某公司北城新区项目立项申请报告.docx

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1、关于临沂*置业有限公司*新区*广场项目立项的申请报告公司二O一O年一月第一章项目概况一、 建设条件、 地块解析本项目位于临沂市*区*新区，南临*街，北临*街，西临*路，东临*二路，地块编号为A2，项目名称为*新区*广场。、 交通条件本项目紧临临沂交通南北主干道*路，与市政中心广场相距 ，属典型的中心广场物业，交通十分便捷，有路、路等公交大巴可达本项目。、地形地势本项目地块平坦，南北两侧均有良好景观资源，视野开阔，满眼翠绿。、规划限制条件本项目占地面积37982平方米，总建筑面积329342平方米，规定计容积率面积284180平方米，容积率为6.99，地下面积45162平方米，建筑占地面积158

2、25平方米，建筑密度0.39%，绿地面积14600平方米，绿地率37.4%。二、 项目研究工作依据 本项目可性行研究依据为：临沂市特别是*新区房地产现状、临沂市工程造价信息、本项目的地块价值。三、 项目开发公司状况1、项目申报单位名 称：临沂*置业有限公司（以下简称*置业）住 所：*社区服务中心楼法定代表人姓名：宁照注 册 资 本：人民币万元实 收 资 本：人民币万元公 司 类 型：有限责任公司2、 项目申报单位主营业务*置业的经营范围包括房地产开发（持有效资质证经营），销售。3、 项目申报单位经营年限*置业经营年限自成立日期二四年二月十日至长期。4、 项目申报单位股东构成临沂*置业有限公司的

3、企业法人营业执照注册号为，住所位于*区*社区服务中心楼。法定代表人宁照，注册资本人民币万元，实收资本万元，宁照占股份的100%，公司类型为有限责任公司。5、项目申报单位资产负债情况*置业资产负债情况见下表1-1。从表1-1知道*置业的资产主要为“应收账款”、“其他应收款”和“固定资产净值”，分别为元、元和元；而负债主要为“应付账款”、“应付工资”和“其他应付款”分别为元、元和元。房地产行业资金流动速度比较快、资产变现能力强的特点也使得*置业的资产状况总体来说是比较安全的。表1-1 *置业资产负债表编制单位：临沂市*置业有限公司 20年月日 金额单位：元资产行次年初数期末数负债及所有者权益行次年

4、初数期末数流动资产：流动负债：货币资金1短期借款27短期投资2应付票据28应收票据3应付账款29应收股息4应付工资30应收账款5应付福利费31其他应收款6应付利润32存货7应交税金33待摊费用8其他应交款34一年内到期的长期债券投资9其他应付款35其他流动资产10预提费用36流动资产合计11一年内到期的长期负债37长期投资：其他流动负债38长期股权投资12流动负债合计39长期债权投资13长期负债：长期投资合计14长期借款40固定资产：长期应付款41固定资产原价15其他长期负债42减：累计折旧16固定资产净值17长期负债合计43工程物资18在建工程19负债合计44固定资产清理20所有者权益：固定

5、资产合计21实收资本45资本公积46无形资产22盈余公积47长期待摊费用23其中：法定公益金48其他长期资产24未分配利润49无形及其他资产合计25所有者权益（股东权益）合计50资产合计：26负债及权益（股东权益）合计：51企业负责人：* 会计机构负责人： 制表人：*置业的损益情况见下表1-2。*置业09年累计盈利元，而盈利的原因主要是。相信随着*广场项目的开工、建设，*置业的盈利情况更加乐观。表1-2 *置业利润表编制单位：临沂市*置业有限公司 2010年1月 金额单位：元项目行次本月数本年累计数一、主营业务收入1减：主营业务成本2主营业务税金及附加3二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）4

6、加：其他业务利润（亏损以“-”号填列）5减：营业费用6管理费用7财务费用8三、营业利润（亏损以“-”号填列）9加：投资收益（损失以“-”号填列）10营业外收入11减：营业外支出 12四、利润总额（亏损以“-”号填列） 13减：所得税14五、净利润（净亏损以“-”号填列） 15企业负责人：* 会计机构负责人： 制表人：1.1.6 项目申报单位主要投资项目临沂市*新区A1、A、A、A地块共计亩地的开发。1.1.7 项目申报单位现有人员和资质临沂市*置业有限公司经营房地产开发业务的现有员工为人，设有开发部、营销策划部、行政人事部、研发部、合约采购部、工程部及财务部个职能部门。拥有一批具有房地产开发经

