杠杆原理在房地产开发行业筹集资金中的应用研究.docx

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1、学校代码： 10128学 号：200830712050 本科毕业论文题 目：杠杆原理在房地产开发行业筹集资金中的应用研究 学生姓名: 周强学 院：管理学院系 别：会计系专 业：财务管理班 级：财管08-2班指导教师：长青 教授二一二年六月内蒙古工业大学本科毕业论文摘 要随着房地产行业的高度集中化，技术化，一体化，从而在现代经济社会中，使的竞争环境的管理模式和团体结构，以及客户的供应和需求都在该行业发生着翻天覆地的变化。从房地产开发行业的战略大局考虑，对财务管理水平的要求更加重要，本文拿华都房地产开发有限公司作为典型的案例，进而引入了杠杆原理、筹资等原理。按照国内的研究状况，借鉴国外的先进理念，

2、根据房地产开发行业不同发展时期，制定出相应筹资方案。为了实现每个房地产行业预计的目标，我们需要将理论与实际结合，这样可以使该行业减少经营与财务风险，取得经营效益，实现利润的最大化，从而取得竞争优势和灵活面对各种危机，在竞争中生存和发展。 本文首先对筹资理论的理解，结合筹资理论的内涵，意义，目标与原则，以及对最佳资本结构的分析，界定最优资本结构，并结合财务杠杆原理分祈财务杠杆对资本结构的影响，在此基础上设计利用财务杠杆实现资本结构优化的应用方案；运用相关财务管理中杠杆原理的知识,对筹资经营状况进行了详细的分析。这样才能选择合理筹资，减少风险，降低损失，合理经营。其次，每一个房地产行业都是具有生命

3、发展的四个时期，充分分析每个时期的特点。运用相关的杠杆效应和筹资理论，提出相关的、合理筹资理论，及达到控制总风险的对策。从而提出了每一个时期的筹资实施方案。最后，介绍华都房地产开发有限公司的整体情况，并根据高公司2011年的经营状况，计算分析，得出结论，从而达到了本文研究的最终目的。关键词：杠杆原理；筹资；战略；风险；生命周期理论 Abstract In contemporary highly centralized, technology, integration of modern economic society, the competitive environment, managem

4、ent mode, group structure, as well as the needs of customers in the enterprise undergoing major changes. From the overall strategic considerations, the demand for the level of financial management is more important, This article take the China Real Estate Development Co., Ltd. as a typical case,and

5、thus the introduction of leverage, funding a series of concepts. Therefore, in accordance with the domestic situation, to learn from foreign advanced concepts, according to the different period of development of enterprises, to develop appropriate funding programs. Properly skilled use of leverage t

6、o avoid operational risk and financial risk, achieve leveraged income to maximize enterprise value, to enable enterprises to gain competitive advantage, flexibility to face the risks, survival and development in the competition, each financial managers or the goal of the entrepreneur. At first, unde

7、rstanding of the theory of financing, combined with the connotation of the fund-raising theory, meaning, objectives and principles, as well as the best capital structure analysis, the optimization of capital structure from the theoretical level, to define the optimal capital structure, combined with

8、 financial leverage the principle of sub-pray for financial leverage, capital structure, financial leverage, capital structure optimization applications designed on this basis; this will enable businesses to choose a reasonable mode of financing, reduce risk, reduce losses, and in strategic Enterpri

9、se Management significance.Second, every enterprise has four stages of life development, full analysis of the characteristics of each period, the use of the leverage effect and financing theory, put forward relevant and reasonable financing theory, and to control the total risk countermeasures, the

10、description of the development of corporate strategy, and through analysis and discussion of results.Finance,Introduced the overall situation of China Real Estate Development Co., Ltd., and high company in 2011, operating conditions, calculation and analysis, concluded that, to achieve the ultimate

