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1、三明国际(中国)商业策划顾问公司SANMING INTL(CHINA)BUSINESS CONSULTANT CO深圳巴厘岛深圳巴厘岛投资可行性及收益分析报告开 发 商:深圳中泰天成实业有限公司统筹策划:三明国际(中国)商业策划顾问公司二00四年十月深圳巴厘岛投资可行性及收益分析报告 第47 页前 言本方案作为项目的投资分析报告，是项目全程策划的重要组成部分，是对项目的开发成本和经营利润进行分析和评估。关于本投资分析报告，有以下几点说明：1. 本分析报告所研究的对象是燕南路88号项目的商场部份，暂命名为“巴厘岛”；2. 本分析报告中所出现的“本项目”、“项目”等名称，皆指“巴厘岛”；3. 本分
2、析报告假设项目的投资为贵司的自有资金，因此没有考虑资金的时间价值成本；4. 本分析报告在分析项目各种财务评价指标的基础上，通过盈利能力分析、敏感性分析对项目的开发成本和经营利润进行综合评估；5. 项目以返租销售形式进行，本案主要对返租销售三年期内的投资收益进行分析，因此在计算租赁收入时，只考虑了三年返租的总收入；6. 本项目有关成本核算的明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据,贵司没有提供的则按行业标准计算。目 录第一部份：项目总论51项目名称52项目位置53项目周边目前现状54项目性质及主要特点65项目地块面积及边界长7第二部份：投资成本及费用分析71总建筑面积：18000平方米7
3、2开发成本总额：17043.73万元73建筑单方造价：9500元74各项成本构成74.1土地成本74.2前期工程费84.3建安工程84.4开发税费94.5红线内外公建配套工程费94.6开发成本费用104.7开发期间费用105总成本费用汇总11第三部份：项目租售财务收益分析121租售价格的定位121.1销售价格的定位121.2租赁价格141.3租售价格152项目销售收益测算152.1销售收入152.2销售预计发生的税项及其他费用192.3销售净收入213商铺租赁收入测算213.1租赁进度及收入测算213.2出租率为100%的租赁收入243.3不同租赁率的租赁收入243.4租赁预计发生的税项及其他
4、费用253.5商场租赁净收入264项目收入汇总275项目费用汇总276利润测算286.1总利润286.2净利润29第四部份：财务指标分析301财务指标的选取301.1静态盈利分析指标301.2动态盈利分析指标312财务指标的分析322.1损益表及静态盈利分析322.2现金流量表及动态盈利分析332.3项目财务指标计算结果37第五部份：项目不确定性分析381项目盈亏平衡分析381.1项目保本销售均价381.2项目保本销售量391.3项目保本销售率392项目敏感性分析39第六部份：风险分析421按商业房地产寿命周期分类的风险及其防范421.1投资前期的风险421.2开发建设期间的风险421.3管理
5、阶段风险432按风险的实质内容分类的风险及其防范432.1政策风险432.2市场风险432.3经营风险442.4财务风险442.5金融风险442.6信用风险443最主要风险剖析453.1市场风险453.2经营风险45第七部份：结论与建议461结论462建议46第一部份：项目总论1 项目名称巴厘岛中国首家女性FREE主题体验式潮流生活港（FREE LIVING MALL OF YOUNG WOMEN）2 项目位置巴厘岛项目位于深圳市福田区华强北商圈，振华路与燕南路交叉路口处。项目周边的振华路与燕南路均为单行通车路，项目西望华强北路，东靠上步中路，北依红荔路，南面不远就是深南中路。3 项目周边目前
6、现状项目的西边为华强北商圈，东面是深圳市的行政中心，再加上周围金茂礼都、都市千千汇等中高档住宅楼盘和周岭鞋城、美眉城、金茂礼都商场、都市千千汇等商业物业，所以项目周围不缺泛商业氛围和中高素质人流。4 项目性质及主要特点经济技术指标一览表占地面积9,759总建筑面积59,000m2商业建筑面积18000m2住宅建筑面积41,000m2楼层数22层裙楼商场楼层3层总户数500户容积率5.8停车位500个燕南路88号项目是商住一体的综合物业，一至三层的商业裙楼部分为本项目，四层至顶层为中高档住宅楼。商业部分定位“中国首家女性FREE主题体验式潮流生活港”，它导入国际最新购物概念文化“体验式”购物理念
