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1、黄岩恒大御景半岛项目营销提报,城市进入高速发展时期，高铁新城板块迎来初步发展时代,2018年市场低位运行,台州概况,台州在长三角城市群规划范围内，宁波都市圈重要构成，沿海经济发展带的重要节点,长三角城市群：“一核五圈四带”的网络化空间格局上海龙头带动的核心作用杭州等区域中心城市的辐射带动，五大都市圈同城化发展沿海发展带、沿江发展带、沪宁合杭甬发展带、沪杭金发展带的四带聚合发展。宁波都市圈：宁波、舟山、台州三市建设浙江舟山群岛新区和江海联运服务中心宁波港口经济圈台州小微企业金融服务改革创新试验区沿海发展带：与生态环保相协调的海洋经济发展带培育临港制造业和海洋高新技术产业发展海洋服务业和特色农渔业
2、打造港航物流、重化工和能源基地建设滨海生态城镇,台州规划,十三五期间，台州市将重点推进椒江、黄岩、路桥一体化进程，着重发展临海与温岭两市，形成沿海综合功能带、椒江流域综合功能带及沿山综合功能带。,城市区域,椒江：是台州市的政治经济文化、科教创新、金融服务、高端商贸中心，区域综合交通枢纽、先进制造基地和生态宜居城区；空间范围包含海门、白云、葭沚、洪家、章安、前所、三甲、下陈街道；规划2020年城市建设用地为81.17平方公里，城镇人口75万人。黄岩：是台州市的山水宜居城区，都市休闲中心，陆路交通枢纽和特色制造基地；空间范围包含东城、南城、西城、北城、江口、新前、澄江、高桥街道；规划2020年城市
3、建设用地为54.04平方公里，城市人口50万人。路桥：是台州市的绿色智造基地、度假休闲区和空港交通枢纽，浙东重要商贸物流中心；空间范围包含路桥、路南、路北、峰江、螺洋、桐屿街道；规划2020年城市建设用地为53.79平方公里，城镇人口47万人。,黄岩概况,以西江生态廊道为发展轴，建设委羽山居住组团，启动永宁江北居住组团开发，疏解老城区人口；远期，以永宁江为发展主轴，沿江发展居住生活带；远景依托甬台温高速公路产业带，发展黄岩西部组团。”,经济总量,2016年台州各县（市）生产总值为3842亿元，其中黄岩区为385亿元，占全市10%份额，处台州中下位置,但区域人口消费需求旺盛,为例台州各区县第三,
4、居民收入,椒江区2016年城镇居民可支配收入4.7万元，全省90县区排名第41，购买力较强；,人口,人口稳定增长，2016年黄岩户籍人口63.21万，外来人口14.04万，人口流入型城区。,城市交通,未来五年是黄岩区交通优势爆发期，内环线、轻轨、有轨电车、台州中心站的运营将大幅缩短椒江与其他县、市的时空距离。,一绕三环三纵三横一连,136市域公路交通圈就是主城区之间15分钟通达，到临海、温岭两个副中心城市30分钟，至其他各县60分钟通达的136市域公路交通圈，形成内外畅通、经济高效的都市区交通基础保障。,小结,城市概况,市场宏观面，政策温和，区域成交量有限，受单盘影响较大,2018年市场低位运
5、行,政策,土地政策：台州土地拍卖实行价高者得，不设置最高限价,去库存为主，市场购房政策宽松,工程预售/按揭条件,1、预售条件：康居工程正负零即可申请预售证，非康居工程需出地面正负零或投入建设资金超过工程总投资25%以上；,2、按揭条件：主体工程结顶办理按揭。,土地市场,城市框架打开，供地上升，市场端量低价稳的传统状态逐步被打破,(公顷),黄岩近两年拍卖高峰都在下半年，而近三年单纯从潜在项目输出来量看差异不大。2015年5宗含住宅用途用地，3宗属于新城吾悦广场；2016年6宗含住宅地块，其中两宗属于中梁永宁首府，两宗属于德信。,商品住宅量价表现,17年1月-18年2月黄岩区月均去化149套,去化
6、面积2.2万方,成交均价13905/元 ,整体市场受单盘影响较大,2015-2016年来看，黄岩区2016年的数据成为近三年的高点，该年度也是黄岩彻底改变传统供不应求状态的一年。从走势图看，2016年全年成交相较过去两年有明显优势，而2014年下半年则由于永宁公馆的开盘有所起色，而2015年年末的走高则是新城吾悦广场的入市。,住宅成交结构,目前市场主流产品面积段在120-160，总价天花板在220万,库存量,目前黄岩去可售面积76.8万方,剩余可售房源9551套,预计去化周期34个月, 库存量主要集中在宁江明月,翠屏春晓以及黄岩中国模具博览城项目,竞争面，板块供应稀缺，区域内首个商品房,危/机
