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1、 目 录序言（天时、地利、人和） P02一、战略阐述 P04二、总体规划 P09三、政策分析 P25四、资本运作 P31五、工程运作 P42六、营销运作 P52七、长远发展规划 P61八、项目管理 P64九、风险预测及规避 P65十、说明 P70附件一 P71天时 地利 人和（序 言）顺天时之势，承地利之巅，载人和之气，石破天惊，恢弘磅礴，王者风范，蛟龙腾空出世覆中南五省，鼎三市融城，揽黄金宝地，规模宏大，资源整合，提升品位，汽车都市初成中国汽车处于起步阶段，属于卖方市场，汽车工业和流通能为国家和地方的经济做出巨大贡献（包括带动效应、税收、创造就业机会等）；目前，湖南汽车市场星罗棋布，没有整体
2、规划、没有资源整合、市场处于无序的竞争状态，对湖南的贡献“型小利微”。另一方面，湖南正在加紧实施“三市融城”宏大的壮举，需要重大的项目作为基石；而汽车城项目从发展经济、提升城市品位、树立良好社会效应等方面都是最理想的选择。此乃打造*汽车城天时也。以全国地理位置和汽车流通的角度看，湖南地处中南五省中心腹地，东西三省（江西、广西、贵州）经济与湖南有一定的差距，在全国列为第四类经济欠发达地区；这三省的汽车工业和汽车流通业同样比较落后，在湖南打造汽车城项目，将能从物流、网络、技术、经验等方面覆盖此三省，发展潜力长远而巨大。*汽车城项目地处“三市融城”的中心地带，是长、株、潭三市未来的发展方向，随着省政
3、府的南迁，长沙大道、火星大道、蔡家冲路和韶山路的拉通、拓宽，此地将在未来的三年左右成为长沙的黄金地带，升值千百倍。此乃打造*汽车城地利也。湖南汽车流通的现状已无法满足消费者的需求。消费者需要具有良好购车环境、提供优质服务、选择范围广等优点的购车场所。汽车厂商面临入世后国外汽车厂商竞争的巨大压力，汽车厂商需要发展、需要整合、需要提高品牌度和亲和力，因此汽车厂商从纯粹的销售和维修发展到现在的4S服务网络；打造一个大规模的汽车城能为当地创造几万个就业的机会和带动众多相关产业的发展，此乃人心所向。打造*汽车城人和也。湖南需要一个具有规模效应，能整合散乱资源，为发展湖南经济和提升城市品位等方面做出巨大贡
4、献的大规模汽车流通市场，具备天时地利人和的绝佳良机，因此由长沙丰升置业有限公司携巨资大笔挥就的“中南汽车新都市*汽车城”孕育而生，腾空而起。在策划过程中，怀着对本项目的认同和热情，我们试图描绘一个大气而国际化的汽车城，我们也坚信奇迹可以创造，只因经验和水平所限，肯定存在不足之处，诚挚恳请阅者批评、指正。第一部分 战略阐述一、目标1、短期目标从本项目操作开始，一年左右完成一期工程中主要的建设和销售，并如期开业。抢占到有限的市场资源，完成汽车市场竞争的第一步。2、中期目标从本项目操作开始，两年左右完成二期工程建设和扩大销售，并如期开业。通过不断树立形象和知名度，通过不断改进并符合市场需求的服务手段
5、，改变长沙及周边地区的购车习惯和理念，做大做强，巩固并发展。3、长期目标二四年，把*汽车城打造为中南地区最具竞争力的大规模汽车流通市场，成为湖南乃至中南地区汽车流通领域的龙头市场。二、核心定位一切从消费者需求出发诠释：有了消费者就有了市场，有了市场就有了商家，有了商家就有回报；吸引消费者将是本项目的核心内容，每个环节都将从这一原则出发。汽车城的建设周期较长，前瞻性和实用性是本策划书的基础。表述为：中南汽车新都市诠释：1、湖南属中南腹地，东西相邻的广西、贵州、江西等经济欠发达省份，通过建立汽车销售中心站的概念，汽车流通将可能覆盖此三省；从*汽车城规模和品位可看出，在一定时期内，*汽车城都将是中南
6、地区规模和实力最雄厚的汽车城之一。2、新都市顾名思义为现代新城，与现今发展的“卫星城”异曲同工，为新的发展方向、具有巨大发展潜力和适应新竞争形势量身订造。根据中国的发展现状分析，打造新的大规模汽车城正符合新都市的概念，更符合城市长远发展方向。而从世界汽车产业发展轨迹和我国汽车产业发展的形势可以得出：大规模汽车城所带动的经济发展、为社会做的贡献、提高城市品位等都具有都市效应，这也应该是城市发展中重要的部分。3、提供更全面的服务也是新都市的特点之一，*汽车城将为消费者提供一站式服务，在一定时期内符合行业发展和购车消费者需求。三、经营思路 1、融资并启动项目。2、营销启动（大力引进汽车厂商等）。3、
