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1、保利地产财务分析 49目 录第一篇 公司简介2第二篇 财务报告分析3一、资产负债表分析31、资产负债表水平分析32、资产负债表垂直分析103、资产负债表变动原因分析124、资产负债表的对称结构分析13二、利润表分析141、利润表综合分析142、利润表分部分析193、利润表分项分析20三、现金流量表分析241、现金流量表水平分析241、现金流量表垂直分析28第三篇 财务效率分析34一、企业盈利能力分析341、资本经营能力因素分析342、盈利能力历史分析353、盈利能力同行业分析36二、营运能力分析1、总资产周转率分析372、营运能力历史分析383、营运能力同行业分析39三、偿债能力分析391、偿
2、债能力历史分析392、偿债能力同行业分析40四、发展能力分析411、发展能力趋势分析412、发展能力同行业分析42第四篇 杜邦分析模型 42第五篇 财务报告综合分析 44第一篇 公司简介保利房地产（集团）股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:6000481)成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市
3、公司综合价值第一名，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至2007年12月，公司总资产已达 409亿元，比上年末增长148%。2007年由清华大学房地产研究所、中国房地产指数研究院等机构组织的年度房地产企业品牌TOP10评比中，保利地产蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72亿元，比2006年增长133%；公司被博鳌21世纪房地产论坛评为“2007年度最具投资价值地产上市公司”。200
4、8年4月17日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大国有商业银行广东省分行和民生银行地产金融事业部联合在广州市发布了第七届（2008年度）广东地产资信20强，保利地产的资金实力和信用记录，获得了评审委员会的一致认可，荣登第一名。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的。 由全球领先的品牌价值和智慧财产权研究机构世界品牌价值实验室发起主办的“2008世界品牌价值实验室年度大奖评测”活动在北京举行。在住宅品牌类的评选项目中，保利地产凭借优秀的品牌活力荣膺“中国购买者满意度第一品牌”荣誉称号。中国易经协会主席陈帅佛为保利房地产（集团）股份有限公司
5、总顾问,2008年6月4日国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组” 发布最新的2008中国房地产上市公司TOP10研究成果，保利地产位列中国房地产沪深上市地产公司综合实力第二名，房地产上市公司经营规模第二名，房地产上市公司投资价值第二名。十六年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、佛山、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。第二篇 财务报告分析一、资产负债表分析 1、资产负债表水平分析 单位：元期末余额年初余额 变动额 变动率对总资产影响
6、流动资产：货币资金32,672,702,564.71 18152615651 14,520,086,913.58 79.99%7.45%应收票据450,000.00300,000.00 150,000.00 50.00%0.00%应收账款1,880,283,617.101,057,645,022.59 822,638,594.51 77.78%0.42%预付款项16,418,546,908.3312,544,707,816.47 3,873,839,091.86 30.88%1.99%其他应收款2,512,219,395.554,128,675,144.80 -1,616,455,749.25
7、 -39.15%-0.83%存货189,643,823,082.97152,107,443,875.54 37,536,379,207.43 24.68%19.25%流动资产合计243,128,025,568.66187,991,387,510.53 55,136,638,058.13 29.33%28.27%长期股权投资1,350,794,240.14986,581,400.71 364,212,839.43 36.92%0.19%投资性房地产4,717,957,237.124,801,205,507.65 -83,248,270.53 -1.73%-0.04%固定资产1,378,431,3
8、26.74939,801,630.69 438,629,696.05 46.67%0.22%无形资产10,865,134.4610,208,094.19 657,040.27 6.44%0.00%商誉10,342,507.3010,342,507.30 - 0.00%长期待摊费用36,575,772.8011,340,866.20 25,234,906.60 222.51%0.01%递延所得税资产535,625,795.02263,697,755.35 271,928,039.67 103.12%0.14%非流动资产合计8,040,592,013.587,023,177,762.09 1,01
9、7,414,251.49 14.49%0.52%资产总计251,168,617,582.24195,014,565,272.62 56,154,052,309.62 28.79%28.79%流动负债： - #DIV/0!短期借款1,348,000,000.002,123,400,000.00 -775,400,000.00 -36.52%-0.40%应付账款12,792,887,608.579,544,920,135.41 3,247,967,473.16 34.03%1.67%预收款项 90,547,363,466.0870,928,226,314.06 19,619,137,152.02
