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1、,项目价值分析,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,本报告是严格保密的。,2,本课件主要适用于3000亩及其以下的房地产项目分析本课件核心内容是在阐明项目价值定义与作用的基础上，着重分析如何分析项目价值,本报告是严格保密的。,3,课程的内容结构What什么是项目价值？Cases通过实际操作过的项目，来展示项目价值到底是什么？Why为什么进行项目价值分析 ？How如何进行项目价值,本报告是严格保密的。,4,什么是项目价值义:房地产项目的内在与
2、外在“核心”属性，在市场竞争环境中，对项目开发思路的决定性影响需要强调的是：项目的价值是建立在市场竞争之上的，没有绝对的价值项目价值不是简单的项目属性罗列，而是有主次之分的项目的价值是一个动态概念，不仅与开发思路之间存在着互动关系，不同价值之间也存在着互动关系,本报告是严格保密的。,5,为了更好的理解项目价值的概念，并为后续如何分析项目价值做下铺垫，这里以深圳中海香蜜湖1号的分析过程为案例CASES,本报告是严格保密的。,6,Why什么进行项目价值分析？,本报告是严格保密的。,7,为什么要进行价值分析,I.,价值分析的核心目的：梳理项目的核心属性，从而确定项目的思维架构，为后续的战略战术研究与
3、落实，提供框架性的指引的课程（本课件的核心）项目价值分析是为后续研究界定范围；,II. 项目价值分析是为后续研究提供思路框架及引导III. 项目价值分析是为后续研究预先揭示可能的问题IV. 项目价值分析理解深入，是直接影响解决方案的制定；V. 项目价值分析，是世联专业顾问价值的体现，也是全国视野的体现。,本报告是严格保密的。,8,How何进行项目价值分析？,完整的项目资源体系,本报告是严格保密的。,9,如何进行项目价值分析,1.2.,资源盘点属性界定,静,态,分,析,动,态,分,析,分析步骤,分析内容,分析结论,盘点项目资源，反映项目的客观条件提炼项目的核心影响因素、 属性架构，包括项目的核心
4、属次级影响因素 性，以及次级属性,3.4.,初步判定市场验证,根据项目属性研判项目发展 得到的不是具体的战略战术，的初步思路 而是战略战术的架构和方向包括消费者分析和竞争项目 1、战略层面：项目的核心竞争分析，从市场的角度验证初 体系，如项目的占位、盈利模式步判定的分析结论 2、战术层面：强化优势，规避劣势,本报告是严格保密的。,10,步骤一：资源盘点立足于完整的项目资源体系,项目资源体系,开发商背景项目及区域位置项目交通条件项目周边环境,项目资源是项目开展的起点，项目资源体系的每个环节上都有可能产生相对于市场上其他项目的竞争优势，即价值,地质地貌状况项目规划指标链接,规规模,核核心问题类型,
5、城城市价值,思思考的方向,资资源秉赋,战战略类型,企企业背景,盈盈利模式,其它属性：,容积率,地形地貌,本报告是严格保密的。,11,步骤二： 属性界定提炼核心属性的逻辑架构,模,心问题类型,考的方向略类型利模式,源秉赋业背景,修正,市价值核心内容,1.1.,其它属性：容积率,2.2.,地形地貌,3.3.,深,化,指指标反算,经经验问题,分分类,风风险问题,需需求问题,竞竞争问题,需需求是否充足,是是否有新需求可,以以发掘和引导,同同质化竞争,区区域内、区域间,争争夺客户,同同总价竞争,不不同物业类型,功功能转换增加盈利空间,产产品突破物业增值体系,提提高单价,溢溢价问题,得得出矛盾,营营销溢价
