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1、中国四川都江堰久道天居青城国际养生文化园项目建议书四川新锐实业投资有限公司2005年8月目 录一、项目背景111 都江堰旅游资源介绍112 都江堰旅游产业基本现状介绍213 都江堰旅游产业存在的基本问题分析314 市政府对都江堰旅游产业发展的规划与总体部署3二、项目的基本构想421 我国社会中老年人群基本问题扫描422 我国中老年人生活方式与消费特点423 成都及都江堰地区中老年人生活方式与消费特点624 养生健康长寿是所有中老年人的迫切需求625 都江堰适宜发展养生文化产业的人文与自然资源优势726 缔造以“久道天居”青城国际养生文化园为核心内容的都江堰新型养生文化产业体系7三、“久道天居”
2、青城国际养生文化园介绍831 项目定位832 项目主要经济技术指标833 项目主题概念934 项目基本体系结构及功能逻辑关系1035 耆亭公园介绍1136 耆亭古街介绍1137 绿色农庄介绍1138 久道天居服务公寓介绍1239 久道天居中老年生活社区介绍12四、项目的选址与用地1241 中兴镇的历史渊源1242 中兴镇的区位优势13五、养生文化产业体系的构建与形成机理1351养生文化产业体系的形成机理1352 养生健康文化产业集群关联关系14六、项目的意义1561 “久道天居”青城国际养生文化园的内在价值与重要意义1562 养生文化产业体系所带来的重大社会与经济意义1663 养生文化带动都江
3、堰走向国际化的深远意义16七、项目顺利实施的前提条件17八、项目的投资及收益估算1981 工程初期造价估算（不含土地费用）1982 项目直接收益估算20九、项目的资源支持体系20十、结束语22“久道天居”青城国际养生文化园项目建议书一、项目背景11 都江堰旅游资源介绍都江堰市是首批中国优秀旅游城市，国家级历史文化名城，拥有国家AAAA级风景旅游区青城山、世界文化遗产青城山都江堰、国家自然生态保护区龙溪虹口，国家级森林公园龙池等，这里是融山、水、城、林、堰、庙、桥为一体的旅游胜地。都江堰市的旅游资源大体可分为五种类型：一是以都江堰水利工程为主的水文化资源；二是以道教发祥圣地青城山的道教文化以及灵
4、岩山、青城外山、青城天国山的佛教文化为主的宗教文化资源；三是以烁罗古国遗址、唐宋古窑址、芒城古遗址、青城县古遗址、导江县古遗址等为主的历史文化资源；四是以“幽甲天下”的青城山和“野生珍稀动植物的基因库”龙池为主的自然景观资源，五是以青城山、虹口等休闲度假区为主体的“农家休闲旅游”。 都江堰。都江堰景区由都江堰水利工程、二王庙、玉垒山、伏龙观、城隍庙、安澜桥、离堆等景点组成。其中，都江堰是世界著名的古代大型水利工程，有2260多年的历史。它是世界上唯一的最古老、最科学、最大规模，并且至今还发挥着巨大水利效益的盖世古堰。另外，城区内还有奎光塔、灵岩古刹、南桥等景点。 青城山。青城前山景区有36峰、
5、72洞、108景，融自然景观和人文景观为一体，素有“青城天下幽”的美誉，是我国道教发祥地，主要有建福宫、天师洞、上清宫三大宫观；青城后山景区集山、水、泉、林、洞的自然风光于一体，主要景点有沙坪、水晶溶洞、泰安古镇、五龙沟、飞泉沟、红岩沟、白云群洞、金鞭岩等；青城外山景区是以具有悠久历史的佛教圣地普照寺为中心的旅游景区，拥有全国最高大的玻璃观音像和国际标准18洞的高尔夫球场。 龙溪虹口。龙溪虹口国家级自然保护区、龙池国家森林公园地貌奇特，生物珍稀，森林覆盖面积达90%以上，公园内有植物3000余种，有数十种国家一、二级保护的珍稀濒危树种，还有数百亩的野生杜鹃林和300余亩的珍稀杜鹃园，同时栖息着
6、大熊猫、扭角羚、金丝猴等十余种国家重点保护珍稀动物，被誉为“天然植物园”、“野生珍稀动植物的基因库”，1989年中科院在这里建立了“华西亚高山植物园”。区内拥有森林、草地、高山湖泊、瀑布、怪石等丰富的旅游资源。公园有五大景点：华西亚高山植物园、御龙园、龙池湖、龙王庙和阳光岩大瀑布。另外，森林公园年平均气温10，夏季最高气温不超过30，冬季积雪厚度达到4070厘米，积雪期34个月，湖面冰层10厘米，依托冰雪资源所开发的冰雪旅游项目，填补了我国南方冰雪旅游的空白。新开发的“漂流”已成为成都市新的旅游热点。12 都江堰旅游产业基本现状介绍产业地位。都江堰市围绕“创世界旅游精品，建国际旅游城市”目标，
