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1、附件3土 地 增 值 税 清算报告（企业自行办理土地增值税清算时使用）单位签章：年 月 日附件：1.企业基本情况和土地增值税清算税款申报项说明（格式附后）。2.土地增值税清算报告有关附表。具体包括：（1）基本情况表-1 企业基本情况表（2）基本情况表-2 清算项目基本情况表（3）1-1 土地增值税清算申报表（二）（4）2-1 清算面积审核确认表（5）2-2 公共配套设施面积明细表（6）2-3 清算面积明细表（7）2-4 项目审批明细表（8）2-5 竣工验收备案明细表（9）3-1 整体转让未竣工决算房地产开发项目、直接转让土地使用权收入表（10）3-2 房地产转让收入确认表（11）3-3 代收费
2、用明细表（12）3-4 项目销售情况明细表（13）4-1 扣除项目汇总表（14）4-1-1 取得土地使用权所支付的金额确认表（15）4-1-1-1 取得土地使用权所支付的金额明细表（16）4-1-2 土地征用及拆迁补偿费确认表（17）4-1-2-1 土地征用及拆迁补偿费明细表（18）4-1-2-2 实物回迁安置明细表（19）4-1-3 前期工程费确认表（20）4-1-3-1 前期工程费明细表（21）4-1-4 建筑安装工程费确认表（22）4-1-4-1 建筑安装工程费明细表（23）4-1-5 基础设施费确认表（24）4-1-5-1 基础设施费明细表（25）4-1-6 公共配套设施费确认表（26
3、）4-1-6-1 公共配套设施费明细表（27）4-1-7 开发间接费用确认表（28）4-1-7-1 开发间接费用明细表（29）4-1-8 利息支出确认表（30）4-1-8-1 利息支出明细表（31）5-1 与转让房地产有关的税金确认表（32）5-1-1 与转让房地产有关的税金明细表（33）5-2 土地增值税缴纳明细表3.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。附件3-1企业基本情况和土地增值税清算税款申报事项说明一、基本情况（一）企业基本情况1.企业名称:2.成立日期：3.纳税人识别号:4.税务登记证号：5.地 址：6.法人代表：7.注册资本：8.企业类型：9.经营范围：10.股
4、东及股权比例情况：11.其他：（二）项目基本情况1.项目名称及地址。2.项目概况。列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况、项目建筑结构情况、项目装饰装修情况。3.项目建设规模。列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套设施面积、总可售面积、总留用面积，并分别说明普通住宅、其他商品房、其他开发项目的建设规模。4.普通住宅的判定情况：（1）项目规划容积率：（2）该项目属于 级土地，清算时该级别土地上商品房平均交易价格 元，普通住宅销售价格上限 元。（3）普通标准住宅明细：5.项目销售情况。列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例，已售
5、面积占总建筑面积比例等，并分别按普通住宅、其他商品房、其他开发项目予以说明。6.项目设计情况。说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供，以及项目设计的其他情况。二、主要会计政策和税收政策1.公司执行 会计准则或会计制度及有关规定。2.公司会计核算方法：3.主要内部控制制度：4.土地增值税清算条件：5.开发产品完工的标准：6.成本费用的分配标准：7.开发产品销售收入确认的标准：8.开发产品视同销售确认收入的标准：9.与土地增值税清算项目相关的税收政策：10.其他政策：三、土地增值税的申报情况（一）土地增值税应税收入的申报截至年月日止，本企业申报本项目土地增值税应税收入 元，其中：1.销售普通标准
6、住宅 平方米，取得销售收入自报应税收入 元，确认收入 元。2.销售其他商品房项目 平方米，取得销售收入自报应税收入 元，确认收入 元。3.视同销售房地产 平方米，销售收入：（1）按本企业当月销售的同类房地产平均价格 元；或（2）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格 元；或（3）参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定。自报应税收入 元；确认应税收入 元。（二）土地增值税扣除项目的申报截至年月日止，本企业申报项目土地增值税应税扣除项目总额 元，其中：1.取得土地使用权所支付的金额。本企业申报取得本项目的土地使用权支付金额为 元；确认允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为
