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1、万科与金地2002年资金状况分析【报告摘要】1、债务偿还指标：2002年万科和金地的资产负债率均比上年有所上升，会在一定程度上影响企业的融资能力，但均低于行业平均水平。万科和金地的流动比率、速动比率基本上处于合理区间。2、信贷额度：银行信贷的使用规模受到资产负债率高低的影响。截至报告披露前，万科获得银行授信额度47亿元，金地获得银行授信额度14亿元。3、存货：从横向比较，2002年万科的存货规模（60亿）高于金地的存货规模（17亿），但是万科的存货周转天数（559天）低于金地的存货周转天数（735天），说明万科的存货周转效率高于金地。从纵向比较，万科的存货周转天数比上年增加127天，金地的存货
2、周转天数比上年增加197天，均需要提高自身存货周转速度，加强存货消化能力。4、土地储备：截至2002年末，万科集团拥有土地储备706万平方米，2002年新增186万平方米。截至报告披露前，金地拥有土地储备约220万平方米，其中2002年新增土地储备108万平方米。值得关注的是，金地集团在北京经济开发区凉水河西岸新增1000亩（66.7万平方米）土地，开发北京格林小镇项目，为金地在北京的可持续发展储备了项目资源；在上海嘉定区取得2100亩（140万平方米）土地储备，开发绿洲星城项目一期（格林风范），从而使金地在上海的项目土地储备达到175万平方米，成为目前在上海拥有土地储备最多的外地开发商。5、
3、拿地方式：金地新增项目土地储备的拿地方式主要有：股权收购、协议出让、合作开发（旧城改造）、合资开发等。金地通过以上股权收购、协议出让的方式，可以快速、有效地获取目标土地资源，进入当地房地产市场。通过合作开发（旧城改造）、合资开发的方式，与拥有（或容易获取）土地资源的一方进行合资、合作，一方面可以快捷获取土地资源，另一方面减缓了开发所需的资金压力。6、2003年资金状况预测：截至2002年末，万科集团待付地价共30.1亿元，其中03年需付地价15.1亿元。2003年万科集团计划资金净流入7亿元（未考虑新项目储备），万科集团未来一年的资金支付基本上不会产生压力。截至报告披露前，金地集团待付地价共计
4、30亿元，截至2002年末已支付7.6亿元，剩余未支付22.4亿元，2003年需支付地价15.4亿元。金地2003年预计实现销售收入16亿，主要收入来源于北京金地格林小镇和在上海的新项目。03年待付工程款预计为12亿，从而金地2003年将产生资金缺口11.4亿元。如果考虑通过银行融资解决，将使金地2003年资产负债率增加到65，从而影响金地未来的融资能力。（数据来源：万科和金地2002年度报告）【目录】一、 资产负债结构1、 资产负债率2、 流动负债、长期负债3、 短期借款、长期借款4、 货币资金存量5、 经营活动产生的净现金流量6、 存货结构二、 偿债能力1、 流动比率2、 速动比率三、 经
5、营效率1、 存货周转率2、 应收账款周转率四、 信贷额度五、 土地储备六、 拿地方式七、2003年资金状况预测【报告全文】一、 资产负债结构1、 资产负债率万科和金地近两年的资产、负债情况如下表（单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减总资产821,582648,291173291307,577226,99380,584总负债478,936335,683143,253162,83889,19273,646资产负债率58%52%7%53%39%14%2002年，万科和金地的总资产、总负债均比上年有所增长；资产负债率上升。万科的资产总额增长17亿，其中存货增长13
6、亿，货币资金增长4亿； 负债总额增长14亿，是由于15亿可转债的发行；资产负债率由52上升到58，增长7。金地的资产总额增长8亿，主要是由于土地和项目储备的增加，其中存货由7亿增长到17亿；负债总额增长7亿，主要是由于开工面积的增加，使一年内需支付的应付账款（未付工程款、地价款）增加6.3亿（由7000万增长到7亿）；同时长期借款增加1.6亿（由5000万增加至2.1亿）；资产负债率由39上升到53，增长14。2002年万科58、金地53的资产负债率均低于行业平均水平，但是从自身来看，资产负债率的上升会在一定程度上影响企业的融资能力。当万科的资产负债率增长到60时，能够增加3.6亿负债；金地的