7、模式，代表着深圳女性生活的新天地，引领着鹏城女性购物的新潮流，是真正集购物享受、休闲、娱乐、餐饮于一体的LIVING MALL。巴厘岛以超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性为其定位原则，打造本项目三大核心竞争力板块淑女城、活色生香馆、真味生活馆；以其创新性、价值性来实现经营精品产品、品牌产品、文化产品的高素质定位。本项目各楼层的功能业态的特色表现在：一层淑媛名店城以品牌集、明星店、COFFEE SHOP为主题板块，以25-40岁中高收入的女性为目标消费对象，经营国际、国内、本地特色的知名女装、珠宝首饰、化妆品、精品皮具、开放式咖啡吧；二层活色生香馆以精品超市、折扣中心、西式餐厅为主题板块
8、，以20-30岁的女性为目标消费群，经营家居生活精品、中高档潮流服饰、运动保健用品、主题专卖店、品牌折扣超市、西式餐厅等；三层真味生活馆以情感世界、时尚梦工场、缘分空间为主题板块，以18-40岁成年女性为目标消费群，经营设计专营、话吧聊吧、保健美容纤体中心、情侣用品区、休闲酒吧、3D迷你梦幻影城。5 项目地块面积及边界长项目地块边界面积为9529平方米，南北边界长度为113米，东西边界宽度为83米。第二部份：投资成本及费用分析1 总建筑面积：18000平方米2 开发成本总额：17043.73万元3 建筑单方造价：9500元4 各项成本构成成本费用是指项目开发所需投入，包括土地成本、建安工程成本
9、、配套工程成本及发生的税费及费用。敝司根据贵司提供商住两部份的总成本，以建筑面积分摊计算本项目各成本。4.1 土地成本序号项目基数（万元）基数单位数量数量单位金额（万元）（一）土地出让金（二）折迁补偿费（三）合计4271.194.2 前期工程费序号项目基数（万元）基数单位数量数量单位金额（万元）（一）市场调研、策划费用10.00（二）勘测设计费183.05(1)规划设计费183.05(2)水文地质勘察费0.00（三）场地三通一平费0.00（四）筹建开及项目管理费4881.363%146.44（五）合计339.494.3 建安工程序号项目基数（万元）基数单位数量数量单位金额（万元）（一）土建工程
10、(1)基础及主体工程(2)室内装修工程(3)外立面装修工程(4)室内水电安装（二）设备及安装工程(1)电梯订购及安装(2)室内外消防消防报警保安监视设备及安装(3)中央空调系统工程(4)其他照明、防雷接地工程费（四）合计4881.364.4 开发税费序号项目基数（万元）基数单位数量数量单位金额（万元）（一）预算定额管理费（二）建筑工程监理费（三）建筑工程质量监督费（四）建筑工程质量监督检查费（五）建筑工程安全检查监督费（六）报建费：建筑许可证费（七）其他税费（如白蚁防治费）（八）合计1719.454.5 红线内外公建配套工程费序号项目基数基数单位数量数量单位金额（万元）（一）外电工程费1800
11、0.0070元/126.00（二）临时施工、用电费18000.005元/9.00（三）外排水工程18000.0010元/18.00（四）外水管网工程费、变频水泵等18000.0010元/18.00（五）合计171.004.6 开发成本费用序号项 目单价（万元/）总额（万元）（一）土地成本0.244271.19（二）前期工程费0.02339.49（三）建安工程费0.274881.36（四）开发税费0.101719.45（五）红线内外公建配套工程费0.01171.00（六）不可预见费用0.03569.12（七）开发成本总额0.6611951.614.7 开发期间费用序号项目基数（万元）基数单位数量
12、数量单位金额（万元）（一）管理费用48496.35万元3%1454.89（二）销售费用3637.23(1)宣传推广费48496.35万元5%2424.82(2)租售代理费48496.35万元2%969.93(3)其它销售费用48496.35万元0.50%242.48（三）财务费用0.00（四）合计5092.12假设本项目资金来源全部是开发商自有资金，财务费用忽略不计。5 总成本费用汇总项目总成本费用为开发项目所有费用的投入，其包括开发成本与开发期间成本总和，即总成本=开发成本费用+开发期间费用（详见总成本费用汇总表）序号项 目单价（万元/）总额（万元）（一）开发成本0.6611951.61(1
13、)土地成本0.244271.19(2)前期工程费0.02339.49(3)建安工程0.274881.36(4)开发税费0.101719.45(5)红线内外公建配套工程费0.01171.00(6)不可预见费用0.03569.12（二）开发期间费用0.285092.12(1)管理费用0.081454.89(2)销售费用0.203637.23(3)财务费用0.000.00（三）总成本0.9517043.73第三部份：项目租售财务收益分析1 租售价格的定位为确保巴厘岛销售收益合理预测，敝司通过对项目周边同类商场的市场调研，运用市场比较法预测项目的平均价格，为下一步分析工作的准确性、可操作性提供依据。1
