香港法律改革委员会.docx

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1、香港法律改革委员会境外未建成住宅物业售楼说明售楼说明小组委员会谘询文件1996 年9月本谘询文件是由法律改革委员会属下的售楼说明小组委员会拟备，但不代表该小组委员会或法律改革委员会的最终意见，而只希望公众人士详阅后给予意见及批评。售楼说明小组委员会欢迎各界就谘询文件的建议提交书面意见，并于1996年11月18日或之前迳交小组委员会。邮寄地址为：香港湾仔告士打道39号夏悫大厦20楼法律改革委员会售楼说明小组委员会秘书法律改革委员会或小组委员会在日后与其他人士讨论或发表报告书时，若可以提述及引用各界就本谘询文件所提交的意见，将会有所帮助。而任何人士如要求将其所有或部分意见保密，法律改革委员会和小组

2、委员会均乐于尊重，但有关人士如没有提出保密要求，便会假设无需将其意见保密。香港法律改革委员会境外未建成住宅物业的售楼说明谘询文件目录章数导言及概览背景研究范围小组委员会的成员会议有关售卖境外物业的投诉对电视及电台播放境外物业广告的现行管制电视及电台业务守则之广告标准的缺点售楼书及报章广告内容缺乏管制对售楼资料管制不足研讨范围谘询文件第 1 章通则管制境外物业售楼说明所遇到的困难对本地地产代理之管制政府就规管地产代理成立的工作小组地产代理就提供基本售楼资料所负的责任我们就地产代理负责提供基本售楼资料提出的建议集中看境外物业的本地广告及宣传一切买卖均须由在香港领有牌照的地产代理处理措词不明确我们就

3、规管售楼说明及广告的通则提出的建议售楼书之提供我们就售楼书之提供提出的建议第 2 章物业完成日期及可供入伙日期楼盘延期建成或发展计划完全失败楼盘延期建成或发展计划失败的原因推延完成日期确保楼盘工程如期进行及防止发展计划失败的措施可供入伙日期我们就物业完成日期及可供入伙日期提出的建议第 3 章楼宇装置和装饰导言有关楼宇的装置和装饰的说明的问题合理程度地披露资料已经足够模拟单位我们就楼宇装置和装饰提出的建议第 4 章公用设施导言没有水电供应的物业售楼书内欠缺对设施供应的说明接驳服务的费用我们就公用设施提出的建议第 5 章物业的地点及交通设施物业的地点及交通设施的重要性对物业地点的误导性说明对交通设

4、施的误导性说明售楼书应提供的资料绘图说明停车场及泊车位我们就物业的地点、交通设施及绘图说明方面提出的建议第6章赠品及优惠给予买家的赠品及优惠只要正确说明有关赠品及优惠的资料便可我们就赠品及优惠提出的建议第 7 章财务安排按揭服务之提供买家存有的错误想法将安排按揭服务的费用转嫁给买家我们就财务安排提出的建议第8章楼价楼价的误导指示必须提供楼价的全部资料冷静期我们就楼价提出的建议第 9 章出售物业予外国人的限制出售物业予非当地居民或外国人的限制业权的限制有关限制业权的说明所存有的问题地契年期及按揭安排的限制我们就出售物业予外国人的限制提出的建议第10章杂项资料交易费我们就交易费提出的建议取得单位管

5、有权时要缴交的附加费用我们就附加费用提出的建议缴付税项的法律责任我们就缴付税项的法律责任提出的建议所征税项外滙管制我们就所征税项及外滙管制提出的建议印刷售楼书的日期我们就印刷售楼书的日期提出的建议实用面积我们就实用面积提出的建议政府当局所收取的费用我们就政府当局所收取的费用提出的建议物业的地契年期我们就物业的地契年期提出的建议进出物业及通行权我们就进出物业及通行权提出的建议第 11 章落实建议的方法落实方法自我监管藉行政措施管理立例管制刑罚民事补救办法执法机关我们就落实方法提出的建议第 12 章建议摘要建议摘要通则物业完成日期及可供入伙日期楼宇装置和装饰公用设施物业的地点及交通设施赠品及优惠财

