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1、太湖新城-无锡红豆专阅- 新联康市场简报无锡红豆太湖新城项目报告目 录规划篇3一、太湖新城31、总体规划32、功能定位33、建设目标4二、金融商务第一街区5三、焦点关注6四、结论6市场篇7一、一级市场7办公类土地出让分析7结论8二、二级市场9办公楼市场供需分析9结论10竞品篇11一、在售办公类产品分析11主要竞争个案概览11总建规模分析13楼层与层高分析13产品面积分析14装修与配套分析15物业车位情况分析17主力客源分析18去化与推量分析18结论20二、出租办公类产品分析21主要办公类产品租金及客源分析21结论22三、酒店类产品分析23需求分析23自营型酒店分析23投资型酒店分析24结论24
2、四、结论25地块篇26一、地块属性261、地块位置262、配套设施273、交通出行274、地块描述27二、项目SWOT分析281、有利点282、不利点283、机会点284、威胁点28定位篇29一、办公类产品29项目定位29产品建议29客源定位30二、酒店式公寓产品31项目定位31产品建议31客源定位32规划篇一、太湖新城1、总体规划太湖新城位于无锡城市南部，北起梁塘河，南至太湖，西邻梅梁湖景区，东至京杭大运河，规划常住人口100万，总面积约150平方公里，是无锡市“城市南进、产业北移”城市发展战略的重点地区。新城南、西两侧皆临太湖，环太湖高速贯穿新城；东接无锡国家高新技术开发区、京杭运河与苏南
3、国际机场；北靠蠡湖景区和梁塘河生态湿地公园与老城区相连，规划轨道交通1、4号线从新城穿过；加之规划建设的“五横九纵”的道路格局，使得太湖新城在区位、交通及生态环境方面的优势十分明显。 2、功能定位太湖新城是无锡新的城市中心，是一个开放式、生态型的现代化新城。主要功能定位为商务商贸中心、科教创意中心和休闲宜居中心，是无锡高端商务、金融机构、企业总部、专业服务的集聚区。太湖新城以华谊路和蠡湖大道为界，自东往西分为东区、中心区和西区。 东区（华谊路以东、高浪路以南）以太湖国际科技园为载体，重点建设高新技术研发园、大学科技园、软件园、数码设计园、创意研发园。 中心区（华谊路以西、蠡湖大道以东）重点建设
4、太湖新城商务中心、市民中心及各类居住社区。 西区（蠡湖大道以西）以山水城旅游度假区、科教产业园为载体，重点发展创意产业和生态休闲旅游业。3、建设目标太湖新城规划的总体目标是：塑造一个新城开放的、现代化的湖滨新城；打造两个中心中央商务中心和创意中心；完善三大功能商务办公、创意产业和休闲居住功能；形成四个特色特色鲜明的山水城、和谐共生的生态城、底蕴深厚的文化城、网络覆盖的数字城。太湖新城形成“一核、一带、两园两区”的规划结构“一核”是指行政文化及商务金融核心“一带”是指环太湖山水风光带“两园两区”是指太湖国际科技园、科教产业园及核心区两侧的配套生活区二、金融商务第一街区金融商务第一街区建在方庙村袁
5、湾里旧址约20公顷范围内，东西分别以立德道、立信路为界，北至观山路，南达吴越路。目前已有无锡国联、香港昌兴等11家国内外著名企业合作开发金融街区。根据规划，从现在起，将有16栋风格统一、界面整齐、品质超群的高层建筑陆续开工，建筑总面积达到80万平方米，以此迅速形成新城核心区的现代商务氛围。金融商务第一街区高起点规划，力求建成无锡金融商务、创意研发和企业集团总部的聚集地，16栋高层建筑将成为“总部经济”和高端产业的主要承接载体。显然，金融商务第一街区的率先建设，奠定了高端服务业在新城的重要产业地位。三、焦点关注 吴越路、大通路、震泽路、具区路、贡湖大道、立信大道、五湖大道、方庙路、立德道、清舒道
6、将在08年内完成建设，并构成新城“三纵三横”的道路主干网。 太湖新城中央商务区内的市民中心、会展中心、尚贤河生态湿地均在年内开工建设或整治，并于09年底前完成。 三年内，太湖新城中央商务区和西区创意中心将完成主要干道和重点绿化环境建设，完成水系整治和基础设施配套，初步形成现代化新城框架和风貌。 太湖新城科教产业园将以软件和动漫作为发展主攻方向，努力引进国际知名软件企业和跨国公司研发中心，力争到2010年软件企业总数超100家，动漫及其衍生企业60-80家，工业设计企业和研发机构总数达到70家。四、结论 太湖新城开发建设步伐日益加快，各级部门政策倾斜明显，区域关注度逐渐提高，发展前景广阔。 太湖
