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1、广森集团债券融资项目尽职调查报告时间： 2016年9月 上报单位：深圳分公司资产管理部项目经理： 吴* 61重大事项提示一、深圳广森投资集团有限公司长期主体信用等级为 AA，本次广森公司债券信用等级为AA；公司最近一期末净资产为721,836.64 万元（截至2015 年9 月30 日未经审计的合并报表中所有者权益合计数）；公司最近三个会计年度实现的年均可分配利润为36,420.94万元（合并报表中归属于母公司所有者的净利润），按照本次债券注册不超过15 亿元（含15 亿元）的发行规模计算，预计不少于本次债券一年利息的1.5 倍。本次债券的发行及上市安排见发行公告。二、受国家宏观经济政策、金融
2、货币政策、经济总体运行状况以及国际经济环境变化的影响，债券市场利率存在波动的可能性。因本次债券采用固定利率的形式，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变化，从而使本次债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。三、本次债券发行结束后将积极申请在上海证券交易所上市。由于本次债券具体交易流通的审批事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审批或核准，公司目前无法保证本次债券一定能够按照预期在上海证券交易所上市。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，本公司亦无法保证本次债券在上海证券交易所上市后本次债券的持有人能
3、够随时并足额交易其所持有的债券四、经联合信用评级有限公司综合评定，公司主体长期信用评级为AA，本次债券的信用评级为AA。该级别反映了公司偿还债务的能力较强，受不利经济环境的影响不大，违约风险较低。但在本次债券的存续期内，受国家政策法规、行业及市场等不可控因素的影响，本公司的经营活动可能没有带来预期的回报，进而使本公司不能从预期的还款来源获得足够资金，从而可能影响本次债券本息的按期偿付。五、债券持有人会议根据债券持有人会议规则审议通过的决议对于所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，以及在相关决议通过后受让取得本次债券的持有人）均有同等约束力。在本次债券存
4、续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议和主张。债券持有人认购、购买或通过其他合法方式取得本次债券均视作同意并接受公司为本次债券制定的债券持有人会议规则并受之约束。六、2012-2014 年末和2015 年9 月末，发行人负债总额分别为308,103.64万元、373,212.58 万元、548,211.48 万元和499,896.67 万元，资产负债率分别为36.60%、40.35%、43.60%和40.92%，其中有息负债余额分别为114,856.00 万元、176,805.71 万元、212,606.
5、57 万元和215,864.38 万元，有息负债占负债总额的比重分别为37.28%、47.37%、38.78%和43.18%。总体来看，虽然发行人整体资产负债水平可控，但于报告期内呈缓慢上升趋势。如果发行人持续融资能力受到限制或者未来市场出现重大波动，可能面临偿债的压力从而使其业务经营活动受到不利影响。截至 2015 年9 月末，发行人在建房地产开发项目5 处，合计开发面积93.35万平方米，合计计划总投资39.20 亿元，其中于本期债券存续期间计划投资金额12.13 亿元。发行人拟开发项目6 处，计划总投资289.00 亿元，其中预计于本期债券存续期间投入102.00 亿元。发行人未来资本支
6、出较大，大规模的资本投入将使公司面临巨大的资金需求和偿还压力。近三年及一期，发行人存货期末余额分别为235,112.45 万元、294,170.60 万元、219,669.04 万元和216,033.35 万元，占当期资产总额的比例分别为27.93%、31.80%、17.47%和17.68%。存货科目大部分由发行人前期房地产项目开发成本和库存商品构成，未来受到房地产市场销售情况的影响，存货变现存在一定的不确定性。此外，如果未来因为宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，相关房地产项目价格出现大幅下滑，发行人的存货还将面临跌价风险，进而对其财务表现产生不利影响。九、国内房地产行业处于完全市场
