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1、银亿股份集合资金信托计划可行性研究报告中泰银亿股份贷款集合资金信托计划可行性研究报告提交部门： 信托业务五总部 拟任信托经理：刘莹、徐羽佳 提交日期： 2013/10/29 尽职调查声明本项目可行性研究报告是按照中泰信托有限责任公司的有关规定，根据交易对手提供和自主收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了项目最主要、最基本的信息，以及我们对项目可行性的判断。我们与信托当事人之间不存在任何私下的交易和事项，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。本报告已经部门审核通过。调查人签字： 调查人签字： 部门经理签字： 年 月 日 目录一、报告概述1二、
2、信托当事人1三、信托计划基本内容2四、交易对手分析5（一）、公司发展历程5（二）控股股东结构：8（三）、下属公司概况8(四)、公司经营业绩分析10（五）、公司财务情况分析13（六）、融资期限内现金流预测21（七）、未来现金流量压力测试21（八）、信用分析与评价21五、项目情况分析21（一）、项目公司上海银亿同进置业有限公司21（二）、徐汇酩悦项目概况24（三）合规性和风险性分析25六、保证人分析银亿集团有限公司28七、质押物分析36（一）质押人36七、方案实施与过程控制37（一）项目具体实施步骤38（二）关键控制环节38（三）对应项目实施过程中的法律文件签署38（四）项目实施的不确定因素以及提
3、请决策注意事项39（五）营销方案39八、风险揭示及对策39九、结论41v一、报告概述中泰信托拟设立“中泰银亿股份贷款集合资金信托计划”（以下简称“本信托”），募集信托资金不超过2.5亿元，信托期限不超过18个月，满12个月可以提前终止；信托资金用于向银亿房地产股份有限公司（银亿股份：000981）发放信托贷款，银亿股份将信托资金专项用于旗下子公司上海银亿同进置业有限公司（以下简称“银亿同进”）于上海徐汇区斜土路1515号开发的徐汇酩悦项目支付装修工程款。银亿同进的股东宁波银亿房地产开发有限公司（以下简称“宁波银亿房产”）及上海庆安置业有限公司（以下简称“庆安置业”）将各持有的银亿同进60%和4
4、0%股权质押给中泰信托作为银亿股份的还款担保；银亿集团有限公司（以下简称“银亿集团”）为本次信托计划提供无限连带责任担保；受托人对信托资金使用按照受托支付的方式监管，对项目销售回款实时监控，按比例留存监管账户，并提前归集还款保证金，保障信托资金的真实运用和信托计划到期及时兑付清算。信托计划通过融资人银亿股份的如期还款实现信托收益。二、信托当事人1.委托人及受益人情况说明该信托计划为集合资金信托计划，委托人与受益人为同一人，委托人应为符合相关法规规定的合格投资者。2.受托人中泰信托有限责任公司是经中国银行业监督管理委员会批准成立的经营信托业务的金融机构。3.保管人/账户监管人*银行是经中国人民银
5、行批准成立的商业银行。作为本信托计划的保管人及账户监管人，为本信托计划提供信托计划专户内资金的保管，信托计划资金的划拨及会计核算，信托计划财产估值、信托计划费用的核算和扣划，信托计划收益计算和分配，信托计划资金返还以及信息披露等服务以及国家有关法律法规、监管机构规定的其他保管职能。三、信托计划基本内容1.信托计划名称：中泰银亿股份贷款集合资金信托计划2.信托目的：委托人基于对受托人的信任，将自己合法拥有的资金委托给受托人，由受托人按委托人的意愿，以自己的名义，向银亿房地产股份有限公司（银亿股份：000981）发放信托贷款。通过借款人的债务偿付，为受益人获取信托收益。3.信托规模：不超过2.5亿
6、元，以实际募集资金为准。信托计划可分批募集，第一期募集资金满1亿元即可成立。4.信托期限：18个月，信托期满12个月后，借款人可申请提前还款。出现信托计划约定的到期不能兑付情形，由受托人进行妥善处置，信托期限自动延期至信托资产处置完毕之日。5.信托财产的管理或运用方式：本信托所募集的信托资金将用于向银亿房地产股份有限公司（银亿股份：000981）发放信托贷款。通过借款人的债务偿付，为受益人获取信托收益。6.主要交易对手、交易结构及担保方式：（1）交易对手：银亿房地产股份有限公司（银亿股份：000981）（2）资金用途：资金用于向银亿房地产股份有限公司（银亿股份：000981）发放信托贷款。银亿