6、务安排楼价出售物业予外国人的限制杂项资料落实建议的方法附件1境外物业售楼书内楼宇装置和装饰的一览表样本v导言及概览背景1.近年，有很多境外未建成住宅物业（俗称“住宅楼花”）在香港出售或在广告中出现。这里所指的境外物业包括那些位于澳洲、加拿大、新西兰、澳门、马来西亚、中华人民共和国（下称“中国”）、新加坡、英国、美国、台湾和泰国的物业。2.在香港出售的境外物业数量很多，所涉及的交易金额庞大。中国是境外物业的重要来源。例如，1995年12月的一个月内，已有1,111个中国单位在本港出售，所涉及金额超逾港币10亿700万元。 一九九五年十二月二十九日星岛日报。3.香港市民对购买境外住宅楼花的兴趣日增

7、，而这现象有若干个原因。首先，那些打算移民的港人通常会在定居海外前预先购买外国当地的楼花。4.购买境外物业亦可作投资或有时投机的用途。这尤其适用于中国物业。现今，小投资者要筹集足够资金去投资于本地物业市场是有困难的，因为本地物业价格相对地高昂，而中国物业却提供另项投资选择。中国物业价格范围徘徊于港币10万元至港币50万元，而多数在港币30万元的领域。5.有些谨慎的本地投资者会购买境外物业用以分散他们的投资。为了避免孤注一掷地投资于本地物业市场，谨慎的投资者自然会向境外市场寻求投资机会。6.买家有时购买境外物业是为了退休之用。一些本港老人会购买位于他们中国家乡的物业以作退休后之用。他们会将其在港

8、的物业出售，并将售楼款项部份用作退休后生活费及部分用作购买通常较本港物业便宜的中国物业。7.考虑离开香港的外籍人士或会在适当的时候购买在本港出售的境外物业。甚至那些没打算立即回国的外籍人士也许会购买境外物业作投资用途，因为他们对家乡的物业市场的认识较本港市场为深入。8.虽然境外物业对一般香港买家有日益增长的重要性，准买家有时会得到不准确，不充足或甚至有误导性的售楼资料。这问题尤以售卖境外住宅楼花的情况最为严重。买家在购买单位时并无机会看到现成楼宇单位。此外，因为建筑地盘位于香港境外，很少买家会负担得起时间及费用去监察其建筑进度。9.推售楼花的资料不足或有误导成分，这问题的成因有多方面。多数售楼

9、说明书（简称“售楼书”）及广告均没有显示明确的楼宇落成入住日期。买家因此未能知道他们何时能够迁入物业居住。所以，未能如期完成建筑工程乃是多个问题中最严重的一个。很少售楼广告及售楼书提到针对外国买家及境外人士而施加的售楼限制。就曾有个别例子，所售给本港居民的中国物业实际上只能合法地售予在中国大陆境内的居民。10.有些境外物业广告载有送礼物或其他优惠的虚假承诺。在许多例子中，实际获取礼物是附有先决条件的，而该等条件并没有在售楼书内说明。而在另外一些例子中，广告利用了含糊的措词来表达礼物用以误导买家。为了增强买家对楼盘的信心，有些广告及售楼书注明有香港或海外的银行为楼盘提供按揭服务。但是，有例子是该

10、等声称的按揭服务没有实现。大多数售楼书没有说明公用设施例如水、电和煤气的供应。很多香港买家会认为这些基本设施之提供是理所当然。曾有个别境外楼盘在交楼给买家时还没有水电供应。11.上述只是境外住宅楼花买家所遇到种种问题的一部分。鉴于在本港出售的该等物业数量庞大及其交易涉及的金额亦很钜大，我们认为买家应获得充足及准确的售楼资料，从而得到更佳保障，尽管这会加重发展商、地产代理和最终买家的成本及对他们引致不便。研究范围12.法律改革委员会于1992年6月，由当时的署理律政司及署理首席大法官授命研究以下事项：“当局就售楼资料或说明内容不足或有误导成分制定法律保障有意购买和已购买未落成住宅物业（俗称住宅楼

11、花）的人士，这些法律需否更改？如需要的话，又应如何更改？”13.1992年11月，法律改革委员会委任了一个由罗德立教授担任主席的小组委员会，以研究上述事项及向法律改革委员会作出改革建议。小组委员会于1994年9月完成其首部分，即有关本港住宅楼花的研究，并将他们的建议提交法律改革委员会。14.法律改革委员会大体上接纳了小组委员会的建议，并以其为基础于1995年4月发表法律改革委员会对本地住宅楼花售楼说明进行研究之报告书，名为香港法律改革委员会售楼说明研究报告书（论题三十二）。15.今次的报告书涉及我们研究范围的第二部分，即境外住宅楼花售楼说明。小组委员会的成员16.1995年4月24日，小组委员

