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1、成都瑞通易达工程项目管理有限公司 内部资料注意保密四川昭觉彝家圣城生态园区可行性研究报告成都瑞通易达工程项目管理有限公司 2012年12月28日概 要 瑞通易达公司成立以来，深入贯彻落实“关于大力支持养老社区建设”的提案精神和集团公司投资决策委员会“关于通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业”的决议，采取多种形式与国家相关部门和社会学家沟通，广泛与国外投资机构及养老机构交流，深入国内养老实体调研，取得了昭觉凉山彝城休闲度假养老养生一手资料。工作组多次召开内部专题会议，并与包括会计师、律师、咨询公司等就项目难点、热点问题进行了专题咨询，历时4个多月完成了昭觉凉山彝城休闲度假养老养生观光旅游生态园
2、区项目可行性研究报告。报告共分十三章，主要包括：项目的社会背景、政策背景及其开展的战略意义；国内外休闲度假养老养生的基本概况及其比较分析；项目的总体规划与战略发展目标；依托成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司的整体优势所形成的核心竞争能力；项目的整体运作模式和盈利模式；选择昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区项目为样本模拟投入产出的结果；项目的风险、关键成功要素和相关建议。现将本报告主要核心观点概述如下：我国已进入老龄化社会，休闲度假养老养生需求巨大，但养老产品供给严重不足，休闲度假养老养生被誉为民生经济、可持续经济、朝阳产业和民生工程，存在巨大的发展空间。2008年全球金融
3、危机对中国经济增长模式提出了严峻考验，国家采取多种措施“保增长、保民生、保稳定”，鼓励和引导社会机构投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，为成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生提供了难得的战略机遇。投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生既有利于促进经济发展、改善民生，更有利于成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，在完善资产布局、改善资产配置、搭建综合服务平台、提升品牌价值、推动集团化发展方面有着十分重要的战略意义。以美国为主的发达国家休闲度假养老养生的快速发展，主要来源于人口老龄
4、化程度不断加深、收入水平不断提高和医护市场的逐步成熟等因素的推动，养老需求基本表现为预防性、支持性、长期看护和精细看护等四种养老需求，养老产品供给则与之相应地表现为活力居住、独立居住、协助居住、护理居住和持续看护等五种产品，同时昭觉凉山彝城休闲度假养老养生有效的政策监管和政府支持培育了大型养老社区集中度相对较高的良性市场竞争态势。我国休闲度假养老养生市场空间巨大、需求十分强劲，但发展极不成熟。作坊式、规模小；服务差、配套弱；投入少、超低端；无标准、缺监管等问题与发达国家相比形成了强烈的反差。只有走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力
5、的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构才能满足人民日益增长的养老需求。规划中的成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生产业，以中高端养老客户为目标市场，在区域规划和功能设计上，充分考虑经济资源、人文环境，气候因素，环境条件，地理特征，生态和谐等多方面的因素，在环渤海、长三角、珠三角、西三角、亚热带、亚寒带等区域建立多处融休闲居住、康复居住和医疗看护于一体的养老社区，满足老年生活特征的多种需要，使“候鸟式”养老成为一种新的消费方式；在配套服务上，提供包括医疗卫生、基础需求、文化休闲、增值服务、自身价值等全方位、全过程、全功能、全覆盖的综合服务配套体系；通过品牌建设、品牌
6、渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学、配套完善、服务优良的养老养生网络体系，以“大思路、大智慧、大决心”的气魄，形成品牌连锁化、服务综合化、发展一体化的高端养老产品，打造与成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司战略目标相匹配的昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区，实现昭觉凉山彝城休闲度假养老养生产业的快速发展。把握宏观经济形势变化趋势，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司利用最佳的投资“窗口”期，布局昭觉凉山彝城休闲度假养老养生具有重大的战略意义。在当前休闲度假养老养生供求严重不平衡的情况下，把握市场机遇，抢占市场先机，打造主导市场竞争格局的养老品牌
