“《东大街购物公园》二、三期工程”项目投资风险评定.docx

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1、序 言评定报告意义： “高风险带来高收益”是投资行业尤其是风险投资领域奉行的一贯准则，因此“风险”对投资商来说，并不可怕。他们最为关心的是如何准确的识别和预测风险，并将风险控制在自己可以接受的范围内。而可以接受的风险标准就是：是否是与预期收益相匹配，必要承受的风险。因此精确的、可靠的、科学的风险预测分析结果，才能针对未来将可能出现的风险做出防范，避免可能带来的经济损失。 投资项目风险评定报告在充分认识中国项目特色的基础上，综合国内外成熟的风险评价体系，以权威、科学、系统、可应用性的定量分析方法模型为主，以定性分析为辅，更科学、更准确、更客观的识别投资项目风险因素，测量风险发生概率及其影响程度。

2、最大限度的剔除人为主观因素；充分避免传统商业计划书对风险认识不够深入以及单纯文字叙述，缺乏数据支持和定量决策等缺陷。为投资方甄选投资项目提供可靠依据；为项目方识别和控制项目风险指明方向；降低项目投融资过程中的风险成本；加快投融资进度。数据决策的方法，有自身刻板的局限性。但正因为刻板所以才客观。我们一直在努力追求两者的平衡。因此提请投融资双方以风险数据决策评价结果为基础，同时关注项目具体情况。评估流程和方法：投资环境风险评定投资行业风险评定投资企业/管理团队风险评定 投资项目风险综合评定本报告基于现阶段数理统计水平和经济学原理水平，充分利用多种权威风险定量模型和结论而做出。旨在识别投资项目风险因

3、素，定量投资项目风险程度。报告遵行以下原则：覆盖范围全面性：全面覆盖了与投资项目风险有关的包括投资环境、所处行业、企业状况、管理团队、投资项目等各方面风险因素。数据来源权威性：所有数据均来自中国统计年鉴、中国区域竞争力报告、世界银行中国120 个城市竞争力提升报告、行业数据库等权威资料，以及以此为依据调整后的项目基础数据资料。取数客观谨慎性：为了充分揭示风险程度，所有数据我们都遵守会计原理的客观谨慎的原则，在缺乏证据的情况下，我们保守使用风险最大数据。方法系统科学性：投资环境风险评定：依据中国统计年鉴、中国区域竞争力报告、世界银行中国120个城市竞争力报告等权威数据，分高风险、中风险、低风险三

4、档。投资行业风险评定：依据中国统计年鉴、中国区域竞争力报告、行业数据库等权威资料提供的行业数据。通过聚类分析进行行业横向比较排名，分高风险、中风险、低风险三档。企业/管理团队风险评定：依据“中国企业信用评级指南”、“国际投融资项目企业风险定量”、“财务困境分析模型” 等评价标准，对企业和企业家及其管理团队进行风险定量。分高风险、中风险、低风险三档。投资项目风险综合评定：采用“布鲁金斯国际投资项目风险定量方法体系”，依据投资环境、所处行业、企业及管理团队风险评价结果，以及行业内企业项目相关统计数据，进行投资项目风险综合评定。 陕西华威房地产开发有限公司“东大街购物公园二、三期工程”项目投资风险评

5、定报告北京中汇银通国际投资顾问有限公司 风险控制部制 二零零八年七月目 录公司概况- 1 -项目概况- 1 -1.项目名称- 1 -2.项目性质- 2 -3.主管部门及承建单位- 2 -4.经济技术指标- 2 -5.项目地理位置- 3 -6.项目开发进程- 4 -6.1一期工程- 4 -6.2二期工程- 5 -6.3三期工程- 5 -7.项目建设手续- 5 -一、投资环境风险- 5 -1.投资环境评定意义- 5 -2.世界银行有关中国城市投资环境评价体系- 6 -2.1报告背景- 6 -2.2方法与数据- 6 -3.西安市投资环境分析- 7 -3.1西安市概述- 7 -3.2世行报告关于西北地

