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1、按揭购房产的处理2006-6-16“所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分（一般为30%-50%），其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为”，根据房地产抵押（按揭）合同、楼宇按揭贷款合同规定，购房者必需履行以下义务：1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得土地使用证、房屋所有权证和房屋他项权证，直接将三证交贷款行保管（此时开发商的担保责任解除）。3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，
2、将保险单交贷款行持有。4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。5、每月按时归还本息，逾期则按天数加收罚金。6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回土地使用证、房屋所有权证及保险单。根据以上资料，按揭购房产，应该属于贷款购买房产，每月支付给银行的款项，分为本金和利息两部分。所以，房产价款部分（预付的30-50加上每月支付给银行的本金）作为原值入帐，每月支付的利息，由于房产已经达到预定可使用状态，应进财务费用。办理好过户手续时借：固定资产 （预付款+每月支付的本金总和）贷：银行存款
3、 （预付款）长期借款 （每月支付的本金总和）每月支付本息时借：长期借款财务费用贷：银行存款房产证抵押在贷款银行，并不影响企业确认该固定资产，企业取得了土地证等产权依据，就可以确认为企业的资产，但由于涉及到抵押，严格的话，需要在报表上针对该资产的抵押情况做披露，以揭示财务风险。 按预收款计征营业税的会计处理2006-6-29:39 页面功能 【字体：大 中 小】【打印】【关闭】 财政部1993年12月25日颁发的中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（以下简称实施细则）第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”按预收款计征营业税
4、的会计处理方法，目前主要有两种。本文以某房地产开发企业为例，就其会计处中理存在的问题作一探讨。假设：某房地产开发企业A公司采用预收款方式销售不动产给B公司，销售价格1000万元。1998年2月收到B公司支付的预收款400万元；1999年1月，A公司与B公司进行结算，A公司开具销售发票共计价款1000万元，当月B公司又支付500万元，尚有100万元留待以后支付（这里仅考虑营业税，其他相关的税金及附加省略）。方法一将按预收款计征的营业税，直接计入“应交税金”科目。具体会计分录如下。1、1998年2月收到B公司预收款时：借：银行存款 4000000贷：预收帐款 40000002、按预收款计算缴纳营业
5、税时：借：应交税金应交营业税200000贷：银行存款 2000003、1999年1月与B公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具的销售发票全额结转经营收入：借：银行存款5000000预收帐款4000000应收帐款1000000贷：经营收入100000004、按实现销售收入的全额计提应交营业税，并缴纳1999年1月的税金即后期营业税的差额：借：经营税金及附加500000贷：应交税金应交营业税500000借：应交税金应交营业税300000贷：银行存款300000上述这种会计处理方法虽然符合现行的有关规定，但值得商榷。首先，房地产开发企业在收到预收款时，所预交的营业税，在会计处理中只反映已交
6、数，未反映应交数，会造成企业一段时期“应交税金应交营业税”科目期末数为负数。其次，房地产开发企业的开发经营周期一般都较长，几年未能实现销售收入的相当普遍，倘若某企业既有正常销售计征营业税，又有按预收款计征营业税，还有多交营业税或者享受税收优惠政策需退税的。如果在会计处理反映已交数，不反映应交数，不能真实反映企业税金的应交、未交和多交等情况。方法二将按预收款计征的营业税，计入“递延税款”科目。具体会计分录如下。1、1998年2月收到B公司预收款时：借：银行存款4000000贷：预收帐款40000002、按预收款计提营业税：借：递延税款200000贷：应交税金应交营业税2000003、实际缴纳营业
7、税时：借：应交税金应交营业税200000贷：银行存款2000004、1999年1月与B公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具的销售发票全额结转经营收入：借：银行存款5000000预收帐款4000000应收帐款1000000贷：经营收入100000005、按实现销售收入的全额计提应交营业税并结转“递延税款”科目，并缴纳1999年1月的税金即后期营业税的差额：借：经营税金及附加500000贷：应交税金应交营业税300000递延税款200000借：应交税金应交营业税300000贷：银行存款300000上述这种会计处理方法尽管解决了营业税的应交数和已交数问题。但是，虚增了20万元的资产和负债