11、goal of this study.Keywords: leverage, financing, strategy, risk, life cycle theory目 录引 言1第一章房地产行业研究概述31.1研究概述31.1.1 国内研究状况31.1.2 国外各国研究状况41.2研究思路与方法51.2.1研究思路与结构51.2.2方法6第二章 公司筹资概述72.1公司筹资理论对企业的整体影响72.1.1公司筹资的背景72.1.2公司筹资的含义72.1.3公司筹资对公司的综合影响82.2筹资的内容及意义82.2.1公司筹资的内容82.2.2公司筹资的意义92.3战略目标与原则92.3.1筹资

12、的目标92.3.2公司筹资的原则102.4财务杠杆效应112.4.1财务杠杆原理112.4.2财务杠杆与财务风险的关系122.5经营杠杆效应132.5.1经营杠杆原理132.5.2经营杠杆的作用142.6杠杆效应的综合作用142.7结构资本与筹资战略152.7.1分析结构资本152.7.2合理的分析结构资本15第三章房地产行业生命周期筹资173.1房地产行业发展的各个阶段概述183.1.1生命周期筹资的背景183.1.2生命周期理论183.2公司不同生命周期的战略分析193.2.1公司初创期方案实施的分析193.2.2公司成长期方案实施的分析193.2.3公司成熟期方案实施的分析203.2.4

13、公司衰退期方案实施的分析203.3经销战略理论概述213.3.1经销战略理论213.3.2公司生命周期的经销战略分析21第四章内蒙古乌兰察布商都县华都房地产开发有限公司案例234.1公司的背景，态势234.1.1发展的背景234.1.2发展的态势234.2公司的整体情况介绍244.2.1公司的简介244.2.2管理团队244.2.3组织结构244.2.4发展的历程254.3华都房地产开发公司2011年筹资分析264.3.1 2011年营业状况分析264.3.2财务分析274.3.3筹资方案分析28结 论29参考文献30谢 辞32内蒙古工业大学本科毕业论文引 言 房地产这一行业是一个热门话题。而

14、我国是一个发展中国家，全国范围的房价存在较大差异，东南沿海，京津地区等一线城市，房价那是相当可观的，而在内蒙的呼、包、鄂金三角地区，涨幅也是比较大的，尤其是在鄂尔多斯涨幅更大，相比之下，现在也出现了下跌的局面。去年，从全国房地产走势来看，全国的房价总体是跌落了，所以导致了部分地区也是跌价。对于房价跌价了，那么给房地产行业也是带来了影响，去年开发的许多房地产，同时也出现卖不出的状况，这就给房地产这类企业带来了困难。在这样一个的经济规模化大潮流中，当今的环境给企业带来了生产经营和财务管理上巨大的风险，如何搞好房地产的开发，如何有条不紊的持续经营，如何管理企业面对的风险，如何筹资，如何迎接这种挑战以

15、使企业健康成长这是摆在每个企业面前的一个重大问题。 为了搞好房地产行业的筹资的合理性，合理的经营与运转，首先我们从企业的财务杠杆，经营杠杆的效应入手，计算并分析了杠杆原理的关系及其在企业筹资中的应用，并分析了内蒙古乌兰察布市商都县2011年一家华都房地产开发行业这个案列以及企业筹资理论进行了详细的研究，以及根据战略发展的生命周期，从而使杠杆原理在企业中得到了潜在的应用价值。通过对华都房地产公司的2011年有关数据的计算，得出了相关的结论指标，从而作出了怎样筹资，怎样选择筹资方式等一系列结论，为该行业进行今年的筹资规划做了财务预测分析。通过对杠杆原理在房地产行业充分、详细的了解，可以帮助企业合理

16、的规避风险，合理的选择筹资，充分的应对挑战，充分的利用杠杆效益，全面的提高房地产行业财务管理水平，从而使该行业有条不紊的运营，利润达到符合公司的最大化。 为了从客观上满足房地产行业的经营环境的巨大变化要求，该行业制定出相配套的财务战略方针。自从上个世纪90年代初期以来，在当今网络化、信息化和知识化等诸多因素日益明显的强大作用的影响下，房地产该行业的经营环境由日益复杂多变、不确定性的动态环境代替了相对稳定的静态环境，就是对于它来说，该行业的发展和生存的环境也越来越受到了巨大挑战和威胁。对于房地产行业发展重要的是大环境，它是该行业赖以运行的基础和前提，这些影响和制约不可或缺的影响着财务管理水平。因

