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1、谨呈:惠阳市振业创新发展有限公司振业惠阳项目前期定位报告二00六年五月 第 154 页 共 154 页目 录第一部分 项目区域价值分析7一、影响区域城市发展与规划的因素71、惠阳区总体城市发展与规划71.1.规划背景71.2.具体规划发展措施71.2.1.调整优化发展思路71.2.2.调整优化城市规划91.2.3.调整优化产业布局91.2.4.调整优化外商投资和民营经济发展措施102、区域在惠阳区城市发展与规划中的功能定位102.1.惠阳新中心区发展规划102.1.1.规划背景102.1.2.地理位置与自然条件112.1.3.规划性质及规模112.1.4.土地利用规划132.2.区域在惠阳区城
2、市发展与规划142.2.1.秋长概况142.2.2.基础设施152.2.3.金融商贸162.2.4.工业概况162.2.5.优惠政策172.2.6.房地产发展现状17二、区域发展研究现状191、区域经济社会发展现状191.1.惠阳地区城市发展概述191.2.惠阳地区产业结构简述191.3.惠阳区域竞争力分析221.4.大亚湾宏观经济分析232、区域的配套设施现状253、区域的交通组织现状26三、区域未来发展研究291、区域经济社会发展预测292、区域未来产业布局研究303、区域的配套设施建设304、区域的未来交通体系研究324.1.五横三纵，密切合作324.2.近期将开工的部分交通项目334.
3、3.小节34四、项目区位价值分析351、项目区位价值351.1.地理区位价值351.2.投资价值351.3.发展趋势362、各物业类型研究范围确定37第二部分 项目住宅可行性研究38一、住宅开发与项目总体开发的关系38二、惠阳住宅开发宏观市场环境381、惠阳区住宅市场供需状况及特征分析381.1.土地市场供应分析381.2.房地产企业大宗土地储备情况391.3.片区在售项目供应分析401.4.需求状况412、惠阳区住宅市场需求及特征分析423、住宅客户行业分布分析42三、可比住宅案例调查431、半岛1号432、棕榈岛453、中铭豪园474、瑞景居495、锦江国际花园516、中区华府53四、区域
4、住宅市场需求因素研究551、区域城市功能规划对住宅开发的影响552、区域的产业分布与发展573、区域住宅的对外辐射能力604、区域住宅与区域外商务区的竞争分析61五、项目目标消费群体研究621、目标客户地理区域来源分析622、目标客户租赁习惯与特点63六、住宅开发可行性研究641、未来区域住宅市场发展趋势642、潜在客户来源总量与结构653、项目住宅开发可行性分析65第三部分 项目商业可行性研究67一、项目商业发展与项目总体开发的关系67二、惠阳区商业房地产宏观市场环境671、惠阳商业房地产供需状况分析671.1.近年惠阳商业房地产供应总量671.2.近年惠阳商业房地产交易总量682、惠阳商业
5、消费需求心理、习惯分析682.1.购铺首选区域682.2.购买商铺考虑因素692.3.选择购买商铺的形式692.4.购买商铺的目的70三、惠阳区商业房地产现状701、惠阳区商业特征701.1.区域商圈定义701.2.商业格局712、惠阳在售及典型项目分析722.1.锦江国际722.2.时代广场732.3.惠阳电子城742.4.世贸广场753、总结分析754、惠阳区商业业态概况764.1.业态分布764.2.租金与售价情况774.3.租金与售价分析774.4.惠阳区商业市场分析784.5.惠阳区商业特征及趋势79四、项目所在区域商业研究801、片区商业格局802、消费习惯分析813、片区商业发展
6、趋势81五、项目商业发展模式借鉴811、社区商业的分类812、万科商业开发案例分析833、区域商业开发案例分析854、商业开发策略87六、结论88第四部分 项目写字楼可行性研究89一、写字楼开发与项目总体开发的关系89二、惠阳写字楼开发宏观市场环境891、惠阳区写字楼市场供应及特征分析892、惠阳区写字楼市场需求及特征分析893、写字楼客户行业分布分析90三、区域写字楼市场需求因素研究901、区域城市功能规划对写字楼开发的影响902、区域的产业分布与发展903、区域写字楼的对外辐射能力91四、写字楼开发可行性研究911、未来区域写字楼市场发展趋势912、潜在客户来源总量与结构913、项目写字楼