7、新城所具备的多方面优势将集聚大量大规模、高科技企业的入驻并导入大批高层次和高消费人群，对区域房地产发展促进作用巨大。市场篇一、一级市场办公类土地出让分析地块编号地块名称占地面积用地性质容积率预计总建竟得单位锡国土06-2滨湖蠡溪路东侧地块5.26商业、办公2.010.52蠡园地产锡国土06-50河埒核心商务区地块17.93商业、办公居住3.053.80大连万达锡国土06-67市民广场南，中南路北地块5.40办公、商业(含酒店)文化娱乐、居住9.62.7134.83九龙仓置业锡国土06-76崇安寺二期地块7.63商业、办公停车场A1.5、B6.5、C2.823崇安寺地产锡国土06-79高浪路北侧
8、地块2.80商业、办公2.56.99紫光置业锡国土06-80滨开南社区一号地块37.51A:商业、办公、居住B、C:居住A2.5B、C1.878.76南京兴元锡国土06-81体育中心北侧地块3.92商业、办公居住2.59.80河埒街道资产经营公司锡国土06-105东大街地块3.73办公、商业酒店6.524.26恒隆地产锡国土07-6锡沪路北侧地块3.04商业、办公2.006.08尤渡村集团锡国土07-26崇安新城20号地块1.16商业、办公3.003.47广益地产锡国土07-31第九棉纺织厂地块8.05A:商业、办公、居住；B:商业、办公、配套A3.0 B1.820.12栖霞建设锡国土07-3
9、2新东方广场地块2.16商业、办公文化娱乐1.603.46蠡湖地产锡国土07-39国税局北侧地块7.93商业、办公居住A2.0,B、C3.020.63天华百润锡国土07-40新生路西南侧地块2.31商业（含五星级酒店）、办公8.5019.59苏宁地产锡国土07-41太湖新城中心区1号地块56.23A:商业、居住B：商业、办公文化娱乐C：商业、办公A2.2B4.2C1.2142.45太湖新城建设投资管理公司锡国土07-42崇安新城13号地块2.72商业(市场)办公2.725.99崇安新城龙安置业锡国土07-46电瓶车厂地块3.43商业、办公娱乐、住宅3.0-3.510.28上海鹏润锡国土07-4
10、7蠡园开发区原管委会地块2.40商业（含五星级酒店）、办公6.0-6.214.42上海城开锡国土08-6自行车厂、无线电厂地块7.71商业、商务办公、居住A2.0-2.5B、C1.4-1.6江苏金洋锡国土08-7鸿桥村委地块0.84商业、办公、居住5.0-5.54.41上海中锐锡国土08-22长江北路东侧地块1.10商业、商务办公4.0-4.14.47Cyber Port锡国土08-25长江路、旺庄路口东南侧地块2.76商业、商务办公4.0-4.111.18茂业置业资料来源: 无锡市国土局.新联康研展部08.032006年至今无锡市区具有竞争性的同类性质土地共计成交22幅。大多集中在市中心区或
11、市北区域。目前滨湖区内的办公类地块除太湖新城中心区以外，主要集中于东蠡湖以北，靠近市区的区域。位于太湖新城区域内的地块只有06-79、06-80和07-41号。本案就位于07-41号地块内（07-41号地块被划为14个地块，分别由10家开发商竞得）。结论 由于太湖新城特有的区位与规划，本案未来的竞争将主要来自于金融商务第一街区的地块内部。二、二级市场办公楼市场供需分析06年1季度06年2季度06年3季度06年4季度07年1季度07年2季度07年3季度07年4季度上市面积58272218194721758615100726232526524742445成交面积157902083212397170
12、7117476200001836216402供求比1:0.271:0.951:0.261:0.291:0.171:0.861:0.281:0.39成交均价8327112891143112169856894561033910095资料来源:新联康研展部08.0306、07两年无锡办公市场新增供应量均明显高于成交量，从而导致到07年底，无锡办公市场的库存量较高，至少达到27.9万平方米。06年全年，无锡办公市场成交价格呈上涨趋势，到四季度到达最高点，主要由于凯燕环球中心办公成交价格的提升带动了整体市场的价格。进入07年以来，由于市区外围开发建设的逐步展开，周边城区办公项目的较低的成交价格拉低了整体