17、而财务经营者必须以清楚态度认识到环境状况和变化趋势，站在战略的角度上重新认识的财务运营情况，使其能够更好的适应多变的动态环境、从而满足华都房地产开发公司的财务预定目标。房地产开发行业战略运用和实施相应的财务等知识进行相关研究，分析，是一项重要的任务，而盈利是每一个房地产开发行业的发展目标，这就需要选择一个比较合理的战略管理模式，因而财务管理是与之相适应、相配套的，同时也适应了这种需求，为了使资金均衡有效地流动和实现公司战略，就需要积极配合，以达到增强行业的财务竞争优势。第一章房地产行业研究概述1.1研究概述 21世纪是一个竞争激烈的时代，要想使房地产开发行业处于有利的地位，不论是大型国有企业还

18、是民营企业，都是要根据自身的情况，选择一种合理的筹资的方式。这就需要依据相关的理论基础，在筹资之前进行有关的计算和分析，而本文就是运用财务管理学当中的杠杆原理、企业筹资方式的选择和企业的生命周期理论等一系列的相关内容，对房地产开发行业进行详细的谋划，这样才能有一个明确的，大致的筹资方向。 1.1.1 国内研究状况最近几年，开发房地产是一个很热的话题，不论是城市地带，还是旗县，郊区等地，开发商纷纷看出了这一行业的势头，分别合伙经营开发，确实每年的营业利润是很大的，然而这也就是运用了法律手段引导、规范它朝着健康的方向发展在该行业中，在现代社会经济发展中具有重要的作用，这已经是确定的方针。其中筹集资

19、金问题和方式选择是一个重大、重要的问题之一，这些诸多问题中摆在国内房地产行业的面前。所以该行业不得不面对这些问题。行业资金运动的起点是资金筹集，对于我国来说，不管是大型的国有企业，还是民营企业，国内的房地产开发行业的筹集资金也同时存在许多问题。为了使房地产开发行业在合理的筹资中取得合理的筹资资金和模式，以最低的成本获得资金，这样应该开辟新的筹资渠道，充分利用筹资工具，运用先进的、合理的筹资组合，并结合筹资理论。然而行业要生存和发展必不可少的条件是资金问题，所以资本成为了行业生存和发展的关键。现在，我国的大环境筹资长期主要以国有企业为主，金融体制现在还处在新旧交替阶段，尤其是国有大型企业为主的金

20、融政策和体系，但是另一方面还存在类似的状况，国内的不少企业信心的程度比较低，发展的势头还是比较小，从国内银行或者资本的市场的筹资情况在很大程度上限制了类似行业，诸如这些情况都是不利于我国的企业发展的。1.1.2 国外各国研究状况目前，世界各国的企业都纷纷筹资。为了维持本国企业的发展前景，都想尽各种渠道，利用种种方式来筹资，可以通过银行贷款，建立了自己的金融机构，这样可以保障筹资的顺利进行，这样给企业带来许多收益和发展的空间。当今各国都纷纷建立了金融服务体系，当然，国有银行扮演着重要的角色，成为了筹资的一种途径。就拿日本来说吧，该国与中国是邻国，日本都纷纷建立金融服务体系，依靠本国的优势，在一般

21、情况下不能解决筹资问题的情况下，众多金融机构的建立为筹资打开了出路。然而欧美的一些国家关于筹资的研究更是比较先进的，早期就提出了许多筹资方案，世界众多的经济学家都进行了细致的探讨，同时结合有关理论，尤其是财务学上杠杆原理等知识，对早期的公司发展进行了详细的规划。下面图表是近几年国内外筹资情况：图1-1图1-21.2研究思路与方法1.2.1研究思路与结构根据国内外筹资的状况，结合房地产行业自身的发展，经营现状，运用财务管理等有关知识，特别是杠杆原理，筹资理论等相关原理，详细分析杠杆效应对该行业的经营状况的影响因素及筹资的情况，还要结合行业的自身不同发展阶段的特点，制定出合理的筹资方案，从而是开发