7、打造*汽车城，通过经营做大做强。4、通过一期工程带来的人气和市场进一步开拓汽车市场或相关产业。5、经营并管理汽车城，谋求长时间的发展。四、核心竞争力本项目的核心竞争力主要表现在两方面：1、消费者需求A、迎合现在消费者需求，即提供一站式服务和优质的购车环境。B、随着消费者的需求越来越个性化，迎合和适应消费者的新需求，提供新的服务。2、行业发展需求A、迎合现在行业对汽车流通市场的需求，提供优质的经营服务和创造具有不断升值市场经营环境。B、汽车行业将随着消费者的需求进行细分市场，对汽车流通市场的要求也越来越高，根据市场变化和需求不断创新和发展。五、竞争对手分析及对策1、本项目竞争对手分为三大部分，一
8、部分为省外，即本项目可以覆盖的三个省份，但从其现状分析，还不足以对本项目造成威胁，在此不再赘述；一部分为省内，湖南省内除开长沙，只有株洲在兴建与本项目类似的汽车流通市场，应该说目前它未直接影响本项目，但在本项目正式营业后应该成为一个重要竞争对手之一进行研究，在此也不进行过多的阐述；另一部分即本项目目前息息相关的长沙市内的竞争对手，这也是本项目目前的重点，下面将就长沙市内主要竞争对手情况进行分析：A、远大路、湖南汽车城及丽臣路，目前占据长沙汽车销售70%以上的市场份额，购车消费者具有消费惯性，因此在一段时间内都将具有比较深远的意义。但散、乱、差等弊端无法改变，也没有拓展空间，无法为消费者提供方便
9、、优质的服务和良好的购车环境，被市场淘汰是无法避免的，而能够提供消费者合理需求的是市场的必然。B、新世纪汽车博览城虽然起步较早且有先入为主的优势，但其资金有限，使此项目举步为艰。另一方面其规划设计等不符合市场需求或太超前。几方面的综合因素使此项目濒临流产。C、星沙中南汽车大世界实际起步的时间比本项目还要早，只因开发商当时在重点开发其他项目而没有对此项目投入过多的人力和物力。此项目作为流通项目优势非常多，如交通便利、操作商业地产丰富、地价低廉、政策优惠等。此项目同样具有劣势，如作为消费流通市场地处比较偏僻，未来城市发展方向与此项目所处方向刚好相反；未来长沙市北面将作为大型流通中心及工业区，不利于
10、消费流通市场的发展。D、其他汽车市场项目因不成熟或过小，不会对本项目形成大的威胁，在市场成熟后，这些零散的小市场必将被整合，这只是时间问题。2、竞争策略A、汽车流通行业的客户资源有限，汽车厂商建立4S店的数量有限，以长沙目前的消费情况和经济状况，大都只建立一个到两个店。加快推进本项目的建设，争夺到有限资源，将能在当前竞争态势下处于绝对优势。B、资金问题是当今影响企业发展速度的重中之重，而我司是不会为资金问题所“禁锢”，至少目前不用担心。这样，我们就应该多方面为自己“造势”，争取更多的政策扶持，谁是政策倾斜的对象，谁就是赢家。C、制定有效的销售策略，把汽车厂商吸进来。此点，将在第六部分阐述。D、
11、通过整合宣传，树立行业第一的绝对形象和地位，给竞争对手造成很高的竞争壁垒，为本项目顺利推进赢得时间和发展后劲。第二部分 总体规划一、项目概况*汽车城地处长沙市南大门，隶属于长沙市雨花区和暮云组团，位于长沙市、株洲市和湘潭市交汇的中心地带。交通、地理位置：人文、环境位置：不但拥有便利快捷的交通网络，而且周围有得天独厚的人文环境，更随着省政府和天心区区政府的南迁，人气指数也直线飚升，*汽车城的优势无人可比。在长株潭一体化进程中，将势必成为长沙向株洲、湘潭拓展的前沿阵地，更能以此辐射中南地区。二、一期项目区域功能定位及经济分析（一）*汽车城的定位立足长沙，辐射中南，沟通海外，以汽车贸易为主，以销售为
12、主业，兼有汽车服务、汽车文化等功能的综合性汽车城；是以汽车贸易和销售为龙头带动制造业、房地产业、物流业、信息产业、会展业、广告和服务业，形成纵横延伸的产业链。项目选址在长沙蔡家冲路（湘府路）以北，洞井路以东，火星大道以西，北以井圭路、香樟路为界，用地面积约3510亩，同时倡导“绿色汽车”，“田园汽车”的新概念。我们必须贯彻政府主导、企业运作、社会参与共同受益的方针：充分发挥政府推动和市场运作为主的两个积极性。（二）市场前景跨入21世纪以来，中国快速增长的汽车贸易和销售市场是最重要的发展空间，而中国加入WTO后的大开放格局，降低了进口车的关税，倡导了与国际接轨的汽车产业理念，它创造了天时、地利、