12、会开始进行研究的第二部分，有关在本港出售或刊登广告的境外住宅楼花（包括中国物业）的售楼说明。17.小组委员会的成员（就研究范围第二部分）为：罗德立教授（主席）香港城市大学比较法律学讲座教授律师宝礼先生地政总署首席律师余若薇御用大律师大律师李景勋先生李景勋、雷焕庭建筑师事务所首席合伙人廖胜昌先生（任期由1995年1月27日起）恒昌测量行董事经理测量师司空北骥先生香港大学法律学院讲师律师萧伟全先生（任期由1993年11月19日起）布政司署房屋科首席助理房屋司黄英豪先生（任期由1995年1月27日起）黄干亨黄英豪律师事务所主要合伙人王桂蟠先生（任期由1995年1月27日起）消费者委员会投诉及谘询组主

13、任邬满海先生房屋署高级助理署长18.小组委员会秘书由高级检察官梁满强先生出任。会议19.小组委员会于1995年4月24日展开其研究范围第二部分，直至1996年5月28日为止，共召开了20次会议。有关售卖境外物业的投诉20.有关不充足及误导性售楼资料的问题，可由境外物业的投诉个案增加反映出来。拫据消费者委员会（下称消委会）提供给我们的统计数字，1990年1月至1995年12月期间，共有891个楼盘遭到投诉，而大部分是关于售卖中国物业的。以下是投诉数字的分类：有关售卖境外物业的投诉1990199119921993199419951.针对卖方所提供资料的争论，例如：尺寸、材料、按揭631517232

14、52.有关物业转易的争论，例如：买卖合约条款、发展商收取的杂项费用21336213.有关履行买卖合约的争论，例如：延误竣工102662383344.有关楼宇装饰质量及缺点的争论10124125.针对律师有关物业转易的投诉00148126. 针业针对物业管理的投诉002112157.杂项2151015171252910330643621.消委会曾于1994年中对在本港报章刊登广告的153个境外楼盘进行调查。该调查揭示，很多广告其实有误导成分或欠缺充足资料。该项调查结果刊登于1995年3月15日由消委会出版的选择期刊第221期中（下称选择期刊），有关结果为这报告书提供了有用的背景资料。对电视及电台

15、播放境外物业广告的现行管制22.境外物业广告以往是遭禁止在电视及电台播放的。但是，广播事务管理局已决定由1993年4月1日起撤销该项禁令。当该项禁令撤销时，当局同时引进两个有关这些广告的业务守则。该两个守则就是电视业务守则之广告标准(Television Code of Practice on Advertising Standards)和电台业务守则之广告标准(Radio Code of Practice on Advertising Standards)（下称为“两项业务守则”）。23.上述两个内容相同的业务守则规定：“凡向本港居民出售任何楼宇或建议楼宇的住室、店铺、办公室或其他使用单位，

16、又或任何土地或其部份或土地拥有权或权益，而有关土地楼宇不在本港者，均不能代为播映广告，除非有关发展商或卖家能出示下列文件：(i)由有关物业或土地所处国家内已注册及获认可的事务讼务律师行所签发的信件，以确认：(1) 发展商或卖家已适当地遵守当地政府所订下有关广告中物业或土地发展和销售的所有规定；(2) 发展商或卖家已向当地政府取得所需的批准（倘当地法律有此规定），可将物业或土地卖给非当地居民；(3) 未来的买家可获当地或其他地方的持牌财务机构提供楼宇贷款；及(ii)由香港律师行签发的信件，确认按其所知所信，签发上述(i)所述确认书的当地事务讼务律师行，已在有关物业或土地所处国家注册，可在该司法管

