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1、广水广茂物流园项目投资建议报告1. 广水城市概况广水市，湖北省东北部，随州市代管。位于桐柏山脉东南麓，大别山脉西端。东部与大悟毗连，南部与安陆市、孝昌县相邻，西部与随州曾都区交界，北部与河南省信阳市接壤，自古为南北交通要冲，“鄂北门户”。东西57.5公里，南北长78.75公里，总面积为2675平方公里，人口93万。辖20个乡、镇、办事处，以及1个省管经济技术开发区。政府驻地应山街道。因有中国八大名关之一的武胜关而名扬四海。自南北朝置县，已有1400多年的历史。境内有徐家河、三潭两大4A级景区及中华山、大贵寺两个国家级森林公园。是鄂豫物资重要聚散地，是西部大开发的桥头堡。中文名称广水市外文名称G
2、uangshui City行政区类别县级市所属地区中国湖北省随州市下辖地区应山、广水、十里等政府驻地应山街道电话区号0722邮政区码432700地理位置随州市东部面 积2675平方公里人 口93万（2009年数据）气候条件北亚热带气候机 场八里岔机场（军用）火车站广水站著名景点三潭风景区、徐家河风景区、黑龙潭风景区、 中华山森林公园车牌代码鄂S1.1 地理环境广水市位于湖北省北部偏东，以平靖关、武胜关与河南连界，自古为南北交通要冲，素有“鄂北门户”之称。地跨东径11331-11407，北纬3123-3205。北与河南省信阳县毗邻，东邻大悟县，南接孝昌县、安陆市，西连随州市曾都区。广水市地处桐柏
3、山脉南麓、大别山脉西端，属低山丘陵地带。地势北高南低，自北而南，山地、丘陵、岗 地、沿河小块平原，依次分布。山地占总面积的30.1%，丘陵占67.4%，平原占2.5%。广水市属北亚热带大陆性季风气候。冷暖适中，冬干夏雨，雨热同季，四季分明。年平均气温在13-16之间，北部为13-14 , 中部为14-15，南部为15-16，南北温差2。一年中，最冷月为1月，月平均气温2.3；最热多在7月，月平均气温27.9。境内山脉分属桐柏山脉和大别山脉，因受地质构造控制和河流切割影响，呈北西一南东走向和北东一南西走向，可分为四个支脉，属桐柏山脉的有四望山支脉、大贵山支脉和中华山支脉，属大别山脉的有光头山支脉
4、。境内河流分属长江、淮河两大流域，狮河、损水、 摄水三大水系。北部以飞沙河、小河为主干，由南向北经河南信阳境内狮河汇入淮河；西部以樱水（吴店河）、徐家河为主干，由北向西南流入混水汇入长江 ；中部和东部以应山河、广水河为主干，由北向东南流入孝昌县境内渥水汇入长江。 1.2 自然资源广水市土地总面积264517.7公顷，其中耕地面积40686.7公顷，占土地总面积的15.4%；园地12553公顷, 占0.5%；林地95222.6公顷，占36%；草地1033.8公顷，占0.4%。城镇农村居民及独立工矿用地14159.8公顷，占5.3%。交通用地1603公顷，占0.6%；水域26108公顷，占9.9%
5、。难利用土地84447.9公顷，占31.9% 。 广水市已查明的矿产有32种，矿产地47处，探明储量的有11种。优势矿产为：重稀土钇、花岗岩、白云岩、高岭土、矿泉水、萤石、石墨、磷、大理石、滑石等。尤其以重稀土纪、花岗岩、白云石、高岭土、矿泉水为本市重要矿产。广水市境内河流分属长江、淮河流域水系，共有大小河流337条，总长2418.5公里，均属间歇性河流，总流域面积2434.2平方公里，占总面积92%。境内地表水资源，主要为大气降水产生的地表径流。年平均降水量990毫米，平均径流深351.6毫米，平均地表径流量9.3亿立方米。在时空分布上，降水量集中在5至8月。在地理分布上，降水量东部多于西部
6、。在气候成因上，丰水年十年一遇，枯水年五年一遇。境内地下水资源贫乏，为无统一地下水体的贫水区，地下水量为2726万立方米。因地表为丘陵地带，分布极不均匀，虽部分低洼地区有地下水，但水位低,储量小，对农田灌溉无开发价值。野生动物有一百余种，木本植物共有65 科147属355种，竹类3 种。属国家二类重点保护树种有香果树、杜仲。属国家三类重点保护树种有银杏、牛鼻栓、川桂、自玉兰、凹叶厚朴、青檀、三尖杉、中 国粗桂、毛才味、大血藤。草本植物更为丰富，仅药用植物就6类195科514种。 野生牧草300余种。花卉100余种。食用菌类有香菇、白木耳、黑木耳、平菇、蘑菇、松菌等。主要农作物有稻谷、小麦、大麦
