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1、某某国际信托有限公司投资信托总部 某某地产某某单一资金信托计划某某国际信托有限公司某某地产某某单一资金信托计划方案说明调研部门：投资信托总部执行小组：调研时间：2011年3月一、项目要素信托计划名称某某单一资金信托计划委托人（受益人）合格投资者出让人/回购人某某地产建设工程集团有限公司信托金额30000万元信托期限24个月（满18个月后可提前终止）信托目的委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法拥有的资金委托给受托人，指定受托人增资受让股权，到期转让股权并定期获取信托收益。委托人年均收益率9/年（暂定）回购方式每三个月支付一次信托收益分配方式按季分配信托报酬率不低于1/年保证方式增资扩股50%，
2、30%股权质押，土地和在建工程抵押，某某担保。二、股权标的公司（兼担保人）基本情况表客户全称某地级市某某建设投资有限公司住 所某地级市市鹤城区鹤州北路火车站广场企业法人代码Xxxxxxxxxx贷款证(卡)号Xxxxxxxxxxxx开户账号和开户行Xxxxxxx某地级市鹤城农信合作联社营业执照号码Xxxxxxxxxxxx成立日期2008年3月13日注册资本5000万元公司类型有限责任公司总资产70402万元实收资本5000万元法定代表人某身份证Xxxxxxxx国籍中国经营范围凭有效资质进行房地产开发股本结构 出资人出资金额占比某某地产建设工程集团3000万元60%Xxx1750万元35Xxx25
3、0万元5%三、操作模式我部拟设立“某某单一资金信托计划”，募集资金不超过30000万元，我司作为受托人，以我司的名义增资扩股某某地产建工名下的某地级市某某建设投资有限公司50%的股权，即对该公司增资扩股5000万元至10000万元，剩余募集资金进入该公司资本公积，同时，某某地产建工将自身持有的3000万股质押给我司，为其自身未来受让我司持有的某某建设50%股权或本信托受益权所需支付的受让款提供质押担保。24个月后（满18个月后可提前回购），出让人按原价回购我司持有某某建设50%的股权。同时，信托股权转让行权费及其支付方式约定为:自信托成立之日起每满三个月之日,某某地产建工向我司支付750万元(
4、3亿元10%/年1/4)行权费,但信托期限届满前最后一期行权费应于信托期满前一个月支付。信托资金将用于商业广场二期开发建设。信托期满，某某地产建工将以其工程结算收回的资金回购上述50%之某某建设股权。某某建设承担连带担保责任，并提供商业广场二期用地（面积13467平方米评估价值16269.48万元）和在建工程（已投入2.39亿元）作为抵押。我司作为受托人按照信托合同的约定管理、运用和处分信托财产，以获取的信托财产在扣除约定的信托报酬和信托费用（年率1%）后支付给受益人。本信托为自益信托，受益人为委托人本人。四、出让人（回购人）基本情况（一）基本情况出让人（回购人）某某地产建设工程集团有限公司创
5、立于2000年6月，企业注册地址为某地级市市顺天北路，注册资本8800万元人民币。成立时名称为湖南某地级市东兴（集团）房地产开发有限公司，历经多次更名后，2010年3月变更为现在的名称。集团公司主营业务为房地产开发和建筑施工，是一家集城市综合开发建设、建筑施工、水泥生产销售为主，以商业零售业与房地产中介为辅，逐步形成主业优势突出，辅业发展强劲的综合性多元化企业集团。集团公司房地产开发资质为二级，房屋建筑工程施工总承包一级，企业性质为民营，主要股东为某某某、某某某。公司自成立以来，先后成功创办了某地级市东兴步行街，某地级市xx购物广场。开发建设的项目有某地级市电脑城、某地级市车辆配件市场、某地级
6、市迎丰东路改造工程、锦溪南路改造工程、顺天大道工程、银湾小区等项目。企业于2007年通过了质量管理体系认证、环境管理体系认证、职业健康安全管理三大体系认证，并先后被评省级重合同守信用单位、银行AA信用等级单位、消费者信得过单位、优秀施工企业，并于2005年列入湖南省“湘西大开发”重点骨干企业，2007年入选首届湖南省地产资信100强企业以及中国建设系统企业信用、信誉“AAA”级企业。全资子公司湖南辰溪xx水泥有限公司，注册资金7000万元。公司具有百年的回转窑水泥生产经验，是全国最早四家水泥厂之一，曾被誉为“中国水泥工业的摇篮”。现有两个生产基地，两条干法回转窑生产线，年产优质高标号水泥120
