哈尔滨市幸福镇农村土地整治项目130307.docx

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1、哈尔滨市幸福镇农村土地整治项目可行性研究报告（代项目建议书）哈尔滨市国际工程咨询中心二一二年八月编 制 人 员 名 单项 目 负 责 人：韩松岩 高级工程师参 编 人 员：董 悦 正 高 工 杨希中 正 高 工王毅楠 工 程 师戴 钦 经 济 师王 磊 工 程 师肖 潇 经 济 师审 核：韩松岩 高级工程师审 定：李力波 教授级高级工程师目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、编制依据2三、项目建设单位概况2四、项目由来与建设的必要性3第二章 开发前景分析8一、哈尔滨市经济发展状况及发展战略8二、哈尔滨市“十二五”民生发展目标10三、哈尔滨土地市场状况11四、主要影响因素分析12五、区域发展定

2、位13六、土地出让价格预测13第三章 区域现状及用地规划17一、项目建设技术条件17二、地理位置及现状20三、功能定位、规划重点与规划目标24四、用地规划25五、可出让土地分析26六、土地出让计划27第四章 土地及房屋征收补偿29一、征地拆迁补偿依据29二、土地收储及补偿概况29三、土地补偿方案30四、地上建筑物补偿方案33五、被征地农民养老保险35六、土地储备实施方案35第五章 配套工程建设方案37一、配套工程概述37二、道路工程37三、供水工程42四、排水工程44第六章 环境影响评价49一、编制依据49二、主要污染物49三、环境保护措施50四、环境影响评价结论51第七章 节 能52一、编制

3、依据52二、节电53三、节水53四、建筑节能54五、选用节能型的建筑材料54第八章 项目实施进度56一、项目建设周期56二、实施进度安排56第九章 招标投标57一、编制依据57二、本工程招标范围及项目57三、招标组织形式及方式58四、招标方案58五、招标投标工作的安排59第十章 投资估算及资金筹措60一、投资估算60二、资金筹措及使用计划61第十一章 经济效益分析62一、经济评价依据62二、主要经济评价指标62三、收益与成本分析63四、盈利能力分析65五、偿债能力分析66第十二章 项目风险分析68第十三章 社会评价69一、社会影响分析69二、项目与所在地区互适性分析70三、社会风险及对策分析7

4、1四、社会评价结论73第十四章 结论及建议74一、结 论74二、建 议74附表一：投资估算表76附表二：项目投资现金流量表77附表三：项目资本金现金流量表79附表四：利润表80附表五：资金来源与运用表81附表六：总成本费用估算表82附表七：投资计划与资金筹措表83附表八：销售税金及附加估算表84附表九：借款还本付息表84附表十：借款人基本情况表86附表十一：项目地块控制指标一览表87附表十二：项目土地出让返还收入测算表88可 行 性 研 究 报 告第一章 总 论一、项目概况1项目名称哈尔滨市幸福镇农村土地整治项目2项目建设单位哈尔滨市土地储备中心哈尔滨市城乡发展有限公司城郊分中心3项目范围本项

5、目选址哈尔滨市香坊区，分布在黎明乡和幸福镇，为黎明乡红星村、幸福镇北柞村，幸福镇西柞村。该项目地处香坊区南部，东临哈尔滨铁路集装箱沿线，西至哈阿高速零公里，南依哈南工业新城，北临城市规划圈边缘。该项目用地呈不规则多边形规划，收储面积2809067平方米。4项目建设内容土地和房屋整体征收，对收储的土地进行整理，具备开发条件后，按照规划的功能，对外出让土地，收回建设成本。本项目总收储面积2809067平方米，其中集体土地2508989平方米，由于国有土地掺杂在集体土地中，因此还需要收储国有土地300078平方米；本项目同时征收地上建筑合计328787平方米，其中住宅房屋277228平方米，住改非房