7、、棉花、油菜、花生、芝麻、豆类、薯类、大蒜、蔬菜、麻类、烟叶等。1.3 区划详情广水市共辖3个街道办事处10个镇4个乡，共17个乡镇办事处，中华山、大贵寺、花山3个国营林场及三潭风景区和广水经济开发区，556个村民委员会，3701个村民小组，47个居民委员会，131个居民小组。包括：应山街道、广水街道、十里街道、武胜关镇、平林镇、长岭镇、陈巷镇、杨寨镇、关庙镇、余店镇、蔡河镇、吴店镇、郝店镇、马坪镇、兴隆乡、城郊乡、李店乡、太平乡、骆店乡、宝林乡。 1.4 人口民族广水市在原始社会已有人类居住。自秦至南北朝刘宋历数百年后境内才有县的建置，又被视为“边县”、“穷邑”。至唐宋始趋繁荣，但经宋元长期
8、战乱，加之瘟疫蔓延，境内几无人烟。至明洪武年间，虽有移民迁入，境内户不足干，人不满万。据旧志记载，明洪武二十四年（公元1391年）广水县960户，6415人。至明嘉靖十一年（公元1532年）也只1551户26355人。清代社会有较长时间的安定环境，人口增长较快，至光绪三十四年（公元1908年）境内已达74441户449710人。民国年间，社会长期动乱，兵灾、匪患、荒旱连年，民不聊生，人口呈下降趋势。至1949年境内人口374852人。1955 年突破40万，6年时间，年递增5000人。2009年，广水市常住人口人口93万。6 境内少数民族共有回族、满族、蒙古族、苗族、土家族、白族、壮族、维吾尔
9、族、布依族、低族、拉枯族、藏族等12个少数民族，以回族居多。2014年末全市常住人口76.37万人,比上年增加0.15万人。城镇化率45.5%,比2013年提高1.64个百分点。2014全年人口出生率为12.27,人口自然增长率为6.27。全市出生人口性别比(以女性为100,男性对女性的比例)为121.02。2014年末户籍总人口94.85万人,比上年略增，其中男性48.62万人，女性46.23万人；农业人口78.69万人，非农人口16.16万人。1.5 经济2013年，广水市生产总值211亿元，增长11.5%。2014年，全年实现地区生产总值228.04亿元，增长9.6%。 1.5.1 第一
10、产业广水工业形成以精品卷烟、造纸包装、机械制造、新型建材、医药化工、食品加工等六大产业为支柱的工业体系，有60多种产品荣获国家和湖北省级创优、创新奖；农业形成了粮食、畜禽、水产、蔬菜、食用菌、林果茶等六大产业为主体的农业经济特色，是中国粮食大县、商品牛和养蜂基地，湖北省重要的烤烟、蒜苔（砣）、银鱼、生猪出口基地。在机械制造业建设中，中国风机制造基地广水市是湖北省风机制造科研开发的重要基地，湖北三峰风机、双剑风机、山力风机等6家企业总资产2亿元以上，技术水平在国内风机行业处于领先地位，产品畅销全国，并已出口到欧洲和中东地区，国内市场占有率达到20%。食品加工业方面,水果、蔬菜、吉阳大蒜、珍稀食用
11、菌、中药材、莼菜、银鱼、鳄鱼、黄牛等绿色农产品是国家、省级生产基地。在医药、化工业方面，（中美合资）湖北同济奔达鄂北制药有限公司、湖北吉达药业有限公司、民族化工公司是广水市初具规模的现代化医药、化工企业，发挥现有130多个药品批号和乳酸加工专利产品的优势，扩大中药材GAP示范种植基地，新引进、研制开发中医药新品种8-10个。在造纸包装业方面，广水市已成为湖北省再生纸生产基地，湖北广彩印刷、中山造纸包装、武胜纸业、金利包装公司等造纸、印刷、包装企业，年生产能力已达3亿多元。发展新型建材业，广水市现有湖北永阳防水材料有限公司、广大丽固化工建材有限公司等8家骨干建材企业，要大力引进高新技术和高素质人
12、才，开发新产品，引进资金新建GRC板材、内外墙环保涂料、地板漆、水泥压力输水管、加气混凝土砌块、石材为主的新型建材企业。外贸加工产业，培育广水服装、科威烛业、茂全制帽等产品出口型企业，鼓励“三来一补”外资企业落户广水，支持外贸企业开拓国际市场，扩大外贸出口。2014全年实现农林牧渔业增加值47.6亿元,比上年增长5.2%。其中,种植业26.3亿元,增长5.1%;畜牧业14.9亿元,增长0.9%;林业2.1亿元,增长7.4%;渔业3.3亿元,增长4.8%。2014年粮食播种面积89.2万亩,增长5.5%。粮食综合单产471公斤/亩,下降3.7 %。油料播种面积24.2万亩,下降0.5%。蔬菜播种