6、,增增加容积,偷偷面积,本报告是严格保密的。,12,在进入核心属性说明之前，我们先总结一般房地产项目的问题分类,验问题类,求问题争问题,险问题,价问题,求是否充足否有新需求可发掘和引导质化竞争域内、区域间夺客户总价竞争同物业类型,高单价,加容积,品突破物业增值体系能转换增加盈利空间,销溢价,面积,标反算出矛盾,项目核心问题界定,注：问题界定本身比问题的解决过程重要，问题是变化的，而解决问题的套路是一定的,资源溢价：景观娱乐城市,超过3000亩的项目，属于区域项目，需要考虑产业，区域配套的布局，一二级混合开,发，已经不简单的是几个房地产项目的拼合,介于200-500亩之间的项目，情况比较复杂，介
7、于大盘与小盘之间，视具体情况而定,本报告是严格保密的。,13,核心属性项目规模：决定项目战略思考模式的核心因素,超过3000亩的项目，属于区域项目，需要考虑产业，区域配套的布局，一二级混合开发，已经不简单的是几个房地产项目的拼合介于200-500亩之间的项目，情况比较复杂，介于大盘与小盘之间，视具体情况而定,套套）,1.,2.,指指城市功能的覆盖,程程度，衡量指标,为为：,距距城市中心（区域,中中心）商业区的的,距距离，例如乘公交,系系统所需的时间,以以定性判断为主，,主主要从两个角度判,断断区成熟程度与区,域域价值：,区区域的城市配套情,况况（生活，商业配,区区域的公共交通系,统统完善程度（
8、非简,单单的道路通达）,地地价,规规模,公公共交通体系,城城市配套程度,容容积率,产产品线类型组,客客户居住特,征征：,本报告是严格保密的。,14,核心属性城市价值：深刻影响客户居住特征，规模体量，以及产品类型组合,1.2.,城市功能的覆盖度，衡量指标：城市中心（区域心）商业区的的离，例如乘公交统所需的时间定性判断为主，要从两个角度判区成熟程度与区价值：域的城市配套情（生活，商业配）域的公共交通系完善程度（非简的道路通达）,城市内城市近郊城市远郊非城市区,积率品线类型组合合户居住特：,特征体系价模共交通体系市配套程度,资源秉赋的界定：,强势的自然资源：已知的、可实际利用的有海，天然的名山大川，
9、天然的大面积湖泊,强势的人造资源：特指能形成完整，自我循环产业链的高端人造资源，已知可以成功运,作的只有golf，滑雪场。,其其它影响因素,无无强势资源,传传统的盈利模式,少少量溢价+,大大量现金流,产产品线结构,强强势资源,“可以”做高端项,目目，走溢价模式,追追求资源溢价，不,追追求回现速度,低低密度高端,项项目,核心属性资源秉赋：深刻的影响项目可能的盈利模式,统的盈利模式,1.1.2.2.,资源秉赋的界定：强势的自然资源：已知的、可实际利用的有海，天然的名山大川，天然的大面积湖泊强势的人造资源：特指能形成完整，自我循环产业链的高端人造资源，已知可以成功运作的只有golf，滑雪场。,强势资
10、源,举例：,量溢价量现金流,品线结构,它影响因素微调,势资源,可以”做高端项，走溢价模式本报告是严格保密的。,求资源溢价，不求回现速度,密度高端目15,VS,政政府背景（民间,企企业/国企）,民企，尤其上市公司看重实际发生的,现金流，注重风险。其盈利模式以资,金滚动的二级开发为主。,政府背景的国企看重资产增值，更多,的涉及大规模区域的一二级混合开,发，二级开发只是部分回现的手段,自自有资金实力,融融资能力,深刻影响项目能做到什么程度，因为,很多高溢价的盈利模式需要更强的资,金压力承受能力（强度，时间）,项项目团队的,专专业经验,项项目团队的,推推进能力,项目的实际推进能力，策划方案的实,际理解
11、和执行程度，影响我们给客户,提出方案的难度控制。,16,核心属性：开发商背景发展商的能力影响着其对项目盈利模式的需求以及能达到盈利模式,开发商背景开发商财务能力开发商的开发能力（与开发数量相关）,民企，尤其上市公司看重实际发生的现金流，注重风险。其盈利模式以资金滚动的二级开发为主。政府背景的国企看重资产增值，更多的涉及大规模区域的一二级混合开发，二级开发只是部分回现的手段深刻影响项目能做到什么程度，因为很多高溢价的盈利模式需要更强的资金压力承受能力（强度，时间）项目的实际推进能力，策划方案的实际理解和执行程度，影响我们给客户提出方案的难度控制。,府背景（民间业/国企）有资金实力资能力目团队的业