14、.1 销售价格的定位1.1.1 主要竞争项目参数对比主要竞争项目参数对比表竞争对手交通人流规模商场主题硬件设施规划设计经营模式商场管理均价(万元)金茂礼都稍差稍差小一般一般较差一般一般3.2都市千千汇好好小一般一般稍差一般一般4.81.1.2 采用市场比较法确定销售价格的上限根据调研已知可比实例金茂礼都商铺的均价为3.2万元，都市千千汇商铺的均价为4.8万元，故可求出本项目商铺的销售价格：因素名称销售均价市场比较法系数修正表比较实例均价交易时间情况修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正项目修正价交通人流规模小计商场主题硬件设施规划设计经营模式商场管理小计金茂礼都3.2100/100-1-1-
15、2100/96-2-1-2-2-1100/92100/1033.5都市.千千汇4.8100/100+5+5-2100/108-2-1-1-1-1100/94100/1054.5说明：1. 交易时间情况修正是将比较实例交易时与本项目交易时存在的价格差异，利用不同时期的价格，通过比较系数修正方法来确定项目的价格。2. 区域因素修正是将比较实例与本项目所处不同的地段、商业气氛及人流情况而形成的价格差异，通过本项目与比较实例的对比加以修正价格。3. 个别因素修正是将比较实例与本项目自身不同的定位、规划设计、经营模式及经营管理的不同而形成的价格差异加以修正。4. 交易情况修正是将比较实例的非正常交易修正
16、为正常交易的合理价格，这种修正就是排除掉交易过程中的一些特殊因素（如特殊的交易方式、交易税费的转嫁、交易时附带有“价外费用”等）所造成的交易价格偏差。5. 等于比较实例均价乘以交易时间修正系数乘以个别因素修正系数乘以区域因素修正系数乘以交易情况修正系数，即项目修正价=比较实例均价个别因素修正系数区域因素修正系数交易情况修正系数。综上所述，根据项目的修正价格以算术平均法计算出项目均价：项目均价=（3.5+4.5）2 =4.0（万元/平方米）本项目销售均价应考虑区域市场及成本费用，敝司建议销售均价为：楼层建筑面积实用率销售均价一层5520.8054.634.5万元二层5811.4851.572.5
17、万元三层6082.7063.711.5万元1.2 租赁价格由于已根据可比实例的销售价格测算出了本项目的销售价格，故可将测算销售价格转换为租赁价格。假设本项目商铺经营为无限期，则根据公式A=PR来求其租赁价格，则租赁价格为：说明：A为月租赁价格P为销售价格R为基准收益率，选取8% 首层月租赁价格=销售价格R12=450008%12=300（元） 二层月租赁价格=销售价格R12=250008%12=166（元） 首层月租赁价格=销售价格R12=150008%12=100（元）1.3 租售价格综合以上市场的调研资料统计分析，通过敝司对项目周边商铺位置、近期价格走势、开发规模等市场竞争因素，在充分考虑
18、到项目的开发利润，迅速回笼资金等各方面因素的基础上，建议项目商场定价如下表：楼层商铺销售均价商铺租赁均价首层4.5万元300元二层2.5万元150元三层1.5万元80元2 项目销售收益测算2.1 销售收入2.1.1 项目销售进度与收入预测根据不同销售阶段预测项目的销售收入，详见各层销售进度与收入预测表。首层销售进度与收入预测序号项目2005年2006年总 额1-6月7-12月1-6月（一）销售率80%20%0%100%（二）销售面积4416.641104.160.005520.80（三）销售价格（元）4.504.504.500.00（四）销售收入（万元）19874.884968.720.002
19、4843.60说明：如果首层按4.5万元/平方米销售，则销售收入为24843.60万元，即首层销售收入=19874.88+4968.72=24843.60（万元）。二层销售进度与收入预测序号项目2005年2006年2007年总 额1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月（一）销售率70%20%10%0%0%100%（二）销售面积4068.04 1162.30 581.15 0.00 0.00 5811.48 （三）销售价格（元）2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 0.00 （四）销售收入（万元）10170.09 2905.74 1452.87 0.00 0.00 14528.