7、股份将信托资金专项用于旗下子公司银亿同进于上海徐汇区斜土路1515号开发的徐汇酩悦项目支付装修工程款。（3）收益来源：1）、徐汇酩悦项目的后续销售回款；2）、借款人自身的其他经营收入。（4）风控措施： 股权质押：项目公司银亿同进股东宁波银亿房地产开发有限公司（以下简称“宁波银亿”）及上海庆安置业有限公司（以下简称“庆安置业”）将各持有的银亿同进60%和40%股权质押给中泰信托作为银亿股份的还款担保； 委派董事为保障质押权利完整，在信托存续期内，我司选派董事参与项目公司重大事项决策，行使公司法规定的董事权利，并就“对外融资、对外担保、分红、公司股权减资和清算注销”等事项拥有一票否决权。企业须在信
8、托贷款发放前配合完成项目公司章程的修订和工商变更手续。 集团担保银亿股份的控股股东银亿控股母公司银亿集团为本次信托计划提供无限连带责任担保。 资金监管资金监管如下图:银亿股份（贷款账户）银亿同进（监管账户II、销售回款账户贷款流向还款来源yuan我司指定银行开立加我司预留印鉴存放按比例留存的保证金与开户银行签账户监管协议银亿同进（监管账户I、保证金账户）在上海房产交易中心已备案的银行收款账户我司加预留印鉴销售回款归集后按比例划入监管账户I留存我司指定银行开立加我司预留印鉴作为贷款账户还款账户贷款流向支付保证金yuan项目工程款收款单位(A)、 信托资金使用监管信托贷款发放给银亿股份，由银亿股份
9、将资金划至银亿同进上述监管账户后，根据银亿同进公司提供的工程合同和填写有收款单位账户信息的支付凭证，经我司审核批准后直接划入收款单位帐户。（B）、销售回款资金监管对银亿同进已在上海市房产交易中心备案的销售收款帐户（即监管账户），添加我司专用印鉴作为账户在银行的预留印鉴，我司有权对该账户的资金流入定期进行实际监管，并根据如下比例，要求留存部分销售回款作为专项还款保证金划入监管账户。销售比例 130%30%-70%70%-100%留存比例 2050%100% 注：1、销售比例根据截止2013年10月31日，标的项目剩余可售面积为基数，以每月的已售面积测算，如遇比例分割节点不满一整套的，则以四舍五入
10、后的套数测算销售金额为准。2、留存比例根据资金实际回笼金额进行留存。 保证金提前归集（A）、中泰信托与监管银行、银亿同进签署三方账户监管协议，开立银亿同进的保证金监管账户，接收按照上述要求比例留存的销售回款保证金。（B）、自信托到期前3个月起，每月末上述保证金账户中的保证金余额分别不得少于信托成立时本金的30%、60%、100%。上述两条要求的保证金比例在任何时点以余额多者为准。在上述任何时点，如出现保证金账户余额不足，则销售回款账户中的销售回款必须全额留存至保证金账户，同时中泰信托有权同时向借款人银亿股份和保证人银亿集团同时发出通知要求对保证金进行补足。7.信托计划财产年收益以及受益人的收益
11、分析：本信托收益具体如下：预计本信托财产年收益为/年，其中销售打包价约/年。受益人收益于信托计划存续每满十二个月分配一次，信托本金一年偿还两次，信托到期支付剩余信托收益及本金，利随本清。本信托计划存续满12个月时，借款人可以提前申请全额还款，利随本清。8.受托人报酬信托报酬率不低于0.9 %/年，于信托成立后五个工作日内支付第一年度信托报酬，剩余信托报酬于信托到期时支付剩余信托报酬。融资人于信托成立后五个工作日内支付金额等同于12个月的信托报酬及全部发行费用的履约保证金至信托专户，信托报酬及信托发行费用由受托人从该保证金中提前支取。信托贷款利息支付时，可相应扣除同比例保证金后，支付剩余部分用以
12、向信托受益人分配信托收益。9.信托财产承担的费用预计： （1）、账户监管费/保管费：本信托拟由【待定】作为账户监管银行，监管费率为【0.1%/年】，与受益人收益同时分配；（2）信托事务管理费：0.1 %/年，包括信托财产管理、运用或处分过程中发生的税费和日常管理费、律师服务费、文件或账册制作、印刷费用等，计算方式同信托报酬，在实际发生时列支，节余部分归入信托报酬；（3）因处理本信托项下信托事务而发生的诉讼费、仲裁费等费用；（4）应当由信托财产承担的税费。10.信托计划的发行形式：本信托拟由公司财富中心牵头发行。11.信托计划的终止与清算：（1）信托计划期满终止：本信托将于信托存续期届满，由借款
