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1、首创瑞景项目报告目录一、天津宏观市场情况分析41、天津宏观市场情况分析41.1、天津市GDP、人均GDP情况41.2、固定资产投资状况52、居民收入与消费水平62.1、职工平均工资62.2、城区人均可支配收入72.3、消费性支出状况72.4、社会消费品零售总额82.5、各大城市收入状况对比93、天津各行政区域经济运行比较94、红桥区概状105、城市基础设施现状与趋势116.1天津市未来五年郊区城市化发展计划正在制定116.2、国家发改委同意建设京津高速公路天津段项目116.3、天津6项便民工程全面铺开 121条道路整修完工126.4、快速路建设136.5、地铁一号线建设情况147、主要政策法规
2、对未来天津市房地产市场的影响167.1、土地政策的分析167.1.1、政策内容167.1.2、政策影响及评析167.2、价格政策的分析177.2.1、政策总结177.3、“5.11”政策评述187.3.1、5月11日七部委联合意见概要187.3.2、5月11日七部委联合意见的影响描述和分析197.4.人民币升值对房地产市场的影响208、红桥区拆迁量20二、天津市房地产市场的总体状况及发展趋势211、天津市整体趋势212.区域房地产市场0405年各季度走势分析252.1、市场供需总体变动情况252.1.1、天津市供需量总体走势情况252.1.2、红桥区供需总体走势情况262.1.3、北辰区供需总
3、体走势情况272.2、2005年上半年红桥、北辰区房地产市场各指标供需分析272.2.1、05年上半年区域市场总体供需情况272.2.2、05年上半年区域市场各面积段产品供需情况282.2.3、05年上半年区域市场各户型供需情况292.2.4、05年上半年区域市场各单价区间供需情况302.2.5、05年上半年区域市场各总价区间供需情况312.2.6、05年上半年区域市场各楼体类型区间供需情况33三、区域板块对比分析341、各板块基本情况342、各区域未来供应量状况分析38四、竞争对手产品分析391、各板块在售项目基本情况392、产品特征分析412.1、在售各项目基本指标412.2、潜在项目基本
4、情况412.3、产品类型分析432.4、绿化及车位状况463、在售产品户型状况463.1、层高分布分析493.2、开间、进深情况493.3、各户型销售状况分析493.3.1、户室比例情况513.3.2、各户室的销售状况524、项目配套分析575、各项目价格分析595.1、各项目总价情况605.2、总价阻力线分布606、各项目价格变化及销售情况分析617、项目推广情况分析648、供应部分小结67五、主要客群及基本需求特征分析681.竞争项目的成交客户需求特征分析682、购房者需求状况692.1、对户型的需求比例692.2、对面积的需求比例702.3、不同产品类型的需求比例702.4、单价承受比例
5、712.5、总价承受比例713、客户访谈总结723.1、对居住条件的满意度723.2、地铁的影响723.3、再次置业的区位选择733.4、产品细节及配套等情况73六、供需对比结论74七、商业市场研究741、天津市商业市场目前的运作模式及发展趋势741.1、典型商业市场的运作模式741.2、天津市商业市场的发展趋势752、天津市典型住宅社区商业配套分析773、本项目周边区域商业市场分析783.1、大型商业设施分析793.2、潜在大型商业设施供应分析813.3、区域内各个楼盘项目配套商业分析823.4、区域内街边店铺分析834、本项目商业定位建议844.1、项目商业建筑空间类型的建议844.2、本
6、项目商业业态建议854.3、项目租售价格定位建议85八、项目自身综合素质分析.861、项目来源862、自然条件.87 2.1宗地位置 2.2项目规划条件 2.3基地历史状况. 2.4基地现状. 2.5基地未来规划.3、社会条件 3.1区域概况. 3.2交通分析. 3.3周边生活配套. 3.4对项目有影响的重大市政建设.4、项目swot分析. 4.1优势. 4.2劣势. 4.3机会. 4.4威胁.九项目定位建议.1、项目整体形象定位. 1.1开发商自身定位. 1.2市场定位. 1.3项目主题诠释.2、客户群定位. 2.1目标客户所在区域. 2.2客群特征. 2.3客职业分析. 2.4目标客户年龄