7、万吨。“华中”牌水泥具有粘结性好、水化热低、抗压耐磨、抗酸碱盐侵蚀能力强的特点，被广泛使用于地下水体、大体积混凝土和强度要求高的工民建工程，并于1999年通过了国家ISO9002标准质量保证体系认证和产品质量认证。公司凭着良好的信誉和业绩，先后被评为湖南省水泥企业综合实力50强、湖南省重合同守信誉单位、中国优秀建材企业，产品为首批免检产品、名牌产品，华中品牌为著名商标。表1：基本情况表客户全称某某地产建设工程集团有限公司住 所某地级市市顺天北路企业法人代码Xxxxxxx贷款证(卡)号Xxxxxx开户账号和开户行Xxxxxxxxx建行某地级市鹤城支行营业执照号码Xxxxxxxx成立日期2000年
8、6月20日注册资本8800万元公司类型有限责任公司总资产123232万元实收资本8800万元法定代表人Xxx身份证号码Xxxxxxxx国籍中国经营范围凭资质从事道路、桥梁、隧道、公共广场工程，给排水、污水处理工程、燃气、热力工程、各类城市生活垃圾处理工程，工业与民用建筑工程总承包；机械及电器设备制作、安装；预制构件生产、销售；建筑材料、金属材料的销售；工程技术咨询服务；建筑材料、机械设备租赁；凭资质从事房地产开发经营；酒类、饮料销售。股本结构 出资人出资金额占比Xxx6820万元77.5%Xxx1980万元22.5（二）财务分析根据某某地产建工提供的经审计的2008年度、2009年度、2010
9、年度审计报告财务报表，进行财务分析如下：截止2010年12月，总资产130337万元，总负债54979万元，资产负债率42.18。表2：资产负债表2008年12月2009年12月2010年12月流动资产：货币资金12,799,951.77 47,542,212.28 9,524,791.28 短期投资300.00 300.00 应收账款47,149,542.19 46,406,500.03 24,817,868.11 减：坏账准备160,636.52 133,909.40 136,164.70应收账款净额469,988,905.67 46,272,590.63 24,681,703.41 其他
10、应收款32,313,076.29 15,362,991.25 17,750,499.30 预付账款93,881,976.02 104,329,411.82 272,082,600.33 应收补贴款存货157,841,744.08 124,174,799.60 589,468,530.37 待摊费用440,876.79 410,971.79 24,000.00 待处理流动资产净损失16,054.27 流动资产合计344,282,584.89 338,093,277.37 913,532,424.69 长期投资：固定资产：固定资产原价198,799,862.88 298,987,372.87 36
11、1,485,958.07 减：累计折旧30,143,367.10 43,867,537.42 58,327,587.26 固定资产净额168,656,495.78 255,119,835.45 303,158,370.81 在建工程18,552,329.71 4,943,954.31 8,972,346.43 固定资产清理固定资产合计187,208,825.49 260,063,789.76 312,130,717.24 无形资产及其他资产：无形资产62,561,046.15 69,806,495.02 73,335,081.26 其他长期资产递延资产2,259,385.29 3,479,69
12、2.87 4,372,486.49 无形资产及其他资产合计64,820,431.44 73,286,187.89 77,707,567.75 递延税项：资产总计596,311,841.82 671,443,255.02 1,303,370,709.68 流动负债：短期借款26,300,000.00 14,900,000.00 112,000,000.00 应付账款31,140,176.09 11,868,694.69 45,238,072.57 预收账款45,456,898.83 127,825,616.97 45,266,909.30 应付工资44,120,610.59 2,031,284.
