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1、不动产统一登记制度解读,* 市 国 土 资 源 局2015年4月3日,主要内容,前言不动产统一登记制度的背景及意义不动产登记暂行条例内容解读我市如何推进不动产统一登记,一、前 言,1,一、中华人民共和国总理李克强2014年12月22日签署第656号中华人民共和国国务院令，公布不动产登记暂行条例，自2015年3月1日起施行。二、建立不动产统一登记制度、整合不动产登记职责，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是推进简政放权、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外的有效举措，对于保护权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。,国土资源部门住房与建设部门农业
2、部门林（牧）业部门海洋等部门,土地所有、建设用地使用权房屋所有权耕地、草地承包经营权林地所有权、使用权海域无居民海岛使用权滩涂、水面养殖权,国土资源部门住房与建设部门农业部门林（牧）业部门海洋等部门渔业部门,不动产登记局,一、前 言,2,三、条例共6章35条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。四、条例明确，为方便群众申请登记，对申请材料不齐全或者不符合法定形式，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容，否则视为受理。,二、不动产统一登记制度的背景及意义,3,（一）背景,二、不动产统一登记制度的背景及意义,（二）意义,减少工作程序，提高工作效率
3、，减轻当事人负担。 通过保障公民的合法财产和房屋等不动产的交易安全，有效保护了不动产权利人的合法财产权。 有助于摸清全国房地产市场的基本情况，为宏观调控提供精确的事实依据，为房地产税的征管提供数据基础，有助于确定有关税收制度的走向，以健全房地产市场调控长效机制。 建立信息的联网和统一 ，拥有大量房产的人可以被很快确定，为纪检、审计等反腐机构提供便捷查询的渠道，有助于发现腐败活动，斩断利益输送，客观上推进了反腐工作。,4,不动产登记局,2014年5月7日，国土资源部办公厅下发关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记
4、、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。我市：全国共有15个城市列为试点，实施不动产登记，包括济南和青岛。烟台市目前已成立筹建办公室，目前尚在机构整合阶段。,三、不动产登记暂行条例内容解读,5,第一章 总 则第二章 不动产登记簿第三章 登记程序第四章 登记信息共享与保护第五章 法律责任第六章 附 则,条例共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。自2015年3月1日起施行，实施细则正在起草中，争取同步实施。,第一章 总 则,6,第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据中华人民共和国物权法等法律，制
5、定本条例。,法律渊源：1、法 律：中华人民共和国物权法、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法。2、登记条例：国有土地使用权出让转让暂行条例、物业管理条例。3、司法解释：关于审理房屋案件的若干规定。4、部门规章：实施细则。,整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。根据物权法第十条规定，不动产实行统一登记，并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。制定出台条例，通过立法规范登
6、记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。,规范登记行为及相关行政行为（查询、复制等）；依申请自愿为原则，回避行政确权之说；理清行政职责与登记职责；高度保护交易安全。,第一章 总 则,7,第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。,1、土地具有平面与立体空间的概念。,2、变
7、更登记是指权利人没变化，而权利内容发生变化。,3、转移登记是指权利人发生变化。,针对权利的登记,限制登记、具有提示的作用；依法对抗第三者的法律效益。,第一章 总 则,8,第四条国家实行不动产统一登记制度。 不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。 不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。,通过不动产统一登记，会进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认，有利于不动产的查询，也有利于保障不动产交易安全，有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。,第一章 总 则,9,第五条下列不动产权利，
8、依照本条例的规定办理登记： （一）集体土地所有权； （二）房屋等建筑物、构筑物所有权； （三）森林、林木所有权； （四）耕地、林地、草地等土地承包经营权； （五）建设用地使用权； （六）宅基地使用权； （七）海域使用权； （八）地役权； （九）抵押权； （十）法律规定需要登记的其他不动产权利。,不动产权利登记的10项内容,国有土地所有权、信托权利、不动产租赁权；依法不具有对抗第三人的事项不予登记。,第一章 总 则,10,第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记
9、主管部门的指导、监督。,明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。,专家建议县级政府单列组建一个（部门）登记机构。,第一章 总 则,11,第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。国务
10、院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。,将分散的登记职责整合到一个部门，使原来不动产多头管理问题得到进一步解决。,第二章 不动产登记簿,12,第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。 不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。 不动产登记簿应当记载以下事项： （一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况； （二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况； （三）涉及不动产权利限制、提示的事项；