7、，通过参与制定养老行业标准，将在行业内形成先发优势。昭觉凉山彝城休闲度假养老养生与公司主业良性互动、充分共享品牌、资金、客户、网络、公共关系和信息平台等核心资源，将为昭觉凉山彝城休闲度假养老养生提供强大的内在支持，为聚集高端专业运营机构、吸引社会资金共同参与奠定坚实的基础。在公司整体优势的发挥下，针对中高端客户提供理念先进、定位科学、管理专业、功能完善的中高端养老产品，树立养老标杆示范，提高行业准入门槛，建立行业壁垒，有效避免行业无序竞争。从发达国家休闲度假养老养生发展经验和当前我国休闲度假养老养生面临的困境看，发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生必须具备完整的投融资平台和切实可行的退出模式；必须
8、具备科学的组织管理和高效的专业运营。规划中的项目运作模式充分吸取了发达国家成功的经验，按照筹资管理、资产管理和物业管理三个层面进行一体化管理。在筹资面，试图搭建一个涵盖资金池、管理公司、专业运营机构、项目公司多角度、全开放的投融资架构；在资产管理面，在成立管理公司的基础上，引入全球知名品牌和专业机构进行专业管理；在物业管理面，吸收项目落地点优质地方资源，组建养老实体。在退出模式上，可将成熟的养老项目资产证券化打包上市，条件成熟时，也可以通过公司整体上市方式实现退出。在管理模式上，可以通过管理公司对所属养老机构在客户管理、资本管理、成本管理、收益管理、风险管理、增值管理、质量管理等方面实行矩阵式
9、管理，最大限度提高产业的复制能力。养老养生项目所取得的收入是多方面的，其中最基础的收入主要来源于物业租金收入、服务收入及管理收入。如果将土地一级开发纳入到项目范围，则可取得可观的一级土地开发收入，如果将一部分土地进行房地产开发，建设成出售类物业，则可取得房地产开发收入。最后是物业评估增值收入。以昭觉项目作为养老基地样本测算，项目按照一二级联动开发，内部收益率可达22.5%，税后投资收回期为8.3年,税后净现值达到28.43亿元。在当前国内休闲度假养老养生仍处于相对落后的情况下，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司投资建设昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，虽经济测算可行，但也存在一
10、定的投资风险。主要表现在：由于几千年来“养儿防老”的观念，加之当前国内传统低端养老机构为主体，管理成熟、配套完善、服务优良的养老机构欠缺，导致人们更新观念仍需时日；同时，商业机构投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生相关政策尚须理顺，各方面优惠政策尚须争取，以及专业人才匮乏，各项资源整合难度较大等。因此，项目运作过程中，必须谨慎操作，科学管理，充分发挥优势，合理规避风险，牢牢把握“舆论引导、积极培育市场、明确产品定位、精细项目选址、高度专业管理”等关键成功要素。报告认为，在全球金融危机的背景下，当前国家宏观经济政策相对宽松，投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生具有很高的经济价值和社会价值，具有十分重要的
11、战略意义。虽有一定的风险，但仍是可控范围。建议公司及时把握市场机遇，以昭觉项目为切入点，确定一级土地开发和昭觉凉山彝城休闲度假养老养生的投资主体，加快推进养老养生项目的开展。昭觉凉山彝城休闲度假养老养生观光旅游生态园区项目可行性研究报告目 录前 言10第一章 背景及意义12一、发展休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的背景12二、发展休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的意义14第二章 国内外休闲度假养老养生概况19一、国外休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的市场概况19三、国内休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目市场比较分析32第三章 总体规划34一、休闲度假养老养生旅游观光生态园区的市场