13、10 1,049,990.45 应付福利费1,032,466.72 578,148.42 422,297.15 应交税金25,253.71 -682,043.75 79,748.51其他未交款-39,964.86 -516,386.24 -891,320.33 其他应付款44,120,610.59 21,942,484.83 118,039,178.98 预提费用929,731.58 99,151.51 149,702.60 流动负债合计149,997,210.89 178,046,950.53 322,065,579.23 长期负债：长期借款122,500,000.00 105,900,00
14、0.00 227,500,000.00 长期应付款220,000.00 220,000.00 220,000.00 其他长期负债14,884,246.50 长期负债合计137,604,246.50 106,120,000.00 227,720,000.00 递延税项：负债合计287,601,457.39 284,166,950.53 549,785,579.23 少数股东权益35,251,300.00 35,451,300.00 55,951,300.00 所有者权益或股东权益：实收资本（或股本）88,000,000.00 88,000,000.00 88,000,000.00 资本公积110
15、,724,780.54 110,724,780.54 376,671,193.83 盈余公积8,329,331.92 13,711,210.81 31,695,975.59 其中：公益金1,912,687.37 1,912,687.37 1,912,687.37未分配利润66,404,971.97 139,389,013.14 201,266,661.03 所有者权益（或股东权益）合计308,710,384.43 387,276,304.49 753,585,130.45 负债及所有者权益（或股东权益）总计596,311,841.82 671,443,255.02 1,303,370,709.
16、68 2009年底，某某地产建工的资产总计67144万元，流动资产33809万元，固定资产26006万元，无形资产及其他资产7329万元，分别占比为50.35、38.73、10.92。流动资产中，占比较大的是应收账款、预付账款和存货，金额分别为4627万元、10433万元、12417万元，分别占比13.69、30.86、36.73。应收账款和预付账款主要是因承建的基建项目发生的垫资和预付材料款，应收账款76帐龄在一年以内，预付账款85帐龄在两年以内。存货主要是承建的基建项目尚未结算的资金。固定资产26006万元，其中占比较大的是房屋建筑物（含土地）、机器设备，金额分别为12090万元、1299
17、4万元。2009年底，某某地产建工总负债28417万元，流动负债17805万元，长期负债10612万元，分别占比62.66、37.34。流动负债中，占比较大的是预收账款、应付账款和其他应付款。金额分别为12783万元、1187万元和2194万元，分别占比71.79、6.67和12.32%。内容主要是承建基建项目发生的预收款和应付款。短期借款为工行的三笔借款，目前均已到期归还。长期负债中主要项目是金融机构5笔贷款，合计10590万元。表3：损益表2008年12月2009年12月2010年12月一、主营业务收入237,738,295.86 371,301,302.38 504,133,077.27
18、 减：主营业务成本165,085,271.22 263,137,841.01 363,820,503.04 主营业务税金及附加4,714,474.16 6,722,516.60 12,353,599.77 二、主营业务利润67,938,550.48 101,440,944.77 127,958,974.46 加：其他业务利润2,762,603.48 2,214,784.53 2,081,525.76减：营业费用6,273,146.30 3,821,648.52 5,463,251.69管理费用25,712,103.75 25,445,864.88 31,169,678.89 财务费用10,45
19、7,657.12 8,413,181.70 13,423,270.80 三、营业利润28,258,246.79 65,975,034.20 79,984,298.84加：投资收益-58,021.83 396,624.41 补贴收入6,722,987.21 10,834,580.17 6,920,500.00 营业外收入281,418.65 4,149,197.70 267,856.97 减：营业外支出4,955,335.39 1,357,351.23 2,034,429.29加：以前年度损益调整1,338,298.06 -725,526.42 299,676.00四、利润总额31,587,59
20、3.49 79,272,558.53 85,437,902.52 减：所得税3,802,735.40 5,575,489.85 少数股东权益五、净利润31,587,593.49 75,469,823.43 79,862,412.67 加：年初未分配利润37,312,798.27 66,404,971.97 139,389,013.14 其他转入六、可供分配的利润68,900,391.97 141,874,795.40 219,251,425.81 减：提取法定盈余公积2,591,269.99 2,289,157.85 17,984,764.78提取法定公益金七、未分配利润66,404,971.