13、面积24.7万亩,增长3.1%。水果种植面积8.2万亩,增长11.2%。中药材种植面积0.8万亩,增长18.1%。2014年粮食总产量达42万吨,增长1.6%,连续11年稳定在40万吨以上。其中,夏粮产量10.3万吨,增长2%;秋粮产量31.7万吨,增长1.5%。全年谷物产量39.6万吨,比上年增产18%。其中,稻谷产量29.4万吨,比上年增长3%;小麦产量9.2万吨,增产1%;玉米产量0.97万吨,减产19.7%。 1.5.2 第二产业2013年，广水市争取企业扶持资金5000余万元，争取县域经济调度资金6700万元，规模工业总产值366亿元、增加值94亿元，分别增长21.7%、14%。企业
14、整合重组，新诚达收购利成制衣、西陇化工收购杜克化工、泰平再制造收购雷诺鞋业。实施投资过千万项目78个、过亿元32个，已竣工投产45个。新增规模企业32家，总数达198家。推动企业管理、技术、品牌创新，新增管理创新达标企业30家、高新技术企业1家、省级工程技术创新平台1家，获省级以上科技成果鉴定8件、著名商标3件、名牌产品1件，申报专利100件。8 2014年，全市规模以上工业企业207家，完成总产值403亿元，增长10.11 %，其中农产品加工产值160.3亿元，增长21.44%。1.5.3 第三产业2013年，广水市引进资金63亿元，其中利用外资2150万美元；争取国家项目资金8.6亿元，完
15、成全社会固定资产投资 207亿元，增长25%。华鑫冶金二期、广彩迁建、德润锂电池、二妹山风电等一批重点项目进展较快。大力培育市场主体，积极发展旅游、商贸物流、信息服务业，消费需求日益扩大。全年新增个体工商户 7503家、限上商贸企业47家，预计社会消费品零售总额84亿元、增长15%。外贸出口再创新高，新增出口企业4家，预计全年外贸出口7000万美元、增长32%。 财政收入16.6亿元，增长18.4%，其中地方公共财政预算收入7.4亿元，增长20.3%。金融机构年末存款余额212亿元，较年初净增31亿元，增长17.2%；贷款余额59.6亿元，较年初净增11.9亿元，增长 25%。 1.6社会事业
16、1.6.1 交通截至2012年，广水市交通运输有铁路、公路、水路。境内有营运铁路2条（京广、武康增二线铁路）。列养公路420.76公里，等级公路2469.85公里。广水市水运航道等级偏低，港口码头设施落后。共有通航河流 （府河）1条，通航水库（徐家河水库、花山水库、许家冲水库、高峰寺水库）4座，通航总里程122公里，其中季节性通航里程就达106公里，占通航总里程的86.9%。主要作业码头有徐家河长岭、桂花、龙泉、骑龙、肖店、平林等，主要运输为库区短途客运和货物运输，货种包括黄砂和农副产品、生产资料等。全市共有主要码头29处，年客运量60万人次，年货运量20万吨。 1.6.2 教育广水一中201
17、3年，广水市义务教育均衡发展，投入7000多万元加快标准化建设，学校面貌发生显著变化，高标准通过全省督导评估。学前教育加快发展，改扩建幼儿园12所，扶贫助学、义务教育学校就餐“一价制”惠及了更多学生。8 2014年全市学校共105所，其中小学68所，普通中学35所，职业高中2所。专任教师总数6460人，其中小学3041人，普通中学3168人，职业高中125人。在校学生75710人，其中女生35817人，其中小学生43278人，普通中学18099人，职业高中2463人。幼儿园126个，在园幼儿18081人，其中女童8116人，学龄儿童入学率100%，初中毕业生升学率82%，九年义务教育巩固率98
18、%。1.6.3 医疗2013年，广水市公立医院改革平稳推进，合作医疗监管力度加大，公共卫生服务惠及民众，重大传染病防控有力，卫生应急“五个一”工程规范化建设经验全省推广，市中医院通过省二级甲等医院评审，通过湖北省十强疾控先进市验收。 1.6.4 文化2013年，广水市完成 471个20户以下自然村广播电视村村通工程，群众性文体活动经常开展。科技科协工作再创佳绩，荣获全省科技创新先进县市，通过全国科技进步先进市、科普示范市中期评估验收。 1.6.5 社会保障2013年，城镇居民人均可支配收入18850元，增长9%。城镇新增就业4568人，帮助下岗失业人员再就业 736人，组织农村劳动力转移668