7、竞争阶段，行业集中度较低。除了国内拥有资金、土地资源的企业不断增加，拥有资金、技术、管理优势的境外地产基金和开发商均积极介入国内房地产市场。近年来随着房价的不断上升，国家对房地产业发展的宏观调控政策也不断出台和完善，房地产业正向着规模化、品牌化和规范化运作转型。同时，购房者对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。市场竞争加剧会导致对土地需求的增加和土地获取成本的上升，同时部分城市可能出现商品房供给阶段性过剩、销售价格阶段性下降，进而对发行人房地产开发业务的经营业绩造成不利影响。目录一、项目资管要素6（一）方案要点6（二）交易结构图6（三）资金用途及还款来源7（四）项
8、目亮点7二、 融资人情况介绍8（一）基本信息8（二）股权结构信息9（三）投资标的评级9（四）主营业务与行业优势10（五）财务信息25三、风险分析及其对策措施53四、本次公司债券偿债能力分析54五、综合评价55一、项目资管要素（一）方案要点1、资管名称：网聚XX号集合资产管理计划（待定）2、融资人：深圳广森投资集团有限公司3、委托人：合格投资者4、受托人：XX证券5、融资规模：不低于人民币叁仟万元6、资管期限： 24个月7、还本付息方式：一年付息，到期还本8、融资成本：8.5%9、资管报酬：0.4%10、资金用途：购买广森集团私募债11、还款来源：深圳广森投资集团的主营业务收入（二）交易结构图本
9、项目的交易结构图如下: 二、 融资人情况介绍（一）基本信息公司名称深圳市广森投资集团有限公司公司法定代表人李森注册地址深圳市罗湖区宝岗路笋岗大厦四层成立日期1997-09-25注册资本10,800万元企业法人营业执照注册号440301102749533统一信用代码91440300279383730H经营范围投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营；自有物业租赁深圳市广森投资集团有限公司（以下简称“公司”）于1997 年9 月在广东省深圳市工商行政管理局注册成立，企业注册类型为有限责任公司，注册名称为“深圳市
10、广森投资发展有限公司”（2007 年2 月变更为现名），截至2015 年9 月底，公司注册资本为1.08 亿元，股东为李森（98.00%）、钟帆飞（2.00%），公司实际控制人为自然人李森。公司经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营；自有物业租赁。公司注册地址：深圳市罗湖区宝岗路笋岗大厦四层；法定代表人：李森。截至2015年9月底，公司合并资产总额122.17亿元，负债合计49.99亿元，所有者权益（含少数股东权益）72.18亿元。2015年19月，公司实现营业收入9.56亿元，净利润（含少数股
11、东损益）1.27亿元，经营活动产生的现金流量净额1.04亿元，现金及现金等价物净增加额-0.87亿元。（二）股权结构信息（三）投资标的评级 （四）主营业务与行业优势公司主营业务为房地产开发与销售、配套商业物业投资管理，属于房地产行业。（一）、主营业务及行业概况房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。目前，我国房地产业主要体现以下特征：第一，区域性较强，企业竞争不完全。我国房地
12、产行业呈现出地域分布不均衡性，大型房地产开发企业基本集中在广东、北京、上海、江浙等地，而中西部地区的房企普遍规模较小，数量也较少。另外，我国房地产开发企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房企较难进入。第二，受土地、资金的高度制约。由于我国人口众多，相对可开发土地较少，房地产业发展相当迅速，部分地区土地寸土寸金。另外，房地产企业属资金密集型产业，特别是民营房地产开发企业，可用于开发的资金相当紧张，银行贷款又受到一些政策的限制。所以，土地和资金就成了制约我国房地产企业发展的因素之一。第三，高负债、高风险、波动性大。房地产开发企业在发展时，往往要承担很大的债务。而房地产业的市场竞争残酷，行
