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1、北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)1保密承诺本市场运营报告内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本市场运营报告时做出以下承诺：妥善保管本市场运营报告，未经本公司同意，不得向第三方公开本市场运营报告涉及的本公司的商业秘密。北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)2说 明由于项目市场运营报告属于预见性分析，且本次分析工作中财务分析以及相关部分全部以项目方提供或陈述之材料为基础，报告撰写人不对分析结果进行任何保证，但对分析数据和过程进行解释，当基础材料发生变化时，其结果也会发生变化。北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告
2、(初稿)3目 录第一部分执行概要 . 7（一）项目简介 . 7（二）公司描述 . 8（三）投资构成和融资意向 . 9（四）项目主要财务指标 . 10第二部分公司及项目描述 . 11（一）公司描述 . 11（二）项目概况 . 14（三）工程建设规模及实施进程 . 15（四）项目设计、规划情况 . 17第三部分宏观经济和市场环境 . 21北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)4（一）中国及广西宏观经济发展 . 21（二）旅游地产市场分析 . 26（三）温泉旅游市场 . 39（四）中国别墅产品发展趋势 . 43第四部分项目环境分析 . 48（一）北海房地产市场现状及特征 . 48（二）
3、北海旅游产业 . 50（三）项目选址北海市 . 52第五部分竞争分析 . 59（一）竞争环境 . 59（二）SWOT 分析 . 59（三）竞争策略 . 64北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)5（四）风险分析 . 65第六部分销售 . 71（一）项目的卖点与特色 . 71（三）目标客户分析 . 75（三）价格确定 . 76（四）项目的整合推广策略 . 77第七部分投资说明与财务分析 . 80（一）资金投入说明 . 81（二）财务基本数据说明 . 82（三）财务数据预测 . 83（四）损益表 . 89（五）现金流量表 . 94北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)6
4、（六）财务指标分析 . 98（七）盈利能力分析 . 100（八）不确定性分析 . 104（九）项目的经济评价指标 . 107第八部分总结 . 108北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)7第一部分执行概要（一）项目简介北海田野国际温泉度假山庄座落于广西北海市银滩大道中段，距市中心13 公里，距北海机场15 公里，离高速公路出口仅4 公里，与具有“天下第一滩”美称的北海银滩仅10 分钟车程。项目为北海田野生态农业旅游区建设项目的其中一部分。项目占地301 亩，总投资25000 万元，拟打造成国家级温泉度假休闲养生胜地，融合中外著名的温泉特色，设有盐浴、鲜花浴、药浴、芦荟浴等数十种温
5、泉浴方式，配以中外一流的医疗保健服务，为游客提供科学养生服务，同时配套各类服务设施，集康体娱乐、休闲观光、商务会议、特色餐饮等多种功能于一体。该项目的开发可打破北海长期以来仅以海洋资源为主的单一旅游结构，提升北海旅游文化质量，填补北海无温泉旅游的空白，其市场前景广阔，发展潜力巨大。项目拟建东南亚别墅及酒店式公寓共计50000 平米（包括配套），项目容积率仅为0.25，为高级休闲住宅度假区。本项目拥有“生态、温泉、滨海”的设计特色，以此为主要理念吸引客户，并可作为主要项目卖点。北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)8北海市位于广西壮族自治区南部，三面环海，背靠大西南，面向东南亚、陆
6、邻广东、港澳和越南，是我国少数民族省区中唯一对外开放的沿海城市；是我国西部地区唯一一座拥有全天候机场、大型国际客货运港口和铁路、高速公路四通八达的现代化滨海城市。是“中国最适宜人居的城市”之一，被评为“中国十佳宜居城市”、“中国十大休闲城市”、“中国新创型10 强市”之一。是我国著名的旅游城市。绵长24 公里的北海银滩，以“天下第一滩”的美誉享誉天下。同时，项目符合广西北部湾旅游发展规划的发展方向。（二）公司描述广西田野科技种业股份有限公司是一家集农作物引进、试验、示范、繁育、种植、销售、农产品深加工及农业生态旅游于一体的高科技农业企业，也是北海市人民政府和广西壮族自治区人民政府重点培育的拟上