7、开发可行性分析924、项目写字楼开发规模建议92第五部分 项目整体物业定位93一、项目分析931、项目区位及区域概况932、项目地块分析932.1.土地面积及其红线图932.2.地质地貌状况942.3.周边的建筑物952.4.绿化景观962.5.自然景观972.6.环境污染状况973、对外交通994、项目规模995、项目SWOT分析1005.1.优势1005.2.劣势1005.3.机会1015.4.威胁1015.5.项目SWOT小结101二、项目定位1021、定位策略的把握1021.1.定位的基准原则1021.2.定位的逻辑结构1032、客户定位1032.1.潜在客户分布及构成1032.2.本
8、项目目标客户需求分析1052.3.主要目标客户共同特征分析1053、项目开发主题定位1073.1.主题定位1073.2.定位释义1084、产品定位1134.1.产品定位方向1134.2.产品组合建议1154.2.1.主要功能组合建议1154.2.2.建筑规划形式建议1165、形象定位117第六部分 项目总体规划及发展建议118一、项目总体规划的主体思想1181、社会公共设施的支持与利用1182、城市景观的营造与利用1183、城市设计的要求118二、项目建筑规划建议1191、建筑方案、规划要点建议1191.1.总体规划示意图1191.2.轴线与组团规划的总体构思1191.3.主要核心点及标志性形
9、象节点的确定1201.4.项目总体开发轴线的确定1201.5.项目开发组团的确定1201.6.各组团功能之间的衔接与协调1201.7.项目总体规划各经济技术指标汇总1212、建筑风格建议1213、园林风格建议125三、各物业类型规划1291、商业规划1292、酒店规划1303、写字楼规划130四、项目交通规划1311、外部道路交通系统分析1312、项目内部人流与车流需求分析1313、项目交通组织总体思路1324、项目内部与外部交通体系组织与规划134五、配套设施建议1341、名校配套1342、Middleton时尚商业走廊1353、Middleton酒店式私人会所1364、Canaan（卡拉恩
10、）艺术中心1365、Vilas（维乐斯）生态体育广场1376、Mendota（米多特）生态湖1387、网球场1398、物管及智能化方向选择1409、新材料选择建议140第七部分 项目投资分析142一、项目经济数据分析142二、收入测算1421、销售价格的确定1421.1.定价方法1421.2.价格初步定位1432、收益测算前提假设1433、收入测算1444、成本估算1454.1.关于地价1454.2.关于建筑成本1455、项目经济效益预测1466、结论及相关建议147三、项目盈利分析及敏感性分析1471、项目开发时机建议及开发分期、开发顺序建议1471.1.项目开发时机建议1471.2.项目开
11、发分期、开发顺序建议1482、盈利能力分析1492.1.项目投资计划1492.2.项目盈利能力分析1503、项目敏感性分析1503.1.工程造价敏感性分析1503.2.销售价格敏感性分析1503.3.敏感性分析图151四、项目总体经济测算表151第一部分 项目区域价值分析一、影响区域城市发展与规划的因素1、惠阳区总体城市发展与规划1.1.规划背景按照惠州滨海城市重要组团和建设现代石化数码及中海壳牌石化项目后勤基地的定位，政府积极实施“一二三四五”发展战略，抓住撤市设区和中海壳牌石化项目全面动工“两个机遇”，推进发展思路、城市规划、产业布局和投资政策“四个调整优化”。围绕“十一五”发展目标，重点
12、建设新区，局部改善旧城环境，配置必须的公共服务设施和市政公用设施，重点实施“交通、能源、水利、工业、商贸、旅游、文教和社会保障”九大工程，整体提升惠城副中心城市质量。构建“惠城中心区惠阳次中心区陈江地区”的城市空间结构，拉开城市发展结构，全面建设新城区力争实现到 2007年全区国内生产总值达到151.62亿元，年均递增14.86%；工业增加值92.79亿元，年均递增16.49%；第一产业增加值9.75亿元，年均递增8 %；三大产业在国内生产总值中所占比例为106030，地方财政收入达6.26亿元，年均递增13.36 %；农民人均年收入5171元。1.2.具体规划发展措施1.2.1.调整优化发展