22、房地产能够降低风险，减少损失，使它的经营利润价值最优。国内企业现状，事态国内研究现状 当前研究情况与现状 程序流程图案例分析研究分析得出结论相关理论国外研究现状具体事例情况图1-31.2.2方法文字叙述，计算分析，图表列举详细如下表：方法表1-4方法叙述文字叙述就是用文字详细的描述，分析具体的某一问题，从而达到解释论述的目的计算分析通过相关的公式计算而得出结论图表列举运用相关图表可以形象，直观的说明某一结果，化抽象为易懂，化复杂为简单 第二章 公司筹资概述2.1公司筹资理论对企业的整体影响2.1.1公司筹资的背景不管是什么样的行业，要发展，要生存，资金对于它来说是相当重要的，而房地产开发企业每

23、年要开发建筑外，还要征集土地，到当地的国土资源局办理相关的征地手续，其中这一部分就需要大量的资金。现在，房价的快速涨价，征集土地金额也随之涨价了，就拿内蒙的一个旗县来说吧，去年征集一块两亩左右的土地大致行情是在75万左右，而办理过手续也需要个几十万，这样一来，开发房地产的开发商们在建筑起初就是需要几百万吧，然后就是建造大楼，开始施工，投入一定的成本，雇佣好几个大型的工程队等等，每年在工程起初时就得规划。然而行业的生存和发展，以及融资方式，合理选择一个筹资，投资的方式，是该行业业发展的前提。资金是企业的生命线，是经济活动的推动力的继续。对于每一个企业，怎样选择一种筹资渠道，如何把握筹资规模，并充

24、分运用筹资框架，将最适合的各种手段运用实际中，这些问题都需要在筹资之前认真分析和研究。2.1.2公司筹资的含义筹资是按照一定的法律，法规，运用相关的理论依据，通过某种方式，方法向第三方借入资金的一种战略手段，从利益的角度来看，筹资的双方都是有利的，向第三方借的资金，规定了一个偿还期限，而且还存在利率，这样第三方在到期时可以拿到本金和利息；对于筹资者来说，借入的资金，有效维持了资金的运转，有利于它继续经营，从而缓解了资金暂时短缺的局面，筹资着和被筹资者双方都是有利可图的。2.1.3公司筹资对公司的综合影响1可以为企业拥有大量的资金，缓解短暂的负债的压力。资金对于公司的发展是相对重要的，它可以维持

25、企业的长期的运转情况，维持现有的资金困难问题，是企业的的前提保障，资金给它缓解了很大的压力，是公司发展的生命线。但是对于每一个公司来说，要进行生产，筹资是不可缺少的，怎样筹资，如何选择筹资模式，这是个重要的问题，像是我们提到国内众多的上市公司，它们都选择自己的筹资途径，制定可了一个周密的计划，使公司的筹集资金合理，规范，符合相关的法律，法规，为公司的以后的发展奠定了基础。2. 有效使资金进行了运转，加快了资金的流通渠道。资金运转，就是在企业的经营过程中资金流通的过程，这是企业发挥资金的时间价值关键部分，资金运转，资金回笼，从而形成了资金循环的过程，完成了公司的价值利用程度，加快了资金的利用程度

26、和利用渠道。只有充分利用了资金的时间价值，做到了资金的流通，才是一个公司达到了运营的全过程，是公司长期发展的有效前提保障。3. 能够更好增加企业的经营收入，使效益更好。有了充分的资金，为公司继续开发新型项目，开发新的工程，有了资金的保障，这样可以更好的使公司运营，加快了公司的营业收入，到达更高的效益，增加利润，使公司的规模更加壮大，筹资的经验更加足够，给房地产行业的筹资者减轻了压力，全行业要进行充分细致的考虑，把握市场的行情与动态，使公司长期发展下去，利润更好，更优。2.2筹资的内容及意义2.2.1公司筹资的内容房地产行业的筹集资金，是指企业为筹资主体根据其生产经营、对外投资和调整资本结构等需