7、市公司。截止2007 年底，公司注册资本3336 万元，总资产1.3 亿元。公司创立于1998 年，前身为北海田野科技种业有限责任公司。2003 年，经广西壮族自治区人民政府批准改制，更名为广西田野科技种业股份有限公司。下设北海田野食品有限公司、北海田野生态旅游观光园管理有限公司、北海田野房地产开发有限公司、北海田野电气工程有限公司、云南瑞丽西南大地石斛开北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)9发有限公司5 家企业。（三）投资构成和融资意向本项目需要新增投资25000 万元人民币，其中对外借贷25000 万人民币。以项目的经营权作为对外借贷的抵押担保。项目 投资金额1 土地 60
8、00.002 建设投资 15000.002.1 建筑工程 6250.002.2 设备及工程安装 5000.002.3 其他工程和费用 2500.002.4 基本预备费 1250.003 配套设施和公用工程 3000.004 流动资金 1000.005 合计 25000.00项目公司与投资方以合作方式进行合作，合作期限为15 年，外方不参与经营管理，每年收回固定分红。外方每年回收投资总额的12%，前三年不参与分红，从第四年起，12 年回收。北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)10（四）项目主要财务指标本项目投资总额为25000.00 万元，有关经济评价指标如下：序号 项目 值1
9、NPV(万元) 8481.372 irr 14.86%3 pt 5.394 动态pt 8.295 投资利润率 8.64%6 投资利税率 9.89%合作期内，项目累计实现销售（营业）收入66317.88 万元，合计利润总额为29840.29万元。，经营期合计税后利润22380.21 万元。0.002000.004000.006000.008000.0010000.0012000.0014000.0016000.0018000.0020000.00北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)11第二部分公司及项目描述（一）公司描述广西田野科技种业股份有限公司是一家集农作物引进、试验、示范、
10、繁育、种植、销售、农产品深加工及农业生态旅游于一体的高科技农业企业，也是北海市人民政府和广西壮族自治区人民政府重点培育的拟上市公司。截止2007 年底，公司注册资本3336 万元，总资产1.3 亿元。公司创立于1998 年，前身为北海田野科技种业有限责任公司。2003 年，经广西壮族自治区人民政府批准改制，更名为广西田野科技种业股份有限公司。下设北海田野食品有限公司、北海田野生态旅游观光园管理有限公司、北海田野房地产开发有限公司、北海田野电气工程有限公司、云南瑞丽西南大地石斛开发有限公司5 家企业。公司拥有中国西南地区最大的农作物繁育基地，占地1020 亩，主要繁育菠萝、甘蔗、木薯以及国内外新
11、奇特水果品种，成功推广覆盖西南地区，种植面积达100 多万亩。其产品新台糖25 号甘蔗良种获国家星火计划项目奖，木薯GR891 良种获国家农业部丰收计划项目奖，水果型剥皮菠萝良种引进开发获广西自治区科技扶贫项目。北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)12同时，公司拥有目前国内最大的石斛种原生产基地，占地7600 多亩，自主采集、引种33 种珍稀野生石斛，并对其中29 种成功进行离体组织培养，野生栽培3500 余亩，人工集约化栽培500 余亩。为进一步做大、做强农业产业，公司兴建年生产能力上万吨的农产品深加工厂，主要生产菠萝、芒果、荔枝、木瓜等亚热带水果原浆原汁、浓缩汁以及具有高科
12、技含量、高附加值的石斛冲饮等系列产品，实现了农业产业化经营。经过几年的发展，公司取得较好的业绩并获得多种荣誉，成为了中国果菜高科技示范基地、国家星火计划、丰收计划项目实施单位、广西“百企入桂”企业、广西科技扶贫龙头企业、北海首批农业产业化重点龙头企业、北海市高新技术园区农业高科技园。展望未来，公司将以建设现代科技农业为已任，进一步加快农业产业化发展步伐，开发更具市场竞争能力的产品，力争发展成为国内最大的以农作物良种繁育、推广种植、农产品深加工及农业生态旅游观光于一体的农业产业化龙头企业，争取早日实现上市目标。北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)13北海田野国际温泉旅游度假山庄项