7、分析. 2.5目标客户收入情况分析. 2.6重点大客户单位分析.3、价格定位4、产品定位十项目开发周期.一、天津宏观市场情况分析1、天津宏观市场情况分析1.1、天津市GDP、人均GDP情况 数据来源：天津市统计局近几年来，天津市无论GDP总量还是人均GDP均保持了高速发展势头。人均GDP在2004年底首次突破3万元人民币，达到31550元，折合美元为3812美元。2005年，经济运行继续高速发展，截至2005年6月，共完成GDP1577.59亿元，比2004年同期增长14.5%。1.2、固定资产投资状况 数据来源：天津市统计局2004年，天津全社会固定资产投资完成1258.98亿元，比上年增长
8、20.3%。受国家宏观调控政策影响，固定资产投资增幅有所下降。其中城镇固定资产投资完成1132.33亿元，增长21.3%。在城镇固定资产投资中，建设与改造投资完成856.12亿元，增长20.2%，房地产开发投资完成263.92亿元，增长24.8%。2005年，天津市计划完成固定资产投资1510亿元，计划增幅与2004年持平。其中工业600亿元，城市基础设施建设和房地产投资500亿元，交通设施110亿元，环保等其它投入300亿元。固定资产投资的增加对本项目的影响喜忧参半。一方面，城市基础设施和交通设施的改善有助于整体市场环境的改善，尤其地铁的修建、道路交通的改进对郊区项目有极大利好；另一方面，目
9、前天津房地产市场需求不足，因此，在房地产方面投资的增加将进一步增加本案未来面临的竞争。2、居民收入与消费水平2.1、职工平均工资数据来源：天津市统计局 2000年以后，天津从业人员的劳动报酬稳步上升，05年上半年，从业人员人均劳动报酬为10734元，较上年同期增长13.8%。2.2、城区人均可支配收入数据来源：天津市统计局；天津市城调队近年来，天津城镇居民的人均可支配收入增长态势明显。05年上半年，天津市人均可支配性收入达6189元，比上年增长13%。收入的增长促使消费结构升级，在促进住房改善支付能力的同时，也刺激了住房改善的要求。2.3、消费性支出状况数据来源：天津市统计局 从人均消费性支出
10、看，05年上半年，天津市人均消费性支出4549元，较04年同期增长10.1%，低于可支配收入的增长幅度。而购房支出的比例则增加了1.5倍，增幅明显。消费性支出向非消费性支出的分流可以看出，房价上涨带来的经济压力明显，购房资金明显挤占了原本用于改善生活水平的收入，住房价格压力明显。2.4、社会消费品零售总额数据来源：天津市统计局从上图中可以看出，2000年以来，天津市社会消费品零售额长期以13%左右的增长率稳定增长，2005年上半年，全市社会消费品零售总额完成592.75亿元，比去年同期增长13.3%，市场总体运行状况良好，社会消费品零售总额继续保持了较快增长。2.5、各大城市收入状况对比数据来
11、源：天津中原数据库3、天津各行政区域经济运行比较区域名称土地面积（平方公里）人口密度（万人/平方公里）户数（户）户籍人口（万人）和平9.974.1413734541.26河西41.21.74825222672.05南开40.642.1417873887红桥21.32.60820176455.55河北321.91524099761.28河东401.82524066266.28北辰478.50.06610626532西青570.80.0569720032津南420.720.08912241637.33东丽4780.06510792331.24分析：4、红桥区概状红桥区是天津市六个中心市区之一，地处
12、城区西北部，面积为21.3平方公里，下辖10个街道办事处，170个居民委员会，户籍人口55.55万。红桥区还是个多民族聚居的地区，共有23个少数民族，其中回族4.46万人。历史上，红桥区为近海滨卤之地，有九河下梢之称。子牙河、南运河、北运河于三岔河口处汇流入海河，形成独特的地势。区域内跨河桥梁众多，较著名的有金钢桥、北洋桥、勤俭桥、子牙河桥、大红桥、新红桥等。红桥区名即是根据境内古老的“红桥”而得名。这里是天津商业、工业和教育的发祥地。天津最早的商业街估衣街，著名的“津菜”以及“津门三绝”中的狗不理包子、耳朵眼炸糕都诞生于此。天津机械铸造业在三条石崛起。天津第一所公立小学文昌宫小学，天津第一所
