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1、上实海上海项目提案报告策源商办事业部 市场研究部二00四年六月前言市场篇1、项目市场分析1.1 项目立地条件分析1.1.1. 项目概况l 用地性质本地块用地性质为综合用地，土地使用年限： 70年l 规划指标：规划总用地面积：84787.7平方米总建筑面积：232797平方米住宅总建筑面积：89710平方米创意居（LOFT）总建筑面积：78081平方米商业街总建筑面积：16000平方米综合容积率：2.44,绿化率：35.2%l 地块现状分析办公和住宅用地处于场地平整阶段，商业地块正在打桩。1.1.2. 项目周边环境分析l 周边环境项目南部飞虹路为一条小马路，周边聚集了一批代拆厂房及旧公房，路况有
2、待改善。项目北部辽源西路为一条机动车单行道，两边的建筑以老式公房为主，沿街有小型的便利店等生活商业配套。飞虹路街景辽源西路街景大连路沿线住宅大连路沿线商铺项目西部大连西路为区域的主干道，路况良好，是通往虹口及浦东区域的必经之路。l 周边交通条件从车行系统来看，项目依靠主干道大连路，车行可快速到达陆家嘴、上海不夜城、人民广场、四川北路和五角场等主要商业商务中心。同时轨道交通4号线和8号线均在本项目邻近区域设站，借助轨道交通体系，可大大提升本项目的交通条件，便于人流的疏导，扩大项目的影响。但项目临近的飞虹路、辽源西路均为单行道，将对本项目的出行和未来商业人流的导入带来不便。l 周边商业生活配套该项
3、目距离控江路商业街较近，可以满足一般的购物需求。沿大连路有些规模尚可的餐饮店，如即将开业的苏浙汇等。其他的小马路上有一些便利店和面包房等。整个配套基本可以满足普通居民的日常生活。同时，本项目到达四川北路、五角场、提篮桥等地区的车程一般在15分钟以内，因此本案也处于几大商圈的共同辐射范围之内。因此本项目较为齐全的商业配套为本项目带来生活便利的同时，也将增大项目商业部分的市场竞争。小结综上而言，目前本项目的区域环境较为一般，虽然大连路和轨道交通的建设对项目交通条件有极大的提升作用，但辽源西路和飞虹路为单行道，对本项目的办公和商业产品十分不利。随着北外滩、东外滩开发的相继启动以及“知识杨浦”的打造，
4、未来仍将有效的改善项目的市场环境，同时鉴于项目产品在上海市场的开创性，报告对上海市宏观经济和宏观房地产市场的发展形式、项目周边的市政规划以及区域市场的依赖度较大，因此以下报告将立足于本案，着力于关注宏观经济环境、市政规划、竞争市场趋势等三个外部因素，分析项目未来所面临的经济环境。市场环境以及规划前景。1.2 项目宏观市场环境分析1.2.1 上海市宏观经济指标向好，房产政策趋严。房地产业是上海国民经济发展的支柱产业之一，具有很强的产业综合性和关联性，对宏观经济的敏感度极高。近几年上海宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机。l 源源不断的需求动力国民经济持续快速增长90年代以
5、来，上海市GDP增长在稳定11%13%之间，高于全国平均增长水平23个百分点。2003年上海市实现国内生产总值（GDP）6250.81亿元，按可比价格计算，比上年增长11.8%，是上海市经济连续第12年保持两位数增长，也是自1997年以来6年中增长最快的一年。2003年上海市人均国内生产总值达到46585元，折合5600美元，较2002年增加15%。区域经济呈现增速发展的趋势日益明显。l 市民消费升级全市居民收入继续增加，房产等高档消费品支出明显增加。2003年，全市职工年平均工资为22160元，比上年增长13.8%。年末，全市城乡居民储蓄存款余额6054.6亿元，当年新增1139.02亿元。
6、吃、穿、用等商品消费分别比上年增长7.5%、7%和11.1%，汽车、房产等高档消费品支出明显增加，消费升级趋势日益明显。l 市场需求动力呈多元化外向型经济快速发展，间接推动外资消费2003年上海市积极实施促进外贸出口的政策措施，推进出口加工区建设，外贸出口实现了高速增长。全年外贸进出口总额1123.97亿美元，比上年增长54.7%。其中外商投资企业出口308.13亿美元，比上年增长60.8%，占全市出口总额的63.6%。随着上海城市投资环境的优化，对外商的吸引力不断上升。2003全年批准外商直接投资合同项目4321项，比上年增长43.5%；吸收外资合同金额110.64亿美元，增长23.5%；实
