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1、张家口大境门项目专案调研报告 张家口大境门项目 专项市场研究报告 凌峻地产（中国）有限公司 二七年八月目录前言3市场调查说明4第一章：张家口市宏观环境分析7第一节：张家口城市概况8第二节：张家口经济概况11第三节：张家口居民生活16第四节：城市现状及未来发展规划19第二章：张家口房地产市场现状25第一节：张家口房地产市场总体概况26第二节：区域房地产市场分析31第三节：主要在售个案分析42第三章：项目专项商业调查55第一节：张家口商业市场整体概况56第二节：张家口重点商业物业调查分析65第三节：张家口主要商业业态调查分析82第四节：商业客户群体分析93第四章：项目可行性开发研究分析96第一节：
2、项目区域状况分析97第二节：项目开发条件分析99第五章：张家口专项调研总结105结束语109附件：各楼盘基本资料110前言首先，感谢金天地房产公司委托由我司负责张家口市大境门地块项目的前期策划工作。金天地房地产开发有限公司作为一个有实力的新锐房地产开发企业，第一次在张家口进行房地产项目开发，首先必须要对张家口房地产市场进行全面、深入的了解和把握，才能为项目的开发做出准确的判断。本项目优越的客观发展条件，决定了本项目在未来几年内必然要成为张家口市房地产市场的代表性项目，项目的操作尤其需要准确而全面地把握市场现状及未来发展趋势，为项目开发方向做出准确的判断。为此，我司组成了专项调研小组对张家口房地
3、产市场进行了细致、深入的专项市场调查工作，同时也对张家口周边地区进行调查，以全面把握项目的市场发展环境。调研小组通过对相关调查数据和资料的搜集整理，以及多次深度访谈与讨论分析后，最终形成本报告。市场调查说明一、调查前期准备1、市场预调：7月13日派员利用网络对张家口的城市及市场基本情况做简单摸底调查，并形成一个对市场简单的认知简报。2、调查队伍组建：公司总部策划中心安排了1名主要负责人，2名执行负责人（商业与住宅），2名调查人员组成的5人调查小组。3、调查的程序设计：正式调查前，拟订了调查的城市、内容、日程安排等详尽的计划，并就计划与开发商进行了沟通，双方良好的沟通保证了后期调查实施中各项工作
4、的顺利展开。4、调查问卷及提纲设计 文献资料搜集提纲 政府部门、行业人士等深度访谈提纲二、调查实施1、文献资料搜集 张家口市概况：张家口市历史文化、区位交通、发展现状及城市规划等。 宏观经济情况：包括张家口市地区生产总值、固定资产投资、财政收入、居民消费水平等。 张家口市房地产市场情况：房地产投资、开工、竣工、销售等资料。 其它相关资料。2、房地产项目实地调查（1）住宅部分 桥西区楼盘：香江名城国际、金鼎世纪城、岸尚清城、翼马华苑、华新苑、山水人家、天秀花园、凤翔山庄、温馨家园等 桥东区楼盘：容辰庄园、铂金时代广场、盛世华庭、阳光锦园、东方苑小区、天伦嘉苑等。 高新区楼盘：世纪豪园、锦绣园等（
5、2）商业部分 桥西区：武城街、古宏庙街、明德南路、明德北路、西坝岗路、香江名城国际、金鼎国贸中心、帝达购物中心、岸尚清城、美居家居装饰城、区美居建材市场、桥西大市场、中美电器、中大电器等 桥东区：解放路、东安大街、大马路街、胜利北路、容辰庄园、铂金时代广场、盛世华庭、察哈尔世纪广场、百货大楼等。3、深度访谈调查小组先后与张家口市规划局、土地交易中心、房管局等相关领导以及房地产业内人士等举行了系列访谈、座谈会。第一场：张家口市规划局访谈会议会议时间：2007年7月19日上午9：0010：30会议地点：张家口市规划局会议室与会人员：规划局局长、规划局主任等会议内容：张家口城市发展规划、区域发展规划
