物业公司会计核算规范V2.0(DOC31页).doc

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1、 碧桂园集团物业公司财务核算规范编号：BGY-FR-1-2-3版本：V2.0版页码：第31页共31页 碧桂园集团物业公司会计核算规范（V2.0版）制度编码FR-1-2-3制度类型核心业务流程 部门支持流程编写部门集团财务资金部审批人伍碧君总经理版本修改情况 生效日期V1.0版初稿（试行）2010-12-22V2.0版1.增加了第一章总则部分，对制定本规范的目的、适用范围、职责等进行了说明。2.增加了对1012其他货币资金科目的核算说明。3.增加了对1101交易性金融资产的核算说明。4.增加了对1221其他应收款的核算说明。5.增加了对1303委托贷款科目的核算说明。 6.增加了对1606固定资

2、产清理科目的核算说明7.增加了对6111投资收益科目的核算说明说明 8.取消了预提费用科目，原预提费用通过“应付利息”、“其他应付款”等科目核算。9.食堂收支通过“管理费用-食堂收支”科目核算，员工承担部分冲减费用，不再通过“其他应收款-食堂收支”科目核算。10.“市内交通费”统一在“差旅费”核算。取消差旅费明细科目，发生的费用不分明细统一在新增科目“差旅费-差旅费”核算。11.明确无形资产摊销年限，其中软件类按3年进行摊销。12.明确了银行理财产品通过“交易性金融资产”核算，其收益通过“投资收益-理财产品收益”核算。13.“财务费用利息收入”新增明细科目“定期利息收入”，核算定期存款、通知存

3、款利息收入。2013-07-01目录第一章 总则4一、目的4二、适用范围4三、主要内容4第二章 财务核算日常管理要求4一、单据移交和对账4二、开票及对数5三、结账检查要求5四、上报报表、数据要求6第三章 科目核算规范6 第一节 资产类科目6一、1001库存现金6二、1002银行存款7三、1012其他货币资金7四、1101交易性金融资产8五、1122应收账款9六、1123预付账款9七、1221其他应收款10八、1303委托贷款11九、1401材料采购11十、1403原材料12十一、1481待摊费用12十二、1601固定资产13十三、1606固定资产清理14十四、1701无形资产15十五、1801

4、长期待摊费用15 第二节 负债类科目16一、2202应付账款16二、2203预收账款16三、2211应付职工薪酬17四、2221应交税费18五、2241其他应付款19 第三节 损益类科目20一、6001主营业务收入20二、6051其他业务收入21三、6111 投资收益21四、6301营业外收入23五、6401主营业务成本23六、6403营业税金及附加26七、6602管理费用26八、6603财务费用28九、6711营业外支出28十、6801所得税费用29十一、6901以前年度损益调整31第四章 附则31第一章 总则一、目的为规范集团物业公司的会计核算，保证企业财务数据的准确和完整，更好地发挥财务

5、管理分析与控制职能，根据企业会计准则及国家相关法律法规，结合公司实际情况，制定本规范。二、适用范围本规范适用于碧桂园集团物业板块各级公司。三、主要内容本规范内容主要包括，财务核算日常管理要求以及科目核算规范。第二章 财务核算日常管理要求一、单据移交和对账1.根据公司财务实际工作需求，财务可选择不同工作流程模式：（1）会计先审核单据和录入单据后，出纳只办理付款手续，NC生成会计凭证；采取此种模式，单据移交时间为每天下班前，应将当天所有单据移交完毕，每月3日前（节假日顺延）将上月所有单据移交完毕。（2）出纳先审单据和录入单据、办理付款手续，会计编制会计凭证。采用此种模式，单据移交时间至少每周一次，

6、每月3日前（节假日顺延）将上月所有单据移交完毕。2.每次移交单据的同时，出纳需编制现金及银行结算户存款收付报告，一式两份，会计于2个工作日核对完毕并签名确认，双方各执一份留存。3.每月5日前（节假日顺延），出纳将上月所有银行对账单原件（要取得银行盖章）和银行存款余额调节表一式两份交会计审核：（1）审核银行存款日记账余额是否与NC总账科目余额一致；（2）银行存款日记账余额与银行对账单余额是否一致；（3）余额调节表的两边调整后余额是否一致：关注银行对账单上是否存在异常事项，并检查调节事项的真实性和合理性。（4）核对无误后会计在对账单和调节表签名确认，双方各执一份留存。4.月末会计对出纳保管库存现金