13、目市场运营报告(初稿)14（二）项目概况北海田野国际温泉度假山庄座落于广西北海市银滩大道中段，距市中心13 公里，距北海机场15 公里，离高速公路出口仅4 公里，与具有“天下第一滩”美称的北海银滩仅10 分钟车程。项目为北海田野生态农业旅游区建设项目的其中一部分。项目占地301 亩，总投资25000 万元，拟打造成国家级温泉度假休闲养生胜地，融合中外著名的温泉特色，设有盐浴、鲜花浴、药浴、芦荟浴等数十种温泉浴方式，配以中外一流的医疗保健服务，为游客提供科学养生服务，同时配套各类服务设施，集康体娱乐、休闲观光、商务会议、特色餐饮等多种功能于一体。该项目的开发可打破北海长期以来仅以海洋资源为主的单
14、一旅游结构，提升北海旅游文化质量，填补北海无温泉旅游的空白，其市场前景广阔，发展潜力巨大。项目开发具备良好的发展优势，因其位于田野生态旅游观光园内，可利用该园已形成的社会品牌效益和较高的旅游人气，促进项目更好发展。该园至2005 年底开园至今，共接待中外游客40 余万人次，产生了较好的经济效益和社会效益，成为了全国农业旅游示范点、广西区科普教育示范基地、广西大学农学院、北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)15北京航空航天大学北海学院生态规划学院、北京航空航天大学北海学院旅游管理学院教学科研实习基地、北海市各学校科普教育基地，吸引了广大游客及北海市民前往旅游观光、休闲娱乐、户外拓
15、展。（三）工程建设及实施进程（1）工程建设规模项目总建筑面积约25000 万平方米。项目拟建东南亚别墅及酒店式公寓共计50000 平米（包括配套），项目容积率仅为0.25，为高级休闲住宅度假区。项目为北海田野生态农业旅游区建设项目一期的其中一部分。北海田野生态农业旅游区建设项目一期主要概况如下：A，门景区（60 亩）：旅客接待服务中心；B，温泉度假区（300 亩）：养生保健，温泉度假，宾馆酒店、会议中心；C，生态观光区（300 亩）：农业种植，科普示范；D，休闲娱乐区（100 亩）：烧烤，垂钓，棋牌；北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)16E，餐饮服务区（100 亩）：特色餐饮
16、，娱乐观赏；F，汽车旅游营地（60 亩）：汽车旅馆，房车营地，露营；G，户外拓展区（100 亩）：水上乐园，户外拓展。（2）工程内容以温泉生活及温泉养生为主，融合中外温泉特色，设盐浴、药浴、绿色植物保健浴等数十种温泉浴方式，加以我国的中医保健疗法，为游客提供科学养生、食疗养生等配套服务；建设度假酒店、休闲娱乐中心、商务会议中心等，集观光旅游、休闲度假、养生健体等功能于一体，拟打造成国家级温泉度假休闲胜地。（3）工程实施进程项目目前已获得北海市环境保护局，北海市旅游局，北海市城市规划局，北海是国土资源局，广西壮族自治区旅游局等政府机构对该项目（北海田野生态农业旅游区建设项目）的关于用地，环境保护
17、，项目建设等方面的批示。北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)17（四）项目设计、规划情况1、设计构想（1） 设计特点：在新城市主义原则即新邻里概念的基础上，结合现代技术和交通的成果，在体现现代性的同时，避免过分的轴线对称和表象化的设计，营造高雅、亲和的度假旅游居住区整体氛围，并满足现代物业的功能要求。北海区素以水网纵横而闻名，通过水系的开挖与整理，形成如环保的生态水系，形成度假旅游居住区良好的生态体系。整个项目的定位是“黄金海岸、百年人文、农业生态”，项目的设计目标为打造一个“滨海生态温泉度假中心”，在设计中紧扣“温泉”，“滨海”，“生态”这三个重点，进行功能上的定位与分析。“
18、温泉”-本地块的温泉资源，作为本项目的亮点之一。“滨海”-本地块紧邻北海市银滩旅游度假区，又具有国际温泉旅游度假山庄这种独特概念，围绕这北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)18个自然资源把项目设计成一个具有滨海居住和休闲概念的楼盘。“生态”-本项目容积率为0.25，并配合北海田野生态农业旅游区整体项目，在合理的规划住宅、公建配套设施、景观、水系分布的同时，力求打造一个具有生活氛围的生态环境，使得项目具有较完善的公共配套（有商用、娱乐、休憩等设施，公共开放空间），为周边的住户和来此旅游的消费群体提供活动、休闲、消费的场所，并提供完善的生态生活功能，在功能上与温泉、自然、滨海互为补