7、元。2.房地产开发成本。本企业申报本项目房地产开发成本 元，确认允许扣除的房地产开发成本为 元。其中：（1）本企业申报土地征用及拆迁补偿 元，确认允许扣除的土地征用及拆迁补偿为 元。（2）本企业申报前期工程费 元，确认允许扣除的前期工程费为 元。（3）本企业申报建筑安装工程费 元，确认允许扣除的建筑安装工程费为 元。（4）本企业申报基础设施费 元，确认允许扣除的基础设施费为 元。（5）本企业申报公共配套设施费 元，确认允许扣除的公共配套设施费为 元。（6）本企业申报开发间接费 元，确认允许扣除的开发间接费为 元。（7）四项成本测算的说明：经测算，本企业 类商品房的前期工程费、建筑安装工程费、基
8、础设施费、开发间接费之和高于税务机关核定标准。其中高层住宅 平方米，四项成本 元，每平方米 元；多层住宅 平方米，四项成本 元，每平方米 元。经确认，无正当理由，应按税务机关核定标准扣除 元。（或经确认，由于原因，应据实扣除。）3.房地产开发费用。（1）本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为 元。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的5%扣除 元。因此，本企业此项目可扣除金额为 元。（2）本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之
9、和的10%扣除 元。因此，本企业此项目可扣除金额为 元。4.与转让房地产有关的税金。本企业自报转让房地产有关税金为 元；经确认，本项目可扣除的转让房地产有关税金为 元。其中：（1） 本企业自报转让房地产有关营业税税金为 元；经确认，本项目可扣除的转让房地产有关营业税税金为 元。（2） 本企业自报转让房地产有关城市维护建设税税金为 元；经确认，本项目可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为 元。（3） 本企业自报转让房地产有关教育费附加费为 元；经确认，本项目可扣除的转让房地产有关教育费附加费为 元。5.税收规定的其他扣除项目。本企业根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额 元与开发成
10、本 元之和的20%加计扣除。因此，本企业其他扣除项目的金额为 元。（三）增值额及增值率的申报本企业自报转让房地产土地增值税的增值额为 元；经确认，应缴土地增值税的增值额为 元。其中：（1）普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 %（计算公式）（2）其他商品房土地增值税的增值额为 元，增值率为 %（计算公式）（四）应缴土地增值税的审核本企业自报转让房地产土地增值税税额为 元；经确认，应缴土地增值税税额为 元，已缴税款为 元，免缴税额为 元；应补（退）税额为 元。其中：1.普通住宅应缴土地增值税税额为 元，免缴税额为 元。2.其他商品房应缴土地增值税税额为 元。（五）清算时单位建筑面积成本费用
11、：经测算，本项目清算时单位建筑面积成本费用为 元。（清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总额/清算的总已售面积）四、应当披露的其他事项：附件3-2土地增值税清算报告有关附表目录（企业自行办理土地增值税清算适用）纳税人名称（盖章）：纳税人识别号填报时间： 年 月 日计算机代码类别索引材料名称备注基本情况表目录1基本情况表-1企业基本情况表目录1基本情况表-2清算项目基本情况表申报表目录11-1土地增值税清算申报表（二）基础资料类目录12-1清算面积审核确认表目录12-2公共配套设施面积明细表目录22-3清算面积明细表目录22-4项目审批明细表目录22-5竣工验收备案明细表收入类目录13-
12、1整体转让未竣工决算房地产开发项目、直接转让土地使用权收入表目录13-2房地产转让收入确认表目录13-3代收费用明细表目录13-4项目销售情况明细表扣除类目录14-1扣除项目汇总表目录14-1-1取得土地使用权所支付的金额确认表目录24-1-1-1取得土地使用权所支付的金额明细表目录14-1-2土地征用及拆迁补偿费确认表目录24-1-2-1土地征用及拆迁补偿费明细表目录24-1-2-2实物回迁安置明细表目录14-1-3前期工程费确认表目录24-1-3-1前期工程费明细表目录14-1-4建筑安装工程费确认表目录24-1-4-1建筑安装工程费明细表目录14-1-5基础设施费确认表目录24-1-5-
