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1、“一亩三分地”农庄项目包装推广策略,思路决定销路,2012年3月,目 录,一、项目定位 （一）客群分析 （二）产品定位二、项目投资 （一）合作二、产品规划建议 （一）建筑规划建议 （二）配套建议三、项目营销策略 （一）销售策略 （二）宣传策略四、广告表现示意,背 景,社会主义新农村建设成为农村建设的主旋律,它是在以人为本，改善环境,发展经济,保护和利用资源的前提下，进行的有文化特点的农村自然村庄建设，它的出现对农村建设产生了巨大的示范和辐射效应。目前每年国家规定的法定假期达114天，生活节奏的紧张单调，令人们产生回归自然、纵情山水、放飞心情的无尽向往与渴望，但可选择的休闲方式少、成本高，旅游热
2、点地区多为公共场所,繁杂的人流让休闲质量大打折扣，人们急待一种私属休闲方式的出现。,一、关于项目产品定位,（一）客群分析,1、客户特征,年龄在35岁-55岁之间；有一定生活阅历、注重生活品质、追求健康生活的人；有生涯规划概念、注重家庭观念的人；需要独处思考，决策方针大计的人；有插队、从军情结，怀念乡村生活的人；时间富裕，喜欢朋友聚会的人。,2、客户构成,企业高管公务员私营企业主高知人群作家、画家等从事艺术类职业的人需要一个特别公关招待场所的公司,3、客户需求,供休闲度假所用；给父母养老的世外桃源；隐性消费及公关等；实力公司开会公关等；从事养殖行业（宠物）；从事艺术类职业的人的创作空间。,（二）
3、产品定位,根据地块特点、客群需求以及对项目前期规划的理解，我们认为该产品类型应该为 私家农庄,从下意识里唤起人们对乡村生活的回忆，强调一种自然的相融性，对人文精神共存共融的思路。其核心要素为： 形态差异 自然协调 文化包容 合理尺寸 地方精神 舒适方便 充满趣味 私属领地,私家农庄的特点,产品概念定位,以大跃进时期公社模式复原乡村生活,二：项目投资,一：以土地入股，做自己的老板,农民朋友可依据自己占有土地的多少，由土地入股，土地入股可根据比例按照年底分红模式。发起人应具备前期庄园的宣传，及人员的培训。以及日常事例的管理,二、产品规划建议,(一)、建筑规划建议,封闭式农庄，人车分流；共规划户，每
4、户占地一亩三分；南部区域采用统一规划方式，北部部分地块可供自由规划所用；在农庄入口附近规划集中停车场地。,1、地块规划,建筑外观：以朴实中式乡村风格为基调；建筑色彩：朴素庄重、温和自在，色泽和亮度与环境的整体协调；单体建筑：房屋采用两面坡屋顶设计，在正房东西两侧规划厢房。（门口处规划影壁墙）,2、建筑规划,单体规划示意图,(二)、配套建议,鱼塘：建议规划鱼塘，为社员提供一个品茗、垂钓的好去处。,采摘园：建议规划采摘园，让社员品味生态果蔬的同时感受劳动的快乐。,公社食堂：为社员提供农家特色菜肴，可提供菜品加工服务。,公社场院：为社员提供公共交流活动空间 ，可在此举办联谊会，观看露天电影等。,酒坊
5、：为社员提供农作物深加工服务，将社员种植的果实酿制传统口味米酒、果酒。,磨坊：为社员提供体验式服务，社员可将自己种植的农作物在此磨制。,供销社：提供农具、种子、农技等相关产品和服务，满足社员农庄生活所需。,服务站：除提供农庄生活所需服务外，增设物业托管服务。,卫生站：为社员就医买药提供方便。,水井：在农庄的公共区域规划一眼水井，社员可用井水泡茶品茗，增添农趣的同时，品味不同的生活滋味。,炕：在每户的厢房内规划乡村特色土炕。在绕炕周围约一尺多高的墙面上绘制出内容丰富、绚丽多彩的炕围画，成为人们寻求乡情和精神回归的一种方式 。,镇宅石：灵石镇宅民俗在我国由来已久。本地盛产石材，可将其作为镇宅之物送
6、给业主，既有意义，又回归了朴实的民俗、民风。,电瓶车：环保节能的交通工具，为社员出入农庄提供便利。,ADSL：网络已成为人们生活中不可或缺的组成部分，农庄的规划有必要加入一些科技含量，为高质量的“返乡生活”提供保障。,安防系统：为了让社员在此居住无忧，社区规划电视监控,在每户规划门禁系统，保障住户生活安全。,其他建议,在庄园规划中建议遵循生态规划的原则：可采用资源内循环的策略以达到保护环境、避免资源浪费；在节能措施方面可以考虑利用太阳能、再生资源等；项目社区内及周边环境营造，应有意追求一种回归自然本色的意境，尽量就地取材。,三、关于项目的营销策略,（一）销售策略,阶段,预热期,月,-月,-月,