13、思路随着撤市设区行政区划变更和经济社会发展进程加快，给原“一二三四五”发展战略赋予新的涵义，即围绕 2010年建成宽裕小康社会这一目标，推进建设经济强区和文明城区两个进程，抓住工业化、城市化、信息化三条主线，主攻园区经济、民营经济、外向型经济和农村经济四个重点，完善道德、政务、市场、法制、生活五个环境，加快推进工业化、城市化和信息化进程，进一步开创经济发展新局面。1）推进工业化进程以园区经济为载体，调整优化工业产业结构，大力发展中小型石化加工企业，开发效益好、污染低的石化相关产品。以联想、中建电讯、东亚电子等企业为核心，培育壮大电子信息等具有比较优势的支柱产业，优先发展高新技术产业，积极推进高
14、新技术企业实施技术、资本扩张，在惠阳建立地区总部、研发中心、采购中心和销售中心，带动传统产业的改造和升级，创出惠阳品牌，形成规模效应，增强竞争力，构建起以石化、电子信息产业为支柱，高科技推动传统产业平衡发展的工业新架构。2）推进城市化进程按照“突出中心、组团发展”的方针，着力在规划、道路、市政建设、人居环境、文化休闲服务加大工作力度。采取引入外资、内资、民资和向金融机构融资等方式，积极筹集资金建设和改造包括淡水至三和、城区北环路、平龙公路穿城路段等主干道。以建设主题社区为突破口，努力打造“主题社区，品牌城市”的惠阳新形象，重点推进占地 200万平方米的泗水湖滨高尚住宅社区、占地4000亩的莲塘
15、大型主题社区、淡水商业中心，以及阳光新都、巨涛雅苑、中铭豪园等一批大型高尚住宅区和两家四星级酒店、一家五星级酒店的建设，全面提升惠阳的城市品位。抓好惠阳世贸中心、淡水商贸中心、商贸广场二期工程、体育中心二期工程、湖滨公园等一批文化商贸市政设施建设。加强和规范城市交通、环卫、治安等综合管理。继续抓好城市美化、绿化和亮化工程，启动疏港大道东门出口至立交桥的道路路面改造维修工程和城区五大出口亮化工程，逐步规范城区交通秩序，逐年增加公交车和出租小汽车投放量。创造条件加快淡水“两河四岸”的综合整治，致力营造良好的城市居住生活环境。抓好层次规划修编，把惠阳各镇和三和开发区作为一个整体来发展，使之成为各具特
16、色、环境优美的新城镇。3）推进信息化进程加快研究制订惠阳信息化的有关规定、标准，以及信息化安全保障体系建设，加强信息化人才队伍建设，普及信息化知识，为信息技术在全社会的推广应用创造条件。以联想、中建电讯和东亚电子等企业集团为主体，培育一批竞争力强的信息产品制造企业，全力打造电子信息产业群，成立信息中心，开设惠阳政府网站。推进电子 e城的建设和在市政广场、车站、商贸广场等中心地段设立电子触摸屏工作，提升全区信息互联，共享程度和整体社会信息化水平。1.2.2.调整优化城市规划 新中心区不断扩大惠阳城市必须扩大，将现有的30万平方公里的基础上，将沙田、秋长两个镇再吸纳进来。同时，将原来8.8平方公里
17、的新中心区再扩大7.5平方公里左右。满足现在中心区快速发展的要求。 两大转变纳入规划重点推进规划工作，两个转变以尽快融入惠州滨海城市总体规划：一是由县域经济规划向大城市规划的转变重点是规划好交通网络、城市功能区布局，使城市建设组团式发展，工业建设园区式发展，房地产建设大型社区式发展，严格控制工业小区和小型房地产项目开发。二是由板块推进向全面发展的转变把镇和三和开发区纳入统一规划，集中管理、规范开发。以新秋公路、惠淡公路、疏港大道为纵，平龙公路、平大公路为横，各镇中心区为点，构建“三纵两横”的网状城市架构，打破城乡二元结构，合理优化配置资源，加快城市化进程。进一步完善包括淡水、秋长、沙田部分地区
18、，三和开发区在内的48平方公里城区中心区的城市建设用地、交通系统规划，以及城区中心组团、白云组团、站前组团和“两河四岸”的控制性详细规划。加快各镇总体规划修编工作，加强对农村建设用地、村民住宅用地的规划控制，将乡村规划建设纳入规范化管理。1.2.3.调整优化产业布局以新秋公路、疏港大道为主体进行总体产业布局，重点建设两大工业走廊和一个后勤保障基地：整合优化镇隆、新圩、秋长的沿惠深、新秋公路的工业园区，建设综合工业走廊；规划引导沿惠澳疏港大道的淡水、永湖、三和开发区以及良井的工业园区，建设石化中下游产品深加工企业走廊；大力发展“三高”农业和第三产业，打造中海壳牌南海石化项目后勤服务基地，推进旅游
19、观光、商贸流通、文化经济等产业的发展。 1.2.4.调整优化外商投资和民营经济发展措施按照“让商家发财，助惠阳发展”的思路，修订招商引资优惠办法，对来惠阳投资的国内外企业和客商给予更多的优惠和更周到的服务，为外资企业发展创造良好的政策环境；奖励招商者，调动全社会的投资引资积极性；重新定义“外资”，将惠阳外的资金均视为“外资”，统一对待内资、民资、外资，加大对内资引进力度；创新招商引资方式，实行国外招商与国内招商相结合、大部队招商与小分队招商相结合、表彰和奖励招商引资有功人员及驻点招商等办法，并注重提高引资质量，大力引进污染少、效益好、技术含量高的大型企业，重点引进世界 500强企业，不断提高利
