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1、“创智商务区”案例研究 One North,“创智商务区”案例研究 One North,地点：新加坡 (波那维斯达)占地面积：200公顷交通：距离市中心20分钟车程；两条地铁线路、3个地铁站位于项目内开发商：裕廊集团（政府性质的工业地产开发商）总体规划：Zaha Hadid Architects（总部位于伦敦的设计公司）总投资额：150亿新加坡币发展历程：起初规划为科技园区逐渐发展为创意园区 (知识型产业和高效的信息分享)旨在推动新加坡向知识型社会的转型,One North 概况,地点：新加坡 (波那维斯达)One North,One North 总体定位,全方位的功能社区: 集办公、居住、休
2、闲娱乐、教育设施于一体，满足客户工作、生活、娱乐、学习全方位需求,One North,功能分区：Life XchangeBiopolis：以生命科学为主题的“启奥生物医药研究园”Central Xchange Fushionopolis：以传媒为特色的“资讯传媒园启汇城”Mediapolis：19公顷，传媒产业Vista Xchange：全新商业项目“聚翠林商业中心”，规划由商业、办公楼、酒店、商务中心、市民中心等组成Wessex Estate：居住区域One North Park：多功能开放空间布局：距离地铁最近的地方布置商业功能距离地铁较远的地方布置商务功能距离地铁最远的地方布置居住功能,
3、Life Xchange,-地铁站-,学校,会所,Central Xchange,项目后期,One North Park,Wessex Estate,Vista Xchange,One North 功能分区与布局,功能分区：Life Xchange-地铁站-学校会所Ce,项目发展历程,20002019年,20192019年,2009年后,筹备和设计,发展初创期,发展成熟期,新时期,2000年， JTC被新加坡政府任命为One North的总体开发商；2019年，JTC任命总体规划、交通规划顾问；2019年，建立专家研究小组；2019年12月，One North正式创办；2019年， Biopo
4、lis（生物医药办公）一期开始建设；2019年，南洋理工大学毕业生俱乐部开始建设。,2019年，Loft项目完工；2019年，Biopolis一期完工；2019年，Fusionopolis（信息通信、传媒、工程、物理学办公）一期开始建设；2019年，公寓项目开始建设；2019年，Rochester 11（改建的零售休闲设施）完工。,2009年，商务酒店、服务式公寓完工；2009年， Biopolis三期完工；Mediapolis完工；继续建设One North配套设施；规划开发One North后期项目。,20192019年,2019年， Biopolis二期完工；2019年，南洋理工大学毕业
5、生俱乐部完工2019年，商务酒店、服务式公寓开始建设2019年，Biopolis三期开始招标；2019年，Fusionopolis一期上市2019年，Mediapolis（数字传媒办公）开始建设；2019年，Integrated Hub（市政文化/零售休闲综合设施）部分开业。,One North 发展历程,项目发展历程20002019年20192019年2009,Biopolis：占地20公顷，以生命医药产业为目标客户的办公设施，配以商业配套Fusionopolis ：占地30公顷，以信息通信、传媒产业为目标客户的办公设施，配以商业配套Vista Xchange：占地17公顷，由商业、办公楼、
6、酒店、商务中心、市民中心等组成社交场所Wessex Estate：占地28公顷，由连排、公寓及Loft等组成的居住区域One North Park：占地16公顷，由绿地景观、绿色步道、儿童游玩广场等组成的休闲场所,Biopolis,-地铁站-,Fusionopolis,Wessex Estate,Vista Xchange,One North 主要业态,One North Park,Biopolis：占地20公顷，以生命医药产业为目标客户的办,概况：,位置：One North北部区域；靠近新加坡国立大学、国大医学院；5分钟步行距离达到地铁站总投资：5亿新币总占地面积：20公顷总建筑面积：一期约
7、185,000平米，二期约37,000平米，三期41,505平米（后期待定）分期：一期2019完工，二期2019完工，三期计划2009年完工目标客户：科学家、研究者、技术工作者、管理者、生物医药研发企业,一期,二期,三期,One North 主要业态Biopolis,概况：位置：One North北部区域；靠近新加坡国立大学、,建筑指标：,一般甲级写字楼：承重5KN；建筑层高3.54米,One North 主要业态Biopolis,建筑指标：一期二期标准层面积（平米）1,5842,5642,绿色概念,One North 主要业态Biopolis,绿色概念绿色概念构成部分在Biopolis的运用
8、干净土地回收,绿色概念,One North 主要业态Biopolis,绿色概念二代电解离子水系统空气动力垃圾回收处理系统外墙百叶窗,配套设施,位置分布：位于各办公楼的1、2层面积零售：44273平米餐厅：75175平米咖啡/饮料/简餐：43111平米美食广场：932平米演讲厅：650平米（480座）展示厅：1,208平米小孩看护：54398平米比例：以零售与餐饮为主（58%）,One North 主要业态Biopolis,配套设施位置分布：One North,配套设施主要租户,便利店：7-eleven餐饮：Bakin Boys，Bistro Fabulous，Foodbank Gourmet，