7、以提高旅游业对地方经济的贡献和在第三产业中的比重为重点，不断挖掘潜力，提高旅游经济综合效益，“旅游兴市”取得显著成效，2004年，旅游综合收入达13.03亿元，以旅游为主的第三产业收入占全市GDP的43.9%。产品结构。初步形成了青城山都江堰世界文化遗产、龙溪虹口国家级自然保护区、龙池国家森林公园和农家休闲度假旅游以及青城高尔夫、虹口漂流等运动休闲旅游构成的多层次梯级旅游产品结构。旅游市场。世界文化遗产青城山都江堰，以省外中心城市、沿海发达地区及海外客源市场为主；龙池、虹口、灵岩山等休闲度假景区景点，以成渝地区为主；农家休闲旅游，以都江堰市及周边地区的中低档消费群体为主。产业配套。都江堰市景区
8、已建成混凝土路面高等级公路68.3公里，沥青路面公路84.9公里，游山道125公里，桥、亭、榭、阁1003处；旅游区自来水厂4处，日供水能力1.02万吨，输水管线126.4公里；变电所3座，高低压配电线路134公里；索道缆车5条；景区大型停车场9处。建成宾馆、饭店、度假村等223家，农户办旅游1100户，总床位为2.8万余张；旅游商品加工贸易区1个；旅行社7家，旅行社门市部10个，导游56人，景区讲解员200余人；旅游星级饭店13家，旅游定点接待单位52家，其中定点饭店40家，定点购物商场5家、定点餐饮点7家；旅游出租汽车公司、客运公司28家，旅游车辆800余台。产业规模。都江堰市共有旅游从业
9、人员9万余人，占全市社会劳动力的21.48%。全年共接待游客455.64万人次，其中境外游客8.47万人次，实现景区门票收入9521.3万元，旅游综合收入13.03亿元。 “旅游旺、百业兴”，旅游业的优先发展，带动了旅游型农业、旅游商品加工业、商品流通业、旅游交通运输业、餐饮娱乐业等相关产业的发展。13 都江堰旅游产业存在的基本问题分析都江堰市的旅游资源极其丰富，旅游业也已经成为当地经济的支柱产业，但是还存在以下问题：l 对地方财政贡献有限l 游客在都江堰市停留时间较短，消费种类也很少景点门票是最重要的部分，食宿消费其次，但诸如旅游产品、娱乐消费等参与性较强的旅游资源相对缺乏，未能给当地经济带
10、来更多的收益。14 市政府对都江堰旅游产业发展的规划与总体部署都江堰市政府确定的旅游产业发展思路：加快推进旅游精品化和服务业现代化，全力抓好精品旅游区建设。进一步转变旅游行政管理方式，健全旅游产业决策和协调机制，理顺旅游管理体制。紧紧围绕打造中国西部休闲度假第一城和全省五大精品旅游区的目标，制定扶持旅游项目的政策措施，在引进、开发和建设参与性强、娱乐性强、带动力强，能留住游客的重点项目上狠下功夫，加快道教文化博物馆及研究中心、水文化博物馆、演艺中心、青城山游客接待中心、青城后山泰安古镇改造等重大项目建设，抓好青城山景区综合整治，加速水文化、道教文化展示之地、体验之地建设；着力提升以青城山镇、龙
11、池镇、虹口乡为重点的生态观光休闲度假旅游区建设档次和水平；抓好历史文化、体育、民俗、探险等特色旅游项目；继续办好旅游节会，策划推出以水文化为主题的大型精品演出。加快旅游基础配套设施建设步伐，完善旅游通道及停车场等建设。抓好都江堰、青城山景区创建全国AAAAA级景区工作，搞好都江堰景区“电子门票”试点。大力实施旅游主题形象的宣传推介，积极拓展跨省旅游和入境旅游市场。强化旅游市场秩序的动态监管，推进精细化、长效化管理，提高旅游服务水平。发展壮大旅游产业的指导项目： 引进趣味性、参与性强的大型游乐项目，引进五星级宾馆、国际会展中心等旅游配套项目； 引进文化体育艺术中心及其它文化、体育、教育等第三产业