7、际到位金额58.5亿美元，增长30.1%。l 居住环境的不断升级、改善重大工程建设硕果累累2003年，本市重大工程建设全面丰收，完成投资621.52亿元，占全社会固定资产投资的比重超过四分之一。功能性、枢纽型、网络化的城市基础设施建设大规模开展。上半年“一桥两隧”开通将中心城区过黄浦江的车道由26条迅速增加到44条；年内新开工的A30郊区环线和A5嘉金、A7亭枫高速公路等项目将继续优化本市骨干道路网、高速公路网的布局，增强对外交通的整体功能。继续全面推进城市绿化建设，城市生态环境继续改善。“一号重大工程”硕果累累，徐家汇公园三期、外环线400米绿带一期工程、上海广场公园项目、虹桥河滨公园等绿化
8、项目相继完工，新增绿地超过2100公顷，为进一步改善城市形象和环境奠定了基础。1.2.2 保持惯性前进的上海地产市场2003年，上海市房地产市场继续保持快速发展，呈现出投资总量扩张，市场供需两旺，市场结构总体合理的态势。随着房地产投资和商品房市场价格的快速增长，自2003年以来政府宏观调控力度也不断加大，一系列金融、土地、房产政策相继出台，为房地产业的长期稳定发展提供政策护航。房地产市场投资规模不断扩大。房地产业的支柱产业地位不断提高，开发投资规模创历史新高。2003年全年房地产业实现增加值461.88亿元，比上年增长13.7，占当年全市增加值的7.4%。房地产投资增长加快，全年投资总额突破9
9、00亿元，共完成901.24亿元，比上年增长20.3%，增幅同比增加1.6个百分点；对全社会固定资产投资增长贡献率达57.5%，成为扩大投资需求的重要推动力。其中，外商（包括港澳台地区）投资增速强劲，共完成投资147.12亿元，比上年增长43.1%，增速高于其他各类投资主体。l 上海住宅市场总体情况 房地产市场供需总体均衡2003年，本市商品房竣工面积2139.99万，比上年增长25.3%；销售面积2224.47万，增长20.5%，市场供需两旺，达到高位均衡。如图所示，自2000年以来，上海房地产市场整体供求平衡。 市场消费能力巨大，市场价格快速增长在销售价格和销售面积的双重拉动下，2003年
10、本市全年商品房销售额达到1216.34亿元，同比增长49.2%，同年商品房平均销售价格达到5,118元/，预售成交均价为5717.4元/，首次超过北京成为全国房价最高的省份城市，并分别以24.2%和16.8%的增长速度成为全国房价增长最快的省市之一。今年第一季度上海房价同比上涨28.3%，土地交易价格上涨22.6%，仍远远超过同期GDP和人均收入的增长幅度。 供求关系的转变2003年，上海市商品房供应与成交情况都达到了一个新的高峰，批准预售面积达到3385.5万，其中，住宅批准预售面积为3150.7万，占到了93%；商品房预售登记面积相比2002年也有近200万的增加，达到2869.4万，其中
11、，住宅预售登记面积为2711万。两者的增幅分别为29.7%和6.8%，市场供应增长速度明显。2004年一季度，上海市商品房批准预售面积为475.2万；商品房预售登记面积为617.1万。经过2003年的供应热潮后，市场供应有所减少，但市场需求仍与2003年同期基本保持相同水平。1997年至2004年一季度，上海市商品房的交易量增速始终超过供应量，在此作用下，市场由供大于求的总态势过渡到供求平衡，至2001年开始供不应求。2002年，商品房的供应和交易双双攀升到2500万以上的高位，当年供求比保持在1：1.08，供应缺口为75.83万，市场处于求略大于供、适度紧张的状态。在2003年供求关系再度发
12、生变化. 日益攀升的房价2002年，上海市区12个行政区商品房预售登记总面积为2261.70万，成交总金额为1121.6亿元，商品房平均成交单价为4960元；2003年，上海商品房平均销售价格达到5118元/，预售成交均价为5717.4元/，首次超过北京成为全国房价最高的省份城市。l 上海办公市场总体情况据权威机构统计，随着国内外资本源源不断的汇集，上海国际化大都市的地位已逐步确立，加之2010年世博会的拉动效应，自从去年以来，上海办公楼租金一路走高，涨幅已达亚洲第一、全球第三。据有关数据显示，靠着甲级写字楼租赁兴旺、乙级写字楼销售顺畅，上海市办公楼空置率已降至六年来的最低点。戴德梁行第一季度