27、要，以及选择一种较好的筹资方式，从而使自己的筹资达到最优，有效的达到了经营前期的合理规划的目的，这在战略意义上具有至关重要的作用。面对竞争激励的各个房地产开发市场，房地产开发行业筹资方案的好坏，筹资渠道、筹资方式和把握金融市场的进行的筹措合理与否，直接有效的反映了资本经济活动的平稳运行。2.2.2公司筹资的意义筹资对于房地产开发行业具有至关重要的作用，它是该行业进行前期经营运转的前提保障。在现代市场大环境，大潮流的经济竞争中,不管是那个地区的房地产开发行业，正确的选择筹资方式来筹集生产经营活动中所需要的资金。就现如今的各个行业来说吧，面对大环境中竞争趋势日益明显，大的竞争潮流，使得房地产行业来

28、说竞争的作用更加激烈，因此该行业往往通过各种方式和途径进行筹资。所以说，筹资给该行业带来了发展的前景，使得在复杂多变的环境获得许多的资金来源，拥有了筹资的渠道，就会主动掌握了市场的行情，为公司的发展、经营做了准备。此外，筹资还可以给它们带来了相互间交流的通道，加快行业发展的步伐，赢得更多发展的方式，是公司经营与长期融资的战略途径。公司筹资模式选择也是具有意义的。选择一个什么样的模式，怎样选取合理的方式，是公司乃至房地产开发行业面临的一件大的事情。必须充分考虑它的合理性，适用性与效益性。然而好的筹资模式为公司的经营带来动力，指明了方向，这样，不论是什么样的公司，企业或是别的单位，就会按照这一筹资

29、进行合理运转与生存，所以，在如今复杂多变的市场大形势中，筹资模式给国内的房地产开发行业带来了前进的经营方式。2.3战略目标与原则2.3.1筹资的目标每一个企业都要制定自己企业发展的目标，拥有一个长期的规划对企业的生存与发展至关重要，然而对全国范围内的房地产开发行业也是如此，它可以给行业的发展之名方向，带来发展的动力，因为有了目标才能有发展的动力，任何公司都是如此。目标一旦制定了，就需要它去按照既定的目标来实施，来经营，所以说，目标是一个首先考虑的问题，是公司长期发展的根源，因为有了动力，才会使公司的经营状况达到最优与最好，才是每一个房地产开发行业的既定的发展长期规划目标。对于国内的房地产开发行

30、业来说，它们的共同目标是建造适宜的建筑，满足居民的住房需要，尽量卖出建好的楼盘，把投入的资金全部的收回，使资金回笼，营得利润。为了这一目标，许多的开发行业就形成了竞争，竞争是不可避免的，然而目标是更重要的，目标对于房地产开发行业的发展起着至关重要的地位，从战略管理的角度来分析，它是战略方针的制定的问题，是公司的长期经营的前提保障，是公司维持现状的基础，为以后的更好的发展奠定了基础，它是因为它能给企业带来奋斗的动力，前进的方向，张帆远航，从而使企业的财务达到利润最优。2.3.2公司筹资的原则合理性是指房地产行业在筹资过程中的要做到符合一定的法律，法规，按照相应的规章制度进行筹资规划，满足本公司自

31、有的现状，使筹资最优，方案最佳，利润最大，效益最好。资金的筹资要符合公司的自身状况，得到公司自有的资金，然而影响公司筹资资金的因素是很多的，充分这些因素是一个问题，这就需要做到合理，合法，符合一定的要求，是对每一个公司来说是一个至关重要的问题。公平性是指各个公司筹资的要做到公平，公正，不能搞一些手段，利用不合法的优势，一某种不正当的形式，搞一些阴谋手段，筹资决策的公司来说，要进行对各种资金来源进行认真细致的分析，对资金的成本作出细致的分析，绝对不能有任何虚假的成分，房地产行业熬把握这样关，对资金的成本作出一个检验分析，这样才能合理的选取，提高公司的影响力和品牌形象。规模性是指筹资的过程不能盲目