21、97 139,389,013.14 201,266,661.03上表显示，某某地产建工经营稳定，利润额和利润率逐年增加。表4：现金流量表项 目2008-12-312009-12-312010-12-31一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 293,065,615.89 434,413,062.58 443,163,001.52 收到的租金 收到的税费返还6,250,487.21 10,834,580.176,920,500.00 收到的其他与经营活动有关的现金 44,247,401.17 36,517,820.40389,989,746.90现金流入小计 343,563,
22、504.27 481,765,463.15 840,073,248.42 购买商品、接受劳务支付的现金 230,850,961.47 259,189,813.73 963,498,044.44 经营租赁所支付的现金 215,347.00 支付给职工以及为职工支付的现金 17,588,550.54 14,455,072.33 21,317,117.77 实际交纳的增值税款 20,550,653.39 5,972,061.80 7,917,121,98 支付的所得税款 - 3,000,000.00 1,800.00 支付的除增值税、所得税意外的其他税费 6,775,540.00 7,906,235
23、.44 11,255,741,60 支付的其他与经营活动有关的现金 38,870,430.87 1,974,332.09 19,822,009.27现金流出小计 314,851,483.27 292,497,515.39 1,023,811,835.06 经营活动产生的现金流量净额 28,712,021.00 189,267,947.76 -183,738,536.64二、投资活动产生的现金流量： 收回投资所收到的现金 12,990,000.00 分得股利或利润所收到的现金 5,828.16 396,624.41 0.00 取得债券利息收入所收到的现金 - 处置固定、无形和其他长期资产所收回现
24、金净额 115,310.36 收到的其他与投资活动有关的现金 - 200,000.00 20,500,000.00现金流入小计 13,111,138.52 596,624.41 20,500,000.00 购建固定、无形和其他长期资产所支付的现金 64,441,141.89 103,824,583.46 80,055,563.56 权益性投资所支付的现金 12,990,000.00 300.00 0.00 债券性投资所支付的现金 支付的其他与投资活动有关的现金 - 现金流出小计 77,431,141.89 103,824,883.46 80,055,563.56 投资活动产生的现金流量净额 -
25、64,320,003.37 -103,228,259.05 -59,555,563.56三、筹资活动产生的现金流量： 吸收权益性投资所收到的现金 - 发行债券所收到的现金 借款所收到的现金 191,000,000.00 -11,400,000.00 218,700,000.00 收到的其他与筹资活动有关的现金 1,492,891.28 现金流入小计 192,492,891.28 -11,400,000.00 218,700,000.00 偿还债务所支付的现金 137,700,000.00 31,484,246.50 发生筹资费用所支付的现金 分配股利或利润所支付的现金 偿还股利或利润所支付的现
26、金 偿还利息所支付的现金 14,736,036.30 8,413,181.70 13,423,270.80 融资租赁所支付的现金 减少注册资本所支付的现金 支付的其他与筹资活动有关的现金 2,570,849.23 现金流出小计 155,006,885.53 39,897,428.20 13,423,270.80 筹资活动产生的现金流量净额 37,486,005.75 -51,297,428.20 205,276,729.20四、汇率变动对现金的影响五、现金及现金等价物净增加额 1,878,023.38 34,742,260.51 -38,017,421.00 上表显示，某某地产建工因业务量的增
27、长，生产经营活动产生的现金流也大幅度增加，而生产经营产生的现金流大部分用于投资活动和偿还债务。说明企业有稳定的现金流用于滚动开发，经营中能合理安排债务。表5：财务比率日 期2008.122009.122010.12长期偿债能力资产负债率48.23%45.10%43.86%利息保障倍数4.02 10.42 2.11 短期偿债能力流动比率2.30 2.08 2.55 速动比率1.24 1.22 0.77 运营效率指标总资产周转率0.40 0.59 0.12 存货周转率1.05 1.87 0.20 应收账款周转率5.04 7.94 2.85 盈利能力主营业务利润率13.29%21.35%7.68%资