6、、房地产开发的现状与趋势等第二场：张家口市土地局访谈会议会议时间：2007年7月19日上午11：0012：00会议地点：张家口市土地局办公楼办公室与会人员：土地局人士会议内容：张家口城市过去及未来的土地供应情况第三场：张家口房地产业内人士访谈（住宅）访谈时间：2007年7月19日中午1：002：30访谈地点：金天地地产三楼会议室参与人员：销售精英邹小姐、金天地地产王总等访谈内容：了解张家口房地产市场概况、消费者的购房习惯等第四场：张家口市房管局访谈访谈时间：2007年7月19日下午3：004：00访谈地点：张家口市房管局三楼参与人员：房管局科长等访谈内容：了解张家口房地产市场开发及交易情况等第
7、五场：张家口房地产业内人士访谈（商业）访谈时间：2007年7月19日晚上6：008：30访谈地点：金天地地产三楼会议室参与人员：金鼎国贸中心销售主管、金天地地产王总等访谈内容：了解张家口房地产市场概况、商业地产的发展以及消费者的投资习惯等4、调查数据分析及报告撰写调查小组成员对搜集数据进行整理、核对以及补充电话访问，作出统计分析，并经过与公司领导的多次会议讨论，形成项目的市场调查报告。三、调查结果的可信度分析1、文献资料如由张家口市统计局等相关职能部门提供，准确率95%；如从网络查找的，经核证，准确率90%以上；2、楼盘基础数据深访，是由公司专人对相关楼盘的销售部或物业部进行了实地交叉访问调查
8、所得，准确率85%以上；3、以上调查数据在调研小组回归总部后通过对比分析以及适当的电话回访等方式，对所得数据进行了再次验证、调整，本报告所使用数据准确率应可达90%以上。第一章：张家口市宏观环境分析本章通过对张家口的城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握张家口房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第一节：张家口城市概况【要点】 张家口城市整体发展在河北省内相对滞后，处于中下游水平，但张家口独特的区位优势及交通优势确保了其未来较好的发展空间。 张家口市是一个旅游资源丰富、历史文化悠久、人口数量相对较少的中国典型山城城市。一、地理位置山北京西古蒙内辽宁张家口有优
9、越的地理位置和区位优势。张家口市位于河北省西北部，地处京、晋、蒙交界处，东临首都北京、西连煤都大同、北靠内蒙古草原、南接华北腹地，面向沿海，背靠内陆，是沟通中原与北疆、连接中西部资源产区与东部经济带的重要纽带。二、行政区划与人口张家口市历史悠久，至今已发展成为地级城市。该市辖5区13县，2个管理区。其中市政府设于桥西区。五区：桥西区、桥东区，高新区、宣化区、下花园区。十三县：宣化县、张北县、康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、万全县、怀来县、涿鹿县、赤城县、崇礼县。二个管理区：塞北管理区、察北管理区。市中心是指桥西区、桥东区、高新区，城区总人口约为54万，全市总人口453.61万人，
10、其中农业人口312.36万人，非农业人口140.35万人。张家口城镇化率虽然已达34.52%，但较全国2007年43.9%的城镇化率仍有较大差距，从总体上说，城市化水平还比较低，大城市的吸纳能力不强，小城镇规模过小、基础设施落后、缺乏吸引力和辐射力。各县区中，宣化区工业尤为发达，工业基础强大，为张家口的工业基地，经济在张家口名列前茅，是市区房地产项目重要的客群来源之一。下花园区、崇礼、怀安等经济较发达的县城，也是张家口房地产市场较为活跃的消费群体。三、区位交通情况1、交通便利境内有京张（北京张家口）、京包（北京包头）铁路,及重要的能源运输干线大秦（大同秦皇岛）电气化铁路,丰沙铁路从北京市丰台区
11、直达怀来县的沙城与京包线交汇。现在，全市各级公路网四通八达，110、207、109、112四条国家干线公路、16条省级干线公路以市区为中心呈放射状分布，29条县级公路、700多条乡村公路交错纵横。京张、宣大（宣化-大同）高速公路的建成通车，建设中的张承、丹拉高速公路，使张家口的交通更为便利。此外，张家口至外蒙古库伦（现为乌兰巴托）的张库大道，早在清代（公元1616年公元1911年）中后期就成为重要的贸易大道。2、区位优势明显张家口作为连接京津、沟通晋蒙的交通枢纽。距离北京仅180公里、距离天津298公里、距离大同180公里、距离内蒙古110公里。四、张家口城市历史文化张家口市是一座塞外古城，具