13、官立中学铃铛阁中学，中国第一所现代大学北洋大学也都在红桥诞生。这些特殊的优势，使红桥区成为天津市发展的“源头”。近几年，红桥区精心构建“一区（运河经济文化商贸区）、三圈（大胡同商圈、西站商圈、丁字沽商圈）、两园（月季花国际科贸城、子牙河南都市型工业园）、一带（咸阳路综合服务型经济带）”区域经济发展布局。紧紧围绕“城建带动、兴三优二”区域经济发展战略，不断加快城市建设步伐，并以此带动经济、社会的协调发展。1998至2003年，红桥区共建成家乐超市、麦德龙超市、凯莱赛商厦、天津大舞台、百货大楼家居购物中心、红星美凯龙国际家具建材广场等大中型商贸设施40余个，总面积70余万平方米。2003年，红桥区
14、第三产业的增加值是1997年的2.09倍，六年平均增长20.66%。第三产业对红桥区经济的贡献率已达91.88%，对区域经济增长的拉动和支撑作用日益增强。 2003年，红桥区完成区属GDP37.1亿元，同比增长23%。人均6687元，全区财政收入1.9亿元。区属企业从业人员人均劳动报酬为13493元，全区人均可支配收入8955.7元，较上年增长13.1%；人均消费性支出7345.9元，较上年增长9.3%，其中不含居住人均消费性支出6219.3元。近几年，红桥区的经济水平有了显著发展，居民可支配收入持续增长。经济的发展、收入的增加促进了居民住房改善的动力和能力。但是，综合看，红桥区在市内六区中各
15、项经济指标均处于较差地位，居民支付能力相对较差，难以承受价格较高的房地产项目。5、城市基础设施现状与趋势5.1天津市未来五年郊区城市化发展计划正在制定 天津市目前正在制定未来五年郊区城市化发展计划，初步构想在郊区选择确定12个区位优势明显、基础条件较好、发展潜力大的中心镇，建设成现代化小城市。一些郊区县政府所在地还将规划成中等及大城市规模。根据多家部门的初步计划，天津市争取到2010年重点推动郊区12个中心镇的建设发展，使其在农村城市化建设的各方面达到现代化小城市的规模。将选择西青区大寺、津南区小站、北辰区双街等中心镇作为天津市城市体系的重要节点，争取5年内使其达到5万人以上规模、10亿元以上
16、生产总值以及2亿元左右的财政收入。尤其是今年加强镇区基础设施和公共设施的建设，年底前新修、拓宽镇区道路38公里，完成给排水管道27万延米，建成4座变电站，同时加强教育、卫生、文化体育等公共设施配套建设，年内扩建7所中学、6所镇级卫生院、9个广场和公园等。据了解，西青区杨柳青镇、津南区咸水沽镇、武清区杨村镇等郊区县政府所在地，将规划建设成中等城市规模。塘沽区还将建成大城市规模。除塘沽区外，其余近郊镇区的开发将在未来对本案产生强烈的冲击。5.2、国家发改委同意建设京津高速公路天津段项目 为实现京津两市优势互补，满足天津港集疏运需要，国家发展和改革委员会日前正式批复天津市关于京津高速公路天津段项目的
17、核准申请，同意建设京津高速公路天津段项目。总投资为98.6亿元的京津高速公路天津段项目，其公路起自天津武清区高村（京津界），接拟建的京津高速公路北京段，经南蔡、梅厂、东堤头、胡张庄，止于塘沽区北塘，接拟建的滨海新区环线，全长约101公里。其中终点段约3公里段利用杨北公路拓宽改造。全线采用高速公路标准建设，设计速度为120公里小时。其中，起点至京津公路联络线约38公里，及津汉互通立交至唐津互通立交约4公里共计42公里路段，采用双向8车道高速公路标准建设，路基宽度为42米；其余路段约59公里，采用双向6车道高速公路标准建设，路基宽度为34.5米。全线在牛镇、和平庄、耿庄、南蔡、杨村北、曹子庄、梅厂
18、、季庄子、东堤头、海丰、津汉和唐津等12处设置互通式立交。据悉，在此项目建设中，还将建设3条联络线。一是京沪高速公路联络线。起自主线和平庄互通立交，止于泗村店。二是京津公路联络线。起自主线曹子里互通立交，经辛庄，止于双街，接外环线，全长18公里。三是津汉公路联络线。起自主线津汉互通立交，经山岭子，止于华明镇，进而接天津外环线，全长19公里。5.3、天津6项便民工程全面铺开 121条道路整修完工 旨在方便市民生活的六项便民工程建设目前全面铺开，已有121条道路里巷整修完工，20.1公里新建和改造低洼排水工程竣工。 里巷道路整修全市今年安排整修里巷道路300条，共160万平方米，主要分布在市内六区
19、的旧楼区。整修中将以道路整修为主，有条件地方将建设园林设施。对于没有排水设施的将全部予以补建。 新建和改造低洼地区排水工程今年全市将新建、改造低洼地区排水管道50公里，包括里巷道路整修过程中的排水管道补建29公里，市内六区低洼地区排水管道改造21公里。 建设街区小绿地今年全市建设200片街区小绿地。每块绿地面积在500至3000平方米之间，配以景观雕塑、小品等，目前已有110片、36.5万平方米工程动工。 提升公厕档次今年本市将新建公厕100座，其中50座高标准星级公厕。这些公厕建设项目分布在快速路、停车楼、地铁1号线车站、二级河道沿岸、公交场站等处。设在地铁1号线的15座厕所目前正在进行内装