12、项目； 进文化品位高、代表性强的特色旅游商品生产项目，培育辐射全国的旅游商品生产、销售市场。 以都江堰市浓厚的道教文化和水文化为依托，引进道教文化博物馆、水文化博物馆等体验、展示道教文化、水文化的项目。 引进以提升城市旅游形象、丰富城市旅游内容为主的其他第三产业项目。二、项目的基本构想21 我国社会中老年人群基本问题扫描人口老龄化是人类社会发展的自然规律，也是当今世界面临的重大社会问题之一。据统计资料显示，目前我国60岁以上老年人口达到1.34亿，占总人口的10%以上；65岁以上的人口超过9400万，占总人口的7%以上。在今后较长时期内，我国60岁以上人口还将继续以年平均约3.2%的较快速度增
13、长。老龄化社会提前来临，众多老年人给社会带来巨大的压力。随着独生子女政策的实行，我国的家庭功能正在发生根本性的转变，在我国独身老人和身边无成年子女的老人家庭占老人总数的25%，到2005年，空巢家庭占老人家庭的一半以上。然而随着我国老龄化现象日趋严重，有关老年人的生活、居住问题却越来越显得滞后，传统的福利性养老院旬在多方面弊端，普遍设备简陋，居住条件令人担忧，功能配置单一，国家也没有宽裕的资金投入到福利性养老院的建设和经营中去，难以满足老年人对住房、公寓、养老院的需求。22 我国中老年人生活方式与消费特点随着改革开放的发展和社会经济的进步，我国中老年人的消费观念已经发生了很多改变，这与人们生活
14、水平的提高、经济收入的增加和生活态度的转变是分不开的。在如今，社会的医疗保健体系逐步完善，人们的寿命不断增加。于是，更多的人开始追求更高的生活质量和更加健康的生活方式。特别是城市老年人生活态度的转变表现得尤为明显，与传统的老年人过分注重生活节俭以及将大部分时间和精力放在下一代甚至第三代人身上相比，他们更开朗、更时尚、更加关注自身的生存与发展状态。 （1）城市老年人的生活方式老年人的物质生活方面主要包括了衣、食、住、行等方面，可以说老年人晚年生活的最基本要求就是“老有所养”。随着我国改革开放的进程以及社会经济的迅速发展，我国老年人的物质生活水平也逐渐由“温饱型”向“小康型”过渡。“老有所享”、“
15、老有所乐”开始成为更多老年人的追求。然而，由于整个社会经济发展水平还不平衡，城乡之间、地区之间还存在着较大的差距，老年消费者的生活方式不尽相同。 在报告中重点介绍与本项目目标客户群相近的城市老年人的生活方式。在我国，相当一部分离退休的老年人仍然在为社会作着贡献，但总体来说，老年人的闲暇时间比年轻时大大增多了，其生活节奏也随着劳动生活方式的变化由快过渡到慢，由紧张过渡到松弛。工作已经不再是他们生活的重心，安享晚年成为其生活的主旋律。城市老年消费群体一般收入稳定，有相当的积累，经济能力较强，而补偿性消费心理对于老年消费者来说表现尤其明显。当前老年人的消费主要表现为实用性、保健性、方便性等特点。城市
16、老年消费者的支出结构仍然以食品类为主，文化娱乐类支出也占了相当的比例，特别是医疗保健类的支出增长幅度会随着老年人年龄的增加而迅速增大。随着我国老年人的生活水平不断提高，食品类的支出比例将不断下降，而文化娱乐类等项目的支出比例会逐渐上升。在各种消费中，老年人在居住方面独特的要求更为突出，主要表现为：一是舒适、安全、方便；二是必须考虑到有利于照料和护理老年人；三是还要考虑到为老年人的活动和交流创造条件。老年公寓的开发和住宅的老年化设计已经成为世界上住宅建设的新热点。老年人的文化生活是老年精神生活的重要内容。老年人的文化生活一般以修身养性、寄托精神、娱乐消遣为主要目的。但目前，专门为老年人开辟的公共
17、活动场所还很缺乏，不能满足老年消费者的需求。人到老年，从一个社会组织的工作单位回到了基本社群的家庭，生理、心理和社会角色的变化改变了老年人参与社会交往的条件，也改变了他们的社交态度、社交需求、社交范围和社交方式。离退休后，老年人的生活空间相对比较狭小，社交生活以血缘关系、地缘关系为主，一般局限于左邻右舍、三亲六故。城市老年人主要借助间接的方式来联系社会，通过大众传播媒介如报刊、电视、电影、广播等来获得知识、新闻、娱乐内容以及其他精神产品。（2）老年人消费支出的特点老年消费者由于在收入水平、生理、心理以及观念等方面与中、青年消费者有着不同的特征，其在消费支出上也表现出一些不同的特点。老年人的消费