20、用外资质量水平；营造“政治平等、政策公平、法律保障、放手发展”的民营经济发展良好氛围，鼓励民营经济引进外资，与外地企业合作或股份经营，参与支柱产业、高新技术产业、现代服务业、基础设施和公用事业建设，不断调整优化民营经济产业结构，建立现代企业制度和现代化管理机制，做大做强做优民营经济。2、区域在惠阳区城市发展与规划中的功能定位2.1.惠阳新中心区发展规划2.1.1.规划背景 惠阳中心地区新区规划范围是市区总体规划中心组团的一个重要组成部分，它是全市政治、经济、文化娱乐中心，它已有良好的建设基础，但仍存在若干问题，影响了市区的城市建设进程。为扭转这种城市建设的被动局面， 市委、市政府决心以88平方
21、公里中心地区规划作为市区城市建设的一个新典范。 本项目2.1.2.地理位置与自然条件 l 地理位置： 惠阳中心地区。位于惠阳区总体规划的中心组团的西南侧，北靠秋长行政区，西倚白云坑工业区，东临旧城区，南抵草洋区，深汕高速公路及淡水河贯穿东西。以内环路及人民路、白云路、北环路四条城市主干道围合，总用地面积88平方公里。 l 自然条件： 规划区地处淡水河中游，地势较平坦，有少量丘林山地，区内地质条 件较好。2.1.3.规划性质及规模 2.1.3.1.性质惠阳区中心区总体规划确定本区为城市生活区和全市行政、商贸和文化中心，从惠阳城市发展战略出发，结合本区用地条件、区位优势、基础设施等综合因素，以体现
22、“小城春秋，绿色家园”的城市特色为宗旨，分析论证确定本区规划性质为：由以行政办公为主的行政片区、以商贸为主的泅水片区、以文化娱乐为主的苏屋片区、以居住为主的土湖片区和以高尔夫球娱乐为主的高尔夫球场片区组成的多种职能的综合性中心区。2.1.3.2.规模 用地规模中心地区用地范围由城市主干道围合而成，其规划用地面积为8.8平方公里。 人口规模中心地区新区范围内有12个自然村，开发的商品房迁入居民和工业企业的职工及家属约5000人，流动人口约2万人。 根据中心地区的环境容量：及人口发展分析，按珠江三角洲规划人均用地指标100平方米人计算：中心地区新区常住人口控制规模为6.52万人。2.1.3.3.规
23、划结构 功能布局结构中心地区新区平面功能布局是以总体规划为基础，依托现状和自然环境，为确保中心地区功能性质完整协调的发展而规划为“三心、五片”。 1、“三心”：中心地区内包括全市的行政中心、商贸中心和康体娱乐中心。2、“五片”：规划区由淡水河及区内水系与深汕高速公路、东华南路及东华北路划分为五个片区，包括泗水片区、苏屋片区、土湖片区、行政片区。2.1.4.土地利用规划2.1.4.1.用地布局 泗水片区 该区设有市级商贸中心，占地2219公顷，沿东华北路和与其垂直的道路呈“T”字形布置，向北沿路与小区级公共设施相连，形成集中的商业、公建中心。 苏屋片区 该区在淡水河边设有康体娱乐中心，占地9.2
24、4公顷，其中规划设置体育馆、体育人才培训中心、康体娱乐健身中心等设施，结合临近一片商贸用地形成环境质量高、设备先进的市级健身娱乐休闲场所。 行政片区 该区以现有的市政府和市政广场为核心，组织周围的办公用地、公寓用地和配套设施用地，形成以行政办公为主、生活居住为辅的多种职能的 综合性小区。 土湖片区该区是在原有工业区的基础上改造而成的二类居住区，区内配有两个中学，分别位于该区的东西两端，保留原有的加油站和排污站，增添幼儿 园和小学，按服务半径分组团集中设置，扩大完善原有的惠阳第一人民医院，以满足今后增长人口的需要。在工业向其他产业转型期间，不断吸 引其他行业的人口，完善居住区的配套公建设施，提高
25、居住环境质量，逐步把工业区转变为二类居住区。 高尔夫球场片区该区是己建成的棕榈岛高尔夫球场俱乐部，总占地111.3公顷，是高档的娱乐休闲场所。2.2.区域在惠阳区城市发展与规划2.2.1.秋长概况秋长镇位于惠州市惠阳区中南部，东邻大亚湾港，南接深圳市龙岗区，距惠州港14公里，北距惠州市35公里。是“北伐名将”叶挺和“吉隆坡王”叶亚来的故乡，同时还是著名的革命老区和历史文化名镇。全镇总面积145平方公里，常住人口6.8万人，现辖11个村委会和1个社区居委会。2004年，实现国内生产总值10.85亿元，比上年增长15%；工业总值20.66亿元，农业总产值8125万元，分别比上年增长19.8%和2.