11、（四）其他相关事项。,不动产登记簿是不动产权利的载体，该条要求登记机构设立统一的不动产登记簿，将不动产的自然状况、权属状况、权利限制状况等事项准确、完整、清晰地予以记载。,第二章 不动产登记簿,13,第九条不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。,该条规范了登记形式，要求登记簿原则上要采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质，登记机构要明确唯一、合法的介质形式。,第二章 不动产登记簿,14,第十条不动产登记机构应当依法将各类登记
12、事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。,不动产登记簿的登记事项是否准确、完整，直接关系到权利人的利益，该条明确了对登记事项的要求，并对什么情况下可以修改登记事项做出明确规定。,第二章 不动产登记簿,15,第十一条不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。 不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。第十二条不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。 采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。采用电子介
13、质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。,建立严格、周密的不动产登记簿保管制度是完全必要的，该条要求纸质登记簿要配备防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施；电子登记簿要配备专门的存储设施，采取信息网络安全防护措施，例如电子登记薄要定期进行异地备份。,工作人员上岗考试、理想目标：在编在岗。,第二章 不动产登记簿,16,第十三条不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。,明确了不动产登记簿的保管责任，要求登记机
14、构建立健全相应的安全责任制度，永久保存登记簿；任何人不得损毁登记簿登记簿损毁、灭失的，要依据原有登记资料予以重建。,第三章 登记程序,17,第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请： （一）尚未登记的不动产首次申请登记的； （二）继承、接受遗赠取得不动产权利的； （三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的； （四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的； （五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的； （六）申请更正登记或者异议登记的； （七
15、）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。,明确了申请不动产登记必须由当事人双方共同申请的情况并列举了单方单独可以申请的情况。,依申请登记的原则，即登记自愿的原则，扭转以前行政强制命令。,如：合同签订后，通过登记方能受物权法的保护；未登记受合同法的保障。,登记程序： 申请受理查验登记发证,第三章 登记程序,18,第十五条当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。,该条体现了充分尊重申请人意思自治的原则，规定登记机构将申请登记事项记载于登记簿前，申请人可以撤回登记申请。,登记程序：申请受理查验
16、登记发证,当场申请的原则,当事人代理人法定代理人（监护人）、委托代理人,第三章 登记程序,19,第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责： （一）登记申请书； （二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书； （三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书； （四）不动产界址、空间界限、面积等材料； （五）与他人利害关系的说明材料； （六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。 不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。,明确了提交申请材料的范围，并明确申请人要对材料的真实性负责。,申请材料,第三章 登记程序,
17、20,第十七条不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理： （一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人； （二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人； （三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容； （四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。 不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。,为方便群众申
18、请登记，减轻申请负担，简化了申请程序。,受理,第三章 登记程序,21,第十八条不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验： （一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致； （二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致； （三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。 第十九条属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看： （一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记； （二）在建建筑物抵押权登记； （三）因不动产灭失导致的注销登记； （四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。 对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记
19、申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。 不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。,对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关国家机关进行调查。,查验,形式审查：材料的真实性、合法有效性、内容的完整性、内容的一致性。,实质审查：实地查看、实地调查。,第三章 登记程序,22,第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。 不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或