13、市场成交价格由上图，通过对近2年来，无锡房地产市场办公类产品与住宅类产品的市场价格走势分析比较可以看出：相对住宅市场的红火及成交价格的逐步走高，办公楼市场的价格则始终保持在一个相对稳定的程度，市场相对冷淡。结论 无锡办公市场供大于求现象明显，库存量较大。 无锡近年来办公类产品市场相对冷淡，价格未出现明显上涨。竞品篇一、在售办公类产品分析主要竞争个案概览区域项目开盘时间交付时间物业级别项目总建总层数标准层高主力面积电梯装修物业费均价本期销售率滨湖区西BD联创06.07现房未分级5地上18地下1 3.588-112日本三菱毛坯3.97200近100%华邸国际06.0908.8甲级5A4.4地上28
14、 地下23105OTIS精装41000080%华仁逸景06.10现房甲级5A3.3地上20 地下13.8195-218OTIS简装410000近100%润华国际07.0709.05甲级5A15办公4地上55地下33.7办公85-108公寓60-180知名品牌精装4.813000100%恒华科技园07.1008.03独栋商务10地上3-5 地下13.6单栋794-1500预留电梯井毛坯未定600040%工业设计预08.0308.10甲级5A7地上27 地下13.676-95日本富士达简装未定10000未开南长区天诚大厦06.1208年底未分级2.7273.0880-102富士毛坯31200080
15、%新天地07.0608.06甲级5A3.34办公1.7地上13 地下13.665-75广州日立毛坯未定890080%新区创源大厦预08.0308.10未分级2.5地上11地下1389-101202-208OTIS毛坯2年内5.27000未开崇安区摩天36004.0605.12乙级5A8地上50地下34.5 3.3办公133-190日本三菱毛坯简装5.617000近100%资料来源:新联康研展部08.03目前无锡市在售或即将推出的办公类项目共计10个，其中有6个集中于滨湖区，且多集中于东蠡湖以北，靠近市区的区域。位于东蠡湖东南区域的目前仅有恒华科技园一个且为别墅式商务办公产品。本案处于东蠡湖东南
16、的太湖新城核心区域，目前区域内尚无竞争个案。总建规模分析区域案名总建规模（万）3万以下3-5万5-10万滨湖区西BD联创大厦5华邸国际大厦4.4华仁逸景国际3.3润华国际大厦4恒华科技园10工业设计大厦7南长区天诚大厦2.7新天地广场1.7新区创源大厦2.5崇安区摩天3608由上表可见：目前无锡办公楼项目总建规模普遍较小，总体看来，规模基本都在5万平方米以内。目前大规模的办公项目主要为摩天360总建达8万平方米，工业设计大厦7万平方米，恒华科技园10万平米。就本案来看，规划的7万平米总建在无锡办公市场属于中等规模。楼层与层高分析区域案名总楼层10以下10-2020-3031及以上滨湖区西BD联
17、创大厦18华邸国际大厦28华仁逸景国际20润华国际大厦55（B座48）恒华科技园3-5工业设计大厦27南长区天诚大厦27新天地广场13新区创源大厦11崇安区摩天36050目前无锡办公产品地上部分主要以15-30层的单体独栋型高层为主，其中超高层项目有润华国际大厦55层，摩天360 50层，而恒华科技园则规划为别墅式独栋商务产品。根据规划，本案预计层数在20层左右，属于中等水平。区域项目物业级别总层数裙房层数标准层高裙房层高特殊楼层层高均价销售率滨湖区西BD联创大厦未分级地上18/地下143.55.4地下车库57200近100%华邸国际大厦甲级5A地上28 / 地下2334.51000080%华
18、仁逸景国际甲级5A地上20 / 地下133.81楼52楼4.53楼4.210000近100%润华国际大厦甲级5A地上55 / 地下363.7大堂10米裙房4米以上地下室层高4130001期100%恒华科技园独栋商务地上3-5 / 地下13.61楼4.2地下室3.660001期40%工业设计大厦甲级5A地上27 / 地下13.64.5大堂910000未开南长区天诚大厦未分级2753.083.081200080%新天地广场甲级5A地上13 / 地下1无3.6890080%新区创源大厦未分级地上11/地下1234.5大堂4.57000未开崇安区摩天360乙级5A地上50/地下3无4.5 / 3.35