12、有悠久历史，峰峦叠嶂，地势险峻，自古为兵家必争之地。古时曾是蒙汉人民进行“茶马互市”及其它产业活动的重要场所，是“张库大道”的起点，史称“旱码头”、“皮都”。在近代革命史上张家口是中国共产党夺取的第一座大城市，被称为“第二延安”、“东方文化城”。1、堡子里堡子里古堡东西长590米，南北长327米，呈长方形，占地面积约2平方公里。建于1429年（明宣德四年），是张家口的发源地，是张垣大地历经600年沧桑岁月，逐步成长繁荣的历史见证，与张家口这座城市有着深刻的历史渊源。堡子里自古是北方最兴盛的商业集聚地之一，被称为“华北第二商埠”。这里曾是著名的晋商的天下，汇聚了中外众多商家，昔日繁荣的贸易，在堡
13、子里留下诸多钱庄票号，鼓楼西街有中国交通银行，鼓楼东街也先后设过宏盛票号、预兴票号，棋盘街有中国银行、欲源永钱庄、复兴成银号等。2、张库大道张库大道历史悠久，最初始于明，盛于清，衰于民国。是从张家口大镜门出发，通往蒙古草原腹地城市乌兰巴托(时称库伦)的贸易运销线，全长1400公里，被称为 “北方丝绸之路”或“草原茶叶之路”。正是通过张库大道，我国内地的茶叶、丝绸、布匹以及细货等源源不断地运销到蒙古草原甚至俄罗斯，而蒙古草原的马匹、牛羊、皮革也随之进入我国。这条古商道曾经是沟通欧亚的大陆桥，记载了中国对外贸易近400年的兴衰史。第二节：张家口经济概况【要点】 张家口市的经济发展基数低，但目前正处
14、于经济高速发展的初期。 无论从GDP总量还是财政收入等方面看，张家口的经济水平目前在河北省均处于中下游位置，经济发展的各方面环境处于逐步完善阶段。 三大产业结构调整优化、固定投资和房地产投资的大幅度增长以及政府招商引资力度的加大，预示着张家口经济即将进入一个高速发展的时期。 2006年固定资产投资步入快速增长轨道，固定资产投资的高信心指数为房地产开发注入了强心剂。一、2002-2006年张家口市经济保持稳定增长1、城市GDP近年来，张家口市经济一直处在较高平台上运行，国民经济继续保持平稳增长。2003年全市生产总值增长11.5%，2004年增长13.0%，2005年增长13.1%。2006年，
15、全市实现生产总值475.53亿元，比上年增长13.6%，其中第一产业实现增加值78.61亿元，比上年增长16.1%；第二产业实现增加值207.47亿元，比上年增长12.6%；第三产业实现增加值189.45亿元，比上年增长13.6%。保持了稳定快速增长的运行态势。（数据来源：张家口市历年统计年鉴、统计公报）但与河北省省内其他GDP前列的城市相比，张家口的地区生产总值仍有相当大的差距。2006年河北省11个城市GDP统计如下表所示：总量（亿元）排位增幅排位唐山2361.7115.1%4石家庄2063.9213.2%7邯郸1338.1314.9%5沧州1281.7415.2%2保定1185.4510
16、.4%10邢台790.0613.0%8廊坊722.0715.2%2秦皇岛571.6812.6%9衡水548.897.6%11张家口475.51013.6%6承德425.91117.3%1河北省11613.713.2%（数据来源：张家口市历年统计年鉴、统计公报）从上表可以看出：张家口的GDP在河北11个城市中排名第10位，处于下游水平，GDP总量较排名前几位的地区差距较大，城市产业经济的发展还有待进一步的提升。但随着政府近几年招商引资的力度不断加大，张家口经济快速稳定增长，2006年增长率高于全省平均水平。2、财政收入增长张家口财政收入保持较快增长。2006年，全市全部财政收入完成83.85亿元