19、5人，城乡劳动力就业培训5000人，发放小额担保贷款1200万元，扶持创业 236人。城乡居民大病医疗实现统筹，“五项保险”参保27.95万人次。关爱城乡低保、农村五保、妇女、儿童、老年人、残疾人生活，城乡低保实现扩面提标，年增加低保金支出672万元；改扩建农村福利院6所，建成市社会福利中心。为2.3万名农村适龄妇女免费开展“两癌”筛查，为1.2万余名八十岁老人发放高龄补贴、百岁老人发放长寿补贴，为2200名重度残疾人发放生活补贴。建成公共租赁房629套，城市棚户区改造开工建设1118套，新增租赁补贴400户。 2014年城镇居民人均可支配收入20769元，比上年增加1367元，增长7%。城镇
20、居民人均消费性支出12683元，比上年增长7.8%。城镇居民恩格尔系数为37.4%，城镇居民人均住房建筑面积35.43平方米。全年农村居民人均可支配收入11743.5元，比上年增加1273元，增长12.2%。农村居民人均生活消费支出7828元，比上年增加750元，比上年增长10.6%。农村居民恩格尔系数为41.0%，农村居民人均住房建筑面积39.67平方米。 1.7 综述广水市拥有悠久的历史积淀，丰富的自然资源。它位于中国中原地区，是湖北省北部重要城市。广水交通优势十分突出，京广、汉渝铁路，107、316国道分别从市境东西部穿境而过，又与京珠、汉十高速公路并肩相连，再由10号省道连接贯通，形成
21、了六纵一横的交通格局。广水区位优势十分明显，南到武汉市148公里，天河机场125公里，北到河南信阳60公里，历史上一直是鄂豫皖边区的物资集散贸易中心。通讯便捷，电力充足。目前，工业已初步形成了以精品卷烟、造纸包装、机械制造、新型建材、医药化工、食品加工等六大产业为支柱的工业体系，有60多种产品荣获国家和省级创优、创新奖；农业形成了粮食、畜禽、水产、蔬菜、食用菌、林果茶等六大产业为主体的农业经济特色，是全国粮食大县、商品牛和养蜂基地，全省重要的烤烟、蒜苔（砣）、银鱼、生猪出口基地。广水市已建成现代化十里工业基地,该基地地跨十里办事处、应山办事处和城郊乡三地，东至十长公路与应广公路连接处，西至十长
22、公路与平伏公路交汇处，全长7公里。近期详细规划面积4平方公里，远期控制规划面积达到10平方公里。2004年4月开始动工，“七通一平”建设基本完成。广水经济技术开发区、桐柏工业园区也初具规模。广水是国内外投资者创办实业、经商、旅游的理想之地。2. 房地产市场概况2.1 广水市市场概况（2014年三季度）2.1.1 房地产开发投资情况今年前三季度，全市共完成房地产开发投资73000万元，同比增长9372万元，增长比率12.8%，其中第三季度完成开发投资29065万元，同比增长11007万元，增长比率为37.9%；环比增长4821万元，增长比率为16.6%。1-9月份，全市共完成房地产开发面积477
23、228平方米，同比增长102497平方米，增长比率为21.4%，其中商品住宅374455平方米，3167套，同比增长73889平方米，659套，增长比率为19.7%；第三季度共完成商品房开发面积162873平方米，同比增长53244平方米，增长比率为32.7%；环比增长11305平方米，增长比率为6.9%。，其中商品住宅开发面积136969平方米，1061套，同比增长30001平方米，247套，增长比率为22%；环比增长3394平方米，增长比率为2.5%。2.1.2商品房销售情况今年前三季度，全市共完成商品房销售面积307498平方米，同比增长28849平方米，增长比率为9.4%，其中商品住宅
24、销售面积295746平方米，2376套，同比增长31872平方米，282套，增长比率为10.8%。今年第三季度完成商品房销售面积104809平方米，同比增长24038平方米，增长比率为22.9%，环比减少6156平方米，减少比率为5.8%，其中商品住宅销售89624平方米，716套，同比增长9822平方米，84套，增长比率为9.4%，环比减少20636平方米，减少比率为23%。2.1.3 商品房市场供给情况1-9月份，全市共核准商品房预售许可证项目15个，预售面积405408平方米。截止本季末，全市存量房面积1136324平方米，其中商品住宅面积830392平方米，6384套。可供销售的商品房