19、.817000近100%资料来源:新联康研展部08.03无锡市的办公楼均设置了地下室，主要用于车辆停放与设备放置。层高方面，目前无锡市的办公楼标准层高普遍挑高3.5-3.8米。较高的层高有利于提升产品品质和增加办公舒适度。对于裙房部分，绝大多数项目挑高4米以上。本案规划中亦有裙房部分，估计裙房楼层为3层。层高较低的项目普遍存在定价偏低，去化相对缓慢的现象。产品面积分析区域案名主力面积开间面积段50-99100-149150-199200以上50-99100-149150-199200-299300-399400以上滨湖区联创大厦华邸国际华仁逸景润华国际工业设计大厦南长区天诚大厦新天地广场新区创
20、源大厦崇安区摩天360目前在无锡在售的办公楼主力产品均以80-150平米的小面积单位为主，而同时又普遍采取了大跨度的产品面积段设置，以增大购房者的选择面；此外，所有的项目均为框架结构，可实现多户甚至整层打通。根据调研，目前无锡办公市场在售项目中100平米左右的小户型产品去化速度最快。区域案名标准层面积标准层开间数500-9991000-14991500-19992000及以上4及以下5-88-1212-16滨湖区联创大厦华邸国际华仁逸景润华国际工业设计大厦南长区天诚大厦新天地广场新区创源大厦崇安区摩天360从上述表格可以看出，目前无锡办公楼产品标准层面积主要集中在800-1500平方米，每层的
21、开间数控制在8间左右。市场方面，较少的层面开间有利于提升项目档次，创造更好的办公环境并增强私密性，市场接受度较高。装修与配套分析区域项目物业级别均价装修情况空调公共部位营造自身配套滨湖区联创大厦未分级7200毛坯伊通墙砖、双层中空钢化镀膜玻璃、新风系统大金空调大堂：高档石材，不锈钢饰件，公共洗手间裙房商铺华邸国际甲级5A10000精装菜单式装饰房热水器、知名灯具、直饮水系统美国斯图华纳多联式空调系统公用部分为精装饰独立洗手间空中花园和生态天井公共阅览室，大堂VIP客户接待室、商务中心、自助洗衣中心华仁逸景甲级5A10000毛坯，简装大理石地面，墙面立邦涂料大金多联体智能冷媒大堂1000平米，挑
22、高9.5米高级石材，触摸屏每层1个公用洗手间五金配件：德国多玛裙房引进健身房、咖啡厅等润华国际甲级5A13000精装中央净水处理系统进口涂料、架空地板、进口石膏吊顶国际著名中央空调，分户计量大堂10米挑高，超5星装修标准公用洗手间高档面砖、地砖、金属板吊顶每层1个公用洗手间商业中心，五星酒店顶层豪景会馆、健身中心、千人宴会厅、公共会议室、空中花园、露天游泳池恒华科技园独栋商务6000毛坯工业设计甲级5A10000简装：高科技刷卡识别系统新风系统富士康空调大堂：喜来登标准的水景大堂，9米挑高，1500平米空间每层3个公用洗手间员工食堂、高档商务会所南长区天诚大厦未分级12000毛坯中央空调每户独
23、用厨卫裙房设置商业中心，引进银行新天地甲级5A8900毛坯三菱电机中央空调每层1个公用卫生间无新区创源大厦未分级7000毛坯：地毯、吊顶、墙面涂料麦克维尔中央空调4.5米挑高酒店式大堂，中空玻璃，自感应门一层2个公用洗手间职工餐厅、银行崇安区摩天360乙级5A17000简装：地毯、涂料、吊顶、卫浴大金中央空调墙面面砖、地面大理石，艺术吊顶，高级洁具大面积户型设置独立卫生间餐饮区、豪华休闲娱乐及商务三大主题会所、迷你影院资料来源:新联康研展部08.03无锡办公楼多以毛坯房形式进行销售，但普遍重视大堂部分的装修，而采用独立卫生间的只有华邸国际、天诚大厦和摩天360（部分）。目前市场上推出精装修产品
24、的仅有华邸国际与润华国际两个项目。甲级5A类办公项目均配备（或引进）了完善的配套设施。区域项目物业级别均价电梯品牌电梯数电梯服务面积滨湖区联创大厦未分级7200日本三菱高速3部/栋，2栋8300华邸国际甲级5A10000OTIS2部/栋，2栋11000华仁逸景甲级5A10000OTIS5部6600润华国际甲级5A13000知名国际品牌办公6部7000恒华科技园独栋商务6000预留电梯井794-1500工业设计甲级5A10000日本富士达107000南长区天诚大厦未分级12000富士39000新天地甲级5A8900广州日立28500新区创源大厦未分级7000OTIS4部客/1部货5000崇安区摩