13、业风险较高。在这样的市场环境下，整个房地产业受到政策、市场等条件的影响，波动较大。第四，与政府关系密切。过去长期计划经济的影响和房地产行业的特殊性，决定了我国房地产行业与政府的关系密不可分。纵观我国房地产业的发展，每一个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系。同时房地产企业在自身发展的过程中，从项目的立项审批到工程结束的验收，都不可避免地与政府相关部门发生种种联系。从近年房地产行业发展趋势来看，2008年，金融危机爆发前，房地产市场受到政策严厉调控的影响表现低迷。随着危机的深化，国家调控方向发生明显转变，行业景气度大幅回升。之后几年，国家对房地产行业实施了持续的宏观调控，导致行业景气度
14、出现明显波动，但在整个宏观经济增速放缓背景下，我国房地产行业整体呈下行趋势。2014年全年，全国房地产开发投资95,036亿元，名义同比增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比2013年回落9.3个百分点。其中，房屋施工面积72.65亿平方米，同比增长9.2%，新开工面积17.96亿平方米，同比下降10.7%，降幅扩大1.7个百分点。2015年上半年，全国房地产开发投资43,955亿元，同比名义增长4.6%（扣除价格因素实际增长5.7%）。其中，住宅投资29,506亿元，较上年同期增长2.8%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.1%。16月份，房地产开
15、发企业房屋施工面积637,563万平方米，同比增长4.3%。其中，住宅施工面积444,447万平方米，较上年同期增长1.7%。房屋新开工面积67,479万平方米，较上年同期下降15.8%，降幅收窄0.2个百分点。其中，住宅新开工面积46,891万平方米，较上年同期下降17.3%。房屋竣工面积32,941万平方米，较上年同期下降13.8%，降幅扩大0.5个百分点。其中，住宅竣工面积24,354万平方米，较上年同期下降16.5%。总的来看，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、波动较大，自2014年起房地产业告别了高速增长态势，开发投资增速逐步放缓。进入2015年上半年，房地产开
16、发企业到位资金、土地购置面积和新开工面积作为房地产开发投资走势的先行指标，降幅均有所收窄，显示出房地产业有向好迹象。2市场供需（1）土地供应状况土地作为房地产主要的成本来源，会受到地方政府供地意愿和开发商购地能力和意愿影响。土地市场受到房地产宏观调控政策影响巨大。中央政府通过信贷、限购、融资审批等手段限制房地产企业融资能力，加之需求端的限购等政策，导致部分房地产企业的现金回笼情况随着行业起伏出现明显变化，直接影响土地市场需求。2011年开始，受国家对房地产企业的严厉调控政策影响，土地市场呈现出明显低迷的态势，但当年全国土地出让收入却仍高达3.15万亿元，创历史新高，北京、上海等地已经进入土地收
17、入“千亿俱乐部”。2012年全国土地市场整体供求呈进一步下降趋势。全国300个城市土地共成交近12亿平方米，较上年下降14.6%，其中，住宅用地成交3.8亿平方米，同比下降23.1%。同时，随着三、四线城市库存日益饱和，房企逐渐回归一、二线城市。2012年下半年以来，一线城市土地溢价率持续走高，也带动了住宅楼面均价结构性上涨。2012年全国300个城市住宅用地楼面均价为1,347元/平方米，同比上涨7.4%，其中12月达1,675元/平方米，为2010年4月调控以来最高值。受供应量增加影响，2013年土地成交量较2012年增加，住宅类用地涨幅较明显。2013年全国300个城市共成交土地37,2