13、人银亿股份、保证人银亿集团或质押物处置完毕，支付信托投资本金和预计收益后，该信托计划结束。（2）发生下述情形的，我司有权提前终止本信托：a.本信托的结构和管理运作必须符合法律法规的规定，信托计划存续期限内如因任何原因导致信托的结构和管理运作与法律法规的规定存在冲突，我司有权终止本信托。b.信托目的已经实现或不能实现。c.本信托被解除或被撤销。d.受益人大会决议或全体受益人一致以书面形式同意终止信托计划。e.信托期限届满前，借款人提前偿还全部信托贷款，信托财产已全部变现。f.法律法规规定的其他情形。（3）发生下述情形时，信托计划应当延期：受托人可以根据受益人大会的决议延长信托计划的期限。银亿股份
14、贷款集合资金信托计划宁波银亿庆安置业信托资金担保银亿同进质押担保还本付息委托人本金及预期收益宁波银亿：60%庆安置业：40%银亿股份发放贷款银亿集团销售回款资金使用12.产品交易结构图：四、交易对手分析银亿股份（000891）银亿房地产股份有限公司（股票简称“银亿股份”，股票代码000981）属于中国500强企业银亿集团控股企业，是深交所上市的专业房地产开发公司。法人代表熊续强。经营范围涉及房地产开发、销售代理、物业管理、星级酒店等。根据国家发展和改革委员会、国务院发展研究中心、住房和城乡建设部相关部门、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合发布的2013年中国房地产百强榜，银亿股份位列36
15、位，连续十年上榜。根据10月16日发布的福布斯中国富豪榜，银亿股份实际控制人熊续强夫妇位列101位，拥有财富81.5亿元。（一）、公司发展历程公司创始于1994年，并于第二年打造开发了公司的第一个项目宁波国际经贸园。在随后的八年中立足宁波，逐渐积累市场经验和知名度，不断发展壮大企业规模，1995-2002年间，银亿共在宁波开发商业及住宅项目十余个，其中银亿宁波世纪城荣获东方园林杯优秀住宅社区环境金奖；2001住交会中国名盘30强之一，在全国创响宁波楼盘的知名度。2002年开发的宁波世纪广场、宁波外滩大厦，投资重建的原宁波华侨饭店，也为公司涉足商业办公房产打开了局面。2003年至今，公司逐步将房
16、地产业务辐射全国，但也没有离开宁波这个立足点。自2004年跻身中国房地产100强后，连续10年上榜中国房地产百强企业，并连续8年名列浙江省住宅产业十大领军企业，已跻身中国房地产界最具成长性的强势品牌行列。2003第一个异地项目马鞍山中央花园开盘；取得上海文翔名苑开发项目；成功拍得咸宁街2-2地块，开发宁波外滩花园。2004公司首次跻身中国房地产100强企业、荣获浙江省十大住宅产业领军企业；上海文翔花园启动；安徽宿州虹都大厦开盘；银亿物业荣获建设部首批国家一级资质物业管理企业；宁波江厦银座、清泉花园、外滩花园开盘；2005公司取得建设部房地产开发企业一级资质象山银都佳园开盘；上海文翔名苑开盘；宁
17、波彩江大厦与宁波开丰大厦对外销售；台州欧洲花园奠基；挂牌取得宁波冷静街1#地块时代广场；成立宁波本土房产公司首家客户俱乐部银亿会，会刊银亿会首刊发行。2006大庆阳光城开盘；宁波月湖银座、日湖花园、日湖国贸中心、日湖婚庆广场开盘销售；公司率先在宁波通过ISO14001环境管理体系认证，成为宁波唯一通过ISO9001质量管理体系认证与ISO14001环境管理体系认证双认证的公司；取得沈阳万万城项目使用权。2007宁波时代广场开盘；沈阳万万城开盘；宁波月湖银座顺利交付；取得宁波晴园项目土地开发权；取得宁波海尚项目土地、象山世纪花园项目；宁波东方商务中心、环球中心开盘销售。2008南京金陵尚府动工；
18、上海文翔名苑二期隆重开盘；宁波日湖花园、日湖国贸中心、日湖婚庆广场顺利交付使用；宁波海尚广场奠基；宁波上上城开盘销售，在宁波首家实施购房保价。；余姚伊顿国际开盘预订；南京金陵尚府开盘；2009取得宁波海德花苑和宁波海德商业中心项目土地；银亿商号被浙江省工商行政管理局认定为浙江省知名商号；宁波时代广场竣工交付；取得上海银亿领墅项目；宁波海尚广场开盘销售；取得宁波海悦项目；大庆阳光城住宅部分竣工交付。公司开始为上市做准备，资产重组2010竞得舟山市普陀区鲁家峙地块；取得宁波厂堂街商用地块；宁波晴园一期、海德花苑、海悦花苑开盘；取得宁波天水家园北地段地块；2011南京金陵尚府交付；宁波钰鼎园开始动工
