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1、与世界对话的星河湾探寻新闻营销的传奇,内部交流文稿林琳2008年 10月,2,与上海有古北，新天地或者陆家嘴滨江等概念不同，北京目前还没有规划意义上清晰的富人区概念北京传统意义上是所谓东富西贵，北贫南贱，自奥运申办成功之后北部方崛起；CBD和朝阳核心区域可以算为数不多，北京人认同的传统富人区星河湾所在的朝青板块不是传统富人区，且自然资源缺乏。,北京星河湾所在区域并非北京传统富人居住区,项 目 概 况,易居.中国,北京星河湾位于朝阳区东四环路、朝阳北路、四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。到达首都机场仅20分钟左右车程。,1,3,成交均价节节攀升，56万平方米3年去化87%！,项 目 概
2、 况,易居.中国,2,星河湾项目三期成交均价走势图,一期：售罄二期：售罄三期：去化310套,星河湾项目三期成交均价走势图,56万豪宅大盘，3年去化近87%,星河湾如何做到脱离市场的产品营销?,户型,规划,会所,营销策略,景观,疑 问？思 路！,易居.中国,在非传统富人区打造56万平方米豪宅大盘,成交价量均能逆市而上，三年去化87%！,创造营销神话,了解星河湾，找出答案,产品营销,跨界包装营销,装修,户 型,易居.中国,1,户 型,易居.中国,2,户 型,易居.中国,3,北京星河湾的项目定位：、重新定义北京豪宅、重新聚焦北京富人圈,决定户型基调：大,户 型,易居.中国,4,户型类型包含三房、四房
3、、五房、复式，主要以大户型为主。户型配比中，四房所占比例最大，且由项目一期三期，所占比例逐步增大，说明四房在所有户型中最贴合客户对功能空间的需求。产品面积段较为分散，从使用性和总价上符合了不同客户的需求。,户 型,易居.中国,5,星河湾以大户型产品为主，四房户型所占比重较大，功能空间设计符合市场与客户的需求。,星河湾户型配比表,B3户型：四室二厅五卫使用面积：347平方米户型特色：,户 型,易居.中国,6,星河湾四房典型户型特色分析：多玄关设计联系各功能空间、层层向外延展的空间感有别于上海豪宅户型设计，更注重空间使用的享受性。,：豪华主卫设计包含圆形按摩浴缸、桑拿房，充分展现豪宅居住的舒适性，
4、并受到市场的追捧。,：采用多过渡玄关空间，体现了大户人家“登堂入室”的豪华感。,：与传统户型相比，更注重每个独立空间向外功能的延展性，摆脱公寓封闭小空间的感受。,：全套房设计。,由左图产品对比不难发现，两个项目完全采用相同的主人入户空间。差别在于电梯的排布方向，如将现有电梯厅与主人入户玄关结合设计，则可以达到一梯一户独立入户的私密效果。公用交通空间在设计条件的允许下也可考虑在北部设置佣人电梯，可给客户以主仆分门入户的尊贵感受。,户 型,易居.中国,7,星河湾四房典型户型提升建议：主仆分门入户，一梯一户，中西式双厨设计。,上海华府天地公用交通空间,星河湾公用交通空间,产品对比,佣人的活动路线尽量
5、采用两点一线，而避免穿越餐厅，保证主人空间使用的独立性。在厨房使用空间足够大的情况下，可考虑中西式双厨设计，以满足不同客户的需求。,户 型,易居.中国,8,C1户型：三室二厅三卫使用面积：245平方米户型特色：,星河湾三房典型户型特色分析：秉承项目大户型设计理念，椭圆型玄关厅丰富了室内空间视觉效果，为紧凑型产品增添了豪华感。,：椭圆型的玄关厅，巧妙的斜街了各功能空间，为紧凑的户型增加了豪华感。,：虽为紧凑户型产品依旧保持大户型产品风格，各独立空间均有向外层层延展的空间。,：中西式双厨的设计满足客户多方位的需求，扩大紧凑型产品空间尺度感。,户 型,易居.中国,8,C1户型：三室二厅三卫使用面积：