8、，而且“递延税款”科目反映的金额大、时间长，可能导致财务报告使用者的误解。方法三那么，如何解决存在的问题，笔者提出以下改进方法：将预交的营业税反映在“预收帐款”科目的借方，“预收帐款”科目下设二个明细科目，即“经营收入”和“经营税金及附加”，使未来的经营收入和预交税金相互配比，反映时一同反映，结转时一同结转。这样，会计信息的真实性和明晰性可得到保证。具体会计分录如下。1、1998年2月收到B公司预收款时：借：银行存款4000000贷：预收帐款经营收入40000002、按预收款计提营业税：借：预收帐款经营税金及附加200000贷：应交税金应交营业税2000003、实际缴纳营业税时：借：预收帐款经
9、营税金及附加200000贷：银行存款 2000004、1999年1月与B公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具销售发票全额结转经营收入：借：银行存款5000000预收帐款经营收入4000000应收帐款1000000贷：经营收入100000005、按实现销售收入的全额计提应交营业税，同时结转“预收帐款经营税金及附加”科目，并缴纳1999年1月的税金即后期营业税的差额：借：经营税金及附加500000贷：应交税金应交营业税300000预收帐款经营税金及附加200000借：应交税金应交营业税300000贷：银行存款300000采用出包工程建造固定资产的核算2006-5-199:57 出包工程
10、是指企业采用招标等方式将工程项目出包给建造商，由建造商组织施工的建筑工程和安装工程。企业采用出包方式进行的固定资产工程，其工程的具体支出主要由建造商核算。在出包工程方式下，主要通过“在建工程”科目核算企业支付给承包单位的工程价款以及建设期间的资本化借款利息。当企业按合同规定预付给承包单位工程价款时，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”科目；工程完工，收到承包单位账单并补付工程价款时，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”科目；结算建设期间的资本化借款利息时，借记“在建工程”科目，贷记“长期借款”科目；工程完工验收合格交付使用时，按实际发生的全部支出，借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目
11、。例：2001年8月1日，某公司向银行借入期限为2年、年利率为10%的借款2000000元，用于建造一座生产车间。假设该建造工程采用出包工程方式出包给银河建筑公司承建。2001年8月2日，按照合同规定向银河建筑公司预付工程款1000000元。工程完工后，按照合同规定向银河建筑公司补付工程款780000元；同时，预提一年的长期借款利息200000元（200000010%=200000元）；2002年8月1日，工程验收合格交付使用。本例中的工程采用出包方式进行，在整个施工过程中发生的各种耗费由银河建筑公司负责核算，某公司只需要通过“在建工程”科目核算支付给银河建筑公司的工程款以及借款利息，待完工验
12、收合格交付使用时，再转入“固定资产”科目，该生产车间的最终入账价值为1980000元（即：1000000+780000+20000=1980000元）。按照借款、预付、补付、计息、交付使用等步骤，根据有关凭证进行一系列账务处理：（1）取得银行借款时：借：银行存款 2000000贷：长期借款 2000000（2）预付工程价款时：借：在建工程建筑工程（车间） 1000000贷：银行存款 1000000（3）补付工程价款时：借：在建工程建筑工程（车间） 780000贷：银行存款 780000（4）预提工程建设期间应予以资本化的借款利息时：借：在建工程建筑工程（车间） 200000贷：长期借款 200
13、000（5）工程验收合格交付使用时：借：固定资产生产经营用固定资产（车间） 1980000贷：在建工程建筑工程（车间） 1980000地产公司对新会计准则的N种解读 发布时间:2009-01-05 在2007年上市公司年报中，既有采用新核算方法的，也有不为所动的。在新会计准则实施的第一个年度，房地产上市公司的财务报告对新会计准则做出了不同的解读。利好地产公司由于新会计准则进一步向国际会计准则靠拢，使企业的会计数据更加准确地反映实际经营情况，信息披露行为更加规范和透明，从制度上限制了此前部分上市公司通过会计处理变动任意人为操纵利润的现象。其中，新会计准则对上市公司净利润可能直接产生影响的主要内容
14、，涉及投资性房地产价值重估损益、资产减值，等等。因此，受影响最大的行业和公司包括：金融业、房地产企业、石油企业、拥有大型在建项目外债融资的公司等。对于房地产上市公司而言，新会计准则要求将已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权，企业拥有并已出租的建筑物划分为投资性房地产，根据新准则的规定进行处理。按照新会计准则的规定，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后继计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允
