武汉龙安集团有限公司土地抵押贷款报告.docx

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1、第26页 湖北同成置业有限公司抵押贷款土地估价技术报告 共25页土 地 估 价 技 术 报 告项 目 名 称：武汉市龙安集团有限责任公司抵押贷款土地价格评估（武汉市）受托估价单位：湖北行评估咨询有限公司土地估价报告编号:鄂永地2002（估）字第 号土地估价技术报告编号: 鄂永地2002（技）字第 号关键词：武汉市抵押贷款湖北*行评估咨询有限公司湖北永业行评估咨询有限公司 武汉武昌紫阳东路77号 TEL：(027)87250866 FAX：027)87250566第 21 页 武汉龙安集团有限责任公司抵押贷款土地估价技术报告 共 22页土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称武汉龙安集团

2、有限责任公司抵押贷款土地价格评估（武汉市）二、委托估价方委托单位：武汉市龙安集团有限责任公司单位地址：洪山区关山街磨山（新号鲁磨路488号）法人代表：吴有元联 系 人：孙中阳 联系的电话：027-87770188（8038） 邮 编：430074 经营范围：通信设备、电子器材、电器产品、JB-I型智能保险柜制造；汽车改装、出口本企业自产的JB系列电子保险柜产品、系列扬声器系列、系列汽车音响放大器产品、电感器件系列、系列防火阻燃产品、服装，进口本企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表及零配件。注：本次评估土地使用者为中国人民解放军六九七工厂，评估委托单位为武汉市龙安集团有限责任公司。中

3、国人民解放军六九七工厂为武汉市龙安集团有限责任公司的军队代号，实为同一家国有独资（集团）有限责任公司。三、受托估价方机构名称：湖北永业行评估咨询有限公司机构地址：湖北省武汉市紫阳东路77号(伟鹏大厦1207室)资质级别：A级资格证号：2000A071法人代表：方国成联 系 人：朱 宇联系电话：02787250866传 真：02787250566邮 编：430070四、估价目的本次估价目的是为武汉龙安集团有限责任公司抵押贷款办理相关手续提供土地价格参考依据。五、估价依据(一)国家有关法律、法规1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城市房地产管理法； 3、中华人民共和国城镇国有土地使用权

4、出让和转让暂行条例（国务院9055号令）；4、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局颁布的城镇土地估价规程；（二）湖北省及武汉市的有关法律、法规1、湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（省政府1993年第45号令）；2、武汉市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（武汉市人民政府199250号令）；3、武汉市城市规划、土地、房地产等方面的地方性文件的规定；4、武汉市房地产年鉴（2001）、武汉市统计年鉴（2001）；（三）其他评估资料1、武汉市城区土地级别图；2、武汉龙安集团有限责任公司提供的国有土地使用证及相关资料图件等；3、评估人员搜集的武汉市有关市场资料、土地征用情况资料、现场踏勘所

5、获得的信息资料。六、估价基准日二二年九月一日七、估价日期二二年九月一日至二二年九月五日八、地价定义根据城镇土地估价规程并结合项目的实际情况和具体要求，本次评估的价格是指估价对象在估价期日2002年9月1日，土地使用权性质为国有划拨，土地实际用途为工业，设定用途为工业；土地实际开发程度为红线外“五通”（通路、供水、排水、通电、通讯）和红线内“七通一平”，评估设定土地开发程度为红线外“五通” （通路、供水、排水、通电、通讯）及红线内“场地平整”，现状利用条件下的国有划拨土地使用权价格。九、估价结果武汉龙安集团有限责任公司委托评估的1宗工业用地，土地总面积54999.37平方米，在估价基准日2002

6、年9月1日,评估设定条件下土地使用权价格如下，详见土地估价结果一览表。单位面积地价：572.23元/平方米总 地 价：3147.23万元大 写：人民币叁仟壹佰肆拾柒万贰仟叁佰元整十、需要特殊说明的事项1、资料来源（1） 委托方提供的有关文字资料、图片、证件、图纸及相关资料；（2） 评估人员现场踏勘调查所得到的有关资料；（3） 评估机构掌握的有关成本资料和其他有关资料。2、其他需要说明的问题本次评估价格为划拨土地使用权价格，当该划拨地抵押权实现时，需向武汉市国土资源管理局补缴该宗地的出让金。根据评估人员咨询，武汉市该区域工业用地土地出让金水平为100元/平方米左右，宗地总面积为54999.37平