20、70 说明：如果二层按2.5万元/平方米销售，则销售收入为14528.70万元，即二层销售收入=10170.09+2905.74+1452.87=14528.70（万元）。三层销售进度与收入预测序号项目2005年2006年总 额1-6月7-12月1-6月（一）销售率50%35%15%100%（二）销售面积3041.352128.95912.416082.70（三）销售价格（元）1.501.501.500.00（四）销售收入(万元）4562.033193.421368.619124.05说明：如果三层按1.5万元/平方米销售，则销售收入为9124.05万元，即三层销售收入=4562.03+319
21、3.42+1368.61=9124.05（万元）。项目销售进度与收入预测汇总表序号项目2005年2006年总 额1-6月7-12月1-6月（一）销售收入（万元）19874.884968.720.0024843.60（二）销售收入（万元）10170.092905.741452.8714528.70（三）销售收入(万元）4562.033193.421368.619124.05（四）合计34607.0011067.882821.4848496.35说明：根据各销售阶段不同，各层销售收入总和为：项目销售总收入=34607.00+11067.88+2821.48=48496.35万元。2.1.2 项目三
22、年期返租销售收入由于本项目以返租销售形式进行，其销售收入有一部份作为返租成本，在此以不同销售率来分析销售收入情况，进而分析剔除返租成本的销售收入。2.1.2.1 销售率为100%的销售收入此为没有剔除返租成本的销售收入，详见100%销售率的销售收入表。100%销售率的销售收入表序号楼层面积市场均价总额（万元）备注（一）首层5520.804.5024843.60商铺全部销售（二）二层5811.482.5014528.70（三）三层6082.701.509124.05（四）合计17414.9848496.352.1.2.2 不同销售率的销售收入此为未剔除返租成本而按50%、60%、70%、80%、
23、90%、100%的销售率计算的销售收入，详见不同销售率的销售收入表。不同销售率的销售收入表楼层面积实收均价（万元）销售收入（万元）备注50%60%70%80%90%100%首层5520.80 4.50 12421.80 14906.16 17390.52 19874.88 22359.24 24843.60 商铺全部销售二层5811.48 2.50 7264.35 8717.22 10170.09 11622.96 13075.83 14528.70 三层6082.70 1.50 4562.03 5474.43 6386.84 7299.24 8211.65 9124.05 合计17414.9
24、8 24248.18 29097.81 33947.45 38797.08 43646.72 48496.35 2.1.2.3 剔除返租成本后销售率为100%的销售收入此收入剔除返租回报率按8%，返租期为三年的返租成本计算的，详见剔除返租成本销售率为100%的销售收入表。剔除返租成本销售率为100%的销售收入表单位：万元楼层面积市场均价总额回报率回报成本单位回报成本实收单价实收额备注首层5520.804.5024843.600.085962.461.083.4218881.14商铺全部销售二层5811.482.5014528.700.083486.890.601.9011041.81三层608
25、2.701.509124.050.082189.770.361.146934.28合计17414.9848496.350.2411639.1236857.232.1.2.4 剔除返租成本不同销售率的销售收入此为剔除返租回报率按8%，返租期为三年的返租成本后按50%、60%、70%、80%、90%、100%的销售率计算的销售收入，详见剔除返租成本不同销售率的销售收入表剔除返租成本不同销售率的销售收入表单位：万元楼层面积实收均价销售收入50%60%70%80%90%100%首层5520.80 3.42 9440.57 11328.68 13216.80 15104.91 16993.02 1888