13、人和的条件，下面的相关数据，说明了市场前景是十分美好的。1、2010年中国汽车产业总收入预计为3100亿元人民币2、汽车销售额到2010年为5600亿元3、汽车销售量到2010年为580万辆4、以2002年中国16月中国汽车市场同比增长为30.1%作为中南经济大省湖南省，汽车整车和零配件市场火爆，年销售额达到180亿元左右。*汽车城建成后将成为湖南最大的汽车贸易市场。年销售汽车35万辆，形成上下游延伸的产业链条，带动相关产业，创造巨大的附加值。（三）功能区规划参数一期项目用地为681亩，在项目功能设计上，以主展馆、4S专卖店、配件区、工程机械区、综合服务区五大版块进行布局。形成适应汽车市场的综
14、合性布局，总用地面积为370019.97平方米，净用地面积为321707.61平方米，建筑物占地125598.65平方米,总建筑面积为295486.69平方米，室外停车场1032平方米，容积率为1.15，绿化率为61%以上，密度不大于39%，完全符合城市规划要求。一)、4S/3S专卖店区建设依据：A、汽车“特许经营”为目前主要展销方式，主要根据汽车厂家对其主打品牌或型号，在销售过程中，需营造特定的展示环境，用以传达企业精神和品牌文化，并树立其特有形象，占领目标市场。B、每个厂家对其专卖店的各项指标要求不同，我们需根据客户的要求建设，但前提是：它必须与我市场的总体规划、设计思想相协调，相融合。C
15、、原来将长沙定位在第三级市场的厂家研究发现，必需提前在长沙市场建立销售点。规划布局：A、修建一个4S店的平均成本在1200万元左右（含土地价），且厂家对其经过专业设计，不仅外型美观、醒目，而且布局考究，因此，宜将该区规划分布在市场内主干道两旁，主展馆周围等视线较好的区域，用以提升市场整体品味，产生良好视觉感受；B、便于提高市场销售吸引力。规模：综合汽行业的整合分析和湖南汽车品牌市场的容量测算，建议在我市场内考虑设计20家左右3S或4S店，根据各大品牌的4S店建筑标准，将地块图内A、B、D、G区，共118780.35m2（合178.17亩）用作该项用地，设计容量16家。价格分析：1、4S专卖区总
16、用地面积为118780.35 m2，合178.17亩（包括市政道路、小区道路、绿化等面积）；2、4S专卖区净用地面积为：118780.35 m265%=77207.23m2，合115.81亩；3、4S区土地成本：48.21万/亩178.17亩=8589.58万则，土地成本单价：8589.58万118780.35 m2=723.15元/ m2以悦达-起亚为例：悦达-起亚占地11.25亩，建筑面积为2750.6m2总用地面积：7500.04 m2，净用地面积：4875.02 m2容积率：2750.6 m24875.02 m2=0.564建筑密度：0.376则悦达-起亚4S店成本=68万11.25亩
17、+820元/ m22750.6m2=765万+225.55万=990.55万以出售建筑物为计价方式，则悦达-起亚4S店成本价为990.55万2750.6m2=3601.21元/m2（售价为：3601.21元/ m2，实际成本为：2791.80元/ m2）7、利润增长率为28.99%，销售总价为990.55万元则，4S店区容积率按0.564，建筑密度按0.374计算，其总建筑面积为：77207.230.564=43544.88 m2 建筑物占地面积为：77207.230.376=29029.92 m24S店区预计成本：48.21万/亩178.17亩+820元/ m243544.88 m2 =12
18、160.26万元4S店区保守销售额：12160.26万元（1+28.99%）=15685.52万元8、4S区分3年完成销售任务：第一年完成33%，为5176.22万第二年完成57%，为8940.75万第三年完成10%，为1568.55万二)、主展馆建设依据：A、汽车产业链的全球化趋势，加速了企业兼并重组；将于今年10月首先在欧盟推行的：“取消汽车销售特许经营的做法”，使得国内、外一些汽车经销商在销售过程中无需或暂时不需建立专卖场（店），只需要一个能完成展示和销售的平台即可，因此，主展馆将成为他们的首选。B、主展馆将来还可为举办专业型展览提供场地，不但可以扩大我汽车城的知名度，增强市场人气，对后