13、1基础设施费明细表目录14-1-6公共配套设施费确认表目录24-1-6-1公共配套设施费明细表目录14-1-7开发间接费用确认表目录24-1-7-1开发间接费用明细表目录14-1-8利息支出确认表目录24-1-8-1利息支出明细表税金类目录15-1与转让房地产有关的税金确认表目录25-1-1与转让房地产有关的税金明细表目录15-2土地增值税缴纳明细表 土地增值税清算报告有关附表目录1-清算报告中的附表（企业自行办理土地增值税清算适用）纳税人名称（盖章）：纳税人识别号填报时间： 年 月 日计算机代码类别索引材料名称备注基本情况表基本情况表-1企业基本情况表基本情况表-2清算项目基本情况表申报表1
14、-1土地增值税清算申报表（二）基础资料类2-1清算面积审核确认表2-2公共配套设施面积明细表收入类3-1整体转让未竣工决算房地产开发项目、直接转让土地使用权收入表3-2房地产转让收入确认表3-3代收费用明细表3-4项目销售情况明细表扣除类4-1扣除项目汇总表4-1-1取得土地使用权所支付的金额确认表4-1-2土地征用及拆迁补偿费确认表4-1-3前期工程费确认表4-1-4建筑安装工程费确认表4-1-5基础设施费确认表4-1-6公共配套设施费确认表4-1-7开发间接费用确认表4-1-8利息支出确认表税金类5-1与转让房地产有关的税金确认表5-2土地增值税缴纳明细表 土地增值税清算报告有关附表目录2
15、-报送资料中的附表（企业自行办理土地增值税清算适用）纳税人名称（盖章）：纳税人识别号填报时间： 年 月 日计算机代码类别索引材料名称对应附送资料备注基础资料类2-3项目审批明细表第二卷：政府批文资料2-4竣工验收备案明细表第二卷：政府批文资料2-5面积明细表第二卷：政府批文资料扣除类4-1-1-1取得土地使用权所支付的金额明细表第一卷：取得土地使用权有关的资料4-1-2-1土地征用及拆迁补偿费明细表第三卷：成本费用类资料土地征用及拆迁补偿费4-1-2-2实物回迁安置明细表第三卷：成本费用类资料土地征用及拆迁补偿费4-1-3-1前期工程费明细表第三卷：成本费用类资料前期工程费4-1-4-1建筑安
16、装工程费明细表第三卷：成本费用类资料建筑安装工程费4-1-5-1基础设施费明细表第三卷：成本费用类资料基础设施费4-1-6-1公共配套设施费明细表第三卷：成本费用类资料公共配套设施费4-1-7-1开发间接费用明细表第三卷：成本费用类资料开发间接费4-1-8-1利息支出明细表第三卷：成本费用类资料利息税金类5-1-1与转让房地产有关的税金明细表第四卷：收入及税金类资料基本情况表-1 企业基本情况表金额单位：元至角分；面积单位：平方米纳税人名称（盖章）纳税人识别号填报时间： 年 月 日计算机代码统一社会信用代码注册地址电话传真经营地址邮编开户银行银行账号组织机构代码证号工商登记发照日期税务登记国税
17、主管部门执照号码法人代表地税主管部门经营期限财务负责人联系人电话投资者名称投资总额注册金额出资比例实收金额占注册比例备注合计项 目（万元）上年数本年数主要财务指标 资 产 总 额 负 债 总 额 所 有 者 权 益 营 业 收 入 利 润 总 额 所 得 税净 利 润 职工人数填表说明： 1.本表根据企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证等证照如实填写。 2.资产总额、负债总额、所有者权益上年数按上年期末数填列，本年数按截至清算截止日金额填列。 3.营业收入、利润总额、企业所得税、净利润按各年发生额填列。 4.职工人数上年数按上年期末数填列，本年数按截至清算截止日人数填列。基本情况表-2 清
18、算项目基本情况表金额单位：元至角分；面积单位：平方米纳税人名称（盖章）：纳税人识别号填报时间： 年 月 日计算机代码确定土地增值税的清算单位是/否以审批、备案的项目为单位进行清算以分期项目为单位清算1、项目立项情况项目建设规模2、土地使用权的取得情况开发项目名称开发项目地址土地出（转）让合同用地面积总建筑面积合同金额土地使用权证使用权面积3、建设用地规划情况用地面积建筑面积4、建设工程规划情况总建筑面积用地面积其中住宅商业办公配套设施其他5、施工许可信息施工总面积6、完工备案情况测绘单位竣工总建筑面积测绘总建筑面积7、预售许可证、销售许可证信息预售许可面积销售许可面积8、工程竣工结算情况工程项