7、方米，总额约为550万元。最终出让金标准以武汉市国土资源管理局核准的数据为准。十一、土地估价师签字估 价 师 资格证书号 签 名 靳 剑 辉 92170204高 军 98170013十二、土地估价 估价机构负责人签字： 二二年九月五日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况根据中国人民解放军总后勤部“关于总参通信部六九七工厂建立现代企业制度试点实施方案的批复”（1996后生字第18号），同意六九七工厂改制为龙安（集团）有限责任公司。中国人民解放军六九七工厂以划拨方式获得待估宗地的土地使用权，宗地位于武汉市洪山区民院路124号。四至为：东临待民院路，南靠湖北函授大

8、学，西至关山村，北达湖北广播电视大学。土地用途为工业用地，设定用途为工业用地，土地总面积为54999.37平方米。原武汉市土地管理局于1998年9月2日核发了该宗地的国有土地使用证，证号为洪国用（98）字第00294号，地号G10060007号，图号539、563，土地级别为工业级用地。2、土地权利状况估价对象的土地所有权属于国家所有。根据中国人民解放军总后勤部“关于总参通信部六九七工厂建立现代企业制度试点实施方案的批复”（1996后生字第18号），同意六九七工厂依据公司法改制为国有独资（集团）有限责任公司，公司名称为“龙安（集团）有限责公司”，并保留“中国人民解放军第六九七工厂”代号。待估宗

9、地土地使用权由武汉龙安集团有限责任公司以划拨方式取得。武汉市土地管理局于1998年9月2日核发了武汉龙安集团有限责任公司位于洪山区民院路124号的1宗土地土地使用证，证号为洪国用（98）第00294号，地号为：G10060007，图号为：539 563。至估价基准日。待估宗地地上建筑物有抵押权利存在，武汉市房地产管理局于1999年5月11日核发了待估宗地地上建筑物他项权证（武房市他字第19990060号），抵押期限从1998年12月01日至2003年12月01日。.3、土地利用状况估价对象地上范围内的各类建（构）筑物名称、建筑物面积、建筑结构、层数、用途等情况，详见下表宗地建（构）筑物一览表序

10、号建（构）筑物面积（平方米）建筑结构层数用途容积率114302.22钢混8电装0.70622059.95混合2车间32465.30混合2车间4234.16混合1锅炉房5 6975.74混合1车间62370.21混合2车间71507.92混合1车间825.35混合1厕所94730.78混合2车间1029.92混合1厕所111480.55混合1车间121124.93混合1车间131485.28混合3车间1540.57混合1门卫合计38832.88二、地价影响因素分析1、一般因素 城市资源状况武汉市位于湖北省东部，平面地理坐标介于东经1134111505，北纬29583122，是湖北省政治、文化、经

11、济中心，是我国华中地区的特大城市。全市土地面积8467.6km2,其中城区面积3963.6 km2,市区建成面积242 km2。至2001年末，全市户籍人口746.40万人。 房地产制度与房地产市场状况武汉市是中国中部地区重要的中心城市，国家重要的工业基地和通信枢纽。在土地利用上，必须坚持开发和节约并举的方针政策，采取有利措施，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地特殊保护，积极推进土地整理、复垦，实现土地资源的可持续利用。目前，武汉市已全面建立住房公积金制度，住房制度经过10余年的改革实施，住房的投资体制、建设体制、分配体制的状况有了很大改观。武汉市将建立新的住房分配制度，通过

12、实施住房货币分配，实现住房实物分配向货币工资分配的转轨。逐步适应个人成为住房消费主体的需要，普遍推行购房抵押贷款。建立以经济适用住房为主要形式的社会住房保障体系。产业政策武汉市产业政策为：加快工业结构调整，建设光电子信息产业、以轿车制造为重点的现代制造业、钢材制造及新材料产业、生物工程及新医药产业、环保产业等五大产业基地；大力发展服务业，推进服务业五大功能中心建设；加快农业农村现代化，推进农业产业化、乡镇企业二次创业和小城镇建设。城市规划与发展目标武汉市城市规划的重点内容有：推动城乡一体化建设，完善市域城镇体系布局，促进城乡协调发展；合理引导城市发展空间，优化城市产业和人口的分布，提高用地集约