7、资产负债率增长到60时，能够增加6.5亿负债。万科资产负债率的降低，有赖于15亿可转债转股的推进。2、 流动负债、长期负债万科、金地近两年流动负债和长期负债如下表（单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减流动负债308,007304,5493,458140,17484,19255,982长期负债170,93031,134139,79621,0005,00016,000万科长期负债总额比上年增加14亿（增长449），主要是由于2002年发行15亿可转债；流动负债总额为31亿，与去年基本持平。流动负债中数额较大的前3位是：应付账款（未付工程款、地价款）8.5亿元，
8、预提费用（尚未结算的工程款）7.8亿，预收账款（预售房款）5.4亿（其中深圳金域蓝湾1期预售房款2.7亿）。金地长期负债总额比去年增加1.6亿（增长320），是由于长期借款从5000万增加到2.1亿元。金地的流动负债总额比去年增加5.6亿（增加66），其中数额较大的是应付账款（未付工程款、地价款）7.4 亿，预收账款2.2亿（其中北京金地格林小镇预售房款1.4亿）。 3、短期借款和长期借款万科和金地近两年长、短期借款总额如下（单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减短期借款46,000135,300-89300 23,00050,000-27000 长期借款1
9、6,00026,100-10100 21,0005,00016000 合计62,000161,400-99,40044,00055,000-11,0002002年万科短期银行借款比上年减少8.9亿，长期银行借款比上年减少1亿，银行借款总共减少9.9亿，主要是由于15亿可转债资金到位，减少了银行借贷资金；2002年金地的短期银行借款比上年减少2.7亿，长期银行借款比上年增加1.6亿，银行借款总共减少1.1亿，主要是由于金地通过增加长期借款，置换短期借款的财务安排，以降低即期债务的支付压力。4、货币资金存量万科和金地近两年货币资金存量、现金及现金等价物净增加额如下表（单位：万元）：指标万科金地20
10、02年2001年增减2002年2001年增减货币资金期末余额118,74180,53838203 76,829127,749-50920货币资金/流动资产15%13%0 27%61%-0.33776货币资金期初余额80,53899,575-19037 1277494586581884现金及现金等价物净增加额38,203-19,03757240 -5092081884-132804截至2002年末，万科货币资金余额为11.9亿元，比上年增加3.8亿元；但是负债总额增加了14亿。说明负债的增加额远大于货币资金的增加额。截至2002年末，金地货币资金余额为7.7亿，比上年减少5.1亿元。金地的现金及
11、现金等价物净增加额变化较大的原因有：1、本期土地储备及项目投入增长、公司规模扩大等引起经营活动净现金流量减少；2、2001年发行新股募集的资金8.3亿已陆续投入使用，且本年度借款规模相对下降，引起筹资活动净现金流量减少。5、经营活动产生的净现金流量万科和金地近两年经营活动产生的净现金流量如下表（单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减经营现金流入502,699439,15363,546107,83444,43263402经营现金流出489,814559,608-69,793134,26179,35554907经营活动产生的净现金流量12,884-120,455