17、辖区内提供法律意见。”24.换句话说，由1993年4月1日起，如有关售卖境外物业的广告要在电视及电台中播放，电视及电台的持牌人必须要求刊登广告者履行上述守则之规定。电视及电台之广告业务守则标准的缺点25.我们认为基于几个理由，该两项业务守则不能为准买家提供充分保障。首先，整个管理系统有赖将查证境外物业可靠性的责任全放在一个不受本港监管的外国律师身上。本港律师的参予只限于确认外国律师已在该海外国家注册。外国律师已注册并不能代表他们一定会提供准确的法律意见。本港律师不能够核实外国律师所提供的意见。26.该两项业务守则并没有要求登广告者在电视或电台广告中指出外国律师只查证了守则所规定的三点事项。准买

18、家可能得到错误的印象，以为在电视或电台广告中所提到的东西都已经查证。多个近期的电视或电台境外物业广告便载有很多吹嘘宣传，而有关资料是不受该两项守则所规管的。27.尽管外国政府所订有关物业发展及出售的规定已获遵守，也不足以保障买家。外国或许没有法定规条要求发展商透露重要的售楼资料，例如楼宇的实用面积、装置和装饰、交吉日期和交通设施。因此，能够为楼宇提供按揭并不等于对楼盘的可靠性提供绝对保证。举例说，按揭可能是由发展商自己的附属公司提供，而不会对发展商的可靠性提出疑问。28.最后，电视及电台的持牌人无须为物业广告中的虚假声明负上责任。根据保障投资者条例（第335章）第3(1)条，任何人如用欺诈性或

19、罔顾后果的失实陈述吸引他人参与有关证券以外财产的“投资安排”，乃为犯法行为。持牌人除非对广告内的失实陈述实际知情，否则不会触犯第3(1)条的罪行，事实上，持牌人是鲜有知情的。同样道理亦适用于负责在香港销售境外楼盘的地产代理。另一方面，发展商（多数为境外物业公司）却未必受香港法律管制。售楼书及报章广告内容缺乏管制29.现时境外物业售楼书的内容，以及报章、传单或宣传小册中有关的广告内容，均不受任何法定或行政规定所管制。上述两个守则只适用于电视及电台的广告。因此，报章上的境外物业广告常会充满吹嘘宣传及有误导性的售楼资料。在一些例子中，报章上境外物业广告里的美丽平房照片，其实并非已建成的物业，而只是另

20、外一处楼盘所建平房的照片。对售楼资料管制不足30.总而言之，现时境外物业售楼资料所受的管制并不足够。因此，我们认为境外住宅楼花的广告及售楼资料应受到监管，而我们亦在这份文件内作出有关建议。研讨范围31.我们在这份文件中的研究范围只限于对境外住宅楼花售楼说明的管制。也就是说，所有在香港边界以外的住宅楼花都属于讨论范围。32.要留意的是，本文件的建议只针对境外住宅楼花。谘询文件33.这是一份谘询文件，内载有小组委员会的中期报告书，并提出小组委员会的中期建议。34.发表这份谘询文件的目的是邀请地产发展商、地产代理、律师、市民大众及其他有关人士发表意见，评论这份文件所提出的事项及其作出的中期建议。小组

21、委员会参考谘询所得意见后，将会向法律改革委员会提交最后报告书。68第1章通则管制境外物业售楼说明所遇到的困难境外发展商1.1境外物业的发展商大多是外国公司，无须遵守香港法例。任何香港法例均不大可能对境外发展商具约束力。此外，有关方面很难（甚至无可能）对违反新订法例的境外发展商施加刑罚。在香港流通的外国报章或杂志上刊登的广告1.2境外物业的广告，通常刊登在香港流通的外国报章或杂志，有关方面难以管制这些广告的内容。带领参观外国建筑地盘1.3本地的地产代理有时会为准买家筹办有导游的参观团，参观外国的建筑地盘。地盘有时会提供模拟单位。由于中国在地理上接近香港，便常有上述的有导游参观团前往参观国内的物业

22、。香港当局是难以管制外国建筑地盘所提供售楼资料的质素。对本地地产代理之管制1.4很多在香港发售的境外住宅楼花，是由本地地产代理负责，他们是境外发展商及本地买家的中间人。很多本地地产代理仅是担任售楼经纪，不过，有些亦参与有关境外楼盘的发展。后者在该等楼盘计划中通常拥有少数股东权益，其角色是售楼经纪兼共同发展商。1.5本地地产代理通常是负责安排在香港举行的售楼展销会。很多时，本地地产代理会根据境外发展商所提供的资料，编制售楼说明书（简称“售楼书”）。由于发展商很少设有驻港办事处，本地地产代理经常是买家获取境外楼盘资料的唯一来源。政府就规管地产代理成立的工作小组1.6因此在研究境外物业的售楼说明时，