13、性；大力发展第三产业，优化城市功能分区，强化主城服务功能；丰富城市文化内涵，保护历史遗存，继承和发扬独特的历史文化名城风貌；改善城市生态环境，构筑生态框架，保障城市的可持续发展；完善基础设施系统，提高基础设施服务水平，实现基础设施的现代化。中期规划期限为2010年。武汉市在规划期内要完善城市功能，发挥中心城市作用，把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江、滨湖城市特色的现代化城市。城市社会经济发展状况武汉市全市国内生产总值达到1016亿元,其中第一产业90亿元,第二产业460亿元,第三产业490亿元,人均国内生产

14、总值2.8万元。居民消费水平3500元/人。武汉市工业基础比较雄厚，全市乡及乡以上工业企业和生产单位约40553个，武汉市农业基础较好、交通便利、商业繁荣、城市基础设施比较完善。全市工业以钢铁、汽车、机械、高新技术如：电子、轻工、食品、纺织、冶金、化工、建材等为骨干。2、区域因素影响估价对象作为工业用地的区域主要因素有：区域概况洪山区位于武汉市的东部，版图面积501.7平方公里，现有人口59.3万，其中农业人口19.4万，国家级武汉东湖新技术开发区和“武汉中国光谷”、湖北省武汉南湖高科技农业园、武汉市化工城都在辖区内。洪山区是武汉市重要的科工贸一体化的高新技术产业区，重要的蔬菜副食品生产基地和

15、崛起中的新型旅游商贸区。 交通状况 目前，区内主要干道有：东西向的武珞路-珞瑜路，南湖北路横穿开发区，南北向有中北路、中山路。区内次干道有：东西向的八一路、洪山路、卓刀泉路，南北向为珞狮路、民院路、关山一路、关山二路。区内有数十条公交车经过。在对外交通运输方面，区内有武昌火车站，武昌长途汽车站等对外交通设施，贯通南北的京广铁路和连接东西武大铁路从区内通过；位于长工南岸，占地30万平方米，拥有标准泊位的白浒山外贸码头可停靠5000吨级船舶，已开辟直达日本、香港和东南亚等国家和地区航线。国家级东西（上海至成都）、南北（北京至香港）两条高速公路在这里交汇，通往湖北东西部的武黄、汉宜高速公路和318、

16、107国道从区内通过，从天河机场可直飞数十个国家和地区，形成公路、铁路、航运、空运立体运输体系。基础设施条件、供水目前，区内日供水量达70万吨左右，各水厂日供水量为：白沙洲水厂为8万吨，平湖门水厂为13万吨，余家头水厂为30万吨，东湖水厂为12万吨，团山水厂为11万吨。目前，五个水厂均将进行扩建，预计到2000年，日总产量达到138万吨左右。、排水洪山区有两个污水处理厂，规划建设中的龙王咀污水处理厂设计处理能力将达到55万吨/日，能较好满足区内排污需要。、供电洪山区内有关山22万伏的变电站和珞珈山22 万伏变电站。关山-花山22万伏外环电网的枢纽变电站，直接与武昌凤凰山、汉阳东山头、阳逻三座5

17、0万伏变电站组成的50万伏相连。22万伏双网络连接开发区内各变电站，虹景花园和鲁巷、关东三座11万伏变电站已建成使用，区内1万伏形成环行及放射接线，并设置一些小区开闭所变电室。关山和珞珈山变电站供电容量各215万伏安。“九五”期间规划在关南建一个11万伏的变电站，在关南地区建设一座自备热电厂，总容量100MW。其中九五期间建成容量为50MW的一期工程，2010年前全部建成投入使用。、通讯洪山区内现有武昌长途电信枢纽大楼和关山分局两个电话局所。关山、洪山、付家坡、电信枢纽大楼及珞珈山五个长途电信营业网点。武昌长途电信枢纽大楼南北向同轴电缆已开通，东西向光缆工程也在逐步实施中。目前长途直拨电话可通