26、2%。 惠阳撤市设区后，秋长被纳入惠阳城区统一规划，并被定位为惠州市中心城区的主要工业区。秋长镇委、镇政府紧紧抓住这一发展机遇，全面实施“工业立镇、外向带动、可持续发展”战略，大力发展市政基础设施建设和招商引资工作，不断提升工业化、城镇化水平。目前，已有美国、日本、加拿大、韩国、香港、台湾等10多个国家和地区的客商前来投资办实业，现有各类工业企业近400家，涉及电子、藤器、吉它、地毯、毛织、工艺品、表壳、制衣等30多个行业，产品远销世界各地。2.2.2.基础设施2.2.2.1.道路交通秋长镇交通便利，道路网络四通八达，省道惠淡大道、新秋公路穿境而过，将军路、秋宝路、秋湖路贯穿全镇。秋长镇交通便
27、利，镇内道路纵横交错，京九铁路惠、澳段途经秋长，惠（州）淡（水）公路、新（墟）澳（头）公路、深（圳）汕（头）高速公路以及规划建设中的将军路（李鹏题）、秋湖路（刘华清题）、秋宝路（肖克题）贯穿全镇。秋长镇大兴公路建设，使全镇真正做到了道畅路阔，为秋长的经济建设提供了必备的条件。 距惠州机场30公里 距惠州火车站40公里 距东莞市96公里 距惠州港14公里 距深圳市60公里2.2.2.2.供水供电1）供水秋长生活、工农业用水主要引自鸡心石水库和正径水库，两个水库蓄水量达2000万立方米以上，水质纯净、无污染；水厂供水量达5万立方米，自来水管已铺设到各个工业区、生活区，可确保10万人以上的生活和工农
28、业生产。2）供电秋长镇拥有220KV变电站一座，变压器200余个，总容量23800千瓦。全镇共拉高压线总长86.5公里，电力充足，用电方便。秋长镇按照省、市的统一部署，理顺了农电管理体制，取消了私人承包管电，使电力市场进一步规范化。2.2.3.金融商贸惠阳区GDP新圩第一，秋长位于第二位，淡水第三，经济实力不容小睽，主要是由秋长内工业园区支持带动经济的发展。秋长建设日新月异，城市整体功能齐全，布局合理。建成区已达1.5平方公里，道路网络完善，水、电供应充裕。鹏岭工业城、岭湖工业区已初具规模，南面白石、西湖、新塘工业小区正在规划建设中，初步具备了集工、商、贸、旅游、安居、休闲娱乐于一体的城市功能
29、。城镇环境保护良好，绿化达标，人民路、工业区都已安装了高档次的路灯。随着经济的不断繁荣和发展，人民生活水平日益提高，秋长金融业发展较快。目前已有农业银行秋长营业所、农村信用合作社、城市信用社、农村基金合作社等4家金融机构，储蓄网点遍布全镇，其中农行秋长营业所各项存款余额连续两年超亿元，成为惠阳农行系统首先超亿元的营业所。区内内商贸发达，建有大型农贸市场、超市、时装店等，基本上满足了城市居民的生活需求。2.2.4.工业概况秋长有大面积的工业用地可供开发和利用，合作领域广阔。秋长是广东省重点“工业卫星镇”，除享受国家给予沿海开放城市及珠江三角洲经济开发区的各种优惠政策外，还制订了一系列的文件，对工
30、业用地实行进一步的政策倾斜。目前已规划了四个工业开发区：中心区、顺发河滨工业区、白石工业开发区、岭湖工业区，已有日本、美国、加拿大、台湾、香港等10多个国家和地区的客商前来投资办厂，现有“三资”、“三来一补”企业180多家，产品包括电子、藤器、地毯、毛织、艺品、吉它、表壳、制衣等20多种，远销世界各地。秋长镇坚持实施“工业立镇、外向带动”战略，全方位引进国内外资金，1999年，合同利用外资2500万美元，实际利用外资2300万美元，率先进入广东省“工业卫星镇”、“亿元镇”的行列。秋长中心区秋长白石工业开发区秋长顺发河滨工业区2.2.5.优惠政策工业用地的出让价格每平方米100150元左右（包三
