第七组某地产财务报告.docx

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1、 题目：万科集团财务分析报告 系 别：商学院年级专业：11财务会计七组组长：组员：2013年 12 月 3 日目录引言3第一章：万科战略分析3一房地产行业背景3二2013年中国房地产企业实力排名前十名4三万科集团简历4四行业分析5五企业竞争策略分析6第二章：万科会计分析9一.资产分析9二.利润分析11三成本费用分析12四.万科公司权益变动分析14第三章:万科财务分析19一盈利能力的分析19二.偿债能力的分析20三万科资产管理能力分析23四万科现金流量和盈利能力分析26五万科杜邦分析29第四章：万科前景分析32一万科工业化32二公司国际化发展展望33三财务风险预测分析ZScore模型35结束语3

2、5引言我们小组主要是根据哈佛分析框架对万科集团进行的战略分析、会计分析、财务分析和前景分析，在分析的基础上对进一步了解万科集团甚至我国整个房地产市场的现状、发展和未来。分成以下五个部分：一是战略分析，首先介绍万科集团公司概况，分析我国房地产的特征、竞争结构以及万科的竞争战略；二是会计分析；三是财务分析；四是前景分析。资金是房地产企业的关键，强大的融资能力和融资创新能力有效的支撑了万科不断发展壮大过程中的财务需求。但随着万科规模的不断扩大，过高的资产负债率让万科在业务开拓可能会出现难以掌控的问题。且面对其他竞争对手的高速扩张，万科将面临新一轮的挑战。第一章：万科战略分析一房地产行业背景1、市场需

3、求急剧上升。房地产市场存在刚性需求，需求量一直呈上升姿态，由于放房价的居高不下和政府调控等一些因素，持币待购现象严重。2、房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。经济适用房销售价格持平，商品住宅销售价格小幅度下降，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格小幅度下降。二手住宅销售价格上涨，涨幅下降。3、房地产开发量上升。房地产投资额同比增加，房屋施工面积、竣工面积都有所提升。4、直接融资受阻、信贷缩减。房企资金来源回落持续下滑。而房地产开发商的资金来源中，自筹资金所占的比例越来越高。5、房地产销售量存在地域性特征。由于政府管制、人们预期、房价等各种因素，造成房地产销量有不稳定趋势，“金九银

4、十”销量涨幅同比降低。 总的来说，房地产行业尽管备受争论，但还是国民经济一个重要行业。在城镇化大背景下，房地产行业还有前景。2013年谨慎乐观，短期还要贯彻限购措施，长期要有经济、法律等手段，更多的市场化方式；房地产市场差异性较大，关注市场差异性问题；暴利时代已经过去，今后企业更多要靠内功，靠创新，靠品质；房企和上下游企业要进一步强强联合，城镇化是进一步要推进集约、智能、绿色、低碳的城镇化，提供高性价比的产品。二2013年中国房地产企业实力排名前十名第01名：万科企业股份有限公司第02名：恒大地产集团第03名：保利房地产（集团）股份有限公司第04名：大连万达集团股份有限公司第05名：中国海外发

5、展有限公司第06名：绿地控股集团有限公司第07名：龙湖地产有限公司第08名：华润置地有限公司第09名：世茂房地产控股有限公司第10名：富力地产股份有限公司三万科集团简历万科公司成立于1984年5月,1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。1.万科企业文化主要有四点： 1）、客户是我们永远的伙伴 （服务） 2）、人才是万科的资本

6、（人力资源）3）、“阳光照亮的体制”（简单不复杂、 规范不权谋）4）、持续的增长和领跑2.万科企业发展历程 多元化 专业化精细化1）.万科前十年发展战略：多元化的加法 1、19841991年：战略混沌期 2、1991年1993年：边缘期，战略初步形成2）万科第二个十年发展战略专业化的减法 1、诺基亚战略：从多元化转向专业一 2、从综合商社到专营房地产 1991年：向综合业务发展 重组企业业务 转让怡宝蒸馏水 转让万佳百货3）.万科第三个十年发展战略精细化的乘法 万科在完成“专业化”调整之后，从2000年开始第二轮扩张战略，由“专业化向“精细化”转型。从加法到减法，从多元化到专业化的回归，使资源