18、达国内133个城市，国外约66个国家和地区。此外还开拓了用户电传、无线寻呼，真迹传真、国际互连网、礼仪电报等新业务。环境条件洪山、珞珈山、磨山、九峰山以及东湖、南湖等名山名湖在辖区内星罗棋布，形成独具特色的城区山水景观。内陆明珠国家级东湖风景名胜区久负盛名；占地五千余亩的九峰森林公园群山延绵，风景秀丽；卓刀泉公园、马鞍山森林公园、磨山植物园、东湖钓鱼台游人如织。另外，洪山区还是科教智力密集区，科技、教育、文化事业发达，人才济济，素有“华中硅谷”之称。辖区内有武汉大学、华中科技大学等大专院校20余所，国家级科研院所30余家，国家重点实验室数十个，各类中高级专业技术人才7万余名。长达10公里的洪山

19、科技一条街现有各类科技企业500余家，是中南地区最大的科技、电脑、信息市场。 产业集聚状况洪山区2000年实现国内生产总值401亿元，一、二、三产业比重为17.2：38.7：44.1，产业结构合理，发展势头良好。全区有30余家规模大、产品新、效益高、后劲足的企业集团，开设了北港科技工业园、紫菘工业园等8个工业园区，外来投资企业可享受开发区相关政策。近几年来，对外开放成效显著，先后与美国、日本、德国及东南亚国家和港、澳、台地区签订外商投资项目148个，内联协作项目630个，引进资金上百亿元。洪山区连续7年获全省“十强区县”称号，是全省首批“小康区县”之一，拥有全国最佳乡镇“楚天第一乡”和平乡、全

20、省十强乡镇洪山乡和全省十强村徐东村等明星乡村。3、个别因素 企业简介武汉龙安集团有限责任公司是由六九0七工厂改制为国有独资（集团）有限公司的，并保留“中国人民解放军第六九0七工厂”代号。公司坚持“军品第一、军民结合”的方针，保质保量、按时完成上级下达的军品修理任务。同时，面向国际国内市场，积极开发适合销对路的民用产品，努力提高经济效益，为国家和军队建设做贡献。宗地个别条件该宗地位于洪山区民院路124号，用途为工业用地，评估设定用途为工业用地，待估宗地东至民院路，南临省函大，西靠关山村，北达规划路。土地使用权由武汉龙安集团有限责任公司以行政划拨方式取得，土地证号武国用（2002）字第00294号

21、。该宗地面积54999.37平方米，建（构）筑物面积为38932.88平方米，现状容积率为0.706。待估宗地用途为工业。宗地临混合型主干道民生路，路宽25米。待估宗地形状规则，抗震能力一般，地势无坡度。产业聚集度一般。城市规划对待估宗地无限制。宗地实际开发程度为红线外“五通”（供水、排水、通电、通路、通讯），红线内“七通一平”（供水、排水、通电、通气、通路、通讯、通热及场地平整）。 基础设施状况：供水：宗地供水设施与市政供水网相联，日供水能力为419吨,供水保证率为100%，主干管径150mm，总长450M，支干管径100mm，总长500M；排水：宗地排水采用雨、污合流方式，排水为暗管，排水

22、能力0.088立方米/秒，无积水，管径长400500mm，总长800M；通气：气源自压缩空气，调压装置为EP-100，共有2台，日供气能力28800立方米，供气保证率100%；供电：电源为三相回路18个变压所一个，变压器一台，总容量800KVA，日供电能力17856KVA，供电保证率95%； 通讯：程控电话10部，传真机3部，移动电话9部，内部总量200门，已装内线电话140门，传呼机20部；通热：热源自蒸汽锅炉，总量1台，日供热能力48吨，日平均实际用热5吨，供气保证率100%；通路：进厂道路4条，路宽15米，水泥路面；厂内道路30条，路面为水泥；场地平整：场地采用水泥平整，能满足生产需要，

23、宗地与周围邻地高差为2.70米，对宗地利用无影响。 第三部分 土地估价一、土地估价原则本次估价过程中，遵循的主要原则：（1）替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（2）需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。

