘱； 遗产委任书； 遗产信托；人寿保险；捐赠遗产计划工具1-遗嘱（Wills）遗嘱是个人在死后如何处理其财产的意愿

40、的合法表示形式。立遗嘱的原因是为了确保遗产按照被继承人的意愿分配。大部分遗产计划是通过遗嘱进行的。遗产计划工具2-遗产信托（Trust）遗产信托是指委托人预先以立遗嘱的方式，将财产的规划内容，包括交付信托后遗产的管理、分配、运用及给付等，详订于遗嘱中。等到遗嘱生效时，再将信托财产转移给受托人，由受托人依据信托的内容，管理信托财产。 遗嘱信托在遗嘱人订立遗嘱后成立，并于遗嘱人去世后立即生效。 在美国，遗产信托是当事人将资金信托给银行等机构管理，而非交给私人受托。因为将资金信托给银行，信托的资金与银行的财务实现完全分离，可以受托保管数十年、上百年，遗产甚至可以照顾到孙子一代。 通过将资金和不动产信托给银行，再由 信托监察人监督受托人在管理与运用信托财产时有无违反信托