6、245平方米户型特色：,星河湾三房典型户型提升建议：大面积椭圆形玄关厅占据较大使用面积，降低其他功能空间使用舒适性，建议优化减小面积。,：公用交通空间占据了至少1间南向卧室的位置，建议挪至北向。,：13平方米的椭圆形玄关厅，虽然巧妙，但占据较大面积，使得其他功能空间面积较为紧凑，甚至缺失，建议缩小面积处理。,：非全套房设计有背豪宅设计，私密性、舒适性原则，建议改善,并且注意卫生间采光。,：三房功能无法满足多数豪宅客户的需求，建议书房，大造多功能空间，并注意采光处理。,户 型,易居.中国,9,A1户型：复式底层使用面积：654平方米户型特色：,：大面积户型，在满足使用需求的程度上，采用宽尺度，多
7、样的几何造型，丰富套内户型结构变化，充分体现将别墅造进室内的夙愿。,：钢琴吧的八角窗，半圆形的观景窗，每个功能空间550800短进深的阳台，为套内空间提供完美的景观视觉盛宴。,：独特的圆形餐厅区域，巧妙的衔接着厨房、卧室、卫生间、影音室等多功能空间，体现了大宅深藏不露的大气。,星河湾复式户型特色分析：空中的大宅别墅，宽尺度空间，超长270度景观线，圆形餐厅，八角、半圆形景观窗，玩转室内结构造型变化。,户 型,易居.中国,10,A1户型：复式二层使用面积：654平方米户型特色：,：客厅高挑空设计巧妙与观景落地窗结合，更显空间豪华感。,：卧室全套房设计，利用地面高低差，分隔出休憩与娱乐区，并且都配
8、有较大面积的卫浴及储物空间。,：即使是在单套卧室内，也设立了层层的玄关入户区，凸现产品的尊容感。,：豪华主卫设计是产品受追捧的一大卖点。,星河湾复式户型特色分析：大面积客厅挑空，全套房多功能设计，层层入室玄关，已经超越别墅的舒适感受。,16,建 筑 立 面,易居.中国,星河湾，意大利文艺复兴风格，细致到将每根管线都藏起来，独有尖顶设计，引人向上的深刻寓意,住宅首层抬高。（住宅首层抬高1.5米，可使地下车库直接采光通风。1.5米的高差形成坡地的立体绿化，自然延伸到楼墙窗前，首层推窗触绿又可避免了视线干扰）,檐口富于变化,立面设计细节丰富、美观,建筑材料运用有所延续。（广州、北京星河湾外墙均采用澳
9、洲沙岩和加拿大佛漆）。,1,17,建 筑 立 面,易居.中国,星河湾，意大利文艺复兴风格，细致到将每根管线都藏起来，独有尖顶设计，引人向上的深刻寓意,入口部位的着重装饰,无外露管线,建筑符号的重复运用。（“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格）,墙身虚实对比有度,窗套及窗户的设计有较多细部,2,18,规 划,易居.中国,1,周界规划红线外生态资源空间的耗资千万倾力塑造,大手笔的周边环境改造将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的青年沟、朝阳北路、四周边的围墙、道路改造和绿植。对沿街建筑进行粉刷，种植了近百棵大叶法国梧桐树把13公顷绿化代征地，先期
10、投入形成北京星河湾生态公园完成青年沟改造完成四周围墙、道路的改造和绿植通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。(在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖各类大小灌木乔木围墙”的层次变化使道路景观十分丰富) 街角处理创造丰富景观层次。(几条主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了1 O个形态各异的景观喷水池，形成怡人的环境和园区景观的延伸),19,规 划,易居.中国,2,周界规划红线外生态资源空间的耗资千万倾力塑造,项目开发前原貌,20,规 划,易居.中国,3,周界规划红线外生态资源空间的耗资千万倾力塑造,项目开发后现状,21,规 划,易居.中国,4,周界规划红线外生态资源空间的耗资