32、去筹资，做到规模，成效，适量的态势，对于房地产行业是摆在目前的一个至关重要的问题，然而这就需要改行业的高层管理者拥有一定的素质，一定的战略管理的理念，把握市场个态势，筹集多少的资金，什么样筹资模式，需要做到深思熟虑，考虑的全面，考虑的合规性，合理性和最佳性。这时就要根据公司的自身的状况，筹资多少的资金，多大的规模，需要做到一定的程度。如果筹集的资金多了或是资金在资金不足，都是一个严重的问题，都会给公司带来不利，都是需要充分考虑的，什么样的规模，什么的样资金效应，什么样的资金优势，这是一个经济，财务问题，同时这也是摆在房地产开发行业的重要的问题。杠杆效应原则是指在筹资之前要经过一定分析，计算，可

33、以运用有关的理论知识，杠杆原理做一个筹资预测，这样可以得到公司大致的需要筹多少的资金，选择一个什么样的模式，这对现在的该房产开发行业也是要考虑到的，通过分析了，计算了，就有了理论依据，有了筹资的量度，它可以作为衡量的测度，把握筹资的大致尺度，作出筹资的权衡。充分运用杠杆效应原则，就是要把它运用到实际的当中 ，运用它给公司带来的好处，带来的成果，使它充分的为公司服务，做权衡，做测量。安全性是指筹资过程免不了的会有风险，然而总是存在的，不可避免，公司只有减小风险，减少损失，对于如何应对风险，做到筹资合规，降低风险性，就是对筹资的每一个环节保持高度，谨慎的态度，清醒的头脑，始终保持工作严谨的作风，把

34、握市场的日益竞争的变化。安全性还要求公司做到稳中求足，不要偏离实际，要符合一定的自然科学规律，不能盲目的偏离实际情况，筹资的过程中还要保持最优，要根据公司的现状，把握市场的一定时期的特点，是每一个房地产开发行业面临的重要的问题。2.4财务杠杆效应2.4.1财务杠杆原理财务杠杆财务上的财务筹资能力大小的最佳描绘方式财务风险，衡量财务杠杆效应的重要因素指标是财务风险，直接反映了的是财务状况。财务风险同时会受到很多因素影响，但是在众多的影响因素中，基本因素是债务的利息或者优先股的股息这类固定性融资成本。假设债务融资的利息成本保持不变，当息税前利润在一定的范围内，在息税前利润增加时，每一单位利润可分配

35、部分，普通股股东每股收益的增长率与营业利润的增长率都会增加，但是普通股增长的幅度比营业增长率高，减少的是每一单位利润所偿付的费用。引起财务杠杆效应的根源是固定性融资成本，财务杠杆的大小决定于息税前利润与固定性融资成本之间的关系，因此，财务杠杆的大小是由固定性融资成本和息税前利润共同决定的。财务杠杆系数用DFL表示其计算公式为：公式(1-1)DFL=每股收益变化的百分百 = EBIT 息税前利润变化的百分比 EBIT-I-PD/(1-T)式中：I债务利息 PD-优先股股利 T所得税税率公式(1-2 )DFL= Q(P-V)-F Q(P-V)-F-I-PD/(1-T)由公式分析知:第一，当完全没有

36、负债融资的情况下，相对于具有债务融资的情形下，当息税前利润增加1倍的情况下每股收益也增加了1倍，说明每股收益与息税前利润的同步变化，即财务杠杆效应没有显现出来。而每股收益的变化率在前两种情况下则分别超过了百分百，变动幅度均超过了息税前利润所增加的1倍，显示出财务杠杆效应。第二，当资产负债率大约分别为四分之一和一半，以及在各自的资产负债率保持不变时，当息税前利润增加均为1倍的情况下，这两种情况下的每股收益变化率则分别超过了百分百，结果表面：资产负债率越高的公司显示出每股收益的变化程度越大，说明财务杠杆效应越明显。 第三，在这三种情形下的资产负债率保持不变的条件下，当息税前利润增加时，债务利息占息