19、续项目起到积极带动作用，还可以带来一定的经济收益。C、偌大的汽车城必须有一个标志性建筑，作为整个市场的“点睛”之笔，主展馆责无旁贷。D、目前，长沙汽车零售市场经销商约90家（4S店客户20家，零散客户70家），汽车品牌入驻率80%。进口车厂商所需场地500800m2/家，有意向客户量810家；国产车厂商所需场地200500 m2/家，有意向客户量1015家；规划布局：宜选址在市场的中部或偏北(后)。设计要点：A、现代感强，建筑风格新颖，造型独特，可借鉴汽车的外型特征。玻璃外墙，钢结构；B、依据国际一些大型汽车城的设计惯例，我市场主展馆考虑建2层； C、主展馆亦可建内2层结构，第二层为夹层； D
20、、层高设计为810米，夹层设计34米；主展馆基本数据：综合分析以上数据，结合我市场的实际情况：主展馆占地27873.4m2，约合41.81亩；一层：主要招商对象为进口车厂商，设计容量1220家，设计面积9488.6m2，层高9米；二（夹）层：主要定位在办公场地，设计面积2511.4m2，层高34米；成本估算：1、土地成本：48.21万/亩41.81亩=2015.66万2、建筑物概算(含报建费)：1200万（仟府设计院提供）合计成本=土地成本+建筑概算（含报建费） =2015.66+1200=3215.66万4、建筑物成本单价（均价）=合计成本总建筑面积 =3215.66万12000 m2=26
21、79.72元/m25、主展馆销售均价为：5000元/m2 6、主展览馆目前租赁定价：58元/ m2月主展馆投资效益分析：1、主展览馆销售按30%计算，剩余的70%则用于出租。则可实现销售金额：5000元/ m212000m230%=1800万元主展览馆销售按2年完成，则第一年完成900万元第二年完成900万元2、第一、二年采取特价招租方式，年租金收益为：58元/ m2月12000 m212月70%=584.64万元/年3、第三年起，按照目前国内同类汽车主展馆的市场租价，则：4.8元/ m2.天12000 m2360天70%=1451.52万元/年以上租金标准没有考虑年递增，若按6%的年递增量计
22、算，年租金将更高。（见主营业务年度收入表）三)、汽车配件区建设依据：A、整车配套市场方面零部件企业将逐步从整车企业中分离出来，其营销结构从“树状”转变成“网状”，关系从“隶属”转向“对等合作”，从“自成体系的封闭系统”走向“面向全球的开放系统”。整车企业将面向全球采购，而零部件企业要在全球配套体系的层级结构中重新定位，零部件供应有了更广阔、更自由的市场。目前，湖南市场还达不到向整车供应零配件的规模，所以，下一点才是我市场的建设重点。B、售后配件市场方面我国汽车保有量为2000多万辆，国内汽车售后配件市场有700800亿元的年需求容量。到2010年，我国汽车保有量将达到4000万辆，售后配件市场
23、的需求空间将会进一步扩大；另外，国际售后配件市场（如汽车保有量高的美国、日本、德国等）的拓展空间更大。可以说，售后配件市场是一个持续稳步增长的重要市场，零部件企业必须与重视整车配套市场一样给予同等重视。因此，作为*汽车城中的汽配区的建设，必须融入到全球“大市场，大流通”的汽车配件领域中，为客户提供多方面的服务及平台，便于客户在市场覆盖面、营销服务能力、订单管理、物流运输、存货保持、市场信息传递、国际贸易机会、客户支持等方面的业务的开展。C、有数据显示：全国汽车市场销售排名，湖南名列第五。说明湖南市场汽车保有量相当大，湖南汽车零配件市场大有潜力。设计要点：采用仓储式结构，办公、展示、销售、仓储于
24、一体。基本数据换算：1、配件区（B、C、F区）：总用地面积225202.16m2，合303.61亩， 净用地面积131563.11m2，合197.34亩；2、配件区容积率按1.5，建筑密度按0.3计算，配件区总建筑面积131563.11m21.5=197344.66m2建筑占地面积131563.11m20.5=65781.56m2规划方案：A、设计要点设计5层，其中：1、1层为门面，层高5-6米，全框架结构，便于任意分割销售；2、25层为多层住宅，层高2.83米，砖混结构，需另外设计通道；3、配件用门面按30 m2为一个标准门面。住宅以120 m2为标准户型;4、配件区总建筑面积197644.