18、08宗，成交面积143,569万平方米，同比增加10%；土地出让金总额为31,304.5亿元，同比增加50%。2013年重点城市地价升高，带动楼面均价整体水平明显高于上年。全国300个城市土地成交楼面均价1,174元/平方米，同比上涨27%。2013年重点城市“地王”频出，住宅类用地与商办类用地表现强势，楼面均价领涨。2013年全国土地平均溢价率全面上涨，尽管多个城市采取竞配建保障房等方式限制高价地产生，但以北京、上海为首的重点城市平均溢价率仍领涨全国。2013年全国300个城市土地平均溢价率16%，较上年同期上涨8个百分点。进入2014年，受到房地产销售增速回落和各地限购影响导致房价下跌，各
19、地土地出让情况出现恶化，土地出让溢价率和楼面地价明显回落，如下图所示。2014年以来，全国100大中城市土地溢价率整体呈走高趋势，其中住宅用地、商住综合用地及住宅类用地土地溢价率均呈上升趋势，商服用地土地溢价率震荡下行。截至2015年9月末，全国100个大中城市住宅用地土地出让溢价率为37.75%，较年初（为11.42%）大幅上升近26.33个百分点；商服用地土地出让溢价率为1.07%，较年初（为3.05%）下降1.98个百分点，土地市场溢价率呈现两极分化趋势，住宅及商住综合用地溢价率走高，而商服用地溢价率小幅走低。2010年以来全国100个大中城市 土地成交溢价率（单位：%）值得关注的是，2
20、014 年，在全国土地市场低迷，供需矛盾突出的背景下，房企为避险纷纷自三四线城市向一线城市回归，从而结构性的推高一线城市地价。根据国家统计局公布的数据显示，一线城市的住宅地块的出让金额高达3,438 亿元，主要原因是楼面地价的上涨。相比2013 年，2014年一线城市土地推出面积和成交均下降，同比分别减少26%、27%；与此同时，楼面均价却高达为7,705 元/平方米，同比上涨41%。，一线城市土地市场的这一特征在北京表现得尤其突出。2014年北京土地市场供需下降，其中推地面积同比减少44%；成交面积同比减少42%，但2014 年北京土地出让金总额达1,917 亿元，创历史新高，其中宅地出让金
21、额为1,311 亿元，占总额的68%。2014 年，相比一线城市和三四线城市，二线城市供求量跌幅相对较小，土地出让金同比减少28%，土地溢价率仅为8%，同比下降8 个百分点。而三四线城市供求量和土地出让金均大幅下跌，其中推出土地面积同比减少26%；土地成交面积同比减少36%；土地出让金为7,538 亿元，同比减少37%。总体看，土地成本是影响房地产开发企业利润的重要因素，近年来，受宏观调控和市场供需影响，土地价格有所波动，但整体保持在较高水平。值得注意的是，2013 年以来由于土地供应量较大，土地成本较高，未来可能会造成大量房源同阶段上市，给房地产开发企业造成一定的销售压力和成本压力。（2）开
22、发资金来源状况2008 年以来，由于需求面观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，订金、预收款和个人按揭贷款在房地产投资开发资金中的占比下降，而从紧的货币政策也使得房地产商取得贷款的难度加大、成本增加。据国家统计局数据显示，2014 年，房地产开发企业到位资金121,991 亿元，比上年下降0.1%，增速比2013 年回落26.6 个百分点，结束了自2000 年以来的正向增长。其中，国内贷款21,243 亿元，增长8.0%，较2013 年回落25.1 个百分点；利用外资639 亿元，增长19.7%，较2013 年回落13.1 个百分点；自筹资金50,420 亿元，增长6.3%，较2013 年回落1
23、5 个百分点；其他资金49,690 亿元，下降8.8%，较2013 年回落37.7 个百分点。在其他资金中，定金及预收款30,238 亿元，下降12.4%，较2013 年回落42.4 个百分点；个人按揭贷款13,665 亿元，下降2.6%，较2013 年回落35.9 个百分点。整体看，2014 年银行信贷政策的收紧，使得房地产企业所获国内贷款增速出现了较大回落，个人按揭贷款更是出现了小幅下降；同时，房地产市场的低迷也降低了定金及购房款的预缴额度。2015 年18 月份，房地产开发企业到位资金79,742 亿元，同比增长0.90%。其中，国内贷款13,956 亿元，较上年同期下降4.80%；利用