9、Haven 95 Restaurant & Bar，Infuzi，Raj Restaurant，Yoshi，Kaffee Kultur，Moovellous Flower Caf银行：Citibank N. A.美容美发：Essence Hair & Body Wellness 儿童教育：Learning Vision International 干洗：Lemon Laundry书店：Research Books Asia医疗健康服务：Shenton Medical,One North 主要业态Biopolis,配套设施主要租户便利店：7-elevenOne North,市场表现,目标客户：实
10、验室型研发中心办公创业型公司/孵化器实验服务型公司 一期两栋定位于私人机构，五栋定位于生物医药研究机构A*STAR；二期定位于私人机构；三期定位于临床科学研究、药物运用的研究企业入住率一期：100%二期：80%,One North 主要业态Biopolis,市场表现目标客户：One North,市场表现以国际知名医药公司为主，其中大部分为实验室,One North 主要业态Biopolis,市场表现以国际知名医药公司为主，其中大部分为实验室办公楼,概况：,位置：One North中部偏西区域，靠近欧洲工商管理学院；步行距离达到地铁站建筑面积：273,600平米（一期120000平米，二期A10
11、3,600平米，二期B50,000平米）分期：一期2019完工，二期A2019年后完工，二期B2019年后完工目标客户：一期信息通信技术、媒体相关行业；二期科学、技术和研究局下属的公共研究机构,Fusionpolis一期,Fusionpiolis二期,Fusionpolis后期,后期综合开发项目,Mediapolis,One North 主要业态Fusionopolis,概况：位置：One North中部偏西区域，靠近欧洲工商管理,科学设备,One North 主要业态Fusionopolis,科学设备无回音室研发空间纳米制造、特性分析设施COVE集群操,其他配套设施,办公设施共享设施：共享洽
12、谈室、会议室、研讨室（200座）、剧院、摄影/视听工作室（收费）卫星接收器接口（对空/对地通信）, 几百万美元IT设备支持大量的计算机需求、无缝连接（强大的IT设备让企业可随时随地运用任何设备工作）400座剧院其他设施：服务式公寓：50套复式公寓休闲娱乐会所、屋顶游泳池及健身房、主题性空中花园5层楼的零售、娱乐设施，包括超市、餐饮、书店、零售店、诊所、小孩看护等,One North 主要业态Fusionopolis,其他配套设施办公设施One North,市场表现,目标客户：一期：信息通信技术、传媒、工程学、物理学相关行业研究机构二期A：信息通信技术、传媒、工程学、物理学相关行业研究机构；有容
13、纳干湿型实验室、绝对无尘室、震动敏感型实验设备的能力二期B：一期、二期A的合作企业主要租户：科学工程研究委员会、信息通讯研究机构、高性能计算研究机构、新加坡制造技术机构、数据存储机构、微电子机构、材料研究和工程学机构,One North 主要业态Fusionopolis,市场表现目标客户：One North,项目概况,位置：位于One North北部区域 区域内有两个地铁站点，连接市中心、机场规模：占地17公顷功能定位：社交场所，交通枢纽，研究者/商业领导者/学者/学生工作、生活之地物业组成：娱乐餐饮中心、零售区、会所、度假村、酒店当前开发项目组成：Rochester Park 11、Roch
14、ester Park 20、Integrated Hub（市政、文化和零售综合体）、酒店,Vista Xchange,One North 主要业态Vista Xchange,项目概况位置：Vista XchangeOne North,Rochester Park 11,One North的三大历史保护区域之一，位于蜿蜒的林荫路旁由11栋排屋构成的商业设施；外部形态保留，内部格局、装修根据商家需要设置提供餐饮、lifestyle零售用途，例如主题餐厅、spa、俱乐部商家组成：Body with Soul（医疗服务机构）、Cassis（法国餐厅）、Da Paolo Bistro Bar（餐厅/酒吧
15、）、Graze（餐厅/酒吧）、岷江（中餐厅）、Minx（餐厅/酒吧）、North Border Bar & Grill（餐厅/酒吧）、One Rochester（餐厅/酒吧）、Pinchos（餐厅/酒吧）、Twelve + One（餐厅/酒吧）、,One North 主要业态Vista Xchange,Rochester Park 11One North的三大历,Rochester Park 20,One North的三大历史保护区域之一，位于蜿蜒的林荫路旁占地4.3公顷，由20栋排屋构成，规划改建成服务式度假村目标客户：One North工作人员以及新加坡游客目前正在建设中,South Pa
16、rk综合开发项目,构成：酒店、居住公寓、服务式公寓、SOHO、零售娱乐设施目标客户：区域内的工作人员目前正在建设中,One North 主要业态Vista Xchange,Rochester Park 20One North的三大历,Integrated Hub,规模：建筑面积62,000平方米（其中市政文化设施建筑面积38,000平米，零售娱乐设施建筑面积24,000平米）构成：5,000座的多功能表演音乐剧院（巡演、舞台表演、家庭娱乐、公司/社区活动）、室外阶梯剧场、地上2层+地下2层商业设施、850个停车位（地下2层4层）商业设施定位：地下二层：美食广场、美食超市、快餐、家庭餐厅、休闲咖