6、屋10312平方米，非住宅房屋补偿41247平方米；总征收成本合计245364.9万元。5.项目投资及资金来源本项目投资总额为324960万元，资金来源有两个渠道：一是申请银行贷款210000万元，占总投资的65%，贷款利率为7%；二是项目方自筹资金114960万元，占总投的35%。二、编制依据1哈尔滨市城市总体规划（2011-2020年）；2哈尔滨市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3哈尔滨市香坊区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4哈尔滨市土地一级开发暂行办法；5建设单位提供的有关资料。三、项目建设单位概况哈尔滨市土地储备中心哈尔滨市城乡发展有限公司城郊中心，位于哈尔滨市道外区

7、江畔路100号，法定代表人：郭洪艳。中心为事业单位，机构规格为科级，业务受市土地储备中心委托开展。核定事业编制4名，经费渠道为市财政全额补助。核定科级领导职数2名，其中正科级1名，副科级1名。主要职责如下：一、负责向市土地储备中心上报年度国有建设用地、可征转农村集体土地及其它土地储备计划，并按批准的土地储备计划开展土地储备工作。二、负责本区域内纳入储备范围的可以收购的国有建设用地实行收购，并对可征用储备的农用地及其它可以转为建设用地集体所有的土地实行征用储备。三、负责受市储备中心委托，对本区域内已依法收回的国有土地、已实施转征的土地、已收购的国有建设用地及可征用储备的农用地，进行必要的前期开发

8、。四、负责以分中心为主体的土地储备项目资金的筹措、使用和管理。五、负责承接返还的土地收储成本等。六、负责完成上级交办的其他任务。四、项目由来与建设的必要性1项目的由来党的十八大提出，要优化国土空间开发格局。国土是生态文明建设的空间载体，必须珍惜每一寸国土。要按照人口资源环境相均衡、经济社会生态效益相统一的原则，控制开发强度，调整空间结构，促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度；要健全现代市场体系，优化土地资源市场配置机制，促进建立反应市场供求关系、资源需求程度、环境损害成本的生产要素和资源价格形成机制；要完善宏观调控体系，进一步加强土地调控等；不久前下发的国务院关于促进节约集约用地的通知要求，

9、要充分发挥市场配置土地资源基础性作用，完善建设用地储备制度。土地储备在提高政府调控能力，探索解决保护土地资源和保障经济发展矛盾的过程中，扮演着重要的角色。近年来随着城市化步伐发展不断加快，改革开放的进一步深入，如火如荼的都市经济突飞猛进，城市整体经济发展和社会进步日新月异，从而有效拉动了城郊农村经济的快速发展，加速了城乡间经济要素的流动和资源的重新配置，形成了一个人口密度相对较高、人们经济活动范围较广、与城市经济联系紧密，兼具城市和农村特征的城郊型经济区域。为加快城乡结合部建设，促进城乡统筹发展，改善农民生产生活水平开辟了一条新路径。哈尔滨是黑龙江省省会，我国东北地区重要的中心城市，国家重要的

10、制造业基地，国家历史文化名城。还是铁路、公路、航空、水运的交通枢纽，是国务院批准的一类对外开放口岸，是我国对俄罗斯及远东贸易的重要城市。按照哈尔滨市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要确定的7086平方公里的城市规划区范围，哈尔滨启动实施了“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略，构建以松花江为纲，“一江居中、两岸繁荣”的城市发展格局，通过北国水城、科技新城、工业新城建设，拉开了城市发展框架。为加快哈尔滨市城市化进程，哈尔滨市城市总体规划（2011-2020年）确定实行城乡统一规划管理，加强城中村和城乡结合部整治改造，城镇基础设施、公共服务设施的建设应当为周边农村服务，根据不同地区的条件，重点发展

11、县城和基础条件好、发展潜力大的建制镇，优化村镇布局，促进农业产业化和农村经济快速发展。“十二五”期间，香坊区将重点实施“南拓、东扩、中兴”战略，打造香东新城和香南新区，进一步优化经济和社会发展的空间布局。在农业现代化方面以新农村建设为契机，搞好小城镇的规划布局和功能定位，搞好试点村镇的规划和建设。重点实施朝阳镇、成高子镇、幸福镇小城镇改造项目和黎明办事处城中村改造项目。到“十二五”期末，全区城镇化率达到60%以上。本项目区域位于香坊区南部，东临哈尔滨铁路集装箱沿线，西至哈阿高速，南依哈南工业新城，北临城市规划圈边缘。现状用地规划比较落后，主要为农业用地，土地利用粗放、低下，土地利用效率相对较低