19、；舟山海悦庭开盘；宁波环球中心交付；南昌上尚城开盘；8月26日借壳ST兰光，更名为银亿股份，成功上市；余姚四明广场奠基；宁波海尚广场交付；宁波威斯汀酒店试营业。2012宁波海尚大酒店开业；宁波晴园一期、海德花苑、海悦庭一期、海悦花苑交付；竞得上海斜土路1515号地块（银亿徐汇酩悦）；宁波钰鼎园、四明广场开盘；沈阳万万城三期德郡交付；摘得宁波云龙6号地块（银亿上郡）；摘得宁波甬江东岸地块（银亿东岸）；舟山璞园开盘；竞得宁波宋家漕1号地块（晴园三期）。作为专业房地产开发企业，拥有国家一级房地产开发资质，以宁波为总部，跨区域发展，历经19年的成功运作，凭借着雄厚的实力和卓越的品质，竣工交付总面积达5
20、00多万，为5万多户业主提供了各类优质物业，开发区域涉及上海、南京、南昌、舟山等长三角城市群及沈阳、大庆等环渤海湾城市群等10多个一、二线城市。公司以各具创意的产品领跑区域楼市，力求每一个楼盘都有创新，每一个项目都有进步，得到消费者的认可和厚爱，多次荣获中国名盘30强、全国优秀社区环境金奖、中国绿色生态健康住宅创新示范小区金奖、全国人居经典综合大奖、全国人居经典建筑环境双金奖、首届中国金房奖、中国最具品牌创新价值示范楼盘、中国城市标志建筑（楼盘）典范、中国城市建筑新地标TOP10、中国住区规划设计创新示范楼盘奖等众多全国性奖项与荣誉。（二）控股股东结构：（三）、下属公司概况根据2013年上半年
21、年报披露，公司通过设立或投资等方式取得、同意控制下企业合并取得以及非同一控制下企业合并取得三种方式所实际控股和全资的子公司共49家，主要为房地产开发及相关服务业，区域涉及北京、上海、宁波、南京、沈阳、南昌、舟山、余姚等13个城市。其中归属本项目股权质押方宁波银亿房产的全资子公司共37家、控股子公司8家。下图为截止2013年6月，归属公司及子公司的主要下属公司及产品，资产规模情况。 (四)、公司经营业绩分析根据上市公司披露2011-2013年上半年年度报告的数据整理，公司近三年及最近半年的经营业绩情况如下：2013年6月2012年6月本期比上期同比增减2012年12月2011年12月本年比上年2
22、010年营业收入（元）1,604,405,746.56723,430,978.23121.78%3,549,059,875.264,861,972,144.56-27.00%4,106,759,407.09归属上市公司股东的净利润198,141,771.02177,840,242.2411.42%717,936,361.52629,254,373.8914.09%521,045,545.28归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润197,600,167.13156,027,241.6026.64%702,938,893.67619,307,211.4213.50%516,920,081.6
23、3经营活动产生的现金流量净额-366,057,530.32-314,580,144.08-16.36%-476,610,742.15-2,479,363,055.1880.78%-1,438,572,229.10基本每股收益（元/股）0.230.219.52%0.840.796.33%0.75稀释每股收益（元/股）0.230.219.52%0.840.796.33%0.75净资产收益率（%）5.17%5.72%-0.55%21.28%25.81%-4.5334.93%2013年6月2012年6月本期末比上期末增减（%）2012年末2011年末本年末比上年末增减（%）2010年末总资产（元）19
24、,891,017,647.5518,770,674,750.275.97%18,770,674,750.2716，254,956,447.2215.48%12,563,175,374.88归属上市公司股东的净资产（元）3,929,343,562.733,731,731,458.695.30%3,731,731,458.693,018,198,736.1923.64%1,752,149,358.88从上述经营业绩分析表中可见，公司经营总体平稳，期间伴随宏观经济周期走势及房地产市场调控的影响出现浮动。2012年是“银亿股份”完成重大资产重组，上市交易后，完整运行的首个会计年度，也是公司上市后实施新
25、的发展战略，调整管理构架的开局之年。这一年，公司实现营业收入354,905.99 万元，同比（去年同期486,197.21 万元）下降27.00%；营业利润87,211.63万元，同比（去年同期97,295.61 万元）下降10.36%；利润总额88,000.88 万元，同比（去年同期98,456.58 万元）下降10.62%；归属于母公司股东的净利润71,793.64 万元，同比（去年同期62,925.44 万元）上升14.09%；折合每股收益0.84 元。因受国家宏观调控政策及项目交付节点影响，报告期内公司经营收入虽然较去年同期出现一定程度的下降，但净利润较去年同期有所增长，主要是公司海德