7、进行盘点对账，填写现金盘点表，双方签名确认，双方各执一份留存。5.当月的现金盘点表、现金及银行结算户存款收付报告、银行对账单、余额调节表原件必须装订在第一册的凭证前面。二、开票及对数1.前台开票员每天移交上日单据给财务时，财务必须检查票据开具是否规范、票据金额与收款金额、系统数据一致；在移交资料交接单据签名确认。如果检查有误需退回开票员，并做后续跟进，若不能解决需立即上报主管或财务经理。2.每月初，审核基本资料之后，进行“数据锁定”操作，并在系统中生成当前收费月份相对应的费用，进行银行扣费；并将扣费不成功明细告知屋村，让屋村及时通知业主在第二次扣费时间前存足款项或到前台交纳现金。3.业主以现金

8、方式缴交的物业管理费及各种手续工本费、按金等，必须及时录入系统，确保系统实收数据的及时性、准确性。4.每月结账前对上月系统和账面相关收入、代收款项等进行系统对数，若核对有差额在对数表注明原因，差额必须在下月处理，对数表须签名确认留存。三、结账检查要求1.缴交所得税的会计期间，应检查交的所得税是否合理，账面是否漏记收入、成本、费用情况。2.检查各会计科目总账与明细账是否一致，检查科目余额表、辅助余额表、辅助明细表是否有误。3.检查是否有对方已发送的协同凭证未确认处理。4.应计提、摊销的成本费用是否计提、摊销，如：计提折旧、税金、工资、费用等。5.年底结转本年利润至利润分配-未分配利润。6.为配合

9、总公司的企业所得税汇总计算、分配，要求各分公司账务处理工作时间：（1）为保证8日完成结账工作，按季度计提所得税，必须季度后次月6日前完成全账务审核和记账工作（除所得税计提外的所有账务处理工作，包括结转损益），节假日时间顺延。（2）总公司分配所得税，各分公司必须当天完成所得税计提账务处理。四、上报报表、数据要求1.每月按时、按量、按质上交财务部各职能部门要求完成的各类填制报表。2.每月按时、按量、按质完成业务部门经营月报表的填制和相关附件表格的上传。3.每月按时在财务报表系统（IUFO）上报报表。第三章 科目核算规范 第一节 资产类科目一、1001库存现金1.本科目核算企业的库存现金。企业员工借

10、支内部周转使用的备用金，在“其他应收款-备用金”科目核算，不在本科目核算。2.各公司库存现金限额及现金业务收支、保管等应严格按照国家有关现金管理的规定及碧桂园货币资金管理制度严格执行。3.企业应当设置“现金日记账”，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务发生顺序逐笔登记。每日终了，应当计算当日的现金收入、支出合计数和结余数，并将结余数与实际库存数核对，月终要与总账核对相符，做到日清月结。4.企业现金清查，发现的有待查明原因的现金短缺或溢余，应通过“待处理财产损溢”科目核算。待查明原因后作如下处理：（1）如为现金短缺，属于应由责任人赔偿的部分，借记“其他应收款”或“库存现金”等科目，贷记“待处理财产

11、损溢待处理流动资产损溢”科目；属于应由保险公司赔偿的部分，借记“其他应收款”科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目；属于无法查明的其他原因，根据管理权限，经批准后处理，借记“管理费用”科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目。（2）如为现金溢余，属于应支付给有关人员或单位的，应借记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目，贷记“其他应付款”科目；属于无法查明原因的现金溢余，经批准后，借记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目，贷记“营业外收入”科目。5.本科目期末借方余额，反映企业实际持有的库存现金。二、1002银行存款1.本科目核算企业存入银行的各种存款。企业的外埠存