12、。项目实施后，通过对现有闲置土地回收土地使用权，改变土地用途，进行土地转换等提高土地利用效率，优化土地资源配置，实现土地价值的最大化。2项目建设的必要性（1）维护土地市场秩序，规范土地市场运行随着我市城市化进程加快，势必伴随着城郊大片土地纳入城区范围，在这个过程中，需要大片征地、大规模拆迁和巨资流动，若政府放任企业私自操作，会造成土地非法交易、投机交易和土地资源极大浪费，这不仅会损害广大群众利益、国有资产流失，还会使土地市场秩序混乱，不利行业发展，还会影响经济发展。而实施土地储备，使土地从征收到拆迁安置再到入市交易全部掌控在政府手里，避免了以上问题的出现。（2）是充分发挥政府的宏观调控作用，优

13、化城市土地资源配置的需要土地是城镇空间功能的载体，是重要的城市资源，也是经营城市的重要资产，要提高全市经济发展速度，利用好土地资源尤为重要。通过运用“收购、储备、出让“的城市土地储备运行机制，有助于优化城市土地的资产化经营，显化土地资产价值，从而保证国家对国有土地资产的合法收益。另外，政府还可以运用直接控制的合理土地，平抑城市土地市场的波动，调控城市地价的合理水平，以促进城市土地市场持续地健康发展。（3）促进经济结构调整，加快转变经济发展方式城乡结合部在我市城市化进程中具有重要的战略地位，是全市建设用地空间拓展的首选，必然要承载市区转移出来的部分功能、产业和人口。目前城乡结合部地区的产业问题主

14、要集中体现在：产业结构不合理,“瓦片经济”问题突出,高新技术产业基础薄弱,经济增长主要依靠现有物业收入,农民持续增收难度较大。通过土地储备，可以推动城乡结合部地区产业结构、区域结构、城乡结构调整，进而促进经济结构调整，加快转变经济发展方式。（4）是增加财政收入，筹集城市建设基金的需要土地资源作为经济发展的重要生产要素之一，作为投资实体的唯一载体，如何集约节约利用直接关系到我市城乡结合部地区长远可持续发展。下一步将深入贯彻十七届五中全会精神，在全面落实“十二五”规划基础上，根据我市城乡结合部地区发展现状，按照“加快储备，合理利用”的工作思路，结合目前我市土地储备的工作实际，坚持不断创新，积极推进

15、城乡结合部城市化建设。一方面，通过协调市规划部门，调整优化规划条件，力争实现项目资金平衡，另一方面，推进实物返还、留地安置、合作分成等多元化补偿安置办法，降低项目成本，减少现金流。综上所述，本项目的建设是必要的。第二章 开发前景分析一、哈尔滨市经济发展状况及发展战略1、哈尔滨市经济发展概况2011年全年实现地区生产总值4243.4亿元，按可比价格计算比上年增长12.3%。其中，第一产业实现增加值447.2亿元，增长7.0%；第二产业实现增加值1647.2亿元，增长14.4%；第三产业实现增加值2149.0亿元，增长12.0%。非公有制经济实现增加值2252.1亿元，增长14.1%，占全市地区生

16、产总值的比重为53.1%。第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为6.4%、44.2%和49.4%。人均地区生产总值42700元，增长12.0%。十县（市）实现地区生产总值1289.6亿元，增长12.9%，占GDP的30.4%，县域经济对全市经济增长的贡献率为30.9%。 全年财政一般预算总收入502.1亿元，增长22.3%。其中，地方财政一般预算收入300.3亿元，增长27.0%。全市财政一般预算支出557.1亿元，增长21.2%。据抽样调查测算，城市居民家庭总收入为22079.4元，增长14.4%，其中工资性收入占 61.9%，城市居民家庭年人均可支配收入20030.6元，增长14.1%

