南京某商业项目市场研究报告.docx

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1、广厦南京邓府巷项目新街口区商业市场研究报告瑞尔特房地产顾问机构二四年七月二十日目 录第一章 前言一、 调研目的二、 调研区域三、 调研对象第二章 新街口商区商业业态构成与分析一、 新街口商圈主要商业布局二、 新街口商区业态构成与分析第三章 新街口商区商业业种分析一、 品牌服装类二、 珠宝名表类三、 精品配饰类四、 文化体育类五、 民俗工艺类六、 休闲餐饮类七、 家居家饰类八、 美容美发类九、 洗浴类第四章 新街口商业地产开发经营模式分析一、 商业地产现有开发经营模式二、 开发经营模式特点剖析第一章 前 言一、 调研目的1、 掌握新街口区域商业业态及业种构成；2、 熟悉新街口周边商业布局区域特征

2、；3、 研析新街口周边商业地产经营模式；4、 提供新街口区域商业分析及对策研究、区域商圈竞争对手研究、项目商业价值分析、市场消费特征研习依据；二、 调研区域以新街口商业区和项目地周边区域为主三、 重点调研对象1. 新街口区域主要百货店和综合超市主要百货店：大洋百货、东方商城、中央商城、商茂百货、南京新百、金鹰国际、华联商厦、金陵百货、金陵购物中心、盘古亚泰广场综合超市：沃尔玛购物广场、苏果超市、屈臣氏超市2. 新街口区域大型专业店和主题商场专业店：五星电器、金太阳家电、苏宁电器、宏图三胞、红星美凯龙、福中都市数码港主题商场：新街口地下商城（莱迪女性主题商场、新街口美食娱乐广场）、温莎服饰广场3

3、. 项目所在地周边商业地产项目南京1912、金轮大厦、东方名苑4. 项目地周边主要商业街区新街口商业步行街、王府大街、汉府食街、珠江路第二章 新街口商区商业业态构成与分析一、新街口商圈主要商业布局新街口商圈素有“中华第一商圈”美称，商业密集度高，百货零售业竞争激烈，大中型专业店比较发达，连锁业逐步步入蓬勃发展阶段，专卖店发展刚刚起步。新街口商圈的商业层次分明，不是通常意义上的“街区”，而是由外圈、内圈两部分组成，内圈（由中央商城、南京新百、商茂百货、万达购物广场、盘古亚泰广场大型百货店等组成）的核心聚拢效应和外圈（金鹰国际、东方商城、大洋百货、金陵百货等组成）的辐射形成互动，同时带动周边小马路

4、上的商铺也呈现繁荣之势。二、新街口片区商业业态构成及分析新街口商圈的商业业态主要包括百货店、超市、专业店、主题商场和专卖店。业态结构1：百货店状况分析新街口商圈百货店业态高度密集，现有大型百货店十余家，且经营规模均在1万平米以上，虽然也各店均部分的导入了餐饮、娱乐功能，但就总体而言仍属于传统百货店业态。业态失衡导致该地区百货店同业间难以真正实施错位经营，竞争异常激烈。1、 主要百货商场概况名 称位 置营业面积（平米）定 位金鹰国际购物中心王府大街与汉中路交叉口45000中高档精品店东方商城南京国际金融中心南侧群楼24000中高档精品店南京新百新街口商业步行街41000中档百货店中央商城新街口商

5、业步行街50000中档百货店商茂百货新街口商业步行街15000中档百货店大洋百货石鼓路与中山南路交叉口25000中高档百货店华联商场友谊宾馆群楼10000中档百货店金陵百货南京世界贸易中心16层8000中高档服饰金陵购物中心新街口商业区4300高档品牌服饰2、 主要百货店经营布局分析新街口商业区几家主要百货店的经营布局呈现出一定的规律性，但因其定位及经营优势不同又各有特点。各百货店楼层具体布局情况如下：（1）金鹰国际购物中心楼 层功能/经营商品种类主要品牌举例6金鹰超市、滋补药堂、家用小电器、床上用品家居家饰、主题餐厅双立人、飞利浦、富安娜悠仙美地休闲餐厅5运动休闲、儿童世界、照像器材、数码空