12、133,339-26427-349238495万科2002年经营活动产生的现金流入50亿，比上年增加6亿（增长14），经营活动产生的现金流出49亿，比上年减少7亿（减少12），经营活动净现金流量为正值13亿(已考虑物业管理收入、其他代收款)。金地2002年经营活动现金流入10.8亿，比上年增加6.3亿（增长143）。其中深圳地区实现营业收入7.6亿（主要来源于金地海景翠堤湾花园D、E区），北京地区实现营业收入2.1亿（主要来源于金地格林小镇一期C、D组团）。金地2002年经营现金流出13.4亿，比上年增加5.5亿（增长69），主要是由于项目和土地储备增多，使地价和工程款支出增加，导致经营活动净
13、现金流量为负值-2.6亿。6、存货结构万科和金地2002年存货结构如下表所示（单位：万元）：随着经营规模扩大，万科集团存货规模相应增长，2002年末达59.8亿元，比上年增长27。万科存货结构中，拟开发土地所占比重最大（45%），其次是在建产品（29%），再次是已完工产品（22%）。其中现房库存相应增加至15.6亿元，较上年同期增加13.1%，其中一年以内的现房9.3亿元，占现房库存的59.7%。2002年末，金地存货规模达到17.4亿元，比上年同期增长141%。主要原因为：本年度投入开发的项目增加了15.7亿元，同时已完工项目由于本年度销售减少了5.3亿元。在金地的存货结构中，在建产品所占比
14、重最大（56%），其次是已完工产品（25%），再次是拟开发土地（17%）。二、偿债能力1、 流动比率万科、金地近两年流动资产、流动负债及流动比率如下表（单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减流动资产773,910606,393167,51728002020869671324流动负债308,007304,5493,458140,17484,19255982流动比率2.511.9926%2.002.48-19%2002年万科和金地的流动比率控制在22.5之间，基本上属于较合理区间。从流动比率的增减幅度来看，万科的流动比率由1.99上升到2.51，资金的流动性增强
15、，主要是由于15亿可转债资金到位，使流动资产比上年增加16.8亿；而流动负债没有相应增长（可转债不计入流动负债）。金地的流动比率由2.48降低到2，主要是由于流动负债与上年相比增加5.6亿，其中应付账款（未付地价款和工程款）从7018万增加到7亿；而流动资产虽增加7亿，但是流动资产增长幅度34小于流动负债的增长幅度66。2、 速动比率万科、金地近两年速动资产、速动比率如下表（单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减速动资产176,293135,53140,762105726136426-30700速动比率0.570.4529%0.751.62-53%2002年
16、万科和金地的速动比率保持在0.51之间，基本合理。万科的速动资产（流动资产扣除存货）比上年增加4亿（增长30），速动比率由0.45上升到0.57；2002年金地速动资产比去年减少3亿（下降23），速动比率由1.62下降到0.75，主要原因是存货中的土地储备增多，同时货币资金由于投入开发项目增多而减少。三、经营效率1、 存货周转率万科、金地近两年存货（单位：万元）、存货周转天数（单位：天）如下表：从横向比较，2002年万科的存货规模为60亿，高于金地的存货规模17.4亿，但是2002年万科的存货周转天数（559天）低于金地的存货周转天数（735天），说明万科的存货周转效率高于金地。从纵向比较，万
17、科的存货规模比去年增加12.7亿（增长27），存货周转天数比上年增加127天，需要提高存货周转速度，加强存货消化能力；金地的存货规模比去年增加10.2亿（增长141），存货周转天数比去年增加197天，存货数量增长较快，也存在存货消化问题。2、 应收账款周转率万科、金地近两年应收账款（单位：万元）、应收账款周转天数（单位：天）如下表：2002年，万科和金地的应收账款（主要是一年内的待付购房款）数额减少，应收账款周转天数下降，说明销售回款情况良好。尤其是金地2002年末应收账款数额减少显著（由1092万元减少到288万元），导致应收账款周转天数急剧减少（由29天减少到2.6天）。四、信贷额度1、万