7、并存,竞品地图,竞品-翠屏春晓,黄岩翠屏春晓住宅在售，其中高层均价9000多元/平，别墅2万多/平，现购买有95折优惠。翠屏春晓项目将分别于2017年和2018年分两批交付。,翠屏春晓,竞品-翠屏春晓,竞品-巨鼎红郡,位于原汽摩城地块，由5幢经济适用房/安置房、2幢商业、8幢高层和5幢联排组成，商品房为386套面积为90-282 ，共计1146套。17年10月25日首开12#13#，推出90和117 刚需产品，备案均价约8000元/，优惠政策为最低9折。,竞品-巨鼎红郡,1、目前周边仍有厂房，周边环境较差，人流少；2、售楼处内部设施一般，现场买气较差；3、小开发商，且小区60%以上为经济适用房
8、，外立面多为面砖，品质较差；4、价格低、户型合理（90平米三朝南，117-128平米四朝南）为该项目核心卖点。,巨鼎红郡一期开盘共计102套，已售70套，剩余32套未售已抵押给银行，销售率68.6%。 13#备案均价约8500元/平米，12#备案均价约7500元/平米，楼幢差1000元/平米，东西边套差为600元/平米，优惠情况为最低9折。,巨鼎红郡二期1月8日开盘，加推6#7#8#11#，共计168套房源，户型为90、117、128平米。案场口径预计价格7600元/平米起，均价预计约8500元/平米。,竞品-巨鼎红郡,1、巨鼎红郡展厅日常无暖场活动，只有一个VR体验馆，可以体验户型及小区中心
9、景观；2、户外推广主要为二环西路高炮，主打90-128全明户型，15万方英伦大盘，抢占黄岩价格洼地，一期收官，二期即将启幕；3、巨鼎红郡公众号于12月6日和11月11日微推2次，主打90-282百变户型、15万方英伦府邸、交通配套、园林及联排；4、截至目前无认筹及存底活动，关系户可直接落位房源；5、此项目经济适用房后期统一交给政府；,竞品-巨鼎红郡,亿邦豪庭,位于城北交通枢纽必经之路，由11幢18高层建筑组成，共412套，全盘开售。均价12000-14000元/平。项目临近永宁公园，学区为西江小学，以刚需客群为主。,竞品-亿邦豪庭,竞品-亿邦豪庭,项物开,目业,名地,称 吾悦广场,址 台州市黄
10、岩区永宁江与大桥路交汇处商 台州新城万博房地产发展有限公司占地面积：约5.3万；模 建筑面积：约27.56万容积率：5.2,发,项,目,规,产,品,及,面,积 高层115、169、174,办公,首 次 开 盘 时 间 2016年12月29日,装装单主,修修,情标,况 南边两栋为精装修 北边均为毛坯准 7000-8000元/价 精装修25000元/、毛坯17000元/价 高层296万元,力户,总来,客,源 客源覆盖整个黄岩区高端客户,类型,面积()115,推出套数218,占比26%30%39%6%,成交套数190,成交价格15862211901863716054,库存套数,成交比87%,284,
11、130-144169,252,248,98%,高层,330,265,650,80%,177,52,52,100%89%,合计,852,100%,755,97,竞品-吾悦广场,位于黄岩区核心地段，永宁江边，交通便利，客流量大；售楼处装修豪华，销售标语醒目。,竞品-吾悦广场,项物开,目业,名地,称 京都悦府址 黄岩区松岩路东侧、委羽街北面商 台州市黄岩京都房地产开发有限公司,2,发,占地面积：约6.0万；模 建筑面积：约13.2万容积率：2.2,项,目,规,6,5,产,品,及,面,积 高层93-180 洋房113-148 叠墅 135-220,首 次 开 盘 时 间 2017年9月28日,装单主,