24、供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（3） 变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目

25、前的地价水平预测未来的土地价格。 （4）最有效使用原则由于土地具有用途多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的作为确定土地利用方式的依据。因此，地价是以该土地的效用作最有效发挥为前提的。此次评估宗地为住宅用地，在评估中应充分考虑住宅的特征。按照最有效利用方式进行评估，得到一个合法、合理的土地价格。（5）预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所

26、左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。（7）多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接

27、近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。二、估价方法和估价过程本评估中运用的估价方法是按照城镇土地估价规程的规定，结合估价机构掌握的有关资料和待估宗地的自然经济状况、估价目的以及待估宗地所在的土地市场具体特点来确定估价方法。估价对象位于洪山区民院路124号，估价对象为工业用地，当地的征地成本统计资料比较详实，故选用成本逼近法；由于估价对象处于武汉市的基准地价界定范围之内，有明确的土地等级，完整的基准地价和修正体系，故选用基准地价系数修正法。A、成本逼近法划拨土地使用权的成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的投

28、资利润、投资利息、应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。 其计算公式为：土地价格土地取得费土地开发费税费投资利息投资利润B、基准地价系数修正法所谓基准地价系数修正法，就是指在求取某估价对象价格时，根据当地基准地价水平，参照与估价对象相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域因素、个别因素、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的评估方法，其基本公式为：（）S n 其中： Ki i=1 - 估价对象价格 - 估价对象所在区域基准地价 - 全部影响地价因素总修正值i- 第i个因素的修正值S- 估价对象个别因素修

29、正系数的乘积该宗地为划拨土地，评估地价为划拨土地使用权的价格，基准地价系数修正法计算价格为出让土地使用权价格，因此在评估测算时应在基准地价系数修正法评估价格基础上扣除政府应收取的土地出让金。（一）成本逼近法待估宗地位于洪山区民院路124号，通过对估价对象宗地实地踏勘及其周边区域用地状况的调查了解，估价对象被征用前的土地全部是菜地，按照新土地管理法规定结合湖北省及武汉市颁布的各项文件为依据。根据成本逼近法测算地价的步骤，其各项费用如下：（1）土地取得费及税费土地取得费土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查待估宗地周边临近村的土地利用情况，农用土地为菜地，视待估宗地在征用

30、前为菜地。调查估价对象所处区域的土地取得费用。目前获得类似估价对象土地，需支付的费用主要有：A、土地补偿费根据中华人民共和国土地管理法（1999年1月1日起施行）第四十七条规定“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”，结合武汉市的统计调查资料，该区域菜地前三年平均亩产值为8000元/亩（即12.00元/平方米），根据宗地所处地位的情况，宗地在评估过程中按平均年产值的10倍补偿，则土地补偿费为: 土地补偿费=12.0010=120.00（元/平方米）B、安置补助费根据中华人民共和国土地管理法（1999

31、年1月1日起施行）第四十七条规定“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数按照被征用的农地数量除以征用前被征用单位平均每人占有耕地地的数量计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为被征用前三年平均年产值的四至六倍计算”，结合武汉市的统计调查资料，该区域菜地前三年平均亩产值为8000元/亩（即12.00元/平方米），根据两宗地所处不同地位的情况，待估宗地需要安置的农业人数为平均每亩2人，补偿倍数为6倍，则土地安置补助费为：安置补助费=12.0062=144.00（元/平方米）C、青苗补

32、偿费根据中华人民共和国土地管理法（1999年1月1日起施行）第四十七条规定“征用土地的补偿费有包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费”。结合武汉市国家建设征用土地补偿安置办法规定及武汉市物价局、武汉市土地管理局、武汉市人民政府征地拆迁办公室武征字（1995）001号文关于调整征用土地中青、鱼苗及地上附着物和有关设施补偿标准的通知，菜地的前三年平均亩产值为8000元/亩（即12.00元/平方米），青苗补偿费按单季补偿,按一年二季计算，则宗地青苗补偿费为：青苗补偿费=12.002=6.00（元/平方米）税费D、土地管理费根据湖北省物价局、财政厅鄂价房地字1995 44号文件关于征用土