13、统计也表明，今年一季度上海甲级办公楼的整体吸纳量明显加速。从上季度的3.9万平方米上升到7.5万平方米，其中绝大部分需求来自浦西地区。空置率也从上季度的11.5%降低为11.1%，面积仅40.6万平方米。自1997年以来，办公用房的销售状况一直保持在较为稳定的状况，基本在40万-50万平方米/年，办公用房的租赁状况受到需求变化影响较大，变化也较大，总体来说呈逐年增长的态势。近年来，办公用房的租赁和销售比例保持在4：1的状态，2002-2003年以来甲级办公楼市场租金一直保持上涨，随着各板块写字楼入住率的不断提高，可供应面积不断减少，小陆家嘴区域、淮海路和南京路区域的甲级办公楼出现供不应求的局面
14、。办公楼市场以其强劲的租金走势，稳定的租户来源，使一些实力雄厚的公司对购买办公楼表现出浓厚兴趣，以基金为主的投资客也看准其中的稳健回报，积极介入，办公楼市场从而受到了投资客的追捧。 上海各类企业（上海/外地/外资）数量比例分析 不同办公面积段的比例分析 办公楼入驻企业行业分析贸易，高科技，咨询，金融保险类公司数量明显较多，约占到所有外来企业的50%。这无疑和上海的整个城市定位相符合。随着发展，此种趋势会得到进一步加强。另外，随着外资的大量进入，外资的驻沪机构和代表处的数量会大幅增加。从客户结构分析看 目前上海入驻办公楼的企业有超过50%的外来企业，其中近20%为外地企业，35%为外资（或合资）
15、企业。 在行业构成上，比例从高到底依次为：高科技17%；贸易13%；广告11%；金融/保险7%；物流7%；外资驻沪机构7%。以上各类行业占外来企业总量超过60%。 从发展的趋势来看：上述各类企业的比例仍将呈上升势头，特别是金融/保险，外资机构的数量会大幅度增加。从面积选择分析看 在入驻的外来企业中，超过50%的企业选择300M2以下的小面积写字楼；超过30%的企业选择300900M2的中等面积写字楼，其中的21%选择的是300600M2的面积。 基本上600M以下构成了目前外来企业的主流需求。 同时，对大面积的需求，外来企业亦超过了上海本土企业，有7%的外来企业选择超过1500M2的办公楼，随
16、着许多企业把总部搬来上海，这一趋势将得到进一步加强。l 上海商业地产市场总体情况 上海人口增长 资料来源：上海市统计局 WTO对商业的影响商业是中国加入WTO或最先向外开放的行业，根据入世协议与承诺，35年内商业零售市场将全面放开。外资早已开始大举进入商业零售事业，到2002年为止，世界50家最大的零售巨头已有40家进入中国，资金约为40亿，商场超过600家。上海市外资商业占社会商品零售总额的比例已达10%。3年内这一比例将扩大至30%。中国进入WTO的前景和现实已经为国际性公司在上海的投资创造了巨大的机会。很大程度上，这将对房地产市场产生长期和持续的推动。 商业行业的政府导向上海仍然是一个有
17、明显政府导向影响力的市场，虽然很大程度上市场模式具有最终的决定权。有关部门的政策性判断不失为一个参考指标。“十五”上海商业发展的主要预测经济指标是，到2005年,1) 商业增加值750亿元，年均增长10%；2) 社会消费品零售总额2500亿元，年均增长8%；3) 批发贸易总额6700亿元，年均增长10%；4) 连锁商业销售额1000亿元，占社会消费零售总额的40%；5) 商业平均利润率提高0。30。5个百分点，国有大中型商业企业亏损面控制在20%以下. 上海商业市场的规模还将继续扩大上海经济发展的速度决定了商业市场的扩容。上海连续8年呈两位数高速发展的势头，是很难因诸如SARS这些突发因素而嘎
18、然而止的。今后几年，上海大规模市政建设速度不减。据不完全统计，全市已形成了114个大型居住区，新建居住区的社区商业中心需求将迅速增长，待开发的社区商业营业面积将达到250万平方米，销售额可达600亿元。按市政府居住区商业服务设施占5。5%的规定保守计算，到2005年商业市场的增量约在412。5440万平方米，5年间将增长30。8%-32。86%。在完成大规模住宅建设之后，商业市场将逐步成熟，商业市场的增量将趋于平缓。 外资入驻对商业市场需求和价格上升形成支撑如上所述，世界前50名大型零售商已有40家在中国“抢滩登陆”，美国沃尔玛、法国家乐福、德国的麦德龙、欧倍德等著名零售巨头在上海纷纷立足，并