26、1.14 二层5811.48 1.90 5520.91 6625.09 7729.27 8833.45 9937.63 11041.81 三层6082.70 1.14 3467.14 4160.57 4853.99 5547.42 6240.85 6934.28 合计17414.98 18428.61 22114.34 25800.06 29485.78 33171.50 36857.23 2.2 销售预计发生的税项及其他费用1. 返租成本，按销售收入的8%；2. 防洪工程维护费，按销售收入的0.13%；3. 营业税，按销售收入5%；4. 教育费附加，按营业税的3%；5. 城市维护建设税，按营
27、业税的7%；6. 交易管理费，按销售收入的0.5%；7. 交易印花税，按销售收入的0.03%；8. 土地增值税，按销售收入的1%。销售税金及附加费用表序号项目基数（万元）基数单位数量数量单位金额(万元）（一）返租成本11639.12 （1）首层返租成本24843.60 万元8%每年5962.46 （2）二层返租成本14528.70 万元8%每年3486.89 （3）三层返租成本9124.05 万元8%每年2189.77 （二）销售阶段税费2670.45 （1）营业税48496.35 万元5%2424.82 （2）教育费附加2424.82 万元3%72.74 （3）城市维护建设税2424.82
28、万元7%169.74 （4）防洪工程维护费2424.82 万元0.13%3.15 （三）交易阶段税费257.03 （1）交易管理费48496.35 万元0.50%242.48 （2）交易印花税48496.35 万元0.03%14.55 （四）销售所得税16886.01 0.00 33%5572.38 （五）合计20138.99 2.3 销售净收入序号项目金额(万元)（一）销售收入48496.35 （1）首层销售收入24843.60 （2）二层销售收入14528.70 （3）三层销售收入9124.05 （二）返租成本11639.12 （1）首层返租成本5962.46 （2）二层返租成本3486.
29、89 （3）三层返租成本2189.77 （三）销售税金及附加2927.48 （1）销售阶段税费2670.45 （2）交易阶段税费257.03 （四）销售所得税5572.38 （五）销售净收入28357.36 说明：此销售收入为剔除返租成本的收入，返租成本分三年期在租赁收入中扣除。3 商铺租赁收入测算3.1 租赁进度及收入测算根据不同租赁期预测项目的租赁收入，详见各层租赁进度与收入预测表。首层租赁进度及收入测算表序号项目2005年2006年2007年2008年总额(万元）1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月（一）出租率100%100%100%100%100%100%10
30、0%100%（二）租赁面积5520.085520.085520.085520.085520.085520.085520.080（三）租赁价格（元）2402403003003003003000（四）租赁收入（万元）132.48 794.89 993.61 993.61 993.61 993.61 828.01 5729.84 说明：1. 第一年租金按8折形式优惠，第二年恢复原价；2. 2005年6月开始营业，因此2005年只计算7个月，2008年计算5个月；3. 三年期首层租赁收入为5729.84万元，即租赁收入=132.48+794.89+993.614+828.01=5729.84（万元）。
31、二层租赁进度及收入测算表序号项目2005年2006年2007年2008年总额(万元）1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月（一）出租率100%100%100%100%100%100%100%100%（二）租赁面积5811.48 5811.48 5811.48 5811.48 5811.48 5811.48 5811.48 0.00 （三）租赁价格（元）120 120 150 150 150 150 150 0 （四）租赁收入（万元）69.74 418.43 523.03 523.03 523.03 523.03 435.86 3016.16 说明：1. 第一年租金按8折