20、者登记证明。第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人： （一）违反法律、行政法规规定的； （二）存在尚未解决的权属争议的； （三）申请登记的不动产权利超过规定期限的； （四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。,严格受理期限，体现了简化程序、方便群众的原则。,登记发证,第四章 登记信息共享与保护,23,第二十三、二十四、二十五、二十六条明确了统一的不动产登记信息管理基础平台建设及不动产登记信息共享方面的有关问题。,规范了权利人、利害关系人、有关单位对查询获得的不动产登记信息、资料的使用问题。,第五章 法律责任,24,该章规定了违反不动产登记暂行条例所应
21、承担的法律责任。首先对登记机构规定了严格的法律责任：一是登记错误责任，规定登记机构登记错误给他人造成损害，要依法承担赔偿责任。二是不当履职责任，规定登记人员有虚假登记，损毁、伪造登记簿，擅自修改登记事项等滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。三是安全保密责任，规定登记机构、信息共享单位及其工作人员要对登记信息保密，涉及国家秘密的要依法采取必要的安全保密措施，违反规定泄露登记资料、信息，或者利用登记资料、信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。,第五章 法
22、律责任,25,其次，对登记当事人、相关单位和个人的义务与法律责任也进行了规定。一是明确强调申请人应当对申请材料的真实性负责。对于提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的当事人，应当承担赔偿责任。二是为了维护不动产权属证书、不动产登记证明的权威性，避免登记错误，对于伪造、变造或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的行为，规定了收缴、没收违法所得等行政处罚，并可依法追究民事赔偿责任以及刑事责任。,第五章 法律责任,26,再次，对于不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人，也明确了其保密义务。如果其违反国家规定，泄露不动产登记资料或者登记信息，给他人造成损失
23、的，依法承担赔偿责任，对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。,第六章 附 则,27,第三十三条本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。,为维护物权稳定，保护不动产权利人合法权益所做的明确规定。,第三十四条本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。,明确提出了对不动产登记暂行条例要制定实施细则。例如，不动产权籍调查的相关政策和标准，登记类型、登记程序、各类不动产物权登记的要求、登记机构和人员职责等都需要进一步细化，才具有可操作性。,第三十五条本条例自2015年3月
24、1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。,28,（一） 省、市进展情况,1.省进展情况 2014年12月19日，省政府召开第38次常务会议，听取了省编办关于我省不动产登记职责整合有关情况的汇报。一是调整整合相关部门的登记职责。二是建立不动产统一登记机构。 2015年3月，设立了国土厅不动产登记局和浙江省不动产登记服务中心。,四、我市如何推进不动产统一登记,29,（一） 省、市进展情况,2. 嘉兴市级进展情况 2014年12月17日，嘉兴市国土局向嘉兴市编委办请示，要求：一是整合不动产登记职责。建议尽快明确由市国土局负责指导监督不动产登记
25、工作和相关部门的职责分工。二是成立市不动产登记局（副处长级）。在市国土资源局设不动产登记局，负责对所辖县（市、区）不动产登记工作的指导和监管，承担市本级土地、房屋、林地、海域等不动产的具体登记工作，同时还承担与住建、农业、林业、海洋等部门的协调工作。参照江苏徐州已经成立的副处级不动产登记机构，申请核定人员编制34名，其中不动产登记局局长1名，不动产登记局副局长3名，科级领导职数8名，工作人员22名，内设8个行政处室，分别是办公室、监察室、登记处、调查处、权籍信息处、统计监测处、法制处和档案处。三是成立市级层面的不动产统一登记协调机构。,四、我市如何推进不动产统一登记,30,（二） 我市现状,我
26、市目前在开展的不动产登记主要是土地登记、房屋所有权登记和土地承包经营权登记。（一）土地登记登记机构是桐乡市国土资源局地籍管理科，属内设行政科室。现有工作人员19人，其中参公人员3人，事业编制2人，合同工7人，临时工7人。（二）房屋所有权登记登记机构是市住房和城乡规划建设局下属的桐乡市房地产管理处，为监督管理类事业单位。内设综合办公室、公房管理科、开发建设管理科、物业管理科和产权产籍管理科等5个科室。负责房屋所有权登记发证的工作人员共33人，事业编制12人左右，其他为合同工。驻市审批中心房产窗口工作人员13人，另有洲泉、乌镇、濮院和崇福4个房管所负责发证工作人员15人。,四、我市如何推进不动产统
27、一登记,31,（三）土地承包经营权登记登记机构是市农业经济局的农村经营管理科，为行政科室，其承担全市的农村土地承包经营权发证工作。现有工作人员6人，其中2人为公务员，4人为事业编制。,四、我市如何推进不动产统一登记,32,（三） 我市设想,市政府层面需协调解决的问题：1.机构名称；2.机构编制；3.机构级别。,一般方案：1.建立不动产统一登记联席会议，由市编委办、国土局、建设局、农经局、法制办等部门和单位组成，国土局为联席会议牵头单位。由市长担任总召集人、分管副市长为联席会议具体召集人.2.设置不动产统一登记局，为二级局，下设不动产登记中心，为事业单位，放在市国土资源局。,1. 建立机构,四、
28、我市如何推进不动产统一登记,33,工作人员应该由行政人员、登记人员、技术人员和档案人员等组成。行政人员主要负责日常管理工作，处理行政事务，与相关行政部门就不动产登记工作进行沟通和协调等；登记人员应该熟悉适应的法律、房地产等方面的专业知识，并且持证上岗，负责不动产登记审核、产权发证、法律咨询等；技术人员应了解相应的测量、计算机知识，主要负责利用采集软件建库、登记信息资料的技术管理；档案人员负责不动产登记资料的收集与整理，进行电子档案建设，妥善保管和合理利用。,四、我市如何推进不动产统一登记,34,2.职责整合,2015年需完成：1.制定详细的不动产登记资料移交方案；2.指派专人按计划开展不动产登记资料移交工作；3.全面清理和规范整理不动产登记历史资料；4.对本市土地、房屋、林地存量登记数据进行整合；5.建立不动产登记信息系统，完善数据库建设。,四、我市如何推进不动产统一登记,35,3.落实场所,各类登记将进行整合统一，各类登记的大厅和窗口也将逐步统一，比如各类登记窗口将整合到一个大厅中。可在远离城区的镇（街道），根据实际情况在各级审批服务中心或便民服务中心设立不动产登记窗口，从而形成登记网络。,四、我市如何推进不动产统一登记,谢 谢！,