19、且都制定了进一步拓展市场的计划。其零售额已占社会零售总额的10%，今后3年将达到30%。由此可见其对于商铺的需求仍会增加。投资商业市场的外资除一些中小投资者外，基本上是跨国零售巨头。他们进入中国投资十分慎重，但一旦进入通常很难是一种短期行为。可见建设中的国际化大都市的商业市场其潜在投资价值正被逐步认可。在20世纪80、90年代，香港房地产市场的持续“三高”，已表明了外资源源不断地进入所具有的重要作用。因此，着眼于长期发展的外资进驻将对上海市的商业市场上升构成有力支撑。l 上海商业物业供应量变化由于供应量激增，致使商业企业间竞争激烈，同时，国内出现通货紧缩，有效需求不足，兼之受到东南亚金融危机的
20、影响，投资者对于商业项目热情下降，同时部分项目延期建设，供应量开始逐步减少，至2001 年底达到谷底。从2001年底起，随着各主要商圈改造及区域商业中心建设的兴起以及一些延期项目的开工，可以预计，2002-2005年上海又将迎来商业项目建设的高峰。总结 住宅随着整个城市经济的快速健康发展，居民收入持续增长，经济开放程度也不断增加，为本市房地产业的快速发展创造了极为有利的条件。住宅市场继续走强外。同时城市居住环境的持续改善以及上海城市地位的不断上升，上海对外省市和外籍人士的居住和投资吸引力逐步增强，这将为上海房地产业特别是高档商品房市场创造更多的市场需求。 办公稳中有升，特别是甲级办公的市场供应
21、量有限，空置率保持在很低的比例。其他乙级办公市场需求也基本看好，销售和租赁都较为稳定。 商业竞争将进一步激烈，但是总体市场也中长期看好。上海商业仍有潜在的升值空间。今后几年上海商业市场的总体状况是，铺源充裕但需求大于供给。这种需求大于供给的不平衡状况将持续一段时间。主要是由三方面需求所影响：其一是国内商业企业的需求；其二是外资进入中国市场的需求；其三是国内其他投资者的需求。上海商业市场在2010年世博会之前将会涨跌交错，但总体向上的趋势不变。1.2.3 从宏观调控看房地产市场走势l 上海市商品房销售合同网上备案和登记办法近几年上海商品房价格的上涨总体来讲是需求拉动型的，但市场卖方依靠信息优势进
22、行市场炒作也在一定程度上推动了市场价格的上涨。办法正是希望通过网上公开的形式使房地产销售行为在房地产交易中心的监督下进行，公示各套商品房状态、定金、预（销）售价格，来抑制炒订单、内部销售等投机行为，从而规范房地产市场交易行为。l 期房限转自2004年04月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。根据官方解释，采取这一手段主要目的是为了限制投资性购买行为，降低投资性购房比重，调整供需比例，抑止供不应求引起的价格上涨，确保房地产市场持续、稳定、健康的发展。l 规范土地市场
23、自2003年8月上海市国有土地使用权出让第三号公告起，上海市所有新增经营性项目用地均通过公开招投标方式进行。一级土地市场交易进入一个相对公开、透明、公正的市场化运作阶段。l 121号文件2003年6月13日，央行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（即121号文件）：对高档商品房、别墅等项目适当限制贷款，并提高个人购买第二套以上（含第二套）住房的应提高首付款比例等。该文件的出台试图挤压房地产市场的泡沫，促进房地产投资和消费的理性行为。但文件没有出台实施细则，在某种程度上说明了该项政策操作的实际操作难度。l 提高存款准备金率和资本金率，信贷规模收缩从4月25日开始，金融机构存款准备金率将普
24、遍提高0.5个百分点，金融机构将一次性减少可用资金高达1100亿元左右，直接影响到市场资金的供给情况。另外近期房地产开发固定资产投资项目（不包括经济适用房）资本金比例也从20%提高到35%以上，信贷规模明显收缩，这对资本密集性的房地产行业形成较大的冲击。目前房地产开发资金的80%是来自银行信贷，融资方式单一，因此在货币投放量减少、贷款难度加大的情况下，房地产行业所需资金将进一步吃紧。小结在良好的宏观环境支撑下，2003年是上海房地产快速发展的一年，房地产业作为经济支柱产业的地位获得市场和决策层的认可。国家和上海市政府出台多项房产、金融、土地政策调控楼市，本意是为了控制市场价格的理性增长，防范市