25、66m2建筑占地面积65781.56m2则可建门面65781.56m2，合2193套（65781.56m230 m2/套，最大值）可建住宅131563.10m2，合1097套（131563.1m2120 m2/套，最大值）B、成本估算1、土地成本：48.21万/亩303.61亩=14637.04万2、门面建筑成本：700元/ m2（框架结构）65781.56m2=4604.71万3、多层住宅建筑成本：500元/ m2（砖混结构）131563.10m2=6578.16万4、报建费：120元/m2197344.66m2=2368.14万合计成本：14637.04万+4604.71万+6578.16
26、万+2368.14万 =28188.05万建筑成本单价=合计成本总建筑面积=28188.05万197344.66m2=1428.37元/m2销售利润：1、门面可销售额：6300元/m2（均价）65781.56m2=41442.38万门面销售按4年完成：第一年完成30%，为12432.71万元第二年完成40%，为16576.95万元第三年完成20%，为8288.48万元第四年完成10%，为4144.24万元2、住宅可销售额：1500元/m2（均价）131563.10m2=19734.47万 住宅销售按4年完成：第一年完成30%，为5920.34万元第二年完成40%，为7893.79万元第三年完成
27、20%，为3946.89万元第四年完成10%，为1973.45万元四)、特种、工程机械车区建设依据：A、长沙还没有一家成规模的特种、工程机械车交易市场。B、配合长沙市城区规划、调整，主要针对韶山南路的特种工程用车。C、特种、工程用车一般车体较大，该区的规划能使我市场形成磅礴气势。并且湖南省内近几年的工程建设如火如荼，工程用车的交易量呈上升趋势，因此，还有助于我市场形成人气。D、我司合理集中、规范该市场，还可以带来不菲的经济效益。规划布局：因工程用车车大体重，对路面有特殊要求，应考虑布局与市场的边缘或角落。目前，我司已将地块图中H1、H2、H3区规划为工程车用地。其中H1区主要修建工程车四位一体
28、店（4S店）。规模：。设计要点：1、分成两大功能区： 销售区。该区主要集中的是以设备、配件、工具等销售为主的客商，要求体现出良好的商业氛围，建筑设计美观、实用。 维修区。该区主要容纳的是以设备维修为主的客商。通过合理设计，改变或掩饰设备维修时，现场的脏、乱景象，也可考虑在该区搭建瓦棚，达到视觉上的整齐、划一；也为维修作业的开展提供方便。2、铺面正面设计（主入口）宽阔，进深不需太深。3、铺面内宽敞、开阔，采光、通风性好；便于客户分区、布局；要求设有卫生间，现代化办公通讯端口接入。4、住宿公寓须另外选址，但不宜离办公区太远；应考虑在市场内修建综合住宿公寓，为整个市场内的经营户解决住宿问题。5、各铺
29、面前停车坪，宽大、适用，便于大型设备的进出和摆放，路面坚固、结实。6、市场内的主干道最好设计在60m以上，便于大型车辆的进出，且路面能经受起大型车辆的碾压。成本估算：H区总用地面积106.44亩，合20961.43m2 净用地面积79.87亩，合53246.44m2H区建筑密度按0.4，容积率按0.8计算，则，总建筑面积为：53246.44 m20.8=42597.15 m2 建筑物占地面积为：353246.44 m20.4=21298.58 m2以80 m2（含上下两层）为一个标准门面，则可建533户（42597.1580，最大值）成本估算：1、土地成本：48.21万/亩106.44亩= 5