31、通一平），对大型项目、高新技术项目可相应给予优惠。同时可采取分期付款等灵活方式。另外，还可采取租地形式，租金每平方米1.5元左右，租赁期可达50年。片区内厂房的出租价格每平方米6元左右，厂区内的空地免费提供使用。2.2.6.房地产发展现状秋长房地产需求并不强大，这是由于目前秋长主要集中以工业开发区为主，而自给自足的工业园区已配备住宿条件；此外就是以农民房占多数，居民对房地产的消费能力极低。但是，根据目前“大惠阳”的房地产发展良好的势头、目前政府积极开发秋长为继淡水之后的新住宅片区规划、大批房地产开发商业看好秋长房地产的发展，纷纷在秋长拿地，再加上未来交通设施、生活配套的完善等有利条件分析，秋长
32、房地产需求量将进一步增加。二、区域发展研究现状1、区域经济社会发展现状1.1.惠阳地区城市发展概述惠阳区政府于1990年迁至淡水镇后，目前淡水镇已成为区政府的政治、经济、文化中心，先后引进了20多个国家和地区以及国内工商合作企业2500多家。2005年底，全区实现国内生产总值78.10亿元，外贸出口总额9.56亿美元。目前，第三产业作为惠阳城市发展新定位，旅游项目的开发与发展无疑是重点。惠阳旅游资源十分丰富，但项目规模、档次和市场知名度都较弱，这与政府缺乏总体规划有关。如何发挥惠阳现有旅游项目优势点：如休闲、娱乐项目；同时挖掘岛屿、古迹等特有资源，通过重新市场定位开发，配合包装和推广，以获取惠
33、阳之外更为广阔的市场空间，是惠阳旅游业持续发展的基础。1.2.惠阳地区产业结构简述1.2.1.区域产业总体布局以新秋公路、疏港大道为主体进行总体产业布局，建设综合工业走廊；规划引导开发区以及工业园区，建设石化中下游产品深加工企业走廊；大力发展“三高”农业和第三产业，打造中海壳牌南海石化项目后勤服务基地，推进旅游观光、商贸流通、文化经济等产业的发展。1.2.2.惠阳经济运行现状2005年全区实现生产总值（GDP）78.10亿元，同比增长15.1%，增幅比去年提高0.1个百分点，比年度计划高出1.1个百分点。分三次产业看，第一产业增加值4.72亿元，增长5.9%；第二产业增加值41.13亿元，增长
34、12.5%；第三产业增加值32.25亿元，增长20.4%。工业：05年，全区工业增加值对GDP增长的贡献率为40.2%，拉动GDP增长6.1个百分点。其中，规模以上工业完成增加值30.01亿元，增长2.3%。全区已建成工业园区12个，面积达23.2平方公里，累计投资2.1亿美元；2003年，全区各工业园区实现工业产值98.2亿元，其中“三资”企业205家，“三来一补”企业家492家，累计实际利用外资17.2亿美元，基本构筑起以电子、化工、机械等为支柱产业的外向型工业体系。农业：05年，以“三高基地”首的农业经济全年完成总产值8.30亿元，同比增长14.0%。其中，种植业产值5.58亿元，增长1
35、0.8%；牧业产值2.27亿元，增长24.0%。，农业龙头企业和生产基地进一步发展壮大，特色农业产业带初具规模。年末，全区经认定的农业龙头企业8家，其中市级2家，龙头企业生产基地10个；200亩以上的菜场25个，100亩以上的果场34个，初步形成特色农业“四大区域”布局。第三产业：大亚湾石油工业区的兴建，已经将惠阳城市发展定位为石化区的后勤服务区，意味着第三产业将取代惠阳产业结构的主导地位。目前第三产业主要集中在以淡水镇，区域内已经形成的贸易业等产业群体的行业增加值比重在逐年上升。其中，投资1.8亿元的惠阳商贸广场是目前粤东南地区商贸规模之最。目前全区有各类市场52个，酒店45家，其中世纪华园
36、大饭店为五星级酒店；新丽晶酒店、星旗宾馆等被评为三星级酒店。 2005年全年新发展私营企业516家，注册资金6.92亿元；新发展个体工商户3639户，资金数额1.16亿元。年末，全区私营企业工商登记数1972 家，注册资本（金）29.00亿元，同比分别增长34.9%和31.1%；个体工商户登记数13317户，资金数额3.68亿元，分别增长4.7% 和39.7%。在民营经济中，工业、批发零售贸易和餐饮业呈现领先发展态势。固定资产投资：05年该项投资规模明显扩大，形成房地产开发投资突飞猛进，各类投资全面增长的良好态势。全年完成全社会固定资产投资24.66亿元，同比增长26.6%。其中：一是房地产开