17、；人均消费性支出16232.7元，增长16.5%。农村居民家庭年人均纯收入9608.3元，增长19.8%，其中家庭经营纯收入占64.9%；人均生活费支出5513.4元，增长18.2%。2、哈尔滨市总体规划及发展战略按照哈尔滨市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要确定的7086平方公里的城市规划区范围，哈尔滨启动实施了“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略，构建以松花江为纲，“一江居中、两岸繁荣”的城市发展格局，通过北国水城、科技新城、工业新城建设，拉开了城市发展框架。根据哈尔滨市总体规划，项目所在区域规划的城市主要功能为居住用地。“十二五”期间，香坊区重点实施“南拓、东扩、中兴”战略，打造香东新

18、城和香南新区，进一步优化经济和社会发展的空间布局。在哈南工业新城香坊工业园区已有的16.9平方公里的基础上，沿四环路向北外延至三环路以南部分区域规划在香南新区范围之内，外延面积34.89平方公里，使新区面积达到51.79平方公里。形成东至阿城、南至平房、西至南岗、北至三环路，以三环、四环为“两横”，以哈西延长线、京哈路、哈五路、征仪路、江南中环路、哈阿路和红旗大街延长线为“七纵”的“两横”、“七纵”沿路发展的香南新区，拓展香坊区南部发展空间。“十二五”期间，重点建设食品医药、机电配套、现代物流、旅游居住、现代农业、新型材料等行业。经过五年的发展，使香南新区成为区域经济发展新的增长极。二、哈尔滨

19、市“十二五”民生发展目标城乡居民收入与GDP同步增长。城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入、中低收入群体的收入年均增长速度均达到12%以上，在同等城市中力争晋位。 大幅提高住房保障水平。实现“住有所居”，四环内棚户区改造完毕，棚户区居民全部入住新居。中低收入群体人均住房面积不低于15平方米。基本完成农村泥草房改造。 扩大就业规模。新增城镇就业人口55万人，城镇登记失业率控制在4.5%以内。 提高基本生活保障标准。最低工资标准年均增长15%左右，城乡居民最低生活保障标准年均增长12%以上。 加速城镇化进程。百万农村人口进城镇，城镇化率提高到65%。本项目的建设可以有效的促进上述民生建设目标

20、的实现。三、哈尔滨土地市场状况哈尔滨市土地收储制度建立于2002年。近年来，哈尔滨市坚持运用土地收储制度推动城市规划、建设和管理，收到了明显的经济、社会、生态效果。理顺了政府供应土地的产权关系，增加了土地市场宏观调控能力，为城市建设筹集了大量资金，抑制了土地的投机炒作，为有序、科学、合理、严格地实施城市总体规划提供了条件和保障，同时增加了政府财政收入，促进了房地产市场健康发展。由于市场前景看好，全国知名地产企业纷纷进驻哈市，从爱建、世茂、保利的先期介入，再到如今的万达、绿地、东方园林、恒大、北辰、华南城、鲁商、星昊、富力、银泰等国内知名地产企业纷纷大手笔在哈市拿地。根据哈尔滨市国土局的统计数据

21、，2012年全年哈尔滨成交的各类地块共计76块，成交土地面积513万平方米，土地出让金收入约56亿元。从区位来分析，哈市二环路附近成规模、大面积的可开发土地几乎没有。大开发商若想施展大手笔的开发建设，只能在三环路沿线寻找机会。而目前三环、四环区域土地利用率不高，以农用地和集体土地为主。整合这些土地资源，促进农村经济结构调整，使农民离土不离乡，从第一产业向二、三产业转移，既符合国家政策和哈尔滨实际情况，又可以使农民受益，土地资源得到集约利用。四、主要影响因素分析（1）区位分析伴随哈尔滨市政府近年来对此区域政策引导和投资力度的加大，三环路贯穿该地区，使区域的基础设施更趋完善。项目所在区域东部临近新