23、亦必须考虑规管在香港的地产代理。政府已着手规管地产代理，1993年11月，政府成立了监察地产代理工作小组（“该工作小组”），研究有否需要设立一个规管香港地产代理的制度。由于该工作小组的建议，政府于1995年11月17日向立法局提交地产代理条例草案。该条例草案的目的，是就地产代理监管局的成立、地产代理的发牌及规管等事宜而立法。根据该条例草案，拟设的地产代理监管局获授权力规管领有牌照的地产代理的广告，以确保其准确及有遵从客户的指示。该条例草案下的规例，对处理本地及境外物业的地产代理均适用。该1995年地产代理条例草案在拟备本文件时尚未通过为法例，然而，我们在制定建议时，已考虑该条例草案（其原来形式

24、）所载建议的影响。地产代理就提供基本售楼资料所负的责任1.7由于领有牌照的地产代理将来会受法例规管，我们认为他们是受托替准买家提供基本售楼资料的理想人选。让领有牌照的地产代理首要地负责提供售楼资料，可克服在规管境外物业的售楼说明时所牵涉的很多执行问题，因为所有负责境外物业的地产代理均是驻守香港，又或根据1995年地产代理条例草案所订，必须在香港领牌。1.8此外，由于地产代理通常是买家获取境外楼盘资料的唯一来源，我们认为期望地产代理确保所提供予准买家的售楼资料属准确，并非不合理。我们就地产代理负责提供基本售楼资料提出的建议1.9我们建议任何在香港推售境外住宅楼花的持牌地产代理，必须在售楼书及价目

25、表中，为准买家提供一些基本售楼资料。集中看境外物业的本地广告及宣传1.10我们认为尝试规管境外物业的一切宣传售楼方式，是不切实际的。例如，并无可能管制一份并非在香港印刷或制作的国际流通报章、杂志、报刊或期刊所载的境外物业广告。我们打算集中规管在香港完成或制作或刊登的售楼书及广告。1.11政府在管制海外奖劵活动的广告时，亦采用类似的方法。根据香港法例第148章赌博条例第12条，除非有关的广告是刊登在“并非在香港印刷或制作的国际流通报章、杂志、报刊或期刊内”，否则，在香港就海外奖劵活动作广告宣传，即属犯罪。1.12然而，这方法并非完全地令人满意。人们仍可看到进口香港的国际刊物所刊登的广告。但我们得

26、接受，没有可能控制并非在香港发行的进口资料的内容。此外，香港法例一般并无治外法权的效力，即是说，香港法例对于在本地以外地方所作的作为，并无约束力。一切买卖均须由在香港领有牌照的地产代理处理1.13我们建议在香港的一切境外住宅楼花的买卖，均须由领有牌照的地产代理处理。因此，我们建议所有境外住宅楼花的广告，均须提述一名在香港领有牌照的地产代理。1.14此建议的好处，是给予买家因不准确或误导的售楼说明而致损失时，有要求补偿的途径。由于根据1995年地产代理条例草案，地产代理将受建议的法例规管，因此买家可向领有牌照的代理要求补偿。强制要求一切买卖须由在香港领有牌照的地产代理处理，可鼓励他们为买家提供充

27、分及准确的售楼资料。换句话说，根据我们的建议，在香港领有牌照的地产代理将会垄断境外住宅楼花的买卖，作为向买家提供充分及准确的售楼说明的交换条件。1.15我们已小心确保我们的建议没有违反香港就公平贸易承担的国际责任。我们的建议适用于境外住宅楼花的所有卖方，而不论他们是来自香港或海外。因此，香港及境外的卖方均须采用香港地产代理的服务。正因本地及海外的卖方同受到一样的限制，便不会违反香港有关公平贸易的国际责任。1.16我们并不打算将建议的限制，应用于出售单一住宅的独立个别人士。规定独立个别人士每次出售单一住宅均须经由香港的地产代理，是过于麻烦了。无论如何，我们不想过分地规管个别人士的经济活动。措词不