30、131.47万2、建筑成本（含报建费）：920元/ m242597.15 m2= 3918.94万合计：5131.47万+3918.94万= 9050.41万3、建筑成本单价：9050.41万42597.15 m2=2124.65元/ m24、销售毛利：按40%门面可销售，则总额：4500元/ m2（均价）42597.15m240%= 7667.49万门面销售按2年完成：第一年完成60%，为4600.49万元第二年完成40%，为3066.99万元5、剩余60%的门面租赁，租赁价按：40元/ m2月年租赁收入为：40元/ m2月42597.1560%12月 =1226.80万元/年 若年租金按6
31、%的年递增率，则租金收入更高。（见主营业务年度收入表）五）综合区综合区共有两块，其中（一）位于湘府路、洞井路路口，原4S区A1A4地块，共28654.56 m2，合42.98亩，主要用于修建高级酒店，建成后将用于为*汽车城内的客商提供商业、会议、住宿、餐饮、娱乐、休闲服务的场所。（二）位于建设路、燕子岭路交叉口，C、F地块内。主要为汽车销售提供配套服务的办公场所，如汽车上牌、驾照考试、汽车保险、消费信贷等。一期项目综合指标：项目总用地面积：370019.97 m2，合555.03亩 净用地面积：321707.61 m2，合482.56亩 总建筑面积：295486.69 m2，建筑占地面积：12
32、5598.65 m2 综合容积率：1.150，建筑密度：0.390，绿化率：61%项目销售总额：预计销售利润： 利润增长率：三、项目建设定位及目标“中南汽车新都市，*汽车城”，为项目定位。打造“一流的购物环境，一流的经营环境，一流的人文景观环境”为我们的宗旨。在规划、设计、施工等工作过程中，以“行业第一”的标准严格规范自己，为我们的市场与国际接轨创造条件。要用发展的眼光进行汽车城的建设，使我汽车城在未来若干年内，都具有领先地位。第三部分 政策分析汽车流通市场项目整体投资及前期启动资金比较巨大，资金回笼周期较长，因此风险也比较大，在中国目前的情况下，没有政府的支持、没有政策的支持、对大环境政策的
33、把握不准确等都将使此类项目失败，而且可能性极大，下面将就*汽车城政策运作方面进行详细阐述。一、我国汽车行业宏观调控政策1、中国加入WTO后，汽车行业及汽车消费等都将产生巨变，这种变化将在2002年到2005年三年中充分表现出来（A、2002年中国汽车行业及消费不降反升，达到有史以来的40%，让世界侧目，这是中国长期压抑消费形成的高压反弹，这种状况不会维持太久就趋于平稳。B、2003年，随着汽车行业从纯粹的卖方市场向买方市场转变，价格也不断走低，仍保持增长势头；“非典”的流行更是促进了汽车行业的强势走高。C、2004年2005年，随着对进口车政策的进一步开放，国内汽车行业将面临巨大的竞争压力，适
34、者生存。汽车行业朝何方发展还是未知数）。2、我国道路发展和汽车发展严重失衡：中国政府近几年在交通方面投资不遗余力，发展非常迅速，据中国交通部公布的数据显示：中国高等级公路排名世界前三位，道路总面积居世界首位。但从中国各大城市的交通状况来看，不尽人意，以北京和日本东京为例：日本东京拥有1200多万辆汽车，交通状况非常良好；北京比东京大很多，道路面积远远超过东京，北京汽车拥有量为200万辆左右，高峰期时北京却成了世界最大的露天停车场。本例表明中国道路规划和布局不合理，城市化过于集中，而汽车最近两年的发展大大超出道路的发展，使汽车发展和道路发展出现严重失衡。3、以上数据和资料分析表明，中国政府将采取
35、引导型消费政策，在一定时期内对汽车行业进行宏观调控，使道路发展和汽车消费同步。4、*汽车城应根据国家宏观调控政策确定发展方向和发展规模，在规划设计的同时须与汽车行业发展同步，不应太超前，也不应太落后。5、国家在2005年后对进口车所设立的政策将极大的左右未来汽车行业的发展和竞争格局，这对本项目长远发展极为重要。6、一个国家对汽车行业的政策有三类，一类为自由发展，政府几乎不参与，美国就是典型；一类为引导型发展，政府进行宏观调控，引导汽车行业向政府希望的方向发展，中欧和日本等国就是采取此政策；还有一类为限制发展，有国家决定汽车行业的发展，我国在加入WTO以前就是采取这类政策，现在也只有少数贫穷的非