7、得以集中，在房地产业务上也形成了规模优势，恢复了核心主业，获得了持续竞争力，最终成就了万科三十多年的持续增长的传奇。四行业分析万科属于兴办实业、国内商业、物资供销业 (不含专营、专控、专卖商品) 、进出口业务、房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。公司为国内规模最大的地产发展商，连续三年被国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评为中国房地产百强开发企业第一名，并获得CCTV评选的中国最具价值上市公司称号。公司在全国房地产市场的战略布局已经初步形成。 近几年来房地产的话题在各大新闻媒体上屡见不鲜，房地产的行业竞争程度很大基础上是在于国家的宏观

8、调控以及全国人民对住房的需求。分析房地产行业主要要通过下面几个模块来分析：一个是政策，经济下行的压力之下，我们觉得宏观经济政策特别是货币政策应该不会有更紧的政策，应该是有放松的可能，如果维持目前的状况，或者较低的利率水平，或者信贷有所放松的话对房地产是有所利好的，但是另一方面我们又知道房地产和社会稳定、社会问题息息相关，中央政府的态度是非常坚决的，而且不断通过督察、政策细化等方式强化现在的政策，我们指望在短期内房地产政策有所放松也应该是指望变成现实也不太可能，但是如果我们有更紧的政策出台，除非价格再回到非常快的上行状况，否则很紧的政策也不太可能。二是市场走势，成交整个全年是稳中有升的，同比继续

9、显著增长。不同城市的价格表现是分化的，一线城市供应量趋向于短缺，未来住宅价格上涨压力还是比较大的，但是小城市，三四线城市我们看到目前还没有回升的现象，我们一二线城市价格是有回升的趋势，但是三四线城市会有更长的时间处在政策的调控下。 最后便是十八大的影响了。十八大开完之后大家都在想，我们的楼市、经济往什么地方走，我们也在针对房地产市场有一个简单的思考，怎么来领会，现在来阅读、来分析十八大以后的趋势，总结了五个方面的想法。 第一，房地产业将会继续与民生和社会稳定紧密相连，因为我们看到近两年的调控也好，或者房地产业发展的过去十多年发展的轨迹都离不开跟整个社会息息相关，所以这一点我相信房地产市场不会是

10、一个充分市场经济导向的产业，应该跟国家发展、民生是紧密相关的，所以政府出台政策，我们也不会有什么奇怪的地方，对于中国来说社会不稳定会导致太多的问题，房地产肯定是跟社会稳定息息相关。 第二，房地产业将在相当长时间内处于调控状态，包括限购政策，房地产业的政策调控总的基调应该是不会改变的，特别是限购，目前来看还是一个地方性的政策还不是一个国策，但是地方性的政策在国家的指导下也很难在短期之内有什么调整。另外一个层面保障性用房的规模会保持快速的增长。 第三，我们虽然看到房地产业是受调控有压力的，房地产业在相当长时间以内依然会是中国的朝阳产业，如果我们把房地产业跟制造业比，房地产业应该还是会一个朝阳产业，

11、房地产业在未来十年、十五年当中，在国民经济所也当中最好做、也是最有希望的一个产业，所以这是一个基本的判断。这个判断跟我们第四个判断就是城市化进城，将极大促进房地产产业的发展，这点是一个保障，我们看到十八大对城镇化的发展有很多的阐述，所以我们相信城镇化的进城会继续。为什么这么说？只要中国国民经济稳定发展，7%也好，6%也好只要不出现太大的波动，只要还能持续十年，中国的城镇化进城就不会停下来，中国城镇化进城不停下来，就会对中国房地产有一个巨大的需求。在跟各方面的投资者，或者说若干的论坛讨论的时候有两个基本的数字，来支持房地产业的朝阳产业未来十年是蓬勃发展的，在过去二十多年有2亿人口从农村走向了中心