12、款、银行本票存款、银行汇票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等在“其他货币资金”科目核算，不在本科目核算。通知存款、协定存款等定期性质的存款也通过本科目核算。2.各公司应当严格按照国家有关支付结算办法，正确地进行银行存款收支业务的结算，并按照碧桂园集团货币资金管理制度规定加强对银行账户的管理。3.各公司应加强对银行存款的管理，定期对银行存款进行检查，对账，编制银行存款余额调节表。存在未达账项应及时查明原因并向有关领导报告，及时进行清理：（1）银收企未收，超过1个月以上必须要求银行补制单据入账；（2）银付企未付，超过1个月以上必须要求银行补制单据入账；（3）企收银未收，超过1个月以上

13、须查明原因并提交书面报告至物业板块财务负责人审批；超过3个月以上由集团财务资金分部负责人审批；（4）企付银未付，超过3个月以上须查明原因并要求银行开具银行未付证明后做冲账处理。4.本科目期末借方余额，反映企业实际存在银行或其他金融机构的款项。三、1012其他货币资金1.本科目核算物业公司收到的设立银行专户管理的“专项维修基金”。2.项目属在地政府部门要求设立专户收取维修基金，收到款项计入本科目，该专户的款项虽在公司账户上管理，但未经属地政府相关部门批准不得动用。3.“其他货币资金/维修基金专户”该科目下设明细，要以开户行名+账号自行设置。4.“其他货币资金-维修基金专户”对应科目为 “其他应付

14、款-专项维修基金”（下设本金和利息明细科目）。收到业主交纳的维修基金计入“其他应付款-专项维修基金-本金”，专户发生的利息收入或账户费用计入“其他应付款-专项维修基金-利息”，不应通过“财务费用”科目核算。5.每月账务处理后结账前必须核对“其他货币资金/维修基金专户”余额与“其他应付款-专项维修基金”余额是否一致，若不一致需查明原因，修改一致后才能结账。6.上述操作只针对设立“维修基金专户”的账务操作，如属地政府指定相关部门或银行管理维修基金款项，会计核算方式如同办证费的操作，不设置专户单独核算。四、1101交易性金融资产1.交易性金融资产是指企业为了近期内出售而持有的金融资产，如以赚取差价为

15、目的从二级市场购买的股票、债券、基金等。企业购买持有的银行理财产品，通过本科目核算；通知存款、协定存款等通过“银行存款”核算，不在本科目核算。2.满足以下条件之一的金融资产应当划分为交易性金融资产： 取得金融资产的目的主要是为了近期内出售或回购或赎回。 属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，具有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理。 属于金融衍生工具。但被企业指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。3.企业取得交易性金融资产时，按其公允价值借记本科

16、目，按发生的交易费用，借记“投资收益”科目，按实际支付的金额，贷记“银行存款”等科目。4.持有至到期出售时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按该金融资产的成本，贷记本科目，按其差额（收益），贷记或借记“投资收益”科目。5.本科目期末借方余额，反映企业持有的交易性金融资产的公允价值。五、1122应收账款1.本科目核算物业公司在提供物业管理和其他经营活动中应向业主收取的款项。2.物业公司管理业务采取收付实现制核算，通过业务系统进行管理。房产公司与管理公司发生的免管理费、空置房管理费等，不做账务处理，不通过“应收账款”科目核算。3.为保障企业应收款的安全，防范企业收入的流失，应收款管理应

17、实行统一领导、分工协作，责任到人。各公司财务应联合督促物业部门定期对应收账款加强管理，提高收缴率。（1）财务部负责应收款台帐管理，定期对应收款进行账龄分析及汇总工作，针对问题及时提出管理建议，督促业务部门加强催收。（2）物业部门负责应收账款的回收，跟踪业务处理过程。积极与业务部门沟通处理，加快应收款回收。4.应收账款的坏账损失采取直接转销法，不计提，实际发生时，经管理层审批后处理。 5.本科目期末借方余额，反映企业尚未收回的应收账款；期末如为贷方余额，应检查账务处理是否有误，如确属贷方余额，应转至预收账款核算。六、1123预付账款1.本科目核算企业按照合同规定预付的款项。包括预付土地款、预付工

18、程款、预付材料设备款、预付办证费用和其他等。2.企业因购货而预付的款项，借记“预付账款”科目，贷记“银行存款”科目。收到所购物资时，根据发票账单等列明应计入购入物资成本的金额，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记“预付账款”科目。3.物业公司支付的业主办证费用，预付时没有取得票据（当月），先通过“预付账款-预付办证费用”核算，票据返纳时，再转至“其他应付款-代收款项-办证费用”核算。 4.预付账款须建立台账管理制度。财务部门应督促经办人跟进预付账款的清理情况、发票开具以及清收负责人和经办人等信息，建立健全预付账款清理责任制度。5.本科目期末借方余额，反映企业实际预付的款项；期末如为贷方余额