19、充，和谐共融。（2）设计理念：旨在创造具有东南亚风情的生态旅游度假居住社区，提出：“主题生态度假、居住、旅游环境”的设计新设计目标：用生态的技术提出并实现一种以“自然度假、居住、旅游”为主题的环境社会新概念，创造出一种独特的社区生活新模式，通过对度假、居住概念的主题延伸，使本案与整个旅游区的主题相辅相承，与自然溶为一体。同时将设计母题中的要素通过建筑组合和环境景观、小品等自然空间的创造，使东南亚神韵得到较真实的体现，营造出现代又无污染的大自然中的度假、居住、旅游社区。（3）景观设计：为了把本项目打造成一流的“环境+质量+文化”的品牌，在本案的景观设计上，设计出中心湖面景观北海田野国际温泉旅游度
20、假山庄项目市场运营报告(初稿)19来提升整个楼盘的品质，通过对原水系的重新组织，进行合理的景观规划，借助木道、人工沙滩、雕塑喷泉，丰富的特色植物等方式把所要表达的文化理念进行有机的链接，把清新的自然气息与浓郁的人文氛围，开放式的建筑空间与艺术化的园林生态融为一体。a）总体景观环境整合本社区以东南亚文化特征的延伸作为精神线索，以绿地、自然、阳光的人居环境为主题，对物业的中心绿地，各组团的绿地环境进行统一规划设计，以达到充分整合环境资源，提升物业环境品质的目的。b)景观设计的空间脉络结构整个物业在总体景观在布局上由一轴三弧两横的空间脉络结构组成、形成“点、线、面”有机组合的各式景观空间。2、规划本
21、项目地块总平面的规划上充分考虑与市政规划以及整体项目融合，在市场定位上根据策划公司所进北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)20行的市场调查，采用价值性的原则来规划设计本案。国际温泉旅游度假山庄拟设别墅区，公寓区，会所区已经相关服务区，并有机联通北海田野生态农业旅游区建设项目区域。北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)21第三部分宏观经济和市场环境（一）中国及广西宏观经济发展中国2008 年的经济总量比1952 年增加了77 倍，改革开放以来，中国经济总量占世界的比重不断提高，2008年为6.4%，位居美国和日本之后，居世界第3 位。根据世界银行资料，折合成美元，中
22、国2008 年国内生产总值为38600 亿美元，相当于美国的27.2%，日本的78.6%。1953-2008 年国内生产总值增速北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)22人均国内生产总值增长32.4 倍，中国由低收入国家跃升至世界中等偏下收入国家行列。人均国内生产总值在由1952 年的119 元上升到1978 年的381 元后，迅速提高到2008 年的22698 元，扣除价格因素，2008 年比1952 年增长32.4 倍，年均增长6.5%，其中1979-2008 年年均增长8.6%。1952-2008 年人均国内生产总值广西2009 年广西生产总值（GDP）7700.36 亿元
23、，按可比价格计算，比上年增长13.9%，增速比上年提高1.1 个百分点。今年，广西经济运行方面从以下几个方面呈现出亮点。北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)23农业：粮食连续三年减产后首次增产初步统计，2009 年全区种植业增加值776.27 亿元，比上年增长5.2%；粮食产量1463.2 万吨，增长4.9%；园林水果产量771.72 万吨，增长16.9%；林业增加值104.23 亿元，增长4.5%；牧业增加值398.39亿元，增长5.6%；肉类总产量371 万吨，增长5.8%；植树造林面积365 万亩。工业：企业效益逐步好转2009 年全区规模以上工业增加值2265.06 亿
24、元，比上年增长18.2%，增速比上年回落4.4 个百分点。在38 个大类行业中有23 个行业利润比上年增加。分经济类型看，国有企业增长11.9%，集体企业增长7.3%，股份合作企业增长21.2%，股份制企业增长17%，外商及港澳台商投资企业增长23%。全年全区规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润总额260.48 亿元，由上年下降34.2%转为增长45.7%。投资：规模明显扩大2009 年全区全社会固定资产投资5706.7 亿元，比上年新增1922.89 亿元，增长50.8%，增速比上年北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)24提高23.6 个百分点；其中房地产投资增长29.7%，全