17、，比上年增长15.6%，其中地方一般预算收入完成24.28亿元，比上年增长15.0%。全部财政支出80.49亿元，比上年增长15.1%，其中地方一般预算支出68.61亿元，比上年增长16.9%。（数据来源：张家口市历年统计年鉴、统计公报）但张家口的财政收入与河北省其他前列城市差距非常明显（2006年张家口与张家口三大城市财政收入对比如下表）。财政收入（亿元）张家口与其他城市的差距石家庄190.0655.9%唐山26468.2%邯郸138.339.4%张家口83.85（数据来源：河北省历年统计年鉴、统计公报；河北省统计局网站）张家口财政收入在全省各地级市中属于中下游水平，财政收入来源主要依靠当地
18、农业及传统工业，改革开放程度低，外经外贸规模偏小。二、固定资产投资带动房地产投资快速膨胀1、固定资产投资概况近年来张家口全社会固定资产投资大幅度增长，2006年全市累计完成投资223.85亿元,同比增长43.8%，固定资产投资步入快速增长的轨道。其中城镇固定资产投资190.07亿元，农村固定资产投资33.78亿元。房地产开发投资35.06元，比上年增长63.6%，增速比上年提高49.1个百分点，城市房地产步入快速发展阶段。2、固定资产投资增长2002-2006年社会固定资产投资额增幅图（数据来源：张家口市历年统计年鉴、统计公报）张家口市近几年来的固定资产投资规模不断扩大，固定资产投资一直保持高
19、位增长。而且未来几年内，张家口的全社会固定资产投资仍将保持快速增长，城市建设逐渐步入发展高峰期。虽然，张家口的固定资产投资增幅较大，但是总量还非常有限，城市建设还处于初级阶段。3、房地产投资根据调查，张家口的房地产市场从2005年开始飞速发展，增长速度迅猛，城市房地产投资建设步入一个高峰期。房地产市场面临一个前所未有的机遇，但同时也将面临着严峻的挑战。（数据来源：张家口市历年统计年鉴、统计公报）2006年张家口房地产投资占整个固定资产投资的比例为15.7%，而全国大部分二、三线城市均超过30%，部分城市已经超过40%。这说明张家口房地产市场正在开始启动，还有较大的成长空间。三、产业结构调整优化
20、“十五”期间，张家口产业结构不断调整优化，显示了张家口经济正逐步进入一个新的工业化发展阶段。但产业结构等仍存在较大的缺陷，工业整体规模偏小，传统工业比重偏高；农业产业化发展水平低，抵御自然灾害的能力较弱；民营经济总量不大，县域经济发展不平衡；农民增收和城镇就业难度依然较大。第三节：张家口居民生活【要点】 虽然经济发展迅速，城镇居民收入水平有所提高，但与河北、全国人均收入水平相比，张家口居民的人均经济收入处于中下水平，整体消费力较为有限。 张家口市目前人均居住面积低，改善置业的潜力消费空间大，房地产开发前景看好。一、居民收入情况2006年张家口城乡居民人均可支配收入8940元，农民人均纯收入26
21、70元，与2005年相比分别增长15.9%和14.6%。居民收入增加，生活水平不断提高。年份城乡居民农民总值增幅总值增幅2002年5275元15.6%1534元10.5%2003年5689元8.7%1777元15.8%2004年6520元14.6%2116元19.1%2005年7714元18.3%2329元10.1%2006年8940元15.9%2670元14.6%（数据来源：张家口市历年统计年鉴、统计公报）2006年张家口居民与全国居民收入情况对比如下表所示：全国张家口张家口与全国差距农村居民人均纯收入3587元2670元25.6%城镇居民人均可支配收入11759元8940元24.0%（数据
22、来源：关于张家口市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的报告、张家口市统计局、国家民委网站）从上表可知，目前张家口居民人均可支配收入低于全国平均水平，其中城镇居民人均可支配收入与全国平均水平差距相对更大，这也反映了张家口市居民的整体消费能力偏低的实际状况。人均收入偏低，对房价的上涨将构成制约。二、社会零售品消费总额张家口市的消费品市场与城市GDP同步快速增长，从下表的数据可以看出，2006年，全市实现社会消费品零售总额165.21亿元，比上年增长13.1%，增速创近十年新高。消费市场活跃、市民的消费意识较为强烈。（数据来源：张家口市历年统计年鉴、统计公报）三、恩格尔系数2006年张家口城镇居