12、经验目团队的进能力本报告是严格保密的。,容容积率,产产品类型组合,规规划指标,限限高,物物业类型,业业态规划,物物业类型,坡坡度,建建筑形态,地地形地貌,水水体,建建筑规划,.,本报告是严格保密的。,17,项目的其它属性：不会对项目的战略定位有根基上的影响，主要会对盈利模式和产品线结构产生局部的调整,二级属性,划指标形地貌,积率高态规划度体.,品类型组合业类型业类型筑形态筑规划,成成本压力,楼楼面地价,盈盈利能力,可可销售面积,容容积率,规规划,产产品形态,容容积率组合,限限高,重要参考属性容积率，限高,积率组合,积率,面地价销售面积,本压力利能力划,关于容积率与规划问题，参看课件如何进行规划
13、设计的咨询与顾问18,品形态高本报告是严格保密的。,42,00,44,00,40,00,46,00,48,00,52,00,54,00,56,00,60,00,58,00,50,00,38,00,只有红色容积率底线以上的区域才能满足基本的财务需求,6543210,容积率与财务成本的关系：实际项目举例容积率R与价格P关系分析（合肥金大地取地策略研究）7,容积率上线5.89从世联以往研究来看，容积率3.5是高层住宅保证品质的极限,只有红色容积率底线以上的区域才能满足基本的财务需求,星河国际,R4.5，居住83,居住功能为主，,少量商业配套,建外SOHO,5,7,中高品质纯居住功能项目容,积率提升潜
14、力有限,商住混合项目随着容积率的提升，物业类,型多种多样，但是居住功能仍然是主体,中等规模高容积率项目案例综合分析1随着容积率变高，物业类型逐渐混合，,7.06.56.05.55.04.54.03.53.0,2 极高密度高层住宅+1 世茂滨江花园 集中商业,SOHO现代城R5.7，居住83综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼 86R6.07，居住80综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼4京基御景东方R4.63，居住74高品质住宅+集中商业商业、商务、居住功能混合,北京当代万国城MOMAR5.44，居住82综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼绿景.蓝湾半岛R5.18，居住85一般品质住宅+少量商
15、业配套3中信红树湾高层约R3.4 ，居住99高品质住宅+少量公寓、少量商业配套R3.17，居住99高品质住宅+少量公寓、少量商业配套,中高品质纯居住功能项目容积率提升潜力有限本报告是严格保密的。,商住混合项目随着容积率的提升，物业类型多种多样，但是居住功能仍然是主体20,3,本报告是严格保密的。,21,中等规模高容积率项目案例综合分析23.5是能保证住宅品质，以居家住宅为主的项目容积率上限，中大规模项目向综合体发展,50亩,3.0,4.54.03.5,6.05.55.0,世茂滨江花园R3.17，331亩高品质住宅+少量公寓、少量商业配套,绿景.蓝湾半岛R5.18，66.6亩一般品质住宅+部分集
