南通市XX别墅项目市调报告.docx

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1、南通市XX别墅项目市调报告.doc 目 录一、 环境篇1、 城市结构（图）2、 城市总述3、 城市总体规划二、 市场篇1、 宏观住宅市场2、 微观市场分析三、定位篇四、项目篇1、 地块分析2、 SWOT分析3、 项目建议通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001平方公里 ；大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构

2、。常州市无锡市苏州市连云港市盐城市上海市南京市徐州市 沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加

3、工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构 南通城市结构图2、城市总述1） 南通经济发展与地位近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%，2005年突破17.4%； 南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金 三角” ，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP贡献率达到7.9%，仅次于苏州、无锡与南京； 按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物

4、流中心 ； 相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的 城乡结构与产业结构。2）南通在长江三角洲的优势：区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高；产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；南通在长江三角洲的劣势：城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市化水平较低；产业结构：第一产业比重较高，传统产业的产品市场份额偏大，高新技术产业特征不显著，比重偏低，整体水平不高； 3）人口结构与消费水平2005年年末，南通市共有人口77

5、0.86万人，其中南通市区人口85.36万人，占全市人口的11.1%；全市农业人口比重依然较高，城镇化率为31.1%，海安、如皋的城镇化率在25%左右，启东与海门的非农业人口比重仅为15.2%、17.3%；南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后增幅加快，人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增长。4）产业结构与规划南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一产业比重逐年下降，工业在国民经济中的比重最高；按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个省级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六口”：陈桥、横港等6个道口经济板块；“十

6、区”：陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区的产业布局结构；南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶制造）正逐渐形成聚集效应，这将有助于南通在长三角开发中实行“错位竞争”，打造上海扩散产业的协作基地，以及长三角的加工基地。5）交通布局与规划公路：已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速； 铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥港口：南通港, 与世界上65个国家和地区的199个港口通航，江海岸线绵延430多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10万吨至20万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。

7、 苏通大桥 3、城市总体规划南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形成沿江“组群式”城市结构。港闸区传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。江海港区以发展

8、大运输量、大用水量的港口工业和仓储业为主的新区。 港闸区主城区开发区江海港区二、市场篇1、宏观房地产市场一）南通房地产业发展现状南通的房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立和发展起来的，经历了一个从无到有、从小到大的发展过程。 （一）房地产开发企业现状1、房地产开发企业小型化、主体多元化趋势明显到2005年底，全市共有房地产开发企业354家，从资质等级看企业呈小型化，三级以下的企业占绝大多数。拥有一级资质的企业为1家，二级资质的企业43家，三级资质的企业180家，四级资质及以下的企业130家。从登记注册类型看企业主体呈多元化，内资企业占绝大多数。内资企业为322家，其中：国有企业

9、为12家，集体企业为10家，有限责任公司为107家，股份有限公司为15家；外资企业为32家，其中：港澳台商投资企业19家，外商投资企业13家。2、房地产开发企业集中度明显南通房地产开发企业企业集中在市区和南部地区，到2005年底，市区为164家，占全市的46.33%；海安为37家，占全市的10.45%；如皋为26家，占全市的7.34%；如东为16家，占全市的4.52%；通州为27家，占全市的7.63%；海门为48家，占全市的13.56%；启东为36家，占全市的10.17%。 （二）房地产开发投资现状 1、投资总量扩张，增速波动较大 作为一个新兴行业，房地产业投资呈快速增长态势，已成为南通全社会

10、投资的重要组成部分。“十五”期间，是南通房地产业发展较快的五年，投资总量持续扩张，完成投资连创新高（图2）。房地产开发投资由2001年的33.13亿元，发展到2005年的80.05亿元，五年间累计完成投资256.85亿元，年均增长24.68%。“十五”期间，南通房地产开发投资摆脱“九五”中前期的持续下降，并继续“九五”后期的快速增长势头，但期间由于受企业改制以及国家宏观调控政策的影响，2002年房地产投资增速由2001年的增长26.89%回落到增长8.54%；2004年受项目清理等国家宏观调控政策的影响，速度比2003年回落11个百分点；2005年南通房地产投资在国家宏观调控中继续发展，投资增