23、民恩格尔系数为36.5%，比2005年下降了一个百分点。恩格尔系数是衡量一个国家或地区人民生活水平的状况，指数越低表示越富裕，恩格尔系数处在3040之间，属于较富裕阶段，在进入30以下时为富裕阶段。近几年来，张家口市城镇居民恩格尔系数逐年下降，也就是说张家口城镇居民物质条件越来越好，对生活品质的要求也会越来越高，对耐用性消费品形成长期稳定的购买能力。四、人均居住面积2006年张家口市城镇化进程加快，城镇化率达到34.52%，城镇居民人均居住面积由2002年的13.53增加到2006年的17.46。2006年同期张家口、河北、全国的城镇居民人均居住面积统计如下表：2006年城镇居民人均居住面积（
24、）张家口市17.46河北省21.8全国26从上表可以看出，张家口城镇人均居住面积与河北及全国相比尚有一定的距离，这一方面说明张家口房地产市场发展相对迟缓，另一方面也预示着张家口房地产市场还有较大的需求空间，房地产发展前景看好。第四节：城市现状及未来发展规划【要点】： 张家口市将贯彻构筑“一轴四翼”的市域城镇发展格局，把张家口建设成冀西北地区中心城市。 当前，张家口市正在进行多产业、全方位、立体化跨越式发展战略，旧城改造工程规模大、力度强、效果好，未来几年张家口将产生翻天覆地的变化，为房地产发展提供了有利的契机。一、未来规划情景1、规划区范围张家口市城市规划范围包括市区、宣化县的姚家坊镇、沙岭子
25、镇、大仓盖镇、顾家营镇及贾家营镇西部地区和位于崇礼、万全两县的城市水源保护区。2、城市性质冀西北地区区域性现代化中心城市将张家口市建成冀西北地区的金融、信息和商贸中心，成为连接京津、沟通晋蒙的交通枢纽。为区域经济发展做出贡献；立足资源优势，把我市逐步建成河北省重要的能源基地和生态型旅游胜地，建成冀西北地区区域性现代化中心城市。3、城市规模规划张家口中心城区2020年城市人口规模为110.4万人，城市建设用地为112.7平方公里，成为特大型、现代化城市。4、城市空间布局结构-着力构筑“一轴四翼”新格局 “强化中心”：强化以主城区为核心的市域中心城市建设； “依托中轴”：沿京包铁路、京张、丹拉高速
26、公路形成的城镇密集带，尤其要加快沙城的建设； “发展四翼”：坝上、坝下地区沿主要交通线各两翼分别发展若干潜力较大的城镇； “带动全域”的发展思路：形成中心城市、小城市、县城、建制镇组合有序、功能互补、布局合理、协调发展的城镇体系新格局。 城镇空间布局在现状京包（北京包头）交通复合轴线结构的基础上，重点发展北部张张（市中心区张北县）公路、西南宣大（宣化大同）高速、西南沙蔚（沙城蔚县）铁路、东北部宣赤公路（宣化赤城）四条交通干线上的城镇，实现城镇体系由现状的“轴线边缘”结构向“一轴四翼”结构转变。（见右图）5、城市规划对房地产发展影响（1）城市扩容必将为当地的房地产开发投资带来较大的发展机遇，并形
27、成新的居住板块分划图；（2）冀西北地区现代化中心城市的定位，有力地提升城市整体居住价值。随着城市定位的逐步实现，房地产将具有一定的投资增长价值。二、城市当前现状张家口目前正处在跨越式发展阶段，对整个城市的建设、规划进行全方位、多角度、大手笔改造更新，旧城改造工程正在全市范围内声势浩大的进行中，规模之大，历年之最，具体分类情况如下：（一）交通动线方面市区内道路如新华街、张宣公路、五一路、纬一路、纬二路等城市干道正在加宽铺设翻新施工当中；而投资15亿元的环城快速路更是今年张家口市规模最大、动用人员最多、施工难度最强的工程，西外环将于年底完工，同时东外环也即将启动。1、 张家口环城快速路快速路全长3
28、0公里，共分东环、西环、北环和张石高速公路连接线四条路线。东起纬一路王家寨处，向南经桥西区小白山，最后到达桥西区四方台沟路，与万全县境内的张石高速公路连接。外环路为半封闭全立交城市快速路，东与张承高速南出口相接，南与丹拉高速相连，西与张石高速相接，西北经张沽线与张石高速的北出口相接，东北与张承高速相接。2、新华街拓宽改造工程在新华前街和通往西坝岗的道路上将建一座高架桥，这是桥西区首座高架桥，它的修建将缓解新华街和西坝岗之间的车辆拥堵问题，同时也将成为城市的一景。新华街道路拓宽改造工程道路全长400米，宽从28米拓宽到30米，东至明德南街口，西至坝岗。为了更好解决这里的交通瓶颈问题，市政府决定在