15、价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这对所有拥有投资性房地产企业的当期收入确认产生影响。近年来，在房地产资产大幅增值的背景下，大多数投资性物业的账面净值相对于市场价值已明显低估。采用公允价值将对投资性物业比重较大的公司，其净资产账面值和当期利润得到较大提升。此前，从谨慎性原则出发，会计报表采用的都是市价和成本“孰低法”。例如，投资房地产，购入成本为1亿元，如今涨到2亿元了，按“孰低法”，只要房地产不转让，账面上仍只能是1亿元；而新会计准则将按“公允价值”计算，即市价真的升值到2亿元，这块房地产投资便可调整到2亿元。然而，新会计准则并没有对价值重估带来的当期损益的税收安排做出明确解释。如果按
16、现行的评估增值会计处理方式，尽管净资产增加的一部分只是形成递延税，不影响当期应计税款。但是，由于企业采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，使得企业利润提前实现了，相应的企业所得税也增加了，恶化了企业的现金流。因此，在新准则没有强制性规定的情况下，大多数房地产企业通常不会采用公允价值模式计提其投资性潜在收益。获益程度有别金地集团2007年实现主营业务收入74.9亿元，与按新会计准则调整后的上年同期数相比，增长110%，归属于上市公司股东的净利润为9.6亿元，增长103%。但与市场此前的预期相反，金地集团对投资性房地产项目的计量并未采用新会计准则中的公允价值法，而是沿袭了成本计
17、量法。“新会计准则在引入公允价值模式的同时，也提供了成本模式。成本模式要求计提折旧或进行摊销，与现行核算方法并无本质区别，上市公司可以二者选一，金地集团出于谨慎原则可以理解。”一地产行业分析师表示。两地上市的北辰实业A股和H股年报则对投资性房地产采用了不同的计量模式，前者报表采用成本模式，后者报表采用公允价值模式。两种计量模式对净利润的影响体现在两块。其一，是否计提折旧或摊销。北辰实业境内外会计准则差异调节表显示，因为不对投资性房地产计提折旧，其H股报表净利润较A股增加3460.5万元。其二，是否将公允价值变动部分计入损益。在公允价值计量模式下，投资性房地产不提折旧或摊销，公允价值与原账面价值
18、之间的差额计入当期损益。数据显示，由于确认了投资性房地产公允价值变动损益，北辰实业H股报表净利润较A股增加1139万元。北辰实业A股报表净利润为46183万元，上述两块共增加4599.5万元，增幅不到10%。由于境内外准则差异对净资产的影响是多年累积的结果，所以，两种计量模式对北辰实业净资产的影响数额要大一些。北辰实业两张报表净资产因该因素造成的差异为12.18亿元，H股报表较A股报表增加14%左右。业内人士认为，投资性房地产领域在公允价值的计量问题上，新会计准则与国际财务报告准则的相关规定仍存在不同之处。前者确定的标准更为严格，要求公司应从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格等
19、相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计，不允许采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。而经过资产重组的莱茵置业则成为新会计准则的一大受益者，但其受益的并非投资性房产，而是合并报表。2007年底，莱茵置业向大股东莱茵达集团定向增发1.3亿股股份，购买了莱茵达集团所持有的南通莱茵达等资产。收购完成后，莱茵达集团持股由此前的28.14%增至65.93%，借此，莱茵达集团实现了房地产业务的整体上市。按照新会计准则，莱茵置业此次从大股东处购买的资产，2007年度财务报表将被纳入合并报表范围内。1月18日，莱茵置业发布业绩预增公告称，由于纳入合并报表公司数增加，致使2007年度净利润较上年度有
20、较大幅度的增长，预计增幅约800%，从而一举扭转了2007年前三季度累计亏损112.17万元的局面。新估值体系建立业内人士认为，在A股市场目前从事投资性地产经营的上市公司中，股价较之账面溢价极为有限。而实际上，部分公司资产大多取自于上世纪90 年代，公允价较之账面的成本价，甚至已有高达35倍以上的增长。新会计准则出台，将凸显这部分公司的投资价值。“新会计准则的出台，意味着投资性地产股的估值标准面临挑战，股票价格围绕公允价值波动，将最终成为市场投资的主题。原来市场普遍认同的市盈率法估值标准，因公司损益将会随市场公允价巨幅波动，从而失去参考意义。”分析师表示。上述分析师认为，公允价值波动计入当年损
21、益，意味着上市公司的利润将会巨幅波动，一改租金收益的一贯稳定性。即便公允价值仅出现5%左右的小幅波动，就意味着损益可能出现成倍的或正或负的变化，投资性地产股的估值标准面临挑战。会计标准的国际化，必然导致地产股估值标准的国际化接轨。即股票价格围绕公允价值波动，将最终成为市场投资的主题。拥有较高资产溢价，以及良好现金流的公司，将具有很好的投资价值。但也有业内人士认为，新会计准则并没有改变公司本身质地，对于上市公司来说，新会计准则只是将过去企业隐性的东西在报表中显现出来，使报表更国际化、更合理，对公司经营本身没有实质性影响。因此，金地集团等地产上市公司也对新会计准则的使用颇为谨慎。来源: 新财经 房