18、支出水平较社会平均水平低；从消费支出结构来看，衣、食、住等生活必需支出占主体地位；老年人医疗保健类支出要高于社会平均水平；服务类支出和精神文化类支出的比例将不断上升；老年人为子女及第三代支出的比例相当大；城乡之间、不同地区之间的老年人在消费水平和结构上存在较大的差异。23 成都及都江堰地区中老年人生活方式与消费特点成都是中国有名的休闲之都，独特的地理环境形成了独特的文化。在生活方式和消费方面，成都及都江堰地区的中老年人除了具备以上特点以外，还有其更为独特的方面。富庶的川西平原使得成都人民从繁重的农业劳动中解放出来，喝茶、摆龙门阵也成为全国皆知的休闲方式。成都地区中老年人更注重休闲养生，对健康长
19、寿也有其更为深刻的理解。青城山镇、龙池镇、虹口乡为重点的生态观光休闲度假旅游区成为成都及周边地区老年人夏季避暑度假的聚集地，也成为中年人周末休闲度假的首选地区。24 养生健康长寿是所有中老年人的迫切需求由以上关于中老年人生活方式与消费特点的分析可以看出，随着年龄的增长，安享晚年成为其生活的主旋律，而当前老年人的消费主要表现为实用性、保健性、方便性等特点。老年消费者的支出结构仍然以食品类为主，文化娱乐类支出也占了相当的比例，特别是医疗保健类的支出增长幅度会随着老年人年龄的增加而迅速增大。这都表明，随着年龄的增加，健康长寿、养生保健越来越成为广大中老年人关注的焦点，也是所有中老年人的迫切需求，实现
20、健康长寿才能真正实现“健康老龄化”和“成功老龄化”。25 都江堰适宜发展养生文化产业的人文与自然资源优势青城山是中国四大道教名山之一，天师道发祥地之一。曾有人比喻道家是药店，如果不生病，一生也可以不必理会它，要是一生病，就非自动找上门去不可。可见道教文化的修身养性、崇尚自然等养生文化的影响极为深远。都江堰市坐拥青城山，近年来已经形成了成都周边中老年人在夏季到青城山避暑度假的传统，众多中老年人也正是看中了青城山的自然环境和道教文化的沿革。都江堰市目前的人均寿命超过70岁，目前60岁以上老人有8万余人，占全市总人口的13.1%，其中90岁以上的老人有2000余人，百岁以上的老寿星也有60余位，是全
21、国著名的“长寿之乡”，这与都江堰市优美的环境、适宜的气候密不可分，也是都江堰市发展养生文化产业的优势资源。26 缔造以“久道天居”青城国际养生文化园为核心内容的都江堰新型养生文化产业体系都江堰地域性的人文、自然旅游资源为发展养生文化产业提供了先决条件，因此，开发商积极响应并具体落实都江堰市政府未来旅游产业发展总体规划的精神和部署，充分发挥当地旅游产业的资源优势，缔造以“久道天居”青城国际养生文化园为核心内容的都江堰新型养生文化产业体系。养生文化园的核心功能在于养生科普、体质养护和精神调理。园内将开设养生文化的各类培训班、研讨班，并组织参观拜访、经验交流、个别辅导等活动，为广大中老年人提供广泛的
22、关于养生文化的科普活动。中老年人要加强体制养护，积极参加适宜的锻炼，并加以恰当的保健调理，才能真正实现健康，为此园内将开设保健药膳、保健美食、健身运动、武术、保健理疗、美容等相关保健活动。精神文化生活是中老年人生活的重要组成部分，旅行、茶园交流、道学习修、园林习作、生态农庄、书画学习等活动的组织，将为中老年人的生活增添色彩。为此，我们拟在养生文化园内兴建耆亭公园、耆亭古街、绿色农庄、久道天居服务公寓和久道天居中老年生活社区五大建筑体系来实现上述功能。在“久道天居”青城国际养生文化园基本功能实现的基础上，逐渐开辟新的养生文化产业领域，诸如养生旅游、养生保健食品、养生保健药品、养生健康农产品、养生
23、保健器材、中老年服饰、养生文化艺术品等，这将缔造出新型的养生文化产业集群。三、“久道天居”青城国际养生文化园介绍31 项目定位项目定位以“颐养天和”长寿理念为主题的中老年高档养生社区。32 项目主要经济技术指标本项目位于都江堰市中兴镇梅花生态居住小区内，S106旅游快速通道以东，沙沟河与石孟江交汇区域，面积约470亩，规划要点为：建筑密度：35。容积率：公园0.4，社区0.6。绿化率：45。建筑控制高度：15 米，局部20米。建筑层数：商铺二层局部三层；住宅三层局部五层；公建四层局部六层；个别七层。预计项目规划建筑面积：17.6万平方米。其中：（步行街）商铺 1.3 万平方米；经营型公寓 2.