26、花苑、海尚广场、晴园一期等高利润项目的交付所致。伴随着房地产市场的企稳和回暖，同时公司2013年项目交付的集中，2013年上半年共取得营业收入16.06亿元，较2012年上半年增长121.78%，主要系本期海悦花苑、银亿海悦庭二期、银亿上尚城等项目集中交付所致。今年上半年完成净利润1.98亿元，较去年同期的1.78亿元增长11.42%.根据2011、2012、2013年上半年年度报告披露的数据整理所得，公司新增土地及在建项目规模如下：单位：万平方米新增地块数量土地面积规划建筑面积项目数量（在建和已完成）在建面积新开工面积竣工面积合计2011年772.7695.531182.3431.8559.
27、46173.652012年848.38106.9817120.0941.7852.87214.742013年6月-17107.8969.0954.16231.15从上表可见，自2011年公司上市以来，一直稳健扩大经营规模，谨慎实施土地储备。2012年度内，公司共取得8 块土地，土地面积合计48.38 万平方米，规划建筑面积为106.98 万平方米。新获土地主要包括宁波江东区甬江东岸地块、鄞州区云龙镇镇区6 号居住地块、鄞州区高桥镇宋家漕村1 号居住地块，上海徐汇区斜土路1515 号地块（本项目地块）、沈阳于洪区三环南路地块等。2012年内，公司及子公司主要在开发和已开发项目共17 个，开发建设
28、面积214.74 万，同比增长23.66%，其中在建面积120.09 万；新开工面积41.78 万；竣工面积52.87 万，主要包括宁波、南昌、舟山、沈阳四个公司5 个项目如期交付。从连续3个报告期的竣工面积可见公司2011年-2012年工程进度保持稳定，2013年工程进度大幅提升，仅上半年就完成2012年全年建设面积。业绩评价在公司于2011年5月12日披露的发行股份购买资产暨关联交易报告书（修订稿）中提及“公司控股股东宁波银亿控股对注入到公司的宁波银亿房产2010年-2013年的经营业绩作出了如下承诺：宁波银亿房产2010年-2013年实现的归属于母公司所有者的净利润分别不低于50,883
29、.49万元、61,333.10万元、68,491.89万元、60,600.02万元，若宁波银亿房产于本次重组完成后经会计师审计的2010至2012年度实际实现的上述归属于母公司所有者的净利润总额低于人民币180,708.48万元或者2011至2013年度实际实现的上述归属于母公司所有者的净利润总额低于人民币190,425.01万元，则宁波银亿控股同意上市公司以总价人民币1.00元定向回购其持有的一定数量的上市公司股份，回购股份数量的上限为本次宁波银亿控股认购的上市公司非公开发行股份数。”截至2013年6月末，宁波银亿房产实现并超过了2010年、2011年、2012年承诺的经营业绩。按照业绩承诺
30、，宁波银亿房产2013年应实现的归属于母公司所有者的净利润不低于6.06亿元，目前实现归属于母公司的净利润1.98亿元，完成全年度计划（6.06亿元）的32.67%。由于房地产行业的销售周期特性，下半年为销售回款的回收高峰期，且根据上表可见，上半年的净利润完成度已超过去年同期水平。同时，公司上半年集中开发建设，实际开发建设面积231.15万平米，已完成全年度计划（286.72万平米）的80.62%，增大的结算面积，也是导致经营成本增大，净利润完成度低于全年比例的重要原因，这点，从上表中的新增土地及在建项目规模中也可看出。其中2013年上半年的开发建设面积为213.15万平方米，已超过2012年
31、全面的规模（214.74万平方米）。由此可见，公司自2011年完成资产重组和上市后，经过了2012年宏观调控的调整之后，看到了房地产市场回暖的迹象，也希望趁着这个时机，加大加快现有项目的开发建设，厚积薄发。并在房地产市场呈现“强者越强，弱者越弱”的两极分化发展格局的市场竞争中，总结先进企业经验，加快工程进度，提高工程质量，加速回笼资金，实现主营业务持续稳健发展。（五）、公司财务情况分析A、 资产负债情况分析项目2013年6月201220112010流动资产：货币资金986,244,460.08928,966,610.70642,291,896.974 83,509,950.48交易性金融资产5