7、验丰富的工程、销售、财务、综合等管理人员，暂缺岗位人员目前正在招聘补充。*置业拥有房地产开发级资质。*置业房地产开发业务部有足够的能力开发大中型商品房项目。四、项目建设规模和建设内容*新区*广场占地面积37982平方米，总建筑面积329342平方米，规定计容积率面积284180平方米，容积率为6.99，地下面积45162平方米，建筑占地面积15825平方米，建筑密度0.39%，绿地面积14600平方米，绿地率37.4%。 该项目是一个城市综合体沿*路由南向北一路布置（如下图），分三个主体，由南向北，第一个主体是层的酒店式公寓，其中裙楼层是高档购物中心，第二个主体是由二栋楼组成，南边是层的五星级

8、酒店，北边是层的高端写字楼，第三个主体也是由二栋楼加裙楼组成，裙楼层是高档购物中心，裙楼上是二栋高端公寓住宅，层数2层，整个项目地下均为三层，第一层是大型超市，第二、三层是停车场，建筑结构形式为框架结构。五、项目建设招投标形式1.概述根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，建设项目可行性报告需增加招标内容，并作为可行性研究报告附件与可行性研究报告一同送交项目审批部门审批。根据中华人民共和国招标投标法规定，除特殊情况外均必须招标，本项目属于必须招标的项目。2.发包方式由于本项目规模较大，包括内容比较多，建筑均为高层，对施工技术的要求很高，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方

9、式较为适合。3.招标组织形式本项目的业主具备自行招标的能力，宜采用自行招标形式。4.招标方式本工程拟采用单项工作内容发包方式，针对不同的单项工作内容应采取不同的招标方式。具体说明如下：规划勘察设计：采用公开竞争招标方式。通过方案竟评遴选承接单位，以取得最佳方案和设计。工程监理：采用有限公开招标方式。即面对本地的工程监理单位组织公开招标。建筑、安装、装饰工程、重要材料采购：采用分类、分单项的公开招标方式，这样业主能取得有竞争力的合同。分类、分单项的公开招标亦即采取平行承发包形式，这样做是因为项目规模较大，实行总承包比较不利。为弥补平行承发包的不足，可选择一家承包单位作为项目的主承建商，担负地盘统

10、筹管理责任。设备采购：由于符合条件的设备供应商很多，若采取公开招标方式，评标的工作量较大，招标的时间长、费用高，因此该项工程拟采取邀请招标的方式。本工程招标方案列入下表： 招标基本情况表建设项目名称： *新区*广场 招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万圆）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察规划方案竞赛设计方案竞赛建筑工程分主要单项安装工程装饰工程分主要单项监理限（本地）设备重要材料情况说明：在建筑、安装工程承包商中确定一家为主承建商。 建设单位盖章 年 月 日第二章项目投资环境一、 宏观经济环境我国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出“十一五时

11、期是全面建设小康社会的关键时期，十一五时期要努力实现国内生产总值年均增长7.5%、城镇化率提高到47%，产业结构、产品结构和企业组织结构更趋合理，城乡、区域间公共服务、人均收入和生活水平差距扩大的趋势得到遏制”等。据国家统计局消息称，2009年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。居民消费价格11月份同比涨幅由负转正，当月上涨0.6%，12月份上涨1.9%。全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长9

12、.6%，经营净收入增长5.2%，财产性收入增长11.6%，转移性收入增长14.9%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。其中，工资性收入增长11.2%，第一产业生产经营收入增长2.2%，二、三产业生产经营收入增长10.0%，财产性收入增长12.9%，转移性收入增长23.1%。全年城镇就业人员比上年净增910万人。年末农村外出务工劳动力1.49亿人，比一季度末增加170万人。全年居民消费价格比上年下降0.7%。其中，城市下降0.9%，农村下降0.3%，其中居住下降3.6%。2009年的中国经济增长令世界关注，更多的目光现在聚焦在今年的走势上来。在对于

13、2010年的中国经济预测中，社科院公布的一份报告认为，2010年GDP增长速度是10%左右，超过了国务院发展研究中心预测的9.5%增长率。我国经济效益逐步好转，国家的财政收入和工业企业的利润也止跌回升，通过实施促进家电、汽车、节能产品消费等措施，社会消费品零售总额加快增长，全社会的固定资产投资快速增长，预计全年增长在30%以上，并且投资结构进一步优化，投向民生领域和社会事业的投资占去年投资比重43%。临沂市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要发展目标为：“十一五”期间，总量再翻番，人均过三千；打造现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市、鲁南制造业基地和区域