12、城市、大一点的城市，这两2亿多的城市会带来对住宅、对办公、购物、娱乐这些物业是一个非常大的需求，我们这20年来，十多年来是不是已经满足了这个需求？这还是一个问题，2亿多人口，美国人口只有3亿多，这个需求是最大的，这点确保了，我们以前的发展，甚至于我们现在的发展，甚至还确保了下来的发展，我们再往前走20年，只要中国国民经济发展稳定的话，还会有2亿多的人口进入到这个中心城市，另外这2亿人口又是另外一个美国，它会带来住宅、办公楼、电影院、购物中心的需求，所以我们看到为什么说这十年、十五年房地产业还会是一个朝阳产业，而且十八大当中一个很重要的因素就是城镇化，而城镇化会越来越明显，这就促成了我们最后第五

13、条，像北京、上海这些中心城市，包括广州都将会成为世界上超大规模的城市，我们看十年，北京上海现在是两千多万人，十年后北京、上海增长到五千万人，我们做一个简单国际性的比较，像墨西哥城，在墨西哥还有包括韩国的首尔，包括巴黎，这些城市基本上都占到了一个国家1/3多的人口，我们再想一想北京、上海，哪怕上海有五千万人，对中国的占比有多大？我们看到这十年，说长不长，十年很快就到，如果我们没有一些预先的准备会带来很多问题，但是这些城市化的发展，对房地产开发也是有引导作用，我们曾经在几年前说往三四线城市发展，但是真正发展的机会还是在以中心城市为主，或者中心城市旁边的三四线城市，这个机会才是最大，因为购买力或者需

14、求都是在这些大城市的周围。所以，十八大之后，我们看从中央政府开始，大家对城市化的发展的导向是非常强的，而这也是世界发展的一个趋势。通过这三个模块的分析，可以做以下的结论，在未来几年内房地产依旧会处于国家政府宏观调控下，在大多大型城市中住房的供求关系为供不应求，导致未来几年大型城市的房地产市场会有一定的提升，而在大部分人员流向大型城市之余，中小型城市的住房供求没有那么的严峻，大部分会依旧处于政策调控下，其价格趋势不会有太大的明显波动，但是像房地产行业这种民生相关的行业，同样也受人民购买取向的影响。从消费者心理上来说，在大型城市的价格趋向影响下，人民的购买趋向会更大程度上认为所在城镇的房价价格趋势

15、会大部分趋近于一线城市，从而会刺激人民购房的欲望，也会变相的导致中小型城市的购买需求变多，虽然中小型城市在宏观调控的情况下价格波动不大，但是其销售情况也会有一定的上升。综上所述，在大型城市价格与销量处于一个相对平衡的点的基础上，基于中小型城市的销售前景变好的情况下，房地产行业在未来几年中依旧会处于一个稳步上升的状况。五企业竞争策略分析1.外部环境分析（1）、宏观环境-PESTEL模型政治因素：住房市场化改革和国家政策调控、货币信贷、行政措施经济因素：国民经济快速增长，居民可支配收入增加拉动内需，通货膨胀压力，资本市场变化-存款准备金提，高存款加息、海外资本社会因素：人口数量增加，城市化进程推动

16、房地产业发展，人们健康环保意识加强，传统文化购房意识技术因素：住房建设水平提高，融资创新和销售创新环境因素：住房节能环保，城市绿化和土地使用法律因素：限制房地产开发的贷款管理，规范土地储备管理，加强住房消费贷款管理，切实调整住房供应结构，进一步整顿和规范房地产市场秩序。（2）.竞争者分析竞争者的选择在竞争者方面我们选择的是同为房地产公司的两大企业：中海地产和保利地产。要对这些竞争者进行分析，我们首先要了解这些竞争者的企业目标以及其未来走向：中海地产：以打造百年长青基业为长远发展目标，坚持规模化、专业化、品牌化的发展策略。与时俱进，开拓创新，预见性地满足客户的现实与潜在需求，致力成为中国房地产行