25、天360乙级5A17000日本三菱11（办公6、公寓2、酒店3）9200资料来源:新联康研展部08.03目前无锡市的电梯服务面积主要集中在5000-9000平方米/电梯, 基本上电梯配置的标准和销售价格相关，即电梯配置标准较高的项目，在同等条件下销售价格也相对较高。物业车位情况分析区域项目物业级别物业公司物业费车位数车位比车位情况滨湖区联创大厦未分级加拿大高力、中国金马3.9上68下1721：1出租350元/月华邸国际甲级5A中远戴维斯42241：1出租200-300/个华仁逸景甲级5A加拿大高力4200大于1：1出租300左右/个润华国际甲级5A戴德梁行4.83001：1未定恒华科技园独栋商
26、务上海陆家嘴物业未定600大于1：1未定工业设计甲级5A第一太平戴维斯未定5002：1未定南长区天诚大厦未分级天诚物业31981：1未定新天地甲级5A中住山水物业未定300左右4：1未定新区创源大厦未分级上海招商局物业2年内5.22年后8.4上30，下1001：1未定崇安区摩天360乙级5A银辉物业4.24001：1出租400元/月资料来源:新联康研展部08.03如表：各项目中，甲级写字楼普遍选择了知名的专业物业管理公司，而物业管理费方面，甲级写字楼普遍集中在4-5元/平方米.月，而非甲级写字楼物业费略低，但并不存在明显差距。车位方面，所有项目均保证了每户1个车位甚至更多。主力客源分析客源分析
27、区域项目主力客源滨湖区联创大厦各类城市建设及服务产业链客户华邸国际外贸、软件、工业产品制造与销售、广告、华仁逸景外贸、工业产品制造与销售、电子润华国际贸易、工业产品制造与销售、咨询、广告传媒恒华科技园创意产业、动漫、外贸工业设计工业产品制造与销售、创意产业、IT软件类、电子、南长区天诚大厦装潢、保险、广告、咨询新天地咨询、网络、广告、服务业新区创源大厦外贸、电子、物流、工业产品制造与销售崇安区摩天360网络、创意、电子、服务业资料来源:新联康研展部08.03从主要客源来看，办公类产品的客源区域性较明显。滨湖区与新区在售项目因靠近经济开发区与产业园区，因此客源以外贸与工业品制造、销售类为主，辅以
28、部分IT及电子领域客源；而南长与崇安范围内的项目则主要是第三产业类客源为主，侧重咨询、创意、服务等领域。本案未来的客源将主要以太湖新城及周边的开发区、产业园区内的企业为主，行业将以创意、网络、电子、外贸等为主，随着无锡市行政中心的逐步南移，各类事业单位也将成为本案的主力客源的重要组成部分。去化与推量分析案名开盘时间办公总建已推面积已推面积余量整体存量年均去化西BD联创06.7550.030.032.2恒华科技园07.10101.50.959.451.3凯燕环球中心06.11.51.5001.8.财富大厦06.61.71.7001.5天诚大厦06.122.72.70.60.61.5摩天36004
29、.6880.050.052首席07.111001.4新天地广场07.61.71.70.40.41.7华邸国际大厦06.94.44.4111.6润华国际大厦07.740.603.41.5华仁逸景国际06.103.33.30.030.031.7工业设计大厦未开77创源大厦未开2.52.5红豆国际广场未开2.652.65无锡茂业城未开77无锡九龙仓未开1010无锡世贸中心未开66无锡恒隆广场未开1111合计合计89.4531.43.0661.11资料来源:新联康研展部08.03目前，无锡市场办公产品普遍的年去化量在1.5万平米左右，07年度，办公市场整体去化量约在8万平米左右。未来在太湖广场和解放环
30、线区域将出现大量的办公项目，且都由国内外知名公司开发，定位无锡高端写字楼，未来将达到近60万平方米以上的体量，竞争压力较大。太湖新城区域由于尚处于开发起步阶段，办公氛围尚未形成。2005年（单位：套）2006年（单位：套）2007年（单位：套）合计（单位：套）全市上市成交供求比上市成交供求比上市成交供求比上市成交供求比40以下0080003560.1711560.0540-6013100.77458200.041111610.051582910.0660-8042210.507593540.475192530.4913206280.4880-1003261270.392611470.56410