6、区城市的投资环境评定- 13 -二、行业与市场风险- 16 -1.房地产行业概述- 17 -1.1土地购置与开发面积- 17 -1.2商品房建设情况- 19 -1.3商品房销售情况- 20 -1.4房地产价格情况- 22 -2.房地产行业综合风险分析- 23 -2.1宏观经济波动风险分析- 23 -2.2近年颁布重要政策风险分析- 24 -2.3上下游行业变化风险分析- 26 -2.4行业风险分析- 29 -2.5贷款主体风险对房地产金融风险分析- 31 -3.细分市场风险分析- 32 -3.1中国商业地产概述- 32 -3.2西安商业地产- 33 -三、企业/管理团队风险- 37 -1.企业

7、及其管理团队- 37 -1.1公司沿革- 37 -1.2法人治理结构- 38 -1.3经营范围- 41 -1.4人力资源状况- 41 -1.5财务历史- 41 -1.6.发展历程及企业荣誉- 42 -1.7.经营宗旨- 43 -1.8.发展战略及目标- 43 -1.9.企业文化- 43 -2.信用评价- 44 -3.财务报表分析- 45 -3.1总体排名分析- 45 -3.2获利能力分析- 46 -3.3营运能力分析- 48 -3.4偿债能力分析- 51 -3.5发展能力分析- 54 -4.风险评定- 57 -四、投资项目综合风险- 57 -1.项目立项审批风险- 57 -2.项目SWOT分析

8、：- 58 -2.1优势- 58 -2.2劣势- 60 -2.3机会- 60 -2.4威胁- 61 -3.项目经济效益分析- 62 -3.1投资概算- 62 -3.2收入预测- 63 -3.3投资利润率35.70%- 64 -3.4社会效益- 64 -3.5投资回报率（178.48%）（不含服务收入）- 65 -3.6投资利润率- 65 -4.项目不确定性分析- 65 -4.1敏感性分析- 65 -4.2盈亏平衡分析- 66 -5.风险评定- 66 -公司概况 企业名称陕西华威房地产开发有限公司经济性质有限责任经济类型股份制工商注册号码610000100042369组织机构代码72735346

9、-4房地产开发企业资质二级 陕建房（2005）159号登记机关陕西省工商行政管理局注册资金20000万元人民币成立日期2001年4月30日法定代表人杨建成经营期限长期企业住址西安市炭市街3号华威国际大厦邮编710004电话029-85761588 029-85761600传真029-85761601网址E-mailshanxihuawei经营范围主营业务房地产开发、销售、租赁；物业管理经营、室内装饰装修施工、建筑材料、卫生洁具。兼营业务装饰材料的批发零售项目概况 1.项目名称西安市东大街购物公园项目二、三期工程2.项目性质古城（商业区）改造项目3.主管部门及承建单位主管部门：西安市新城区人民政

10、府开发单位：陕西华威房地产开发有限公司4.经济技术指标东大街购物公园项目南起东大街，北至西一路，总长度220米，东沿炭市街东边界线向东纵深40米，西延炭市街西边界线到南新街宽度125.97米，总占地面积36513平方米（折合54.77亩）总投资约16.30亿元人民币（其中一期3亿元、二期5.4亿元、三期7.9亿元），分三期在五年内建成。各期工程的经济技术指标如下：项目各项工程的经济技术指标: 单位：平方米名 称一 期二 期三 期合 计总用地面积4813117002000036513总建筑面积61000107900147230316130其中地下建筑6000397424614091882地上建筑

11、5500068158101090224248功能分区停车面积6000停车200辆26494停车800辆30760停车1000辆63254停车2000辆商业面积150005572981654152383商住面积4000025676348161004925.项目地理位置项目南起东大街，北至西一路，总长度220米，东沿炭市街马路边线向东扩展40米，西从炭市街马路边线到南新街宽度125.97米，总占地面积约36513平方米（折合54.77亩）。具体区位图示如下：本案位置炭市街是千年历史沉淀的商业宝地，北有“皇城”；南有碑林、孔庙、书院门；西有钟楼、鼓楼；东有东岳庙等历史文化建筑。建国后又很快形成众多现