6、间工艺礼品、音像图书、手机耐克、阿迪达斯、SONY、黄色小鸭、摩托罗拉、诺基亚4西服正装、商务休闲、领带饰品、男鞋、男士内衣US POLO、登喜路、雅格狮丹3时尚休闲、牛仔服饰、女士内衣、名品眼镜5th street、Lee、戴安芬2职业女装、时尚女装、皮装皮裘、饰品、皮具CRODIEAR、范怡文、宝姿1国际化妆品、名表馆、黄金珠宝、名品女鞋SK-、LANCOME、雅诗兰黛、欧米伽、周大福、莱尔斯丹评价：商场经营饱和度高，楼层功能分布和商品布局合理并具有创新意识，硬件设施好，品牌知名度高，精品百货店定位，虽引入个别配套的休闲餐饮项目，但仍属传统百货业态。（2）东方商城楼 层功能/经营商品种类主

7、要品牌举例6时尚运动城CK、ESPRIT、NIKE、贝纳通5名品折扣店4西服正装、商务休闲、领带饰品、男鞋、男士内衣杰尼亚、汤尼威尔、宾度、ZIPPO3少女休闲、运动休闲、男士休闲、女士内衣丝妍丽美容院ELLE、ESPRIT、SODA、GUESS、安莉芳、耐克、阿迪达斯、REEBOK2职业女装、时尚女装、女鞋、流行饰品POZO、宝姿、范怡文、真美诗1国际化妆品、珠宝首饰、钟表眼镜、国际品牌专卖店烟酒茶叶、休闲食品、休闲餐厅、百信药房SK-、雅诗兰黛、欧米伽、雅格狮丹、HOGO BOSS、哈根达斯、星巴克负一特色主题餐饮店、图书音像店、美容美发婚纱摄影、柯达彩扩先锋书店、纳百纳比萨自助、洋葱西餐

8、厅、蓝与白餐厅、日本料理评价：商场经营饱和度高，楼层功能分布和商品布局合理并具有创新意识。硬件设施较好，品牌知名度高， 与金鹰国际购物中心一同稳固占据南京高档消费市场，经营状况良好。负一层引入整层餐饮概念，现已有数家主题店开业，且各具特色。将来与地铁口直接连通会带来极大的客流。该商场6F的时尚运动城是于2004年6月24日新近装修开业的，是商场布局调整的又一新招，对拉动客流起到了一定的效果。（3）南京新百楼 层功能/经营商品种类主要品牌举例6大家电、小家电、音响器材、照相器材海尔、海信、SONY、松下5办公用品、电脑器材、文体用品、童装童品黄色小鸭、巴布豆4男士正装、商务休闲、男鞋男包、衬衫领

9、带罗蒙、金利来、卡帝乐鳄鱼、久牧王3女士服装、女士内衣、睡衣、中式服装、羊毛羊绒衫圣迪奥、I、哥弟、克罗蒂亚、马天奴2休闲装、运动休闲、运动鞋、牛仔、中老年休闲服依恋、美特斯邦威、耐克、李宁1化妆品、钟表眼镜、女鞋、配饰、烟酒茶叶、照相器材、飞利浦小家电、礼品荟萃欧柏莱、高丝、玉兰油、Za、浪琴、白丽、天美意、飞利浦负一食品、烟酒糖茶、小百货、布艺床品、工艺礼品、美发沙龙、睡衣系列、现场充绒、餐饮大娘水饺评价：商场经营饱和度高，楼层功能分布和商品布局较为合理，硬件设施较好，坚持中档定位的基础上重视品牌的选择，客流量大，商场信誉度高。（4）中央商场楼 层功能/经营商品种类主要品牌举例6中国、日本

10、、韩国、台湾小商品城5家庭保健用品、运动服饰、运动鞋、儿童服饰、玩具游艺美津奴、李宁、康威、锐步、双星、小猪班纳4家用电器、影视声像制品、厨卫设备、迷你剧院海尔、TCL、创维、SONY方太、美的3男士服饰、女士服饰、精品名店报喜鸟、罗蒙2针织服饰、青春服饰、妇女用品、寝居布艺、休闲小站艾格、杭州典雅、淑格、安莉芳、班尼路、天山、雪莲、1珠宝首饰、中外钟表、化妆品、百货、摄影器材、箱包皮具、烟酒食品、文化办公用品、现代通讯器材、皮鞋皮具高丝、羽西、玉兰油、蝶装、飞利浦、百丽、森达负一五金交电商场、自行车、停车场评价：商场经营饱和度高，楼层功能分布和商品布局较为合理，商品布局和陈列不乏传统印记，中