22、香坊物流园区，南临哈南新城，西临主城区，随着城市的不断扩张，本项目正位于重点发展区域的结合部，潜在发展优势巨大。根据城市总体规划定位，哈南新城产业定位为打造国家重要的新型工业化产业示范区，以及交通运输设备制造、新型装备制造、材料产业、食品医药产业、电子信息产业、现代服务业产业六大基地。地缘优势明显，位于大庆、吉林、长春等城市构成的两小时经济圈的地理中心和产业物流中心的中轴线上，是哈尔滨连接北京和大连等大城市渤海湾出海口和连接欧亚大陆陆地口岸及俄罗斯远东地区陆地口岸和太平洋出海口的重要枢纽和中转地。东北亚物流的公路、信息和空中节点，哈尔滨城市副中心，哈尔滨南部门户。西临主城区，通过此路段，可以迅

23、速进入香坊中心区，通过二环快速路进入南岗及道里区。北部临依托新香坊火车站建设的哈尔滨铁路集装箱中心站，是全国18个铁路集装箱中心站之一，计划总投资7.6亿元，规划占地129万平方米，该集装箱中心站建成后，具备海关和检验、检疫等功能，建设内容包括相关铁路、公路、综合物流等基础设施和配套设施。将成为我市的一个内陆港，具备接发5000吨整列双层集装箱专列的能力，主要承担国际贸易、出口处理、免税仓库设施、免税的陈列设施、第三者贸易、进出口处理与增值处理功能。由于城市骨架的拓展，该区域将由城市边缘区，逐渐向城市新区转变，这种区位优势，带来了巨大的升值空间。通过收储和整理该片土地，可以使土地发挥更大的经济

24、和社会效益。（2）交通状况分析三环路建成，大大提高了该区域的通达性。从本区域沿三环路向北进入长江路、先锋路、会展中心等区域，向南可以进入哈南新城，向西进入南岗哈西地区。五、区域发展定位哈尔滨市城乡经济的快速发展，以及项目所在区域的区位、交通和资源优势，为该地区的经济发展和产业结构调整带来了难得的历史机遇。本区域的发展定位是：为周边的产业提供一个环境优美，商业配套服务齐备，适宜人居的居住新区。六、土地出让价格预测（一）住宅用地价格1、对项目所在区域未来房地产价格预测所反映出的地价水平分析项目所在区域发展定位为农村中小城镇,根据哈市周边中小城镇目前房价调查分析，预测三年后该地区住宅用房价格将不会低

25、于4500-5500元/平方米的水平,平均售价可达到5000元/平方米左右。相应地,作为该区域内的商服金融用房,预计其售价应可达到6500-7500元/平方米,平均售价为7000元/平方米左右。一般来说,房地产单位价格之中,土地价格(楼面地价)的合理比例应占到30%-40%,平均为35%。因此,住宅用地合理的楼面地价应可达到:500035%=1750元/平方米(建筑面积),商服用地的合理楼面地价应可达到:700035%=2450元/平方米(建筑面积)。根据城市规划部门提供的相关规划方案指标,住宅用地平均容积率为1.99,由此可得:住宅用地平均出让地价=17501.99=3482.5元/平方米。

26、区域内可出让土地全部为住宅用地，面积为199.86万平方米，根据以上数据，计算此部分可出让土地平均地价为：3482.5100%=3482.5元/平方米2、住宅用地价格本项目采用假设开发法对土地出让价格的预测分析基本公式:土地出让全价=房屋的预期售价(楼价)-建筑总成本-专业费用-利润-税收-利息根据规划数据：设：土地出让地价为X。根据对哈尔滨周边小城镇房地产调查测算，计算过程及取费原则如下：前期费按照建筑面积测算，单方造价80元/平方米建筑工程费住宅平均按2000元/平方米建筑面积计算公建平均按2100元/平方米建筑面积计算小区配套及市政基础设施费按照建筑面积测算，单方造价550元/平方米开发