22、产开发企业土地开发成本核算对象成本项目设置2007-3-2017:31 页面功能 【字体：大 中 小】【打印】【关闭】 （一）土地开发成本核算对象的确定为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：1.对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；2.对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。（二）土地开发成本项目的设置企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层
23、次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费
24、是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配
25、套设施费。房产开发企业以土地换房屋的会计处理2007-3-1316:33 对于房地产开发企业出资、合作方出地的合作建房，房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价换取了部分土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税。由于双方通过以物易物方式进行交易，并没有发生实际的现金结算，因而需要核定房地产开发企业出售不动产的营业额。案例1：案情说明2002年8月22日，湖北滨江同仁医院同莱克斯（武昌）房地产开发有限公司合作建房。合作协议规定，湖北滨江同仁医院出地，莱克斯（武昌）房地产开发有限公司出资800万，楼房建成后交由莱克斯（武昌）房地产开发有限公司使用10年，10年期满
26、，楼房使用权归湖北滨江同仁医院。莱克斯（武昌）房地产开发有限公司在使用期限内，每年定期向湖北滨江同仁医院交纳5万元。但湖北滨江同仁医院仅将每年收取的5万元列入经营收入申报纳税，而未将莱克斯（武昌）房地产开发有限公司出资额800万元列入经营收入，申报缴纳营业税。分析指导国税函发（1995）156号文件对合作建房征收营业税的问题作了明确规定：合作建房中以出租土地使用权，是指一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，甲方是以出租土地使
27、用权代价换取建筑物，发生了出租土地使用权的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。因此，湖北滨江同仁医院以租土地使用权为代价换取房屋所有权，应按“服务业租赁业”缴纳营业税，除将每年收取的5万元列入营业收入外，还应将出资额800万元按租赁期10年分摊列入，每年作为经营收入。另外，由于楼房建成后，产权实际归属湖北滨江同仁医院，投资额应视同湖北滨江同仁医院房产价值征房产税。案例2：案情说明2002年1月8日苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司与邓州高级职业学校合作建房，邓州高级职业学校出地10000平方米，2002年9月2日建成的房屋面积为200000平方米，按照协议规定，双方按5：5的比例分配房屋，
28、邓州高级职业学校得到房屋100000平方米。分析指导对于苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司来说，即意味着以100000平方米的房屋换取了10000平方米的土地使用权，发生了销售100000平方米房屋的业务，应当对销售的这100000平方米房屋按照“销售不动产”税目征收营业税。由于没有发生实际的价款结算，因而需要核定这100000平方米房屋的营业额。按照税法规定，房地产开发企业应当按下列顺序核定房屋的营业额：（1）按企业当月销售的同类不动产平均价格核定。（2）按企业最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。按下列公式核定计税价格：计税价格营业成本或工程成本（1成本利润率）（1营业税税率）苏菲雅斯（
29、邓州）房地产开发有限公司销售的同类房屋的平均销售价格为每平方米4200元，则销售该100000平方米房屋的营业额为42000万元；若苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司9月没有销售同类房屋，则前一段时间销售过同类房屋，其平均销售价格为每平方米4100元，则销售该100000平方米房屋的营业额为41000万元；若最近时期苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司也没有销售过同类房屋，则应核定计税价格。假如建造200000平方米房屋的工程成本为4800万元，则这100000平方米房屋的工程成本为2400万元。假定当地税务机关核定成本利润率为30，那么销售这100000平方米房屋的计税价格为：计税价格2400
30、（130）（15）3284.21万元苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司2002年9月应交营业税的数额为：应交营业税420000000521000000元 房产开发企业以土地换房屋会计处理2006-6-2【大 中 小】【打印】对于房地产开发企业出资、合作方出地的合作建房，房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价换取了部分土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税。由于双方通过以物易物方式进行交易，并没有发生实际的现金结算，因而需要核定房地产开发企业出售不动产的营业额。案例1：案情说明 2002年8月22日，湖北滨江同仁医院同莱克斯（武昌）房地产开发有限公司合作建房