11、千万倾力塑造,青年沟改造过程,星河湾北京项目开发前3年，开发商已经开始着手打造天然的生态公园，为项目创造良好的景观配套资源。为了让置业客户第一时间感受星河湾的良苦用心，星河湾花巨资搭建了5000平方米临时建筑作为星河湾的销售中心。,项目开发前3年，先行养护生态公园，给项目创造良好的景观环境,规 划,易居.中国,5,23,规 划,易居.中国,6,北京星河湾项目总体布局北高南低，西低中高，顺应地形、不拘一格，创造完美的的天际线，打破南北向排列常见的兵营式呆板布局，保持了建筑的错落之美。值得注意的是一期的单体的排布贯彻了番禺星河湾的“Y”型围合型概念，但三期已经摒弃了这一单栋排布方式。项目排布与空间
12、规划的效果：从机场直奔项目的过程中，由于自北向南而行，所以巨大的园林过渡空间造成了一大片竖向空间视野的空白，令人远远望去，感觉在一片丛林之后屹立着一片规模宏大，错落有致的城堡。使项目的地标的视觉意义得到凸显。,产品摆位规划半围合式的兵营式布局，营造城堡感,三期,二期,一期,一期,一期,三期494套，28层-29层板式公寓,二期228套，12层-16层板式小高层,一期697套，7栋平均16层板式小高层,高,低,高,低,西,中,北,南,24,交通与景观轴线全地下车流动线与南国水景主题的贯彻,星河湾车位比较低，1:1.12，车行动线直接从小区四季星河中路的主路进入地下车库，值得注意的是消防车辆进入的
13、动线：除了可采用四季星河中路、南路以及西路外，还可以进入小区内部的步行环道，入欲深入组团，其部分园林可以打开所谓隐性车道。景观轴线则贯彻了露天水景，这不仅仅是照搬南国的水景，也意味着在北京这个北方城市的冬季，需要开发商投入更多的维护成本，在本文之后会详细阐述其景观园林的营造理念,规 划,易居.中国,7,建筑与园林的完美结合,景 观,易居.中国,1,空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断。注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合。(大胆采用平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，藉以营造丰富的、多彩的、流动的景观空间) 强调组团绿地的自然性和空间的亲切感。(利
14、用组团建筑的围合，以及栽植与建筑的进退关系，使自然的活物与建筑和硬质景观相生相长，共同营造出属于组团内部的、令人感到亲切的空间) 。,主动营造高差,景 观,易居.中国,2,采用广州星河湾独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过36种高差的变化，形成自然的起伏。有效增大绿化面积(斜角边大于直角边)使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感,重绿植轻硬地、重木轻草,景 观,易居.中国,3,从实际出发压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。园林景观中软绿化较多(水景、植物等)，硬绿化较少(广场、铺地等
15、)，在植物的选配上采用树多、花多、草少的方法。在园林绿化建设中强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。(草坪的维护浪费大量的水资源，且相对制造氧气的能力较弱。相反，灌木及乔木不仅能遮阳、吸热、减燥，亦能产生大量的氧气) 与其他景观要素结合配置成景。（使得园区步移景异，处处花团锦簇，枝繁叶茂）,园林水系有机融汇,景 观,易居.中国,4,北京星河湾南北朝向，东西对流，通风向阳；整体可养殖水域约为12000立方(不含生态公园)，小区内因地制宜的通过造园手法利用地势营造自然落差，把小区的水域：生态公园、一期亲水池塘、二期亲水池塘、青年沟有机地融汇在一起，形成水体大循环。在循环过程中通过