17、业的创新者和领先者。中海地产总经理孔庆平说过：中国房地产市场中长期发展空间巨大，但当前的确已经走到了一个转型的关键节点，可以预见，从全局讲，“和谐社会”、“低碳经济”、“可持续发展”将是中国未来很长一段时间内高度追求的社会发展目标，而与社会全面发展高度关联的房地产业，则将被更加严格地控制在与社会发展相和谐的轨迹上。保利地产：以十二五规划为指针，以“三个为主、三个结合”为战略指引，推进区域布局、产品结构、经营模式和融资渠道的“四个拓宽”，实现公司快速、平稳发展！在不断的收获和成长中，实现“和者筑善”的理想和追求！其董事长宋广菊有提过保利地产的未来发展方向，就是致力于中国和谐人居建设，紧跟中国城镇

18、化发展和城市集群建设脚步，持续提高产品效益，继续做大做强房地产主业。每个大竞争者所选择的发展战略对于其行业内大部分公司会有很大的影响，尤其是以这些公司为竞争对手的企业。万科在未来战略发展之中，同样要了解其竞争对手的发展战略，才能“知己知彼”。两家竞争者的战略选择如下：中海地产其发展战略分别从质量、设计管理体系、创新、产业化四个方面着手： 质量：招标、施工的过程监控 设计管理体系：设计、市场、销售整合 创新：中海怡翠山庄提出“5+2”模式 产业化：装修产业化保利地产是以房地产主业为主、核心区域突出、住宅项目开发为主、扩大经营规模与提高开发效益相结合、滚动性的开发收入与物业经营型收入相结合、资本经

19、营和资产营运相结合的“三个为主、三个结合”的战略规划。同样竞争者也存在其优势以及劣势：优势：劣势：中海地产 国有背景、土地储备充足、高盈利能力 公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。保利地产 资源优势，全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。 经营风格偏激进。2.内部环境分析（1）产品研发能力 1）、较强的研发创新能力 多个研发基地：深圳万科研发中心、上海万科研发中心、东莞住宅产业化基地标准化。 2）、客户导向型研发流程 客户导向型：市场调查、要素整理、产品设计、客户测试和后评估、产品调整项目导向型：强度分析、产品定位、质量控制。（2）品牌营销能力1）科

20、学的客户细分方式生命周期与支付能力矩阵。2）品牌建设：2011中国房地产企业品牌价值：中国海外246.87亿元、 万科210.70亿元、恒大210.18亿元；王石的明星效应。3）客户服务理念：全国首创“物业管理”概念、“6+2”步法服务体系、万客会等。（3）融资及盈利能力1）多渠道、较强的融资能力 透明化运作投资信任 渠道多元化：银行信贷、债券发行、合作开发等2）相对欠缺的盈利能力 比较对象：中海地产、保利地产；资产负债率、净利率（4）企业管理1）内化的企业文化：简单不复杂；规范不权谋；透明不黑箱；责任不放任2）成熟的体制管理：控制核心资源、制度化运行、标准化运作3.万科战略决策0TSW 机会

21、O1. 城镇化率加快，收入水平提高2. 中国传统观念，结婚买房3. 资金从股市流向地产 威胁T1. 政策对环保要求提高2. 地产业受到较多宏观调控3. 土地资源储备有限，拿地困难 优势S1. 较强的产品研发能力（标准化、环保）2. 强势的品牌效应3. 精准的额客户细分4. 规范的组织运行5. 高效的资本运作体系可能的战略1. 开发新的目标群产品，扩展新市场（S1，S2，S3，S4，O1，O2，O3）2. 扩大融资，进入更多区域市场（S5，O1，O2，O3）可能的战略1. 注重产品环保性，引领行业标准（S1，T1）2.适度放缓规模扩张，注重精品运作，提高单品利（S2,T2，T3） 劣势W1. 资