24、外资204 亿元，较上年同期下降40.10%；自筹资金31,797亿元，较上年同期下降2.50%；其他资金33,785 亿元，较上年同期增长7.50%。在其他资金中，定金及预收款19,774 亿元，较上年同期增长4.60%；个人按揭贷款10,118 亿元，较上年同期增长16.30%。2014年以来全国房地产开发企业资金到位增速（单位：%）总的来看，偏紧的货币供应，使房地产业的资金来源更为紧张，作为资金密集型企业，房地产企业的资金压力于2015 年初显现，2015 年6 月以来，房地产开发企业资金到位情况有所好转，但增长依然缓慢。（3）市场供需情况从商品房市场供求情况看，2008 年以来房地产市
25、场需求持续释放，成交量逐年走高，反观竣工面积增幅小于销售面积，形成了供不应求的态势，尤其是一线城市更为明显。2012 年在一系列调控政策作用下，房地产市场整体运行稳定。全年房屋竣工面积9.94 亿平方米，较2011 年增长7.3%；商品房销售面积11.13 亿平方米，较2011 年增长1.8%。2013 年房地产市场稳中有升，随着三月份出台新版“国五条”后，各地成交受政策末班车效应影响，成交量普遍大幅上涨。统计数据显示，受市场看淡影响，过去几年新开工面积增速的减缓导致2013 年房屋竣工面积增速回落5.3 个百分点；但商品房销售面积同比增长17.3%，也显示出了2013 年房地产市场需求依然旺
26、盛。2010-2015年6月全国商品住宅供求情况（单位：万平方米、倍）2014 年，尽管有多轮政策调整刺激住房需求，市场观望情绪仍然强烈，全国商品房销售面积和销售金额均出现下降，如下图所示。全年，商品房销售面积12.06 亿平方米，同比下降7.6%，其中住宅销售面积下降9.1%；商品房销售额7.63 万亿元，同比下降6.3%，其中住宅销售额下降7.8%。从供给方面看，2014 年房地产开发企业房屋竣工面积仍继续保持增长，但增速出现回落。全年房屋竣工面积10.75 亿平方米，其中住宅竣工面积8.09 亿平方米，同比增长2.7%。2015年，随着政策继续向好，全国商品房销售面积和销售金额降幅快速收
27、窄直至好于去年同期表现。上半年，商品房销售面积5.03亿平方米，同比增长3.9%，增速由负转正，环比提高4.1个百分点。16月份商品房销售额34,259亿元，比15月增长10.0%，增速环比提高6.9个百分点。从供给方面看，2015年上半年房地产竣工面积2.66亿平方米，同比下降13.3%，其中住宅竣工面积1.96亿平方米，下降16.2%。总体看，2015年以来在政府调控政策转向，多重政策利好刺激住房需求持续释放下，楼市逐步回暖趋势已基本确定，但未来行业的发展走向仍需继续关注。（4）销售价格情况从商品房销售价格看，2010 年以来随限购、限贷等一系列房地产调控措施逐步深入，调控效果逐步显现。2
28、011 年9 月百城住宅均价自发布以来首次环比下跌，其中一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，同时主流房地产品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场。而进入2012 年，房价呈先抑后扬态势，百城价格指数于2012 年6 月实现环比小幅上涨，结束了连续9 个月下跌趋势，呈止跌回升态势。根据中国房地产指数系统对100 个城市的全样本调查数据显示，2013 年12 月百城住宅均价为10,833 元/平方米，同比上涨11.51%。2014 年以来，由于各地限购的影响持续深化，全国百城住宅价格出现
29、明显回落，2014 年12 月百城住宅均价为10,542 元/平方米，环比下跌0.92%，连续第5 个月下跌，跌幅扩大0.33 个百分点，进入2015 年年初，全国百城住宅平均价格在维持在2014 年底以来的低位运行，2015 年5 月以来，随着房地产行业限购限贷政策的放宽，全国百城住宅平均价格逐步回升，截至2015 年9 月底，百城住宅均价升至10,817 元/平方米，如下图所示。近年来年全国百城住宅平均价格情况（单位：元/平方米）总的来看，从2008年开始，全国房屋平均销售价格基本呈震荡上行态势，2013年也已经基本确立了持续上涨趋势，但2014年以来房价上涨趋势得以扭转，2015年房初价