11、速达到34.79%，创“九五”以来的最高。 2、商品房施工、竣工规模快速扩张在房地产开发投资快速增长的同时，商品房施工、竣工规模也快速扩张。“十五”期间，南通累计施工房屋面积2806.36万平方米，比“九五”期间增长85.64%，其中施工住宅面积2307.44万平方米，比“九五”期间增长92.47%。“十五”期间，南通累计竣工房屋面积1198.43万平方米，比“九五”期间增加319.94万平方米，增长36.42%，其中竣工住宅1014.11万平方米，比“九五”期间增长37.95%。2002年新开工面积的大幅下降，造成2003年竣工面积出现较大幅度的回落(图3)。“十五”期间，全市竣工住宅811

12、65套，其中2005年建成22398套，单套住宅平均建筑面积为124.69平方米，比2000年提高19平方米。 3、房地产开发高层化、城郊化趋势明显近几年，南通高层建筑明显增多，房屋高层化趋势明显，“十五”期间南通累计施工十一层及以上高层建筑293.98万平方米，占房屋施工面积的10.48%，其中2005年施工十一层及以上高层建筑141.86万平方米，同比增长121.9%，占房屋施工面积的15.95%，比2001年提高11.55个百分点。2005年市区施工十一层及以上高层建筑 112.73万平方米，同比增长155.1%，占比达到23.9%，比2001年提高 17.44个百分点。近年来南通国民经

13、济持续快速发展，城市化进程不断加快，给房地产业的发展提供了前所未有的发展空间，再加上旧城改造的基本结束，以及市中心土地资源的稀缺，房地产开发向城区外围拓展，住宅建设日趋城郊化。“十五”期间，市区随着行政中心的搬迁和建设，新城区建设成为房地产开发的亮点，天安花园、天都花园、前锦花园、五山公寓等一个个小区建成交付使用，凤凰莱茵苑、新城小区、中南世纪新城、兆丰嘉园等大盘纷纷开工建设，2005年市区的新区在建房屋施工面积达到102.01万平方米，占市区房屋施工面积的21.63%，其中新开工面积达到了92.58万平方米，占市区新开工房屋施工面积的35.06%。4、房地产开发投资结构趋于合理南通房地产市场

14、经过多年市场经济的洗礼，已逐渐成熟，企业开发围绕市场需求，投资的结构渐趋合理，形成了以住宅为主、商务为辅的投资格局。2005年统计数据显示：全市房地产开发投资中，住宅施工面积已达734.18万平方米，同比增长44.96%，占全市房地产开发施工面积的82.55%，比重比2004年提高3.4个百分点；办公楼、商业营业用房施工面积分别达到27.34万平方米、108.10万平方米，所占的比重分别为3.07%、12.15%，比重比2004年分别提高0.9个百分点与回落2.3个百分点。从2005年全市房地产开发房屋施工类型比例及所占比重变化看，全市房地产开发仍以住宅投资为主，但商用房、办公楼等商务房建设也

15、有相应的变化，与城市发展、市场需求相适应。（三）房地产销售市场现状1、销售增长较快，期房成为市场主要销售形式房地产市场需求增加，销售看好。1998年以来，商品房销售面积以年均15.27%的较快速度增长。 “十五”以来，全市累计销售商品房屋面积1098.99万平方米，比“九五”期间增长72.01%，其中销售住宅980.24万平方米，比“九五”期间增长69.21%。2005年全市销售商品房屋面积302.92万平方米，同比增长32.71%，其中销售住宅267.46万平方米，同比增长35.84%。今年上半年全市商品房销售面积176.22万平方米，按新口径推算，同比增长18.58%，其中商品住宅销售面积