16、落差，充分让其曝气，增加养殖水体中的含氧量利用生态公园自然、物理沉淀作用达到过滤净化作用。亲水池塘与青年沟平均水深为600mm,水源主要由湖水与雨水组成，水质较稳定。水生植物配置丰富。(水生植物在配植时充分考虑了亲水池塘周围的陆地植物、建筑物、人工湖的驳岸曲线，以及整个人工湖想体现的主题和气候特点。在配植构图上，也考虑了色彩的调和。清澈泛绿的水色是整个水景的底色，根据水生植物的生长特性和观赏期，以及观赏部位不同(如观叶、观花等)，错落有致，深浅不一，绿色叠荡，或红或黄的花丛点缀，四季呈现色彩变化，充满韵律感) 。,园林水系有机融汇,景 观,易居.中国,5,细致周到的细节处理,景 观,易居.中国
17、,6,应用异形井盖完善细部处理。(行道树和经修剪成型的灌木种植在斜坡绿地上，其下敷设部分市政管线，并将管井和非金属可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，不仅扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感。道路采用隐形排水，其上井盖经过精心设计和处理，既防盗又平整。),细致周到的细节处理,景 观,易居.中国,7,采用铁艺围墙实现“透绿”。(紧靠斜坡绿地是比例尺度合适、半虚半实的铁艺围墙和欧式盆栽，高低错落、通透处理，使小区内外环境浑然一体。),细致周到的细节处理,景 观,易居.中国,8,园林小品独具匠心、造型独特。（在园林小品的选材上，多选用石(黄蜡石，用于景观营造；大理石用于地面铺贴)、木(
18、进口梢木)等天然材料。座椅、栏杆、灯具等造型独巨匠心，与建筑统一和谐。）夜景照明系统采用环保暖光源。(夜景照明系统如：路灯、地灯、台阶灯、树灯、柱灯等均采用环保暖光源，光线柔和而不刺眼，既保护视力又美化环境，且节约能源。)配以磨砂灯罩。(夜景照明系统带有磨砂玻璃灯罩的灯具，将不会对低层的住户造成光污染) 。,细致周到的细节处理,景 观,易居.中国,9,创造性的“北温带园林再造工程”,景 观,易居.中国,10,以惊人的魄力，提出“北温带园林再造工程”的目标，即要推翻目前北京以北温带为气候特征的造园惯例，将江南的丰富的植物搭配等南方手法进行实施。认真分析当地条件。(了解分析所在地的气候、土壤与水源
19、条件)广泛选择植物种类。(提前一两年则着手引种收集适用的大规格、高质量苗木乃至成树、大树，其引种收集的范围包括河南、河北、山东、陕西以及东北各地，并从比利时进口了若干观花、观叶和地被植物品种。)采取多种技术措施保障成活率建立囤苗、假植的苗圃应用落叶乔木带冠移植技术、反季节栽植技术对需保护越冬的个别植物品种，采取防寒、增温措施对全部栽培土采取了增加腐殖土等改良理化性质的措施等,35,四季会餐饮会所与5星酒店接待,双语幼儿园,四季会贵宾楼（5星级酒店）,四季会会所,重点小学,星河湾依照在广州番禺的“执信中小学”经验，将重点小学和双语幼儿园引入社区配套；此外，会所的设置具有对内与对外的运营功能，四季
20、会还兼有生态公园20年的管理权，实际上使生态公园成为会所的一部分。,生活配套配置全面,配 套 设 施,易居.中国,商业配套,星河湾四季会高端会所服务,北京星河湾 规划了总建筑面积 10000 余平方米的四季会，定位于中国首家超五星级精品酒店，以国际顶级的品质标准，为高知、高贵、高雅的品质精英，打造独特、优雅的体验空间。,会 所 服 务,易居.中国,感受奢华四季会的建筑呈现出一派新地域主义风格，与传统建筑相比，除吸收其精华的工艺设计元素与功能构件外，重点创新表现在纯欧式的大胆突破会所整体建筑大器中透着完美与精致,格调生活的不同场景可得到充分演绎；建筑整体表现极具尊贵与奢华，令每一格调生活细节均得