18、科信贷额度截至报告披露前，万科集团获得银行授信额度共计47亿元。银行信贷的使用规模受到资产负债率高低的影响，当万科的资产负债率增长到60时，仅能够增加3.6亿负债。如果资产负债率的增长得不到有效控制，会增加向银行贷款的难度，银行融资形势不容乐观。2、金地信贷额度截至报告披露前，金地集团获得银行授信额度共计14亿元：其中中行5亿，工行3亿，兴业银行3亿，招行2亿，建行1亿。如下表所示：授信银行授信额度中行5工行3兴业3招行2建行1合计14当金地的资产负债率增长到60时，能够增加6.5亿负债；当资产负债率增加到65，能增加14亿负债。五、土地储备（一） 万科1、万科土地储备状况截至期末，万科集团拥
19、有项目和土地储备706万平方米，其中186万平方米为新增项目。2002年5月，国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，并从2002年7月1日起开始施行。受土地政策变动影响，短期内促成土地价格上涨过快，导致储备的资金成本上升，增加了行业内公司获取土地资源的难度。从短期看，这一政策变化对公司的项目储备将产生一定负面影响。但从长期来看，此政策有利于营造公平、公开的竞争环境，将有助于扩大集团获取土地资源的机会，增强竞争力。2、现有土地储备对未来资金支付的影响03年集团需付地价15.1亿元，考虑到03年集团计划资金净流入7亿元（未考虑新项目储备），所以以上项目储备不会对万科集团未来资金支付造成
20、压力。（二） 金地截至报告披露前，金地的项目及土地储备如下表（单位：万平方米）：项目暂定名地理位置占地面积 （万平方米）规划建筑面积 （万平方米）土地储备 （万平方米）北京金地国际花园北京朝阳区6.125深圳格林小镇深圳龙华1833深圳国网中心项目深圳福田区7.917北京格林小镇项目北京亦庄66.766.7上海格林春晓项目上海嘉定区13.59.5上海格林春岸项目上海嘉定区12.115上海格林风范项目上海嘉定区14084上海浦三路项目上海浦东新区9.69.6合计273.9259.82201、金地土地储备状况截至2002年末，金地集团新增项目及土地储备约108万平方米，截至报告披露时，公司拥有未开
21、工项目及土地储备面积约220万平方米。值得关注的是，金地集团在北京经济技术开发区凉水河西岸新增1000亩（66.7万平方米）土地，开发北京格林小镇项目，为金地在北京的可持续发展储备了项目资源；在上海嘉定区取得2100亩（140万平方米）土地储备，开发绿洲星城项目一期（格林风范），从而使金地在上海的项目和土地储备达到175万平方米。2、 现有土地储备对未来资金支付的影响截至报告披露前，金地集团已签订合同的待付地价共计30亿元，截至2002年末已支付7.6亿元，剩余未支付22.4亿元，2003年需支付地价15.4亿元。截至报告披露前，金地地价支付简表如下：时间项目地块待付地价总额（万元）02年已支
22、付（万元）02年未支付（万元）03年需支付（万元）2001-1-15北京金地国际花园地块30000930020700207002001-11-21深圳格林小镇地块90003390561056102002-1-1北京格林小镇地块368442278514059140592002-6-12北京金地国际花园土地合作开发37911525226622662002-8-1深圳国网中心地块117071170702002-11-6北京金地国际花园（新增地块）156619016664666462002-7-18北京凉水河西岸土地出让、土地开发330003000300002002-10-10730001000063
23、000230002002-12-23上海嘉定区西门旧区改造（格林春岸）1490014900149002002-12-28上海南翔镇二村17号B地块 （格林春晓）5410541002003-1-28上海嘉定区绿洲星城（格林风范）54400054400544002003-3-18上海浦东新区浦三路两侧地区五号地块1207801207812078合计29979176133223659153659六、 拿地方式从2002年初至报告披露前，金地新增项目土地储备的拿地方式如下表：项目地块拿地方式开发模式投资方合作方深圳国网中心股权收购全资控股金地集团（95）、深圳金地物业（5）深圳朝茂实业、深圳朝茂控股北