30、维持在相对地位运行，2015年5月以来，房价走势有所回暖，未来房价走势仍待进一步观察。（5）房地产行业发展前景中国城镇化战略稳步实施，促进房地产行业平稳健康发展中国房地产行业保持了十几年的良好发展，已成为国家经济的重要支柱产业之一，对保持国民经济稳定增长起到较为重要的作用。随着城镇化战略稳步实施，居民可支配收入水平不断增加，新增城镇人口将不断创造购房需求，促进房地产行业平稳健康发展。党的十八大报告指出：推进经济结构战略性调整，这是加快转变经济发展方式的主攻方向；必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。2014年3月，中
31、共中央、国务院印发国家新型城镇化规划（2014-2020年），提出了城镇化水平和质量稳步提升、城镇化格局更加优化、城市发展模式科学合理、城市生活和谐宜人、城镇化体制机制不断完善等五大目标。国家新型城镇化规划（2014-2020年）阐明：优化提升东部地区城市群，培育发展中西部地区城市群，构建“两横三纵”城镇化发展战略格局。在发挥中心城市辐射带动作用基础上，强化中小城市和小城镇的产业功能、服务功能和居住功能，把有条件的县城、重点镇和重要边境口岸逐步发展成为中小城市。2014年12月，中央经济工作会议提出努力保持经济稳定增长，其中提及要切实把经济工作的着力点放到转方式、调结构上来，推进新型工业化、信
32、息化、城镇化、农业现代化同步发展，逐步增强战略性新兴产业和服务业的支撑作用，着力推动传统产业向中高端迈进。房地产行业调控方式的调整，有利于房地产行业平稳发展2014年下半年以来，房地产的限购、限贷等调控政策相继调整，在抑制投资投机性需求的基础上，满足更多居民的首次购房、改善住房需求，有利于房地产行业平稳健康发展。2014年度，除部分一线城市外，其他原限购城市陆续放松限购。2014年9月30日，央行及银监会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知，该政策恢复首套房贷款利率优惠措施，大幅降低二套房的贷款门槛。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的
33、0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。2014年10月9日，住建部、财政部、中国人民银行发布关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知，为提高住房公积金个人住房贷款发放率，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，提出了合理确定贷款条件
34、、适当提高首套贷款额度、推进异地贷款业务等多项指示。2015年3月30日，财政部、国家税务总局发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会发布关于个人住房贷款政策有关问题的通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并
35、已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。（5）房地产行业竞争情况从2003年至今，房地产市场已经走过了黄金10年，随着近年来调控政策的逐渐加码，房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈现业绩持续增长，企业分化加剧，行业集中度不断提高的发展态势。进入2014年，行业集中度进一步提升。2014年房地产行业前10名企业和前20名企业销售额占比分别提高到17.49%和23.49%，较上年分别提高了4.22个和5.24个百分点；前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别达到10.26%和13.51%，较上年分别提高了1.89和2.39个百分点（详见下表）。项目2010年2011年20
36、12年2013年2014年前10大企业销售额占比10.13%10.43%12.76%13.27%17.49%前20大企业销售额占比14.24%14.54%17.62%18.25%23.49%前10大企业销售面积占比5.10%5.73%7.72%8.37%10.26%前20大企业销售面积占比7.09%6.72%10.38%11.12%13.51%20102014年前20名房地产企业销售额和销售面积占比情况房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中，龙头公司在竞争中占据明显优势。原因在于：大型房地产企业项目储备丰富，现金流稳定充裕，较为广泛的区域分布可以平衡和
