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1、*市*县城区公墓建设项目可行性研究报告*市工程咨询中心 *市*县城区公墓建设项目可行性研究报告 目录目 录第十一章 财务评价511.1、财务评价说明511.2、收益测算611.3 成本费用711.3.1建设费摊销711.3.2员工工资福利费及管理费711.3.3销售费用711.3.4财务费用811.3.5成本费用811.4利润及分配911.5财务盈利能力分析911.6偿债能力分析11第十三章 不确定性及风险分析1313.1不确定性分析1313.1.1盈亏平衡分析1313.1.2敏感性分析1313.2风险定性分析1513.2风险定量分析17附 表附表一：*县城区公墓建设项目主要经济数据表附表二：
2、*县城区公墓建设项目建设投资估算表附表三：*县城区公墓建设项目总投资使用计划与资金筹措表附表四：*县城区公墓建设项目预计销售收入估算表附表五：*县城区公墓建设项目成本费用估算表附表六：*县城区公墓建设项目利润及利润分配表附表七：*县城区公墓建设项目贷款还本付息计算表附表八：*县城区公墓建设项目投资现金流量表附表九：*县城区公墓建设项目资本金现金流量表附表十：*县城区公墓建设项目敏感性分析数据汇总表29 可行性研究报告 *市*县城区公墓建设项目可行性研究报告 11财务评价11 财务评价本项目根据国家计委2006年颁布实施的建设项目经济评价方法与参数(第三版)并结合本项目的特点进行项目的财务测算,
3、经济评价和不确定性分析。11.1、财务评价说明项目建设期1年，第1年指从2012年7月至2013年5月；第2年指。项目墓穴销售期5年，售墓穴期第1年为2013年6月至2014年5月，售墓穴第2年为2014年6月至2015年5月，售墓穴第3年为2015年6月至2016年5月，售墓穴第4年为2016年6月至2017年5月，售墓穴第5年为2017年6月至2018年5月。项目期则为6年。企业财务评价方法按国家建设项目经济评价方法及参数（第三版）的方法进行计算，项目评价基本参数根据项目特点取值确定如下：融资前税前财务基准收益率8%。贷款偿还期限为五年。项目偿债能力指标利息备付率的最低可接受值取2偿债备付
4、率的最低可接受值取1.3。资产负债率不超过50%。公墓管理及其他人员10人。墓穴预计销售价格，一类（公益性）按2000元穴，占5%；二类按17800元穴，占65%；三类按20800元穴，占30%。预计销售期五年，第一年30%；第二年30%；第三年20；第四年10%；第五年10%。11.2、收益测算见附表四：*县城区公墓建设项目预计销售收入估算表。经分项估算，总经营收益3042.74万元。其中公墓销售收入3012.46万元;墓穴管理收入30.28万元。计划在销售第一年收益906.26万元;第二年收益908.78万元;第三年收益609.22万元；第四年收益308.82万元；第五年收益309.66万
5、元。经营利润总额为720.37万元，净利润(税后利润)636.02万元。11.3 成本费用11.3.1建设费摊销公墓项目建设投资建成的墓穴就是出售的商品，不是运行期用于生产的固定资产，因此墓穴不存在固定资产折旧，其建设投资资金按销售墓穴时摊销回收。销售第一年及第二年(项目期第2年及第3年)，分别摊销390.70万元;销售第三年(项目期第4年),摊销260.46万元；销售第四年及第五年(项目期第5年及第6年),分别摊销130.23万元。合计五年摊销完全部墓穴建设投资1302万元。11.3.2员工工资福利费及管理费在建设期员工工资福利费在建设期其它费用中支付。在销售期五年内，高级员工5名,普通员工
6、5名的工资费按高级员工每月工资福利费3000元计（福利费占工资费用的14%），普通员工每月2000元计。则年需30万元。管理费为员工工资福利费用的50%计，则为15万元。11.3.3销售费用销售费用用于广告费及销售中发生的各类费用。在墓穴销售五年期间按销售收入的3%提取,则销售第一年需要27.11万元,销售第二年至第五年需27.11万元、18.07万元、9.04万元、9.04万元。11.3.4财务费用因贷款500万元,建设期的利息16.00万元已计入总投资中,在销售期的第一年计息32万元计入总成本中偿还银行, 在销售期的第二年至第五年分别计息22.40万元、12.80万元、6.40万元、3.2