25、场风险，维持行业的长期稳定发展。本报告认为在政府稳健的宏观调控下，上海房地产市场可望获得长期、稳定的发展。结合本项目的开发条件和实际情况看，不是所有的宏观调控政策对本项目的日后销售都会造成较大影响，本报告认为，我们应予以重点关注的政策是个人房贷政策。本项目的项目定位起点较高，客户层也锁定在高端客户中，而在高端客户中，对房贷资金的依赖程度还是较高的。在121文件中“对高档商品房、别墅等项目适当限制贷款，并提高个人购买第二套以上（含第二套）住房的应提高首付款比例等”有明确的表示，在今年五一假日前，各大商业银行也停止了对个人住房贷款的发放，虽然节后不久就恢复了个人住房贷款，但各大银行对贷款的发放明显
26、持谨慎态度，尤其是高额贷款限制十分明显。如果今年121文件的细则出台，必将对高档市场的消费能力进行限制，届时很有可能会对上海高端市场形成一定的冲击。现在的风平浪静很有可能只是暴风雨的前奏。另外，由于期房限转等政策目前并为正式对商业和办公项目执行，因此从目前的形势看，最近一系列政策对商业及办公市场的负面影响不大。特别是办公物业，由于其投资客源的比例相对不大，租金回升，因此市场风险和影响最小。商业地产市场受到上海商业用房面积分割等规定的影响，将逐渐走向规范，随着一部分泡沫的挤出，将对商业地产市场起到积极的、长期向好的推动作用。 1.3 项目周边重要市政规划分析1.3.1 黄浦江综合开发l 北外滩C
27、BD规划北外滩地区是浦江两岸综合开发的四个重点区域之一，总面积3.14平方公里。规划范围南临黄浦江，北至周家嘴路、海宁路，西以吴淞路为界，东至大连路秦皇岛路，并与外滩、陆家嘴形成上海CBD（中心商务区）“金三角”，依据规划北外滩将在两年内基本建成标志性建筑，五年开发建设初具规模，八年全面完成综合开发。北外滩的建成将使本项目临近上海的CBD“金三角”地区，区位条件得到很大改善，同时带动区域房地产市场的发展，特别将对高档物业的发展起到很大的推动作用。北外滩规划划分为5个功能区：商住综合区、商务办公区、航运商贸区、提篮桥历史风貌及现代商业街区和中高档居住区。北外滩地区控制性详细规划（五大功能板块示意
28、）商业居住综合区商贸办公区航运商贸区中高档居住区历史风貌及现代商业区l 东外滩开发从杨浦区政府有关部门获悉，继黄浦区外滩源、虹口区北外滩项目启动后，杨浦区的“东外滩”项目也将于今年内进入实质性开发阶段。待三大项目建成后，外滩源、北外滩和东外滩将连成一片，构成一条立体的浦江风景线。杨浦区内的黄浦江岸线长达15.5公里，规划中的东外滩是指杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区，是本市重点开发黄浦江“41”地区中的一部分。这里曾是上海最早建立的工业基地，也是我国近代工业的发祥地。杨浦区沿江地区也是上海远洋渔业及相关产业、水产养殖、海洋生物制药的发源地，其中的江浦路水产交易市场是上海开埠以来最大的水产品集散地。
29、据杨浦区政府有关人士介绍，即将启动的东外滩开发将充分考虑当地的人文及历史。本项目未来的东外滩主要分三大开发区域：复兴岛将打造本市中心城区独一无二的环岛生态生活区，江浦路规划建成集休闲、娱乐、知识为一体的“渔人码头”，与虹口北外滩相连接的地区将构建国际采购服务功能区。东外滩的总体开发思路是：按照“百年大计、世纪精品”的要求，建设以高档居住休闲为主，融旅游、办公、科教为一体的亲水型、生态型、高品位的“绿色家园”和现代办公场所，成为具有传统文化内涵、丰富景观效果的滨江特色区域。l 浦江开发对商业及办公物业带来的影响随着上海房产建设的发展，商业、办公物业的开发逐渐从粗放变为集约，从对土地的严重依赖走向