37、对冲政策风险；大型房地产公司的融资手段和渠道丰富，融资成本低；由于地价的上涨，一二线优质地块角逐逐渐只能在大型房企之间进行。目前看，中国房地产行业竞争的态势已经趋于固化，龙头企业的先发优势明显，万科、恒大等传统优势房企，稳居行业前列，领先规模进一步扩大。排名企业名称排名企业名称1万科企业股份有限公司6碧桂园控股有限公司2恒大地产集团7世茂房地产控股有限公司3绿地控股集团有限公司8融创中国控股有限公司4保利房地产（集团）股份有限公司9龙湖地产有限公司5中国海外发展有限公司10广州富力地产股份有限公司资料来源：中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布2015年中国房地产开发公
38、司测评前10强企业总体看，房地产行业集中度不断提高，拥有资金、品牌、资源优势的大型房地产企业在竞争中占据优势。（二）酒店运营行业社会的快速发展，科技、文化和交通的发达，带来了商务、旅游的日益繁荣，以及酒店行业的飞速发展。作为旅游业的重要子行业，酒店业已成为社会消费品零售业中增幅较大的行业之一。酒店运营行业发展概况受益于中国经济近30 年的高速增长及中国居民可支配收入持续增长，我国的酒店业产业规模迅速扩大，产业内部结构调整加快，已经成为社会消费品零售业中增幅较大的子行业之一。2004-2011年，中国星级酒店年营业额从1,170.50亿元增长到2,314.82 亿元。根据国家旅游局发布的2011
39、 年中国星级饭店统计公报及2010 年中国星级饭店统计公报显示，从规模和盈利能力等各项指标来看，我国酒店行业市场集中度有所提高，但营业收入呈增长趋势。根据国家旅游局发布的2012 年第三季度全国星级饭店统计公报，经统计的全国12,100 家星级饭店第三季度的营业收入总计为635.68 亿元，其中餐饮收入为276.47 亿元，占营业收入的43.49%；客房收入为279.21 亿元，占营业收入的43.92%。全国第三季度星级饭店平均房价为326.18 元/间夜，平均出租率为63.42%，每间可供出租客房收入为206.86 元/间夜，每间客房平摊营业收入为39632.08 元/间。随着改革开放进程的
40、加速，国际知名酒店管理集团如喜来登、希尔顿和香格里拉等纷纷进入中国市场。国内品牌如锦江国际集团、首旅集团、华天酒店等酒店管理集团通过多年的积累，也已具备较强的管理能力和资本实力，酒店业的市场竞争呈现白热化。随着酒店行业竞争的加剧，单体酒店受制于营销渠道与品牌影响力，竞争力日趋下降，未来酒店业将呈现品牌化、规模化和集团化的趋势。酒店运营行业发展前景中国商务旅游急剧上升根据美国运通公布的2011 年全球商务旅游预测年度报告，2011年中国商务旅游开支预计较2010年增长17%，亚太地区国家并未受到北美及欧洲地区经济衰退的严重影响，同时我国政府为刺激国内消费及改善基础设施而颁布的国家政策亦将会对中国
41、公司增加商务旅游开支产生正面影响。普通居民可支配收入提高和生活方式的改变随着中国人均可支配收入的增加和带薪休假制度的完善，中国旅游业得到快速发展。由于休闲旅游消费持续上升，酒店业在扩大内需中发挥了重要作用。度假已经成为中国居民重要的生活方式，中国居民认为经常度假是生活水平改善的重要部分。品牌酒店市场份额将提升，行业集中度增加品牌是酒店业发展的关键因素，也是国内酒店企业实现可持续发展的关键。随着酒店收购及兼并的进行，品牌酒店的市场份额将大幅提升，随着经济的增长和可支配收入的增加，游客对酒店的品牌和服务质量的要求也逐步提高。酒店网络将逐渐由一线城市向二三线城市推进中国二三线城市及西北地区的酒店业市
42、场大多未充分开发，随着经济持续增长和城市化水平的不断提高，中国各地区未充分开发的酒店市场将经历相应增长，为酒店业的发展提供机遇。酒店运营行业竞争格局中国酒店服务行业从发展初期至今经历了由垄断性经营向竞争性经营转变和从卖方市场向买方市场转变的过程。随着经济全球化的深入发展，尤其是在中国加入WTO 后，饭店市场竞争主体不断增多，国内市场国际化、国际竞争国内化的态势已经初步形成。目前，中国酒店服务行业已经进入了充分竞争状态。酒店服务行业是改革开放后我国最早开放的行业之一，1979年经国务院批准我国兴建了第一批引进外资的旅游饭店，20多年来中国酒店服务行业取得了长足的发展。我国加入WTO 后，对酒店服