7、0万元分别计入当年总成本中偿还银行。11.3.5成本费用上述各类费用合计为总成本费用，数据见附表五：*县城区公墓建设项目成本费用估算表。可变成本：建设投资摊销及销售费用是随着销售量的大小来决定摊销金额，因此划归可变成本。销售第一年可变成本为417.81万元,销售第二年至第五年各年可变成本分别为417.81万元、278.54万元、139.27万元、139.27万元。固定成本：在销售中员工工资福利费、管理费及财务费均是在销售当年必须要发生的费用，不以销售量的大小变化，因此定为固定成本。销售第一年固定成本为165.46万元，销售第二年至第五年各年固定成本分别为155.86万元、146.26万元、13
8、9.86万元、136.66万元。经营成本：为总成本减去建设投资墓穴摊销费及财务费用。销售期第一年及第二年分别为160.57万元,第三年为151.54万元, 第四年及第五年分别为142.50万元。11.4利润及分配由附表六:*县城区公墓建设项目利润及利润分配表,在销售期五年内利润总额为720.37万元,第一年为267.32万元;第二年则为279.44万元;第三年则为147.31万元;第四年则为11.13万元;第五年则为15.17万元。在利润总额中,上缴所得税84.35万元,企业留下税后净利润636.02万元。11.5财务盈利能力分析A、财务内部收益率财务内部收益率(FIRR)系指能使项目计算期内
9、净现金流量现值累计等于零时的折现率。（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0项目投资财务内部收益率及项目资本金财务内部收益率都依据上式计算，但所用的现金流入和现金流出不同。CI现金流入量;CO现金流出量;(CI-CO)净现金流量;项目计算期为6年。见附表八:*县城区公墓建设项目投资现金流量表。由表计算得出项目财务内部收益率(所得税前)为11.3%,高于确定的基准收益率8%,说明项目经济上可行,并且收益适度。通过附表九: *县城区公墓建设项目资本金现金流量表计算,得出资本金财务内部收益率所得税前10.5%,所得税后7.0%,说明所得税前项目经济上可行,而所得税后偏低,说明需应给税收优惠,才能保证
10、业主收益合理。B、财务净现值财务净现值（FNPV）系指按设定8%的折现率计算的项目4年内净现金流量的现值之和，按下式计算。FNPV=（CI-CO）t（1+ic）-tIc设定的折现率为8%；据附表八计算: *县城区公墓建设项目投资现金流量表项目投资财务净现值（所得税前I=8%）为177.2万元。 （所得税后I=8%）为17.8万元,说明项目投资者可确保获得8%的收益外尚有一定收益。C、静态投资回收期项目投资回收期系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。项目投资回收期采用下式计算。（CI-CO）t=0利用附表八累计所得税后净现金流量由正变负的时间5.42(年)。所得税前静态投资回收期为5.23
11、年。体现了业主在公墓产业开发中投资回报期适中的特点。11.6偿债能力分析A、利息备付率利息备付率(ICR)系指在偿还期内息税前利润(EBIT)与应付利息(PI)的比值，按下式计算。ICR=EBIT/PI通过利润及利润分配表及附表七: *县城区公墓建设项目贷款还本付息计算表计算,在借款次年偿还150万元的本金,在这一年利息备付率为9.35;在借款后第二年再偿还150万元的本金，此年利息备付率为13.48;在借款后第三年再偿还100万元的本金，此年利息备付率为12.51，超过公墓开发项目利息备付率最低可接受值2较多，而此后借款后第四年及第五年分别偿还50万元,当年利息备付率为分别为2.74及5.7
12、4,均超过2,说明项目偿还借款利息有保障。B、偿债备付率偿债备付率（DSCR）系指在借款偿还期内用于计算还本付息的资金（EBITDA-TAX）与应还本付息资金（PD）的比值，按下式计算。DSCR=（EBITDA-TAX）/PDEBITDA息税前利润加建设费摊销；TAX企业所得税。通过附表六：*县城区公墓建设项目利润及利润分配表及附表七：*县城区公墓建设项目贷款还本付息计算表计算, 在借款次年至第五年各需偿还150万元、150万元、100万元、50万元、50万元的本金,在这五年偿债备付率为2.47以上,超过项目偿债备付率最低可接受值1.3，说明项目还本付息的保障程度较高。*市*县城区公墓建设项目
13、可行性研究报告 12风险分析12不确定性及风险分析12.1不确定性分析12.1.1盈亏平衡分析 以项目总销售确定盈亏平衡点:BEP=总固定成本/(总销售收入-总可变成本-总税费) =744.11 /(3042.74 -1392.69-185.5) =50.8%绘图见下页 由图及计算可知项目的盈亏点居中,在销售期五年内完成销售计划的50.8%,项目就不盈不亏。12.1.2敏感性分析由及敏感性分析图分析可知，投资额及收入的变化对项目效益影响最大，而经营成本的变化对项目效益影响极小。敏感度系数(SAF)系指项目评价指标变化率与不确定因素变化率之比,按下式计算。SAF=（A/A）/（F/F）F/F不确