19、，需查明原因，确实属贷余额，应转至应付账款科目核算。七、1221其他应收款1.本科目核算企业除应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、长期应收款等以外其他各种应收及暂付款项。根据核算需要，设置明细科目：往来款、保证金及押金、员工借支、备用金借支、内部员工代付款、食堂收支、应收业主水电费等。2.往来款，核算集团内部单位往来款，以协同凭证处理，以达到双方同时挂账，无论款项是应收对方还是应付对方，统一计入“其他应收款-往来款”核算，以便集团合并报表互相抵销。3.借支划分“员工借支”和“备用金借款”核算。（1）员工借支核算员工因特定业务办理需要以个人的名义向公司申请预支资金以办理相关业务，收

20、款人为员工个人的借支行为，如差旅费、零星采购借支等。（2）备用金借款核算公司拨付给员工备作需要周转的经常性开支，该款项在额度的金额和期限内，业务发生时，借支人凭发票等有关凭证报销，补充原定额等；借款期限到期或调换经办人时才全部交回备用金，如屋村物业管理服务部、屋村客服前台收款找零长期周转的备用金。（3）对于借支，财务应设立个人借支备案登记薄登记个人借支信息，登记薄信息须包括：借支单编号、借款人、所在部门、借支事项、借支金额、预计还款日期。找零备用金期限最长为一年，实行定额备用金管理，于每个会计年度末进行一次清理，每次期限终了，需再次严格审核备用金借款的额度与必要性。4.内部员工代付款核算公司预

21、支付需向员工收回的款项，科目下设明细科目：个人所得税、社保费、住房公积金、员工宿舍水电费、代扣员工宿舍费、员工IC卡款项等明细科目。5.“所得税往来款” 为使各分公司之间收入与企业所得税费用合理分配，特设置本科目，核算调整各分公司分摊的所得税费用与预缴所得税的差异，所有管理公司合并该科目后余额为“0”。（1）盈利有分配率，要交所得税的分公司借：所得税费用其他应收款所得税往来款（顺碧）贷：应交税金应交所得税（2）亏损有分配率，要交所得税的分公司借：其他应收款所得税往来款（顺碧）贷：应交税金应交所得税（3）盈利没有分配率，不用交所得税的分公司借：所得税费用贷：其他应收款所得税往来款（顺碧）八、13

22、03委托贷款1.委托贷款是指由委托人提供资金，委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。2.委托贷款本金科目用于核算委托方委托贷款本金，按【银行类别】【客商辅助核算】分别核算受托银行和借款人信息；3.委托方收到的利息收入通过【投资收益委托贷款委托贷款利息收入】核算；4.委托方支付的银行手续费通过【投资收益委托贷款委托贷款手续费】核算，若期限超1年的委托贷款手续费可根据实际需要作分摊处理；5.委托方利息收入产生的税费通过【投资收益委托贷款委托贷款税费（明细）】进行核算；6.增加【短期借款委托贷款】和【长期借款委托贷款】科目，用于核算借款

23、方委托贷款的借款本金，其中一年内到期的委托贷款使用短期借款科目，一年以上的使用长期借款科目，并增加【银行类别】【客商辅助核算】分别核算受托银行和借款人信息.7.借款方的利息支出通过【财务费用利息支出】核算。九、1401材料采购材料采购属于过渡科目，用于核算采购发票结算后材料冲暂估后重新计价入库与确定最终应付债务的中间过渡，月末此科目没有余额：（1）采购入库单（非暂估标识）生成分录 借：原材料 贷：材料采购（2）采购应付单生成分录借：材料采购 贷：应付账款-应付材料设备款-发票已到十、1403原材料1.本科目核算公司在提供劳务和经营管理过程中消耗的材料或物料等，包括原材料及主要材料、辅助材料、外