12、定位与经营理念34二、休闲度假养老养生旅游观光生态园区的区域规划及选址原则36三、项目功能设计39四、项目配套的湿地公园的建设及服务理念40五、休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的项目发展思路43六、项目发展目标44第四章 核心竞争能力46一、昭觉生态园区项目市场先发优势46二、昭觉生态园区项目的整体资源优势48三、昭觉生态园区项目内涵优势50第五章休闲度假养老养生旅游观光生态园区运作模式52一、发达国家养老社区运作模式52二、昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区运作模式542、1、昭觉大凉山温泉酒店的运作模式542、2、昭觉生养生养老态生态园区的运作模式552、3、昭觉彝家新城生态商业区的
13、运作模式572、4、昭觉生态园配套湿地公园的运作模式58三、项目总体运作模式59第六章、昭觉生养生养老生态园区的盈利模式652、1、昭觉大凉山温泉酒店的盈利模式652、2、国内项目昭觉生养生养老态生态园区的盈利模式702、3、昭觉彝家新城生态商业区的盈利模式742、4、昭觉生态园配套湿地公园的盈利模式75三、项目盈利模式76第七章休闲度假养老养生旅游观光生态园区投入产出分析78一、昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区项目概况78二、基本参数假定及测算81三、开发成本及相关假定86五、经营情况假定885、1、昭觉大凉山温泉酒店的投入产出885、2、昭觉生养生养老态园区的投入产出885、3、昭觉彝
14、家新城生态商业区的投入产出905、4、昭觉生态园配套湿地公园的投入产出90六、项目总体发展方案91七、不同发展方案的现金流测算92八、发展方案比选96第八章休闲度假养老养生旅游观光生态园区建设条件97一、昭觉大凉山温泉酒店的建设条件97二、昭觉生养生养老态园区的建设条件98三、昭觉彝家新城生态商业区的建设条件99四、昭觉生态园配套湿地公园的投建设条件100第九章 昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区进度分析101一、昭觉大凉山温泉酒店的项目进度分析101二、昭觉生养生养老生态园区的项目进度分析101三、昭觉彝家新城生态商业区的项目进度分析102四、昭觉生态园配套湿地公园的项目进度分析103第十
15、章 市场风险分析及关键成功要素105一、昭觉大凉山温泉酒店的市场风险分析105二、昭觉生养生养老生态园区的市场风险分析1062、1、市场风险1062、2、管理风险1062、3、政策风险1062、4、关键成功要素107三、昭觉彝家新城生态商业区的市场风险分析109四、昭觉生态园配套湿地公园的市场风险分析110第十一章 社会影响分析111一、项目的生态效益111二、项目的经济效益112三、项目的社会效益113第十二章 项目可持续发展114一、项目的可持续发展114二、经济的可持续发展115第十三章 项目建议116一、项目结论116二、项目切入116三、实施主体116四、投资主体116五、协调主体1
16、16前 言建国以来，我国致力于解决人民基本生活问题，如今，人民的基本生活已经有了保障，人民收入锐增，对生活品质也有了更高的要求，尤其是部分中高端收入人群对自己的晚年生活，有更大的希冀。始于美国房地产次级抵押贷款市场的癣疥之患，逐步演变成为1929年以来全球金融系统最大的危机，对全球经济产生了重大影响。在当前世界经济和全球金融市场异常严峻的形势下，受外部影响较大的投资方向、资产布局和风险控制受到严峻的挑战。事实表明，依靠资本市场推动利润增长的经营模式已无法支撑公司可持续发展的战略目标。只有不断提高企业自身的盈利能力，保持资产与负债的适度匹配，建立与偿付能力相连接的内部风险控制机制，才能确保企业的
17、长期生存与发展。危机与机遇如同一枚硬币的两个面，总是相生相伴。历史经验表明，一次大的危机在给经济社会带来剧烈调整和冲击的同时，也会催生新的产业，孕育新的机遇。养老医疗、基础设施、房地产等领域成为企业新的投资方向，为企业的发展多角度投资布局打开了一扇机遇之门。我国已进入老龄化社会，养老养生的巨大需求将酝酿出巨大的商机。同时，我国养老服务产业尚处于起步阶段，社会化发展水平偏低、管理理念和经营模式陈旧，供需矛盾十分突出。而瑞通易达投资有限公司有着较多的资金资产、数量众多的客户资源和完善的信息平台，在养老医疗领域有着巨大的优势。发展养老服务业既有利于解决社会养老的矛盾，又有利于解决当前我国经济发展中的