11、档定位，以工薪阶层为主力目标客群，客流量大，经营状况较好。 （5）大洋百货楼 层功能/经营商品种类主要品牌举例7手机通讯超市、小家电、品牌特卖场诺基亚、飞利浦等6儿童世界、床上用品、家居家饰、餐饮黄色小鸭、雅兰、多样屋大千户日本料理5运动休闲、运动器材、名酒廊、西餐厅耐克、阿迪达斯、李宁、斗牛士西餐4西服正装、商务休闲、领带饰品、男士内衣华伦天奴、罗蒙、袋鼠3职业女装、高档女装、女士内衣克罗蒂亚、ZPR、2%、安莉芳2少女装、淑女装、女士饰品、美容美发、咖啡西餐艾格、SODA、淑女屋、洋葱西餐馆1品牌化妆品、皮鞋皮具、珠宝名表、咖啡、餐饮LANCOME、欧柏莱、白丽、欧米伽、施华洛士其、星巴克

12、、必胜客评价：商场经营饱和度高，楼层功能分布和商品布局合理并具有创新意识，硬件设施较好，注重品牌，属于新近开业的外来商业机构，在全国具有相当的知名度，中档为主，高档为辅的定位，每层都引入了休闲餐饮项目，业种结构上更趋合理。（6）商茂百货楼 层功能/经营商品种类主要品牌举例5数码广场、小家电、家居家饰松下、索尼、馨亭4儿童服装、儿童玩具、运动服饰、运动器材丽婴房、康威、斯舒朗3西服正装、商务休闲、男士内衣罗蒙、七匹狼、舒雅2女装、休闲装、饰品、女士内衣江南布衣、戴安芬、班尼路、FUN1化妆品、皮鞋皮具、珠宝名表KOSE、哈森、千百度评价：商场经营饱和度高，商品布局比较合理，硬件设施较好，有一定品

13、牌意识。（7）华联商厦楼 层功能/经营商品种类主要品牌举例4家电床品、童装童品、运动休闲一休、斯舒朗、康威3男士正装、商务休闲、领带衬衫罗蒙、久牧王、与狼共舞2女士服装、针织服装、女士内衣海尔曼斯、衣久、斯尔丽1化妆品、皮鞋皮具、名表蝶妆、百里、千百度评价：商场经营饱和度较高，楼层功能分布和商品布局比较传统，硬件设施较为陈旧，以中低档定位为主，营销推广手法上相对比较落后，品牌知名度较低。（8）金陵购物中心、金陵百货金陵百货于1997年月开业，金陵饭店购物中心于2000年10月日重新装修开业，成为白领阶层购物的首选，两店经营面积共计万多平米。主营国际国内著名化妆品、男女服饰、皮具、珠宝、精品礼品

14、等，汇集诸多国际一线品牌CD、DUNHILL、杰尼亚等，金陵饭店花园、金海湾餐厅，金陵百货、金陵娱乐总汇相连，是集购物、餐饮、娱乐为一体的现代化商业购物中心。据悉今年重洽会，该商场与台湾太平洋百货的合作事宜进展顺利，合作成功后将成为南京中高档综合百货店的后起之秀，竞争力不容忽视。业态结构2：综合超市状况分析新街口商圈内综合超市数量不多，仅有沃尔玛超市属于真正的大卖场性质，另外苏果超市的日常生活超市的便利店覆盖面较广，在南京市场具有绝对优势。1、屈臣氏超市连锁店：位于新街口商业步行区，面积大约500平米左右，是以经营个人护理用品为主知名品牌连锁超市，与通常意义的连锁超市在经营品类、商品品牌等方面