24、6 万平方米，约700套； 发售型公寓 11 万平方米，约2000套； 服务配套设施 2.7 万平方米。大型停车场 3个，可供约1000辆小型汽车停放。33 项目主题概念项目以“颐养天和”为主题。结合颐养的各种途径以及需要营造的各种环境，将“颐养天和”理念分为三个层面进行阐述。1、 共享文明，分享天赐：共享人类文明带来的物质和精神财富；分享得天独厚的自然和人文环境条件。从园林技术、高科技、节能等方面构建经济良好的人居环境；从饮食、健身活动、保健护理、医疗卫生等方面满足高水准的生活要求；从文化生活、权利保障、人文关怀等方面获得精神食粮；规划设计过程中充分挖掘项目所在地的自然和人文资源，最大限度地
25、融入建筑产品中去，让地域优势、地块优势最大限度地发挥出来。2、 挖掘爱好，体现价值：在社区工作人员和中老年同伴的帮助下，发现或培养个人爱好，并应用爱好创造对社会有价值的成果，体现“老有所为”。社区必须设计相应的学习和交流场所，并有机会或场所展现个人的爱好工作成果。3、 同伴羡慕，晚辈爱戴：颐养天和意味着拥有良好的居住环境、优厚的物质条件、丰富的精神食粮；颐养天和意味着科学的生活方式；颐养天和意味着丰富的业余爱好、充实的生活； 针对这一主题，社区利用居所和配套设施完成承诺的服务，并组织各种相关活动帮助入住的中老年人揭开梦想，使生活更富传奇。34 项目基本体系结构及功能逻辑关系“久道天居”青城国际
26、养生文化园由五大板块组成：耆亭公园、耆亭古街、绿色农庄、久道天居服务公寓和久道天居中老年生活社区。耆亭公园、耆亭古街以及绿色农庄是“久道天居”青城国际养生文化园的内核，它将延续了几千年的都江堰地区水文化、青城山道教文化以及独具特色的本土养生文化融入其中。厚重的文化赋予了养生文化园独具特色的人文特色，也提升了其作为养生文化示范基地的价值。独特的人文价值将会吸引国内外的游客前来观光，并参与到养生文化的体验中去，由此，单纯的观光旅游已经不能满足游客的需要。他们愿意更多的体验养生文化，分享养生文化，从而实现自身的长寿养生。由此，用于短期疗养和长期居住的久道天居服务公寓和久道天居生活社区提供了参与分享养
27、生文化的居住之所，从而实现择地而居，颐养天年的功能。而众多中老年人的择地而居也会促进养生文化产业的进一步发展。创造养生服务体系吸引众人择地安居久道天居服务公寓三星级标准设计的公寓及四星级标准的探亲酒店，完善的配套服务久道天居中老年生活社区设计完善的住宅，老年保健医院，老年大学，老年活动中心提供了观光、旅游、休闲度假、修养、安居等多种养生保健功能，吸引了大量的追求健康的目标消费者提供了消费养生健康产品与服务的大量消费者资源，为养生文化产业基地的建立与发展奠定了坚实的基础引导、带动了养生文化产品与服务的集中消费行为，直接或间接拉动了都江堰地区相关养生健康产品与服务产业的发展壮大（食品、医药、服装、
28、住宅、旅游）使都江堰成为国内乃至国际养生健康产品与服务的集散地与中心怡然自乐、回归自然观光旅游、商业消费装载文化、塑造价值构造养生文化环境提供休闲生活方式耆亭公园世界五大长寿之乡民居风格（缩影），健康长寿博物馆绿色农庄农产品生产基地、自助园、垂钓园、会议中心耆亭古街华人百年老店、特色商业店铺国际养生文化产业园板块功能关系图 35 耆亭公园介绍耆亭公园的名字缘于中兴镇的旧称，主要组成部分包括世界五大长寿之乡民居风格（缩影），健康长寿博物馆，以及亭、台、溪、榭等景观。世界五大长寿之乡分别是中国广西巴马、中国新疆和田、巴基斯坦罕萨、外高加索地区及厄瓜多尔的比尔卡班巴，它们在自然环境、居住环境、生活习
29、惯等方面都有其独具特色的方面。耆亭公园将世界五大长寿之乡的民居缩影呈现在园内，作为公园的景观，并成为长寿文化的组成部分。健康长寿博物馆将集中展示世界五大长寿之乡的历史沿革、特色养生保健方法、特色工艺品、民间长寿老人工艺美术品等，成为园内业主及广大游客了解长寿养生文化的基地。36 耆亭古街介绍耆亭古街是一条集商贸、旅游、生活配套于一体的古街，提供各种市场化运作的商业设施，在确保建筑风格基本相同的情况下模仿全球华人百年老店的建筑格局并每店设铜牌志铭，增加街区的文化观赏价值。耆亭古街作为园内的商业街，为业主和游客提供必需的生活配套服务，保健食品、保健药膳、中老年人服饰、中老年用品等将在商业街集中展现