10、27.66%10.06%应付职工薪酬94,122,306.3556,960,440.72 37,161,865.63 65.24%0.02% 应交税费 -4,084,597,633.60-3,951,925,458.72 -132,672,174.88 3.36%-0.07%应付利息151,141,842.94143,490,410.95 7,651,431.99 5.33%0.00% 应付股利 6,158,426.0044,210,308.70 -38,051,882.70 -86.07%-0.02% 其他应付款 15,292,027,631.397,894,629,475.23 7,397
11、,398,156.16 93.70%3.79%一年内到期的非流动负债24,324,029,407.3911,802,030,714.60 12,521,998,692.79 106.10%6.42%流动负债合计140,471,133,055.1298,585,942,340.95 41,885,190,714.17 42.49%21.48%长期借款55,850,413,333.1349,979,786,059.93 5,870,627,273.20 11.75%3.01% 应付债券 4,282,412,432.03 -4,282,412,432.03 -100.00%-2.20% 递延所得税负
12、债 67,550,710.19102,014,654.45 -34,463,944.26 -33.78%-0.02%非流动负债合计55,917,964,043.3254,364,213,146.41 1,553,750,896.91 2.86%0.80%负债合计 196,389,097,098.44152,950,155,487.36 43,438,941,611.08 28.40%22.27%所有者权益（或股东权益）： 股本7,137,994,391.005,948,328,659.00 1,189,665,732.00 20.00%0.61%资本公积10,776,925,472.6311,
13、897,228,400.45 -1,120,302,927.82 -9.42%-0.57%减：库存股专项储备盈余公积 811,701,777.25627,750,361.36 183,951,415.89 29.30%0.09%一般风险准备 未分配利润 23,758,309,752.5016,782,918,271.70 6,975,391,480.80 41.56%3.58% 外币报表折算差额 1,449,354.821,434,923.40 14,431.42 1.01%0.00%归属于母公司所有者权益合计42,486,380,748.2035,257,660,615.91 7,228,7
14、20,132.29 20.50%3.71%少数股东权益12,293,139,735.606,806,749,169.35 5,486,390,566.25 80.60%2.81%所有者权益（或股东权益）合计54,779,520,483.8042,064,409,785.26 12,715,110,698.54 30.23%6.52%负债和所有者权益（或股东权益）总计251,168,617,582.24195,014,565,272.62 56,154,052,309.62 28.79%28.79%一、从投资和资产角度进行分析评价总资产增加，增加幅度为28.79%，说明该公司资产规模相对增加。1
15、、流动资产增加了29.33%，使资产总规模增加了28.27%，表明企业的资产流动性在增强。其中：1）货币资金增加了14,520,086,913.58 ，同比上升79.99%，对总资产的影响是7.45%。货币资金的增加大幅上升是由于本期经营活动及投资活动现金流量净额的增加所致。货币资金增加，对增强企业的偿债能力满足流动性是有利的。应收账款同比上升822,638,594.51 元，主要原因房地产销售业务增长，带来的经营性应收款项增加，对总资产影响是0.42%。预付款项增加了3,873,839,091.86 元，对总资产的影响是1.99%存货增长了37,536,379,207.43 元，同比增长24
16、.68%，对总资产的影响为19.25%。对总资产的影响较大。根据存货的明细账和房地产业的发展趋势可以分析出，存货的大量增加与开发产品和开发成本的增长有关系。2、非流动负债增加了1,017,414,251.49 元，同比增长14.49%，对总资产的影响为0.52%非流动资产中，固定资产增加46.67%，使总资产增加0.22%，是非流动资产中，对总资产影响最大的项目。主要原因是房屋及建筑物的增加。其次，递延所得税资产增长幅度较大，增长了103.2%，对总资产的影响是0.14%。原因是坏账准备与内部未实现利益的大幅增加。无固定资产清理的项目，表明企业的生产力是在变大的。无形资产增加了6.44%，最总
17、资产几乎无影响。长期待摊费用增加了222.51%，出现大幅增长。原因是办公楼装修。投资性房地产下降了1.73%，对总资产的影响下降0.04%长期股权投资增长了36.92%，对总资产的影响0.19%二、从筹资或权益角度进行分析评价 1、该公司权益总额较上年同期增加 56,154,052,309.62 元，增长幅度为28.79%，说明保利本年权益有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：公司所有者权益总额增长 12,715,110,698.54 元增长了30.23%，有较大幅度增长，使权益总额增长了6.52%。负债增长 43,438,941,611.08 元增长了28.40%，使权益总额增长了22.