12、代建筑，北有陕西省人民政府办公大楼、人民大厦、陕西省少年宫、陕西省科技馆；西有唐城百货大厦、开元购物中心、骡马市商业步行街；东有五星级凯悦酒店；南有西安饭庄、皇城花园酒店等现代建筑，是西北政治、经济文化中心，更是西安市商业贸易最为活跃的中心地段。鸟瞰图一、二、三期平面示意图6.项目开发进程6.1一期工程一期工程已于2003年10月开工，目前工程已经进入设备安装调试和室内二次装修阶段，预计2008年12月30日前全面竣工，开始经营。一期工程由陕西华威房地产开发有限公司独家建设，总用地面积4813平方米，总建筑面积6.1万平方米，总投资3亿元人民币。该建筑是西北首家采用全钢结构的高层建筑，为新型建

13、筑工艺和新型建筑材料在古城西安的推广运用起到了引领、示范作用。一座靓丽的现代化“中国西安水产副食超级商城”已经屹立在古老的炭市街，以它崭新的面貌、先进的配套设施、科学的管理服务于西安人民，成为四方城内老百姓丰裕鲜灵的“菜篮子”。6.2二期工程二期工程的各项前期开发手续已基本办理完毕，建筑设计方案正制定之中，原有旧城建筑的拆迁准备工作已就绪。计划于2008年12月30日之前完成所有的前期手续，2009年年初正式拆迁动工建设。6.3三期工程三期工程正在加紧完善各项前期手续，并力争与二期工程同时开工建设。在资金充足的情况下，计划在三年半的时间内同时完成两期工程建设，五年内销售清盘。7.项目建设手续一

14、期工程的各项建设手续已于2006年元月份全部办齐，二、三期工程已由西安市城市规划局定点于华威公司名下，同时获得西安市政府与新城区政府的重点项目批文。一、投资环境风险1.投资环境评定意义投资环境（Investment climate）指投资对象在进行投资时所面临的、影响投资行为的自然、经济、科技、治理、社会、法规和政治的各种条件和因素的总称。实际上，投资环境是一个内涵和外延非常丰富的系统。它包含了对投资有直接或间接影响的区域范围内的地理区位、自然资源、基础设施、原材料供给、市场化程度、竞争状况、人力资源、信息渠道、资金融通、纳税负担、社会服务、经济政策、法律法规、社会秩序、政治形势等这些有利或不

15、利的条件与因素涵盖了经济、社会、政治、文化、法律、自然地理、基础设施、信息、服务以及政策等方方面面。良好的投资环境是一个国家和区域吸引外资的强大“磁场”。因此，自从世界各国从20世纪60年代开始利用各种指标对其投资环境的优劣和吸引投资者的力度进行评估，监测以来，采用评估指标及评估方法进行投资环境评价已经成为世界各国和区域吸引资金流入，促进经济社会持续发展的重要手段。2.世界银行有关中国城市投资环境评价体系2.1报告背景世界银行政府治理、投资环境与和谐社会中国一百二十个城市竞争力的提升报告世界银行与国家信息中心合作，在我国120个城市开展了有史以来最大规模的投资环境调查，并进行了评价和排名。世界

16、银行不仅扩大了调查范围，涉及企业12400家，覆盖了我国除西藏以外的所有省份；而且更加看重城市的投资环境，宏观经济和政局稳定，税收、外贸投资政策的一致性，地方政府的有效性，基础设施和金融服务的数量和质量，以及这个城市在建设小康社会、和谐社会方面的进展，都将成为影响排名的重要因素。该报告，以其有史以来的广泛性、客观性、深入性、科学性和权威性，成为评价各地区投资环境风险的重要依据。2.2方法与数据 外资企业的数量 FIE全要素生产率（TFP）市场潜力劳动力市场灵活性生产技能和技术禀赋私营企业参与度政府效率： 履约执法融资渠道和谐社会3.西安市投资环境分析3.1西安市概述2007年，全市人民在市委、