18、结构问题，形成以“民生经济、可持续经济”为特色的新经济增长点。成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司以参与化解金融危机为契机，进入养老医疗领域，不仅顺应了国家经济发展的需要，而且促使其作为重要的资产配置渠道和资源整合手段，发展成为长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态。有利于提升成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司的品牌形象和核心竞争能力，有利于推动集团公司打造国际顶级金融投资集团战略目标的实现。2009年全国政协会议上，关于大力支持养老社区建设的提案，受到了社会各界的广泛关注。提案对我国养老体系建设存在的主要问题、大力支持养老社区建设的重要意
19、义及有关政策做了重要阐述。瑞通易达投资有限公司可以发挥专业优势，延伸服务链条，增加附加值服务。 2012年，公司投资决策领导小组就关于通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业建议的议题进行了研究，会议认为“通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业适应当前国家政策的发展方向，符合集团发展战略，有利于加强公司的资产负债管理，有巨大的经济价值和社会价值”。根据公司投决会的要求，集团公司牵头组建了由系统内各公司相关人员组成的联合工作组。工作组在集团公司总裁室领导下，积极加强内部研究和外部沟通工作，在充分调研并对国内外养老社区、老年公寓及昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区等地进行实地考察的基础上，初步形成
20、了成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生项目可行性研究报告。第一章 背景及意义随着我国人口老龄化进程加快，我国休闲度假养老养生具有巨大的发展空间和投资价值，当前国家鼓励投资休闲度假养老养生，为公司开展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生投资提供了政策支持。因此，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司投资发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生顺应当前经济和社会发展形势，符合当前的国家政策。同时，公司发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生具有巨大的社会价值和经济价值，在促进经济发展、改善民生和推动公司发展等方面具有重要的意义，有利于拉动内需，促进经济发展；有利于改善民生，促进和
21、谐社会建设；有利于公司完善资产布局，实现可持续发展；是一项利国、利民、利司的重要举措。一、发展休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的背景（一）社会背景我国是个老龄化问题比较严重的国家。根据全国老龄工委数据显示，2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1.53亿人，占总人口的11.6%，超过国际社会公认的老年人口占总人口比重超过10%即为老龄化社会的标准，事实上我国已经进入了老龄化社会。当前，我国老龄人口呈现出不断加速扩大的趋势，据估计到2040年老年人口将达到4.2亿左右，约占到全国总人口的25%以上。规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育政策形成独特的四二一家庭结构（即一对夫
22、妻赡养四个老人和一个小孩），使中国社会面临越来越严重的养老压力，超过了世界上其他国家。当前我国传统的家庭养老观念正在发生变化，据全国老龄委抽样调查，有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，显示我国养老需求日益社会化。但当前我国养老服务业还处于起步阶段，供给严重不足。截至2007年底，我国各类社会养老机构仅有3.9万多个，养老床位只有149.7万多张，是老龄人口总数的1%，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相比，存在巨大差距。巨大的养老需求和严重的供给不足，将在我国催生出一个体量惊人的现代休闲度假养老养生产业。因此，昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区具有巨大的投资
23、价值和广阔的发展空间，是典型的朝阳产业。（二）经济背景2008年至今，始于美国的次贷危机在全球愈演愈烈，最终演变成全球性的金融危机，此次金融危机给全球经济造成了巨大的损失，世界经济面临着严重衰退的风险。根据世界银行2009年4月11日发布的预测，2009年全球经济增长率将仅停留在1%，其中美国、欧洲和日本经济将分别出现0.5%、0.6%和0.1%的负增长。在这样严峻的外部发展环境下，我国长期依赖于出口和投资、第一产业和第二产业的经济增长模式受到了越来越严重的挑战。当前，出口已经呈现出负增长态势,投资也因为产能过剩而萎靡不振，第一产业和第二产业发展则因投资和需求不足呈现出缓慢增长的态势，客观要求