29、新路段修建一座长200米、宽16米的高架桥，高架桥两侧设有辅道，预计2007年底正式通车。（二）河流蓄水工程张家口母亲河大清河，发源于崇礼县，全长122公里，一期蓄水工程现已顺利竣工，二期蓄水工程各项工作正在进行中，改造工程全长6公里由北向南纵贯张家口市区中心，还山城人民以清澈的母亲河形象。整个工程结合大清河周围自然人文环境、城市区位，历史文脉对沿岸建造五大景区： 大境门自然山水景区：从红旗桥开始，主要体现塞外山城所处的险要位置和大境门的历史，使人们对大境门的昨天形成系统的回顾。例如：依托山体营建自然的小型瀑布、瀑布观赏平台、浓缩城门造型、身披盔甲的将士雕塑等小品； 清水桥（大境门-清水桥）军
30、事主题景观区； 人民公园市民休闲区（清水桥-解放桥）； 文化广场中心蓄水景观区； 自然景观休闲区。(三)政府机关南迁部分政府机关单位正在筹建陆续迁徙高新区的工作,目前公安局、市政府处于规划搬迁中。(四)市政配套翻新1、 夜景亮化工程2007年1月份全面启动中心城区夜景亮化工程已初具规模，以“一条滨河亮带，五条迎宾大道，七条主要大街，十大增绿添彩工程环城景区，三十条小街巷增灯改造，五十座高层（重点）建筑”为夜景亮化重点，对各夜景景观进行了亮化设计。无论是清水河两岸数盏华灯落长河的壮丽景观，还是沿街路口各大型建筑的楼体照明模式，经过设计后的沿线夜景景观更加时尚而富有动感，有些已经达到了大都市的照明
31、水平，城市形象得到了全面提升。2、 展览馆修缮张家口展览馆是山城最具标志性及影响力的建筑物，但一直以来，商业占据了展览馆大部份空间，如今，已搬迁展览馆内所有商业摊位，以恢复展览馆作为全市文化活动中心的面貌，建成张家口市博物馆。随着展览馆修缮工作的进行，正面外围已建成文化广场,内部也正在装修，展览馆重新修缮后将完成“退商还文”，未来展览馆将成为张家口对外的一张名片、一个窗口。3、 五一广场升级改造位于桥东区，原来这里只有一个跑道和足球场，升级改造后将具备体育、住宅、商业、商务四大功能于一体的综合性区域，还将建一个30层左右的大型综合商务楼，目前已对五一广场南大门两侧的所有建筑进行拆迁，到时将对周
32、围进行大面积绿化、美化及小品设施建设，使之成为居民新的休闲娱乐场所，未来将成为城市标志性建筑之一。4、 高新区多功能综合体育馆高新区未来几年将建多功能综合体育馆项目，按照多功能、多元化、综合性、共建共享的原则，由张市体育局牵头、组织有关院校共同协商研究，捆绑资金，共建共享，将建设成为张市标志性建筑。(五)旅游资源开发包括古建筑文物保护如：德王府、钟楼、福摩寺、明长城遗址、烈士陵园、堡子里古城区及安家沟旅游区的开发与保护，丝绸之路张库大道的保护与扩建。（六）住宅拆迁力度加大全市正在进行声势浩大的旧城改造工程，拆迁的力度之大、范围之广，为历年之最，呈现出大面积拆迁的局面，为未来几年房地产发展提供了
33、良好的发展契机；“香江名城国际”、“金鼎世纪城”、“凤翔山庄”、“通胜德小区”、“祥垣住宅小区”、“华新园住宅小区”及大境门七号地块开发项目，均为十大旧城改造项目，现已全部进入拆迁和建设阶段。张家口市场经济概况总结房地产投资扩大张家口城市经济的快速发展，将有效刺激房地产的投资开发与价格上涨。目前张家口除了经济基础薄弱对房地产发展形成制约外，多种因素都将推动房地产发展张家口城市经济基础薄弱，目前城市经济仍处于较落后的水平，在很大程度上制约了房地产。国内生产总值低财政收入少工业化水平低政府招商引资力度的加大对经济拉动作用政府固定资产投资力度加大，城市迅速扩容第二产业增长居民收入提高经济大幅增长基础
