土地增值税相关税收要点.docx

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1、土地增值税相关税收政策汇编佛山市地方税务局二八年十一月土地增值税清算相关税收政策汇编目 录第一部分 基本政策11.1 中华人民共和国土地增值税暂行条例11.2 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则21.3 转发广东省土地增值税征收管理办法的通知8第二部分 政策规定102.1 国家税务总局关于外商投资企业、外国企业及外籍个人适用税种问题的通知（摘录）102.2 转发省政府办公厅关于确定土地增值税若干问题的复函的通知102.3 转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（摘录）112.4 转发国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（摘录）142.5 国家税务总局关于广西

2、土地增值税计算问题请示的批复19第三部分 征管类193.1 转发财政部关于印发交纳土地增值税会计处理规定的通知193.2 转发财政部等三部门关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知213.3 关于印发土地增值税纳税申报表的通知233.4 广东省地方税务局、国土厅转发国家税务总局、国家土地管理局关于土地增值税若干问题的通知（摘录）253.5 广东省地方税务局、建设委员会转发国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知（摘录）273.6 转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（摘录）283.7 财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（摘录）2

3、93.8 广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（摘录）303.9 转发财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知31第四部分 佛山市政府相关政策334.1 佛山市政府关于调整转让土地使用权的土地增值税征收率的复函334.2 佛山市地方税务局转发关于确定土地增值税若干问题的批复的通知34第五部分 土地增值税清算385.1 转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知385.2 转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知385.3 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问

4、题的通知395.4 转发国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知43附件：土地增值清算四级超率累进税率表（自行整理）73- 74 -第一部分 基本政策1.1 中华人民共和国土地增值税暂行条例年月日中华人民共和国国务院令第号发布 第一条 为了规范土地，房地主市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。 第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条

5、纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额：（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。第七条 土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额的部分，税率为。增值额超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额的部分，税率为。 增值额超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额的部分，税率为。增值额超过扣除项目金额的部分，

6、税率为。第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

7、第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。 第十三条 土地增税的征收管理，依据中华人民共和国税收征收管理法及本条例有关规定执行。 第十四条 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。 第十五条 本条例自年月日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。1.2 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则1995年1月27日 财法字19956号国税函2004538号文规定，从2004年7月1日起取消细则第十五条第一款对土地增值税纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，定期进行纳税申报须经税务机关审核同意的

8、规定。第一条 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。第六条 条例第二条所称的单位

9、，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人，包括个体经营者。第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁偿的净支出、安置动迁用房支出等。

10、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费

11、用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之间的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须当税务机关确认。（五）与

12、转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”

13、的比例，均包括本比例数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下 ：（一）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额30%(二) 增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额40%扣除项目金额5%(三) 增值额超过扣除项目金100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额50%扣除项目金额15%(四) 增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额60%扣除项目金额35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。第十一条 条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建

14、造的居住用住宅。高级公寓、别墅、假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须

15、向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。第十四条 条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额

16、不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭证或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本核算价乘以成新度折旧率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关

17、参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。第十五条 根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：（一）纳税人应转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。（二）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地

18、增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。第十七条 条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金额数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。第十九条 纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其

19、他与转让房地产有关资料的，按照中华人民共和国税收征收管理法（以下简称征管法）第三十九条的规定进行处理。纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照征管法第四十条的规定进行处理。第二十条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。第二十一条 条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。第二十二条 本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。第二十三条 本细则自发布之日起施行。第二十四条 1994年

20、1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。1.3 转发广东省土地增值税征收管理办法的通知1995年8月30日粤地税发1995174号各市、县、自治县地方税务局：广东省土地增值税征收管理办法（粤府199574号）已由省人民政府颁布，现转发给你们，请各地结合7月份番禺全省地方税工作会议精神，认真贯彻，切实做好土地增值税的征收工作，将税款及时足额入库。广东省土地增值税征收管理办法1995年8月14日粤府199574号令第一条 为加强土地增值税的征收管理，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称土地增值税条例）及其实施细则和中华人民共和国税收征收管理法（以下简称征管法）及

