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1、,商业地产开发模式的思考,2011-04 上海,商业地产开发模式的思考2011-04 上海,内容提要,1、城市化背景下的商业地产2、从Shoppingmall 到HOPSCA3、“现金流滚资产”：万达模式 4、地产开发+资本运作：凯德中国模式5、上海青浦奥特莱斯案例分析,内容提要1、城市化背景下的商业地产,城市化背景下的商业地产,城市化与郊区化城市空间形态变化：从单一中心到多中心出行方式的变化将突破传统商圈的界限 高速铁路 城际铁路 市内轨交 私家车,城市化背景下的商业地产城市化与郊区化,城市化背景下的商业地产,社会消费品零售总额大幅提升对商业设施的需求,时间 社会消费品零售总额 增长率 GD
2、P占比2010年 .5万亿元 18.4% 38.8% 年 30万亿元 14.5% 53.7%2020年 50万亿元 11.5% 53.8%,城市化背景下的商业地产社会消费品零售总额大幅提升对商业设施,城市化背景下的商业特征,空间布局： 内部道路：进出入口： 车流人流：业态选择：消费结构：消费时间：消费心理,线性布局为主,块状布局为主,直线单一型,曲线、循环交叉式,单一出入口,多出入口,人车合流设计,分流循环设计,业态组合,单一业态,日常购物型,生活休闲型,日间消费为主,晚间消费比重增加,实用主义,品牌意识增强,城市化背景下的商业特征空间布局： 线性布局为主块状布局为主直,美国主流零售业态Sho
3、ppingmall,大占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。 主要依托市郊高速公路全功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务 主流MALL已占有全国50以上的零售额,美国主流零售业态Shoppingmall 大,美国Shoppingmall基本分类,美国Shoppingmall基本分类商圈规模店铺构成店铺数量,从Shoppingmall 到HOPSCA, 巴黎La Defense 的HOPSCA HOTEL OFFICE PARKING SHOPPINGMALL CONVENTION APARTMENT,从Shoppingmall 到HOPSCA
4、巴黎La De,巴黎中心区,巴黎中心区,远眺巴黎西郊商务区La Defense,远眺巴黎西郊商务区La Defense,巴黎La Defenses,巴黎La Defenses,美国、欧盟、亚洲商业地产特征,国家和地区 商业地产市场主要特征美国 旧有商业设施改造和更新，郊区化现象明显欧洲 商业地产开发与原有城市格局和风貌保护相协调亚洲 快速增长期，逐渐形成适应本土发展的商业地产模式,美国、欧盟、亚洲商业地产特征国家和地区 商业地产,纽约曼哈顿商务区,纽约曼哈顿商务区,纽约曼哈顿商务区,纽约曼哈顿商务区,纽约世贸中心原址,纽约世贸中心原址,洛杉矶俯瞰,洛杉矶俯瞰,洛杉矶俯瞰,洛杉矶俯瞰,德国法兰克
5、福,德国法兰克福,德国法兰克福,德国法兰克福,新宿东京都府俯瞰,新宿东京都府俯瞰,新宿东京都府俯瞰,新宿东京都府俯瞰,万达商业地产产品特点,万达商业地产产品特点第一代第二代第三代产品种类纯商业纯商业商,共同选址 共同设计先租后建 平均租金,万达的“订单地产模式”,共同选址 万达的“订单地产模式”,主力店与中小客户利益的平衡后期运营中与主力店管理方式的磨合问题与主力店合作中的法律风险控制,“订单地产模式”存在的问题,主力店与中小客户利益的平衡“订单地产模式”存在的问题,“现金流滚资产”的万达模式,“现金流滚资产”的万达模式,万达产业链环节竞争力,万达产业链环节竞争力 产业链上游土地黄金位置低地价
6、地,资金来源“以售养租” ，房地产开发补贴商业经营融资渠道构成 银行资金 （总对总授信）国内私募（私募合计募集资金超过40亿元 ） 海外融资渠道（尝试REITs ，1.45亿美元 ）销售回款对现金流的支撑 信托融资,万达的资金来源和融资渠道构成,资金来源万达的资金来源和融资渠道构成,万达广场自持商业比例,编号项目名称总建筑面积（万平米）自持商业面积（万平米）自,万达广场自持商业比例（续表）,万达广场自持商业比例（续表） 编号项目名称总建筑面积（万平,凯德中国业务结构,凯德中国业务结构,凯德中国业务拓展方式,收购已有项目 参股当地成熟公司招拍挂获取土地,凯德中国业务拓展方式 收购已有项目,凯德中
7、国商业地产项目,凯德中国商业地产项目序号项目名称项目地点完工日期总建筑面积1,凯德中国综合地产项目,凯德中国综合地产项目 序号项目名称项目地点完工日期总建筑面积,凯德中国项目资金来源,凯德中国项目资金来源,地产开发+资本运作：凯德中国模式,稳定分红投资和资产管理团队投资和资产管理团队参股参与收购零售,凯德旗下用于中国的主要基金,凯德旗下用于中国的主要基金 序号基金名称规模资产状况用途成立,2006年4月开业，占地面积16万平方米，总建筑面积约11万平方米。拥有能停放1200余辆机动车的大型停车场，可容纳500辆车的地下车库及旅游巴士专属的停车位。目前拥有二百五十余家商铺、四百五十多个国内外品牌
8、,上海青浦奥特莱斯,2006年4月开业，占地面积16万平方米，总建筑面积约11万,Outlets at Castle Rock,Outlets at Castle Rock,Outlets at Castle Rock,Outlets at Castle Rock,Outlets in California,Outlets in California,区主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品。,上海青浦奥特莱斯布局,区主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品。 上海青浦奥特,区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌。,上海青浦奥特莱斯布局,区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌
9、以及国内,区餐饮休闲娱乐区，建筑面积达万平方米，,上海青浦奥特莱斯布局,区餐饮休闲娱乐区，建筑面积达万平方米， 上海青浦奥,上海青浦奥特莱斯招商情况,时间 商铺数 联销 比例年开业初期 年年底 199 .年底 1 .年底 .年 .年月底 .总经营面积 平方米，其中联销面积 平方米租赁面积 平方米。,上海青浦奥特莱斯招商情况 时间,上海青浦奥特莱斯招商模式,核心：品牌+折扣，促销折扣、售后支持及品牌影响力 谈扣率、比例低收租金、价格优搞买断、自己销免租金、鼓励多贴费用、帮装修,上海青浦奥特莱斯招商模式,平时日车流量约为辆双休日达到 辆国定假可达 辆年客单价 .元年 .元年 .元年 .元,上海青浦
10、奥特莱斯经营状况,总投资5.6亿，其中贷款4.3亿(4年内还清)2007年 销售额918亿元 2008年销售额113亿 元2010年销售额亿元，利润总额.亿元,平时日车流量约为辆上海青浦奥特莱斯经营状况总投资5,5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些
11、道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学
12、会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚
13、持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。
14、12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次
15、跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，,
