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1、德阳、雅安拟开发项目调研报告书 刘 刚 二0一一年三月六号目录：一、目 录2二、调研目地3三、城市概述3四、商圈概述4五、拟定项目选址图7六、拟定路段商业分析8七、德阳商业市场汇总11八、拟定路段地下及路面情况简述12九、拟定项目SWOT分析13十、雅安城市调研17一、调研目地本次德阳之行的调研目地就是通过收集一手资料与数据，研究拟定项目的可开展性。为公司在德阳建设“地下空间项目”提供一定的理论和数据支持。为了实现本次调研的目地，我将本次调研分五个部份，即：城市概述、商圈概述、拟定路段商业情况简述、拟定路段地下管网及路面情况简述、拟定项目SWOT分析。二、 城市概述德阳1983年建市。今辖旌阳
2、区、广汉市、什邡市、绵竹市、中江县、罗江县，幅员面积5954平方公里，人口382万。2007年，全市实现地区生产总值648.4亿元，农民人均纯收入4540元，城镇居民人均可支配收入11585元。德阳市位于四川成都平原东北，东跨龙泉山入川中盆地。德阳距省会成都58公里，距双流国际机场40分钟车程，宝成、达成铁路，成绵、成南高速公路、108国道贯穿境内，六个县均有高等级公路联接，乡乡通公路，市区到各县形成了半小时经济圈。德阳市为全省建设的九个大城市之一，建成区面积达到30.6平方公里 ，城镇人口32万。2003年，城市建设取得较大进展。文庙广场、青衣江路、庐山路、黄河路大桥、昆山街、旌湖东岸景观改
3、造等工程完工；市垃圾处理场、市污水处理厂、沱江路、松花江路、岷山路等工程建设加快。交通、能源、通信等基础设施建设得到加强。广黄公路广汉过境段、德茂公路旌阳段（含什邡支线）、德中公路改造等工程开工。德阳市城市建设奋斗目标是：到 2005 年，初步形成大城市的框架，建成区达到现代工业化山水园林城市的基础设施要求，市区人口达到 40万，建成区面积达到38平方公里；到2010年，完善建成大城市的基础设施，基本达到社会经济协调发展的山水园林城市，市区人口达到50万，建成区面积达到48平方公里；到2020年，基本全面建成以成套装备制造业为基础的现代工业化、有浓郁历史文化传统的山水园林城市。 在具体实施中，
4、坚持以规划为龙头，各项建设树立精品意识，强化城市管理，以更高的起点、超前的思维，务实的态度，不断增强中心城市的辐射力、凝聚力和拉动力，把德阳建成一个宜生活、适生产、便投资的现代工业化的山水园林城市。三、商圈概述1、彩泉街、下南街、长江西路交汇的这个十字路口，是德阳市目前最繁华的十字路口，它之于德阳就像时代广场之于纽约。1997年这里开业了德阳第一家大型百货公司“洋洋百盛”。1999年开业了德阳第一家西式快餐店“德克士”。目前这里还树立起了德阳第一块超大LED户外屏幕，就在国际商务大厦人民商场临街面的上方。人民商场，它是德阳第一家大型专门超市，2001年秋天开业，拥有上下双向自动扶梯的人民商场，
5、一度人潮汹涌。 之后的爱家自选、麦当劳、国美电器、永乐电器越来越多的商业设施在德阳的第一次扎在了这个十字路口，这里的人流量、车流量也越来越大2003年随着文庙广场的落成，这里已然变成了德阳最为繁华、商业气息最浓郁的地区。经过2008年的四川大地震，德阳在重建家园中焕发出新的生机，城市建设也迈向新台阶。 十字路口周围的高层建筑获准大量崛起，下南街未来的地标“南华春天”现已开业。德阳第一条真正意义上的商业步行街，也将在新洋洋百货对面的“旌都银座”落成后展开建设。而规划中的德阳第一座人行天桥，未来也将在这个人车流量巨大的黄金十字路口连通左右。实景图 实景图 洋洋百盛商场实景图 德阳人民商场实景图2、