37、税前利润的比列是下降的，第一种情况除外，后两种情形的分别为百分之二十与百分之四十下降到百分之十与百分之二十，表明财务风险是下降的。 财务杠杆的指标大小可以用财务杠杆系数来衡量，表示了财务杠杆效应具有的放大企业息税前利润的变化对该每股收益的变动程度。财务杠杆系数与财务风险相应成正比，其作用表明了财务杠杆有关的作用关系；反之，则相反。2.4.2财务杠杆与财务风险的关系财务杠杆效应越高，财务风险就越大；房地产行业的财务杠杆效应越低，财务风险就越小，说明财务杠杆与财务风险存在正相关。2.5经营杠杆效应2.5.1经营杠杆原理经营杠杆经营风险是一个相对的概念，它是相对于财务杠杆效应来说的。指的是经济杠杆效

38、应对筹资的作用效果，反映了筹资结果和能力的大小，以及是否具备筹资的能力，它与财务杠杆结合起来，共同作用，共同影响，共同结果，都是杠杆原理中不可缺少的衡量指标。然而经营风险的影响因素是很多的，在诸多影响因素中，一个基本因素是固定性经营成本。假设固定成本总额保持不变的情况下，当营业收入在一定的范围内，当营业收入的增加时，营业利润的增长率增加，营业收入的增长率，但前者大于后者，而单位产品的利润会提高，单位固定成本反而会降低；相反，随着营业收入的下降时，提高产品单位固定成本，营业利润的下降率是降低的，营业收入的下降率也是降低的，但是前者大于后者，单位产品的利润会减少。经营杠杆系数的公式如下：公司(2-

39、3)DOL= 息税前利润变化的百分比 = EBIT+F 营业收入变化的百分比 EBIT式中：EBIT息税前利润 F总固定成本 公式(2-4)DOL = Q(P-V) Q(P-V)-F式中：P产品单位销售价格 Q销售数量 V产品单位变动成本 F总固定成本从已知的公式可以说明两个结论：第一，由于固定成本的存在，其息税前利润分别增长了百分之百和超过百分之百。这说明固定成本引起了经营杠杆效应。 第二，相对而言，固定成本总额与所占总成本的比例均较大时，因此，息税前利润的变化程度也最大。 经营杠杆的大小一般可以用经营杠杆系数表示，而经营杠杆具有加大营业收入变化对营业利润变动的程度，这种作用程度是经营风险的

40、一种测度程度，它是计算为息税前利润的变动率与营业收入的变动率之间的比例。2.5.2经营杠杆的作用引进或采用先进的设备进行生产。一般地说，资本的支出费用一般比较大时，但是固定成本总额会增加，单位变动成本一般是较低的，在售价不变时，能提高边际贡献率，所以引进或采用先进的设备进行生产还是适宜的。相反，如果该产品在市场上已达到或接近饱和状态时，或者已经缺乏市场，更糟糕的是出现下降趋势时，对于是否引进先进设备或采用先进设备进行生产就要保持谨慎，慎重的态度。这种情况下，经营杠杆率提高，风险也就会增大；如果市场的销售稍微有所下降的话，就会出现更大的危险，甚至引起利润大幅度滑坡的局面。2.6杠杆效应的综合作用

41、复合杠杆系数其定义表达式为：DTL=DOLDFL公式(2-5)DTL = Q(P-V)Q(P-V)-F-I-PD/(1-T)公式(2-6)DTL = EBI+FEBIT-I-PD/(1-T)公式(2-7)DTL=DFL*DOL总杠杆系数对公司管理层具有很重要的意义首先，在估计营业收入变动对每股收益造成的影响当中，会随着营业收入的变化，在相关的成本结构与融资结构下，使房地产行业的管理层能够对每股收益的影响程度作出判断。比如，当总杠杆系数是3时，则说明在营业收入每增长1倍的情况下，这样就会造成每股收益增长为3倍。 其次，为了控制某一总杠杆系数，财务杠杆与经营杠杆可以有很多不同的搭配与组合，即通过财