27、利润假设平均开发建设周期为1.5年,开发利润按行业平均值测算贷款利息按照建筑面积测算，单方造价60元/平方米不可预见费按照建筑面积测算，单方造价40元/平方米管理费用按照建筑面积测算，单方造价35元/平方米销售费用按照建筑面积测算，单方造价30元/平方米商品房销售总收入住宅按照可研报告前文预测的销售价格计算。住宅销售价格5000元/平方米，商服销售价格7000元/平方米。各种税费主要包括营业税、城市维护建设费和教育费附加。其中，营业税为销售收入的5%，城市维护建设费和教育费附加则为营业税纳税额的7%和3%。土地出让地价测算过程见下表：项目金额（万元）前期费9923.0建安工程费住宅992300

28、.0公建0.0合计992300.0小区配套及市政基础设施费248075.0开发利润除去土地375089.4土地0.30X贷款利息29769.0不可预见费19846.0管理费用17365.3销售费用14884.5销售总收入住宅2480750.0公建0.0合计2480750.0各种税费136441.3开发成本（不含土地）1843693.4土地出让价总额490043.5总土地面积平均出让让价（元/平方米）1744.49可出让土地面积平均出让单价（元/平方米）2469.23从上表计算结果分析如下：土地出让地价总额为490043.5万元总土地面积平均出让让价1744.49元/平方米可出让土地面积平均出让

29、单价2469.23元/平方米3、估价结果通过以上两个方面的分析和论证,发现从不同的角度分析得出的结果较为接近,即本项目在当前的规划方案下,住宅用地平均出让地价在2469-5250元/平方米左右。为保险起见，本项目土地出让收入按偏保守价每平方米2500元测算。第三章 区域现状及用地规划一、项目建设技术条件1、项目地理条件哈尔滨市位于东经1254213010、北纬44044640之间，地处中国东北北部地区，黑龙江省南部。东南临张广才岭支脉丘陵，北部为小兴安岭山区，中部有松花江通过，山势不高，河流纵横，平原辽阔。哈尔滨是东北北部地区最大的中心城市，也是中国省辖市中管辖面积最大、管辖总人口居第二位的特

30、大城市，是中国十大城市之一。全市土地面积5.31万平方公里，市区面积7086平方公里。本项目位于哈尔滨市中心城区的南部地区。规划控制范围223.30公顷（2.23平方公里）。项目地块比邻进乡街，并与多条规划道路相邻，具有良好的公路交通条件。规划主干道建成后，本区可直通哈尔滨主城区。2、地形地貌哈尔滨市区东南临张广才岭支脉丘陵，北部为小兴安岭山区，中部有松花江通过，山势不高，河流纵横，平原辽阔。哈尔滨市区主要分布在松花江形成的三级阶地上：第一级阶地海拔在132140米之间，主要包括道里区和道外区，地面平坦；第二级阶地海拔145175米，由第一级阶地逐步过渡，无明显界限，主要包括南岗区和香坊区的部

31、分地区，面积较大，长期流水浸蚀，略有起伏，土层深厚，土质肥沃，是哈尔滨市重要农业区；第三级阶地海拔180200米，主要分布在荒山嘴子和平房区南部等地，再往东南则逐渐过渡到张广才岭余脉，为丘陵地区。本项目的地貌单元为岗阜状平原。3、水文地质条件本项目场址含水层主要为孔隙潜水，稳定水位标高111.69112.93米，埋深30.5032.40米，根据1个环境水样水质分析结果，根据规范GBS0021-2001有关规定，判定该水对混凝土结构无腐蚀，对混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。4、气象条件哈尔滨市属中温带大陆性季风气候，夏季炎热短促，多东南风，冬季漫长寒冷，多西北风，全年平均气温3.

32、5，一月最冷，七、八月最热；历史最高气温41，最低气温-41.4。年平均降水量530mm，多集中在7-8两个月。哈尔滨的集中降水期为每年7至8月，集中降雪期为每年11月至次年1月。年平均温度3.6。最冷的1月份，平均气温为零下13.2至零下24.8，最热的7月份，平均气温为18.1至22.8。3-5月份为春季，易发生春旱和大风，气温回升快而且变化无常，升温或降温一次可达10左右。6-8月份为夏季，炎热湿润多雨，7月份平均气温19-20，最高气温达38。平均降水量占全年的60%-70%，由于降水集中，间有暴雨，易发生洪涝灾害。9-11月份为秋季，降雨明显减少，昼夜温差变幅较大，9月份平均气温为1