21、以完美体现。,1,易居.中国,会 所 服 务,星河湾四季会高端会所服务,会议服务位于会所首层的多功能宴会厅可分割为两个分会场，同时承接350400人的各种商务活动，为了配合最先进的国际会议中心的定位，我们设有三种语言的同声传译系统，先进的语音、视听、无线上网等会议设备，而且我们专业的服务人员会协助您完成全部的会议议程，根据您的不同需求可以为您提供课堂式、剧场式、座谈式、U型等多种会型，以人为本的五星级专业会务服务是您举办商务活动等最佳的选择。,餐饮四季中餐厅，经营高档燕鲍翅和正宗粤菜，尤其是位于会所二层的总统厅房以180度全观景会所园林，在享受美食的同时亦能够饱览世外桃源般的美景。位于会所地下
22、一层的圣保罗巴餐厅，延袭了浓郁的巴西特色，可同时容纳100人就餐。在户外的生态公园旁边演绎异国风情美食，不失为时尚家庭的首选。红酒雪茄吧，可同时容纳40位，全景面对生态公园。大堂吧，拥有国内唯一一台瑞士进口全智能化记忆咖啡机,可存储60多个个性化配方，为您量身配置一款真正属于您的个性咖啡配方。,2,星河湾四季会高端会所服务,会 所 服 务,易居.中国,客房：精品生活温馨、尊宠四季会拥有31套舒适雅致的豪华客房，为宾客提供最完善的宽带和无限上网等各种先进商务设施。追求品质与专业的个性化管家服务，令您享受如家的温馨与尊宠，在入住期间的每个细节里我们将提供细致、个性化的服务。当您临窗而立，自然气息贯
23、穿内外，沐浴微风和斜阳，如诗如画。将会给您带来震撼与感动,健康理念享受活力人生四季会耗资巨大，精工细作，设施豪华的四季会体育馆以其五星级酒店服务模式及设计合理的康乐设施：游泳、桑拿、网球、羽毛球、乒乓球、台球和健身房，创造了理想的休闲健身场所。专业的教练会依据国内外流行的有氧健身运动为您量身打造以人为本的健身课程，同时各种专业及名人俱乐部加盟的1对1跟进课程更能满足专业的训练要求。,3,装 修,易居.中国,1,星河湾从广州到北京始终都是做精装修的成品房，在房子开始建筑设计之时就结合了精装修的理念，从户型设计，平面布局到水电等专业设计始终都围绕着土建装修一体化的概念展开，在图纸设计阶段投入了大量
24、的时间和人力，解决了大部分的系统综合问题，从而确保了施工阶段的顺利进行。其本质是以作五星级酒店的手法和理念来做住宅，利用多年来成熟的工艺做法和处理手段，创造出和普通楼盘不一样的家居环境。,北京星河湾3期样板房餐厅,北京星河湾3期样板房客厅,星河湾样板房高标准的室内装修为其开辟了全新的市场空间，结束豪宅半成品年代,装 修,易居.中国,2,电梯：2.7米奥的斯豪华电梯，内饰极具奢华木地板及乳胶漆：采用加拿大“卡佛”乳胶漆，地面铺“树熊牌“木地板地柜与吊柜：德国“菲林格尔”高级地柜及吊柜厨房设备：德国“德格”牌煮食炉、洗碗机、烤箱、微波炉，伊莱克斯电冰箱，德国汉斯格雅水龙头。空调：采用日本“三菱”户
25、式热泵中央空调含新风系统。电气：配法国罗格朗开关面板及插座，客厅配置法国罗格朗楼宇可视对讲机。,门：乃是点睛之作。星河湾的黑胡桃子母门比普通门加厚40尺寸更宽更高。配防盗眼及意大利Salice taolo门锁。房门：“树熊牌”木饰面门，配德国“海福乐”门锁。卫生洁具：德国“豪式”牌高级按摩浴缸，配当代牌洗浴水龙头及花洒，日本（TOTO）牌豪华电脑控制坐厕（主卫），TOTO牌双洗面盆，杜拉维特豪华坐厕（客卫）,星河湾样板房在装饰用材和设备上标准较高,装 修,易居.中国,3,地面不同高度的落差设计， （如餐厅、客厅和连接客厅的阳台）,室内空间层次丰富，形式多样,餐厅,客厅,三期样板房不同空间地面过