16、152.4万平方米，同比增长19.96%。从房屋销售形式来看，上半年全市现房销售面积21.91万平方米，同比下降54.08%，期房销售面积154.30万平方米，同比增长52.92%，期房销售面积占商品房销售面积的87.56%，同比提高19.7个百分点。2、商品房市场活跃，个人消费成为市场主体随着住房体制改革的推进和居民住房需求的增加，特别是“十五”时期全市经济增长，人均收入水平提高，使居民改善住宅的需求相当旺盛，个人购房比重相应上升，个人逐步成为房地产市场的消费主体。2005年，全市商品房销售面积为302.92万平方米，实现销售额76.61亿元。在商品房销售中，个人购买面积达到300.41万平

17、方米，实现销售额75.76亿元，分别占销售总量的99.17%和98.89%，比2001年分别提高7.2和11.1个百分点。3、商品房价格上涨，住宅价格快速上扬“十五”期间南通商品房价格上涨较快，2005年商品房平均价格达到 2578.7元/平方米，比2000年上涨1189.8元/平方米，年均上涨13.17%。其中住宅平均价格由2000年的1298.42元/平方米，上涨到2005年的2419.58%，年均上涨12.16%。今年上半年全市商品房平均价格为3351.49元/平方米，同比上涨21.65%，其中住宅平均价格为3061.68元/平方米，同比上涨20.84%。市区商品房平均价格为3971.9

18、8元/平方米，同比上涨17.75%，其中住宅平均价格为3899.1元/平方米，同比上涨20.19%，剔除低价位商品房影响，市区商品住宅平均价格为4091.44元/平方米。今年二季度市区二手房重点调查资料显示：二手房住宅平均价格为4411元/平方米，比一季度上升348元/平方米。从样本控制点价格抽样报告情况看，平均价格超4000元/平方米的样本控制点占全部样本控制点的77.8%，其中5000元/平方米以上的样本控制点占19.4%（表1）。二）制约房地产企业可持续发展的因素分析南通市房地产业总体发展态势良好，开发投资不断创出新高，市场持续旺销，房地产业快速发展，并逐步走向规范与成熟，但在具体运行过

19、程中还存在一些不容忽视的问题，应引起重视和关注。（一）资质等级偏低在房地产开发企业中，实力强、规模大的企业比重偏小，近九成企业资质等级偏低。2005年末，资质等级为三级及以下企业310个，占全部企业个数的87.58%，一、二级企业个数分别仅有1个和43个，分别仅占0.3%和12.14%。从市场占有份额来看，一、二级企业的投资总规模分别只占全部的1.27%和26.01%，三级及以下企业占有近八成的市场份额。企业规模偏小，容易在激烈的竞争环境中被淘汰。（二）负债率偏高房地产业是资金密集型产业，由于企业实收资本少，不得不举债度日。2005年末，全市房地产开发企业共拥有资产327.08亿元，其中负债2

20、57.47亿元，平均每个企业负债7273万元，企业资产负债率高达78.72，其中资质等级为二级、三级的企业资产负债率分别为81.62和80.22。企业负债偏高，包袱较重，企业可持续发展的动能不足。（三）商品房空置面积较多2005年底商品房空置面积总量达到67.99万平方米，同比增长10.71%，其中住宅为44.87万平方米，同比增长33.11%，占空置面积总量的65.99%，其他空置分别为：办公楼为3.19万平方米，商业营业用房为18.58万平方米，其他房屋为1.35万平方米。空置面积过多，一方面会造成社会资源的浪费，另一方面也会占压资金，影响房地产开发企业的效益。（四）商品房价格上涨较快，房