30、。37 绿色农庄介绍在养生文化园附近，还将另行租用500亩土地开辟为绿色农庄，农庄内设绿色农产品基地、自助园、垂钓园、会议中心等。绿色农产品基地一方面为社区内的中老年人提供绿色健康农产品，另一方面也可作为养生农产品的生产基地，形成自己得农产品品牌，向都江堰乃至成都地区配送销售绿色农产品；自助园则面向社区业主，将土地租用给社区内的老年人，让他们可以自由耕种，除了自用农产品，也可将农产品交由开发商一同销售。垂钓是老年人喜爱的运动项目，在农庄内的垂钓园为社区内的老年人提供必要场所和设备，让老年人参与其中。会议中心则是针对都江堰及成都周边地区的会议需要而兴建，优美的自然环境，舒适的气候条件，生态农庄内
31、新鲜的休闲方式以及完善的配套设施，将会吸引更多的会议在此举办。38 久道天居服务公寓介绍久道天居服务公寓是园区内的经营性资产，由200套按照四星级标准兴建的探亲酒店和500套三星级标准的公寓住房组成。探亲酒店主要供居住本社区的老年子女探亲居住，强调亲情、温馨的家庭气氛；公寓则主要面向到养生文化园来疗养和旅游的游客。公寓提供短期租赁、长期租用等各种方式，供中老年人在此长期居住疗养或者短期修养使用。公寓内配套服务完善，按照国家建筑标准进行设计，并提供应急呼救系统，与社区共用配套设施。39 久道天居中老年生活社区介绍久道天居中老年生活社区由约11万平米的出售型房产及2.7万平米的配套物业构成。出售型
32、房产严格按照国家标准进行设计施工，按照无障碍的设计标准修建住房，多种户型、多种面积的住房兼备，以适应不同消费人群的需求。配套物业包括网球场、健康步径、中央观景山、门球场、老年大学、图书馆、迷你高尔夫等适合中老年人的活动场所。老年大学将开设书画、武术、声乐、舞蹈等培训班，并定期组织乒乓球、棋牌等比赛，以丰富中老年人的生活。四、项目的选址与用地41 中兴镇的历史渊源中兴镇自古就是我国著名的长寿养生文明之地，它地处灌县河西，来往商旅因必须由此地过境，在石定江会合沙沟河的三角洲处设木筏济渡，逐渐形成农村野店。宋初此处西岸已有数十间街店，由于市集人多长寿，时称“老人场”。宋末遭战乱毁坏。明代中叶设乡治理
33、，因老人场之“老”意即“耆”字，因置耆亭乡，老人场更名为“耆亭镇”。明末由于战乱频繁，除少数人避乱外地，灌县居民所遗无几。后由外省移民入川。康熙初年恢复市集，但鉴于原沙沟河西岸累为水患，改由东岸兴建街房，取其复兴昌盛之意，重新命名为中兴场，一直至今。中兴镇的历史沿革吸引了开发商的注意，悠久的长寿养生文明之地也会给养生文化园增添更深厚的文化色彩。42 中兴镇的区位优势中兴镇位于都江堰市中部，地处都江堰至青城山两大世界历史文化遗产连接带，距青城山5.5公里，距离都江堰市区仅8公里，同时分享都江堰和青城山世界两大文化遗产。境内王婆岩景区（青城西山景区）面积20平方公里，是国家级生态示范区，模范综合生
34、态镇，四川省首批小城镇试点镇，成都市卫生集镇，成都市绿化乡镇。同时该区域交通便利，拥有国道213线（都汶高速），省道106线，环山旅游山路穿境而过，形成了四通八达的交通枢纽，境内分布金马河、黑石河、沙沟河、石孟江、环山渠四大岷江渠系，该区域内的地貌丰富多样，有高山、丘陵、平坝、河滩。置身于此，生活真谛悠然领悟，是老年人放开身心、怡情逸志、休养健身的绝佳选择。拟投资的项目地块与中兴镇政府一水相隔，可依托集镇为社区提供较为完善的商贸、医疗、文化等生活配套服务。五、养生文化产业体系的构建与形成机理51养生文化产业体系的形成机理“久道天居”青城国际养生文化园不仅仅是房地产项目，养生文化贯穿项目始终。耆
35、亭公园、耆亭古街、绿色农庄，都是充分考虑当地环境和历史沿革而筹建的，园区内的景观、健康长寿博物馆、自助农产品生产以及垂钓等均将养生之道赋予其中，而服务公寓和生活社区则充分体现了对老年生活的关爱。随着“久道天居”青城国际养生文化园的兴建完成，必将云集国内外大量的中老年人游客到此参观、体验、学习、休闲、度假、疗养与居住。由此，必将带来各种与养生文化有关的大规模消费行为，极大的促进并带动都江堰地区包括养生健康食品、养生保健药品、养生健康农产品、中老年服装、养生保健器材、养生保健高科技产品、养生健康住宅与公建事业、养生文化艺术品、养生保健旅游产品、精品养生休闲旅游线路产品以及与之相配套的养生休闲服务与