31、。合作协议规定，湖北滨江同仁医院出地，莱克斯（武昌）房地产开发有限公司出资800万，楼房建成后交由莱克斯（武昌）房地产开发有限公司使用10年，10年期满，楼房使用权归湖北滨江同仁医院。莱克斯（武昌）房地产开发有限公司在使用期限内，每年定期向湖北滨江同仁医院交纳5万元。但湖北滨江同仁医院仅将每年收取的5万元列入经营收入申报纳税，而未将莱克斯（武昌）房地产开发有限公司出资额800万元列入经营收入，申报缴纳营业税。分析指导 国税函发（1995）156号文件对合作建房征收营业税的问题作了明确规定：合作建房中以出租土地使用权，是指一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，甲方将
32、土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，甲方是以出租土地使用权代价换取建筑物，发生了出租土地使用权的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。因此，湖北滨江同仁医院以租土地使用权为代价换取房屋所有权，应按“服务业租赁业”缴纳营业税，除将每年收取的5万元列入营业收入外，还应将出资额800万元按租赁期10年分摊列入，每年作为经营收入。另外，由于楼房建成后，产权实际归属湖北滨江同仁医院，投资额应视同湖北滨江同仁医院房产价值征房产税。案例2：案情说明 2002年1月8日苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司与邓州
33、高级职业学校合作建房，邓州高级职业学校出地10000平方米，2002年9月2日建成的房屋面积为200 000平方米，按照协议规定，双方按5：5的比例分配房屋，邓州高级职业学校得到房屋100 000平方米。分析指导对于苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司来说，即意味着以100 000平方米的房屋换取了10 000平方米的土地使用权，发生了销售100 000平方米房屋的业务，应当对销售的这100 000平方米房屋按照“销售不动产”税目征收营业税。由于没有发生实际的价款结算，因而需要核定这100 000平方米房屋的营业额。按照税法规定，房地产开发企业应当按下列顺序核定房屋的营业额：（1）按企业当月销售
34、的同类不动产平均价格核定。（2）按企业最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。按下列公式核定计税价格：计税价格营业成本或工程成本（1成本利润率）（1营业税税率）苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司销售的同类房屋的平均销售价格为每平方米4 200元，则销售该100 000平方米房屋的营业额为42 000万元；若苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司9月没有销售同类房屋，则前一段时间销售过同类房屋，其平均销售价格为每平方米4 100元，则销售该100 000平方米房屋的营业额为41 000万元；若最近时期苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司也没有销售过同类房屋，则应核定计税价格。假如建造200 000平方
35、米房屋的工程成本为4 800万元，则这100 000平方米房屋的工程成本为2 400万元。假定当地税务机关核定成本利润率为30，那么销售这100 000平方米房屋的计税价格为：计税价格2400（130）（15）3284.21万元苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司2002年9月应交营业税的数额为：应交营业税420 000 000521 000 000元房产原值中土地使用权账务处理演变及其计税影响 发布时间：2007-12-24 20:00:22 阅读次数：2028 评分(0票，平均0.00分) 来源：财会通讯 作者：钱仁勇 编辑：dushaer - 房产税计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入
36、。按照房产计税价值征税的，应该依照房产原值一次减除1030后的余值计算缴纳。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值；对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。由于从价计征房产税的计税依据是企业账载的房屋原值，因此在时间和空间上正确界定土地使用权是否构成房屋原值十分重要。 企业财务制度中对土地使用权的相关处理不断变化，相应的房产税计税依据也随之改变。财政部“关于印发企业会计制度的通知”财会(2000)25号冲公布的企业会计制度第47条规定，“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚
37、未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本”。根据上述规定，从2001年1月1日起，企业购入土地使用权后，按无形资产进行摊销；在上述土地建设开工后将尚未摊销的土地使用权转入“在建工程”，待竣工后再由“在建工程”转入“房屋原值”，以此计算的房产税缴纳依据中包含全部土地使用权。但该文件对企业2001年1月1日前购入的土地使用权未作出后续衔接处理规定。 财政部“关于印发企业会计准则无形资产等8项准则的通知”财会(2001)7号冲公
38、布的企业会计准则无形资产(现称为旧准则)第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权费用予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本”。该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。一次结转的土地使用权账面价值仅指与在建工程相关的土地。这里的“相关”应理解为“对应”或“配比”。企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转土地使用权到固定资产房产原值中；而对非房产占用土地(如道路、绿化、围墙、场地)，应当按无形资产分别予以摊销。与财会(2000)25号中包含全部土地使用权的规定有所不同，这样的会计处理下房产原值中只包含部份土地使
39、用权，以此计算缴纳的房产税相对减少。 根据财政部“关于印发实施企业会计制度及其相关准则问题解答的通知”财会(2001)43号中第9条关于土地使用权转入房屋、建筑物的价值后，其价值摊销年限如何确定问题的解答，“公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分
40、，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。如公司将土地连同地上房屋、建筑物一并出售的，按其账面价值结转固定资产清理。执行企业会计制度前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，其土地使用权价值按照企业会计制度规定的期限平均摊销”。这里应当注意两点：一是会计制度已经注意到了土地使用权年限和用途的差异，而规定未必将土地使用权的全部价值转入房屋、建筑物成本中，这与财会200117号文件无形资产旧准则中有关土地使用权的处理相一致；二是土地使用权价值已经作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司
41、，可不作调整，其土地使用权价值按照企业会计制度规定的期限平均摊销。这是对财会200025号文件的补充，有利于企业对2001年1月1日前购入的土地使用权进行后续衔接处理。应当注意的是，这一规定改变了财会2000125号中规定的土地使用权账面价值全部转入在建工程相关成本的做法，以此计算的房产税缴纳依据中可能不再包含任何土地使用权。 根据财政部“关于印发企业会计准则第1号存货等38项具体准则的通知”财会(2006)3号中公布的企业会计准则第6号无形资产(现称新准则)第3条规定，“无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。资产满足下列条件之一的，符合无形资产定义中的可辨认性标准
42、：(1)能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。(2)源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离”。根据新的无形资产准则，企业取得的土地使用权应作为无形资产核算，一般情况下，当土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，相关的土地使用权账面价值不应该转入在建工程成本，这种处理明显不同于无形资产旧准则中企业在房产开发或自建自用时结转相关的土地使用权费用的方法。对于有关的土地使用权与地上建筑物应当分别按照其应摊销或应折旧年限进行摊销、提取折旧。重新修订后的无形资产准则表明，企业账载的
43、房产原值中不再包含任何土地使用权。以此计算缴纳房产税的依据中不再包含任何土地使用权。 根据财政部“关于印发企业会计准则应用指南的通知”财会(2006)18号公布的应用指南中对于土地使用权的处理，“企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本”。这里
44、的指南是对新准则的解释说明，它强调指出：对于外购土地使用权及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产，以此计算缴纳房产税的依据(房产原值)中就会包含无法合理分配的土地使用权。 从上述有关企业土地使用权账务处理的一系列变化来看，企业的房产原值随着土地使用权是否包含其中而不断改变，与之相应的房产税计税依据亦随之变化。这会引起不合理现象：账务处理不同导致部分房产原值中包含土地使用权而部分不包含土地使用权，计税口径不一致，进而导致纳税结果不同，削弱了税法的严肃性、公平性。因此笔者认为，应结合现行企业会计制度，秉承房产税立法精神，在税法上明确规定作为计税依据的房产原值中是否包含土地使用权价值。开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。2.房屋开发成本指