6、西街、东街、北街及上南街这个十字路口的商业氛围日趋旺盛，与彩泉街、下南街、长江西路交汇的这个十字路口成联通之势。3、过彩虹桥的河东新区商圈打造正在进行中，政府部门的规划是在在未来十年左右将其打造成为德阳的核心商业区域。四、拟定项目选址图1、项目选址为德阳大厦十字路口联通南街全长约2000米。该路段已形成德阳市CBD。五、拟定路段商业情况分析1、德阳市的零售商业分布主要在城区的彩泉街、下南街、长江西路交汇的这个十字路口和西街、东街、北街及上南街这个十字路口中的南街。但近几年新开发的零售商业街因开发时没有注重整体规划和整体的商业设计理念，有些商业板块由于政府原因催促发展商过早开发，目前还处于发展阶
7、段，商业氛围并不很成熟，从目前德阳的零售商业情况来看，零售业现正处于发展阶段；在这个大的商业圈范围内现已有“洋洋百货”、“美福超市”、“爱家自先”、等及服装中的各知名品牌，以此商业来辐射着周边半径为一公里内的零售业旺区，近年来，德阳的消费群体基本都集中在这里消费（一些高端消费群体主要还是以在成都消费为主）并逐渐形成了德阳市唯一的城市商业金融、零售业较集中的区域，也是目前德阳的高端商业中心区。虽然目前的商业格局在此形成，但不难看出的是该区域的商业业态尚且不够规范，没有整体规划、没有统一管理、经营者大都是散户；商户大多以我行我素的自我形成经营体系为导向，体现出了没有统一规划出现的商业业态不能组合的
8、弊端。2、（1）、核心消费群：以文庙商业圈半径1公里范围内，约34万消费群，主要需求的消费特征：购物的业态需求：求综合型、一站式消费场所；消费者业种需求：百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；购物时的功能要求：美食、娱乐、休闲、健身、运动、观光、旅游、文化、技能培训等； 消费者结构：收入稳定、消费意识超前的工薪族和生意人为主导消费群体，百姓居家为主要消费群体。（2）、中心消费群：以文庙商业圈半径23公里范围内，除核心消费群以外约56万的消费人群；主要需求的消费特征：购物的业态需求：综合型、一站式消费场所；消费者业种需求：百货、家电、服装、鞋类、箱包
9、、化妆品、珠宝首饰；购物时的功能要求：美食、娱乐、休闲、健身、运动、观光、旅游、文化、技能培训等；消费者结构：收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。（3）、辐射消费群：文庙商圈半径10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：购物的业态需求：综合型、一站式消费场所；消费者业种需求：百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；购物时的功能要求：购物、娱乐、休闲、美食、观光等；消费者结构：消费意识较高的中高层收入消费群体，市内及周边县和德阳周边乡镇的居民。德阳人民商场、洋洋百货详细指标调查表名 称说 明备 注租赁/联营/自营联营约占20%；租赁约占10%；自营约
10、占60%左右；联营扣点15%；进店费1000元自营大型超市租金价位一层：5060元/月/；二层：3040元/月/；保证金收取情况根据面积大小收取，50以内收取15002000元；商铺面积以实用面积计算，以30左右的商铺为主；总面积9000品牌入住情况国内二线品牌占10%左右；三线占60%；杂牌30%左右男女服饰类占包括运动休闲服、内衣约占20%左右；鞋皮具箱包占包括鞋类占12%左右；美容、化妆品包括个人护理等占3%左右；生活超市超市占60%左右；精品、首饰包括金银珠宝、小家电等其他类占5%左右；商场规模：目前属德阳市的大型综合购物中心，经营品类为生活超市、服饰鞋业、化妆品、黄金珠宝、精品饰品等