22、产负债比过高，资金有限2. 成本费用过高，利润率偏低可能的战略1. 加强成本控制，提高净利润率（W1，W2）可能的战略1.减缓扩张速度，控制成本，精耕细作（W1，W2，T2,T3）愿景：“成为中国房地产行业领跑者”定位： 提供有品质的产品4.战略选择1）更加注重产品质的提高，稳定增长；客户导向型、环保、品牌力2）控制费用，提高净利润率；成本、管理费用、财务等；降低资产负债率、5.万科实际战略选择万科的总战略： 提升行业竞争力，合理规避风险；培养优势产业，巩固优势地位万科的公司层面战略：减法战略；横向一体化战略万科的业务层次战略：品牌战略；加强型战略；营销战略战略展望： 专业化、品牌化、全球化、

23、质量化专家战略建议： 1). 全球化战略； 2). 不能改变专注做住宅的核心战略第二章：万科会计分析一.资产分析1.资产结构及变动表 项目万元2011年09月 2012年09月 新增% 2011年占 比% 2012年占 比% 流动资产11,715,184.7612,379,276.805.67%96.45% 95.59% 长期投资 231,895.19284,510.1222.69%1.91% 2.20%固定类资产 93,813.18125,605.7133.89%0.77%0.97% 其它长期资产 105,634.67160,858.2952.28%0.87%1.24% 资产总计 12,14

24、6,527.8012,950,250.926.62%100.00%100.00%净利润 111,610.09134,709.7220.70%- - 总资产收益率 2.00%2.00%0.00%- 资产总额比上期增加803,723.12万元，增长率为6.62%。资产总额增加的原因如下：流动资产增加664,092.03万元，长期投资增加52,614.93万元，固定资产增加31,792.53万元，无形资产及其它资产增加55,223.62万元；相比较而言，流动资产有所增加，增加5.67% ，长期投资大幅增加，增加22.69% ，固定资产大幅增加，增加33.89% ，无形资产及其它资产大幅增加，增加52

25、.28% 。由此可见，从企业资产数量来看，长期资产、流动资产都较上期增加，长期资产增加的速度快于流动资产，资产总额增加，长期资产的比重增加，企业调整了资产构成的结构。从资产的质量来看，资产总额增加，净利润增加，资产增加的速度与净利润相同，总资产净利率保持不变，企业资产从质量上与上期相同，新增资产并没有带来过多的新利润。2、投资结构及变动表 项目万元2011年09月 2012年09月 新增%2011年占 比% 2012年占 比% 交易性金融资产 0.000.000.00%0.00%0.00% 一年内到期的非流动资产 0.000.000.00%0.00%0.00% 长期应收款 38,330.291

26、2,997.70-66.09% 16.53%4.57% 长期股权投资 0.000.000.00%0.00%0.00% 投资性房地产 0.00 0.00 0.00% 0.00%0.00%固定资产176,816.20248,552.6640.57%76.25%87.36% 在建工程 16,748.7022,959.76 37.08%7.22%8.07% 长期投资合计 231,895.19284,510.1222.69% 100.00%100.00% 投资收益 6,814.16 31,424.21361.16% -投资总额比上期增加52,614.93万元，增长率为22.69%。投资总额增加的原因如下

27、：固定资产增加71,736.46万元，在建工程增加6,211.05万元，共计增加投资77,947.52万元；长期应收款减少25,332.59万元，共计减少投资25,332.59万元；企业投资以权益性投资为主，应关注投资项目的盈利能力和持续发展能力，本期投资收益上升，权益投资能力增强。3、存货变化表 项目万元2011年09月 2012年09月 新增% 存货8,737,557.358,675,222.94-0.71% 营业成本 1,341,615.952,061,899.6053.69%毛利率0.40 0.30-25.00% 存货周转率 0.170.2441.18%通过毛利率及存货周转率的变化分析