24、京凉水河西岸土地协议出让预约用地协议金地集团北京经济开发区土地局上海嘉定区西门旧区改造（格林春岸）合作开发（旧城改造）合作开发土地金地集团上海嘉房置业上海南翔镇二村17号B地块 （格林春晓） 股权收购绝对控股金地集团（90）上海嘉宝实业（10）上海嘉定区绿洲星城项目一期（格林风范）合资开发合资设立项目公司金地集团（70）上海嘉宝实业（30）上海浦东新区浦三路两侧地区五号地块合资开发合资设立项目公司金地集团（49）上海浦发集团（51） 金地主要有以下几种拿地模式：一、 股权收购。2002年8月，金地集团及其控股子公司“深圳金地物业”与“深圳朝茂实业”、“深圳朝茂控股”）签署了合作权益转让合同。金
25、地集团与金地物业分别受让“朝茂控股”与“朝茂实业”持有的深圳市国际网球俱乐部有限公司95%与5%股权，获得“深圳国网中心”项目的开发权。2002年10月8日，金地集团与“上海嘉宝实业”签署了股权转让协议，嘉宝集团将所持有上海南翔花园房地产公司20的股权转让给金地集团。2002年12月27日，签署第二份股权转让协议，嘉宝集团将所持有花园公司70的股权转让给金地。至此，金地持有花园公司90的股权，同时获得“花园公司”拥有上海南翔镇二村17号B地块的土地开发权。 （嘉宝集团：上海证交所挂牌上市的综合类上市公司，股票代码600622。公司地址位于上海嘉定区。主营业务：生产和制造电机电器、实业投资、国内
26、贸易、劳务服务、进出口业务。）二、协议出让。2002年7月18日，金地集团于与北京经济开发区土地局签订“预约用地协议”，取得北京经济开发区凉水河西岸1000亩土地储备。双方预计在04年7月前，签订一期用地合同，05年7月前，签订二期用地合同。三、合作开发（旧城改造）。2002年12月23日，金地与“上海嘉房置业”签署了“上海嘉定西门旧区改造地块合作协议”，由金地拟设立的子公司出资获取目标地块的土地开发权，由嘉房置业承担动拆迁和安置补偿，按时交付土地，并不承担开发资金。（“嘉房置业”：是经嘉定区政府批准，由上海市房屋土地管理局、嘉定区国有资产管理委员会授权经营的国有独资企业。公司经营范围为房地产
27、开发经营、房屋租赁、资产经营管理、物业管理。）四、合资开发。2003年1月28日，金地与“上海嘉宝实业”合资设立项目公司“上海格林风范房地产公司”，通过投标取得土地。项目开发费用按各自持股比例分担（金地持股70、嘉宝持股30）。2003年3月18日，金地集团经过投标，与上海浦东发展(集团)签署了合作开发协议。双方共同出资设立项目公司（其中浦发集团持股51%，金地持股49%），合作开发位于上海浦东新区浦三路两侧地区五号地块。金地通过以上股权收购、协议出让、的方式，可以快速、有效地获取目标土地资源，进入当地房地产市场。通过合作开发（旧城改造）、合资开发的方式，与拥有（或容易获取）土地资源的一方进行
28、合资、合作，一方面可以快捷获取土地资源，另一方面减缓了开发所需的资金压力。七、2003年资金状况预测2003年万科集团计划资金净流入7亿元（未考虑新项目储备），万科集团未来一年的资金支付不会产生压力。金地2003年预计资金流量如下表（不考虑银行融资）：项目金额（亿元）03年预计销售收入1603年待付地价15.403年待付工程款12资金缺口11.4金地2003年经营计划中预计实现销售收入16亿，比2002年增长60以上。主要收入来源于北京金地格林小镇和在上海的新项目。新项目的销售回款情况，将在很大程度上影响资金回流。如果2003年新项目销售回款不畅，将会产生一定的资金支付压力。由以上金地地价支付简表得知，金地2003年待付地价款14.5亿。金地03年待付工程款预计为约12亿（按2003年预计销售收入的80测算，同时考虑2002年末需偿付的一年期流动负债为11.8亿）。由以上数据测算得知，金地2003年将产生资金缺口11.4亿元。如果考虑通过银行融资解决（金地目前银行信用额度为14亿），将使金地2003年资产负债率增加到65左右，从而影响金地未来的融资能力。