33、0，10月份北部地区已到0，南部地区2-4。12-次年2月份为冬季，漫长而寒冷干燥，雪覆大地。1月平均气温零下15-零下30，最低气温曾达零下52.3。由于近年来全球气候的变化，哈尔滨地区的气候也有所改变。5、项目用水、电、交通等落实情况本项目主要内容为土地和房屋整体征收，对收储的土地进行整理，并按照规划建设道路、排水等配套工程。本项目临近基础设施条件较为完善的主城区内，周边配套设施完备，供水、排水、供电、供热、通信、煤气等市政基础设施齐全。二、地理位置及现状本项目选址哈尔滨市香坊区，分布在黎明乡和幸福镇，为黎明乡红星村、幸福镇北柞村，幸福镇西柞村。该项目地处香坊区南部，东临哈尔滨铁路集装箱沿

34、线，西至哈阿高速零公里，南依哈南工业新城，北临城市规划圈边缘。用地现状为农地、居住，以及部分商业及公企。本项目选址哈尔滨市香坊区，分布在黎明乡和幸福镇，为黎明乡红星村、幸福镇北柞村，幸福镇西柞村。总收储面积280.91公顷，需要征收地上建筑合计328787平方米，其中住宅房屋277228平方米，住改非房屋10312平方米，非住宅房屋补偿41247平方米。1）、按土地权属性质划分国有土地30.0078公顷（全部为国有建设用地）；集体土地250.8989公顷（农用地190.6025公顷，集体建设用地60.2964公顷），国有农用地和集体土地按照区片征地价格给予征地补偿。2）、按土地用途划分城市用地

35、103235平方米，建制镇用地61282平方米，公路用地126954平方米，村庄602964平方米，水浇地61486平方米，旱地1825717平方米，有林地13073平方米，管道运输用地8607平方米，裸地5749平方米。3）地上设施及建筑物状况根据现场的初步调查结果，该区域在农用地上共有温室、大棚等用于农业生产的附着物共计20600平方米。果树68000棵。该区域一共有红星村、北柞村、西柞村等3个村屯，分布着农民居住的集中住宅点以及生产经营企业，包括哈尔滨市北林造纸厂、哈尔滨市广为贸易公司、哈尔滨市永康传统医学中医临床研究所、黑龙江省交通物资公司、黑龙江省射击自行车击剑训练中心等几家工企。根

36、据调查，区域内地上建筑合计328787平方米，其中住宅房屋277228平方米，住改非房屋10312平方米，非住宅房屋补偿41247平方米。 西柞村东柞村北柞村红星路进乡街红星路红星路项 目 区 位 示 意 图哈尔滨市中心本项目所在位置现状土地利用统计表序号权属单位名称地类编码地类名称权属性质面积(平方米)1哈成公路化工路至香阿界段(南直路至龙凤路段香明街支线)102公路用地国有253982哈尔滨电业局202建制镇国有221493哈尔滨市2010年第九期城市建设用地201城市国有12484哈尔滨市2011年第四期城市建设用地202建制镇国有325905哈尔滨市北林造纸厂202建制镇国有1796哈

37、尔滨市广为贸易公司202建制镇国有51347哈尔滨市人民政府(2010年度第一批次)201城市国有32528哈尔滨市三环路(电碳路段)102公路用地国有1015569哈尔滨市永康传统医学中医临床研究所202建制镇国有98610黑龙江省交通物资公司202建制镇国有811黑龙江省射击自行车击剑训练中心202建制镇国有16012姜识才202建制镇国有1913热电厂管线107管道运输用地国有860714香坊建成区201城市国有9873515张菊生202建制镇国有5716北柞村012水浇地集体436013旱地集体970239203村庄集体24356417红星村012水浇地集体61050013旱地集体43