28、，可以看出企业毛利率的下降，促进了存货的加速周转，说明市场上的同类产品已经处于相对的过剩状态，降价是可以带动市场购买者的购买欲望的。企业可以充分利用当前的时机，进一步巩固已取得的成绩；另外通过存货的搭配分析可以看出：企业存货的变化与营业成本变化协调。二.利润分析1.利润总额结构及变动表 项目万元2011年09月 2012年09月 新增%2011年占 比% 2012年占 比%正常营业利润 369,018.88470,849.9427.60%98.39% 93.85%投资收益 6,814.1631,424.21361.16% 1.82%6.26% 补贴收入 0.000.00 0.00% 0.00%

29、0.00%营业外收入 4,623.707,514.6062.52%1.23% 1.50% 营业外支出5,414.608,080.8449.24%1.44%1.61% 影响利润总额的其他科目 0.00 0.000.00%0.00%0.00% 利润总额 375,042.13501,707.9233.77%100.00%100.00% 2011年09月，利润总额为501,707.92万元；较上期的375,042.13万元上升33.77%；正常营业利润为470,849.94万元，占比为93.85%；投资收益为31,424.21万元，占比为6.26%；补贴收入为占比为0.00%；营业外收入为7,514.

30、60万元，占比为1.50%；营业外支出为8,080.84万元，占比为1.61%；影响利润总额的其他科目为占比为0.00%；本期企业盈利主要靠自身的经营，利润的可靠性高，利润来源多样化，盈余质量好；而上期上述指标分析别为98.39% 、1.82% 、0.00% 、1.23% 、1.44% 、0.00%。2、营业利润变动表2012年09月，营业利润为502,274.16万元， 比上期增加126,441.12万元，增长33.64%；营业利润总额增加的原因如下：营业收入增加700,192.55万元，投资收益增加24,610.05万元，营业税费减少27,004.95万元，营业费用减少19,929.29万

31、元，管理费用减少11,633.10万元，资产减值损失减少80,298.93万元，共计增加营业利润863,668.87万元；公允价值变动净收益减少1,795.62万元，营业成本增加720,283.64万元，财务费用增加15,148.48万元，共计减少营业利润737,227.75万元；本期营业收入上升，但销售毛利率下降，说明企业采取了降低产品的整体市场价格以换取增加市场份额做法，但是营业成本及税费没有得到相应控制，反而上升，最终导致销售毛利率下降。三成本费用分析1、成本结构及变动表 项目万元2011年09月 2012年09月 新增%2011年占 比% 2012年占 比% 营业成本 1,341,61

32、5.952,061,899.6053.69%32.40% 37.92% 营业税金及附加 248,004.16220,999.21-10.89% 5.99% 4.06% 销售费用 13,377.70193,448.42 -17.58% 2.74%1.72% 管理费用100,370.5688,737.46 -11.59% 2.42%1.63%财务费用 27,285.5542,434.0355.52%0.66%0.78%资产减值损失 56,483.61-23,815.32 -142.16% 1.36%-0.44% 营业外支出5,414.608,080.8449.24%0.13%0.15%所得税111

33、,610.09134,709.72 20.70%2.70%2.48% 成本费用总计 4,141,328.835,438,087.2431.31%100.00%100.00%成本费用总额比上期增加1,296,758.40万元，增长率为31.31%；成本费用总额增加的原因如下：营业成本增加720,283.64万元，财务费用增加15,148.48万元，营业外支出增加2,666.24万元，所得税增加23,099.63万元，共计增加成本费用761,197.99万元；营业税金及附加减少27,004.95万元，销售费用减少19,929.29万元，管理费用减少11,633.10万元，资产减值损失减少80,29