21、价收入比偏高商品住宅价格由2000年的1298.4元/平方米，上涨到2001年的1484元/平方米、2002年的1564.4元/平方米、2003年的1765.1元/平方米、2004 年的1898.81元/平方米和2005年的2419.6元/平方米。2005年市区居民人均可支配收入12384元，按户均3人计算，家庭年收入3.72万元。2005年市区商品住宅均价2617.96元，买一套100平方米的住宅需26.18万元，是当年家庭年收入的7.04倍。如剔除低价位商品房价格的影响，市区房价与收入比超过10倍。按世界银行提出的房价应是家庭年收入的36倍的标准来衡量，南通房价收入比明显偏高。（五）房地产

22、企业融资渠道单一房地产是资金高度密集型行业，长期以来银行既给开发商“买”地，又放建设款贷款给施工队，还贷款给购房者买房。风险由银行照单全收，高额利润属于房地产商，房地产商靠着银行发大财。现在要房地产商自己来承担资金风险，而全市房地产自有资金一般仅占当年到位资金的15%左右，基础十分脆弱。宏观调控后，多数房地产商的应对措施首先是进一步扩大期房的销售来弥补资金的不足。另一方面就是拖欠工程款、器材设备购置款，应付款所占当年完成投资的比重在10%左右。随着金融政策的逐步到位，炒房族贷不到款不再购房投资、工程队贷不到款无法垫资，被动购房减少，购房者慎购，如果不尽快拓宽融资渠道，一旦市场出现供大于求的局面

23、，房地产资金链会有断裂的危险。2005年的到位资金虽然增速不低（30.06），但滞后开发投资增速（34.79）4.7个百分点。三）对房地产业稳定发展的思考目前，针对部分地区房地产投资规模过大，价格增长过快，结构不合理等问题，国家已采取了多种措施，通过经济、行政等手段，控制信贷和土地两个闸门，有保有压，区别对待，已经取得了初步的成效。但要使房地产市场巨大的潜在需求转变为有效需求，就必须政府部门、房地产企业、金融机构要实行三方联动，积极采取有针对性的措施进行调控与引导，全力促进房地产业的健康快速发展。（一）政府部门加强调控，优化环境房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应，还要与广大人民群众

24、的消费水平相适应，同时也要适应城市的发展需要。一是房地产市场调控要做到适时适度，远近结合。调控力度的把握主要是对房地产市场总量和结构调控力度的把握，积极引导商品房开发结构调整，多建适合中低收入阶层的中、小户型住房。二是进一步整顿和规范房地产市场，各有关部门要进一步完善房屋产权登记、评估等市场交易体系及土地招标制度，强化土地供应管理，控制土地购买的无序增长。三是要加大监督执法力度，坚决治理房地产开发和交易活动的违规违法行为，确保房地产业健康发展；同时搞活房地产二、三级交易市场，促进居民购房，以旧换新、以小换大，改善居住条件。四是房地产业的发展要纳入城市建设的总体发展战略，加强整体规划和管理，统筹

25、安排好土地资源开发利用的布局与节奏，做到有计划、有步骤地开发。五是要进一步优化房地产开发环境，尽量减少审批程序和不合理收费，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低建房成本。六是要加强对房地产市场形势的监测分析，尽快建立房地产预警体系和信息发布系统，引导企业理性投资和居民理性购房。（二）房地产企业内练素质、外树形象面对激烈的市场竞争，首先，房地产企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理念，提高管理水平。通过改革创新，加强管理，增强发展实力，提高市场竞争力。其次，房地产企业要根据市场需求的变化不断调整开发结构，切忌盲目追求高档、豪华、大户型住宅，要向不同收入阶层提供不同层次商品房，构造多层次

26、供给体系，以结构调整促进商品房开发的理性回归。第三，房地产业的竞争就是客户满意度的树立与竞争，开发商要加强工程质量，完善内部质量管理系统，为百姓提供放心房、优质房。第四，要加强市场营销，树立理性的营销观念，坚持诚信服务，进行“阳光”操作。重点是加强小区的物业管理以及环境设计、生态平衡等等，通过加强营销诚信服务积极创造市场。（三）金融机构制度创新、加大支持目前中、低收入者是房地产市场需求的主要群体，而这部分居民购房更加需要信贷支持。金融机构应向这一主要群体敞开大门，加大信贷支持力度。一要进一步改革公积金制度，放松现行公积金贷款的某些具体规定，将一些有信贷需求、又有还贷能力的人纳入管理体系。二是要