20、修工程。 整修候车亭提高品位目前，市内六区的200余个公交中途站候车亭已经动工拆除原站牌，新站牌将于6月底开始安装。整修后的候车亭将安装遮雨棚、坐椅，配公交线路图和醒目站牌。 快速路建设人行天桥今年本市将在快速路上建设21座人行天桥。目前，位于东南半环富民路的人行天桥和纪庄子路段人行天桥已建成。5.4、快速路建设快速路工程今年将重点建设西北半环（复康路立交桥至外环线昆仑北路立交桥）路段，打通东纵、西纵和南横、北横部分通道，实现通车39公里；快速路子项工程竣工时间表日前排定。工程名称公里数竣工时间快速路杨桥大街至外环线5.89公里（含志成道与铁东路交口立交）05年8月西青道二期（外环线至杨桥大街
21、）4.8公里05年8月广东路至八纬路路段2.19公里05年8月卫津南路立交至外环线2.62公里段05年9月张贵庄立交匝道不详05年8月卫津南路立交不详05年8月密云路立交不详05年9月普济河道立交（杨桥大街至外环线）2.62公里05年10月东风立交（含靖江路、卫国道至中环线路段）4.93公里05年10月东兴立交不详05年10月十一经路立交（小张贵庄路）2.88公里05年8月快速路的兴建直接拉近了河东、红桥、河西等次中心区与城市中心区的距离，并带动区域及沿线房地产市场升值。快速路的兴建，也改善了天津现有的交通状况，从而进一步强化了天津市各区域之外的经济互动。目前，快速路还没有全部完工。如果使快速
22、路融入现有的交通体系并发挥城市交通主干道作用，还有待政府部门进一步努力。本市重点道路建设工程西北半环和西纵红桥段快速路建设工程将全面展开，两万余户居民的动迁工作也即将开始。据了解，红桥区将实施建设西半环、北横和西纵3条快速路以及一批道路拓宽建设项目。这些项目的实施，不仅完善了全市快速路网络，而且将彻底改变红桥区主干道路少，路面狭窄的面貌。西北半环红桥区段快速路全长5200米，南起西青道，贯穿西横堤，跨子牙河，过千里堤至丁字沽三号路进入北辰区，再通过红桥区的恒春里，跨北运河，最后与津京公路相通。规划建设后，路面最宽路段约为80米。西纵红桥段快速路长5860米，路面最宽路段约95米。该快速路南起北
23、马路，经河北大街、旱桥、新河北大街、老红桥、桥北大街、丁字沽零号路，过中环线，通过丁字沽南、北大街最后抵达冯家菜园。有关部门表示，西北半环和西纵红桥段快速路的建设将涉及拆迁总户数两万余户，拆除总建筑面积约81万平方米，动迁工作将于近日开始。此外，红桥区将在西青道、子牙河、三号路、北运河及河北大街等处建设多座立交桥，连接市区主干道路，形成中心路网。由于本案近邻红桥区，红桥区是由本案通往市中心商业区的必经之路，因此红桥区快速路的建设将对本案产生极大利好。5.5、地铁一号线建设情况根据相关部门计划，05年年底，地铁1号线即将实现试运行。目前，地铁1号线的轨道工程、装修、设备安装等各个建设项目均已经制
24、定好时间表，到05年9月底，各项建设将基本结束，为年底试运行打下坚实基础。 轨道工程5月底结束地铁1号线的轨道工程分为南、北两段，北段工程起点为刘园站，终点为新华路与小白楼站区间段，全长15.142公里，途经刘园、本溪路、勤俭道等12个站点；南段工程起点为双林站，终点为小白楼站，全长约11公里，途经财经大学、华山里、复兴门等10个车站。目前，北段已经完成了铺轨、道床施工，既有线改造等基础工程。南段轨道工程预计将于7月底完成。届时南、北两段轨道工程的竣工将为地铁1号线试运行打下坚实的基础。 地铁站装修 7月底结束地铁1号线站内装修工程将于本月全面展开，预计于7月底全部结束。据了解，22个地铁站虽
25、然都将运用通透、明亮、时尚的色彩，但每个地铁站在吊顶、墙壁、地面的色彩和图案运用上又都会有所不同。 自动售检票系统安装 7月底结束地铁1号线各站的自动售检票系统将于本月底正式开始安装，预计于7月底全部完成。该自动售检票系统，可以完成地铁运营的车票制作、售票、检票、财务、统计分析等全过程的自动化管理工作，为乘客提供快捷、简易的购票服务。 设备系统安装 9月底完成据悉，地铁1号线的各种设备安装目前正在紧张进行中，预计将于9月底全部完成，主要包括车辆、通风、供电、供水、通信、信号、设备监控、防灾报警等。通风、供电、供水三大系统是地铁1号线装修和设备安装的基础，其中通风系统将保证地铁站内空气新鲜，供电