25、面积818377平方米。2.1.4第三季度房地产运行特点2.1.4.1商品房开发、投资、销售同比上升。三季度，商品房开发、投资、销售，较去年同期上升，一是部分开发企业加大开发投资力度，工程进度加快。二是三季度新开工的楼盘比较多，加大了开发量，如：三季度景弘地产开发永宏科技项目；淄博地产开发的詹王星城项目；福应地产开发的应山府项目等都相继启动，开发量迅速增加。三是开发行为更规范，项目在开发过程中，基础设施、设备进一步完善，小区居住环境大有改善，提高了居住品位，刺激了部分消费者。四是，部分开发商通过一系列的促销手段，也加快了商品房的销售进度。五是三季度新开盘的楼盘较多，楼盘品质有所提高，购房者的选
26、择空间更大，环境更加宽松，进一步加大了商品房的销售进度等。2.1.4.2 商品房销售价格稳定三季度，全市商品房销售价格基本稳定。多层销售均价为2001元/平方米；电梯房销售均价为2825元/平方米，其中应山城区房地产商品住宅多层销售均价为2315元/平方米，电梯房销售均价为3116元/平方米。广水办事处多层销售均价1804元/平方米，电梯房销售均价2298元/平方米。2.2 广水市商品房销售情况2014年第一季度商品房销售情况排名项目名称销售面积销售套数多层均价电梯均价截止第一季度库存费国际现代城16364123套3353元/3516元/439套宝利城市印象13416.31105套3017元/
27、3342元/177套翡翠山湖1139291套3100元/3280元/228套中懋和府4889.9842套-2872元/154套天湖马德里4132.7834套-3183元/212套盛泰城4340.7934套-3076元/105套水木三峰3950.3532套-2702元/135套瑞康华府(广办)3211.526套-2200元/268套书香名邸3073.324套3280元/34套阳光华府2443.5419套-2700元/14套2.3 在售主要楼盘概况 1.应山府（广水人文品质居住典范）l 总占地4.5万，总建面11万，容积率2.25，户数578户。l 住宅均价：3500元/（2014年1月8日开盘）
28、。l 商铺约于2015年10月1日开盘。l 优惠活动：认筹2万抵5万。l 特点：处于“一河两岸”市政景观带核心部分，背靠山林，具备较好的环境及区位优势。实景图效果图 2.观澜郡（高端美学大宅）l 总占地面积6万，总建面13万，容积率2.0，规划户数956户，车户比1:2。l 住宅及商铺将于2015年5月上旬开盘。l 优惠活动：认筹1千抵1万，日增百元；开盘日现场抽取宝马X1一辆。l 特点：楼间距大，小区内生活休闲配套较先进；紧邻护城河，临河景观开阔；位于城区外环（应山大道）与十长线（连接4镇的主干道）交界处，且靠近高速出口，交通便利。实景图效果图 3.中懋和府（广水一流的大型花园电梯洋房社区）
29、l 住宅均价3100元/，少量底商待定价。l 占地面积4万，建面11万，容积率2.7。l 特点：含1栋四星级酒店（中懋国际大酒店）；生活综合配套较完备。沙盘图效果图 沙盘图4.翡翠山湖（具有特色的国际建筑群）l 占地面积为13.8万，建面为37万，容积率为2.74，户数2600户，车户比1:2。l 住宅均价3300元/，环湖别墅6000元/，商铺均价9500元/平方米（已售罄）。实景图效果图l 特点：引进广水市政务中心，政府资源优良。效果图实景图 5.学府尚城（高品质的生活住区）l 占地面积4.2万，建面12.6万，容积率2.96。l 2014年6月28日开盘，住宅均价3500元/，商场（2座
30、）未开盘定价。l 优惠活动：送万元地暖壁炉等家居礼品。l 网曝负面消息较多，如许可前施工、私改容积率等。效果图实景图 6. 云锦星城（家居建材新地标）实景图效果图l 住宅均价4100元/l ，商铺均价6000元，一楼1.6万元。l 占地1.1万，建面5.5万平方米，容积率5.0，户数269户。l 特点：紧邻应山河、中医院等；主打家居建材广场，采取产权式投资返租模式，8年收回成本，商铺投资经营分离；广水酒店龙头云都大酒店信誉担保。 2.4小结1）以新楼盘的小样本估测，市区楼盘均价约为3300元/，在大量外出务工人员及大量房地产存量、增量的背景下，短期内房价上涨动力不大。2）新楼盘趋于低容积率，多