14、定因素F的变化率；A/A为不确定性因素F发生F变化时，评价指标A的相应变化率。从附表十:*县城区公墓建设项目敏感性分析数据汇总表得知墓穴收入变化对财务净现值的敏感度系数为12.46,投资变化对财务净现值的敏感性系数为11.43,而经营成本变化对财务净现值的敏感性系数仅为3.18,而投资及收入同时变化对财务净现值的敏感性系数为1.03。因此从项目在操作中应特别注重对建设投资的控制及运行好市场的销售。12.2风险定性分析根据本项目的实际情况，并结合该地区基础设施建设、*县经济发展的现状和规划情况，预测本项目风险因素主要体现在以下几个方面：(1)工程风险：因工程地质和水文地质条件出乎预料的变化，工程
15、设计发生重大变化，会导致工程量增加、投资增加；由于前期准备工作不足，会导致项目实施阶段建设方案的变化；工程设计方案不合理，可能给项目的生产经营带来影响，造成经济损失。(2)技术风险：本项目中建构筑物设计所采用的技术方案不适合,而在施工中带来的风险。(3)组织管理风险：由于项目组织结构不当、管理机制不完善或是主要管理者能力不足等，导致项目不能按计划建成投产，投资超出估算。(4)资金风险：本项目实施过程中如出现特殊情况，中断或延误资金供应，将影响项目建设。防范和降低风险措施(1)工程风险：工程风险对本项目属一般风险。通过加强岩土勘察工作，并在设计阶段全面考虑工程风险因素，采取针对性的措施，可避免或
16、降低工程风险危害。(2)技术风险：技术风险对本项目属一般风险。通过重视设计施工阶段，严格遵守国家相关规范，精心设计，可将技术风险降到最低。(3)组织管理风险：组织管理风险对本项目属一般风险。通过完善组织机构和管理机制，加强项目建设期间的管理，可避免或降低组织管理风险危害。(4)资金风险：资金风险对本项目属于一般风险。只要根据项目的特点和需要，合理安排建设项目，做好项目建设的资金安排计划，量力而行，是可以避免出现项目资金不到位的情况的。 可见，针对以上各种风险因素，本项目提出了相应的防范措施，可有效的解决或降低本项目实施过程中的各种风险，保障项目的顺利实施。12.2风险定量分析根据敏感性分析结果
17、,本项目采取投资额及销售收入变化情况进行概率树分析，以确定净现值的期望值及项目可行的概率分析。风险分析条件1、墓穴销售收入：按财务评价确定的方案,在运行中实现此销售计划的概率取为50%;在运行中售墓收入提高20%的概率取为30%;出现售墓收入降低20%的概率取为20%。2、建设投资：按财务评价确定的投资方案,在运行中按此计划建设完成的概率确定为50%，建设投资提高20%的概率确定为10%，建设投资降低20%的概率确定为40%。风险定量分析按基本方案为基数，投资和收入各增加20%及减少20%后项目重新组合为九个事件，按此九个事件的条件重新计算所得税前财务净现值（I=8%）。事件一：当投资增加20
18、%，收入增加20%时，所得税前财务净现值则为214万元；事件二：当投资增加20%，收入不变时，所得税前财务净现值则变下降为-228万元；事件三：当投资增加20%，售墓穴收入却减少20%时，所得税前财务净现值则降为-669万元；事件四：当投资不变，而售墓穴收入却增加20%时，所得税前财务净现值则增加至619万元；事件五：投资及售墓穴收入均不变按基本方案运行时，所得税前财务净现值不变则为177万元；事件六：投资不变，收入减少20%时，所得税前财务净现值减少至-264万元。事件七：当投资减少20%，而售墓穴收入则增加20%时，所得税前财务净现值则可增加至1024万元；事件八：当投资减少20%，售墓穴
19、收入不变时，所得税前财务净现值则可增加至582万元；事件九：当投资减少20%，售墓穴收入也减少20%时，所得税前财务净现值则为141万元。根据组合概率再计算出加权净现值为343万元（即为所得税前财务净现值的期望值）。见以下概率树图。所得税前财务净现值由小至大重新排列。根据各事件组合概率累计见累计概率表。所得税前财务净现值由负变正，时的累计概率区间为15%至25%，内插则得出负变正时的累计概率为21.9%,因此经过预测概率分布，该项目销售收入及投资额在20%变化时,对所得税前财务净现值（I=8%）小于零的概率为21.9%,而大于或等于零的概率则为78%,说明投资风险较小。*市*县城区公墓建设项目可行性研究报告 附表