17、市政府的正确领导下，深入贯彻落实科学发展观，围绕“人文西安、活力西安、和谐西安”的战略目标，按照“加快科学发展、实现率先发展”的总体要求，转变发展方式，挖掘增长潜力，全面推进国民经济又好又快发展，宏观经济在高平台上实现了新的突破，主要指标达到多年来最好水平。综合初步核算，全年实现生产总值（GDP）1737.10亿元，比上年（下同）增长14.6%，增速创11年来新高。其中：第一产业增加值83.17亿元，增长6.7%；第二产业增加值762.51亿元，增长16.0%；第三产业增加值891.42亿元，增长14.2%。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为4.8%、43.9%和51.3%。按常

18、住人口计算，全市人均生产总值21017元，增长13.0%。居民消费价格总水平比上年上涨4.7%，商品零售价格上涨3.7%，工业品出厂价格上涨1.9%，原材料、燃料、动力购进价格上涨6.2%，固定资产投资价格上涨3.5%，房屋销售价格上涨6.4%。表1：2007年西安市居民消费价格指数比上年涨跌幅度 单位：%指 标2006年2007年居民消费价格总水平1.64.7食品2.212.6其中：粮食3.08.7烟酒及用品2.40.5衣着5.71.4家庭设备用品及维修服务1.24.4医疗保健和个人用品1.32.9交通和通讯-3.0-4.8娱乐教育文化用品及服务0.2-0.8居住3.23.6农业全年实现农林

19、牧渔及服务业总产值134.15亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。表2：2007年西安市农业主要产品产量产品名称计量单位绝对数比上年增长（%） 粮食万吨213.870.5油料万吨1.08-6.8蔬菜万吨225.218.1水果万吨60.519.3肉类万吨20.685.2奶类万吨52.8012.0禽蛋万吨12.752.0水产品万吨1.046.6大牲畜年末存栏数万头33.724.4猪年末存栏数万头152.001.3羊年末存栏数万只51.982.0家禽年末存栏数万只1470.004.7工业和建筑业 全市完成工业增加值586.60亿元，比上年增长16.3%。其中，规模以上工业企业（国有及年销售收入

20、500万元以上非国有工业企业）实现增加值461.73亿元，比上年增长19.3%。规模以上装备制造业完成增加值257.17亿元，增长26.7%。全市规模以上工业总产值1590.64亿元，增长28.6%（按现价计算，下同）。工业产品销售率96.99%。表3：2007年西安市规模以上工业总产值情况单位：亿元指 标总产值比上年增长（%）规模以上工业1590.6428.6其中：国有及国有控股企业1013.43 27.1其中：集体企业25.7626.6 股份制企业888.0034.3 外商及港澳台商投资企业235.1723.3其中：轻工业337.4421.5 重工业1253.2030.4 其中：新产品产值

21、360.4223.1全市规模以上工业企业经济效益综合指数为176.83，比上年提高22.5个百分点；规模以上工业企业实现利税159.42亿元，增长33.9%；实现利润102.27亿元，增长36.7%；实现税金57.15亿元，增长29.2%。表4：2007年西安市规模以上工业主要产品产量产品名称 计量单位 绝对数 比上年增长（%） 发电量 亿千瓦小时 71.036.3原油加工量万吨85.303.5精制食用植物油万吨19.4431.5乳制品 万吨 3.698.9软饮料万吨138.0911.6啤酒 万千升34.9311.4纱 万吨 6.995.4机制纸及纸板 万吨 42.6532.5缝纫机 万架 7

22、3.4619.4配混合饲料万吨27.4023.9合成洗涤剂 万吨 8.92-19.2中成药 吨 3945.5810.0水泥 万吨 263.1370.2钢材 万吨 78.7310.1氢氧化纳（烧碱）万吨9.5410.9工业锅炉 蒸发量吨 723.00-6.8汽车 万辆 17.0664.9交流电动机 万千瓦 810.9656.6变压器 万千伏安 7029.8725.4电力电缆 千米3714.11129.9通信及电子网络用电缆对千米3718.00-17.2彩色显象管 万只 1099.81-1.8程控交换机万线6.42-80.4固定资产投资全年完成全社会固定资产投资1435.33亿元，比上年增长37.