11、，为统一营运、统一管理，且管理体系比较完善，经营情况良好，生意兴隆。 经营理念：德阳人民百货以自营带动联营商户和租赁商户的多种经营方式经营，采取先做人气后做生意的经营理念来运作整个商场，特别是以超低特价和大众消费商品引导主流家庭式消费，打造低价形象，增加客流量，尽而带动整个商场营运理念。逐渐形成良性循环，带动整个零售商圈的发展战略思路。彩泉街、下南街、长江西路详细指标调查表名 称说 明备 注租赁/联营租赁占25%；联营占20%；自营约占55%左右联营扣点1518%；进店费1500200元自营生活超市租金价位临街：3040元/月/；保证金收取情况根据面积大小收取，50以内收取1000；商铺面积以
12、实用面积计算，以30左右的商铺为主；总面积4500品牌入住情况国内二线品牌无；三线占25左右%；杂牌75%；男女服饰类占包括运动休闲服、内衣约占25%左右；鞋皮具箱包占包括鞋类占10%左右；美容、化妆品包括个人护理、保健品等占5%左右；生活超市超市占15%左右；精品、首饰包括金银珠宝、小家电等其他类占5%左右；经营规模：经营品类为生活超市、服饰鞋业、化妆品、黄金珠宝、精品饰品、服装等，该区域有众多知名品牌专卖店。3、德阳商业市场调研汇总市调总结：从以上的零售商业及商业圈分析，该商圈形成了相对的多业态、多元化，多元素业态业种，形成相对“大而全”的商业圈；辐射半径较大，适应消费群相对较广，各商场，
13、沿街小商铺,品牌专卖店，专业市场等都有培育了自身的市场消费群，是德阳目前较为成形的商业圈。近年来随着商业地产投资的活跃，带动着零售业的不断发展，从目前德阳的消费市场和商业圈来看整体的消费意识和购物环境处于一个由传统门店向综合型百货商场过渡和更新换代的时期，本市各主要百货业态结构相对其他二级市场有微小差距，商圈内各业态缺乏亮点，随着德阳市消费市场的不断完善，市民的文化消费、品牌消费、环境消费、品味消费、休闲娱乐消费、一站式购物消费等意识在不断提高，目前在德阳消费市场中尚未形成一个较完善的集：购物、休闲、娱乐、美食、文化教育等为一体的大型零售商业中心，这一点应该是“地下空间”项目进入德阳市的最好切
14、入点也是在策划招商和规划布局之中的一大亮点，也是本项目操作之定位上的一大突破。六、拟定项目路段地下管网及路面情况简述1、彩泉街为4车道15米宽，人行道6米宽、南街为4车道15米宽，人行道局部8米、从彩泉街至劲浪体育后半段为4车道15米宽，人行道局部6米。长江西路车道为6车道加自己行车道共计在30米左右，两边人行道在六米左右（以上数据为目测所得）除劲浪体育向北街的南街外均具备我公司地下空间在人行道上开口施工的所需要求。2、拟定项目所在地，地下主要由电力、电信、网络、通讯、燃气、雨水排水、污水排水组成经过多年的使用大多数需要整改，新建和改建公路下的管网是德阳市政府近年才统一规划实施的。3、道路平坦
15、，无下穿渠道及河流隔断。路面上无国家级保护古树木和大型雕塑群，人行道两边树木均为以前栽植和新近补栽。从地面情况看符合我公司“地下空间”打造的前题条件。七、拟定项目SWOT分析优势：1、商圈优势：拟定项目所处位置属于德阳市的文庙中心地段，也是该市目前商业集中区域，其在当地知名度很高，周边商业气氛浓烈，客流量相对集中。全天候都有较大量的人流，是目前德阳市最繁华也是唯一的可开发的商业区。加之政府对该地段的重点打造，相信在以后的几年里这个地域的商业价值将得到巨大的提升。 2、交通优势：文庙地外市中心，是德阳市的中央商务区。区域交通相对便利，通往中心区的四条主干道都是新规划建设或者改造而成。 3、政策优