16、中商业,北京当代万国城MOMAR5.44， 182亩综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼,SOHO现代城R5.7，109亩综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼,建外SOHOR6.07， 184亩综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼,星河国际R4.5， 51亩极高密度高层住宅+集中商业,6,1京基御景东方R4.63， 75亩高品质住宅+集中商业,7,8,中信红树湾高层R3.4， 244亩高品质住宅+少量公寓、少量商业配套5,4,2,75亩,100亩,150亩,200亩,300亩,容积率7.06.5,规模,中小规模项目,中大规模项目,业态规划对项目的影,响：,酒酒店,写写字楼,长长期现金流,本报告
17、是严格保密的。,22,重要属性参考：业态规划,业态规划对项目的影响：,店,字楼,盈利模式 调查重点,/ /,期现金流,业寓售回款宅,综,合,体,规规模,规规划指标,火火车道边,城城市价值,地地形地貌,加加油站,资资源秉赋,企企业背景,初步判定,步骤三：初步判定初步判定的内在逻辑,核心属性模,市价值源秉赋业背景,二级属性划指标,次级属性车道边,油站属性架构,形地貌根据本报告是严格保密的。,初步判定的内在逻辑更多的是依赖专业人员的经验，以及对于过往类似案例的总结初步判定23,战战略,核核心问题,差差异化？,考考察重点,未未来机会？,竞竞争现状？,初步判定,占占位,战战略特征,城城市功能？,资资源，
18、尊贵？,弹弹性？稳妥？,聚聚焦？风险？,盈盈利模式,溢溢价为主？,现现金流为主？,24,初步判定,步骤三：初步判定得到的并不是具体战略战术，而是战长期推动力？,心问题察重点,异化？来机会？争现状？,性？稳妥？焦？风险？,略,位利模式本报告是严格保密的。,略特征市功能？源，尊贵？价为主？金流为主？,战战略,核核心问题,长长期推动力？,差差异化？,考考察重点,未未来机会？,竞竞争现状？,战战略特征,弹弹性？,聚聚焦？,占占位,城城市功能？,资资源，尊贵？,市场验证,盈盈利模式,溢溢价为主？,现现金流为主？,25,步骤四：市场验证市场验证的内在逻辑,心问题,期推动力？异化？,察重点略特征,来机会？争
19、现状？性？焦？,略,位利模式,市功能？源，尊贵？价为主？金流为主？本报告是严格保密的。,市场验证,基于消费者分析的市场验证，具体见消费者分析课件基于市场竞争分析的市场验证，具体见竞争分析课件,具体化,具具体的盈利,模模式,本报告是严格保密的。,26,具体化,体的盈利式优势 劣势,/ /,步骤四：市场验证基于初判的战略战术架构，确定市场研究内容，验证并形成项目具体的战略战术体战略体占位,本报告是严格保密的。,27,三、提高篇,本报告是严格保密的。,28,陷入三大误区1. 价值高估2. 价值低估3. 核心价值无法判定,本报告是严格保密的。,29,价值高估经验给我们的启示（1）关注消费者的认知例：南
20、宁万正佳园南京宝船项目晋江金井项目有山，有水，有历史，不一定是价值，消费者对其价值是否认同，是否愿意为其买单，是客观判定其价值的关键点之一。,案例：南京宝船项目,叠拼Towhouse区Towhouse区多层洋房区本报告是严格保密的。,东面宁工新寓东南现有住宅30,项目现状南面华保新寓,西面道路西南道路,北面宝船公园,西北长江油轮,本报告是严格保密的。,31,价值低估经验给我们的启示（）关注历史与未来。例：后海片区/大连软件园/广州南沙项目如果有历史，一定要细化研究历史，这样更有指向性和价值，此外要关注它的未来发展方向，及未来属性。,本报告是严格保密的。,32,案例：深圳后海片区,本报告是严格保
21、密的。,33,价值低估经验给我们的启示（3）判定有高度，全国视野。例：厦门当代绿波项目三亚下洋田项目常言“站的高，看的远”，尤其是稀缺资源，放开视野。,本报告是严格保密的。,34,案例：当代绿波项目山海资源地块内有岛内唯一温泉资源地块内水资源丰富东面为度假村南面看海，但沙滩处将规划为五星酒店（两年后启动）西面为山体，项目依山而建北面为空地，未来规划为安置房两块地块之间为厦门党校培训中心规划用地,本报告是严格保密的。,35,价值低估经验给我们的启示（4）政策敏感性。例：停批别墅用地政策政策保持专业敏感度，正确认识价值的突显,本报告是严格保密的。,36,价值低估经验给我们的启示（5）重视价值，劣势