31、1150.289973890.39100-12088530.60174420.241741070.614362020.46120-1403060.203660.1781490.60147610.41140-1601690.5658300.5256410.73130800.62160-20053150.28132320.2411605.451961070.55200以上7470.0943300.7080230.29197600.30资料来源:新联康研展部08.03由05-07年无锡全市办公市场的供需情况可见：近年无锡办公类产品总体去化速度不甚理想，各面积段产品均存在不同程度的库存。无锡市场供应最
32、为充足的是户型为40-100平米的产品，而需求方面则以60-120平米户型最为热销；此外，160-200平米的大户型产品也存在一定的市场需求度。结论 无锡办公类项目间同质化现象明显，特色产品稀缺。 办公市场供大于求，且库存量与未来推量较大，市场竞争形式严峻。 办公类产品去化普遍不理想，市中心区办公产品去化略快于周边区域。 未来办公产品的主力供应区域仍然集中在市区核心位置，特别是解放环线和太湖广场区域；太湖新城区域尚处于开发阶段，办公氛围尚未形成。 60-100平方米的户型为市场的供应主力和需求主力。二、出租办公类产品分析主要办公类产品租金及客源分析区域案名出租价格客源类型代表企业滨湖区西BD联
33、创大厦1.0-1.2城市建设及服务产业链客户尚未入住明珠发展大厦1.2物资贸易、电子、工程建设工业材料及设备生产、物流声达科技、阿尔兹化工、友信包装、天大贸易、联盛律师事务所南长区数码大厦1.7以服务型企业为主主要涉及行业为：网络、科技、咨询、商贸装潢、法律、教育、投资国大教育、世家装饰、宏达盛源信息、盛融国贸、康孚机电、盛世天下1.0-1.2临泽图形设计、丞纲装潢监理、博尚婚典、鸥亚培训崇安区汇金广场2.0开炫律师事务所、恒盈科技、博成商贸钱柜投资、中亿实业、远洋新世纪货运东方广场2.5琨越科技、瑞银投资泰祺教育、康辉旅行社、国信证券摩天3601.8锦华装饰、法略律师事务所明珠世纪大厦1.2
34、凯丰科技、华进传播、贝通机械世贸人才网、大山实业、日本兄弟佳福大厦1.4国联期货、远闻律师事务所老板电器、汽摩配件网金鼎广场1.4怡信天成、超凡美容、鼎建建材茂丰电器、联智广告天安大厦1.4泛成货运、安鸿咨询、睿智教育、金联投资、世纪龙腾装饰银辉城市花园1.0明辉化工、都市家居新科空调、江苏律师网优族联盟1.2友润贸易、科士达电子、天信仪表、端点装饰保利广场3.0美国友邦、华地企业、名居装饰华光大厦1.8阳光谷培训、华亨医疗、东海商贸江大留学、华亨计算机工程、赛博盈科资料来源:新联康研展部08.03目前无锡办公项目的租金基本维持在1-2元/平方米.天，位置偏远的项目租金低于核心区项目，物业级别
35、较低的项目租金低于高级别项目，商住型项目租金低于纯办公类项目。核心区项目以第三产业类客源为主，侧重咨询、创意、服务等领域。滨湖等周边区域则以工业、物流、工程、电子、贸易等领域的客源为主。结论 目前无锡办公市场租金水平普遍较低。 由于低廉的租金导致投资回报不足，因此目前无锡市办公型产品客源多以自用为主，投资行为较少。三、酒店类产品分析需求分析酒店业的发展情况，主要受三种条件影响：商务出行、旅游、会展，无锡既是长三角地区的经济重镇，又是全国闻名的重点旅游城市：境外旅游增长境内旅游增长公路铁路客运增长空港客运增长05年人数（万人次）65.8722.1%2637.519.82046517.161.91
36、06年人数（万人次）76.1715.63032.8915.0224319.692.4949.407年人数（万人次）76.1503350.7610.5%233544.1%135.9847.0%资料来源:新联康研展部08.03由上表可见：随着无锡经济产业和旅游业的进一步发展，近年来商务与旅游人口的增长迅猛，而这对于无锡市的酒店行业，特别是经济实惠的商务型酒店的发展提供了广阔的空间。自营型酒店分析区域酒店星级价格（元 / 天）200-299300-399400-499500-599600-899800-1000繁华商业区锦江大酒店4星君来梁溪饭店国际饭店万怡酒店中旅大酒店3星物产大酒店聚丰园饭店海天大酒店城郊风景区锡海花园酒店4星山明水秀大酒店无锡大饭店古罗马大酒店3星友谊大饭店东林大酒店