28、明确1.17有时候，售楼书或广告会用不明确的措词，误导买家。我们因此认为，售楼书或广告所用词语如有不明确的地方，须以对买家有利的方式诠释。我们就规管售楼说明及广告的通则提出的建议1.18我们建议任何境外住宅楼花的卖方，均须雇用在香港领有牌照的地产代理。然而，这规定不适用于出售单一住宅的情况。1.19我们建议香港的传媒（包括电视台、电台及印刷媒体）不得发行出售境外住宅楼花的广告，除非该广告有提述在香港领有牌照的地产代理及其牌照号码。不过，此段所述的规定，不适用于出售单一住宅的广告，以及并非在香港出售的境外物业的广告。1.20“出售”(Sale)须包括转让卖方权益的一切交易，以及印花税（修订）条例

29、（1992年第8号条例）就该词语所界定的涵义。1.21我们建议对于广告以及所有售楼书（不属广告组成部分）所载的一切虚假或误导的资料，须由广告中所提述的地产代理负上责任。1.22我们建议任何广告或售楼书所用的词语如有不明确的地方，须以对买家有利的方式诠释。1.23我们建议任何广告或售楼书内若有虚假或误导的资料，便属违反建议中的法例（第11章有提述）。售楼书之提供1.24在报章、电台及电视台的典型广告，是很难为准买家提供全面及完整的售楼资料。把所有必需的售楼资料，挤进仅维持数分钟甚至是数秒钟的电台或电视广告，是没有可能的；同样地，将所有必需的资料刊载于一般大小的报章广告，也是很困难的。1.25我们

30、因此认为须向买家提供售楼书。售楼书可尽量载列买家所需的售楼资料。我们亦认为领有牌照的地产代理有责任提供售楼书，这是与我们的通则一致的，即领有牌照的地产代理有提供售楼资料的首要责任。1.26我们认为售楼书须有中文版本，这可确保香港一般阶层的人可以明白。如售楼书的中文版本与任何其他版本在意义上有分歧，我们认为买家可选择对其适用的版本或其中的部分。1.27须尽早提供售楼书，以便对准买家有用。我们认为，在物业首次宣传发售时，便须提供售楼书。此外，依我们的意见，只有在售楼书备妥可供准买家索阅时，才可邀请他们购买物业。我们就售楼书之提供提出的建议1.28我们建议须向准买家提供最新的售楼书。而提供售楼书须是

31、领有牌照的地产代理的责任。倘发展商不编制售楼书，则领有牌照的地产代理有责任去拟备。1.29我们建议售楼书须有中文版本。如售楼书的中文版本与任何其他版本在意义上有分歧，买家可选择对其适用的版本或其中的部分。1.30我们建议在物业首次宣传发售时，便须提供售楼书。此外，只有在售楼书备妥可供准买家索阅时，才可邀请他们购买物业。第2章物业完成日期及可供入伙日期楼盘延期建成或发展计划完全失败2.1境外楼花的买家经常提出的投诉，是楼盘延期建成，或更坏的是发展计划完全失败。2.2现时本地有一词语称为“烂尾”物业，字面意义是“折断了的尾巴”。这词语指那些由于各种原因而未能完成兴建的楼盘。楼盘的“尾巴”已经折断，

32、买家永远不能见到该物业建成。楼盘延期建成或发展计划失败的原因2.3九十年代初期由于物业市场蓬勃，商人急于套现，一些中国楼盘在未有进行彻底的地盘勘测研究前，便开始动工；有些物业更在不适合竖建房屋或多层楼宇的地点，例如泥土太软或有大量地下水的土地上建造。因此，须进行更多额外的建造工程去巩固建筑地盘的地基，以致成本增加及楼盘延期建成。2.4一些境外楼盘计划失败，通常是由于发展商尝试以预售楼宇的收益，为有关的发展提供资金。当预售的情况未如理想，发展商便没有足够的资金继续进行楼盘，而有关的计划得完全停止。推延完成日期2.5很多境外物业的买卖合约载有条款，准许在指定的情况下推延完成日期。例如有一些境外物业