17、啡、便利店、服务式商店地下一层：休闲餐厅、咖啡点心吧、美容设施、lifestyle时尚、时尚饰品、lifestyle礼品店地面一层：lifestyle咖啡、小酒馆、餐厅、酒吧地面二层：休闲酒吧、流行hip主题俱乐部2019年10月30日开业,-室外阶梯剧场-,-5,000座剧院-,-零售娱乐设施-,One North 主要业态Vista Xchange,Integrated Hub规模：建筑面积62,000平方米,项目概况,位置：位于One North南部偏东区域 始建于19世纪40年代占地 27.9公顷物业组成：联排、公寓（3栋）、LOFT（18套）物业特征：联排：平均面积150平米；三房，
18、带有大花园、屋后花园公寓：平均面积116平米；两房，带有大阳台LOFT：平均面积116平米；开发式办公/工作室区域、私密卧室、厨房、浴室，带有大阳台,Wessex Estate,One North 主要业态Wessex Estate,项目概况位置：位于One North南部偏东区域 Wesse,项目概况,位置：位于One North中部区域 规模：占地16公顷，分为13块地块功能定位：区域内租户非正式聚会、自发活动场所、约见地点组成：绿地景观、绿色步道、开放广场空间、开放草坪区域、儿童游玩广场亮点随处Wi-Fi、水幕墙、无花果森林、蝴蝶花园、农作物绿地,One North Park,One N
19、orth 主要业态One North Park,项目概况位置：One North ParkOne North,-水幕墙-,-儿童游玩广场-,-蝴蝶花园-,-农作物绿地-,-花园一景-,One North 主要业态One North Park,-水幕墙-儿童游玩广场-蝴蝶花园-农作物,健康咨询租户,提供服务：主营服务：家庭医疗实践、饮食/营养、催眠疗法、物理疗法、足医术、语言障碍矫正、心理/精神评估、健康咨询、睡眠/鼾声评估、变应性测验、针灸、疗骨术、幼儿体检其它服务：瑜伽、普拉提、全身园艺课程、训练班/研究班配套：咖啡经营面积：5001,000平米主要商家：,One North 健康商业,健康
20、咨询租户提供服务：One North,教育机构,INSEAD商学院：“全球四大商学院”之一MBA课程、管理者课程、亚洲相关研究南洋理工大学（One North校区）/毕业生会所由教育设施与会所组成会所内包括商业培育中心、游泳池、spa、餐饮设施、网球场、健身房PIXELOne North开发的最早的教育设施之一定位于信息通讯技术、数字产业的半脱产学习DigiPen Institute of Technology将于此开始亚洲分校Tanglin Trust School为318岁的孩子提供英式教育,One North 学习,教育机构INSEAD商学院：One North,营运模式：,开发商JTC
21、新加坡主要的工业设施规划、推广和开发的专业机构2000年JTC被内阁任命One North规划、开发、市场推广、管理的主要机构JTC邀请私人机构参与One North的建设，特别是这些私人机构擅长的项目JTC在合作的过程中起协调人的作用合作方式JTC就目标开发土地向社会进行招标JTC将目标开发土地转租给被选取的合作方，租期为6099年被选取的合作方需要支付所开发土地的价格溢价、货劳税以及印花税合作开发商：,One North 营运模式,营运模式：开发商JTCOne North,One North 小结,目前One North组成情况：,One North,One North 案例借鉴,对本项目
22、的借鉴意义：,One North拥有鲜明的主题定位及完整的产业链，涵盖生物医药、信息通信、数字传媒等产业 本项目以创意型产业导入为基础，建议引入完整产业链，从相关政府机构、产业协会以及上下游企业One North的办公设施提供众多共享设施，例如共享游乐设施、专业设备、会议室、专业人员等 建议提供创意型产业相关的共享设施，提升项目的吸引力度Biopolis大量运用节能技术，例如太阳能、空气动力、光伏、电解离子水系统、区域冷却系统等，保护环境、节省租户成本 建议建筑运用节能技术，创立项目独特性、提升竞争优势One North拥有占地16公顷的开放的绿色公共空间，生物物种多样、景观设计别致 建议本项
23、目建设开阔的绿色公共空间，并将Wi-Fi等无线网络系统引入绿色公共空间，为人们提供可以随时上网的生态城市绿洲One North的部分零售租户为健康咨询、诊所租户，为个人生理、心理健康提供帮助，并结合瑜伽、太极等养生运动 建议本项目引入相类似的租户，利用产业基础创造健康特色、目的性消费商业One North的总体开发商JTC集团与各个领域的专业开发商进行合作，将不同的项目向社会进行招标 建议与全球领域的专业开发商合作，利用不同领域专业开发商的优势，创作经典作品One North拥有包含商业休闲、剧院、LOFT、酒店、服务式公寓等全方位的配套设施 建议开发商业休闲、酒店、服务式公寓等设施One North设有众多教育功能的设施，例如全球顶级商学院、与区域内产业相关的职业教育设施、知名大学俱乐部、国际学校等 建议本项目适量引入教育设施，如与产业相关的职业教育设施支持区域产业发展、优质商学院提升项目知名度,One North,