24、购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等。2.集团公司的采购、仓库通过用友供应链管理，系统已设好账务处理规则和凭证模板，实现自动生成凭证，保证仓库账和会计账的数据一致。3.物料领出，以部门受益、服务范围、物料性质等判断应计入成本还是费用，是计入哪个明细，在损益类科目核算具体说明。十一、1481待摊费用1.本科目核算企业已经支出，但应由本期和以后各期分别负担的分摊期限在1年以内(包括1年)的各项费用，如预付保险费，以及一次购买印花税票和一次交纳印花税税额较大需分摊的数额、一次支付数额较大的财产保险费、排污费、技术转让费及施工机械安装、拆卸、辅助设施和进出场费等。2.企业预付给

25、保险公司的财产保险费、预付经营租赁固定资产租金、预付报刊订阅费等，应于预付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目；财产保险费应在保险的有效期限内、经营租赁固定资产租金应在租赁期间内、报刊订阅费应在所涉及的期间内平均摊销，借记“管理费用”等科目，贷记本科目。3.企业发生其他各项待摊费用时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。按受益期限分期平均摊销时，借记“管理费用”等科目，贷记本科目。4.待摊费用应按费用项目的受益期限分期摊销。如果待摊费用所应摊销的费用项目，不能再为企业带来利益，应将尚未摊销的待摊费用的摊余价值，全部转入当期成本、费用。5.本科目应按费用种类设置明细账，进行明细核算。6.本科目

26、期末借方余额，反映企业各种已支出但尚未摊销的费用，期末在资产负债表“预付款项”项目填列。十二、1601固定资产1.根据企业会计准则，结合集团所属公司实际情况和相关要求，固定资产是指同时符合下列特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的（持有目的）；（2）使用期限超过一个会计年度，单位价值在2,000元以上的资产，包括：厂房及建筑物、机械设备、运输、电子设备、办公设备、易耗设备以及其它与生产经营有关的设备、器具、工具等；使用期限是指使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。2.固定资产特殊界定规则.为有效利用资源，加强管理，下列品种的资产不论价值

27、大小一律作为固定资产管理：（1）主要包括：电脑、电视机、复印机、传真机、保险柜、空调、刻录机、冰箱、洗衣机、手机、汽车、摩托车、扫描仪、摄像机、数码相机、手提电脑、打印机、速印机、碎纸机、投影仪、音响、绘图仪、电瓶车等；（2）成批或分散购入的办公家具（如大、中班台椅、柜、会议桌、沙发等）以及日常办公用品（文具），应该按照批量入库的各不同资产，单件符合固定资产入帐标准的就必须按固定资产管理。（举例：某单位批量购买一批办公家具，含大班台、办公椅等，其中大班台的单位价值较高，使用期限也较长，就需要作为固定资产管理，其他办公桌椅价值较低的可做低值易耗品管理）3.企业外购、自建的固定资产成本包括购买价、

28、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。若需安装的固定资产，还需包含安装调试成本。自行建造的固定资产，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括人工、材料、税费、应予以资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。4.固定资产折旧：折旧方法为平均年限法；预计净残值率统一使用5%.预计使用寿命：房屋建筑物20年，机器设备10年，电子机器及家具5年，运输工具5年，办公及其他设备5年。5.固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。若符合固定资产确认条件的应当计入固定资产成本。如有被替换的部

29、份，应扣除其账面价值；对于固定资产的日常维护修理费用，因其支出只是为确保固定资产的正常工作状况，一般不产生未来的经济利益，不符合固定资产的确认条件，应在发生时计入当期损益。6.固定资产的处置，企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁坏（失窃），应将处置收入（包括保险或个人赔偿）扣除帐面价值和相关税费后的金额计入当期损益。十三、1606固定资产清理1.固定资产清理是指固定资产的报废和出售，以及因各种不可抗力的自然灾害而遭到损坏和损失的固定资产所进行的清理工作。用来核算企业因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。2.借方登记固定资产转入清理的净

30、值和清理过程中发生的费用；贷方登记出售固定资产的取得的价款、残料价值和变价收入。其贷方余额表示清理后的净收益；借方余额表示清理后的净损失。清理完毕后净收益转入“营业外收入”账户；净损失转入“营业外支出”账户。3.核算程序（1）出售、报废和毁损的固定资产转入清理时，借：固定资产清理 （转入清理的固定资产帐面价值） 累计折旧 （已计提的折旧） 固定资产减值准备 （已计提的减值准备） 贷：固定资产 （固定资产的账面原价）（2）发生清理费用时， 借：固定资产清理 贷：银行存款（3）计算交纳营业税时，企业销售房屋、建筑物等不动产，按照税法的有关规定，应按其销售额计算交纳营业税，借：固定资产清理 贷：应交