32、,433,012.000.00应收账款52,718,822.1246,500,736.6662,895,903.498,134,170.89预付款项456,276,352.49401,859,984.60912,149,231.379 56,226,651.37应收利息16,868,661.148,239,486.12-应收股利7,973,634.471 5,720,000.00其他应收款385,731,900.12467,455,818.44524,349,875.853 14,204,462.03存货14,292,760,129.7413,457,308,707.1111,187,861,
33、535.059 ,283,717,705.74其他流动资产313,312,035.18174,791,123.84-流动资产合计16,511,885,995.3415,490,555,479.4713,329,548,442.7311,061,512,940.51非流动资产：可供出售金融资产持有至到期投资长期应收款121,488,300.16121,088,300.1666,422,000.00823,925,571.74长期股权投资398,692,621.42339,439,011.01550,913,501.16321,838,194.77投资性房地产458,440,067.56473,9
34、74,860.04374,651,121.4341,078,289.82固定资产866,841,486.67888,364,583.34111,386,499.037 9,760,824.35在建工程1,046,292,492.13925,947,268.931,268,921,207.87生产性生物资产无形资产32,156,972.6432,675,810.9928,850,199.9027,423,248.02商誉301,051,145.59301,051,145.59301,051,145.59长期待摊费用10,109,790.159,679,571.629,702,598.134,90
35、0,823.51递延所得税资产144,058,775.89187,898,719.12213,509,731.382 02,735,482.16非流动资产合计3,379,131,652.213,280,119,270.802,925,408,004.491 ,501,662,434.37资产总计19,891,017,647.5518,770,674,750.2716,254,956,447.2212,563,175,374.88流动负债：短期借款1,108,800,000.00683,000,000.0080,000,000.00100,000,000.00交易性金融负债0.000.00应付账
36、款856,340,290.551,330,272,531.271,391,242,842.31729,852,571.32预收款项4,146,609,000.763,657,429,285.103,260,361,240.384,647,189,171.80应付职工薪酬8,044,781.9335,460,731.5437,140,874.5913,161,810.34应交税费85,212,313.08201,042,354.41131,092,342.81-34,487,608.54应付利息93,229,559.1674,707,928.9667,810,788.1737,227,927.7
37、6应付股利6,262,815.7556,412,815.75其他应付款2,232,539,310.771,870,929,453.662,943,890,222.251,077,793,754.36一年内到期的非流动负债2,925,208,000.002,660,980,000.001,560,000,000.001,532,520,000.00其他流动负债191,272,599.33264,587,746.40374,808,313.53363,579,619.14流动负债合计11,653,518,671.3310,834,822,847.099,846,346,624.048,466,83