36、商业等行业门类众多，关联紧密的养生产业集群，使都江堰成为国内乃至世界养生健康文化产业的生产、流通、研发、消费、服务与信息的集散地与中心。这也将给都江堰地区创造大量的就业机会，充分发挥当地的自然资源、人文资源优势去参与上述产业的构建，从而全面带动都江堰地区经济社会的和谐发展。52 养生健康文化产业集群关联关系四川新锐实业投资有限公司以强烈的社会责任感和敏锐的投资眼光，将“久道天居”青城国际养生文化园作为契机，以投入到老年产业中去，养生文化园也成为核心的产业基地。而与养生文化园相关联的养生食品、养生药膳和保健品、养生休闲旅游、养生保健器材、健康农产品等行业会随之被带动发展，并由此形成关联产业，在每
37、个行业都会产生相关产业链的延伸，再加上环境、政府、商贸、物流等配套产业的加入，最终形成产业集群。集群内的各行业、企业凭借相互的耦合和资源互补，形成强大的集群竞争力，构成具有区域特色的竞争优势。这一竞争优势也会将此产业集群引到国际化的道路上去。总之，以“久道天居”青城国际养生文化园为核心内容的新型养生文化产业体系的建立，将会带动关联行业的发展，形成集群竞争优势，促进区域经济形成，并引导产业集群向国际化迈进。六、项目的意义61 “久道天居”青城国际养生文化园的内在价值与重要意义都江堰市是一座以堰命名的城市，城市因青山绿水而名，因文化浩瀚而重。水利工程都江堰依城而建，五条河流穿城而过，灵岩山，青城山
38、，赵公山将这座城市紧紧环抱，山、水、城、林、堰融为一体，激荡奔流了2260多年的水文化丰厚凝重，源远流长了1900多年的道教文化博大精深。都江堰有着良好的自然环境以及人文环境，再加上社会和经济的良好发展，这些因素共同促成了它独特的长寿现象。都江堰的长寿现象是一个综合现象，它得益于都江堰得天独厚的地理环境，人文环境、生活习性，比如适宜的温度、物种的多样性，以及对中草药的运用。可以说，成都平原独特的人文环境和地理环境造就了生活在东方伊甸园里的长寿之乡，这是一个必然的结果。“久道天居”青城国际养生文化园的兴建，将延续几千年的水文化、道教文化以及当地特有的长寿养生文化融为一体，使之成为全国乃至世界具有
39、独特人文价值的养生文化示范基地，为都江堰市争创“全国长寿之乡”的美名做出适时的贡献与支持。62 养生文化产业体系所带来的重大社会与经济意义（1）光大中兴镇长寿养生文明“久道天居”青城国际养生文化园充分考虑中兴镇的环境和历史沿革而建 ，将延续并光大中兴镇的长寿养生文明。（2）深度挖掘都江堰文化资源“久道天居”青城国际养生文化园的兴建，将深度挖掘几千年的水文化、道教文化以及当地特有的长寿养生文化资源并使之融为一体，形成“颐养天和”的长寿理念。（3）构建都江堰新的产业平台在“久道天居”青城国际养生文化园基本功能实现的基础上，逐渐开辟新的养生文化产业领域，诸如养生旅游、养生保健食品、养生保健药品、养生
40、健康农产品、养生保健器材、中老年服饰、养生文化艺术品等，这将缔造出新型的养生文化产业集群，实现从“门票经济”向综合经济的转变。 （4）带动都江堰地方经济发展养生文化园的建立将为地方带来税收、增加就业、繁荣地方经济，随着养生文化产业体系的完善，产业集群将逐步形成，将会为中兴镇乃至都江堰市带来广阔的经济发展机会，提升中兴镇和都江堰市的竞争力，从而探索出区域经济发展的新模式。63 养生文化带动都江堰走向国际化的深远意义“久道天居”青城国际养生文化园的兴建以及由此而形成的养生文化产业必将使都江堰大踏步的走向国际，加速与国际间的交流与往来。养生文化园将定期举办各种大规模国际性养生长寿博览会、研讨会、展览
41、会与艺术节等多种形式的民间与政府间文化交流活动，实现“文化促进经济、经济带动发展”的战略目标。未来的都江堰市一定会成为一座既饱涵中国千年传统文化，又充满现代活力的国际魅力之城。无疑“久道天居”养生文化园是都江堰走向国际的一张最好的名片。七、项目顺利实施的前提条件由以上分析可以看出，“久道天居”青城国际养生文化园并不仅仅是单纯的房地产项目，而是一项综合复杂的社会工程项目，其发展战略的顺利实施与预期效果如期实现，最终要依靠政府、企业家和社会各界三方面共同努力才能实现的，缺一不可，决不是单单依靠哪一方面的力量单独可以完成的。作为企业，开发商积极响应市政府关于经济社会发展的总体规划与部署，尽所能为社会