31、税费应交营业税（4）收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等时，借：银行存款 原材料等 贷：固定资产清理（5）应由保险公司或过失人赔偿时， 借：其他应收款 贷：固定资产清理（6）固定资产清理后的净收益， 借：固定资产清理 贷：长期待摊费用 （属于筹建期间） 营业外收入处理固定资产净收益 （属于生产经营期间）（7）固定资产清理后的净损失， 借：长期待摊费用 （属于筹建期间） 营业外支出非常损失 （属于生产经营期间由于自然灾害等非正常原因造成的损失） 营业外支出处理固定资产净损失 （属于生产经营期间正常的处理损失） 贷：固定资产清理十四、1701无形资产1.无形资产：是指企业拥有或控制的没有实

32、物形态的可辩认非货币性资产，本科目核算企业持有的无形资产成本，包括专利权、非专利权、商标权、著作权、土地使用权、软件等。2.当月增加的无形资产当月开始摊销；当月减少的无形资产，当月不再摊销。采用直线法摊销，残值为零。3.无形资产的摊销期，合同有约定使用期限的按合同规定年限摊销；合同未约定使用期限的按10年摊销（但软件类除外，软件类统一按3年摊销）。十五、1801长期待摊费用1.本科目核算公司已经支出，但摊销期限在1年以上(不含1年)的各项费用，包括开办费、租入固定资产的改良支出以及摊销期在1年以上的固定资产大修理支出、股票发行费用等。下设装修工程、租赁费、简易用房及设施、开办费明细。2.简易用

33、房及设施主要核算在租用期限较长的土地上，用于生产经营且不能取得产权的建筑简易用房及设施。摊销期限根据租赁土地期限和简易用房及设施使用期孰短原则确定，一般不低于3年。如管理公司开盘前期自行建设的简易办公室、宿舍等。 第二节 负债类科目一、2202应付账款1.应付账款：核算企业因购买材料、商品和接受劳务等经营活动应支付的款项。2.应付账款下设明细核算科目：应付材料设备款、应付工程款、应付劳务费等。3.原材料货到单未到的暂估通过“应付账款-应付材料设备款-暂估”科目核算。4.各公司每半年6月30日、12月31日应与各供应商进行对账。对供应商余额进行分析,其账龄超过五年的应付账款，经采购部确认不需支付

34、的应付款项，确认为“营业外收入”。二、2203预收账款1.本科目核算公司按照合同规定或交易双方之约定，而向购买单位或接受劳务的单位在未发出商品或提供劳务时预收的款项。下设：业主管理费、预收三个月管理费、商铺管理费、车位费等明细科目。2.预收管理费主要核算按收楼合同或协议约定的预收三个月物业管理服务费，或业主预交的物业管理服务费。3.车位的预收处理要求参照物业字201225号文执行：权属归房产公司所有但不能出售的，其长租（20年或以上）由房产公司负责租售；短租（3年以下）由管理公司负责；权属归业主所有的，由管理公司负责。物业管理公司将室外业主共同共有的车位以出租形式处理的，按现行会计准则，无论长

35、短期出租，按合同约定一次收取的租金，要分长短期分期确认收入，但按新税法规定“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。因此管理公司在预收车位租金的处理上，统一按税法规定，无论是预收20年车位租金或短期租金，都在收到当期直接开发票，确认为当期收入。4.商铺管理费的预收：出租商铺的物业管理服务费是当月结转当月收入，不推后一个月才确认收入，如是出售的商铺其物业管理服务费的操作同“预收业主管理费”的处理。三、2211应付职工薪酬1.本科目核算企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。2.本科目二级明细由集团财务统一设置为“工资”、“职工福利”、“社会保险费”