23、1%。其中，城镇投资1340.59亿元，增长37.9%。在城镇投资中，第一产业投资10.20亿元，增长1.7%；第二产业投资297.53亿元，增长39.4%。其中工业投资286.61亿元，增长38.8%；第三产业投资1032.86亿元，增长38.0%。全年非公有制单位投资713.23亿元，比上年增长33.1%，占城镇投资的53.2%；国有单位投资515.02亿元，增长28.4%。对外贸易全年海关进出口总额53.61亿美元，比上年增长29.1%。其中出口34.71亿美元，增长27.2%；进口18.90亿美元，增长32.6%。实现贸易顺差15.81亿美元。在进出口总额中，一般贸易进出口42.52亿

24、美元，增长25.0%；加工贸易进出口9.21亿美元，增长65.8%。全年新批外资项目135个，合同利用外商直接投资14.40亿美元，比上年下降21.1%；实际利用外商直接投资11.16亿美元，增长35.3%。财政、金融全市地方财政收入125.33亿元，比上年可比增长31.3 %。一般预算收入112.92亿元，增长31.5%，其中营业税、增值税、企业所得税、城建税和个人所得税分别增长31.5%、20.9%、69.7%、26.0%和27.8%。全年地方财政支出174.16亿元，比上年增长29.3%，其中一般公共服务支出30.40亿元，增长21.1%；教育支出25.73亿元，增长31.1%；社会保障

25、和就业支出22.04亿元，增长31.6%；城乡社区事务支出19.01亿元，增长17.3%；农林水事务支出8.55亿元，增长36.2%；环境保护支出2.13亿元，增长69.6%。年末全市金融机构人民币各项存款余额4560.31亿元，比上年末增长12.4%，其中，企业存款余额1684.58亿元，增长25.7 %。金融机构人民币各项贷款余额2649.41亿元，比上年末增长13.2%，其中，短期贷款881.07亿元，增长9.7%；中长期贷款1561.26亿元，增长18.9%。全年金融机构累计现金收入7893.16亿元，比上年增长11.4%；累计现金支出7654.48亿元，比上年增长11.0%；累计货币

26、净回笼238.69亿元，比上年增长24.2%。文化、卫生和体育全市有艺术表演团体11个，公共图书馆14个，文化馆14个，文化站182个；电视台、广播电台、中短波广播发射台和转播台各1座，电视人口覆盖率98.33%，广播人口覆盖率99.37%。全市有各级各类卫生机构5337个，其中医院、卫生院461个；专业卫生技术人员 4.37万人，其中执业医师 1.51万人；卫生机构床位3.36万张。参加农村新型合作医疗的农民人数达349.21万人，实际参合率90.8%，覆盖面为100%。全市拥有全国和全省城市体育先进社区27个，全国农村体育先进示范站45个。全市已有社会体育指导员4299 名，公共使用全民健

27、身广场 380个。参加第六届全国城市运动会，夺得3枚金牌、3枚银牌、3枚铜牌，团体总分151分，位居西北五省第一。人口、人民生活和社会保障年末常住人口830.54万人，其中男性人口429.32万人，占51.7%；女性人口401.22万人，占48.3%，性别比为107（以女性为100，男性对女性的比例）。全年出生人口7.81万人，出生率为10；死亡人口3.50万人，死亡率为5.48；全年净增人口8.02万人，自然增长率为4.52。城镇人口548.99万人，占66.1%，乡村人口281.55万人，占33.9%。年末全市户籍总人口764.25万人，比上年增长1.5%。全市在岗职工年平均工资25012

28、元，比上年增长22.2 %；城镇居民人均可支配收入12662元，增加 1757元，增长16.1%；农民人均纯收入4399元，增加590元，增长15.5%。年末城乡居民储蓄存款余额1997.56亿元，比上年末增长2.7%。城镇居民人均现住房总建筑面积23.63平方米，农村居民人均居住面积42.92平方米。3.2世行报告关于西北地区城市的投资环境评定依据世界银行政府治理、投资环境与和谐社会中国一百二十个城市竞争力的提升报告。总体上，中国各地区的投资环境按从好到差的顺序排列为： 1.东南地区（江苏、上海、浙江、福建和广东）；2.环渤海地区（山东、北京、天津和河北）；3.中部地区（安徽、河南、湖北、湖

