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1、土地估价报告市场比较法（工业）模板202L09.26（一）市场比较法指求取一宗土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及使用年期等差别，修正得出估价对象的价格的一种方法。其计算公式为：p=pbabcde式中：P一待估宗地价格PB-比较实例价格A一待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数B一待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数C一待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数D-待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数E-待估宗地
2、使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数1、比较实例选择（D收集宗地交易实例根据地块位置、面积、用途、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及内涵等因素，按照替代原理，并符合用途相同、交易类型相同、区域类似等因素的要求，估价人员从中国土地市场网中选取交易实例。详见下页表:（2）确定比较实例在上述交易实例中，根据城镇土地估价规程和国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）（抵押的不需要此文件）的规定，按照比较实例数量应达到3个以上（含3个）且估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过3年、与待估宗地条件相似性大于差异性、与待估宗地用途相同、土地条件基本一致
3、、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例为原则，选择了以下三个比较实例：表：待估宗地周边近期交易实例表地块编号成交日期竞得者位置用途面积（平方米）单价（元/平方米）总价（万元）年期容积率开发程度比较实例1：郑州科步科技有限公司该宗地位于红松路西、化工路辅道北，于2021年10月21日由郑州科步科技有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2021-62,用途为工业用地，容积率大于1.6,出让年限50年，出让总面积5965.38平方米，总成交价款333万元，单价558.22元/平方米。土地开发程度为宗地外部“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、内部“场地平整”。
4、比较实例2：瑞驰有限公司该宗地位于化工路北、白松路东，于2021年10月12日由瑞驰有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2021-56,用途为工业，容积率大于1.6,出让年限50年，出让总面积150471.57平方米，总成交价款7795万元，单价518.04元/平方米。土地开发程度为宗地外部“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）、内部“场地平整”。比较实例3：郑州力能电子技术有限公司该宗地位于化工路辅道北、白杨路东，于2021年11月14日由郑州力能电子技术有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2021-145号，用途为工业，容积率大于1.6,出让年限50年，出让总面积25993.41平方米，总成
5、交价款1347万元，单价518.21元/平方米。土地开发程度为宗地外部“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）、内部“场地平整”。开发程度的修正：比较实例1为宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、比较实例2和比较实例3为宗地外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）内部“土地平整”。待估宗地为宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、内部“土地平整”。开发程度不同需进行修正，参照郑州市市区土地平均开发费用，开发费分别为通气30元/平方米，通暖30元/平方米，通路35元/平方米，供水15元/平方米，排水15元/平方米，通电25元/平方米，通讯20元/平方米
6、。故本次评估比较实例1修正值为0,比较实例2和比较实例3通气+30,通暖+30,修正值为+60。比较实例1修正后的价格=558.22元/平方米比较实例2修正后的价格=578.04元/平方米比较实例3修正后的价格:578.21元/平方米郑州市基础设施配套造价一览表设施类别费用（元m）2道路35给水15排水15电力25通讯20通气30通暧30土地平整10合计1802、建立价格可比基础调查比较实例成交价格内涵，面积内涵等，剔除成交价款中不属于地价部分，建立比较实例可比价格。经了解，所选实例成交价均为净地价，成交面积为净面积，价格可比。比较实例1可比价格为558.22元/。（），比较实例2可比价格为5
7、78.04元/。0,比较实例3可比价格为578.21元/。0。3、比较因素选择根据估价对象用途及区位条件，选择影响估价对象主要因素有：（1）交易时间：确定地价指数，进行交易期日修正；（2）交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；（3）交易方式：是指土地取得的方式是出让（挂牌、拍卖、协议）、划拨;（4）土地使用年限：指土地使用有效年限；（5）区域因素：主要有对外交通便捷度、道路通达度、工业区性质、工业区集聚状况、基础设施状况、环境质量。（6）个别因素：主要有宗地面积、宗地形状、临近道路类型、临街状况、地质条件、规划限制。4、比较因素条件说明根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的
8、差异情况，选择比较因素及因素条件说明。详见下表。比较因素条件说明表比较因素宗地位置土地用途交易时间交易情况交易方式宗地价格（元/平方米）土地面积（平方米）土地使用年期（年）价格类型对外交通便捷度待估宗地化工路北工业用地2021/4/8正常拟挂牌A12202.8450出让周边路网密低，距高速口或车站远，对外便捷度低临主干道，通达度高国家级一般产业紧密区七通一平基本无污染，对生产生活无不良影响面积对宗地利用略有影响形状很差交通型主干道临支路地形地基承载力及地质条件地下水位等条件对工业建较有利规划限制对土地用途和利用强度无限制比较实例1红松路西、化工路辅道北工业2021/10/21正常挂牌558.2
9、25965.3850出让周边路网密低，距高速口或车站远，对外便捷度低临主干道，通达度高国家级一般产业紧密区七通一平基本无污染，对生产生活无不良影响面积对宗地利用略有影响形状规则交通型主干道临主街地形地基承载力及地下水位等条件对工业建较有利对土地用途和利用强度无限制比较实例2化工路北、白松路东工业2021/10/12正常挂牌578.04150471.5750出让周边路网密低，距高速口或车站远，对外便捷度低临主干道，通达度高国家级一般产业紧密区七通一平基本无污染，对生产生活无不良影响面积适中，对宗地利用极为有利形状规则交通型主干道临主街地形地基承载力及地下水位等条件对工业建较有利对土地用途和利用强
10、度无限制比较实例3化工路辅道北、白杨路东工业2021/11/14正常挂牌578.2125993.4150出让周边路网密低，距高速口或车站远，对外便捷度低临主干道，通达度高国家级一般产业紧密区七通一平基本无污染，对生产生活无不良影响面积对宗地利用较为有利形状规则交通型主干道临主街地形地基承载力及地下水位等条件对工业建较有利对土地用途和利用强度无限制区域因素道路通达度工业区性质工业区集聚状况基础设施状况环境质量宗地面积宗地形状个别因素临近道路类型临街状况5、编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。以估价对象的各因素条件为基础，相应的指数为100,将比较实例的各因素与估价对象逐项进行比较,根据各因素优劣所造成的感谢您的阅读，祝您生活愉快。