43、务行业市场准入的各种限制逐步消除，中国酒店服务行业正在日益国际化。目前，全球饭店集团300强中已经有15%进入中国，以洲际、香格里拉、喜达屋、万豪、凯悦等为代表的43家国际饭店集团/管理公司的97个品牌已进入中国。国际、国内两个市场全面对接，虽然有利于吸纳大量的资金、先进的管理理念，进行资源的优化配制，但同时也给酒店服务行业带来了经营水平提高的压力。酒店运营行业壁垒酒店服务行业属于资金、人才密集型行业，特别是对经营场所、装修布置、运营设备等固定资产的投入资金要求较高，百元资产中固定资产占比处于较高水平。投资建设高星级酒店需要的资本金投入规模往往在数亿元左右；投资建设连锁经济型酒店，单家门店的投
44、入资金就需要数百万元，要实现覆盖一定区域和有一定市场影响力的连锁酒店品牌需要的资金投入也在亿元以上。酒店服务行业属于消费服务性行业，主要业务是为顾客提供舒适、便捷、周到的服务。因此，企业的综合管理水平和和服务质量水平是企业发展成败的关键要素。此外，酒店服务经营过程中还需要大力拓展市场，开展品牌营销和关系营销。因此，酒店服务行业管理经验和市场营销构成行业新进入者的重要障碍之一。目前，国内酒店服务行业的内部竞争日趋激烈，酒店的质量竞争和文化竞争在相当大程度上已经体现为酒店品牌效应的竞争，国外大型酒店集团之所以能够快速进入国内市场并取得突出成绩，关键在于其出色的品牌经营策略和著名品牌效应。因此，在目
45、前国内酒店行业竞争日趋激烈的环境下，品牌建设和品牌文化将成为行业新进入者的重要障碍之一。（三）公司竞争优势1、广泛的品牌影响力及良好的声誉 公司从 1997 年进入房地产行业，是国内最早从事房地产开发的企业之一，经过多年发展逐步积累形成了“东方银座”这一房地产市场的品牌，在市场上赢得了良好口碑。截止目前，公司陆续在深圳、东莞、沈阳等城市开发了东方银座大厦、东方银座中心城、东方银座公馆、东方银座兰乔公馆、东方银座莱茵城等多个高品质项目，具有广泛品牌影响力和美誉度。 2、充足的土地储备 公司管理层历来重视对优质土地资源的储备，始终将储备土地资源作为一项 重要的发展策略。公司经验丰富的管理团队一直贯
46、彻实施稳定的土地收购政策， 通过城市圈深耕项目，建立城市圈判断机制，管理团队对土地市场的深入了解和 准确判断，使公司能够迅速寻找并收购有升值潜力的土地资源，从而降低了的单 位成本，创造更大的企业利润。截止到2015年9月30 日，公司土地储备面积为5.81万平方米，储备总建筑面积149.61万平方米，土地储备充足，能够满足公司未来3-5年的开发需求。 3、多元化的产品结构 公司项目一般坐落于城市交通发达、住房需求上升的优质区域，升值空间较 大。公司项目均由建筑设计院、营销团队、地区公司进行独立市场调研，确保公 司的产品定位准确、产品结构科学合理、能最大程度被市场接受。公司推出高端低层住宅、改善
47、性低层和高层住宅、城市中心推出商业广场、综合性中心社区等，满足不同类别的客户需求，使拟购房客户获得深切的品质体验。 除了住宅业务外，公司也在积极且谨慎地拓展其它业务包括酒店和办公楼物业等多元化的产品投资，从而提高了公司收入的稳定性。 4、强劲的销售和营销能力 公司拥有杰出的营销团队，并与国内各类地产代理商形成了长期的合作关系，通过采取宣传活动，和客户置业会等方式来扩大公司营销量。 上述措施的实施使得公司在最小化项目成本的同时，不断增加公司附加产品的价值，最终提升公司的利润水平。 5、高素质的管理团队， 项目运作经验丰富 公司实际控制人李森先生在中国房地产与投资方面拥有18 年的经验，开创“涵养一生高贵，城市高端服务运营商”的服务理念。公司的管理团队具有丰富的项目运作经验。公司的骨干精英能够灵活调动资源、转换经营策略适应房地产周期波动，在各种市场环境下均能确保企业获得稳定的发展。高素质的管理团队是公司实现盈利增长的重要因素。（四）公司经营方针与战略规划经过18年的运营积淀，公司已形成三大业务板块，分别为以住宅项目为主的房地产开发和销售业务、以商场、酒店为主的持有型商业物业运营管理以及为