31、为3.0以下，营造宽松舒适、乃至国际范的生活居住环境，也反应出本地市民对小区住房品质、面子精神的追求。3）在本地购房者，若实行首付，则必须为本地户籍，全款购房则无限制。4）政府力推的“一河两岸”新城景观带，辐射效应强大，正在带动周边中高端楼市崛起；5）以“一河两岸”为代表的新城板块目前主要表现为房地产及基础配套，实体产业规划及配套亟需赶上，凸显市工业基地发展空间大。3. 广水一河两岸城市综合体规划湖北广水“一河两岸”“一河两岸”城市综合体规划位于广水市应山城区，以已经建成通车的应山大道为主轴，以应山大道两侧沿线和应山河两岸为有机组织部分，以建设“宜居之城，繁荣之城，山水之城，和谐之城“为目标，
32、为广水市政府着力打造的城市新名片。 “一河两岸”项目工程位于应山办事处东面，北起三里河桥，南至九里河大桥，东靠滨河东路，西临应山大道，全长约2.7公里，规划控制区面积21.5万平方米，项目总投资近6亿元。该项目以“自然、生态、人文”为总体设计理念，按照“历史人文、城市底蕴、运动健康、生态湿地”四大主题建设，旨在打造“一条景观水系、两种空间形态、三个主要节点、四个区域空间”城市地标群。应山大道连接广水市中心城区和广水南部麻竹高速公路，是广水市南部城市交通的重要孔道。在广水总规中，将广水中心城区划分为北部的应山旧城公建居住综合服务组团和南部的城南物流商贸综合组团。沿飞跃路、应广大道一部分和应山大道
33、将形成广水重要的城市发展轴。其中，应山大道位于发展轴南段，是联系广水中心城区两大功能组团的动脉。 市政府委托华中科技大学对“一河两岸”城市综合体进行了整体规划，目前，已经开始启动了西岸商住区域和近20万平方米的沿河绿化带的建设。应山大道两侧规划为集商业、金融、宜居、景观、休闲娱乐为一体的滨水城市综合体。随着“一河两岸”区域内的基础配套设施不断完善，更有市政府的坚实战略支持，其发展效应将对提升广水城市形象、成功建立“一河两岸”城区品牌起积极影响。4广水-大悟联动杨寨镇位于广水市东部，与大悟县阳平镇接壤，麻竹高速、107国道从镇内穿过，东部京珠高速、麻竹高速从临近的阳平镇穿过，并在这里会合，两镇可
34、谓是重点工业开发区域。广水市政府办楼搬迁到武胜关，工业开发区不断向东发展，并积极拓宽应广大道和广水107国道到大悟京珠高速连接线公路，暗示悟广合并趋势在不断加快，未来几年两地将融为一体。5、广茂综合商贸物流园项目概况5.1 项目概况湖北广茂综合物流园项目位于广水市应山大道东侧，高速出口处500米。项目交通便捷，区位优势明显。项目占地面积约500亩，建筑面积约50万平方米，用地性质为商住和商服用地。地块内的土地平整和拆迁工作已进入尾声，具备良好的开发条件。项目位于“鄂北门户”广水，交通区位优越，土地开发条件较优，一河两岸项目的推进，及市政府提出壮大城市商贸物流业为项目带来发展契机。当前，项目需要
35、依托区域市场调研分析，制定总体策划确定项目战略定位与产业定位，通过全新规划落实布局运营产品及盈利模式等系列具体问题，以推进项目价值高效实现。本案项目区位图项目红线图5.2 项目相关证照5.2.1 建设项目选址意见书5.2.2 建设用地规划许可证5.2.3 建设工程规划许可证5.3 项目初步规划湖北广茂综合商贸物流园项目在广水市应山大道高速出口处500米，占地面积333333.3（500亩），主要建设以现代信息技术为依托，以公路、铁路多式联运为特色，集物资集散、仓储加工、多式联运、批发交易、城市配送、信息处理、配套服务等功能于一体的现代化、系统化、生态化的综合性商贸物流园区。项目以政府扶持、企业
36、主导、市场营运的模式运作，借助交通区位优势，以专业市场建设为龙头，共享专业市场商贸客源，通过专业市场商流、物流、人流、资金流的集散作用，形成新的重要的商贸物流集散地，集交易、展示、配送、包装、仓储、信息、金融、邮电、商务服务于一体大型商贸物流市场。园区内以五金建材、家具灯具、汽车配件为龙头产业，辅以服装百货、 小商品副食等共八个专业市场，将建设电子商务孵化园，把实体市场与电子商务平台紧密结合起来。同时打造一个以休闲文化贯穿酒店、写字楼、百货、儿童教育和青年文化娱乐等打造一个信息化、智能化和现代化的市民消费休闲娱乐中心。项目建成后将为全面提升区域商贸物流水平，并成为广水市随州区域首屈一指的商贸休