15、有着根本区别，据了解登陆南京后，经营状况良好，深受白领阶层的喜欢，形成稳定客层。2、沃尔玛超市：位于新街口商业区万达购物广场2.、3楼，营业面积17000平米，以经营生鲜熟食和日常生活用品为主，借助沃尔玛的品牌优势和集中采购的价格优势，占据市场。业态结构3：专业店状况分析新街口商圈的专业店业态呈现蓬勃发展之势，以苏宁电器、五星电器、金太阳家电、宏图三胞等为代表性的专业店消费者认知度普遍较高。专业店业态在新街口商业区内主要集中在经营家电产品、数码通讯产品、图书音像和品牌家具四大类别上。数码家电专业店四家：五星电器、金太阳家电、苏宁电器、宏图三胞、福中都市数码港新街口商圈中家电专业店扎堆现象严重，

16、苏宁、五星、金太阳比邻而居，相距不过两三百米，竞争异常激烈。在产品定位上，与苏宁和五星相比，金太阳更偏中低档水平。宏图三胞和福中都是南京当地商家，主要经营IT数码通讯类产品，继宏图三胞在南京书城二楼开设专业店后，位于大洋百货南侧的福中都市数码港也于2004年6月26日正式开业。图书音像专业店：南京书城、新华书店品牌家具专业店：红星美凯龙（万达购物广场四楼）案例：福中都市数码港概况：商场名称福中都市数码港位置大洋百货南邻开业时间2004年6月26日营业面积约3000平米楼层布局1F：手机、移动服务点、史迪克牛排店、宝岛眼镜店2F：数码相机、摄像机等3F：MP3、闪存、软件、音像制品4F：笔记本电

17、脑专卖总体印象该商场所在建筑尚未全部完工，14层福中都市数码港率先开业，从种种迹象来看，准备不充分，无论在卫生、卖场环境、布局等方面比较凌乱。开业当天促销活动力度较大，客流量较大。从27、28日调研情况看，客流量偏小，外围环境地铁口施工对其影响较大。业态结构4：专卖店状况分析新街口商圈的专卖店普遍布局零散，品牌知名度不高，尚未形成规模优势和品牌优势。万达购物广场一楼的名店街、盘谷亚泰广场、时尚莱迪购物广场等商业物业导入了“店中店”模式，将各类知名品牌专卖店集中起来，从其经营状况来看，均不是非常理想，相同品牌销售业绩无法与其开设在百货店中的专柜相媲美，究其原因，一方面与此类物业管理方缺乏统一的营

18、销推广，各店铺很难形成整合效应；另一方面当地消费者在购物场所的选择和消费习惯上趋于传统，更乐于选择大型综合百货业态。三、新街口区域商业特征及发展趋势分析新街口商圈目前各业态配比严重失衡，传统百货业所占比重高达80%左右，餐饮、休闲、娱乐业发展很不均衡，最近一年来开始逐步向集购物、旅游、文化、休闲、餐饮、娱乐为一体的复合型商业街区过渡，仍处于起步阶段，有较好的市场切入点；传统百货业高度密集，竞争激烈，正在逐步形成各自的特色和核心优势；专业店业态已普遍被消费者接受，呈现蓬勃发展之势；专卖店没有形成品牌和规模优势；服务业、餐饮业、休闲娱乐业相对分散，发展势头迅猛，市场潜力大。第三章 新街口片区商业业

19、种分析针对广厦邓府巷项目“南京最前卫的非主流世界文化艺术馆”的商业定位，有针对性地对新街口区域现有的高档品牌服装、旅游文化、工艺礼品、高档珠宝名表、精品配饰、精品配饰、休闲餐饮、娱乐等多个业种方面进行重点统计分析。一、 品牌服装类（主要针对高档精品服装）新街口商圈内品牌服装竞争相对比较激烈，国际国内著名品牌服装均有自己的多个店铺，而且基本全部集中于各大百货商场中，南京现有的国际顶尖服装主要集中在金鹰、东方、大洋百货和金陵购物中心中里。专卖店的服饰经营发展缓慢，品牌知名度不高，消费者的认同程度也较低。机会：本项目要适当安排符合南京市场的中高档品牌服装，予以弥补市场缺口，吸收外流高档客户群，争取周