26、系统将满足各车站的供电需求。据悉，这三大基础系统将于7月底全部安装完毕。 电梯系统安装 9月底结束作为本市地铁1号线人性化标志之一的电梯系统已于日前正式开始安装，共包括105部自动扶梯和49部残疾人专用的垂直电梯，安装工作预计将于9月底全部完成。地铁的兴建将极大改善本市现有的交通状况。仅强化市中心的城市枢纽地位，也将缩短地铁延长线的边远区域与中心城区的距离，进而带动本区域的房地产开发热潮，对铁路周边及沿线的房地产市场，尤其是距市中心较远区域的房地产市场将起到巨大的促进作用。地铁一号线的投入运营将使本案在与市郊其它板块的竞争中拥有巨大的先天优势。据地铁部门预测，至2008年，每日使用地铁客户将超
27、过6万人次。随着地铁在城市交通中作用的提升，对本案将有一定的拉动作用。但是，地铁的实际施工进度相对计划要慢，今年年底至多进入试运行状态，真正的载客运营将延期至明年。6、主要政策法规对未来天津市房地产市场的影响 2004年以后，国家及各级地方政府加强了宏观调控的力度，其中，2004年，宏观调控的目的主要在于完善“招、拍、挂”制度，并由其规范土地市场供应；2005年，宏观调控更多的针对了房价虚高的情况，以打压房价为主要目的。6.1、土地政策的分析2004年，国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，主要体现在三个方面：杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。6.1.1、 政策内容颁布
28、日期颁布单位法规2004年03月01日国土资源部国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报2004年03月16日国土资源部国土资源部关于下达的通知2004年03月30日国土资源部、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知2004年04月29日国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知2004年06月08日国土资源部、国家发展和改革委员会关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见2004年09月22日全国人大常委会中华人民共和国土地管理法修正案2004年10月28日国务院国务院关于深化改革严格土地管理的决定20
29、04年11月01日国土资源部土地利用年度计划管理办法修订版2004年11月01日国土资源部建设项目用地预审管理办法2004年11月10日国土资源部关于完善农用地和土地征收审查报批工作的意见 （数据来源：天津中原数据库）6.1.2、 政策影响及评析2004年国家颁布的土地政策具有很强的延续性，旨在通过对加大土地市场的监管力度，从源头上进一步规范房地产市场的供给，防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。土地政策的影响主要表现在以下几个方面： 土地市场向良性发展国家对于土地市场的一系列政策，将保障我国土地市场摆脱目前的无序状态，走向健康发展的轨道。首先，国家用地规划科学化。其次，土地管理部门权力
30、集中。国家规定建设用地的审批权将集中于国土资源部，并重新分配了各级土地管理部门的权力，减少了地方滥批用地的现象；再次，土地出让方式市场化。未来土地“招拍挂”将成为土地出让方式的主流，价格将成为未来土地转让流向的决定因素。以招标拍卖为主将大大增加土地交易的公开性和透明度，有助于公正的土地交易市场的形成，进而提高土地资源的使用效率。 土地供应结构发展变化2004年，国务院总理三次批示彻查在建和未建的大型商业设施，如高尔夫球场、大型物流园区及大型购物中心等。这一系列措施与03年国土资源部发布的45号文件一脉相承。与之对应将是土地供应结构的巨大变化：首先，大型工业用地项目供地审批从严；其次，豪华住宅项
31、目供地从紧；最后，适应普通住宅市场需求的发展趋势，二三线城市郊区普通住宅土地供应成为土地供应主体。 土地价格、尤其郊县市场土地价格上涨加快相对天津市场，土地转让“招、拍、挂”后，土地价格有了明显上升。尤其郊区土地市场。本案每平米超过1500元的楼面地价，与市内土地价格仅有几百元差额，但最终实现价格则有很大差距。对于房地产商而言，土地成本的压力将越来越大。6.2、价格政策的分析6.2.1、政策总结政策名称颁布日期发布单位对房地产市场的影响政府工作报告2005.3.5国务院重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨中国人民银行调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率2005.3.16中国