22、要在战术上重视，战略上藐视。例：西山美庐/阳光棕榈园跳出现实，发挥价值，只有这样我们的工作才有价值，客户并非完全理性。,本报告是严格保密的。,37,案例：阳光棕榈园阳光棕榈园,本报告是严格保密的。,38,价值低估经验给我们的启示（6）注重动态变化，客户是有限理性的，需求是引导的。例：厦门诚毅项目/长泰项目项目是有一定开发周期的，动态观注各类变化趋势，物质条件的积累，导致生活方式的转变，连锁反应，导致住房需求的变化,本报告是严格保密的。,39,案例：厦门长泰项目,本报告是严格保密的。,40,核心价值无法判定经验给我们的启示（7）核心价值是支持项目发展战略。例：中海国际社区价值点多，影响项目发展战
23、略的价值是核心价值，而其它价值点是优术的必备条件,本报告是严格保密的。,41,案例：中海国际社区经济技术指标：有地面积：130万建筑覆盖率：40%绿化率： 35%建筑面积：约119万住宅面积：约102万公建及配套面积：超过17万,附录A：基本的属性分析,本报告是严格保密的。,43,资源盘点方法基于市场竞争的比较盘点可以参考估价的市场比较法,本报告是严格保密的。,开发商资金实力开发商产品开发能力,开发商的融资能力开发商过往开发的项目及其水平44,开发商资源对项目的影响专业公司评价开发商品牌 开发商在当地市场的影响力开发商的财务指标,开发商背景,本报告是严格保密的。,45,项目及区域位置的关注点,
24、I.II.III.IV.V.,明确项目所处城市、区域（区域界定）城市的发展规划，以及在规划中的定位区域在城市中的位置，特别是与城市中心区的距离区域在城市规划中的定位和承载功能区域自身 的产业结构与人群特征，以及与城市其它区域的竞争关系,VI. 区域内的市政配套体系，如商业中心，医疗，教育配套等。,项目及区域位置,本报告是严格保密的。,46,项目交通条件的关注点,项目交通条件,I.,项目周边的市政路网、以及远景规划,II. 项目区域的公共交通系统情况，如公交，地铁III. 项目外部的市政道路进入项目地块的直入交通网现状IV. 项目内部道路基本情况，道路等级，主要交通进出节点，人流车流密度及分布情
25、况,47,项目周边环境的关注点,项目四至,景观资源市政配套,项目周边环境,项目周边环境本报告是严格保密的。,了解地质地貌状况的基本指标,坡度分析水体分析,地质地貌状况,掌握地形坡度分布状况，为进一步选择可建设用地提供科学的依据明确水体分布、水量、面积大小、年度变化强度，指导项目规划布局,关键节点分布特殊资源居民分布土地利用现状本报告是严格保密的。,针对具有代表性的关键节点、建筑、景观进行如实记录地块内有代表性的自然资源、人文历史资源以及人造景观等等明确区域内人口的分布情况和变化情况明确土地现有利用情况、土地权属关系、使用年限、分布及面积48,地质地貌状况,49,了解项目规划的基本指标,用地红线建设用地面积建筑容积率,各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。经城市行政主管部门划定的用地范围内的土地面积，也称为红线面积在建设用地范围内所有建筑物地面以上总建筑面积与建设用地面积的比率,建筑覆盖率绿地率功能配比限高本报告是严格保密的。,也叫建筑密度，在建设用地范围内所有基底面积之和与建设用地面积的比率在建设用地范围内地面上全部绿化种植面积与建设用地面积的比率建筑规划中对于不同功能物业的比例要求建筑规划中对于建筑物的高度限制,项目规划指标,项目规划指标返回,