26、渡,装 修,易居.中国,4,多级、多层次的天花造型设计天花多设计有发光灯槽和多级吊顶增加空间的层次感。由于层高（层高基本上都在3.2米左右）和选择了合适的空调通风系统，为多级吊顶的实现提供了很好的保障，分级落差较大，空间层次感效果更佳。,门厅的天花效果,客厅的天花效果,餐厅的天花效果,走廊的天花效果,卧厅的天花效果,厨房的天花效果,卫生间的天花效果,室内空间层次丰富，形式多样,装 修,易居.中国,5,搭配圆形叠式天花的圆形餐厅设计,客厅、餐厅的空调出风口巧妙地与叠式天花完美结合,融入团圆的意境设计圆形餐厅，搭配圆形叠式天花。,室内空间层次丰富，形式多样,装 修,易居.中国,6,八角形的270度
27、观景主卧室,室内空间层次丰富，形式多样,八角形的景观主卧室不仅丰富了建筑外立面的变化，且为室内增添了较好的采光与景观感受,装 修,易居.中国,7,舍得选用丰富的高档材料,舍得在装修材料的选择和运用上花钱，对各种高档装修材料合理的综合使用，充分体现了星河湾人的水准和装修理想。高档进口石材的大量运用，几乎每个房间都能看到石材运用的效果：地面（地面拼花的种类就有几十种之多）墙面和墙面造型窗台、门套、踢脚线等细节和收口石材加工精细、纹路优美硬质石材曲线形式加工其它一些高档装修材料的综合运用：高档马赛克深木色为主的木装修能消除墙面感觉的镜子光芒四射的水晶吊灯主卧室的浅色地毯等等。另，主要材料方面按照所用
28、场所的主次，对材料材质进行不同选择。,装 修,易居.中国,8,舍得选用丰富的高档材料各空间大理石地面拼花处理,门厅地面拼花,餐厅地面拼花,走廊地面拼花,卫生间地面拼花,交通过渡空间拼花,电梯地面拼花,厨房地面拼花,装 修,易居.中国,9,舍得选用丰富的高档材料石材在其他地方的运用,踢角线,浴缸裙边,楼梯踏步,石材在玄关的运用,石材在台阶的运用,酒柜台面,窗台,背景墙,装 修,易居.中国,10,星河湾在做产品的时候始终是秉承“人性化”原则，对于细节的考虑深入而全面，不放过任何一个微小的细节，让业主时刻能够感到设计建造者的用心精细。每一个转角、每一处接口、每一处细微的差别都体现出了对产品品质不断追
29、求的努力。同样材质不同颜色的区分。（壁纸、乳胶漆等处于同一平面时）天花交接处理。（同一房间内不同区域、不同高度层次的天花交接处理）不同种材质和同材质的相互之间精致、巧妙的交接处理安全性的设计。（石材和其他硬质材料阳角的圆滑处理等）经久耐用性的设计。（卫生间木门框用石材垫高防潮等）使用便捷的设计。（厨房洗涮区和烹饪区台面高差不同）地面材料铺贴方式的设计。（石材横竖纹理、木地板“人”字形方式铺装等）能消除墙面实体感增大空间感的银镜的运用（鞋柜门、墙面）阳台落水口的下凹处理推拉门的导轨保护等,人性化和细节的考虑,装 修,易居.中国,11,同样纹路的壁纸，冷暖不同的颜色,不同颜色的乳胶漆,卫生间不同区
30、域、不同高度层次天花的交接处理,石材淋浴隔断与天花交接之处的处理,石材不同高度区域的交接处理,石材、木套线踢脚处的交接处理,人性化和细节的考虑,装 修,易居.中国,12,石材洗手台的细节,石材洗手台踢脚与淋浴间地台的交接处理,淋浴间的细节处理（外侧）,淋浴间的细节处理（内侧）,卫生间木门框用石材垫高，有效防潮，保证门的经久耐用,浴室的门框特地用花岗岩垫高，有效防潮保证门的经久耐用,人性化和细节的考虑,装 修,易居.中国,13,人性化和细节的考虑,面盆与石壁间的角线均用石材镶边，边角打磨后还精心雕饰出纹理,厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作）,跃式空间的台阶处理及木扶手两端优美