32、人民银行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；关于切实稳定住房价格的通知（当时未公开）2005.3.26国务院俗称“国八条”。房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任温家宝在国务院常务会议上讲话2005.4.27国务院主要提出改善商品房结构。对国八条内容细化关于做好稳定住房价格工作的意见2005.5.11国务院转发建设部等七部委意见自6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足2年即
33、转手交易的行为加大税收调控力度。天津房管部门监管8项举措出台2005.4天津市房管局重申期房不得转让、上网公布房源不得借故拒售、销售方案网上公示、严格查处变相无证售房等规定，进一步规范房地产市场交易秩序国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知2005.6国家税务总局、财政部、建设部2005年 6月 1日后，对个人购买的住房，凡购买不满两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税及附加税费（共为 5.55%）。6.3、“5.11”政策评述6.3.1、5月11日七部委联合意见概要5月11日由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部
34、门联合提出的关于做好稳定住房价格工作的意见，直指当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题，提出各地要把调控楼市作为当前加强宏观调控的一项重要任务。意见的主要内容有： 保证中小套型住房供应为保证今明两年中低价位、中小套型住房的有效供应，意见说，在对这些项目供应土地前，房地产主管部门要提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，作为出让土地的前置条件。意见还特别强调，切实降低经济适用房的开发成本，其建设单位的利润要控制在3以内。意见进一步明确享受优惠政策普通住房标准，以期合理引导住房建设与消费。中原认为，无论从供给还是需求的角度，意见都提出明确的引导思路。预计未来几年天津120平米以下的中小户型的份
35、额将进一步加大。 两年未开发无偿收回土地在土地政策方面，意见要求切实制止“炒买炒卖”土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年尚未开发的土地，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。中原认为，这项政策将打击一些开发商囤积土地的行为，但实际操作执行难度较大。此举不仅提高了房地产开发准入门槛，并有利于杜绝土地市场的投机行为。但是，在土地成交量较大的前提下，该政策也迫使开发商加快产品上市速度，使竞争更加激烈。 购房两年内转手，全额征收营业税为了抑制投机性和投资性购房需求，意见规定，2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个
36、人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。中原认为，住房转让环节营业税政策的调整，主要目的在于增加短期炒作成本，遏制投机炒作。新税制对投资买房特别是短线投资者影响较大，在抑制投资需求的同时，也相应降低了炒房风险。 实名制购房，期房禁止转让意见决定，实行实名制购房，“期房”将禁止转让，即禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续。由于目前天津市购房以期房为主，因此，从长期看，该政策