18、27%。2、本期权益总额的增长主要体现在负债上。其中流动负债增长了42.49%，使权益总额增长了21.48%，非流动负债增长了2.86%，使权益总额增长了0.8%。由此可见流动负债对权益总额的影响较大。这种变化有可能导致公司偿债压力的增大及财务风险的增加。1）流动负债的增加主要表现在 一是应付账款的增加。应付账款本期增加了 3,247,967,473.16 元，增幅为34.03%，对权益总额的影响为1.67%。应付账款的增加使公司偿债压力增大，公司应当警惕是否能按时付款。结合应付款分析如下一年内到期的应付款占84.17%说明企业偿债压力非常大。但与上一年度相比并未又十分明显的增长。根据企业偿还
19、短期负债情况、存货的情况以及房地产业的发展趋势分析，企业的偿债能力是良好的，企业按时付账应该没有太大问题。 二是预收款项的增加。预收款项本期增加了 19,619,137,152.02 元，增幅为27.66%，对总权益的影响为10.06%。房地产业的预收款项主要为预收的房款，根据企业在建工程及存货的情况，这其实是公司潜在的利润。 三是其他应付款的增加。去其他应付款增长了 7,397,398,156.16 元，增幅为93.7%对总权益的影响为3.79%。其他应付款主要为少数股东投入、保证金代收业税费等 。其他应付款的增长使企业偿债压力增大，应当引起企业注意。 四是短期借款的减少。短期借款减少 77
20、5,400,000.00 元，减幅为36.52%，对总资产的影响降低0.4%。这是由于企业偿还了大量短期借款，通过上图可看出，短期借款主要为保障借款，切不存在逾期未还情况，说明企业偿债能力还是很强的。 五是应交税费的减少。应交税费减少 132,672,174.88 ，减幅为3.36%，对总权益的影响降低0.04%。通过分析应交税费明细账可知，应交税费的减少主要是由于营业税、土地增值税的大量减少所致。这主要受到营改增的影响，有利于房地产业减少税负，良性发展。同时增值税与企业所得税都有所增长，说明企业销售情况良好。 非流动负债本期增加了 1,553,750,896.91 元，增长幅度为2.86%，
21、对权益总额的影响0.8%。非流动负债的增长主要体现在以下几个方面： 一是长期借款的增加。长期借款本期增加 5,870,627,273.20 元，增幅为11.75%，对总资产的影响为3.01%。长期借款的增加可能是由于公司扩大生产规模，大量增加在建工程所致，是企业正常经常所致，当然公司应当注意利息的支付和借款的偿还期限. 二是递延所得税负债的减少。递延所得税负债本期减少 -34,463,944.26 元，减幅为33.78%，对权益总额的影响-0.02%。递延所得税负债的减少主要是当期可供出售金融资产减值所导致的，公司应当引起注意； 三是应付债券的减少。应付债券减少了 -4,282,412,432
22、.03 ，减幅为100%，对总资产的影响降低了2.2%。这主要是企业偿还了大量债券所致，表明企业的偿债能力是较强的。同时减少了企业的利息支出，降低企业的偿债压力。股东权益本期增加 12,715,110,698.54 元，增长幅度为30.23%，对权益总额的影响为6.52%。本期的盈余公积和未分配利润都大幅增加，同时股本也有所增长，但资本公积下降9.42%，使总权益下降0.57%，是资本公积转增股本所致，对股东权益不产生影响。2、资产负债表垂直分析期末余额年初余额2012年2011年变动情况流动资产：货币资金32,672,702,564.71 1815261565113.0083%9.3083%
23、3.6999%应收票据450,000.00300,000.000.0002%0.0002%0.0000%应收账款1,880,283,617.101,057,645,022.590.7486%0.5423%0.2063%预付款项16,418,546,908.3312,544,707,816.476.5369%6.4327%0.1042%其他应收款2,512,219,395.554,128,675,144.801.0002%2.1171%-1.1169%存货189,643,823,082.97152,107,443,875.5475.5046%77.9980%-2.4934%流动资产合计243,1
24、28,025,568.66187,991,387,510.5396.7987%96.3986%0.4001%长期股权投资1,350,794,240.14986,581,400.710.5378%0.5059%0.0319%投资性房地产4,717,957,237.124,801,205,507.651.8784%2.4620%-0.5836%固定资产1,378,431,326.74939,801,630.690.5488%0.4819%0.0669%无形资产10,865,134.4610,208,094.190.0043%0.0052%-0.0009%商誉10,342,507.3010,342,
25、507.300.0041%0.0053%-0.0012%长期待摊费用36,575,772.8011,340,866.200.0146%0.0058%0.0087%递延所得税资产535,625,795.02263,697,755.350.2133%0.1352%0.0780%非流动资产合计8,040,592,013.587,023,177,762.093.2013%3.6014%-0.4001%资产总计251,168,617,582.24195,014,565,272.62100.0000%100.0000%0.0000%流动负债：0.0000%0.0000%0.0000%短期借款1,348,0
26、00,000.002,123,400,000.000.5367%1.0888%-0.5522%应付账款12,792,887,608.579,544,920,135.415.0933%4.8945%0.1989%预收款项 90,547,363,466.0870,928,226,314.0636.0504%36.3707%-0.3203%应付职工薪酬94,122,306.3556,960,440.720.0375%0.0292%0.0083% 应交税费 -4,084,597,633.60-3,951,925,458.72-1.6262%-2.0265%0.4002%应付利息151,141,842.