25、年商品房销售面积2383.76 万平方米，增长34.8%，商品房销售额777.17 亿元，增长55.6%；第三产业投资中交通运输业投资增长100.8%，其中铁路投资增长400.7%，公路投资增长73.8%。消费：部分商品销售快速增长2009 年全区社会消费品零售总额2790.7 亿元，比上年增长19.3%。在限额以上批发零售贸易业25 个大类商品中有21 个大类商品零售额比上年增长，其中汽车、家具、中西药品和机电产品及设备类商品零售额分别增长34%、27%、22.4%和20.8%。全年全区入境旅游者人数209.85 万人次，比上年增长4.4%。居民消费价格：年底涨幅由负转正2009 年全区居民
26、消费价格比2008 年下降2.1%。其中，城市下降2.1%，农村下降2.5%。分类别看，八大类商品价格“二涨六落”：烟酒及用品上涨0.8%，医疗保健和个人用品上涨0.5%，家庭设备用品及维修服务下降1.4%，食品下降1.5%，衣着下降2.2%，交通和通信下降2.1%，娱乐教育文化用品及服务下降北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)250.2%，居住下降8%。居民消费价格12 月同比涨幅由负转正，当月上涨1.2%。外贸：进出口实现增长2009 年全区外贸进出口总额142.06 亿美元，比上年增长7.3%。其中，出口83.71 亿美元，增长13.9%；进口58.35 亿美元，下降0.
27、9%。全年广西对东盟出口36.17 亿美元，增长33%，其中对越南出口30.98 亿美元，增长36.6%。高新技术产品、机电产品、农产品出口分别增长42.9%、40.4%和9%。全年全区外商直接投资额10.35 亿美元，比上年增长6.6%。城乡居民收入：继续增加2009 年全区城镇居民人均可支配收入15451 元，比上年增长9.2%，扣除价格因素，实际增长12%。全年农民人均纯收入3980 元，增长7.9%，扣除价格因素，实际增长10.6%。全年居民储蓄存款余额4715.35亿元，增长21.5%。全年全区城镇新增就业42.71 万人，年末城镇登记失业率3.74%。北海田野国际温泉旅游度假山庄项
28、目市场运营报告(初稿)26北部湾经济区：经济增势强劲2009 年广西北部湾经济区(南北钦防四市)GDP 比上年增长15.9%，增速比全区高2 个百分点；规模以上工业增加值增长20.7%，比全区高2.5 个百分点；全社会固定资产投资增长54.8%，比全区高4 个百分点；财政收入增长22%，比全区高7.3 个百分点；社会消费品零售总额增长19.7%，比全区高0.4 个百分点。（二）旅游地产市场分析中国旅游地产市场现状1、中国旅游房地产的机会分析A、 越来越多的企业投入旅游房地产领域到目前为止，国内涉足旅游房地产领域的公司超过100 家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还北海田野国际温泉旅游度假山
29、庄项目市场运营报告(初稿)27包括内地首创、海航、中信中旅等大型企业， 也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。北京、上海、海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。从1999 年海南“南海传说”、三亚“ 博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市场反应。B、旅游与房地产的嫁接日趋成熟从90 年代初海南开始，到98 年随着人民生活水平的提高，特别是社会有产阶层的形成为旅游房地产消费奠定了基础，产生了第一批中国有钱阶层 消费群。多种旅游产品和投资品种的完善，多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。中国目前的宏观经济背景，比较类似 发达国家70 年代旅游物业飞速发展的初期，不论是供给，还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。C、市场的过渡使发展空间加大工作时间的缩短和经济水平的提高，度假消费成为时尚。每年115 天的假期，对传统旅游方式的不满足，使以单纯观光旅游阶段已开始向度假旅游 过渡，并形成了每年24%以上的增长幅度。根据国际通行发北海田野国际温泉旅游度假