29、南和江西）； 4.东北地区（黑龙江、吉林、辽宁）；5.西南地区（云南、贵州、广西、四川、重庆和海南）；6.西北地区（山西、陕西、内蒙古、宁夏、青海、甘肃和新疆）。 因为环渤海港口城市对中国西北地区许多企业来说是自然的通海口，主要的环渤海城市（临沂、威海、烟台、淄博、青岛）为中国西北地区提供了合适的评判基点。投资环境排名靠前的三个城市武忠、乌鲁木齐、银川在政府效率的许多指标上落后于山东最好的城市。在银川，企业的税费负担占销售收入的 3.6%，优于环渤海地区的领先城市。不过，乌鲁木齐的比率是5.3%。而在呼和浩特、西安、大同、天水等西北地区城市，税费负担超过销售收入的6%。山东最好的城市在娱乐和旅

30、行支出平均占销售收入的0.7%，与此相比，下列城市的企业在娱乐和旅行方面支出相对低：银川、大同和太原各占 1.3%、武忠 1%、运城 0.6%、宝鸡 1.2%、兰州 1%。咸阳、呼和浩特、西宁、西安、乌鲁木齐、天水的企业娱乐和旅行支出占销售收入的 1.5%至 1.9%是山东排名最高城市的两倍多。在与政府部门打交道所需时间方面，西北地区三个最好的城市与山东 58 天的标准有可比性武忠45 天、乌鲁木齐 60 天、银川62 天。西宁（47 天）也很有 优势。调查表明，在下列城市，与政府部门打交道需要的时间极其长：兰州（98天）、西安（121 天）、太原（110 天）、包头（130 天）。 在海关通

31、关方面，所调查的西北地区城市没有一个达到山东的基点标准（七天）。乌鲁木齐平均9.8 天，是西部城市中海关通关最快的。与山东基点相比，大多数所调查的西北地区城市，海关通关要用两倍多的时间：银川（35 天）、运城（20 天）、太原（20 天）、天水（20 天）、宝鸡（18 天）、西宁（21 天）、大同（21 天）。 这样，四个西北地区城市：西宁、西安、太原、天水，在政府效率的四个度量指标中，有三个指标得分都很低。小型内资企业获得银行贷款方面，运城和兰州或多或少可与山东的基点标准相比较。调查表明，在其他的几个西北地区城市，中小企业借贷水平是正常的。不过，下列城市的企业获得贷款的比例似乎特别低：咸阳、

32、呼和浩特和西宁（30%至32%）、西安和乌鲁木齐（20%至21%）、大同（10.5%）。银川、运城、咸阳、西宁、西安、大同和太原等城市，所调查的企业中超过 10% 的认为需要非正规支付才能获得贷款。太原和运城的企业认为需要非正规支付的比例最高，分别是 18.4%、15.3%。据反馈，所调查的所有西北地区城市中，企业员工冗员率都超过山东 1.5%的基点。银川、武忠、呼和浩特的冗员率最低，为 1.9%至2%。宝鸡的企业冗员率为4.1%，是山东基点的3 至4 倍；兰州和西安（6.3%）是4 至 5 倍；在天水、包头（7.6%至7.9%），则超出5 倍之多。也许在西北地区，中国的劳动法执行地比较严格。

33、不过，冗员严重的国有企业在地方经济占主导地为似乎是当地冗员率高更合理的解释。例如，在陕西、甘肃，国有企业占工业销售的 81%，而山东则为34%。据反馈，西北地区城市由于电力或交通问题导致的产出损失较高。银川、武忠、宝鸡、兰州、西安的损失最低，占产出的0.8%至 1.9%。这或多或少可与山东的基点（1.1%的损失率）相比较。在反馈的下列城市，所调查的企业损失率相当高：运城（8%）、大同和包头（4.1%至4.3% ）、太原（5.4%）。西北地区企业对财产、合同权利保护方面的信心度较低。只有运城（77%）开 始接近山东排名靠前的城市（84%）。在运城、呼和浩特、兰州、西宁、西安、大同、乌鲁木齐、天水