36、洲国家还采取此类政策。我国加入WTO后，将采取引导型消费政策，并鼓励私人购车，这对本项目在功能和定位方面具有十分重要的意义。二、湖南省及长沙市投资环境根据国家公布的最新数据表明，长沙在全国现今属于第二次经济发展落后地区。根据对长沙的综合分析，投资环境过差是发展不如人意的症结所在，长沙存在政策落实不到位、乱收费现象严重、办事效率低下等问题。*汽车城项目能否顺利操作很大程度上取决于湖南省及长沙市等政府的支持，这些支持包括：1、政府态度支持A、省、市、区政府领导对本项目关注度和重视度。B、省、市、区各职能部门对本项目的配合程度。2、政策支持A、用地政策的优惠支持。B、本项目不是纯粹的房地产项目，为政
37、府创造的税收、为社会解决就业、为城市发展起到杠杆和提速的重要作用、提高城市品位等方面，政府应该给予一定的扶持政策和实际的税收减免政策。C、成为省、市、区重点项目，给融资、宣传、形象等带来方便。3、手续支持A、计委立项B、土地使用（包括拆迁、国土使用权证、红线图及其他与用地和建设相关的证件与批复等）。C、*汽车城建成后为商家提供（包括工商、税务、技术监督、银行、保险、消防、环卫等）服务，政府各职能部门应给予大力支持。D、*汽车城开业后，须为客户提供（包括汽车上牌、检测、驾驶证办理、消费信贷、保险等）与购买汽车相关的各类手续及代收费项目，须政府各职能部门给予大力支持。4、媒体宣传支持媒体的操作对企
38、业来说一直是一把“双刃剑”，操作成功便可以达到“四两拨千斤”的奇效；而操作不当，不但投资会如“泥牛入海”，甚至还会起到副作用，出现“搬起石头砸自己的脚”的尴尬局面。因此，在制定广告计划时，一定要凸现计划性、策略性、时实性三条基本准则。三、长沙长远发展方向和重点1、“三市融城”确定长沙将向南发展，使本项目拥有巨大的发展潜力，并在不长的时间内成为城市中心地带。2、长沙成为全国四大流通城市之首，作为流通行业的汽车市场将能在发展中得到部分政策的支持。3、“三市融城”过程中，省政府将在三市中心地带扶持发展一到两个大的市场群，以带动经济发展。四、公共关系战略公共关系作为一门行为科学，应该充分理解其精要内容
39、，即以舆论作用于人际关系。本项目要达到期望的支持力度，需要强有力的攻关手段进行公关，公关需要方案的组合，才能达到理想的效果：1、内部公关人是企业之本，是企业形象塑造的主体。企业的发展与美好形象的塑造，需要全体员工的共同努力。人具有受激励的潜能，他们一旦受到关心、尊重、激励，就会把自己的利益和企业的命运紧密相连，对企业充满信心和责任感，从而释放出巨大的能量。因此，员工的情感和利益是不容忽视的，只有当员工对企业表现出不寻常的忠诚与负责时，才能为企业形象的树立贡献出自己的全力，才能使企业拥有活力。2、社会公关，在对公关理论的接受与公关务实的操作规程中，不管动机如何，成败的关键取决于公众，公众的合作与
40、否将决定企业的生存与发展。公众是公关的起点，也是公关的归宿。针对我们的项目而言，社会公关可以分成三类：1）政策公关即从大的政策环境着手。企业的发展、项目的实施无一能摆脱政策的“制约”。政策有利，则“推波助澜”，“高潮迭起”；政策不利，则“如履薄冰”，“鸡飞蛋打”。这就需要我们能看清时事，摸清规率，了解动态，把握机遇。目前就长沙的发展环境状况，大家已是不言自明，这就对我司的政策公关施加了前所未有的难度。2）公众公关公众的舆论对企业来说是致命的利器也是雄起的跳板。公众关系让企业努力自己“做好”并善于“告诉”公众。“公众就是上帝”说到底就是要做“人”的工作，而重心在于打动人心、沟通情感。情感是人与人