33、地管理收费的通知规定“一次性征用耕地100亩以上、500亩以下的,动迁量不大,工作量较小的,按基数计收2.1%的征地管理费。一次性征用耕地100亩以下或其它土地200亩以下的,动迁量不大,工作量较小的,按基数计收2.6%3.1%的征地管理费。征地费用一般由以下几种费用组成：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上地下附着物和拆迁补助费。”结合待估宗地具体情况，待估宗地按基数计收3%的征地管理费，则待估宗地的土地管费详为: 土地管理费=（ABC）3%=（120.00+144.00+6.00）3%=8.1（元/平方米）E、耕地占用税根据武汉市人民政府关于发布武汉市耕地占用税实施办法的通知武政（19

34、87）98号文件，武汉市耕地占用税标准为10元/平方米。F、新菜地开发基金 根据武汉市人民政府1994年4月14日颁布的市人民政府关于进一不加强菜篮子工程建设的决定（武政199430号文）及武汉市蔬菜基地管理办法的规定，在武汉市规划区内划分为控制征用占地区、严格控制征用占地区、长期保留区，分别按每亩3万、5万、6万的标准征收。新菜地开发基金的实际征收标准，结合宗地的实际情况，确定新菜地开发基金以每亩30000元征收，则待估宗地的新菜地开发基金为45.00元/平方米。G、不可预见费根据湖北省物价局、湖北省财政厅鄂价房地字1996403号省物价局、省财政厅关于土地统征包干收取不可预见费的通知中规定

35、“在征地过程中，由土地管理部门采取统征包干办法征地的，征地所发生的全部费用经确定认可后，可按征地费用总额的2-4%收取不可预见费。征地费用一般由以下几种费用组成：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上、地下附着物补偿费、拆迁补助费和新菜地开发建设基金”。取其值为3%，则待估宗地的不可预见费为：不可预见费=（A+B+C+F）3%=（120.00+144.00+6.00+45.00）3%=9.45（元/平方米）H、水利建设基金根据湖北省水利建设基金征收使用管理办法的规定“非农业建设征用土地，向用地单位按亩征收一定数额的水利建设基金。具体标准为：武汉市城区耕地每亩2000元，非耕地每亩1500元。

36、”待估对象宗地位于武汉市市区内,则估价对象各宗地的水利建设基金为3.00元。估价对象宗地土地取得费及税费一览表（元/平方米）土地补偿费安置补助费青苗补偿费征地管理费耕地 占用税 菜地开 发基金不可预见费 水利建 设基金土地取得费及税费合计120.00144.006.008.1010.0045.009.453.00345.55（2）土地开发费待估各宗地公共基础设施配套程度已达到宗地红线外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路）。根据武汉市土地管理局对该宗地所在区域土地开发基础设施配套情况的调查和土地开发成本的测算，确定待估各宗地土地开发费取120.00元/平方米。（3）投资利息根据待估各宗

37、地的规模及项目占地特点，调查确定待估宗地土地开发周期为1年，投资利息率按2002年 2 月21日中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31%计，土地取得费及税费、土地开发费中，土地取得费及税费为一次性投入，这里土地开发费按平均投入计算。由此可得宗地投资利息为：投资利息=（土地取得费及税费+土地开发费1/2）15.31% =（345.55+120.001/2）15.31% = 21.53（元/平方米）（4）投资利润投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，考虑世界银行测定的我国投资回报率和武汉市土地开发的一般合理的利润率，取项目

38、投资利润率12%。则宗地投资利润为：投资利润=（土地取得费及税费+土地开发费）利润率 =（345.55+120.00）12% =55.87（元/平方米）（5）划拨土地价格划拨土地价格=（1）（2）（3）（4）=345.55+120.00+21.53+55.87 =542.95（元/平方米）（二）基准地价系数修正法1、武汉市基准地价状况武汉市市区基准地价定义为：在估价期日为2001年1月1日，宗地外围“给水、排水、电、路、邮电”五通和宗地内场地平整的条件下，各网格单元、各路线价区段、各应用评价单元和各级别中，国有土地使用权出让状态下，按商业、住宅、工业等用途区分，在法定最高出让年限时的平均价格。