37、闲娱乐圣地，成为城市经济发展新引擎，精神文化提升的新名片。5.4 周边项目调研5.4.1 大悟鄂北国际商贸物流城“鄂北国际商贸物流城”湖北大悟西岸九鼎置业发展有限公司投资建设。目前，项目建设进展顺利，一期主体工程即将全面封顶完工。“鄂北国际商贸物流城”项目地处大悟县城迎宾大道三桥桥头东侧、经济开发区与高铁新区结合部，紧邻京港澳高速大悟段收费站出入口，南接迎宾大道，西靠大悟澴河“一河两岸”景观带。该项目总占地面积约441亩，总建筑面积约25万平方米，其中一期为家居建材业态。将其建设成为集建材家居、百货特产、五金机电、现代物流等多种商贸业态为一体并具备完善商业功能配套的的现代化大型专业市场。目前价
38、格为一楼约15000元/平方米，二楼约9000元/平方米，三楼约4000元/平方米。实际售价采取一房一价整体打包的方式。效果图实景图5.4.2 武汉周边商贸园1、汉口北批发第一城（又称汉口北国际商品交易中心）由武汉卓尔企业汉口北集团联手香港国际金融投资机构及义乌等地市场团队打造的 “汉口北批发第一城”， 定位“中国最好、中部最大”。项目位于武汉市盘龙城经济技术开发区，总建筑面积380万平方米，其中交易市场200万平方米，物流仓储30万平方米、生活及综合配套30万平方米，预计投资人民币60亿元，分三期、五年逐步开发建设完成。汉口北国际商品交易中心目前形成以鞋业、小商品、服装、家纺、酒店用品、家居
39、家具、日化用品、儿童用品、电子电器、塑料制品等十大专业市场，其中以大型商业广场、大型物流中心、电子商务交易平台等为核心。 价格： 售价水平： 2009年开盘起始价为3000+，2013年售价基本为1万起；一期已售完。具体售价：一层：1.6-2.0万元/平米、二层：1.2-1.4万元/平米、三层：1万/平米、四层：9000元/平米。一期成交均价低于此价格。 租金水平： 一层：50元/平米；二层：30元/平米；三层：20元/平米，免租半年。美食街：5000元/120平米.月 客户选择当前主题市场销售客户仅限于有营业执照的经营户；对于投资客户一般区位较经营户略差。同时武汉市政府要求汉口北集团必须自持
40、50%比例以上的物业。 客运中心规划建设有占地100亩的大型长途客运站，首期开通80条线路通达湖南、安微、河南、江西、浙江、江苏、福建、广东、广西等省，实现“打货直达”，便利于商家往来。 还在武汉设立北部最大公交换乘总站，开通20条公交线路，连接汉正街、集家嘴、新华路、付家坡等市内主要市场及客运站，设置专用候车点，接送往来商家。 货运中心当前完成招商150家物流企业。档口面积30多平米，两层共60平米，2.5万/年租金，因为食品城已经相对成熟，所以刚开始3个月免租金，后面开始收租，且租金会逐年上涨，门面已全部租满，省内各主要线路均开通，省际线也开通部分。门面前停车场宽度大约10米，相对拥挤。
41、仓储设施当前已建低成本仓库4栋，目测造价约为500元/平米。2、汉口北四季美农贸城横向主通道宽度大约33米，纵向主通道也有30米左右，进口收费站8个，宽度3.2米，采购车进收费站免费，进农贸城卖菜车收费50元起步，超载10元/吨，200元封顶；农贸城内部档口可停放3个车位，若短期租1车位则200元/天，长期租150元/天；蔬菜流通加工区档口租金2800元/月，面积110平米；农贸城门面4000元/间/月，按季度交，总共2层，自己搭建，面积60平米，如果出售，售价在60万；干货区3000元/间/月，面积30平米。3、花卉苗木市场2007年初建，租金5.5元/平方，整体园区300亩，目前市场已租满