41、之间联系的纽带，情感效应是吸引消费者的一块磁石。我们的消费者细分为三部分：a、汽车行业经销商b、投资者c、最终消费者而最终消费者是核心目标，是公司、经销商、投资者共同的关注对象，他们是企业塑造良好形象的基础，因而在进入市场之前，先得进入消费者的情感世界。3）媒体公关“成也萧何，败也萧何”国内外无数的事例也证实了媒体的这一作用，良好的媒体关系、媒体信用极其重要，这方面对公司所有人员皆为有效，是全员值得、也必须注意的。对于媒体的答问，由专人负责，以避免一些不利因素地产生。第四部分 资本运作操作大型汽车城项目需要强有力的资金作为支持，对资本运作要求也同样非常高，下面将就本项目融资、资金运作、成本控制
42、、资金回笼等方面操作进行详细阐述。一、融资1、本项目立项前启动的融资在本项目策划并准备立项时，对本项目进行规划和测算，确定总投资额及首笔资金，寻找合作伙伴（即股东）及资金来源。2、在前期启动后，公司获得了土地，项目也正在进行，这时将进行项目的第二次融资，即银行贷款，通过土地抵押和项目前景的条件，融得本项目的后续开发资金，保证项目启动中所需的资金。第二次融资的时机和数目将根据第一次融资的多少和本项目资金回笼的具体情况而定。3、在可能的情况下，争取政府对重大项目扶持的专项资金（如金鹰节前三届省政府每年拨500万元扶持其发展）。4、在本项目发展过程中，发展不同的项目，为未来公司发展成集团公司并上市打
43、下基础，未来公司长远发展将从股市融资并进行拓展性业务。5、在项目操作中，遇到资金困难的问题，需要新的股东加入或新的资金注入。6、本项目在发展过程中需要引进各类配套的服务项目和与本项目相关的项目，这些项目尽可能的引进外来资金，我公司只须提供平台和以土地或建筑物等作为资本占有股份。二、资金运作本项目的资金运作须坚持四两拨千斤的原则，科学运用资金对本项目非常重要，决定项目正常运作和后续发展。1、该投入应该尽早投入，这样也能尽早的产生效益；另一方面任何资金都需要使用费用，如果资金长时间放在银行，两笔费用相差甚远，承担利息都将成为公司负担。2、在进行必要投入的同时，资金还应从长远发展进行长线投资，本项目
44、的长远投资即为拓展土地，以利于本项目的后续发展。3、在本项目操作过程中，开辟新的项目或为本项目提供服务的新的项目，尽量使用外来资金进行投入，减少公司资金运作压力。4、资金运作非常复杂，在公司财务工作中属非常重要的一环，资金运作随时机、情况等进行不断调整，在此将不过多阐述。三、成本控制1、合理使用资金、钱用在刀刃上、开源节流等是成本控制的关键，也是本项目能否正常发展的重要部分。A、制订合理的公司管理制度，减少盲目和失控中造成的浪费。B、建立合理的公司机构，做到因材施用，发挥员工最大的效能。C、制订合理的薪酬制度，因材设薪，尽量达到薪酬与贡献合理化。D、制订合理的资金使用制度，每笔资金的使用建立完
45、善合理的审批制度，使资金的使用最大效能化。E、增强采购技巧，一方面采购价格尽量保证市场最低，另一方面延迟付款也是成本控制的重要手段。F、建立合理的合同制度，签订合同时，在不违反时间和不影响进度的情况下，应坚持货比三家的原则。G、项目操作须科学、系统，所有操作项目都应先进行周密的策划，避免盲目、决策失误、重复建设、达不到预期的效果等。2、建安成本是房地产企业开发成本中所占比重最大的支出，一般占到全部开发成本的60%左右。A、加强对工程施工图设计质量的审核B、优选工程施工队伍C、加强施工图预算的编制和审核D、认真作好图纸会审工作E、施工技术措施的研究和论证F、重视材料的确认与价格管理G、设备采购宜采用甲方供应形式H、现场签证制