27、增加银行住房贷款品种，如“押旧买新”贷款等等，以适应居民改善住房条件的梯次需求。要加强对房地产开发贷款的监管，对开发商要严格执行房地产企业资本金制度，加强对申贷企业信誉度和还贷能力的审核；对购买者贷款要严格履行贷款的各种手续，以防金融风险。2、微观房地产市场 东郊庄园：本项目位于南通市金通路3688号，由江苏星源房产天一公司开发，总占地458亩，总建筑面积14.8万平方米，绿化率41%，建筑密度22%，其中会所面积为2万平方米；小区共分三期开发，一期现已交房，二期将于06年12月交房，三期则将于07年初动工，一期独栋去化在95%左右，联排在74%左右，余房多在外侧，即远离水系及中心花园区的房源

28、，二期06年9月28日开盘，现已去化30余套，二期面积约为260328m2，总价在250260万/套，均价约在800010000元/ m2之间，例如一套218 m2的独栋（含地下室418 m2）总价在218万；而一套300 m2（含地下）的双拼总价则为180万。 优山美地：本项目位于南位于园林景观大道星湖大道1888号（瑞慈医院东侧），毗邻国家4A级狼山风景区，区域环境优美，交通便捷，整个小区总占地33万余平方米，建筑面积约40万平方米，规划有独栋别墅、双拼别墅、花园洋房以及小高层等物业类型。现一期外围别墅已全部售磬，待推二期为岛中岛独栋梁别墅（600-800 m2）、联排别墅和八栋已封顶的花

29、园洋房（120 m2和180 m2），价格未定；小区拥有会所、三条特色风情街，农贸市场、幼儿园等内部配套设施。项目地北接秀丽狼山，绵延一体，区内南北中心主河道南通长江，奔远长流，整体规划以尊重大自然纹理生态为尺度，将狼山优美环境延伸，萃取狼山自然风貌与长江水系引入景观规划中，运用“坡、水、林”三大自然造景手法来营造自然生态空间，打造南通唯一一个拥有真山真水的生态国际社区。中南世纪城：本项目北接市政府，南依体育会展中心，东临南通大学，西望狼山风景和已建好的现代化高档市政设施，是集行政、商业商务、金融、居住、教育、体育六大中心与一体的现代新城区。本项目的住宅、商业、商务、休闲、娱乐、体育等项目现已

30、全面启动，它将是南通市最富有的商机和最具有活力的现代中心城。项目总占地面积996927 m2，总建筑面积: 250000 m2，其中住宅面积为400000 m2，共13栋梁高层住宅，现余4栋未售，预计在11月中下旬将推出9#和平11#，面积为110190 m2之间，均价据销售人员称约在5600元/m2左右，平面差为500元/ m2，立面差在50100元/ m2，共3000户预计开发周期为68年，小区共有710个机动车位、2280个非机动车位供住户使用，现已有13、17、22、31路公共交通。小区内部配套: 商铺、幼儿园、邮局；中小学: 南通大学、外国语学校等；综合商场: 麦客隆超市、易初莲花超

31、市、上海华联超市、汽车百货银行: 中国银行、中国建设银行、南通商业银行、狼山信用合作社；医院: 医疗中心、瑞慈医院（江苏省最好的民办医院）；其他: 游泳池、网球场、市民广场、体育会展中心、大剧院、文化中心、比环西文化广场大7.5倍的大广场、六县一市的公交转乘点、新岛咖啡、一品海鲜城、玫瑰园大酒店、旭日山庄大酒店、5000平米的净菜市场等等。凤凰莱茵苑：凤凰莱茵苑坐落于东南至海港引河，西至工农路，北至洪江路、通启路的新城区核心地块，与南通市新城区行政中心隔河相望。整个小区三面临水，一面临街。小区总用地面积32.11万平方米，占地面积213519.51 m2，总建筑面积276872 m2，其中住宅