21、其实施细则，结合我省实际情况，制定本办法。第二条 凡在本省境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本办法缴纳土地增值税。第三条 土地增值税以转让的房地产所在地为纳税地点。转让的房地产座落在本省境内跨两个或两个以上地区的，由共同的上一级地方税务机关确定纳税地点。第四条 土地增值税由房地产所在地的地方税务机关（以下简称主管税务机关）负责征收，税源零散的，也可委托国土、房地产管理部门或其他部门代征。第五条 房地产开发企业取得房地产开发项目后30日内，应到主管税务机关进行项目登记，登记的内容包括：项

22、目的名称、地点、规模、期限等。第六条 凡转让房地产（包括预售商品房）并取得收入单位和个人，应向主管税务机关或代征单位办理纳税申报，提交纳税申报表和其他有关纳税资料（包括房地产权属证明、商品房及有偿转让已开发土地基准价格批表、房地产转让合同或契约、房地产评估报告和与转让房地产有关的财务资料等），并按以下规定缴纳土地增值：（一）房地产开发企业出售其开发的商品房，可按季度办理纳税申报，在季度后10日内就上季度商品房出售发生数申报，同时缴纳土地增值税。出售不同计税单位项目的商品房应分别计算申报纳税。已预缴土地增值税的，在该项目（指作为基本计税单位的房地产开发项目）竣工结算季度后10日内，纳税人应对已出

23、售部分按成本实际发生数清算土地增值税，进行纳税申报。该项目全部转让完毕时，纳税人应于季度后10日内作项目纳税申报，进行土地增值税结算。（二）房地产开发企业以外的单位和个人转让房地产，应在转让房地产合同、契约签订后的7日内办理纳税申报，在办理房地产权属转移前缴纳土地增值税。属委托有关部门代征的，代征单位应按月汇总于次月10日内向税务机关结报土地增值税税款。第七条 计税办法：（一）房地产开发企业以其进行成本核算时最基本的成本核算项目或成本算对象为单位计征土地增值税。预售商品房的，可按签订买卖契约的预售商品房的价款和该项目建筑面积单位预算成本计算出应征预售房的税额，然后按实收的预售款占其房价款的比例

24、，计算预征土地增值税，项目竣工结算后，按实际成本发生数进行清算。转让土地使用权或转让已竣工房产，基本计税单位的房地产未全部转让的，对已转让并取得收入的部分，应按土地面积或房产建筑面积分摊成本费用，计征土地增值税。（二）其他单位和个人转让房地产，应以其每次转让同一项目的房地产为计税单位。对同时转让不同地点的两个或两个以上的房地产项目，应分别计税。第八条 纳税人转让的房地产属免征土地增值税的，应到县以上（含县级）主管税务机关办理有关免税手续。纳税人转让房地产，不论是应税项目或是免税项目，均应凭主管税务机关出具的有关证明办理权属转移手续。第九条 土地增值税其他征收管理事项，按土地增值税条例及其实施细

25、则、征管法及其实施细则的规定执行。第十条 本办法自1995年8月1日起施行。第二部分 政策规定2.1 国家税务总局关于外商投资企业、外国企业及外籍个人适用税种问题的通知（摘录）1994-05-11 国税发 1994123号 从1994年1月1日起，外商投资企业、外国企业和外籍个人，应适用以下工商税收法律和暂行条例：六、国务院1993年12月13日发布的中华人民共和国土地增值税暂行条例。2.2 转发省政府办公厅关于确定土地增值税若干问题的复函的通知1995-05-17 粤地税发1995102号省地税局：粤地税发1995061号请示收悉。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则有关规定，房地产

26、开发费用计算扣除比例，以及普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由省人民政府规定。由于我省各地情况差别较大，省人民政府同意将上述审定权下放到地级市人民政府，但不宜下放到县。各市在审定时，应从本地的实际出发，由地方税务部门牵头，会同财政、建设部门提出具体方案，报市人民政府决定。2.3 转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（摘录）1995年6月28日 粤地税发1995126号各市、县、自治县地方税务局：现将财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）转发给你们。对新建房与旧房的界定问题，省局补充规定，新建房是指建成后未使用、未转让的房产，凡

27、已使用或转让过的房产均属旧房。请一并执行。财政部、国家税务总局关于关于土地增值税一些具体问题规定的通知1995年5月25日 财税字199548号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，扬州培训中心、长春税务学院：按照中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称条例）和中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下： 一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、

28、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（财税200621号第五点另有规定）六、关于地方政策要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。七、关于新建房与旧房的界定问题新建房是指建成后未