30、城市优质要素的综合。在“恒泰梅”、徐家汇、陆家嘴等黄金地段的土地资源日益稀缺，商业物业市场日益紧张的情况下，浦江开发形成的板块模式商务、商业区域恰好填补这一空白，上海目前正在从以工业为主的第二产业向以服务业为主的第三产业转型的过程中，商业物业的发展也逐步向集约式、主题式区域靠拢，如陆家嘴板块就是以第三产业中的金融、贸易为主题的CBD区域，规划中的浦江开发将使上海的土地将得到优化利用，将人文、历史的积淀在新时期注入新要素从而发挥出几何级的效应，因此借助浦江开发形成的人文、历史、景观背景必将大大提升该地块的商业物业的附加值。浦江开发将浦西的东外滩区域、北外滩区域与浦东的小陆家嘴区域有机的联系起来，
31、形成更大规模程度的楼宇经济，在各自的基础上，形成产业间的相互联动，因此这几大板块的相互作用引起的复合效应绝对不仅仅为几个板块各自能量的简单叠加。1.3.2周边交通规划建设 l 轨道4号线（M4），建成时间：2005年 l 轨道8号线（M8），建成时间：2005年 l 大连路隧道继打浦路、延安东路、外环线隧道之后，黄浦江上的第四条隧道大连路越江隧道于5月25日正式开工。大连路越江隧道工程位于已建的杨浦大桥与延安东路隧道之间，北连浦西大连路，南接浦东东方路。整个工程同将要建设的地铁明珠线二期隧道毗邻。大连路越江隧道分东线和西线两条，东线隧道长2565.88米，西线隧道长2548.3米。隧道两端接线
32、路大连路为城市主干道，东方路为次干道，设计车速为每小时40公里；隧道横断面为双向四车道，由两条直径11米的隧道组成，车道宽3.75米，浦西地面接线道路为八快二慢，浦东接线道路为六快二慢，中间四条快车道均直接与东、西线两隧道相连。工程以于2004年竣工。轨道交通和大连路隧道的建设将使项目周边形成较为完善的立体交通网络，便捷联系人民广场、陆家嘴等上海核心区，大大提升本项目的交通条件，可为项目建设导入大量的人流。l 交通规划对商业物业的促进作用交通状况（规划）在城市商业中心地区的作用尤为重要。城市商业中心地区聚集了多功能的、大型的商业、服务业及金融管理机构，其发展规划状况在很大程度上决定了该商业中心
33、的发展潜力。商业中心地区是城市物流、人流汇集的核心地区，交通出行总量大、密集度高。成熟的商业中心内部及其周围地区人车混杂、交通阻塞、停车位紧缺等现象经常发生。因此良好的交通规划为商业的发展提供了坚实的基础。轨道交通带来的促进作用其一是便捷出行，这点显而易见，此外，因为高于其他城市公共交通系统的建设和运营费用，轨道交通的收费始终是高于其他公共交通工具的，也正因为这样，乘坐轨道交通的主力是一些受过高等教育、有体面工作和收入、穿梭于城市黄金地段写字楼里的年轻人，本项目的建设无疑会在无形中受益于轨道交通的这种客流筛选。纵观陆家嘴、徐家汇、淮海路地区，无一例外都受益于此。大连路隧道的开通直接与浦东小陆家
34、嘴地区联动，也将起到人流引导的作用。立体交通网络则充分利用空中和地下空间可以有效地提高道路交叉口的通行能力和交通流在商业区内部与周围道路之间的转换能力，并形成有效的引导作用，加大有效人流的比例。1.3.3 高科技经济园区的佼佼者将是我们重要的目标客户1、复旦大学国家大学科技园2、同济大学国家大学科技园3、杨浦高新技术创业服务中心4、复旦大学科技园国权分园5、上海水产科技园6、上海市环保科技工业园简介7、上海知识产权园杨浦、虹口重点大型园区项目周边主要产业园区图示资料来源：上海策源置业有限公司 各个园区内的佼佼者，将是我们的重要目标客户根据区域现状和发展趋势，杨浦区依托高校和国有大中型企业，以调
35、整经济结构和优化城区功能为主线，以科技教育和都市型产业为基础，打造知识型杨浦。其中主要包括复旦大学国家大学科技园、同济大学国家大学科技园、杨浦高新技术创业服务中心（上海高科技企业杨浦孵化基地）、复旦大学科技园国权分园等以高科技、知识型产业为主的产业基地。高科技园区自有其高科技品位，而凸显品位的正是“头脑”型项目。如果把制造业比作发达的四肢，那么高科技中心等项目无疑是聪慧的头脑。文化产业、创意产业要发展，关键的是人才，杨浦拥有7所全国高等院校，数十家科学研究院，高科技人才的聚集地以及高科技产业的资源集中地为区域内创意产业及相关产业的形成奠定了基础。“知识型”杨浦以及众多大型高科技产业园区的建设将