37、发投资成倍增长。房地产开发投资4.73亿元，增长139.9%，对投资增长的贡献率为53.2%，有力地支撑和扩大了固定资产投资规模。二是投资结构不断优化，重点突出。基础设施投资大幅增长，基础设施投资2.75亿元，增长34.2%。工业投资位居主导，第二产业投资增长显著加快，第三产业投资平稳增长。第二产业投资14.03亿元，增长45.4%，同比提高41.5个百分点，其中工业投资13.95亿元，增长52.4%，拉动全社会固定资产投资增长24.6个百分点，对投资增长发挥了主导作用；第三产业投资10.62亿元，增长9.9%。三是民营经济投资异军突起。民营经济投资11.84亿元，增长50.3%，高出全社会固
38、定资产投资平均增幅23.7个百分点，所占比重为48.0%。四是大项目投资拉动作用明显，投资增长后劲足。在基本建设、更新改造和其他投资的213个施工项目中，全年完成投资在2000万元以上的项目有24个，投资合计8.53亿元，所占比重为47.8%，拉动投资增长9.2个百分点。在建施工项目计划总投资49.17亿元，增长77.4%，其中新开工项目计划总投资33.41亿元，增长136.6%。计划总投资达5000 万元以上的项目25个。1.2.3.惠阳2005年度经济结构分析 从上图示中可以得出惠阳现阶段经济结构特征：l 农业所占比例逐步缩小，第三产业迅速壮大，第二产业仍旧是惠阳经济结构中的主导产业；l
39、延续港口优势，具有行业垄断发展趋势的电子产业带动了其他产业的迅速发展，如在建中的大亚湾壳牌石化工业城。l 在经济所有制中，外资经济占了48比例，与该区域的主导外向型电子产业相关联。1.3.惠阳区域竞争力分析l 区位竞争力惠阳地区位于惠州与深圳的交汇处，凭借惠州日益强大的行业垄断优势与深圳得天独厚的口岸位置给予了惠阳极强的区位竞争力。轨道交通方面，京九铁路支线-惠澳铁路经淡水至大亚湾澳头已经试车运行。公路交通从惠州市区到惠州港的惠澳大道已建成通车，还有高速公路起直通广州、深圳、汕头等，惠阳与深圳高速连接仅40分钟车程，成为深圳1小时生活圈的黄金辐射区。l 发展区域竞争力秋长在未来将根据惠州发展规
40、划，重点建设用地规模大于4万平方米用地以上的生活居住区，并建立完善的住宅建设和供应体系，着重开发一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美的现代化精品小区，提高房地产综合开发水平，推进经济适用房、廉租房建设，完善住房保障供应体系，全面推进旧城居住区和“城中村”改造，逐步实现其综合环境改善，基本接近城市整体居住质量标准，努力将改片区建成最适宜人居住和创业的地区。l 发展竞争力06年3月中海石化的点火投产与和记黄埔正式签约惠州港，使惠州成为珠三角经济的聚焦点，大区域内诸多投资正涌向惠州，石化产的下游产业正在兴起，龙岗石化精细加工工业园的兴建将惠州与深圳的资金、人流、物流的互动推向白热化，惠阳良好的
41、区位优势及配套服务板块优良的发展，必将借势全力兴起第二、三产业。1.4.大亚湾宏观经济分析1.4.1.大亚湾地区城市概述大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准设立，面积23.6平方公里，位于广东省惠州市南部，毗邻深圳、香港，地属经济活跃的珠江三角洲经济区范围。包括开发区的大亚湾规划区也由开发区统一管理，总辖陆域面积265平方公里，海域面积488平方公里。1.4.2.大亚湾城市规划建设大亚湾明确近期集中建设“五区一岸线”的发展思路（“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线），全力描绘滨海石化新