20、边高档客户群，同时不能脱离中档消费者。二、 珠宝名表类现状：此类别在新街口商圈所占比重较好，但大都是传统黄白金及镶嵌类，个性化饰品虽有出现，但数量和规模均显不足。机会：本类应在质量上和特色上吸引顾客，以吸引人流,带动人气为主。三、 精品配饰类精品配饰类档次趋于向中高档上升，目前已有诸如施华洛士奇、碧芝、Zippo等品牌出现。新街口商圈现有分布状况如下表：地点名称楼层业种及品牌备注金鹰1F、4F施华洛士奇、Zippo、海盗船、引钰、世格东方商城1F、4F施华洛士奇、Zippo、银镇、引钰、世格大洋百货1F、4F海盗船、Zippo、世格万达购物广场1F食草堂（时尚牛皮制品）、海盗船、Zippo 通

21、灵翠钻、SWATCH时尚莱迪购物中心-2F碧芝自制饰品、自制银饰盘古亚泰广场1F谭木匠（木梳）、韩国饰品机会：本项目要强势争取此类型的份额，引进国际品牌连锁店进场。四、 文化体育类此类占商业市场4%，新街口商圈集中了南京书城和新华书店，项目所在区域内文化资源很丰富，但大都以传统文化为主，缺乏个性化、国际化、特色化的传播渠道。地点名称位置品类品牌备注东方商城-1F图书音像先锋书店、音像店先锋书店约500平米音像店约150平米金鹰5F图书音像金鹰书廊约250平米南京书城15F图书音像2F引入宏图三胞专业店5F设有画廊小型书店分布在城市街道各处图书音像无明显的品牌概念，整体不规范30100平米不等体

22、育类商品各大商场均有销售，且品牌聚合力已较好形成，国际知名品牌如耐克、阿迪达斯、彪马等品牌已广泛进入各大商场。专卖店形式则刚刚起步，无论在品牌、规模上都比较落后。机会:：本项目要主打文化牌，突出特色文化、个性文化、非主流文化，抓住年轻消费和旅游人群。五、 民俗工艺类目前在新街口商业区只有金鹰国际5F有区域销售，其他百货店均没有将其作为经营的重点，仅在总统府、梅园新村等旅游景点附近有个体小摊位或商店销售所谓的旅游工艺品。地点名称位置规模品类金鹰国际5F400平米云锦工艺品、玉器、锡器、琉璃工艺品、黄金挂件艺术装饰画、木质品万达购物广场1F8家店铺玉器等工艺品机会：该品类有较大的市场空间等待发掘，

23、而本项目位于商业区和旅游文化区的交汇处，有着得天独厚的先天资源，但应在传统工艺、品质、品位等诸方面下功夫，重点考虑中高档民俗工艺市场的营造和培育。六、 休闲餐饮业目前新街口商圈的各大百货商场已经陆续引进了休闲餐饮连锁店，其中不乏国内知名连锁品牌，如必胜客、肯德基、麦当劳、大娘水饺等，说明该区域有相当的购买力，但与整个商圈的规模相比比例仍然严重不足，存在巨大的发展空间。2、 目前新街口片区休闲餐饮比较集中的场所主要有以下几处：场所名称特色店数目其中餐饮店数目其中休闲店数目新街口美食娱乐广场871东方商城负一楼651王府大街21156汉府食街20164石鼓路15132合计及比例7056（80%）1

24、4（20%）3、 国内国际知名连锁商家统计品牌名称特色店铺数量所处位置及面积（单位：平方米）备注肯德基汉堡、炸鸡4中央商场、大洋对面、东方商城、国药大厦麦当劳汉堡、薯条3南京新百、盘谷对面、正洪步行街必胜客比萨3中央商城、大洋百货、国药大厦星巴克咖啡2大洋百货（120）、东方商城（120）哈根达斯冰淇淋1东方商城（80）蓝与白中式快餐2正洪步行街（150）、东方商城地下（200）真锅咖啡咖啡、简餐1盘谷亚泰1、2F（300）洋葱西餐西餐2大洋百货2F（300）、东方地下（400）悠仙美地咖啡、茶、简餐2金鹰6F(300)、南京书城5F(200)一茶一坐咖啡、茶、简餐1盘古亚泰1、2F(500)