36、为本项目带来大量的客源。小结杨浦区传统的居住环境较差，但随着近年来杨浦较大规模的市政建设，区域环境逐步改善，未来随着轨道交通的建成、黄浦江沿线开发以及“知识型”杨浦工程的启动将有力的推动区域高档物业市场的发展，为本项目的建设提供契机。1.4 区域房地产分析本项目位于杨浦、虹口交界处，由于项目产品的特殊性和开发商的品牌实力，未来的项目推广和销售必将立足区域、辐射全市，因此报告将结合全市商业、办公、住宅分类市场的发展情况，主要立足于杨浦、虹口两个区域，分析项目周边的商业、办公和住宅市场。报告认为海上海新城作为全新的“新文化地产”概念的倡导者，全新理念的办公及商业运作，其后期住宅产品受办公、商业产品
37、的带动，必然跳脱大周边竞争市场。因此本报告先着眼虹口、杨浦的主要地产板块，通过板块分析，解读项目整体所出的竞争环境。最终项目将放眼整个上海市场进行讨论。n 大连路控江路板块大连路控江路板块是杨浦区内房产市场发展最为成熟的板块，价格也属于引领本区的地位。除去本身发展了较为成熟的商业配套外，该板块最大的特点就是交通的明显优势。一方面大连路隧道的贯通，与浦东的交通往来更加便利；另一方面，现代化的公共交通M8号线的建设，在该区域内也设有多个站点。这些利好直接该板块的价格明显拉升，而市场接受度也普遍良好。目前该板块内的代表个案有：和平花苑、新凤城二期、华升新苑等。板块内现行的价格段为8500-10000
38、元/。除去本案外，该板块目前另一个在建的大型项目为宝钢房产开发的宝地东花园，该案的体量也在25万左右，该案也为综合性规划，相信是本案最直接的竞争对手。n 周家嘴路板块该板块距离控江路商圈较进，具有一定的共享优势；同时受到虹口区周家嘴路开发利好的影响，价格较前期相比呈上升趋势。该板块目前在售的住宅个案较少，只有现代星洲城三期的第二批房源在售，目前的均价水平已经达到了7800元/，较其三期的第一批房源单价有500的上涨。n 五角场板块近年来，五角场地区涉及居住、商业、交通的大规模市政工程一个接一个。五角场地区将形成现代城市副中心、市级商业中心和公共文化活动中心，真正成为上海东北角的一颗璀璨明珠。未
39、来房产将集中开发综合型的物业。如即将入市的中环国际就位于中心商圈内，设计为商铺加办公楼的综合商办楼，总建筑面积在2.4万左右。目前的价格还未公开。预计办公房的单价将在万元以上，而商铺项目保守估计将在3-4万元/。n 黄兴绿地板块作为杨浦区内又一块城市绿肺，将依托其景观优势规划建设以“四高”为标准的规模型现代化小区。目前该板块集中在M8线营口路段线沿线大多在建项目都将陆续在6、7月份集中入市，该板块将迎来一波小的供应高潮。包括佳龙花园二期、城市丽苑和紫罗兰家园在内，整个供应量相对较大；目前住宅的价格行情在7500-8000元/。 n 虹口北外滩住宅市场现状分析由于本案紧邻虹口区，而从目前虹口房产
40、开发格局的来看，开发档次最高的北外滩板块将是对本案影响最大的一个板块。因此本报告将着重对对该板块内目前的开发现状做一分析。作为外滩整体改造开发的一部分，虹口北外滩的开发效应显现的较为明显。借助北外滩规划的日渐明朗，区域内的房价一路飙升，相比去年该时段的价格有近七成上涨，这样的涨幅远远超过了全市平均水平。四月中旬，耀江国际广场正式开盘销售，而铂金富邑也紧随其后在5月公开亮相。未来陆续还将有中虹明珠苑、浦江名邸三期、北外滩旭园等一批项目上市。至此，北外滩开发竞争进入了实质性阶段。而区域内的二手房市场同样价格不斐，像是名江七星城成交价在12200元/，该案02年正式开盘时仅为6200元/。利好的快速
41、释放，有效性无疑将等待市场的验证。n 四川北路板块对四川北路的定位从传统的平民购物街转变为与淮海路、南京西路齐名的商业街，配合对整条道路进行了全新三段式规划，并通过由区政府出面赴港招商，吸引了一大批高水准的开发商入住，未来四川北路将有大量的高档物业上市，形成北区重要的高档住宅及商业聚集区。未来四川北路板块整体规划将分三段进行：在规划分区上，坚持三个区段，在四川北路南段强调两个“半相交”的规划定位，即四川北路和南京路消费形态的半相交，四川北路和北外滩CBD地区的半相交；在中部形成以“金腰带”的休闲、娱乐、文化、消费及观光为主的体验经济；总占地面积约40万平方米，计划由七个项目组成。在北段形成以体