19、目名称工程竣工结算金额实际工程面积单位面积造价土建工程装饰装修工程机电安装工程市政道路设施园林绿化工程其他工程填表说明： 1.本表内容根据土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程竣工备案表、土地使用权出让（转让）合同、测绘面积报告、销售许可证等证照资料填报。 2.项目建筑规模:包括建设用地、项目总建筑面积、项目投资额。 3.表内关系：单位面积造价工程竣工结算金额实际工程面积1-1 土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）税款所属日期：年月日至年月日 填表日期： 年 月 日纳税人识别号：金额单位：元至角分；面积单位：平方米纳税人名称项目
20、名称项目编号项目地址行业类别经济性质纳税人地址邮政编码开户银行银行账号主管部门电话总可售面积自用和出租面积已售面积其中：普通住宅已售面积其中：非普通住宅已售面积-其中：其他类型房地产已售面积清算方式是否为核定征收：行次项目金额普通住宅非普通住宅其他类型房地产合计1一、转让房地产收入总额 123+42其中货币收入3实物收入4其他收入5二、扣除项目金额合计 5671417216 1.取得土地使用权所支付的金额7 2.房地产开发成本 789101112138其中土地征用及拆迁补偿费9前期工程费10建筑安装工程费11基础设施费12公共配套设施费13开发间接费用14 3.房地产开发费用 14151615
21、其中利息支出16其他房地产开发费用17 4.与转让房地产有关的税金等 1718192018其中营业税19城市维护建设税20教育费附加21 5.财政部规定的其他扣除项目22三、增值额 221523四、增值额与扣除项目金额之比（）2322524五、适用税率（核定征收率）（）25六、速算扣除系数（）26七、应缴土地增值税税额 26222452527八、减免税额（减免性质代码：）28九、已缴土地增值税税额29十、应补（退）土地增值税税额 2926-272830十一、单位建筑面积成本费用填表说明：一、适用范围土地增值税纳税申报表，适用于凡从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人。二、土地增值税纳税申报表（
22、一）表头项目1.纳税人识别号：填写税务机关为纳税人确定的识别号。2.项目名称：填写纳税人所开发并转让的房地产开发项目全称。3.经济性质：按所有制性质或资本构成形式分为国有、集体、私营、个体、股份制、外商投资和外国企业等类型填写。4.项目编号：是在进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编号，此编号会跟随项目的预征清算全过程。5.行业类别：填写纳税人办理工商登记时所确定的主营行业类别。6.主管部门：按纳税人隶属的管理部门或总机构填写。外商投资企业不填写此栏。7.开户银行：填写纳税人开设银行账户的银行名称；如果纳税人在多个银行开户的，填写其主要经营账户的银行名称。8.银行账号：填写纳税人
23、开设的银行账户的号码；如果纳税人拥有多个银行账户的，填写其主要经营账户的号码。（二）表中项目土地增值税纳税申报表中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。1.表第1栏“转让房地产收入总额”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写。2.表第2栏“货币收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额填写。3.表第3、4栏“实物收入”、“其他收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额填写。4.表第6栏“取得土地使用权所支
24、付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的金额填写。5.表第8栏至表第13栏，应根据细则规定的从事房地产开发所实际发生的各项开发成本的具体金额填写。如果有些房地产开发成本是属于整个房地产项目的，而该项目同时包含了二个或二个以上的计税单位的，要对该成本在各计税项目之间按一定比例进行分摊。6.表第15栏“利息支出”，按纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中符合细则第七条（三）规定的金额填写。如果不单独计算利息支出的，则本栏金额填写为“0”。7.表第16栏“其他房地产开发费用”，应根据细则第七条（三）的规定填