7、热销期,持销期,推广目的：,市场预热引起市场关注,持续吸引市场关注，推出二期量身定制服务,引起受众关注达到热销目的,推广手段：,平面广告、户外网络等,SP活动+体验式销售,SP活动+软宣,1、销售节点划分,时间,2、销售组织结构,人 员销售人员1015人，销售经理二名场 地市区售楼处（沙盘、促销活动）现场售楼处 （自来客户接待、体验式销售）销 售 模 式市区售楼处每周六集中客户统一看房，有购买意向客户可以在现场体验活动 （体验式销售）,（二）推广策略,1、预热期,时间阶段：XXX年XX月推广目的：开盘前预热，引起市场关注，快速成为焦点推广方式：平面广告；户外广告；网络宣传；短信；电梯；广播；,
8、2、热销期,时间阶段：XX年X月-X月推广目的：吸引购房群体关注，达到热销目的推广方式：强调独特的现场专业化操作模式，利用各种主题的SP活动结合体验式销售的方式进行推广,3、持销期,时间阶段：XXX年X月-X月推广目的：持续吸引市场关注，制造舆论影响推广方式：各种主题的SP活动配合软宣,四、广告表现示意,四季随笔,春 她的宠物只喝水,她喜欢水，喜欢一切水做的东西，自然也喜欢水果；她生活很忙碌，但一样懂得生活，也追求别样的生活情趣，她收养了一个只喝水的宠物 一株葡萄，在庭院中；自然的水，空气和阳光；让她和葡萄都很欣慰。于是她的客观条件，内在喜好和外在表现完美统一了；那是一株别人都说酸的葡萄，正如
9、别人对她的评价，她不管，因为她先生尝过那株葡萄，说：很甜“我有我的新生活；可量身定制的私人农庄生活”（这是远离尘的城，北京公社收集着阳光，纯净的光线和水，使园里的植物恣意的生长）,人寂寞了会有思想，农庄寂寞了更有意境。 农庄里有一亩三分地，是自己常拿来炫耀的资本，自己在市区有很好的房子，可内心还是不屑一顾 ，跑到山村来折腾，它成了我寻求乡情和精神回归的一种方式 。 这里晚霞最美，余晖下鱼塘金光粼粼，偶有鸭子惊声飞过，而后农庄更显宁静。 这里夜晚漫长，开个小窗，便能闻青草花香。外面没有了城里的喧闹、没有了汽车的轰鸣，偶尔可听到的，只是夜浓虫鸣，仔细辨得，求偶声声，此起彼伏，真是动人！据说能唱的都
10、是公虫，想想今晚也许正在角逐超级男声。 窗外清新的、湿润的空气带着野花的香味飘进来，和着透窗而入的月光，脑子里是一片空灵，心里是那样一种形容不出的平静、舒畅。这样的氛围之下，在外闯荡的那份艰辛，就会在夜的寂静和月的清亮中烟消云散。乡下夏夜清凉，不知空调为何物，压上薄被，不自觉中已梦入他乡。 （现代生活的“寂寞”是难得的，北京公社让你享受寂寞。）,夏 “寂寞”的农庄生活,秋 友情无“醉”,干红，干邑，都是酒，我的酒不同，我看到它变香变浓的过程，我是它的酿造者。和他们一起，一切也不同；同样是聚会，可和他们，我乐此不疲。 自酿的醇美在手里旋转，燃烧；和十年前一样，我，酒和他们，一群叫朋友的人；以及这
11、一切久违了的声音、味道，还有感觉。一阵欢笑，总是让我杯壁上的甘醇浓重一层，然后让我的心情和面前的鱼塘水景一起荡漾，泛起的涟漪拢住我们，拢住了周围的气氛.他们依然如故，我本性难移，唯一的改变在我们对视的笑声里，听懂了？看到了？.酒是酝酿的，时间是积累的，友情在第三层.而我们似乎一直在一起.（记忆是珍藏友情的地方，北京公社还原你关于友情最初的记忆。）,冬 怀念土炕,母亲说，我出生在土炕上，也是在土炕上滚大的。记得小时候，每每遇到下雪天，最喜欢的事，就是早早上炕，把脚伸进墙旮旯的被子底下，捂得热乎乎的，然后和兄妹们一起在热炕上蹦来跳去，盘坐在炕桌边烫着酒的父亲看见，总会笑着说：“别把炕蹦塌了！” 童年的土炕，犹如一缕浓浓的乡情，时刻萦绕在我的心头。如今在北京公社，我又找到了儿时的快乐，最让我陶醉的事，就是睡土炕。睡在热乎乎的土炕上，闻着那熟悉的味道，做一个温暖而踏实的梦，成了我最大的享受。 赋闲的冬天，煨起热炕头，炒一桌小菜烫一壶好酒，邀三五知己喝五吆六划拳行令 一生何求？“两亩地，一头牛，老婆孩子热炕头”，足矣！（一种真正“还乡”的感觉，就在北京公社火炕上的酣睡中找回来。）,问君何能尔，心远地自偏。采菊东篱下，悠然见南山。山气日夕佳，飞鸟相与环。此中有真意，欲辩已忘言。,此篇结束，谢谢！,