31、的曲线造型,卫生间洗手台面便精心雕饰出纹理，阴阳角的圆滑处理不仅柔美而且增加安全性的保证,卧室木地板“人”字形方式铺装与众不同,银镜柜门的鞋柜增大了空间感,营 销 策 划,易居.中国,1,跨界营销包装一：中国做地产，政府出书第一案,营 销 策 划,易居.中国,2,跨界营销包装二：受国际权威机构肯定，获国际地产殊荣,全球唯一蝉联联合国环境规划署认可的“国际花园社区”金奖,北京星河湾荣获“CNBC亚太区地产奖2008”颁发的最佳建筑(中国区）及最佳公寓（亚太区）两个五星奖，并将代表亚太地区继续角逐全球最佳公寓奖五星奖（中国唯一一家入围国际大奖的项目）。,营 销 策 划,易居.中国,3,跨界营销包装
32、三：海外同行、显赫名流或观摩或下榻,DLF外宾,马来西亚国家房屋园林部长拿督一行,塞舍尔奥组委主席携夫人参观北京星河湾,英超班霸切尔西下榻广州星河湾酒店,营 销 策 划,易居.中国,4,跨界营销包装三：海外同行、显赫名流或观摩或下榻,汤加国王图普五世下榻星河湾四季会,英国、意大利、德国、奥地利、日本等十国大使在北京星河湾举办顶级私人宴会,LUXURY CHINA世界奢侈品协会中国俱乐部落户星河湾,北京外商俱乐部在北京星河湾四季会所揭牌,营 销 策 划,易居.中国,5,跨界营销包装三：海外同行、显赫名流或观摩或下榻,世界营销之父菲利普 科特勒 & 星河湾的私人晚宴,营 销 策 划,易居.中国,6
33、,跨界营销包装三：海外同行、显赫名流或观摩或下榻,NASDAQ中国论坛中国在星河湾召开,强强联手建国际化商务沟通平台-亚太总裁 星河湾风情之夜,亚太地区企业名流和政府鸿儒荟萃的嘉宾阵容,越南总理来访,星河湾首届非洲投资论坛,营 销 策 划,易居.中国,7,跨界营销包装四：跨界品牌联动展示，标榜星河湾地产界地位,劳斯莱斯：汽车王国里雍容华贵的标志,劳力士：精准、耐用、保值的表王,保时捷：豪华跑车中的先锋,轩尼诗：“生命之水”,阿玛尼：优雅且独具匠心,易居.中国,跨界营销的载体,政府,跨界营销的成果,为项目出书,跨界营销的效果,推广产品的高端品质权威性,国际权威机构,奖项,进一步推广产品高端品质将
34、项目由国内推向世界舞台,显赫名流、组织,活动、话语权传播,赋予项目难以比拟的身份感由客观评价转向主观评价针对客群圈层进行针对性营销,跨界品牌,联动宣传,借助跨界知名品牌树立星河湾房产界高端品牌地位,营 销 策 划,8,层层升级有针对的跨界包装营销,易居.中国,产品与营销,当产品与新闻事件营销炒作相结合，市场反馈效果将会爆发式增长,是否曾想到当产品与营销结合，其结果？,星河湾前期投入,普通项目前期投入,PK,3：1,新闻载体的放大宣传,PK,30：1,星河湾前期投入,普通项目前期投入,市场效果反馈,市场效果反馈,1,易居.中国,产品与营销,2,卡地亚的金饰品，景德镇的瓷器，国际知名的奢侈品牌，脱
35、离市场的产品营销比比皆是,卡地亚按件论价的金饰品，景德镇的精美瓷器（其实只是一堆陶土）、LV等国际知名的奢侈品，他们的价格远远高于市场主流，但是对他们趋之若鹜的消费者却比比皆是。究其原因：,过程反复，良性循环,产品品质无法比拟。给予消费者的主观评价冲击远高于对其产品的客观价值评估。媒体包装投入，产品高端形象建立 。品牌建立与维护。,星河湾走的就是这样一条依托无法比拟的产品品质，借助媒体的大肆包装炒作，树立地产界高端奢侈品品牌地位，从而达到脱离市场的产品营销的道路,写 在 最 后,易居.中国,在业内，有人赞美星河湾，认为它是让人心灵盛开的地方也有人对星河湾嗤之以鼻，觉得它是暴富年代的象征其实，换一种角度去看，星河湾又有另一种特征，它，执着，它服务的是一群星河湾认定的客群，它，认真，几乎所有的配合团队在项目启动之前就已经为星河湾做好了一切完美的准备，不得不承认，“精、细”的有些过分。它，另类，因为它不属于“普通”的我们，从8000元的室内装修到各界名流的大加赞赏，我们确实看到，的确有这么一个我们无法触及的圈层，热衷于它！追随着它！秉承着学习的态度，通过星河湾，我们应该尝试着去触及和了解，也许星河湾并不能算是完美，至少它为我们开启了一扇了解对“身份标签”非常在乎的高端人群的窗口！,