25、美国摩尔咖啡咖啡1盘古亚泰1F纳百纳餐厅比萨自助1东方商城地下（400）圆缘园泡沫红茶1汉府食街(500)大娘水饺水饺4石鼓路（200）、新街口地下商城（300）南京新百-1F、汉府食街外卖王咖啡、珍珠奶茶2王府大街（60）、石鼓路（60）4、 按经营特色进行统计分析特色分类数量品牌名称单店面积西式快餐7麦当劳、肯德基300600西餐厅8洋葱2家、斗牛士1家、豪亨来1家、王府大街2家、石鼓路1家、万达名店街1家比萨店4必胜客、纳百纳日韩料理7大千户、chico、石鼓路3家、东方地下1家汉府食街1家咖啡茗茶21星巴克2家、悠仙美地2家、圆缘园1家、真锅1家、摩尔1家、新新公社1家、一茶一坐1家、

26、石鼓路3家、王府大街3家、汉府食街3家、洪武北路1家、华侨路（城市花园、常青藤）2家中式快餐连锁6大娘水饺4家、蓝与白2家意大利餐厅3王府大街1家、洪武路1家、中山东路1家巴西烧烤2金丝利酒店1家、金轮大厦1家上海菜、杭邦菜5上海人家2家、杭州张生记、上海公馆菜、咸亨酒店各地风味菜17王府大街6家、石鼓路5家、汉府食街4家、新街口商业区2家川菜、东北菜、胶东海鲜、粤菜少数民族风味2汉府食街1家、新街口1家苗族、傣族合计82机会：本项目要抓住市场空隙，招商引进知名的美食商家，做到结合当地消费水平和消费习惯，侧重选择特色品牌商家，尤其是目前南京市场没有的国际风味餐饮，分区域吸引大众消费和高档消费两

27、个方面。七、 家居家饰类仅在商场中有售，且规模都不是很大，专业店和专卖店处于初步发展阶段，随着地产开发规模推进，市场需求较大。机会：引进国际、国内知名品牌专卖店，提高档次。八、 美容美发类大多数中低档水平，品质不高，服务质量偏低，也有几家较大的品牌形成，但多是本地品牌，缺乏知名度。商场名称楼层经营规模经营品类备注东方商城3F300平米丝妍丽美容院金陵百货-2F不祥美容美发大洋百货2F300平米大生金美发中心南京书城5F200平米POP发型设计总店金轮大厦1F200平米王春美容院机会：引进国内国际知名品牌运作。九、 洗浴类目前规模较大、档次较高的场所开始出现，且经营状况不错，但都较为分散，缺乏知

28、名品牌进入。南京旅游业的蓬勃发展，流动人口不断增多，发展潜力大。机会：本项目位于总统府旅游区和新街口购物区结合部，有着得天独厚的旅游资源，建议采取特色经营方式引进高档洗浴，在硬件和软件两方面占领市场，既要吸引当地高消费阶层，也能充分利用旅游人群。第四章 新街口商业地产开发经营模式分析一、 新街口商业地产现有开发经营模式1、综合性商业开发模式金轮国际广场以欧陆风情SHOPPING MALL为主导概念，集购物、餐饮、休闲、娱乐、办公、居住为一体，属于典型的综合性商业开发模式。2、产权式商场开发模式目前主要有万达名店街、盘谷亚泰广场、金轮大厦裙楼和东方名苑裙楼四个项目，其中位于石鼓路大洋百货西南侧的

29、东方名苑裙楼15F层商业部分，销售及招商情况很不理想，除5F跆拳道馆已开业外，其他区域全部空置。其他项目具体情况如下：物业名称单铺面积销售单价租金价格（单位：元/平米月）出租率物管收费（单位：元/平米月）万达名店街30150最高7.8万元28050096%29盘谷亚泰广场30500最高8万元8001000倒闭32金轮大厦801500均价8600元7011080%4案例1：金轮大厦裙楼商业物业名称金轮大厦裙楼地理位置汉中路108号发展商南京金轮房地产开发有限公司物业形式15F裙楼商业628F写字楼面积1F沿街门面80200平米/间2F5F约1500平米/层地下商业部分1215平米销售价格地下室7