27、94143,490,410.950.0602%0.0736%-0.0134% 应付股利 6,158,426.0044,210,308.700.0025%0.0227%-0.0202% 其他应付款 15,292,027,631.397,894,629,475.236.0884%4.0482%2.0401%一年内到期的非流动负债24,324,029,407.3911,802,030,714.609.6843%6.0519%3.6325%流动负债合计140,471,133,055.1298,585,942,340.9555.9270%50.5531%5.3739%长期借款55,850,413,333
28、.1349,979,786,059.9322.2362%25.6287%-3.3925% 应付债券 4,282,412,432.030.0000%2.1959%-2.1959% 递延所得税负债 67,550,710.19102,014,654.450.0269%0.0523%-0.0254%非流动负债合计55,917,964,043.3254,364,213,146.4122.2631%27.8770%-5.6139%负债合计 196,389,097,098.44152,950,155,487.3678.1901%78.4301%-0.2400%所有者权益（或股东权益）：股本7,137,994
29、,391.005,948,328,659.002.8419%3.0502%-0.2083%资本公积10,776,925,472.6311,897,228,400.454.2907%6.1007%-1.8100%减：库存股0.0000%0.0000%0.0000%专项储备0.0000%0.0000%0.0000%盈余公积 811,701,777.25627,750,361.360.3232%0.3219%0.0013%一般风险准备0.0000%0.0000%0.0000% 未分配利润 23,758,309,752.5016,782,918,271.709.4591%8.6060%0.8531%
30、外币报表折算差额 1,449,354.821,434,923.400.0006%0.0007%-0.0002%归属于母公司所有者权益合计42,486,380,748.2035,257,660,615.9116.9155%18.0795%-1.1640%少数股东权益12,293,139,735.606,806,749,169.354.8944%3.4904%1.4040%所有者权益（或股东权益）合计54,779,520,483.8042,064,409,785.2621.8099%21.5699%0.2400%负债和所有者权益（或股东权益）总计251,168,617,582.24195,014,
31、565,272.62100.0000%100.0000%0.0000%资产结构分析评价1、从静态方面分析企业流动资产变现能力强，其资产风险较小；非流动资产变现能力较差，其资产风险较大。所以，流动资产比重较大时候，企业资产的流动性强而风险小，非流动资产比重高时，企业资产弹性较差，不利于企业灵活调度资金，风险较大。该公司本期流动资产比重为96.7987%，而非流动资产比重为3.2%，因此该公司的资产流动性较非流动性较强，资产风险较小。2、从动态方面分析本期该公司流动资产比重上升了0.4%，非流动资产比重下降了0.4%，货币资金比重上升了3.7%，有助于提高该公司的即期支付能力，存货下降了2.49%
32、，其他项目变化不大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。资本结构的分析评价1、从静态方面看，该公司股东权益比重为21.81%，负债比重为78.19%，资产负债率比较高，说明财务风险相对较大。这样的财务结构是否合适，仅凭以上分析很难做出判断，必须结合企业盈利能力，通过权益结构优化分析才能予以说明。2、从动态方面分析，该公司股东权益比重上升了0.24%，负债比重下降了0.24%，各项目中其他项目变化不大，表明该公司结构相对稳定，不过财务实力略有上升。 3、资产负债表变动原因分析资产期末余额期初余额负债和所有者权益(或股东权益）期末余额期初余额固定资产1,378,431,326.74939,801,6
33、30.69负债合计196,389,097,098.44152,950,155,487.36实收资本（或股本）7,137,994,391.005,948,328,659.00盈余公积811,701,777.25627,750,361.36资本公积10,776,925,472.6311,897,228,400.45未分配利润23,758,309,752.5016,782,918,271.70资产总计251,168,617,582.24195,014,565,272.62负债和所有者权益（或股东权益）总计251,168,617,582.24195,014,565,272.62本期总资产增加了 56,
34、154,052,309.62 元，是由于负债、实收资本、盈余公积、资本公积和未分配利润共同变动的影响所导致的。公司2012年资产负债的变动主要是由于所有者权益所致，属于所有者权益变动型，所有者权益本期增加了 12,715,110,698.54 元，是导致总资产增长的最主要的因素。由于所有者权益的增加导致的企业经营规模的扩大，并不代表企业经营出色，对于这种变化，难以评价，只能说是企业理财的结果，财力有所上升。 盈余公积本期增加 183,951,415.89 元，并使企业总资产增加，根本原因是企业当期实现盈利，从而通过提取法定盈余公积扩大了企业经营规模。这种变化是企业主观努力的结果，应给予好的评价