36、、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“非货币福利”、“辞退福利”、“股份支付”等应付职工薪酬项目。其中“工资”明细科目同时按部门设置辅助核算。职工福利、工会经费、职工教育经费，不进行计提，在成本费用中据实列支。3.为规范核算职工薪酬，正确计算三项经费的扣除基数问题，在“应付职工薪酬-工资”科目下新增月度工资、奖励、接受外派劳务薪酬进行核算。4.“应付职工薪酬-职工福利”的核算，不按先计提后列支的核算方式，直接在成本、费用中据实列支。以前计提尚有余额的，应先将其列支完，余额不足时，再结转计入成本、费用的福利费。5.福利费是指用于公司职工福利方面的支出。福利费使用范围主要包括： （1

37、）为职工卫生保健发生的各项补贴和非货币性福利。职工及其供养的直系亲属的医药费，医疗部门的全体医务工作人员工资和医务经费，公司组织职工体检费，工伤医疗费，注射疫苗费，医疗室药品费，职工因工负伤就医路费、职工供养直系亲属医疗补贴、员工产假工资、工伤工资补贴等； （2）员工宿舍的收支，包括宿舍日常用品、水电费、燃气、液化气，宿舍住宿用具的购买、修理费用等；（3）为职工生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工交通补贴、节日慰问品、节日慰问金等。（4）职工集体活动支出，如年终晚会活动经费、节日聚餐、开工利是等；（5）按照

38、国家规定由职工福利基金开支的其他支出，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。6.“应付职工薪酬-职工福利”开设以下明细科目核算：宿舍收支、产假工资、医疗费、其他。（1）“宿舍收支”明细无论收入还是支出先在“应付职工薪酬-职工福利”借方归集，月末根据各部门住宿人员进行分摊，分别计入成本、费用的“福利费”。其他福利费发生时在“应付职工薪酬-职工福利”借方反映，月末根据所属部门性质，计入成本、费用的“福利费”。本公司宿舍出租给外面单位或个人所收取的住宿费，在“应付职工薪酬-福利费-宿舍收支” 科目的借方红字核算；本公司没有宿舍需要承租外面单位或个人房屋的租金，在“租赁费” 科目核算。.（2）

39、“医疗费支出”计入应付福利费的，月末根据所属部门性质计入成本、费用的福利费。发生医疗费等时借：应付职工薪酬-职工福利-医疗费、其他贷：银行存款月末根据所属部门性质计入成本、费用的“福利费”借：主营业务成-福利费借：管理费用-福利费 贷：应付职工薪酬-职工福利-医疗费、其他7.辞退福利的支付应全部计入当期费用。因该笔款项的支付，并不是职工为企业提供了服务，而是企业要辞退职工，而被辞退职工不能再给企业带来经济利益，也就不能计入资产成本，计入“管理费用-辞退福利”。因解除与职工的劳动关系给予的补偿，借记“管理费用”科目，贷记“应付职工薪酬-辞退福利”。因解除与职工的劳动关系向职工给予的补偿，借记“应

40、付职工薪酬-辞退福利”，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。四、2221应交税费1.本科目核算公司按照税法规定计算应交纳的各种税费，包括增值税、营业税、消费税、资源费、企业所得税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、印花税、契税、教育附加费、堤围费、文化建设费、地方教育附加、价格调节基金、地方教育发展费等。个人所得税在其他应付款科目明下核算。2.所有支付的税费均需通过本科目（不论每月纳税申报还是直接支付报销税费都要通过“应交税费”科目核算后再结转至相应会计科目内）。不能以直接到税局支付为由将某些税费如印花税、车船使用税等直接计入费用。3.为方便日常统计数据，应交税金科目的“借方”

41、统一核算实际支付出去的税金，收到退回的税金也在借方用红字冲减；应交税金科目的“贷方”统一核算应交税金的计提或调整。4.“应交税金应交所得税”下面设了2个明细科目“预交所得税”和“汇算清缴所得税”，“预交所得税”核算按月或季度正常应交的所得税，“汇算清缴所得税”仅核算年度汇算清缴时申报的所得税。五、2241其他应付款1.本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如应付租入固定资产和包装物的租金，存入保证金、应付、暂收所属单位、个人的款项、管辖区内业主和物业管户装修存入保证金；应付职工统筹退休金，以及应收暂付上级单位、所属单位的款项。2.其他应付款根据需要下设明细科目：代收款项、按金、专项维修