34、、包头，所调查的企业对财产、合同权利保护的信心度为50%或低于50%。呼和浩特和大同的企业信心度尤其低，分别为27%、30%。 在大多数所调查的西北地区城市，受到大专以上教育的劳动力比例超过了山东 17.2%的基点。下列城市的比例尤其高：咸阳、呼和浩特、天水（23%至25%）、乌鲁木齐（27% ）、西安（36%）。西安和乌鲁木齐的劳动力受大专以上教育比例高，反映出这些城市在高科技领域具有传统优势包括核能、航空及信息技术。在其他西北地区城市，企业里受到大专以上教育的员工有合理的比例，除了武忠（只有9%）。生活质量方面，太原看起来是西北地区最适宜居住的城市，而在全国范围内，它在这次调查的 120

35、个城市中排在第 54 位。运城和太原人均教育支出最高，分别是 2058 元、882 元（表 A-14 ）。尽管有许多受到大专以上教育的员工，人均教育支出在下列城市却很少：咸阳（228 元）、乌鲁木齐（225 元）、西安（210 元）。还有天水（221 元）和武忠（179 元），这些城市都对教育投入了（人均基础上）最少的财力资源。西北城市的女童入学率大体上为45%至49%，天水较高，为56%。在一些西北地区城市，医疗卫生保险相对普遍，如：乌鲁木齐（87%）、西安（83%）、包头（82%）。据反馈，武忠和兰州的医疗卫生保险普及面最低，分别是42%、51%。在这六个地区中，西北地区的新生婴儿死亡率最

36、高。乌鲁木齐、呼和浩特、兰州和武忠的婴儿死亡率达到 15至20；天水、咸阳和宝鸡新生婴儿死亡率最高， 分别是29.2、22.4、20.8。 环境是西北地区又一个弱项。只有两个城市的工业废弃物处理全部或差不多全部达到了环保标准：咸阳（100%）、宝鸡（97%）。所调查的西北地区城市中，有一半城市的工业废弃物处理环保标率只有90%至92%：太原、运城、乌鲁木齐、西安、西宁、兰州。下列城市的达标率甚至更低：包头、大同（85%至 86%）、呼和浩特（79%）、天水（76%）、武忠（72%）。在一些城市，空气质量为良或优的时间不少于 80%：呼和浩特、宝鸡、咸阳。一些城市的空气质量低于北京的基点标准：太

37、原（61%）、运城（46%）、包头（49% ）、大同（44% ）、兰州（57%）。这可能反映了冶炼工业既造成了荒漠化又产生了污染。综上，可以看出西安市作为西北地区一线城市西北五省大开发的桥头堡，在国内投资环境比较方面，处于中游水平。风险评定为：中。二、行业与市场风险我们采用定量和定性分析相结合的方法，融合穆迪、标准普尔和惠誉等国际著名评级机构的信用评级方法和波特五力竞争模型。参考国际通用的沃尔评分系统、结合我国证券市场特色、考虑三大基本财务报表和审计意见、或有事项、期后事项等因素的综合影响；各个财务指标权重的确定，以AHP（层次分析法）计算所得的数值为基础，经过统计资料的不断验证、调整而成。通

38、过跨行业关键指标的横向分析比较，结合本行业供求趋势和政策等关键因素的分析，全面评价该行业的投资风险，提高投资收益率，主要评价指标包括但不限于：1）行业对国民经济重要性2）行业进入壁垒3）产品供求状况，发展潜力4）盈利能力5）行业价格控制能力6）和供应商谈判中地位和控制成本和费用能力7）现金流量充足而稳定性8）政策风险9）企业管理难度10）投资报酬率和社会平均利润率比较11）亏损风险1.房地产行业概述 1.1土地购置与开发面积受2004 年以来土地紧缩政策的影响，2005-2006 年，房地产本年土地购置面积出现负增长，同比分别下降3.8% 和4.4%。自2007 年5 月开始，房地产开发企业本

39、年土地购置面积扭转了2005 年以来的下降势头。1-12 月，2007 年土地购置面积为40609.18 万平方米，同比增长11%。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积增速的回升有利于增加房地产市场的长期供给量，缓解市场供求紧张的局面。2003-2007 年房地产土地购置面积及增速情况从土地开发情况来看，截至2007 年12 月，全国土地开发面积为26870.77 万平米。从走势来看，房地产土地投资面积增速在2007 年8 月份达到了最高，为15.3%，随后其增速有所降低，到2007 年12 月起土地开发面积增速为0.7%。与2006 年1-12 月份的数据相比，土地开发面积增多265.17