35、 资本公积下降9.42%，使总权益下降0.57%，是资本公积转增股本所致，对股东权益不产生影响。未分配利润本期增加了 6,975,391,480.80 元，这说明企业当年实现了利润的增长，表明企业本年经营还是有成效的。4、资产负债表的对称结构分析流动资产流动负债非流动负债所有者权益非流动资产公司流动负债全部用于满足企业对流动资产的需求，而且流动资产还需要由非流动负债来满足，属于资产结构与资本结构适应程度中的稳健结构。由于其流动资产一部分需要由流动负债来满足，一部分需要由非流动负债来满足，剩余部分由所有者权益来满足。鉴于格力电器作为电力零售行业的考虑，其非流动负债相对其他行业而言会比较少，故流动
36、资产需要由所有者权益来满足也是可以理解的，但是对于流动资产需要占用所有者权益的情况，我们不能给予好的评价。这样的结果是：（1）、足以使企业保持相当优异的财务信誉，通过流动资产的变现来满足偿还债务的需要，企业风险小。（2）、企业可以通过调整流动负债和非流动负债的比例，使负债成本达到企业目标标准，相对于保守结构形式而言，负债成本相对较低，并具有可调性。（3）、无论是资产结构还是资本结构，都具有一定的弹性，特别是当临时型资产需要降低或者消失时，可以通过偿还短期债务或进行短期证券投资来调整，一旦临时型资产需要再产生是，又可以重新举借短期债务或出售短期证券来满足其需要。但是对于流动资产需要占用所有者权益
37、的情况，如果不加以处理，长此以往，必加削弱公司的财务实力，严重阻碍公司的发展，公司应当引起高度重视。二、利润表分析1、利润表综合分析利润表水平分析项目 本期金额 上期金额增减额幅度一、营业总收入 68,905,756,710.27 47,036,222,186.182186953452446%其中：营业收入 68,905,756,710.27 47,036,222,186.182186953452446%二、营业总成本 55,923,551,361.24 37,053,942,947.981886960841351%其中：营业成本 43,972,081,799.46 29,536,802,59
38、0.391443527920949%营业税金及附加 8,120,267,006.74 5,073,378,235.80304688877160%销售费用 1,645,610,859.05 1,252,532,651.85393078207.231%管理费用 1,222,704,124.65 750,334,697.83472369426.863%财务费用 892,093,421.02 390,274,058.59501819362.4129%资产减值损失 70,794,150.32 50,620,713.5220173436.840%加：公允价值变动收益 （损失以“”号填列）0投资收益（损失以
39、“ -”号填列） 411,368,972.97 -18,188,191.75429557164.72362%其中：对联营企业和合营企业的投资收益 400,210,811.42 -20,180,911.17420391722.62083%三、营业利润（亏损以“ -”号填列 13,393,574,322.00 9,964,091,046.45342948327634%加：营业外收入 189,444,545.43 154,070,523.1135374022.3223%减：营业外支出 50,891,907.42 44,069,467.956822439.4715%其中：非流动资产处置损失 100,7
40、74.77 4,593,520.48-4492745.71-98%四、利润总额（亏损以“ -”号填列 13,532,126,960.01 10,074,092,101.61345803485834%减：所得税费用 3,553,528,684.65 2,706,891,605.76846637078.931%五、净利润（亏损以“ -”号填列 9,978,598,275.36 7,367,200,495.85261139778035%其中：被合并方在前实现的净利润 归属于母公司所有者的净利润 8,438,233,558.38 6,530,945,957.44190728760129%少数股东损益
41、1,540,364,716.98 836,254,538.41704110178.684%六、每股收益：0（一）基本每股收益 1.18 0.910.2730%（二）稀释每股收益 1.18 0.910.2730%六、其他综合收益 16,459.42 1,742,633.08-1726173.66-99%七、综合收益总额 9,978,614,734.78 7,368,943,128.93260967160635%归属于母公司所有者的综合收益总额 8,438,250,017.80 6,532,688,590.52190556142729%归属于少数股东的综合收益总额 1,540,364,716.98 836,254,538.41704110178.684%公司年净利润较上一年增加了26113977