24、我国经济发展必须转型，第三产业的发展将成为中国经济未来增长的主力军。对比发达国家的经济增长方式，我国第三产业的发展仍然有很大的增长空间。因此，如何顺应经济发展转型的要求，投资休闲度假养老养生，推动第三产业发展，将为公司带来重要战略投资机遇。（三）政策背景党和政府历来支持和鼓励社会力量参与养老服务业，胡锦涛总书记在2008年元旦前夕到天津市养老院看望老年人时说：“尊重老年人、关爱老年人、照顾老年人、是中华民族的优良传统，也是一个国家进步文明的标志。我们要大力弘扬中华民族尊老敬老的传统美德，给予老年人更多生活上的帮助和精神上的安慰，让所有老年人都能安享幸福的晚年。”国务院在关于加强老龄工作的决定中
25、指出：“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作”。“老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路。鼓励和引导社会各方面力量积极参与、共同发展老年服务业，逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营的管理体制和运行机制。”全国老龄工作委员会办公室常务副主任、中国老龄协会会长李本公也指出，国家鼓励社会力量以独资、合资、合作、联营、参股、特许经营等多种方式兴办养老服务业。要加大国家对老年服务机构减免税政策的落实力度。对社会力量兴办医疗、生活照料和文体活动等养老服务设施，政府要采取多种形式予以扶
26、持，在土地征用、设施建设、市政配套等方面提供方便条件。在当前这种社会、经济背景下，宏观政策的大力支持下，为公司提供了宽松的政策环境，有利于公司进一步拓展投资渠道、为公司投资养老医疗相关产业投资提供了政策依据，公司应以参与化解金融危机为契机，抢抓政策机遇，尽快进入昭觉凉山彝城休闲度假养老养生领域，通过投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，提升成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司特有的核心竞争能力，推动公司可持续发展。二、发展休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的意义（一）有利于拉动内需，促进经济发展1、发展休闲度假养老养生能
27、促进投资，带动相关产业发展。发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生能有效带动房地产尤其是老年房地产业的健康快速发展。房地产行业较长的产业链条的特点将直接和间接带动建筑、建材、城建、钢铁、水泥、装饰、纺织、家具、家电、汽车、煤炭、电力、通讯、供水、供暖、卫生洁具等五十多个行业的发展。在当前严峻的国际经济形势下，扩大国内需求是当务之急，而发展养老社区，可以有效带动各个行业发展，符合国家“保增长、保民生、保稳定”的政策方针，有利于促进解决当前经济发展面临的紧迫问题。2、发展休闲度假养老养生能扩大内需，提高经济发展质量。过去几年，投资和出口的高速增长推动了我国经济的快速增长。然而投资和出口更易受经济周期的影
28、响，在经济处于下行通道时，投资和出口增长速度的放缓将严重影响一国经济的发展速度。实证表明，消费需求具有一定的刚性，在经济处于下行通道时，消费需求的下降速度明显慢于投资和出口的下降速度，能够在一定程度上抵御经济周期对经济发展的影响，因此消费需求在GDP增长中比重大小在一定程度上决定了一国经济发展的质量。对比国外发达国家GDP增长结构，我国消费需求增长占GDP的比重一直处于一个较低水平。而开展养老社区项目将能很好的引导和促进人们消费，一方面养老社区的建成，将会使得一部分人解除了对养老的顾虑，刺激当前的消费；另一方面养老社区自身就是一个很大的消费点，其自身的运作就是一个很大的消费需求。因此，开展养老
29、社区项目有利于扩大我国内需规模，不仅在一定程度上缓解了我国经济当前面临的保增长压力，还能在一定程度上优化我国GDP增长结构，进一步提高我国经济发展质量。3、发展休闲度假养老养生能缓解当前就业压力。根据国际上养老社区案例分析结果，养老社区居住人口和直接配备工作人员比例为1：1，间接辅助工作人员比例为1：4，也就是说养老社区每1个老人将会需要5个人参与其中的各项服务。按照养老社区容纳10万名老年人计算，需要各类管理、服务、辅助等各方面人员约计为50万人左右，且其中大部分劳动力并非社会的高端劳动力，可有效解决目前社会中低端劳动力的就业难问题，极大缓解当前就业压力。（二）有利于改善民生，促进和谐社会建