42、务杠杆与经营杠杆之间的相互关系，作用在管理层对财务风险与经营风险方面。如公司的经营杠杆系数较低时，可以使用较高程度上的财务杠杆等等。2.7结构资本与筹资战略2.7.1分析结构资本资本结构是指一种资本的模式，包括普通股，债券，优先股等，是一种衡量资本大小的指标，具体衡量的大小各自有对应的公式。它是一种动态的结构，在现实的生活中，可以用一个简单的模型来模拟它，它对于公司的筹资状况分析是至关重要的，公司在筹资时可以用它做一个初步分析，从而得出筹资的大体思路。2.7.2合理的分析结构资本从本质上说，追求价值和股价的最大与最优是财务筹资管理上的目标。当理想的情况下，即让风险保持不变，每股收益的高低可以衡

43、量筹资方式的标准，但是这也存在着缺陷，这种方法是在不考虑风险的情况下，股价的上升会受到每股收益增长的影响，风险也会也加大在现实当中是经常遇到的。公式（3-2）V=S+BV表示总价值，S表示股票的总价值B债券的价值 公式（3-3）股票的市场价值S= (EBIT-I)(1-T) KS上述公式中:KS权益资金成本公式（3-4）KS=RS=RF+(RM-RF)KS采用资本资产定价模型计算：而公司的资金成本，可以采用综合资金成本KW表示， 公式（3-5）KW=KB(B/V)(1-T)+KS(S/V)上述公式中：KB税前债务资金成本在通常情况下，权益资金和长期债务资金构成了我们所说的资本的结构，权益资金与

44、长期的债务资金各自分别所占的比例的大小就是资金比例关系的概念。所有资金所占的比重中筹集短期资金的需要量是经常变化的，同时也是不稳定的，因此不例入作为营运的管理资金范围内，而当作资本结构管理的范围，因此，认为构成长期资金筹集来源与比例关系称为资本结构，又称资金结构。资本结构会受到每股收益变化的影响作用，然而每股收益的高低会受到资本结构和销售水平的双重影响。怎样合理处理它们呢的关系，可以用每股收益的变化这一指标来衡量，如果每股收益的提高对资本结构有利，则认为是是合理的；相反的，则不合理。所以可以运用筹资的每股收益法来进行分析。 如果用EPS1表示负债筹资，EPS2表示股票筹资，在每股收益无差别点上

45、这两个方案的每股收益值是相等的，则有：公式（3-1）EPS1=EPS2(S1-VC1-F1-I1)(1-T1) =( S2-VC2-F2-I2)(1-T2)N1 N2每股收益无差别点指的是总是存在一个特定的销售额度，不管是在销售水平较低时还是销售水平较高时，运用股票筹资的每股收益较高时或者是负债筹资的每股收益较高时，股票筹资与负债筹资的每股收益是相等的。怎样能确定一个合理的资本，对于影响资本结构的众多因素来说，最优的资本结构是至关重要的。不同的行业不同和规模的大小会影响企业的资本结构，公司的管理当局在认真分析研究了认为，财务会计人员在确定企业的资本结构需要需要一定的经验。权益筹资负债筹资负债筹

46、资优势权益筹资优势无差别点图3-1负债筹资与权益筹资最佳收益相等无差别点分析第三章房地产行业生命周期筹资3.1房地产行业发展的各个阶段概述3.1.1生命周期筹资的背景20世纪80年代许多国外不少学者对早起的公司进行了详细的研究，通过研究得出了很多理论可以充分交叉运用，相互作用，也有许多金融，会计，财务上等等的理念可以与周期理论搭配使用，这就为企业生命周期理论在国内外进行了详细的研究与分析做了铺垫。而且有些是可以作为工具使用的，不知不觉的，公司的管理这也是总结了经验，根据一定的时期特点，总结出了四个周期，例如美国著名学者分别从公司成长的四个阶段进行了细致的分析，并且经过长期的详细论证与实践研究，提出了生命周期理论。这样就把它上升到了理论的地位，可见它的重要性也是在不断提高的，然而企业与公