34、薄弱，限制房地产发展经济发展快，刺激房地产第二章：张家口房地产市场现状通过对比张家口近年房地产的相关数据，导出张市地产的过去、现状，以及预测将来张市地产的走向与发展。第一节：张家口房地产市场总体概况【要点】： 由于受到地理位置与政治历史原因影响，张家口的房地产发展一直处于停滞状态，2004年改革开放至今，房地产市场才渐渐进入初级阶段，虽然形成了一定的规模效应，但整体市场机制不健全，管理不规范； 张家口市经济发展较晚，当前正处于重点旧城改造阶段，受到自身地块环境的制约，未来几年土地放量将集中于高新区及城市中心边缘地段，房地产市场的发展导向将向浅山区及高新区发展； 未来张市的住房消费潜力巨大，求仍
35、大于供，市场迫切需要能引领住房革命的品质社区出现，树立区域地产标竿产品，以激发真正消费潜能。一、张家口房地产发展概况20012005房地产开发状况概览年度用地项目（个）开发面积（万）总投资额（亿元）200120025079.4310.7820032616.6016.10200442110.5318.712005813.0221.40合计126219.5766.99从表中可以清晰的看出，2001年到2005年，张家口市房地产开发状况虽然逐年递减开发项目及开发面积，但总投资额正呈现出不断攀升的局势，体现了目前张家口房地产正从小规模向精品化发展、计划公房向地产开发的转变过程，但整个市场表现出气势小、
36、投资少、集群分散的特点。截止2007年上半年张市的房地产市场大致经历如下三个阶段： 20012003年处于计划经济式房地产时代以满足市民居住为主要目标，呈现出以集资房、经济适用房、公有住房占市场主导地位的局面，以政府行为为主要导向的开发模式，房地产基本处于停滞阶段。此时商品房的均价约在7001400元/之间，房屋建筑结构多为预支板结构。 2004年2006年处于萌芽状态由于历史地理原因，张家口2004年才正式开始对外改革开放，此时的房地产处于落后的低水平开发状态，所开发的小区规模小、档次低，新建小区项目通常受旧城改造的影响较大，多与安置房相联系，纯商品住宅社区相对较少。这个阶段的商品房均价有较
37、大幅度的上扬，约15002000元之间，建筑主体结构为砖混结构为主，框架结构为辅。 2007年初处于房地产雏形状态2007年张家口的房地产市场发展迅速，引来了一些有实力的开发商投资地产，为张市的房地产市场带来了新的技术、新的理念、新的运作模式，各种专业外脑公司也渐渐进入市场，将张市房地产市场带入了一个新的纪元，但整体来说，虽出现规模化、集群化的发展模式，激发了一定的购房激情，但缺乏真正的品质化、现代化标杆社区，同质化竞争严重、规划设计相对落后，整体市场机制不健全、不完善，管理不规范，市场较为混乱，此时的区域价位也层次不一，整体均价约在22002800之间，一些定位较高的项目开始出现3000多的
38、均价，而容辰庄园在售的15#、16#价格更高达4000元/。二、土地供给情况2001-2005年中心城区住宅项目规划审批用地面积6007.33万平方米，建设工程规划审批建筑面积572.93万平方米，住宅建设用地投放面积436.35万平方米，完成住房销售面积246.2万平方米，地价也正在不断攀升当中。从下表中可以看出，仅2004年一年，张家口的土地放量比2003年增长近一倍还多，而且在后几年的放量过程中，均呈现出大规模、力度大的特点，主要的土地来源为：城市旧城改造与新兴区的开发。20012005居住用地供给汇总表年度项目（个）用地面积（万）2001-20025482.3120034546.472
39、0044899.95200542107.072006（1-8）28100.55合计218436.35 目前所放量的土地多集中于市中心，呈现出以老城区为中心，不断向东西浅山区及高新区幅射发展的态势； 整个城市未来几年规划商品房建设用地供应量为246万平方米，由于受到自身地理环境的影响，大部分土地投放量将集中在新规划的高新区；市中心土地的获得方式主要是以旧城拆迁改造为主； 随着城市不断向南发展，市政道路配套不断完善，届时高新区将是一片开发热土，未来升值空间较大。三、住房建设竣工情况伴随着经济的发展、人民生活水平的提高，张家口市民的消费日益增长，传统的经济适用房由于在规划、档次、品质、配套方面的落后