42、基金、暂收未明确款项。3.“代收款项代办证费”指业主购房后，由公司代为办理房产证时涉及政府性收费，公司属于代收代付。明细科目说明：费用项目核算内容说明契税契税工本费房产共有证工本费、房产证工本费、公安门牌证工本费、国土证工本费、他项权证工本费、土地登记证书费等各种工本费印花税房产印花税、房产证、共有证印花税、国土证印花税、合同印花税、他项权证印花税、土地证印花税等各种印花税登记费抵押备案登记费、房地产权登记费、房地产权属初始登记费、他项登记费、土地登记费、转移登记费、代理土地使用权转让与登记费、地籍权属调查测绘土地登记费等各种登记费资料费房地产权证资料费等各种资料费测绘晒图费测绘勘界费、地籍测

43、绘费、入库及出图费、房产测量费、晒图费、宗地图纸资料费、国土证绘图费、分户图纸费等各种测绘晒图费服务费抵押服务费、交易服务费、土地使用权抵押服务费、转让租赁服务费等各种服务费档案费利用房地产档案服务费、查档费、房地产档案管理费、保管档案费、地籍档案费、利用档案费、档案保护费、档案证明费等各种档案费公证费各种公证费证明费出具产权情况证明、商品房查册证明费等各种证明费手续费交易手续费、注销合同手续费等各种手续费评估费各种评估费调查费土地权属调查费、地籍调查费、土地权属调查费等各种调查费地方教育费附加限台山地区的地方教育费附加其他不属于以上各项的办证费用4.管理公司按金：核算业主按公司规定办理装修、

44、临时出入门禁卡等缴交的保证款。如装修工程完毕或办理出入卡退卡时，凭交款时开具的收据（或发票）到屋村办理退款手续，若装修过程中有违规、丢失临时出入卡或遗失交款时开具的收据，则要扣罚部分或全部按金不予退回，不予退回的按金转为“营业外收入”。5.本科目期末贷方余额，反映企业尚未支付的其他应付款项. 第三节 损益类科目一、6001主营业务收入1.本科目核算公司确认的销售商品、提供劳务等主营业务的收入，管理公司主要是物业管理经营收入，分：业主管理费、商铺管理费、车位管理费、服务费、车队收入、工本费、手续费、其他收入。2.物业管理经营收入包括物业管理收入、服务费收入、工本费收入、手续费收入等，其核算内容主

45、要有：3.业主管理费收入核算出售或出租住宅收取确认的管理费收入。（1）“商铺管理费”核算出售或出租商铺收取确认的管理费收入。（2）“车位管理费”核算业主购买地面或地下停车场产权，按车位面积或固定金额收取的车位管理费。4.服务费收入核算主要包括固定服务费、临时服务费、装修期间管理服务费、车位管理服务费、转名服务费等。（1）固定服务收入指签订有偿服务协议每月固定产生的有偿服务费收入。临时服务收入指临时预约有偿服务产生的有偿服务费收入。（2）装修期间管理服务费指向装修期间的业主收取的服务费，用于装修期间保安对该装修业主装修工程的安防巡查和环境管理部工作人员对由于装修工程对公共道路、楼梯等公共区域环境

46、影响等额外清理费用，不包括装修垃圾的清理，装修垃圾由装修业主自已找人清理干净或另外交费由物管公司有偿清理，收取的装修垃圾清理费入“临时服务费”收入科目，不在本科目核算。（3）车位费主要核算以下几项内容：临时车位管理服务费 （指物业管理人员向车主收取的临时泊车费用）；出租车位管理服务费 （在物业服务中心签订固定（短租或长租等）车位服务协议的车位服务费收入）。（4）转名服务费指提供转名登记信息维护而收到的服务费，包括车位转名服务费、商铺转名服务费、二手楼转名服务费等。（5）其他服务费一般包括电梯广告收入、公共场地出租收入、室外广告收入等。5.工本费收入，核算各类办卡工本费收入，包括业主卡、住户卡、装修工人卡、佣人卡、租户卡、IC卡、蓝牙按键卡、临时住户卡、乘车卡、商铺卡、送货卡、车辆出入卡、其他出入卡等办卡工本费收入。6.手续费收入，核算各类办卡