39、本次评估对象为洪山区民院路124路工业用地，根据武汉市土地定级及基准地价和土地管理部门提供的资料，确定待估宗地与土地分级中级工业用地的区域特性和影响因素、条件相近。级基准地价为692元/平方米，武汉市基准地价资料中具有完整的宗地地价修正体系，其中不同级别工业用地均有宗地地价区位、因素修正系数指标说明表和宗地地价区位因素修正系数表。2、宗地地价区位因素修正（1）级工业用地宗地地价区位因素修正体系级工业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表和宗地地价区位因素修正系数表详见下表（表1、表2）。表1 级工业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣交通条 件临街道路状况交通型主干道

40、混合型主干道生活或交通型主干道生活或交通型次干道支路距火车站距离（米）9000距长途汽车站距离（米）6000距码头距离（米）12000基础公用设施状况供水状况（%）9998-9997-9896-9796排水状况好较好一般较差差产业规模产业集聚度高新技术产业联系紧密区高新技术产业联系一般区、一般产业联系紧密区高新技术产业联系松散区、一般产业联系一般区一般产业联系松散区独立分布区环境条件地形状况地势平坦地势较平坦，对建筑物无影响地势较平坦，对建筑物较小影响地势较不平坦，需考虑坡度影响地势不平坦，需经过平整才能使用地质状况坚固类场地土体，抗震能力强硬塑类场地土体，抗震能力较强抗震能力一般软塑类场地土

41、体，抗震能力较弱软散类场地土体，抗震能力弱城市规划道路规划近期规划前景好近期规划前景较好无限制限制较小限制大用地规划工业密集区工业较密集区一般工业区零星工业区其它类型表2 级工业用地宗地地价区位因素修正系数表因素权重因子优较优一般较劣劣交通条件0.281临街道路状况0.01710.00860-0.0066-0.0131距火车站距离0.00830.00410-0.0032-0.0063距长途汽车站距离0.00600.00300-0.0023-0.0046距码头距离0.00680.00340-0.0026-0.0052基础公用设施状况0.225供水状况0.01580.00790-0.0060-0.

42、0121排水状况0.01480.00740-0.0057-0.0113产业规模0.248产业集聚度0.03370.01680-0.0129-0.0258环境状况0.131地形状况0.00940.00470-0.0036-0.0072地质状况0.00840.00420-0.0032-0.0065城市规划0.115道路规划0.00860.00430-0.0033-0.0066用地规划0.00710.00350-0.0027-0.0054(2)、确定待估宗地各因素修正系数根据武汉市级工业用地修正系数（因素）说明表和修正系数表所叙述的具体内容，结合待估宗地的具体情况，编制待估宗地各项因素修正系数表（表

43、3）。表3 待估宗地因素修正系数表影响因素调查情况优劣程度修正幅度交通条件临街道路状况生活或交通型主干道一般0距火车站距离（米）9000劣-0.0063 距长途汽车站距离（米）7000劣-0.0046距码头距离（米）18000劣-0.0052基础公用设施状况供水状况（%）100优0.0158排水状况较好较优0.0074产业规模产业集聚度一般产业联系松散区较劣-0.0129环境条件地形状况地势较平坦优0.0047地质状况抗震能力一般一般0城市规划道路规划近期规划前景较好较优0.0043用地规划一般工业区一般0合计-0.00323、年期修正系数由于基准地价法测算地价为土地出让使用权的价格，因此在此法中设定待估宗地设定使用年限与基准地价设定年限一致，无需作年期修正，则年期修正系数为1。4、交易期日修正系数武汉市市区基准地价基准日为2001年1月1日,待估宗地评估基准日与基准地价基准日相差1年8个月,通过对待估宗地所在区域2002年住宅用地地价变化的调查、分析，武汉市近几年工业用地地价指数或年地价上涨幅度为1%，确定至评估基准日，待估宗地交易期日修正系数为1.017。5、宗地面积状况修正系数武汉市基准地价修正体系中，有明确的工业用地宗地面积修正说明表，（表4）表4 工业用地宗地面积修正说明表指标标准优较优一般较劣劣