42、育、运动、健身、园林、休闲为主的娱乐圈，同时结合本地的交通特色，努营造交通便利的高尚的商住小区。在该段将建设近总建筑面积约18万平方米的集商业、娱乐、休闲为一体的综合中心。未来四川北路沿线将成为上海主要的高档物业板块之一。近年来，杨浦、虹口呈现快速发展的趋势，特别是随着大规模市政建设的开展，区域高档物业市场规模迅速扩大，居民的接受程度明显增强。但随着北外滩开发、四川北路改建以及轨道交通的建设，区域高档物业市场规模仍将进一步放大，因此本项目在未来将面临十分激烈的市场竞争。区域内商业物业以五角场板块和四川北路板块为主要代表，而后期被外滩的改造值得关注。区域内办公物业主要以五角场板块和大连路控、四平
43、路一带沿线。1.4.1周边住宅市场分析l 区域房地产市场分析（1）杨浦房地产市场分析近年来杨浦区房地产市场快速发展。2003年区域市场更是呈现出供需两旺的繁荣景象。2003年杨浦区房地产业实现增加值7.14亿元，比上年增长16.1%，占地区增加值10.7%，成为区域经济发展的支柱产业之一。随着区域大市政交通的建设、生活环境的改善，房产市场继续活跃，房价持续攀升。全年商品房销售面积206.5万平方米，同比增加40.2%。2003年杨浦区商品房销售均价达到6400元/，同比增长45%，远高于全市平均增幅。杨浦区目前的开发区域较为集中，大多集中在周家嘴路沿线、黄兴绿地周边、大学城地带、江湾飞机场改造
44、这四大地带。2002年以来，商品住宅从原来仅满足居住需求的中低档物业向小区配套完善、绿化率高、智能化设施先进的中高档物业发展。受全市房地产市场的利好拉动，该区域高档商品房供应逐步加大，区域居民接受度也明显增强。（2）虹口区房地产市场分析虹口区是上海苏州河以北传统的住宅区域和商业区域。虹口区的平均房价是苏州河以北地区最高的。虹口区环线外主要是多层普通商品住宅，广中路沿线是其中档商品房的热点区域。环线内随着周家嘴路的辟通和拓宽，沿线房地产的供应量和单价同步上升；四川北路根据其远瞻性的规划逐步开始吸引有投资实力的开发商前来投资。随着浦江两岸综合开发这一工程的启动，使虹口区的北外滩最终与陆家嘴、外滩一
45、起成为上海乃至全国的金融、贸易、航运中心。在此重大决策的鼓舞下，北外滩及靠近该区域的周家嘴路沿线的房市牛气冲天，楼盘价格节节高涨，销量也迅速攀升。虹口区作为近阶段市政建设和规划的重点地区，多伦路文化名人街二期改造、轻轨明珠线二期、四川北路大型公共绿地、大连路隧道等重大项目即将或正在进行，楼市受此影响也得到了长足发展，虹口区房价一反以往的“慢热”，逐月往上攀，成为上海北部房价飚升最具潜力的地区。目前该区域平均房价达到近7200元/。众多颇具实力的开发企业纷纷进驻虹口，为虹口楼市带来了前所未有的发展机遇。随着一系列重大市政工程和全新规划引入杨浦，区域优势逐渐显露，在全市房产开发的地位呈现上升的趋势
46、，并逐渐形成了一批新的开发热点板块。其中包括环内区域的大连路控江路沿线板块和周家嘴路板块，以及环外地区五角场黄兴绿地板块。1.4.2 周边办公及商业市场分析l 区域办公市场综论目前区域内无成熟的办公氛围，总体办公的价格定位并不高，主要原因在于该区域在过去长期处于未完全开发的阶段。目前区域内的办公的销售价格在700016000元/平方米不等,整体在上海市场处于中等水平。通过了解目前未开发地块的情况来了解，该区域未来将形成商业、 居住、办公等多种模式并存发展格局，周边区域的综合竞争力也将大大加强。预计在未来的三年内，随着北外滩计划和杨浦、虹口区改造的实施，大连路隧道贯通后的效应显现，该区域的价格将
47、有进一步的上扬。结合目前区域无成熟的办公推案量，报告认为区域办公发展潜力很大。该区域的办公将主要吸引一些内资背景的实力商家。区域主要办公租金比较项目名称地理位置项目性质租金配套标准备注上海滩国际大厦黄浦路99号涉外办公楼USD0. 4-0.55元/m/天顶：吊顶地：地坪墙：乳胶漆 电梯：10 台 通用 牌空调：中央空调海湾大厦大名路、黄浦路涉外办公楼USD0.45元/m/天顶：吊顶,地：地坪,墙：乳胶漆 电梯：5 台 OTIS 牌,空调：开利中央空调 喜临门大厦四平路、溧阳路涉外办公楼RMB2.5元/m/天吊顶（配备照明灯）、墙面刷白、水泥地，同时每户均配备水、电、煤、单独的卫生间（配备洁具）项目1-16层为“新开元”酒店，16以上为办公用房。有美林阁大饭店。盛泰国际大