29、使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程序标准可由各省、自治区、自辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。十、关

30、于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题转让旧房的，应按房屋建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款赁据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作“与转让房地产有关的税金”予以扣除。十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付

31、的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。十四、关于预售房地产所得取的收入是否申报纳税的问题根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因

32、此，对纳税人预售房地产所得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。十五、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月一日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月一日国家公布的市场汇价折合人民币。十六、关于纳税期限的问题根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产

33、转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。十七、关于财政部、国家税务总局关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知（财法字19957号）适用范围的问题。该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。2.4 转发国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（摘录）粤地税函1995041号各市、县、自治县地方税务局：现将国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（国税函发1995110号）转发给你们，请结合当地实际情况，采取多种形式做好土地增值税的宣传工作。附件：国家税务

34、局关于印发土地增值税宣传提纲的通知国家税务总局土地增值税宣传提纲国税函发1995110号四、土地增值税的征收范围是如何规定的？根据条例的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据中华人民共和国共和国土地管理法的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对

35、转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。五、土地增值税的征税对象是什么？土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额。计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入实物收入和其他收入，即与转让房

36、地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按条例及细则规定有下列几项：（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允

37、许按实际发生额扣除。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房增开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。（四）旧房及建筑物的

38、评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的主平估而确认的价格。（五）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣了作。（六）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。六、具体计算增值额时应注意什么？在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的

39、地价款、交纳的有关费用，以及在转让五一节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。（二）对取得土地使用权后投资资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让五一节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。（三）对取得土地使用权后进行房产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回

40、报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。（四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货臌胀因素的影响，比较合理。八、土地增值税的税率是如何规定的？土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（

41、增值率）从低到高划分为4个级次：即增值额未超过扣除项目金额50%的部分；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%和部分；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分；增值额超过扣除项目金额200%的部分，并分别适用30%、40%、50%、60%的税率。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。如增值额未超过项目金额50%的部分，包括50%在内，均适用30%的税率。十、怎样计算土地增值税应纳税额？应纳土地增值税税等于增值额乘以适用税率如果增值额超过扣除项目金额50%以上，在计算增值额时，需要分别用各级增值额乘以适用税率，得出各级税额，然后再将各级

42、税额相加，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算土地增值税税额，具体计算公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50%未超过100%的土地增值税税额等于增值额乘以30%（二）增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的土地增值税税额 等于增值额乘以40%减去扣除项目金额乘以5%（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额等于增值额乘以50%减去扣除项目金额乘以15%（四）增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额等于增值额乘以60%减去扣除项目金额乘以35%十一、房地产评估的计税事项是什么？在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：（一）出售旧房及建筑

43、物的；（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（三）提供扣除项目金额不实的；（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，税务机关根据评估价格，确定其转让房地产的收入、扣除项目金额等，及计算房地产转让时所要缴纳的土地增值税。对评估价与市场交易价差距较大的转让项目，税务机关有权不予确认，要求其重新评估。纳税人交纳的评估费用，允许作为扣除项目金额予以扣除。采用评估办法，符合市场经济的原则，有利于维护税收法纪，加强征管。十二、土地增值税的征收管理都有哪些规定？（一）转让房地产并取得收入的纳税人，应

44、当按下列程序办理纳税手续：1、纳税人在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。2、税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后根据评估结果确认评估价格。3、纳税人按照核定的税额及规定的期限缴

45、纳土地增值税。（二）对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。（三）土地管理和房产管理等部门应付当协助税务机关依法征收土地增值税，向税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格以及权属变更等方面的资料。积极支持税务部门搞好土地增值税的征收管理工作。2.5 国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复国税函1999112号广西壮族自治区地方税务局：你局关于转让土地计算土地增值税问题的请示（桂地税报199917号）文收悉。对来文请示的土地增值税暂行条例实施细

46、则（以下简称细则）第九条“纳税人成片受让土地使用权后，可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下：根据土地增值税立法精神，细则第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按细则第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。第三部分 征管类3.1 转发财政部关于印发交纳土地增值税会计处理规定的通知粤地税发1995077号现将财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知（财会字199515号）转发给你们，请遵照执行。财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知财会字199515号根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的规定，现对企业交纳土地增值税有关会计处理办法的规定通知如下：一、交纳土地增值税的企业在“应交税金”科目下增设“应交土增值税”明细科目核算。二、转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企