12、修,情,况 全装修价 高层均价为14500元/价 高层210万,力户,总来,客,源 以城南客户为核心客户，城北客户为偶得客户,类型,面积()96,推出套数13,占比,成交套数,成交价格120861288215750123641500115798,库存套数,成交比,11191061,27,6%11%60%5%,85%73%77%8%,116140157123131140153,2613812,32112,高层,18,8%10%,1614,89%64%,22,8,叠墅,合计,229,100%,167,62,73%,竞品-京都悦府,竞品-京都悦府,位于老城区，6月开盘，产品为高层+洋房，共472套房
13、源，高层均13500 元/，目前整体去化约81%，预计12月加推剩余400余套房源，整体库存500套左右。,竞品-永宁首府,项物开,目业,名地,称 中梁永宁首府址 黄岩天元路北侧，阜云路西侧商 台州市中梁宸置业有限公司,发,占地面积：58000；模 建筑面积：160000容积率：2.1,项,目,规,产首,品,及,面,积 高层124-156 洋房160-200间 2017年6月29日,次,开,盘,时,装单主,修,情,况 毛坯价 高层均价为13500元/价 高层196万,力户,总来,客,源 以城南客户为核心客户，城北客户为偶得客户,高层,8%4%,89,3819218213957193486261
14、4472,3318176484531834852413380,51418554100121,11709118131190213077133341336313439134851513515837145141739513459,87%95%81%78%60%93%95%100%100%83%92%93%81%,100113131142154131141160173180198,4%,17%29%12%4%1%10%1%6%3%100%,洋房,合计,92,类型,面积(),推出套数,占比,成交套数,库存套数,成交均价,成交比,售楼处位于黄岩祁隆万豪酒店旁边，靠近城南的商业区，周边有成熟的住宅小区，人流
15、量较为可观。,竞品-永宁首府,位于位于老城东区，10月开盘，共4栋168套，全盘开售。均价13000-14000元/平。项目位于城区边缘，临近九峰公园，以实验小学学区房为卖点，目前整体去化约80%。,项物开,目业,名地,称 香缇公馆址 黄岩区东城街道内环线西侧、方山路北侧商 台州市黄岩梁泰置业有限公司占地面积：约1.2万；模 建筑面积：约2.6万容积率：2.2,发及,项,目,规,产,品,面,积 高层99-172 小高层 128-150,首 次 开 盘 时 间 2017年10月中旬,装单,修,情,况 全装修价 整体均价为13000元/,客,户,来,源 客源主要为城东、城南客户为主,类型,面积()
16、99,推出套数,占比21%11%11%,成交套数,库存套数,成交均价12662124451227812278128131281312437122781302712494,成交比89%61%39%85%80%80%84%100%33%76%,35,31,4,118130137142148128130132,181820101032169,117,7,11,高层,12%5%5%,178,322,8,20%10%5%,27163,5,小高层,0,6,合计,168,100%,128,40,竞品-香缇公馆,位于黄岩新前，是台州目前规模最大、最具完整价值的城市滨江公园社区，目前推出2782套，高层均价约1
17、3300元/，领证库存911套，未推30万方左右。,竞品-宁江明月,售楼处外部,售楼处内部,绿城宁江明月，台州黄岩区186万方大盘，绿城新一代高层公寓经典作品。规划有高层景观公寓、法式合院、五星级酒店、大型商业、36班幼儿园等，全方位导入绿城园区生活服务体系。,竞品-宁江明月,【市场趋势】,政策市场：台州整体政策市场较为温和，目前仅银行政策利率上调，依然保持去库存的态势，黄岩房地产开发受土地放量影响，成交保持低位运行态势，同时受区域单盘影响较大。,整体市场：本目前竞品开发周期长，库存量充足，面临大盘的持续推货，未来竞争市场较为激烈,未来竞争：土地放量有限，主要面临绿城、新城及本地开发的大盘持续推盘影响。,抓住当前区域商品房空白，深耕本地及争夺上游板块有效客户,谢谢,