42、做出自己应有的贡献。为更好的服务于社会，运作好项目，对企业来说是要有一定的盈利才可进行持续的投入，保证项目的良性运行。否则，理性的企业或资本是不会选择进行投资的。四川新锐公司积极响应市政府提出的“旅游兴市”的战略发展目标，为政府贡献出上述促进都江堰地区经济社会全面发展，缔造新型养生文化产业体系的新思路，并欲在市政府充分认同与大力支持的前提下进行投资建设。一方面这将极大的促进都江堰地区经济的快速发展，增加社会大量就业机会，为政府创造巨大的税收；另一方面也是新锐公司为政府分忧，为天下老年人安度晚年的一次善举。为使投资商在短期内实现项目资金的平衡，以便能够进行持续的投资建设，保证项目的预期进行和良性
43、发展，早日实现都江堰新型养生产业体系的构建，需要政府在包括土地在内等多方面政策大力的支持与优惠。随着养生文化园的成熟运作，政府对项目大力支持和适当投入也将收获更多，达到“以土地换取产业基地，用政策换取市场，用适当投入创造产业”的目的。因此，我们希望并建议政府能免费提供96亩土地，用于兴建耆亭公园和耆亭古街。另一方面，也希望政府能够以合理低价出售其余374亩土地用于久道天居服务公寓和久道天居中老年生活社区。首先这并不是出于获得更高商业利润的目的。事实上，我们的初衷是积极响应市政府的发展规划部署，积极投身于我国老年社会公益事业，急政府所想，为政府分忧，为天下老年人安享晚年做出我们的贡献，以期用我们
44、创造的价值来回报社会，回报天下千千万万辛劳一生的老年人，为他们打造出一片精彩的幸福晚年生活天地。其次，我们的理念是期望更多的中老年人来体验和分享“久道天居”青城国际养生文化园的安逸休闲生活，因此前期土地价格的过高，势必会影响未来项目运行成本与费用的提高，这将极大的限制和违背我们期望广大中老年朋友共享养生文化，共度安逸晚年的初衷。八、项目的投资及收益估算81 工程初期造价估算（不含土地费用）项目用地470亩，容积率：公园0.4、社区0.6，总建筑面积17.6平方米（商业街1.3万平方米，住宅11.0万平方米，公寓2.6万平方米，配套2.7万平方米），住宅部分为清水房，商业、公寓和老年大学部分装饰
45、工程按中档装修考虑，酒店、博物馆和医院按三星级装修考虑。工程总造价即初期投入估算为20770万元（1180元/平方米）。其中：序号项目单价(元/)数量()合计(万元)备注一1、住宅部分6001360008160砖混结构，含外装、水电安装2、商业及配套部分650400002600部分框架结构，含外装、水电安装二1、三通一平和土方101760001762、电梯50176000880大约40部3、勘察、设计、监理、质检、环评401760007044、总平绿化与附属小工程建设15017600026405、报建配套费11017600019366、消防和水电气401760007047、装修45066000
46、2970商业、公寓、配套合计单平方造价1180总造价20770为了保证养生文化园的持续经营，后期投入的资产维护费用应与项目初期投入相当，因此，项目全部投入（不含土地费用）约为40000万元。82 项目直接收益估算该项目在开发过程中将向地方财政上缴3000余万元的税收。项目开发完成后，约2000套住宅及700套酒店式公寓将会给社区带来相对固定的人流和消费。其中，2000套住宅可以容纳至少4000人的固定业主，这部分业主都是中高档收入及消费群体，按照平均月消费2500元计算，每年将会带来约1亿元的消费产值。探亲酒店的200套住房可容纳400人左右同时入住，主要面向本社区老年业主的子女开放。酒店的客
47、户比较固定，每周都会构成固定的消费，入住率至少在85%以上，按照每周入住2天，每年10个月（按42周计），人均消费500元计算，每年将会带来至少700万元的经营收入。公寓的500套住房主要面向长期疗养和短期度假游客，按照每年10个月，入住率70%，游客平均停留时间1周，人均消费1500元计算，每年将会带来至少4000万元的旅游收入。耆亭古街是养生文化园内的商业街区，它为业主及游客提供相关的配套服务，因此，消费在园区内即可实现。在后续的经营中，也会为地方政府提供持续的税收和经济贡献。该项目的建成将会为中兴镇乃至都江堰市提供约3000人的就业机会，为社会稳定和地方经济的繁荣做出贡献。该项目的成功开发，将会树立一个具有强大影响力的优良的企业形象和品牌形象，为后续的老年产业（如老年食品、老