16、势：德阳市对外开放优惠政策为鼓励国内的市外投资者来德阳市投资和开展经济合作，按照优势互补、互惠互利、共同发展的原则，结合该市实际，德阳市制定了十八条招商引资优惠政策。对外商投资西部地区商业项目，经营年限放宽至40年，比东部地区延长10年；同时提供各项优惠政策供投资商选择，为我公司进入德阳投资提供了首要条件。 4、消费优势：文庙商圈在慢慢形成，几家大型商场的进入拉动了消费能力也引导了当地高端人群消费潮流，加之德阳离成都较近，虽然属二级城市，但城市人民多会受到成都这一大都会的影响，对时尚的模仿能力及跟进力较强，因此有着巨大的潜力。劣势：1、商业氛围：德阳在四川属三级城市，城市人口50万人，商业结构
17、松散，商业发展正在起步期需要时间去完善和打造，目前商业发展力表现欠足。 2、消费能力：德阳市人均收入相对不高，城市现有的商场可满足当地中低端人群的日常生活需求，新的商业出现会有怎么样的转变不可预见。 3、消费习惯：由于德阳离成都只有1小时左右的车程，故德阳市区内的多数具备一定消费能力的中年消费者或者一些白领工薪层一般购物都会选择前往成都消费。 4、商户经营习惯：商圈内的铺面基本全为转租，租金中上，合同期大多为35年，但租金递增幅度不大；现经营状况较好的均为门市经营，商铺经营不乐观，商户的认识会出现许偏差。 5、南街向西街方向的人行道宽度不足我“地下空间”项目的要求。机遇：1、德阳市中心商圈也蓬
18、勃发展好几年，政府也正大力兴资扩建，步行街将与北街联通，这也是我公司“地下空间”项目进入的最好时机。 2、德阳的商业街主要由步行街和3家百货及临街商铺构成，商业气氛主要以步行街而形成（此步行街内可通车），无商业定位和整体营销，故该区域的商业结构调整是势在必行的。挑战：施工过程中如何舒导该区域的车流，及人行道面积不足。建议：做为近期主要开发对象。雅安拟定项目开发调研报告本次雅安之行的调研目地就是通过收集一手资料与数据，研究拟定项目的可开展性。为公司在德阳建设“地下空间项目”提供一定的理论和数据支持。为了实现本次调研的目地，我将本次调研分五个部份，即：城市概述、商圈概述、拟定路段商业情况简述、拟定
19、路段地下管网及路面情况简述。一、城市概述空气清新，青山绿水，气候宜人的雅安。生态环境优美，有“天然氧吧”和“天府之肺”的美称。雅安人居环境良好，是正在建设中的山水园林生态城市和西部“生态乐园”。雅安区位优势明显，东邻成都市和眉山地区，西靠甘孜州，南连凉山州，北接阿坝州。目前，雅安已形成以成雅高速公路和国道108线、318线二级公路为主的公路运输主干线。据统计，近4年来，全区交通建设总投入资金达36亿元。部级重点工程二郎山隧道实现管制试通车，省重点工程成雅高速公路顺利竣工通车，433公里国道（不含高速公路）已改造81，县道水泥路占总里程的61，127个乡（镇）通水泥路，120公里的成雅高速公路使
20、雅安到省会成都仅需1个小时，到双流国际机场仅需50分钟。雅安的城市化水平由2000年的18提高到30；区内二级路网主框架初具规模，以成雅高速公路和二郎山隧道为龙头，国道108线和318线为两翼的“人”字形交通网络框架基本形成，为雅安迎接西部大开发提供了良好的交通保障。雅安市区面积达3034万平方公里，城镇人口183万人，城镇人均居住面积达到15平方米。二、商圈概述目前雅安市的主要商圈为中大街道这条主干道为主，商圈形成以主干道两边的临街商铺为主，没有大型商场的带动。街铺商业规模属雅安市中、高档消费一条街，经营品类以品牌服饰为主要经营模式，兼营鞋业、化妆品、黄金珠宝、精品饰品、美容院等。但是由于该
21、商业街没有整体规划都是以商户们自由经营为主，经营商品没有归类，没有组建专业的管理团队，以物代商的管理模式导致管理比较混乱，致使一些店铺经营亏损，甚至出现了部分店铺转让、店面关门等现象。经营理念：以专卖店、经营品牌服装、品牌商品为主，以锁定中低档消费为目标消费群。三、拟定项目选址图在雅安唯一可以选择的中心商务区是作为雅安市的政治、文化中心的中大街。四、拟定路段商业情况简述由于雅安市政府指导下的商业的转移化，使现在的老商业区变得较为清淡，再加上旧屋的改造工程还需一段时间，所以老街的发展需要一定的时间性，在近二年内该地段的消费仍处于低消费阶段，人均消费能力较低，另外，通过市调情况分析，雅安的商场和商