32、形式优惠，第二年恢复原价；2. 2005年6月开始营业，因此2005年只计算7个月,2008年计算5个月；3. 三年期二层租赁收入为3012.56万元，即租赁收入=69.74+418.43+523.034+435.86=3016.16（万元）。三层租赁进度及收测算表序号项目2005年2006年2007年2008年总额(万元）1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月（一）出租率100%100%100%100%100%100%100%100%（二）租赁面积6082.706082.706082.706082.706082.706082.706082.700.00（三）租赁价格（
33、元）646480808080800（四）租赁收入（万元）38.93233.58291.97291.97291.97291.97243.311683.69说明：1. 第一年租金按8折形式优惠，第二年恢复原价；2. 2005年6月开始营业，因此2005年只计算7个月, 2008年计算5个月；3. 三年期三层租赁收入为1683.69万元，即租赁收入=38.93+233.58+291.974+243.31=1683.69（万元）。商场租赁收入汇总表单位：万元序号项目2005年2006年2007年2008年总额(万元)1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月（一）首层租赁收入132
34、.48 794.89 993.61 993.61 993.61 993.61 828.01 5729.84 （二）二层租赁收入69.74 418.43 523.03 523.03 523.03 523.03 435.86 3016.16 （三）三层租赁收入38.93 233.58 291.97 291.97 291.97 291.97 243.31 1683.69 （四）合计241.15 1446.89 1808.62 1808.62 1808.62 1808.62 1507.18 10429.69 说明：根据各租期不同，各层租赁收入总和为：项目租赁总收入=5729.82+3016.15+16
35、83.70=10429.67（万元）。3.2 出租率为100%的租赁收入此为商铺100%出租时的租赁收入，详见100%出租率的租赁收入表。100%出租率的租赁收入表序号楼层面积市场均价小计（万元）总额（万元）（一）首层5520.08 240.00 927.37 5729.84 300.00 4802.47 （二）二层5811.48 120.00 488.16 3016.16 150.00 2527.99 （三）三层6082.70 64.00 272.50 1683.69 80.00 1411.19 （四）合计17414.26 10429.69 10429.69 3.3 不同租赁率的租赁收入此为
36、按50%、60%、70%、80%、90%、100%的出租率计算的租赁收入，详见不同租赁率的租赁收入表。不同租赁率的租赁收入表楼层面积市场均价租赁收入（万元）50%60%70%80%90%100%首层5520.08240.00 463.69 556.42 649.16 741.90 834.64 927.37 300.00 2401.23 2881.48 3361.73 3841.98 4322.22 4802.47 二层5811.48120.00 244.08 292.90 341.72 390.53 439.35 488.16 150.00 1264.00 1516.80 1769.60 2
37、022.40 2275.19 2527.99 三层6082.764.00 136.25 163.50 190.75 218.00 245.25 272.50 80.00 705.59 846.71 987.83 1128.95 1270.07 1411.19 3.4 租赁预计发生的税项及其他费用1. 房产税，按租赁收入12%；2. 营业税，按租赁收入5%；3. 防洪工程维护费，按租赁收入的0.13%；4. 教育费附加，按营业税的3%；5. 城市维护建设税，按营业税的7%；6. 商场经营管理费，与向租户收取的管理费用相互抵消；7. 所得税，按租赁利润的33%。租赁费用表序号项目基数（万元）基数单位数量数量单位金额（万元）（一）租赁税金及附加1825.87 （1）营业税10429.67 万元5%521.48 （2）房产税10429.67 万元12%1251.56 （3）城市维护建设税521.48 万元7%36.50 （4）防洪工程维护费521.48 万元0.13%0.68 （5）教育费附加521.48 万元3%15.64 （二）商场经营管理费忽略0.00 （三）所得税8603.82 33%2839.26 （四）