34、8.93万元，共计减少成本费用138,866.27万元；企业支出主要以营业支出及税金为主，支出结构正常。本期固定成本占比为0.00%，上期为0.00%，与上期持平。2、期间费用结构及变动表 项目万元2011年09 月 2012年09月 新增%2011年占 比% 2012年占 比% 营业费用 113,377.7093,448.42-17.58% 30.17%18.61%管理费用 100,370.5688,737.46-11.59% 26.71%17.67%财务费用 27,285.55 42,434.0355.52%7.26% 8.45% 营业利润 375,833.04502,274.1633.6

35、4% 100.00% 100.00%营业费用为93,448.42万元，较上期减少-17.58%，大幅减少，减少17.58%。管理费用为88,737.46万元，较上期减少-11.59%，大幅减少，减少11.59%。财务费用为42,434.03万元，较上期增加55.52%，大幅增加，增加55.52%。营业利润为502,274.16万元，较上期增加33.64%，大幅增加，增加33.64%。公司营业费用下降，营业利润上升，营业费用取得很好的效果，企业的销售活动取得了明显的市场效果。公司管理费用下降，营业利润上升，企业内部管理成本控制能力上升。公司财务费用增加，营业利润增加，财务费用增长速度超过营业利润

36、，企业筹资运用控制能力下降，主营盈利能力减弱。四.万科公司权益变动分析1.权益变动分析的目的1)可以清晰体现会计期间构成所有者权益各个项目的变动规模与结构，了解其变动趋势，翻译公司净资产的实力，提供其增值的重要信息；2)可以进一步从全面收益角度报告更全面、更有用的财务业绩信息，以满足报表使用者投资、信贷及其他经济决策的需要；3)可以反映会计政策变更的合理性，反应会计差错更正的幅度，具体报告由于会计政策变更和会计差错更正对所有者权益的影响数额；4)可以反映由于股权分置、股东分配政策、再筹资方案等财务政策对所有者权益的影响。2.权益变动情况分析（1）权益总额变动情况 2008年2012年万科A集团

37、负债和所有者(或股东权益)合计（元）分析：2008年权益总额变动趋势较缓，2009年到2012年呈明显上升趋势。（2）主要项目变动情况 2008年2012年权益的主要变动项目（元）分析：2008年所有者和负债总额变动趋势较缓，2009年到2012年呈明显上升趋势。其中，所有者权益20009年到2012年增长幅度比负债大，说明该集团的企业管理得当，股东权益得到加强。3、权益结构分析（1）负债结构分析 分析：万科A集团2012年比2011年主要负债应付账款 、预收账款 、其他应付款 、一年内到期的非流动负债及长期借款虽然都有增加，但占总资产的比重预收账款 、其他应付款 、一年内到期的非流动负债同比

38、2011年分别下降2.92%、0.68%和0.62%。说明万科集团2012年经营得到改善，负债减少。2012年合并现金流量表（部分）分析：万科A集团筹资活动现金流入2012年同比2011年增长184%，筹资活动现金流出2012年同比2011年增长128%，筹资活动产生的现金流量净额2012年同比2011年增长202%。说明万科A集团2012年筹集资金能力强，资金剩余多，企业经营状态佳。2012年万科筹集资金情况：（2）所有者权益结构分析分析：万科A集团股东权益2012年同比2011年股本和资本公积大体不变，盈余公积、未分配利润和少数股东权益有明显的增加。(3)所有者权益结构具体分析子公司本年提

39、取的归属于母公司的盈余公积为人民币 1,017,538,039.45 元 (2011年: 人民币 731,900,728.99 元) 。截至2012年 12月 31日，本集团的未分配利润中包含了本公司的子公司盈余公积中归属于母公司的部分人民币 4,973,161,395.18 元 (2011 年 12 月 31 日: 人民币3,955,623,355.73元) 。 第三章:万科财务分析一盈利能力的分析 1. 纵向分析2009半年度2010半年度2011半年度2012半年度2013半年度21,808,652,42716,766,330,44919,988,838,07730,722,991,21