40、 万平方米。2003-2007 年房地产土地开发面积及增速情况与此同时，土地开发率（土地开发面积占同期土地购置面积的比重）也有所提高，2006年提高到74.32% ，为2000 年以来的最高值，2007 年，土地开发率为66.17%，小于2006年同期的水平，但要高于2003 年以来其他年份水平。目前，大型的上市公司具有较强的能力进行土地购置，同时土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，所以上市公司很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地，这也导致了土地开发面小于土地的购置面积。2003 年-2007 年房地产土地开发率情况1.2商品房建设情况2007 年，全

41、国商品房累计施工面积为186454.97 万平方米，同比增长22.9% ，增幅要高于2006 年同期水平。全国商品房新开工面积为78135.98 万平方米，同比增长21.3%， 增幅与2006 年同期相比增长6.5 个百分点。总体来看，2007 年全国房地产新开工面积同比增速平稳增长。2007 年商品房竣工面积58235.88，同比增长4.3%。分月度来看，2007 年12 月份的竣工面积大幅上升，这表明很多楼盘都赶在12 月底前竣工。因为年底的购房需求比较旺盛，而且到了帐期，所以开发商希望早点交付房子，收回资金，因此时商品房的供应量也相应增加。2007 年商品房建设情况1.3商品房销售情况2

42、007 年商品房销售面积较好，商品房销售面积累计达76192.7 万平方米，比2006 年60628.14 万平米的销售面积相比，增长了23.2% 。其中，商品住宅的销售面积为69103.79 万平方米，同比增加24.7%；办公楼销售面积为1454.19 万平方米，同比增加18.1% ；商业营业性用房销售面积为4552.94 万平方米，同比增加5%。从这几种物业累计销售面积中可以看出，市场对商品住宅的需求较大，而对办公楼的需求较小。同时，2007 年全国商品房空置面积也有所下降，全国商品房空置面积为1.3 亿平方米，比2006 年末减少8%；其中，空置商品住宅6756 万平方米，比上年减少16

43、.6%。2007 年各类物业单月销售面积情况截止到2007 年12 月，商品房销售额累计29603.87 亿元，比累计至2006 年12 月份20509.68 亿元的销售额相比，增长了42.1%。受9 月份颁布的关于加强商业性房地产信贷管理的通知收缩信贷的影响，自2007 年10 月后商品房的销售额增速下降。其中，商品住宅的销售额为25323.48 亿元，累计增长46.5%；办公楼销售额为1265.24 亿元，同比增长27.6%；商业营业用房销售额为2649.38 亿元，同比增长16.4%。在这几类物业中，商品住宅的销售额最大，且同比增速较办公楼及商业营业用房大，说明市场对商品住宅的需求较大。

44、2007 年商品房销售额情况1.4房地产价格情况2007 年12 月，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅与11 月持平；环比上涨0.2%，涨幅比上月降低0.6 个百分点。房价环比涨幅出现连续三个月回落， 已从9 月的1.7% 下降至12 月的0.2%。5-11 月，房价同比涨幅连续7 个月攀升；69 月以来，房价环比涨幅连续4 个月扩大。6 月以来，全国房价同比涨幅连续7 个月创下自2005 年7 月扩大月度房价调查范围以来的最高水平。中国2007 年房价大幅上涨主要源于投资性需求的支持。首先，实际利率持续低位徘徊，使购房者持有房屋成本相当低，刺激了投资性购买的需求。其次，国内住宅租金收益率（毛租金除以住宅市值）近年来一直处于下降趋势，投资性购房者完全寄希望于房价不断增值。另外，2007 年股市调整也使投资者对股票市场未来收益率预期下降，增加了在房地产投资上的资金配置。预计2008 年商品房面对人口红利、住房升级等刚性需求以及经济增长、奥运效应、流动性过剩的助力，预计成交量价都会随之上升。但同时，从紧的货币政策对房地产企业