38、5407031有林地集体13073127裸地集体3157203村庄集体8866818西柞村013旱地集体420071127裸地集体2592203村庄集体270732合计国有3000782809067集体2508989三、功能定位、规划重点与规划目标1、功能定位哈尔滨市城郊结合部集居住、商业、物流仓储为一体的，环境优美，各类配套服务设施齐全的综合性生活居住新城区。2、规划重点（1）优化环境：加强生态体系建设，建立新的生态格局。在规划中对居住、公共设施等用地的绿化指标提出较高的标准，同时增加公共活动空间和绿化用地，满足居民休闲憩游需求，创造宜人的适居环境。（2）强化功能：提升农业产业的科技含量，建

39、设现代化有机农产品仓储中心；建设有魅力的商业展示区，形成以绿色有机农产品为主的商贸、旅游、金融主体的新区；建设完备的公共服务体系，包括文教、卫生机构等，形成明确的功能区。（3）增加设施：主要是市政设施和交通设施，提高城镇服务水平。利用与哈尔滨市区紧密相连的有利条件，加强道路等市政设施建设，形成区内道路系统以及与之相匹配的管线系统。3、规划目标实现居住环境优美，商业服务行业完备，以现代化有机绿色农产品物流仓储等为主要经济支持的，在哈尔滨周边地区具有代表性的现代化新型居住生活区。四、用地规划1、居住用地规划采用建设多元的住宅理念，创建智能化、生态化的人居环境，为不同需求的人们提供适宜的居住空间。2

40、、绿地系统规划注重与区域生态平衡相结合，体现居住区的绿化特色，加强防护绿地建设，充分发挥绿地的多效能性。以规划区内各居住区公共绿地或小型街头绿地为点，以新区规划公园、交通性绿化用地为面，形成点、线、面相结合的绿地系统。3、工业、仓储用地采取沿主要交通干线集中布置的方式，便于基础设施集中配套，形成产业集聚效益，降低建设投资。4、道路交通用地道路用地主要方便区内与周边区域的交通联系。5、区域规划建设用地平衡表规划用地平衡表序号用地性质用地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）容积率用地面积比例（%）1居住用地199.86396.851.9971.15%2商业用地3教育用地4工业用地5仓储用地6市政用

41、地7绿地39.3414.00%8特殊用地9道路用地41.7114.85%合计280.91396.851五、可出让土地分析根据项目建设用地平衡表，本项目总用地面积2809067平方米，其中可出让用地全部住宅用地，共计199.86万平方米。可出让土地面积详见下表：可出让土地面积汇总表序号类别名称用地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）容积率1R居住用地199.86396.851.99合计199.86396.85六、土地出让计划本项目土地出让分三年执行，各年土地出让计划见下表：土地出让计划表地块编号用地代码出让面积合计（平方米）出让比例用地性质用地面积（平方米）出让批次出让年份备注06R239176

42、919.60%二类居住用地34268第一批次201413R2二类居住用地14950第一批次201414R2二类居住用地133545第一批次201416R2二类居住用地35912第一批次201418R2二类居住用地131094第一批次201426R2二类居住用地42000第一批次201404R259746129.89%二类居住用地12035第二批次2015规划圈内05R2二类居住用地11935第二批次2015规划圈内07R2二类居住用地51635第二批次201520R2二类居住用地179073第二批次201524R2二类居住用地342783第二批次201501R260030030.04%二类居住

43、用地19008第三批次201602R2二类居住用地79725第三批次201603R2二类居住用地91700第三批次201604R2二类居住用地28265第三批次201605R2二类居住用地7695第三批次201608R2二类居住用地113162第三批次201622R2二类居住用地260745第三批次201601R240905720.47%二类居住用地95248第四批次2017规划圈内02R2二类居住用地14858第四批次2017规划圈内03R2二类居住用地8578第四批次2017规划圈内25R2二类居住用地290373第四批次2017根据上表可以看到，本项目从2014年开始出让土地，2017年全部出让，2014年至2017年四年期间，各年土地出让面积分别为39.2万平方米，59.7万平方米，60.0万平方米，40.9万平方米。各年出让比例分别为19.60%，29.89%，30.04%，20.47%。合计199.86万平方米。第四章 土地及房屋征收补偿一、