37、对改善性需求的增加有一定负面因素。6.3.2、5月11日七部委联合意见的影响描述和分析从七部委联手推出稳定房价的意见，可以看出政府通过抑制投机性需求控制房价的决心。从具体的出台措施来看，调控政策贯穿房地产开发的整个过程，这也可以看出中央政策对房地产发展态势的密切关注。这些政策有利于优化商品房供应结构，打击房地产投机风潮，平抑房价上涨过快势头，从而力争实现房价的“软着陆”。政策的实施对当前市场需求特别是高档房市场有一定抑制作用。从长远看，对二手房转让的控制可能会对一手市场产生强烈的冲击。同时，由于天津市正处于城市建设的飞速发展期，有大量潜在地块等待出售，因此对土地开发的两年限制客观上将会促进供应
38、量的增长，引发激烈的竞争。6.4.人民币升值对房地产市场的影响7月，人民币宣布对美元升值2%。汇率的上升的直接结果在于人民币购买力的上升和美元在中国市场购买力的下降。由此，由于天津市场国外游资的比率极低，同时房地产业很少涉及进、出口问题，汇率的小幅变动难以对房地产市场产生实质影响。但是，由于目前市场存在房价下跌的预期，人民币的升值又恰巧与此预期吻合，因此它将进一步增强人们持币缓购的理念，对需求的增加有着不利影响。7、红桥区拆迁量2003年全市对外公布拆迁450万平米，实际拆迁850万平米。住宅600多万2004年全市计划拆迁300万平米，实际拆迁260万。 2005年截止到现在计划拆迁125万
39、，其中住宅52万，非住宅73万。2003、2004恰恰是天津市房价暴涨的2年，随着房价的暴涨，拆迁暴露的问题也越来越多，这与国家建设稳定和谐社会的调子不符，2005年天津市明显将拆迁量降了下来，拆迁主要围绕道路管网来进行，并且大幅降低了住宅拆迁的数量。红桥区本年计划拆迁12万平米，其中住宅仅有5万平米，仅仅只占到总拆迁量的41%，非住宅拆迁量已经上升到59%，共计拆迁面积7万平米。红桥区拆迁价格平均在4000元左右，户均面积15平米，每户手中的拆迁款只有6万元，基本不可能购买我们的项目，只能是购买二手房，二手房的业主再次改善居住条件，有可能购买我们的项目。由于03.04年的拆迁量已经消耗，剩下
40、没有消耗的基本也没有条件成为我们的客户，05年拆迁的体量也很小。可以得出结论，拆迁对本项目并不能形成强大的购买力。二、天津市房地产市场的总体状况及发展趋势1、天津市整体趋势分析04年下半年至05年上半年12个月以来的房地产成交数据，可以将05年上半年一、二季度视为天津上半年楼市发展脉络的两个阶段。从今年一季度天津房地产市场的总体表现来看，市场基本上延续了从去年年中以来的稳健发展势头。05年2月份受春节长假的影响，市场回落明显，但属于正常的市场波动。第二季度，国内出台了一系列打压房地产泡沫和非理性投资的政策，对需求市场影响较为直接。今年第二季度，天津商品房成交量逐月走低，特别是中心城区，成交市场
41、更为低迷。受需求下降影响，开发商普遍降低利润预期，天津房价增幅平缓。在市场盘整期内，一些企业也调整各自的项目开发进度，中原认为，从盘整期过渡到恢复期，天津楼市求稳发展的势头不会改变。随着高端产品价格的下降，楼市整体价格水平也被带动向下移动。 土地市场05年上半年，受国家宏观调控政策的影响，天津土地市场表现较为低迷，无论是出让土地还是成交土地，与去年同期相比均有较大幅度回落。根据中原统计，05年上半年天津土地交易中心推出22幅土地，(包括保税区出让的9幅公建商业用地)，总占地面积167万平方米，其中14幅为商业、公建用地，1幅为工业用地，其余7幅为住宅及公建用地。在今年上半年的供应土地中，河北区
42、5幅，北辰区3幅，河西区2幅，和平及南开区各1幅，其余9幅均位于保税区。在河北区的一幅编号为津北金(挂)2005-40号的地块，位于金钟河大街两侧，土地出让总面积65.6万平方米，仅此一幅地块，就已经超过河北区04年全年土地供应规模。这也显示河北区经过多年的沉寂后，区域市场的房地产开发在05年有望进入一个集中发力阶段。2005年，由于受国家调控政策影响，土地控制力度趋严，天津市今年上半年房地产土地供应总量不足去年同期的一半，今后这一现象将有所缓解。据中原了解，今年下半年土地供应总量相比上半年将成倍增长，同时面向普通住宅的土地供应比重也有望增加。 今年上半年，天津土地交易中心成交土地16幅，(包括位于保税区的8幅公建用地)其中2幅为经济适用房用地，3幅为住宅用地，11幅为商业用地，总占地面积52万平方米。分析上半年天津土地市场成交情况，可以看出今年土地市场的一个趋势：即供应土地除消化中心城区的未开发土地，将逐渐向外扩散。城市运营更加精细化，表现在土地市场则是政府部门对土地出让节奏以及功能定位日益向市场化、科学化接轨。由于需求较为活跃，地价总体水平保