42、城区。预计到2010年，石化区将完成1000亿人民币的投入，实现1200亿元的工业产值和500亿元的GDP。到2015年完成1500亿人民币的投入，初步建成石化区。未来的大亚湾，将建设成为以石化产业为主导，电子和汽车工业、旅游业、港口物流业协调发展的现代滨海石化新城区，将成为大工业与滨海旅游并重、经济繁荣与环境优美、人与自然和谐发展的绿色港湾。石油化学产业园区：计划布置中海壳牌南海石化项目的80万吨乙烯项目、中国海油惠州炼油及其中下游项目，华德石化160万m3储油罐项目，以及LNG惠州电厂项目等，将努力建设成为一个反映当代最新技术水平的世界级石化工业基地。港口物流仓储区：包括东马、荃湾、澳头三
43、大港区。已建成大小泊位28个，其中1万吨级以上泊位12个， 1万吨级以下泊位16个，年吞吐能力达2560万吨。西部综合产业区：将以响水河工业园为基点，沿西三大道向西扩展，建成为一个占地约20km2的汽车、电子信息、钢铁工业基地。行政金融商务区：行政金融商务区包括澳头城区、中心北区和猴仔湾，将建设成为具有世界级水平，融商住、金融、购物、旅游、休闲度假于一体的生态型区域，为投资者提供一流的生活、配套服务。旅游休闲度假区：主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛三大景区，将按国际化、高品位的要求，努力打造一批具有鲜明滨海特色的旅游景区、景点，从而使之成为休闲度假胜地、石化产业园区的后花园。沿海岸线：重点规划生活
44、岸线和旅游岸线，挖掘港口岸线和工业岸线的潜力，使之形成一体，共同打造出充分体现惠州沿海城市特色的滨海景观带。1.4.3.大亚湾石化城大亚湾石化区总体规划面积29.8平方公里，按照石化区的总体产业链规划，大亚湾石化区将建设成为炼油-化工一体化、上下游相结合的世界级的综合性化工园区。目前石化区内在建、在谈的大项目和石化中下游项目共26个，总投资额逾810亿元；其中已落户项目15个，总投资额730亿元，在谈的石化中下游项目11个，投资额超过80亿元。一个世界级规模的石化生产基地雏形初显。中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。占地2.6平方公里，首期投资43.5亿美元，将引进12项世界最先
45、进的技术，年产230万吨高质量的各类化工产品，年销售额约17亿美元。于2002年11月1日建设奠基，于2005年12月底如期完工，2006年2月10日成功投产。1.4.4.大亚湾经济运行情况2005年，根据初步预计，全区可完成生产总值53.1亿元，增长23.1。增长势头排在全市第一位。从三次产业来看，第一产业可完成增加值2.3亿元，比去年同期下降6.4%；第二产业增加值29.5亿元，增长30；贡献率达68.8%，拉动经济增长15.9个百分点。其中工业增加值17.2亿元，增长37.1；贡献率达53.1%，拉动经济增长12.3个百分点；第三产业增加值21.3亿元，增长18.3；贡献率达32.6%，
46、拉动经济增长7.5个百分点。三次产业结构为4.4：55.6：40。2、区域的配套设施现状目前惠阳配套实施在仍不完善，主要集中在市政府已兴建了惠阳影剧院、档案馆、图书馆等文化设施形成已市政文化中心，并围绕市政府周边陆续建成的如中铭豪园、中区华府、昊康广场逐渐形成市政居住中心；还有开城大道沿线的集娱乐、购物、休闲、餐饮为一体多功能发展，该区域也集中了惠阳本地主要的金融消费中心，万联商圈与好宜多商圈都集中在这条路上。其中南门口商圈在惠阳商业态势中独占鳌头。商圈内各业态完善，以百货、娱乐业为领头羊拉动整体消费的供需。娱乐业大卖场密集，已成规模性产业。百货虽具规模，但档次及品质有等提升。沃尔玛项目的动工已对周边市场进行了头一轮拉动，由于沃尔玛与现在的几大知名百货距离咫尺，故未来圈