33、的合约规定，倘是基于“有关方面”核证的“特别原因”，发展商可将楼盘延期而无须给予买家补偿。上述的特别原因大多是以发展商的利益为依据，包括：(1) 存在特别困难及重要的技术问题，而没有即时的解决方法；(2) 基于技术原因而须修订建筑图则；(3) 当局在核准有关的文件时有延误；(4) 本地的有关方面在核准物业发展的设备时有延误；(5) 国家规划或国家功能部门的执行命令有改变；(6) 承建商造成的延误；(7) 卖方控制范围以外的其他事宜。2.6我们认为买家应有权利事先从售楼书中知道，根据什么理由可推延楼盘的建成日期。确保楼盘工程如期进行及防止发展计划失败的措施2.7我们认为没有任何措施可真正地确保一

34、项楼盘能如期施工，因为有很多影响建筑工程进展的因素，可能是发展商不能控制的。2.8我们认为买家需要的是一些财务措施，在楼盘延期建成或发展计划失败时，可保障他们所付的按金及分期缴款。因此，我们已检讨各项办法，包括按金及分期缴款的保管、信托户口、保险及由发展商提供银行保证书。2.9就境外物业而言，我们并不认为保管楼款按金及分期缴付的款项是可行的解决办法。为向买家提供真正的保障，确保能根据实际的建筑进度而向发展商发放款项是重要的。倘所保管的资金存放于境外，便难以实际控制将款项发放予发展商的进度。必须委任本地律师为按金及分期缴款保管人，以便将资金存放在香港。然而，本地律师很难确保由境外建筑师签发的付款

35、证明书均属妥当，而要本地律师不断地监察境外楼盘计划的进展（大多需要3或4年时间），则是过于麻烦了。委任地产代理为按金及分期缴款保管人的方案，亦涉及类似的争议。此外，依据1995年地产代理条例草案拟制订的政策，买家的金钱在延工期间不应由地产代理保管。有关按金及分期缴款的保管问题之争议，亦适用于信托户口，而实际上，按金及分期缴款的保管是信托户口的一种。2.10我们认为保险是可采用的另一方案。不过，物业交易所牵涉的价值是庞大的，须由资金雄厚的承保人受保。鉴于前一段所述的理由，保险费可以很高。无论如何，要确保境外楼盘能顺利建成，相信没有太多香港承保人肯承担这风险。2.11依我们的意见，由发展商提供银行

36、保证书似乎是较为可取的方案。然而，境外物业发展并不能在香港控制，我们不预期有太多的本地银行会热衷于提供保证书去承担风险。我们认为在楼盘延期建成或发展计划失败时，保证书须能应付买家的索偿，因此，保证书的总额须包括买家所付的所有按金及分期缴付的款项，以及按合理利率计算的利息。2.12虽然上述各项方案均有其本身的缺点，我们认为应选择其中一项或多项，以应付在延期交楼或楼盘计划失败时买家所提出的索偿。然而，我们的研究范围并不包括建议某项特定方案。2.13我们认为政府应进行研究，鉴辨合适的财务措施（包括按金及分期缴款的保管、信托户口、保险、由发展商提供银行保证书），以便在楼盘延期建成或发展计划失败时，可保

37、障买家所付的所有按金及分期缴付的款项。2.14我们认为售楼书须注明在楼盘延期建成或发展计划失败时，是否有任何机制可保障买家所付的所有按金及分期缴付的款项。可供入伙日期2.15我们认为买家真正关心的，是物业可供入伙的日期。依我们的意见，上述日期须在售楼书注明。2.16我们认为物业只有在以下的情况才可供入伙：物业已装设所有适用于该物业的装置和装饰(除非售楼书注明不包括在内)；可以合理的方式进出物业；售楼书注明会提供的公用设施已经接驳；已获得所有当地的有关方面准许入伙。我们就物业完成日期及可供入伙日期提出的建议2.17我们建议售楼书须注明物业可供入伙的日期。“可供入伙”一词的定义是：(i) 在第3.