40、541,390,345,567营业总收入3,100,227,2543,160,820,8883,252,517,5344,535,477,6355,335,891,298净利润从图中我们可以发现，万科营业总收入在2010年以后一直上升，这得益于现在的市场空间较大，得力的市场营销渠道。相对于营业总收入的不断上升，其净利润表现出一种较为平和的增长，其增长幅度远低于营业总收入的上升幅度。净利润与营业总收入增长的偏离，主要来源于房地产的竞争程度加大，竞争对手的价格站市场策略，导致了万科盈利能力的下降，所以大幅的营业收入增长只是带来较低幅度的净利润增长，导致了净利润率和总资产报酬率的下降。2、横向比较从

41、图中我们可以发现，万科与招商地产相比较，它的总体盈利能力指标都比招商地产的弱。说明万科在同行业中的竞争能力和企业的管理战略都处于不足的状态。二.偿债能力的分析 1.流动比率流动比率反映企业短期偿债能力的强弱。从图中我们可以发现，万科在近五年流动比率在2009年和2011年下降快，2011-2012年稍有回升，但在2012-2013年下降。总体而言。企业偿债能力变弱，债权人利益的安全程度有所下降。从图中我们可以发现，万科与招商地产相比较，它的总体流动比率都比招商地产的弱。2.速动比率. 速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障。万科近五年速动比率平均 在0.44左右，面临蛮大的债务

42、风险。万科的速动比率是在0.44左右，而招商地产的是在0.55左右。速动比率一般以等于1为宜，小于1会使企业面临偿债危机；大于1虽然保证企业的偿债安全，但会增加企业的资金成本。所以招商地产相对于万科偿债能力而言，还是强于万科。- 38 -3.应收账款周转率该指标越高，表明企业应收款变现速度快，账龄短，短期的偿债能力强，同时可以减少坏账，提高企业流动资金利用效率。从图中我们可以发现，万科与招商地产相比较，它的总体应收账款周转率都比招商地产的弱。说明万科的变现速度比招商地产的慢，偿债能力弱。4.资产负债比率资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。资产负债率越小，表明企业偿债能力越强。万科

43、近五年资产负债率逐年提高，偿债能力逐年变弱。万科的资产负债比率都要比招商地产的大，而这个比率是越小的偿债能力越强。所以万科比招商地产的偿债能力弱。结论：万科的盈利能力和偿债能力是下降的。三万科资产管理能力分析资产管理能力又称为运营能力，常用分析指标如下：应收账款周转率、存货周转率、固定资产周转率、总资产周转率。年份比率20082009201020112012应收账款周转率45.86159.75843.96146.18060.632存货周转率0.3280.3920.2690.253-固定资产周转率44.54337.29539.38150.99264.285总资产周转率0.3740.3810.28

44、70.2800.3061.应收账款周转率应收账款周转率是企业一定时期内赊销净收入与应收账款和应收票据平均余额的比率，用来衡量应收款项的变现能力。由于赊销收入净额数据很难从财务报表得到，所以我们采取销售收入净额来代替。从万科财务报表我们可以看到它从2008年到2012年的应收账款周转天数分别为：8天、6天、8天、8天、6天，可以看到，万科的应收账款的周转天数较少，说明其应收款项的回收速度很快。结论：整体来看，万科的应收账款管理工作做得很好，一方面对赊款销条件和付款期控制得很紧，销售政策严，另一方面预收账款猛增又体现出万科有着很好的声誉，尚未竣工的楼盘较受购买者欢迎。与同行业相比，应收账款率遥遥领先，因此万科可以适当放宽条件，增加销售机会，更有利于企业发展。2.存货周转率存货周转率是企业一定时期内销售水平或营业成本与平均存货余额的比率，表明企业在一定