32、251868 m2，绿地率46.5%，容积率1.203，建筑密度22.4%，总机动车位1034辆。小区配有25004 m2的幼儿园、商业服务用房、居委会、物业管理、社区服务、文化活动站、卫生站、公厕等有关公建配套设施；凤凰莱茵苑项目总投资预计约8亿元人民币，共分三期开发，一期已售完，二期余一部分将于11月中下旬推盘，三期（7栋小高层和9栋联排别墅）预计在07年初动工；小高层均价在5200元/ m2左右，别墅价格在1000012000元/ m2左右。小区住宅户型设计采用全明设计，功能布局体现现代健康人居设计理念；阳台直接入户，设子母门，既尊贵大气又安全实用；卧室多为南向，南北通透，景致开扬；书房

33、独立设计，外接娱乐室，丰富主人业余生活；主卧连接景观阳台，配有独立卫浴和走入式衣柜。采用的成套技术有外墙保温、双层玻璃窗等，采用智能化管理，在室内装修上对精装修进行了有益的尝试，做了小部分精装修。 苏建花园城：本项目首创南通城区最大120000平方米的纯生态园林，收藏4500平方米的私家湖泊，充分领略1300米的水岸景观，拥有诗意般的水岸生活，宽阔的视野与空间超然和谐。整个小区绿意盎然、流水潺潺、波光粼粼。举目望去，满园春色;侧耳倾听，虫鸣鸟啼。此时您与自然最近。项目引进园外先进物业管理模式，三星级的设计标准，八重小区内部智能化配套系统，三重小区内部保安系统，24小时全天候即时响应，联网可视对

34、讲系统、周界防越系统、电视监控系统、电子巡更系统、背景音乐系统、停车场管理系统、电子公告栏系统、住宅智能家居系统。 小区内24000平方米的繁华商业配套 、2900平方米的4层高档诊所、40000平方米的超大型车库、300平方米银行和邮电配套，幼儿园、学校，一切应有尽有，还规划有四星级酒店入户其中。 兆丰嘉园：本项目位于南通市新城区范围内，在中心城区南部，新城区核心区的西北部，小区西临城山路，北临洪江路，南接平倭路，东临城市主干道工农路，交通便利。项目规划用地约273亩，占地面积约38万平方米，共396户，现在售的为6栋高层（15F）、14栋多层住宅和5栋联排别墅，高层起价4138元/ m2，

35、均价约为47004800元/ m2，立面差为100元/ m2，去化约70%，联排别墅面积180240 m2，独栋别墅（年底开盘）面积为240345 m2（不含地下室和阁楼赠送面积），例如联排240 m2总价约180万，而独栋240 m2总价则约在290万。 小区物业管理费1.23元/ m2，年底开盘的多为独栋别墅，也有少量联排别墅（46联）。 晏园南岸：本项目位于一号桥，占地约27836平方米，总建筑面积约为36188平方米，共规划有二栋18F高层住宅、9栋独栋别墅和8栋联排别墅，共160户，现推出的是两栋高层住宅，其中19#于9月28日开盘现余10几户未去化，而18#也于11月1日推盘，至中

36、午已定10户，面积仅163 m2和1 65 m2两个户型，均价在5400元/ m2左右（6F-5090元/ m2，10F5400元/ m2），立面差为50100元/ m2。其中项目别墅，位于地块南部，仅建有20套，组团设有独立出入口，欧式建筑高贵大方，楼旁花馥长伴，能拥如斯完美居家，教人欣羡；而项目高层洋房，建筑立面采用三段式设计，宝蓝色屋顶，品红色和浅灰色拼面砖楼身，让建筑在古典凝重中尽得大宅的尊贵。屋顶局部以圆形坡屋面修饰，天际轮廓线错落有致，建筑外形的可观性极强。2幢18层两梯两户住宅，均为160平米三房以上大户型错层设计，气派显赫，布局合理，全明设计，宽敞实用，以采纳充足光线及清新空气