22、业街仍然属于单一体，没有大的休闲式及一站式购物中心，且本市的消费能力不足，在黄金时段也没有大的人流出现。人民商场详细指标调查表名 称说 明备 注租赁/联营全租赁租赁租金价位一层：1632元/月/；二层：1233元/月/ 三层：1030元/月/（中厅低、精品屋高）定价不合理保证金根据面积大小收取，30以内收取10001500元；商铺面积以实用面积计算，以30左右的商铺为主；总面积5500品牌入驻无品牌概念，主要以贴牌为主；男女服饰类包括运动休闲服、内衣约占60%左右；鞋皮具箱包包括鞋类占30%左右；儿童娱乐占5%左右；精品、首饰包括金银珠宝、小家电等其他类占5%左右；商场规模：有一定的商业规模，
23、经营品类以大众服装和大众鞋业为主要经营品类，但是由于该商场没有完善的专业管理团队，商场没有整体规划，经营商品没有分类布局，导致商场管理无序，连价格定位都出现了全国商场从未出现的案例。 经营理念：大众经营、只租赁无管理、造成严重亏损，不能自保。由于在雅安尚未出现一定规模的鞋业市场、该商场的大众鞋业在雅安的中低档消费群体中形成了一定的影响力，也是该商场唯一的收入支柱。中大街详细指标调查表名 称说 明备 注租赁/联营全租赁租金价位1托2层：4555元左右/月/；保证金根据面积大小收取，100以内收取3000元；商铺面积以实用面积计算，以60左右的商铺为主；品牌入住国内二线品牌60%；三线占20%左右
24、%；杂牌20%；服饰百货以专卖店、品牌服装店、皮鞋箱包、美容化妆、精品首饰、家纺、婚纱摄影等；以专买店和零星店为主吉选超市详细指标调查表名 称说 明备 注租赁/联营租赁占15%；联营占30%；自主经营65%左右联营扣点18%；进店费15002000元自营生活超市租金价位一层：5060元/月/；保证金收取情况根据面积大小收取，30以内收取10001500元；商铺面积以实用面积计算，以30左右的商铺为主；总面积4000品牌入住情况超市大卖场服饰为主要经营模式；服饰百货服装、皮鞋皮具箱包、化妆品、精品首饰以超市经营商场规模：属雅安市零售业中最大的连锁企业，经营品类以生活超市为主要经营模式，兼营服饰鞋
25、业、化妆品、黄金珠宝、精品饰品等。运营模式为：统一营运、统一管理，管理体比较完善，经营状况较好，经营理念：以自主经营的生活超市带动家庭消费及低档消费为目标消费群五、拟定路段地下管网及路面情况简述1、中大街为四车道15米宽，两边人行道3米宽，无绿化带更无挂牌树及大型雕塑。人行道不具备“地下空间”项目的开口条件。2、地下主要由电力、电信、网络、通讯、燃气、雨水排水、污水排水组成。雅安调研汇总随着人们消费水平的提高，像雅安这样单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，娱乐休闲型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商圈。免费的服务
26、项目也将带动零售商业业态的逐步发展。而雅安市目前无大型商场的进入，商场的基本功都不具备，加之当地的消费水平不高，商业中心人流稀少。因此在近十年里雅安不具备我公司“地下空间”项目的开发条件。建议：近三年内不作为“地下空间”项目选择地。 .（.）成立于2004年，专注于企业管理培训。提供60万企业管理资料下载，详情查看：./map.htm提供5万集管理视频课程下载，详情查看：./zz/提供2万GB高清管理视频课程硬盘拷贝，详情查看：./shop/2万GB高清管理视频课程目录下载：./12000GB.rar高清课程可提供免费体验，如有需要请于我们联系。咨询电话：020-.值班手机：.网站网址：.24