28、产收益率5.30%12.51%0.89%净资产收益率10.23%21.69%1.53%上表显示，某某地产建工财务指标均较为合理。资产负债率和利息保障倍数表明企业长期偿债能力强，尚有融资余地。以2009年的税前利润计算，财务费用每年增加3600万元，利息保障倍数仍有1.19，表明每年支付利息有保障。流动比率超过2，速动比率超过1，都是企业资本良性运转的标致。2010年6月速动比率降为0.77，表明企业长期投入较大，短期偿债能力受到影响。总资产周转率和存货周转率不高，表明企业存货比例较高，周转效率较低，考虑到目前建工企业普遍存在垫资现象，垫资比例高、占用周期长，财务指标也符合该行业的一般特点。应收
29、账款周转率较高，体现企业对应收账款的管理较为合理。盈利能力指标表明企业盈利能力强。（三）贷款卡信息贷款卡信息显示，截止2010年12月31日，贷款余额13150万元，无其他类型的金融机构负债信息，无不良负债信息。（四）综合评价综上，某某地产建工经过10年多的积累，已经集中了一个资深建工企业的各方面优势：基础扎实、经营稳定、盈利能力强、具有较强的长期偿债能力和短期偿债能力，对企业的运作、债务的管理都较为科学。企业注重商誉，资信状况良好。某某地产建工与某地级市市城市建设投资有限公司签署的火车站站前广场改造项目工程施工协议，合同价款5.36亿元。按合同约定，承包人完成5.36亿元的工程量后，发包人以
30、商业广场67亩土地作价交付给某某地产建工。某某地产建工以土地入股某某建设，并承包了某某建设的施工。某某地产建工将从某某建设获得结算的工程款，并在项目结束后获得利润分红。某某地产建工以工程结算收回的资金到期回购经营收益权，资金来源充足、可靠。商业广场项目开发企业达到国家二级资质，五证齐全，自有资金投入率达到61.40，各项证照合法合规。我司支持某某地产建工承建商业广场项目亦符合各项规定的要求。五、抵押物基本情况 抵押物包括：某某建设名下商业广场二期用地及在建工程。商业广场二期用地商业广场二期用地位于火车站站前广场，面积13467平方米，评估价值16269.48万元。该地块地位特殊，周边经济活动繁
31、荣，增值潜力巨大。上述抵押物价值合计41355.34亿元，抵押折率48.36%。抵押物价值充足，流动性好，并具有一定的约束力，能够有效保障信托财产的安全。商业广场二期在建工程截至2011年3月31日，商业广场二期已经投入资金2.39亿元开发建设。六、担保人基本情况（一）担保人简介担保人某地级市某某建设投资有限公司于2008年3月13日经某地级市市工商行政管理局批准成立，注册资本为5000万元，法定代表人为xxx，企业类型为有限责任公司，企业性质为民营。经营范围是：凭有效资质进行房地产开发。房地产开发资质：二级。公司投资的火车站站前广场改造工程，地处某地级市核心商业地段。某地级市几十年的发展，均
32、以火车站为核心向四周辐射，2007年，市委市政府经过10年精心酝酿和准备，为提高某地级市城市形象，打造某地级市大“客厅”，决定对火车站站前广场进行彻底改造。改造项目占地面积约116亩，拟建地下商场、停车场，地上商场和写字楼、酒店式公寓，总建筑面积约27万，总投资约10亿元。项目规划设计由中国同济大学、湖南省城市学院规划设计研究院10余位专家、教授联袂精心创作，2009年3月开工建设，预计2011年12月竣工。项目建成后，必将成为某地级市市的标志性建筑和形象“窗口”，成为某地级市市民休闲、购物、娱乐、美食、集会的中心。某某建设注册成立时，名称为某地级市中地置业有限公司，2010年4月，因出资人的
33、变化而更名。（二）财务分析根据某某建设提供的经审计的2008年度、2009年度、2010年度审计报告财务报表，进行财务分析如下：截止2009年底，某某建设总资产56818万元，总负债13844万元，资产负债率24.37；截止2010年12月底，总资产66201万元，总负债19852万元，资产负债率29.99。 表7：资产负债表2008年12月2009年12月2010年12月流动资产：货币资金304,241.93 22,175,811.12 3,818,196.32 其他应收款1,200,000.00 4,990,935.71 3,948,394.60 预付账款50,000,000.00 243
34、,610,000.00 182,994,827.49 存货163,682,784.60 297,341,652.25 471,185,525.16 流动资产合计215,187,026.53 568,118,399.08 661,946,943.57 长期投资：固定资产：固定资产原价153,665.58 190,350.03 234,790.03 减：累计折旧126,587.53 172,232.82 固定资产净值153,668.58 63,762.50 62,557.21 固定资产合计153,668.58 63,762.50 62,557.21 无形资产及其他资产：递延税项：递延税款借项资产总