37、为重点，通风极佳，视野开阔，户户见景。 濠滨花园：本项目位于濠北路与濠东路的交界得。占地6.9万平方米，总建筑面积7.8万平方米，现去化已达65%左右，别墅仅余项目西侧，据说是因为风水因为，因为其前方有一座庙，现余的联排别墅面积在320平方米，总价在400万。天虹花园：本项目位于人民东路小石桥转盘东800米，由南通开发区天虹房地产开发有限公司开发，占地面积135000 m2，总建筑面积147000 m2，共1002户，400个停车位；项目共有9栋别墅（共50记），现已售出5栋（余2户），余下的面积在260270 m2，均一户型，将在07年下半年交付使用，现其中一栋已开始接受预定，价格在7000

38、-8000元/ m2之间。另有部分多层公寓待售，其中含180 m2的复式结构，售价未定。 天安花园：本项目南通新城区内兆丰嘉园对面，项目01年开盘，现在售部分有小高层和三栋联排，另有三栋已售完，后期还有小高层待售，项目已基本开发完毕，大面积在220 m2以上，联排售价在9000元/ m2，小高层均价在6000元/ m2。三、 定位篇南通市代表性项目综合评定对照表 重素 权重案名地段15%生活配套5%整体规划5%建筑造型10%规模5%景观绿化15%面积配比15%户型10%物业管理5%营销投入15%总评均价性价比东郊庄园7.227902.58优山美地 6.428002.29中南世纪城7.12940

39、2.41凤凰莱茵城7.1524002.98苏建花园城6.425502.51兆丰嘉园6.922803.03晏园南岸6.52531002.10濠滨花园天虹花园本案预期77.57796.57.577.57.56.95？说明：各单项均以10分为满分计；总评分数=（项目得分X项目权重）综合评分名次如下：浦东花园河畔花城金伦汇锦园*世袭雅园加州城新淮中花园东方曼哈顿性价比名次如下：世袭雅园河畔花城浦东花园东方曼哈顿金伦汇锦园新淮中花园加州城综合评分是一个楼盘开发水准的评判，然而，性价比才是一个楼盘销售情况的晴雨表，上述楼盘的去化情况基本与其性价比名次保持一致。高评分、高性价比是大品牌开发商的基本特征！由于

40、先天原因，本案在某些产品要素方面不可能使综合评分大幅度上扬。但是，我们可以在后天要素上（例如景观、营销、物管）加分最后，结合一个适当的价格，*没理由不成为淮安的榜样名盘！从前表看，本案的有力竞争对手是：世袭雅园河畔花城浦东花园换言之，要想展开竞争，我们的性价比必须达到：2.583.03那么，就目前现状而言我们的有效竞争价格段应当在：2300元/平方米2700元/平方米但是，从开发商寻求代理公司的心态看，此价位段明显不能接受！从营销学理论看，要想提高售价并且想取得热销，只有通过后天努力提高项目综合评分：1） 营销：专业公司加充足广告费可提高1分115%=0.152） 环境：增加合理主题和概念可提高0.5分0.515%=0.0753） 建筑造型：适当调整色彩和构造可提高0.5分0.510%=0.05假如完成上述工作，本案可能的综合评分为：6.95+0.15+0.075+0.05=7.225分这样，按照性价比2.583.03来算，本案价格段为：24002800元/平方米在加5%的自然增长率，届时实际市场竞争价为：25202940元/平方米总而言之，若本案均价在27002800元/平方米，我们完全有信心做好本案！未来的实际价格走势，取决于未来的市场空间！四、 项目篇1、 项目情况2、 SWOT分析3、 产品建议