30、设1、发展休闲度假养老养生能完善社会保障体系，促进和谐社会建设。社会保障体系是社会稳定的“安全网”、经济运行的“调节器”，是构建社会主义和谐社会的重要内容，对调节收入分配、促进社会公平、扩大国内需求、拉动经济增长具有重要作用。建立和完善社会保障体系，提高人民生活水平，是国家长治久安、人民生活幸福、经济持续增长的重要基础，是建设社会主义和谐社会的重要保障。当前我国的社会养老服务体系正面临着前所未有的挑战，养老问题已成为政府、社会急需解决、迫在眉睫的社会问题。大力发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，让更多的社会机构参与发展养老服务业，建立多层次的社会保障体系，满足差异化的养老需求，有利于进一步完善我
31、国的社会保障体系。2、发展休闲度假养老养生为解决人口老龄化问题提供了新出路。我国是一个老龄化较为严重的国家，高龄化、空巢化、少子化及由此形成的四加二加一家庭已是大量出现，将来这一局面更为严重。养老服务是社会服务的重要方面，大力发展与老年人特殊需求相适应的社会养老服务业，是应对人口老龄化的重要举措。从国外养老服务业发达地区的产业发展情况和商业服务业发展的普遍规律看，要培育健康发展的养老服务产业，必须引进社会机构，借鉴连锁商业服务规模化发展的成功经验，着力发展符合经济规律，具有独立生存与发展能力的社会化养老机构，建立一批连锁化、规模化的品牌养老机构。提高养老机构社会化水平，让更多的社会机构参与发展
32、养老服务业，使之成为一个符合经济规律、能够健康成长的产业，是未来昭觉凉山彝城休闲度假养老养生发展的总体趋势，也是我国解决人口老龄化问题的新出路。3、发展休闲度假养老养生能提高老年人生活质量。由于养老社区将向老年人提供优质医疗健康等高附加值的增值服务，彻底解决老年人养老的后顾之忧，能大幅度提高老年人的生活质量，提高老年人的寿命。同时，引导老年人参与社会公益活动，参与慈善事业，提升老年人的精神面貌和生命质量。4、发展休闲度假养老养生能缓解城市压力，改善城市生活质量。当今城市人口密集、交通拥挤、噪音污染丛生、生活质量下降，人口疏散已经成为诸多城市不得不面对的一大难题。养老社区的建立将使一部分老年人从
33、城市移居到城市周边区域养老，这将缓解城市压力，节约城市资源，提高城市活力，有效改善城市生活质量。同时大量的高收入、高素质的城市老年人到城市周边区域养老，将全面拉动该地区的商贸、旅游、通讯、交通、教育、文化、医疗等产业的发展，打开与外界交流通道，这无疑为城市周边区域的发展开辟一条新型、便捷的发展之路。（三）有利于公司完善资产布局，实现可持续发展1、发展休闲度假养老养生是公司现有盈利模式的有力补充。近两年来，受益于国内资本市场的快速发展，公司盈利水平大幅提升，然而2008年国内资本市场出现了持续大幅度下跌，公司的盈利能力受资本市场投资收益大幅缩水的影响而出现了一定程度的下滑。公司只有通过发展长期持
34、有且收益均衡稳定的产业形态才能有效抵御经济周期和资本市场波动给公司经营带来的风险。而昭觉凉山彝城休闲度假养老养生和资本市场关联度低，不易受资本市场波动的影响，且投资周期长、收益均衡稳定，因此发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，是对公司现有盈利模式的有力补充。2、发展休闲度假养老养生是公司现有资产配置的有效完善。与其他资源配置渠道相比，昭觉凉山彝城休闲度假养老养生具有需求刚性、与资本市场关联度较低、投资回收期长且收益均衡稳定等特征，因而投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生能够起到公司利润稳定器作用，可极大回避经济周期性风险和资本市场投资波动风险，有效提高公司资产负债匹配水平，提升公司抗风险能力和可持续
35、发展能力。3、发展休闲度假养老养生能与公司主业互动发展。昭觉凉山彝城休闲度假养老养生和公司主业能够形成相互促进、共同发展的良好互动局面。一方面公司发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，为客户提供医疗服务、健康管理高附加值的增值服务，可以提高公司市场竞争力和客户对公司的忠诚度，促进公司主业发展。另一方面成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司庞大的客户规模可以成为养老社区的潜在消费者，覆盖全国的机构网络可以成为养老社区销售和宣传平台，相关服务可以成为养老社区增值服务的重要内容，全球知名的品牌形象可以成为养老社区迅速打开局面的保障，推动公司养老项目快速发展，成为行业的领先者和主导者。4、