38、7,246.18非流动负债：长期借款3,694,200,000.003,639,030,000.002,761,315,420.001,875,905,420.00长期应付款355,334,472.01355,076,456.08354,333,784.01310,132,024.31预计负债65,614.5179,488.24114,693.44233,485.74非流动负债合计4,049,600,086.523,994,185,944.323,115,763,897.452,186,270,930.05负债合计15,703,118,757.8514,829,008,791.4112,962
39、,110,521.4910,653,108,176.23所有者权益（或股东权益）实收资本（或股本）474,208,390.00474,208,390.00474,208,390.00424,050,000.00资本公积587,395,827.59587,395,827.59587,395,827.597 59,214.17盈余公积198,255,486.56198,255,486.56136,843,080.11100,153,099.12未分配利润2,669,483,858.582,471,871,754.541,819,751,438.491,227,187,045.59归属于母公司所有者
40、权益合计3,929,343,562.733,731,731,458.693,018,198,736.191,752,149,358.88少数股东权益258,555,326.97209,934,500.17274,647,189.54157,917,839.77所有者权益（或股东权益）合计4,187,898,889.703,941,665,958.863,292,845,925.731,910,067,198.65负债和所有者权益（或股东权益）总计19,891,017,647.5518,770,674,750.2716,254,956,447.2212,563,175,374.88公司2010年
41、、2011年和2012年度直接设立或投资等方式新增子公司并纳入合并范围分别为6家、8家（其中包括本信托计划项目公司上海银亿同进）和11家，2010年、2011年清算注销子公司分别为3家、2家。201220112010新增（合并）1186退出合并-23其中2012年新增子公司如下：通过上表可见公司近三年采取产业纵向和横向同时扩张的策略，在地域上加大向周边一、二线城市的投资，同时向房地产上下游及相关领域发展，加大了对物业和酒店业的投资。公司连续四个报告期总资产规模稳定增长，2010年至2013年上半年，总资产分别为125.63亿元、162.55亿元、187.71亿元和198、91亿元，平均增长率为
42、16.94%。其中流动资产占比较大其保持稳定，2010年至2013年上半年流动资产占总资产比例分别为88.05%、82.00%、82.53%和83.01%，该部分资产中，存货均占流动资产的83%以上，说明公司储备可售物业充足，在整体房地产行业回暖的大环境下，资产流动性较强。公司所持无形资产（主要为储备土地使用权）四个报告期内保持稳定，说明公司经营稳健，项目储备充足。同时，公司在建工程和固定资产增长稳定，其中较大变动的为2012年固定资产增幅较大，主要是由于公司2011年投资的威斯汀酒店和海尚大酒店均竣工验收，故从在建工程转入固定资产，导致2012年固定资产由2011年的1.11亿元增长至8.8
43、8亿元。负债方面，公司连续四个报告期财务杠杆相对稳定，2010年至2013年上半年，公司负债总额分别为106.53亿元、129.62亿元、148.29亿元和157.03亿元，相对于公司总资产，负债率相对稳定且呈现下降趋势，2010年至2013年上半年，公司资产负债率分别为84.80%、79.74%、79.00%和78.95%。负债结构中，流动负债为主要部分，占比超过70%。其中预收款项、其他应付款和一年内到期的长期负债为主要流动负债。预收款项说明了公司的房产销售能力，从公司2010年至2013年上半年的预收款项金额来看，公司基本符合国内房地产市场调控的节奏，从2010年的峰值到2011年调控严厉下预售房屋遇冷，以及2012年的企稳和2013年的迅速回暖，仅上半年就基本达到2010年全年的水平。公司流动负债和一年内到期的长期负债在2012年出现较大增幅，但公司主要用于偿还上一年度的拆借款项，故公司总体流动负债水平保持平稳。截止2013年6月末，公司长期负债中金额较大的前五家如下：