25、写。8.表第18栏至表第20栏，按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金金额填写。9.表第21栏“财政部规定的其他扣除项目”，是指根据条例和细则等有关规定所确定的财政部规定的扣除项目的合计数。10.表第24栏“适用税率”，应根据条例规定的四级超率累进税率，按所适用的最高一级税率填写；如果纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，本栏填写“0”；以核定征收作为清算方式的，填写核定征收率。11.表第25栏“速算扣除系数”，应根据细则第十条的规定相关速算扣除系数来填写。12.减免性质代码：按照国家税务总局制定下发的最新减免性质及分类表中的最细项减免性质代码填写。13.表第28栏“已缴
26、土地增值税税额”，按纳税人已经缴纳的土地增值税的金额填写。14.表中每栏按照“普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产”分别填写。2-1 清算面积审核确认表面积单位：平方米纳税人名称纳税人识别号项目名称项目地址项目行 次面积数据来源备注一、总建筑面积1=2+61二、可售面积2=3+4+52其中已售面积3已自用（出租）面积4未售（用）面积5三、不可售面积6=7+86其中允许扣除的公共配套设施等面积7不允许扣除的面积8四、清算成本分摊比例9=（3/2）*（1-8/1）9%-五、本期清算面积10=3+7*910-填表说明：1.只转让土地使用权或在建工程整体转让的项目不填写此表。2.数据来源是指获取面积数
27、据依据的资料，如政府主管部门文件、权属证书、规划证书、销售证书、测绘数据、销售合同等。3.已自用面积指已出租或自用一年以上的房产。2-2 公共配套设施面积明细表清算截止日期：面积单位：平方米纳税人名称纳税人识别号项目名称项目地址行次项目建筑面积其中已移交面积未移交面积1231物业管理用房2变电站3热力站4水厂5居委会用房6派出所用房7幼儿园用房8学校用房9托儿所用房10公共厕所11自行车棚12邮电通讯用房13其他非营业性公共设施14其中：人防151617合计填表说明： 1.本表第1-12行：根据建筑面积测绘报告，填列归类为居民服务公共配套设施的建筑面积。 2.本表第13行后：根据建筑面积测绘报
28、告，填列归类为不能有偿转让的非营业性公共配套设施的建筑面积。 3.项目列填公共配套设施的种类。2-3 清算面积明细表清算截止日期： 面积单位：平方米 纳税人名称纳税人识别号项目名称项目地址序号栋号总建筑面积可售建筑面积不可售建筑面积数据来源小计住宅商业车库小计不分摊面积人防自行车库物业管理用房12345678910111213合计填表说明： 本表根据测绘报告记载内容填列。不可售面积应符合规程相关规定。2-4 项目审批明细表清算截止日期：面积单位：平方米纳税人名称纳税人识别号项目名称项目地址序号文件序号文件号/证件号审批时间/签订时间项目名称地块名称总建筑面积土地使用权面积（用地/占地面积）预（
29、销）售许可面积1政府部门项目批复1223面积合计4土地使用证1526面积合计7土地出（转）让合同1829面积合计10建设用地规划许可证111212313414515面积合计16建设工程规划许可证117218319420521面积合计22建设工程施工许可证123224325426527面积合计28北京市商品房预（销）售许可证129230331面积合计填表说明： 1.本表内容根据项目批复、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用权出让（转让）合同、销售许可证等证照资料填制。 2.本表可自行增加行次。2-5 竣工验收备案明细表清算截止日期： 金额单位：元至
30、角分；面积单位：平方米纳税人名称纳税人识别号项目名称项目地址序号工程名称合同编号工程规模（m）工程造价（万元）工程类别结构类型开工时间竣工时间规划许可证号施工许可证号建设单位设计单位施工单位监理单位勘察单位监督部门1234567891011121314合计填表说明： 本表根据取得的竣工验收备案表记载内容填列。3-1整体转让未竣工决算房地产开发项目、直接转让土地使用权收入表取得收入起止日期：金额单位：元至角分；面积单位：平方米纳税人名称纳税人识别号项目名称项目地址序号地块名称 土地使用证号码交易合同号面积(平方米）单价（元） 总金额 受让方名称 发票号码 货币收入 实物收入及其他收入 合计 12345678910合计-填表说明：