38、13段的列表中指明并且适用于有关物业的所有楼宇装置和装饰已经装设（除非售楼书注明不包括在内）；及(ii) 可以合理的方式进出物业；及(iii) 售楼书注明会提供的公用设施已经接驳；及(iv) 已获得所有当地的有关方面准许入伙。2.18我们建议售楼书须注明楼盘可以推延建成的理由。2.19我们建议售楼书须注明在楼盘延期建成或发展计划失败时，是否有任何机制可保障买家所付的所有按金及分期缴付的款项。第3章楼宇装置和装饰导言3.1对于境外物业的买家来说，物业的装置和装饰是非常重要的。由于许多香港人购买境外物业是作为投资用途，因此，质素差的装置和装饰是会削减物业的转售价值，即使他们购买物业作自住用途，也会

39、因而花上相当可观的费用作保养及装修之用。3.2境外楼花的买家往往不能亲眼看到楼宇装置和装饰的品质。有好些境外物业的发展商会在香港设立模拟单位，但这些单位对买家的作用不大，原因是买家很难确定模拟单位与位于外国的实际单位在水准上的差别。有些发展商则在外国的建筑地盘设立模拟单位，但很少香港买家可以付出时间和不怕麻烦亲往外国参观这些模拟单位。也有些本地的地产代理会带领香港的准买家往外地参观建筑地盘的模拟单位，但通常这些团队只参观位于邻近广东省的楼盘，因为这些物业较接近香港。3.3由此可见，准买家很倚赖售楼书对楼宇的装置和装饰的说明。然而，各售楼书对装置和装饰的说明并不划一，有些售楼书甚至没有对装置和装

40、饰提供任何说明。有关楼宇的装置和装饰的说明的问题3.4有关售楼书内的说明通常有欠明确，且甚少载明所采用的装置和装饰的确实种类。例如，会出现“符合政府标准”、“优质”、“美观”、“名贵”、“高级”及“入口”等含糊字眼。3.5“入口”一词可以有误导成分，尤其是对中国的物业而言，所谓入口材料可以指由香港输入中国的材料，但这概念便与香港买家一贯的理解有分别。香港人所指的入口货，是由欧洲、美国、日本等国输入的货品。3.6售楼书很少载明楼宇的装置及装饰的牌子和原产国家。曾有发展商鉴于原定用料突然涨价便使用品质较差的用料代替。在这些情况下，由于售楼书和买卖合约内并无提及原定用料的牌子和原产国家，买家便不能作

41、出投诉。合理程度地披露资料已经足够3.7我们认为就境外物业而言，不宜要求披露太多资料。如规定发展商提供太详尽的楼宇装置和装饰的说明，是会产生实际的困难。首先，假如有关物业的装置和装饰所采用的牌子在香港不常用，便难以确定其品质和水准。其次，假若有委任建筑师错误地验证代用材料，也难以对其采取行动，原因是这些委任建筑师可能在美国或加拿大，所以在香港采取行动是很困难的。3.8因此，我们认为就楼宇装置和装饰的品质作合理程度的披露或说明已经足够。售楼书应表列楼宇的装置和装饰，并述明拟使用的用料。假如原定用料缺货，发展商可采用其他用料代替，惟代用材料必须跟原定用料属于同等的品质及水平。3.9当然，发展商可以

42、披露超过最低限度的资料，而他们也经常这样做。然而售楼书对楼宇的装置和装饰的说明必须正确。3.10我们已于附件I草拟对楼宇的装置和装饰的说明的范本。模拟单位3.11发展商有时会设置模拟或示范单位以展示楼宇装置和装饰的品质，但主要问题是模拟单位通常会在实际单位落成前拆除，因此难以确定模拟单位与实际单位之间的差别。3.12我们认为若发展商设置模拟单位，其装置与装饰的品质水平必须与售楼书所述和实际单位的用料相符。我们就楼宇装置和装饰提出的建议3.13我们建议，假如售楼书说明会提供若干装置和装饰，必须同时说明拟采用的用料种类。此外，售楼书必须详载以下装置和装饰的资料：大厦外表装置外墙、窗户、门廊露台。室内装饰主要入口的大堂、典型电梯大堂、内部墙壁及天花、地面、浴室、厨房。室内装置门、浴室、厨房、睡房、电话、天线插座、电力装置、煤气电力供应、自来水供应及喉管。其他升降机、信箱、垃圾收集设施、水电煤气表。3.14我们建议，假如原定用料缺货，发展商可采用其他用料代替，惟代用材料必须跟原定用料属于同等的品质及水平。3.15我们建议，售楼书对楼宇的装置和装饰的说明必须正确。3.16我们建议，若发展商设置模拟单位，其装置与装饰的品质水平必须与售楼书所述和实际单位的用料相符。第4章公用设施导言4.1对于住宅物业的买家来说，水、电及煤气等基本公用设