42、，而且市场已成气候。4、五洲建材城比邻华中物流超市，占地面积2000亩，建筑面积300万平米，售价1楼18000元/平米，2楼售价9000元/平米，该建材城买家5年内无经营权，全部返租给建材城，铺面面积45-200平米，租金在45-60元/平米之间，租户签3年免1年租金。5、汉口北五金机电市场与纵横集团合作开发。基本售价在12000元左右，租金水平在15000元-20000元/年，签约2年免租金，铺面长宽高8.1*3.6*4.8米，使用面积30多平米，建筑面积60平米，实得率47%，目前五金城正在招商。相关配套的有汉招会这样的展览服务，同时也有电子商务平台宣传。6、湖北现代五金机电城：以街区商
43、铺组合形式，由4排纵向、8排横向以及1排环绕全城商铺，共24栋商铺和1栋综合大楼构成，一期占地200亩，配套仓储80亩，总商铺1143间，面积约30多平米，车位630个。城内规划有14条宽阔的道路，设置有14大出入口以及8大城中绿化带；配套有超市，商务休闲、餐饮、娱乐、酒店等商业设施，提供工商、税务、银行等服务；设置有信息中心，开通网上电子商务平台，是一座软硬设施完善的现代化五金机电超大型专业市场新城。当街门面200平米大概每年租金不少于50万。7、周边自然物流市场 业务情况好于汉口北货运中心，一天发运量在4-5车/天，最多可发10+车/天。店铺档次不高，租金一般为2万元/90平米。湖北省内的
44、物流价格约为0.18元/吨.公里，低于周边省份公路运输成本。8、华中物流超市 经普通商贸市场改建的物流中心，整体入住率较低。其仓储设施布局不合理，租金仅为8元/平米（含物业费）。经营思路主要发展网点收货模式（专线零担）。6. 项目可行性分析6.1 市场可行性从项目区位、板块价值、市场容量需求及未来发展趋势方面考虑，此项目具有很强的市场可行性：1）项目地位于广水市高速出口0.5公里处，全面承接广水市区位及物流运输优势，联动武汉及大悟等地区生产消费市场，具有极强的道口经济开发价值；2）项目地离广水中心城区仅5公里，驱车几分钟可达，能直接而充分的对接广水城市居民消费需求，以及偕同发展的大悟消费需求；
45、3）项目地块紧邻广水城市规划“一河两岸”区域，板块价值剧增，随着旧城迁移，居民搬迁改善，以及购买力的不断提升，将带来巨大的商贸市场需求；4）广水市目前没有类似定位的综合商贸物流市场，也缺乏规模集中的市民休闲购物项目，市场空白，进入时机好。6.2 环境、技术可行性1) 优质地块、土地平整，证照齐全；2）安置房已建设完毕，即将交付，无征地困难及纠纷；3）广茂集团与融园集团强强合作,偕同优质社会服务资源，保障项目发开细节与品质。6.3 经济可行性由于该项目规模较大，因此考虑采用滚动开发、分期建设的方式，这样既可以使项目迅速启动，又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。从项目本身的规
46、模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分三期为宜，预计用3年时间可全部建成，五年时间销售完成投入使用。以商业总规模50万平方米计算，第一年建设20万方，第二年建设20万方，第三年建设10万方，其中1万方左右自持。另外含40亩的住宅小区，开发面积5.3万平方米。建设分期安排表 单位：万平方米201520162017合计商业20201050住宅5.35.3据估算, 本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费等，总投资为20亿元人民币，可销售面积约50万平方米，完成销售收入约40亿元。更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。以第一期开发面积（总量40%）测算，一层售价
47、约10000元/平方米，第二层售价约4000元/平方米，则均价在7000-8000元/平方米，第一期开盘20万平方米，销售收入约为15亿元人民币。第一期开发成本包含土地成本0.88亿元；建安费用约2000元/平方米，小计4亿元；综合税率15%，小计2.25亿元；销售推广费率3%，小计0.45亿元；管理费用率2%，小计0.3亿元；筹措资金财务成本0.2亿元。第一期开发成本合计约（0.88+4+2.25+0.45+0.3+0.2）8.08亿元，则预计项目一期税后利润接近7亿元。6.4 项目风险除开宏观环境中的政治、经济、社会条件的等影响，本项目在操作层面需要注意和认真考虑的指标主要有以下几点，同时也是较为常规的风险：1）规划设计：产