30、980元/平米均价9000元/平米租金价格70110元/平米月物业管理费4元/平米月（不提供中央空调）商业经营方式产权出售、经营权出租租售情况目前仅余负一层未售出，15F售完商户分布状况负一层为商业空间1215平米，7米层高，商业整层招租中。1F（沿街铺面）：王春美容院、诺基亚客服中心、外贸服装店、回味鸭血粉丝店、四明眼镜店、宝岛眼镜店2F、3F：新新公社休闲商务吧（产权购买）4F：百纳巴西烤肉餐厅、e家攻略科技休闲概念店（产权购买）5F：金鹰大酒楼（装修进行中）项目特点1、地理位置优越，位于新街口商圈内，邻近金鹰国际、华联商厦、东方商城、金陵百货，商业氛围较好；2、商业空间采用店铺分割成市内

31、步行街形式；3、项目裙楼部分的招商现状来看，初步形成了一定的休闲美食特色，但经营状况一般。案例2：万达购物广场物业名称万达购物广场地理位置洪武路发展商大连万达集团物业形式1F采取“店中店”形式，店铺分割出售面积1200平米/层，共约45000平米销售价格最高78000元/平米租金价格280500元/平米月物业管理费29元/平米月（统一中央空调）商业经营方式三权分离租售情况出售率：100%出租率96%楼层布局负一层：地下停车场1F：万达名店街（品牌专卖店）2、3F：沃尔玛超市4F：红星美凯龙品牌家具专业店商户比例万达名店街共有101家店铺，其中服装类56家，皮鞋皮具类9家，饰品类16家，民俗工艺

32、类8家、通讯服务类2家，烟酒糖茶类3家，钟表眼镜类3家，休闲餐饮类4家。项目特点1、借助沃尔玛和红星美凯龙的品牌优势，打造万达购物广场整体优势。2、1F名店街和4F红星美凯龙的经营状况不是很理想。案例3：盘古亚泰广场对于盘古亚泰广场的调研我们采取访谈的形式，下面是采访人的分析：李先生，年龄30岁左右，浙江人，有5年经商经历，目前在盘古亚泰广场1F经营音像制品和随身听、MP3等。访谈时间：2004年6月25日主要内容整理：1、本人经商情况：李先生是浙江人，来南京做生意2年多了，主要经营音像制品和随身听、MP3等产品，目前在南京有三个经营点，分别在山西路附近和盘古亚泰广场。从业绩来看盘古亚泰广场经

33、营最差，租金最高。2、盘古亚泰广场租售状况分析：据李先生介绍盘古亚泰广场原是一座烂尾楼，后来由泰国亚泰集团出资收购，重新装修后，进行产权销售，前期发商做了诸多承诺，例如包租、保证一定的投资回报率、开业以后聘请专业商业运营公司进行统一的商业管理和营销推广等。以至于销售状况比较好，售价炒到很高，据说1F商铺最高售价可达80000元/平米，2F商铺售价也达近60000元/平米，大量投资客户购买，其中不乏江苏、浙江等地商人。而租金价格也高达8001000元/平米月，远远高于市场水平。3、盘古亚泰广场倒闭原因盘古亚泰广场近日宣告倒闭，究其原因，李先生认为主要有以下几点： 开发商盲目承诺，无法兑现，商场缺

34、乏统一营运管理前期发商做了诸多承诺，例如包租、保证一定的投资回报率、开业以后聘请专业商业运营公司进行统一的商业管理和营销推广等。待到销售一空后，开发商不履行承诺，导致开业后各经营户分散经营，招商不利，原来计划开至19层也由于招商原因，仅开业了3层，而且出租率只有70%左右，无法形成整合优势。并且物业管理也极端滞后，6月份的高温天气里，商场居然不开空调、不开自动扶梯，导致客流稀少。经营户怨声载道。 租售价格过高，无法保证投资者和经营者收益销售价格和租金价格在市场上均居于领先地位，而后其经营管理的严重滞后，导致了经营状况很不理想，经营商户最差的每月仅有1000元营业额，严重亏损，而投资者更是无法得