35、计215,340,682.11 568,182,161.58 662,009,500.78 流动负债：短期借款应付账款152,994.60 440,039.00 300,130.00 预收账款7,220,000.00 92,368,071.00 33,956,753.67 应付工资313,132.57 312,241.77 应交税金-1,620,558.52 -592 ,683.90 其他应付款10,443,037.42 27,890,363.15 流动负债合计7,372,994.60 101,943,721.47 62,016,507.29 长期负债：长期借款36,500,000.00 13
36、6,500,000.00 长期负债合计36,500,000.00 136,500,000.00 递延税项：负债合计7,372,994.60 138,443,721.47 198,516,507.29 所有者权益或股东权益：实收资本（或股本）50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 减：已归还投资159,900,000.00 337,016,453.51 337,016,453.51 未分配利润-1,932,312.49 42,721,986.60 73,101,084.64 所有者权益（或股东权益）合计207,967,687.51 429,738,44
37、0.11 463,492,993.49 负债及所有者权益（或股东权益）总计215,340,682.11 568,182,161.58 662,009,500.78 截止2009年底，某某建设总资产56818万元，主要为流动资产，56812万元。流动资产中，占比较大的是预付账款和存款，金额分别为24361万元、29734万元，分别占比42.88、52.34。截止2009年底，某某建设总负债13844万元，其中，流动负债10194万元，长期负债3650万元，分别占比73.63、26.37。流动负债中占比最大项目是预收账款，为预收购房款。长期负债3650万元为鹤城信用联社的三年期贷款。 表8：损益表
38、2008年12月2009年12月2010年12月一、主营业务收入141,284,267.00 161,021,023.00 减：主营业务成本90,720,885.30 112,714,716.10 主营业务税金及附加5，495,075.16二、主营业务利润50,563,381.70 42,811,231.74 加：其他业务利润减：营业费用管理费用1,932,312.49 5,706,373.01 7,855,013.96 财务费用3,596.90 三、营业利润-1,932,312.49 44,853,411.79 34,956,217.78 加：投资收益补贴收入营业外收入41,828.00 9
39、5,142.67 减：营业外支出3,490.70 18,150.76 四、利润总额-1,932,312.49 44,891,749.09 35,340,229.69 减：所得税237,450.00 1,585,676.31 少数股东权益五、净利润-1,932,312.49 44,654,299.09 33,754,553.38 加：年初未分配利润-1,932,312.49 42,721,986.60 其他转入六、可供分配的利润-1,932,312.49 42,721,986.60 76,476,539.98 七、未分配利润-1,932,312.49 42,721,986.60 73,101,0
40、84.64 上表显示，某某建设成立近三年，因开发商业广场项目已实现可观利润。 表9：现金流量表项 目2008年12月31日2009年12月31日2010年12月31日一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 206,432,338.00 102,609,705.67 收到的租金 收到的税费返还 收到的其他与经营活动有关的现金 7,220,000.00 213,810,383.22 50,029,335.40现金流入小计 7,220,000.00 420,242,721.22 152,639,041.07 购买商品、接受劳务支付的现金163,682,784.60 417,702,708.55 207,499,344.91 经营租赁所支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金880,389.58 1,686,867.43 2,548,298.92 实际交纳的增值税款 支付的所得税款237,450.00 支付的除增值税、所得税意外的其他税费1,620,558.52 6,897,684.09 支付的其他与经营活动有关的现金 52,098,928.31 3,583,276.18 50,132,