36、发展休闲度假养老养生具有巨大的经济价值和社会价值。一方面我国昭觉凉山彝城休闲度假养老养生市场具有巨大的市场价值和广阔的发展空间，通过投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，公司可充分分享我国休闲度假养老养生市场的发展成果，能够给公司带来持续稳定的利润，形成公司新的利润增长点，具有巨大的经济价值。另一方面作为一家大型投资企业，公司具有优良的社会责任感，参与发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生项目，正是成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司以关注社会焦点问题、化解社会焦点问题为己任的社会责任感的具体体现。因此公司投资发展养老相关产业，发挥公司对经济发展和社会稳定运行的支持作用，参与解决我国社
37、会老龄化问题，体现了公司积极响应国家号召，勇于承担社会责任的形象，有助于提升公司的社会形象。5、发展休闲度假养老养生能极大提升成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司品牌价值。发展休闲度假养老养生，抢占我国休闲度假养老养生发展的主导地位，通过制定高标准的昭觉凉山彝城休闲度假养老养生经营、管理和服务规范，为客户提供高附加值的增值服务，引领行业的发展，将造成良好的社会效应，极大提升成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司的品牌价值。第二章 国内外休闲度假养老养生概况通过对国内外休闲度假养老养生发展因素、需求、供给、市场竞争等情况进行比较分析，发现人口老龄化率的不断提高、
38、收入水平的不断提升和医护市场的日趋完善有效推动了国外休闲度假养老养生的发展。多元化的养老产品切合了各层次年龄段的养老需求。在有效的政府监管和政策补贴支持下，商业休闲度假养老养生形成集中度相对较高的良性市场竞争态势。国内休闲度假养老养生需求庞大，高端需求强劲，但供给严重不足，普遍集中于低端休闲度假养老养生模式，竞争无序，监管缺失，缺乏具有规模性的大型养老社区。比较可以看出，我国要培育健康发展的休闲度假养老养生，必须在加强政府监管和政策扶持的同时，积极引进社会机构投资休闲度假养老养生，走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、
39、连锁化、规模化、品牌化的养老机构。一、国外休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的市场概况（一）休闲度假养老养生发展因素分析从全球范围来看，人口老龄化率的不断提高、收入增长的不断提升和医护市场的日趋成熟是推动昭觉凉山彝城休闲度假养老养生发展的关键因素。1、人口老龄化在推进昭觉凉山彝城休闲度假养老养生快速发展的诸多因素中，人口老龄化是最为重要的推动因素之一。以美国为例，美国的老龄化率由1980年的6.2%增长至2008年的10.3%，65岁以上的老年人达到了3630万人。与之相适应，美国养老社区产业的床位数也持续增加。在1967年，美国每千名65岁以上的老人在养老社区可获得的床位数仅为29.1。在
40、1986年，此数字则达到了48.5。而在2008年更达到了79.9。2、收入增长收入增长也是推进昭觉凉山彝城休闲度假养老养生快速发展的主要因素之一。个人收入的不断增长，增加了老龄人口的购买力，使其可以享受更为专业化、服务内容更加丰富的养老产品，有力的刺激和带动了休闲度假养老养生的发展。仍以美国为例，1967年至2008年，美国的人均收入由3.3万美元增长至5万美元，与养老需求也呈现出较强的关联性。图1：美国人口老龄化与养老需求的关联性分析资料来源：Recent Social Trends in the United States 图2：美国居民人均收入与养老需求的关联性分析 资料来源：Rece
41、nt Social Trends in the United States 3、医疗市场成熟度养老和医疗是老人两个最基本的需求，从某种意义上讲，老年人是医疗资源最大的需求对象。因此，休闲度假养老养生的发展也与医疗市场的成熟度密切相关。医护资源的丰富，医护市场的成熟，都将有力的推动养老社区的发展。从美国的发展情况来看，1990年到2008年，美国每千人中医生的数量由平均1.8人增加至2.7人，相应的美国每千名65岁以上的老人在养老社区可获得的床位数由50.1张增加至79.9张，表现出较强的关联性。图3：美国医护市场成熟度与养老需求的关联性分析资料来源：Recent Social Trends i