40、，已渐渐被市场淘汰，取而代之是以商品房为主导地位的房地产市场，并呈逐年增长趋势，在城市发展战略的大背景条件下，张家口的房地产渐露锋芒，占据市场有利地位。四、2006年供售情况分析2006年（18月）商品住房套型结构供售统计一览表套型面积（）批准预售登记销售面积（万）比例（%）面积（万）比例（%）小于/等于60 0.611.130.611.9260808.4815.654.4514.0280100 11.2620.7919.0660.0510012012.9823.965.3716.92120150 8.7616.170.722.2715018012.0822.301.534.82总计54.17
41、10031.741002006年（18月）商品住房价位结构供售统计一览表价位（元/）批准预售登记销售面积（万）比例（%）面积（万）比例（%）小于等于15000.611.120.613.481500200044.8282.7414.5983.17200025005.129.451.226.95250030003.626.681.136.44大于30000000总计54.1710017.55100（数据来源：张家口城乡规划设计院）从2006年的供售情况分析对比可以看出： 80100平方米的住宅占据了市场绝对主导地位，是目前最受欢迎的面积，销售情况供不应求，市场需求量最大，为2006年8个月份登记销
42、售面积总量的60%，同时也呈现出以此为中心，不断向外幅射的发展态势； 2006年张家口市房价在2000元/以下的住房表现出供不应求的趋势，而对于首次出现2000元/以上的住房，市场呈出一定的抗性，对销售造成一定的压力，前景是看好的，不过需要一段时间的过渡。五、居住水平情况分析1、2006年居住面积情况从上图中可以看出，随着近几年张市住房需求量的不断扩大，80100左右建筑面积在市场最受欢迎，呈现出需求量大、供不应求、去化快等特点。2、历年居住状况分析20022005年城区居住状况年份居住人口（万人）居住户数（户）人均住宅建筑面积（平方米/人）户均住宅套数（套/户）2002年41.0014909
43、019.710.582003年46.0015358920.080.672004年49.2616913517.380.532005年51.6914723520.980.45近几年张市的房地产基本处于停滞状态，人均住宅建筑面积一直徘徊在20左右，2006年中心城区人均住房建筑面积上升到21.2，虽然目前张家口的人均住房建筑面积已经达到世界中等收入国家的标准水平，但与全国人均标准的26相比仍然处于全国中下游水平，还存在一定的差距，预计于2010年达到26人均住宅面积，而对住房条件的改善，将极大刺激房地产业的发展，为地产企业带来难得的市场机遇及空间发展。3、张市的住房消费还没有完全被激发、释放，主要的
44、原因在于：（1） 经济落后与住房的关系。在以发展经济为主的大背景下，人民群众得到了难得的发展机遇，资金的积累也处于刚刚起步阶段，对于高昂住房消费还没有意识，而相对经济实力较强的购房者都选择了更好的城市；（2） 旧城情结。部分的市民世世代代都生活在这片土地，对老宅有特殊的念祖情怀，因此城市的发展一直处于城乡结合状态，城市化水平仅为35%，而随着旧城改造的步步展开，拆迁力度的不断扩大，未来城市居民的购房消费潜力将十分巨大；（3） 规划设计水平滞后。相对落后的住房规划设计，并没有引起人们太大的注意力与兴趣，真正设计理念新颖、配套设施完善、居住环境优美的项目并没有出现，谁能引导未来新的居住模式谁将赢得大好的发展机遇，这需要一次彻底的变革，一次从住宅向“作品”的飞跃，市场正迫切需要这样的标志性的能够引领地产居住新潮流项目的诞生。第二节：区域房地产市场分析【要点】 依托本土地产企业，与外来专业团队的强强联合，提升房地产的开发水平； 区域项目呈现出单个重点楼盘向全市幅射分布的现状； 整体市场处于房地产的初级阱段，以地段吸引客户，推广手段