35、到租金保障，开发商和管理公司却迟迟不予解决，久而久之矛盾激化，6月下旬频频出现经营户闹事事件，加速了该商场的倒闭。 南京人的消费习惯决定了商场命运李先生认为盘古亚泰的倒闭也有一定的必然性，南京人的消费习惯更倾向于到大型百货商场去，有钱人去金鹰、东方，工薪阶层去新百、中央、大洋，而低收入者则去了金桥、玉桥这样的批发市场，像万达名店街、盘古亚泰这样的场所是不被大多数南京人认可和接受的，所以商场倒闭月是必然。李先生认为如果该建筑物规划成餐饮娱乐项目，更可能在市场上立足。3、专业型商业开发模式案例1：时尚莱迪购物中心该购物中心位于新街口地下商城负二层，是以年轻女性为主力目标客群的女性主题商场，该项目采

36、取只租不售的方式，由经营管理公司统一招商管理，以服装、饰品为主，租金价格约200360元/平米月，无其他物业管理费，出租率在98%以上，客流量较大，业主经营状况良好。案例2：温莎服饰广场温莎服饰广场位于金鹰国际购物中心北侧国药大厦裙楼的13层，主营服装、鞋帽、饰品等，大众化定位，以年轻女性为主力目标客户群，采取店铺形式分割，进行统一招租，单铺面积约2060平米不等，租金价格约300500元/平米月，出租率在95%以上，但客流量不大。另外国药商大厦负一层主要由华安商场进行统一招租管理，同样以经营服饰为主，以年轻女性为主力消费群，但经营档次上较温莎服饰广场还要低一个档次，开业至今9个月，租金水平5

37、00元/平米月，经营户普遍反映价格较高，预计今年10月会降至400元/平米月。4、商业步行街形式案例：南京1912项目物业名称南京1912地理位置太平路与长江路交汇处（总统府西邻）发展商南京东方三采投资有限公司物业形式23层独立商铺单铺面积632960平米不等商铺总面积约25000平方米租金价格（元/平米）1F日租金7元，2F日租金5元；物业管理费：15元/平米月水电费自理招商形式只出租，不销售招商进度签订招商意向书的很多正式签约的只有3家交房标准毛坯房，有窗户和门1F层高4.1m，2F层高6.7米得房率84.5%业态组合以休闲餐饮文化为主，沿长江后街部分规划为酒吧一条街，沿太平路部分物业规划

38、为休闲餐饮项目。商户经营情况初步确定2004年12月初开业，预计有可能提前主力商户据称星巴克、季诺咖啡、真锅等品牌已经有明确合作意向项目特点依托紧邻总统府的地理优势，主打休闲文化牌，无论从地理位置、建筑形式等各个方面，都有其独到特点。目前停车位不足。二、商业地产开发经营模式特点剖析1、产权式商场开发模式占主导地位 所有权、经营权、管理权三权分离原则运作采用国际流行的所有权、经营权、管理权三权分离原则运作，物业产权购买者中投资型客户居多，开业后经营状况普遍不理想，尤其是盘古亚泰广场，其管理方缺乏统一的营销推广，盲目追求高租金，致使后期经营出现问题，造成不良社会影响。 店中店形式，商铺产权销售价格

39、过高目前市场上出现的产权式商场模式，如万达购物广场一楼名店街和盘古亚泰广场，均采用“店中店”模式销售、经营，销售价格最高达78000元/，投资回收期较长。2、商业步行街开发模式初显市场，有待培育目前，新街口区域仅有的一条在建商业步行街是位于总统府西邻的南京1912项目，该项目有着很好的旅游文化资源，建筑本身具有浓郁的民国风格，规划为以餐饮休闲为主的文化休闲步行街，采取只租不售形式，统一招商运营，日租金57元/平米不等，据了解意向客户较多，但正式签约状况不甚理想，市场有待培育。3、综合性商业开发模式规模较大，竞争激烈专业型商业开发模式商业经营最为成功瑞尔特地产顾问机构2004年07月20日12.15.202214:1114:11:4022.12.152时11分2时11分40秒12月. 15, 2215 十二月 20222:11:40 下午14:11:402022年12月15日星期四14:11:40