42、n the United States（二）养老需求内容分析由于个体差异，老年人对养老需求的内容也不尽相同。总体而言，养老需求内容是随着老年人口的年龄和身体状况的变化而呈现出差异性。随着年龄增长和身体条件的恶化，老年人养老需求的内容将从前期的预防性和支持性的需求逐步转化为后期的长期看护及精细护理需要。以美国为例，刚退休时，其养老主要需求体现为预防性养老，主要内容包括一些体育运动及社会活动等需求。在老人身体进一步衰老后，其需求主要变为支持性需求，即需要一些普通的生活照料，如做饭及家政服务等。而当老人行动不便时，则需要养老社区给与长期看护，这些服务可能包括如厕、洗澡、穿衣等。当老人步入生命的夕阳阶
43、段时，则需要看护人员提供24小时的看护服务。1、预防性需求：主要是年龄段刚进入老年阶段的老人，身体状况较好，其主要需求表现为参加各种社会活动和体育运动。2、支持性需求：主要是能正常行动但需要一定帮助的老人，其主要需求表现为支持性服务和非专业的生活协助。3、长期看护需求：主要是行动不便的老人，其主要需求表现为洗澡、穿衣、饮食、如厕和室内移动等基本活动。4、精细护理需求：主要是患病较为严重的老人，主要需求表现为专业性的医疗护理以及24小时的生活看护。图4：美国55岁以上老人的养老需求类型资料来源：Greystone Communities Continum of Care Chart（三）休闲度假
44、养老养生供给种类分析发达国家的休闲度假养老养生较为成熟，其所提供的养老服务的供给形式也多种多样，包括家庭养老、政府养老及商业养老等多种形式。根据老年人养老需求内容的不同，养老产品的供给种类也有所不同。综合美国、英国、澳大利亚、日本等发达国家的发展经验，养老社区针对预防性需求、支持性需求、长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区等五种类型的养老社区业态。1、活力居住社区：活力居住社区包含的物业主要包括独立式别墅、乡村别墅、联排别墅和不提供专门服务的公寓。这些社区通常是限制或针对55岁或以上的成年人。居民普遍拥有一种独立的生
45、活方式。社区一般包括的设施有俱乐部、高尔夫球场和休闲空间。其维修保养费用包含在每月的管理费中。社区不提供随着老人年龄增大而可能需要的一些护理设施和服务。2、独立居住社区：独立居住社区主要为生活可以完全自理的老人设计，是一种有入住家庭年龄限制并提供中央餐饮服务的社区。住在这里的老人们保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助。社区为居民提供的服务包括餐饮服务、家政服务、交通服务和社交及康乐活动。这些附加服务费用包括在每月的管理费中。一般来说，独立居住社区不需要政府有关部门的执照，但很多这样的住宅包含有协助居住的成分，从而需要住宅所在地的政府的批准和许可。图5：美国养老社区的种类预防性支持性
46、看护类型55100长期看护独立居住活力居住护理居住精细护理动机看护方式年龄需求需要协助居住持续看护社区资料来源：Greystone Communities Continum of Care Chart3、协助居住社区：协助居住社区是受国家管制的租赁物业，一般要持有州政府的许可执照。其主要为生活可半自理的老人设计，通过受过训练的员工为老人提供日常的生活起居服务，包括药品管理、洗澡、穿衣、如厕、搀扶走动和喂食等等。尤其是为需要提醒服药、需要24小时看护服务、有困难独立行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有老年痴呆症的老人提供服务。提供协助的程度和水平是由多种因素决定的，如入住老人的需求、机构自身的能
47、力、所在州的法律等。4、护理居住社区：护理居住社区为生活不可自理的老人设计，提供24小时护理和医疗保健服务。护理居住社区是拥有SNF(专业护理设施)或者NF（护理设施）执照，为大多数需要24小时护理和医疗保健服务的个人，按日费率或出租价格收费的物业。它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理居住社区各有专长。由于护理居住社区受联邦、州政府的规定管辖，护理居住社区必须满足标准，有适当的工作人员，其花名册包括管理人员、注册护士、有执照的护士、护工和其他人员。绝大多数护理居住社区参加了医疗补助和医疗保险项目，因此一般来说，入住这些社区可以享受医疗补助许可和医疗保险报销。但这些设施必须满足联邦的要求以及州政府执照的标准。即使不参加医疗补助和医疗保险，护理院也必须满足州政府的执照标准。在美国人们认为护理居住社区是仅次于核电站的规定最多的行业。5、持续看护社区：持续看护社区为高收入老人提供全方位或定制化的保健和医疗服务。持续看护社区是由活力居住物业、独立生活物业、协助居住物业和护理居住物业共同组成的。对于生活在这个社区的居民的最重要的吸引力是他们无需随着保健和医疗需求的变化而搬迁，在社区的物业中转移就行。各个持续看护社区的收费标准也不一样，但一般包括入住费，公寓费和租金。许多社区每月还收取维