14、性金融中心，建设具有国际知名度的联结长三角、环渤海经济圈的新欧亚大陆桥东桥头堡特大中心城市，构建“富裕、平安、文明、生态、开放、活力”的大临沂、新临沂。到2010年，全市经济总量翻一番，生产总值达到2500亿元，年均增长15%，人均达到3000美元；地方财政收入122亿元，年均增长20%；三次产业结构调整为8：52：40；城镇居民人均可支配收入14000元，农民人均纯收入5800元；年均分别增长9%、10%。”国家“十五”期间发展目标是服务业增加值年均增长7.5%，高于国民经济增速0.5个百分点，占国内生产总值的比重由2000年的33.2%提高到2005年的36%，服务业从业人员年龄增长4%，

15、占社会从业业人员的比重由2000年的27.5%提高到2005年的33%。山东省确定的服务业增加值年均增长速度10%，高于国内生产总值增速1个百分点，2005年，服务业占国内生产总值的比重达到40%，就业人员占社会从业人员的比重达到39%，服务业提供的税收占地方税收的35%。近年来，临沂市服务业发展迅猛，但仍处在起步阶段，服务业增加值占国内生产总值的比重较低，整个服务业水平和档次比较低。国家国家经济和社会发展第十一个五年规划纲要强调，要坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。山东省在“十一五”期间，也把加快发展服务业作为产业结构调

16、整的重中之重。按照这一思路，山东在“十一五”期间将以膨胀规模、提高层次为重点，提高服务业占生产总值和就业的比重。重点发展金融保险、现代物流、中介服务三大行业，壮大发展新兴服务业，大力发展旅游、文化、房地产、资讯服务四大行业，改造提升商贸流通、餐饮、交通运输三大行业。虽然近年来临沂市城区各类房地产开发及商业设施建设步伐较快，但总体上开发项目规模较小，整体开发水平不高，成规模的高标准服务活动设施还很少，特别是*新区。而随着经济和社会的发展及临沂市经济中心的发展，各种商务活动也随之大量增加，商务用房需要量随之越来越大，同时消费者对服务设施的环境及结构、布局等也提出了越来越高的要求。二、房地产市场分析

17、、2010年全国房地产市场前瞻自1998年房改后，房地产综合景气指数攀升，2002年国土资源部颁布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，明确了国有土地出让必须通过招、拍、挂方式，全国房地产景气出现短暂下跌。2003年，国务院发布国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，第一次明确房地产行业为国民经济支柱地位，房地产从此走上了长达4年的大繁荣。针对全国房价上涨过快，国家先后出台了新旧国八条（2005年）、国六条（2006年）等一系列严厉的调控措施，这些调控政策对当年房价和成交量产生了重要影响，但由于有些措施不当，房地产行业总体景气仍然顽强向上。 2008年的经济危机打断了房地产行业的景气周期，房

18、地产综合景气指数创房改以来新低，为应对国内经济和房地产行业的低迷，国家出台了一揽子针对房地产行业的刺激政策，包括金融、税收及交易环节等各个方面，2009年，房地产市场实现复苏并开始了新一轮增长。 2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。2009年，全

19、国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，

20、下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。09年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.8%；商品住宅销售价格上涨10.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨11.0%

21、，高档住宅销售价格上涨7.2%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨2.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨2.4%，高档住宅销售价格上涨1.3%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨11.6%，环比上涨2.0%。2009 年房地产市场成为促进国民经济发展的巨大力量，同时高速发展的国民经济，不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大需求的潜在，也必然成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。居民房屋购买欲望依然旺盛，购买力在政策的帮助下依然强劲。全国及主要城市销售面积增速依然保持在高位。2009年前三季度，全国住宅销售面积同比增速达到46.44%。

22、中国经济内在的自主成长的机制和能力显著增强，国民经济运行正处于新一轮周期的上升期，政策环境有利经济发展，同时外部环境改善，世界经济将走出低谷等因素都将促进2010 年国民经济的进一步繁荣。 2010年，信贷额度仍然为7.5万亿，有了和09年持平的信贷额度支撑，以及宏观经济其他部分并未有效回暖，为寻求出路的民间资金及国家信贷资金必然仍将大规模涌向房地产市场，其次开发商因为09年火爆销售业绩，资金充裕，将促使价格抗跌性提升。、房产投资增长速度将趋于平稳 2009年是我国房地产业自2008 年以来投资增幅最快的一年，据国家发改委和国家统局公布的数据，年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨

23、7.8%，涨幅比上月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，这是因为2008年经济危机以及房地产市场的极度低迷，使得房地产企业异常谨慎，大幅减少了计划投资和新开工面积，这直接导致2009年下半年以来的供给不足。由于2009年房地产市场行情火爆，房地产开发企业纷纷增加新开工面积，例如万科09上调开工面积至585万平方米，较年初计划上调45%，金地集团将全年计划开工面积由135万平方米调整至157万平方米，调高超过16%。截止9月全国住宅投资增速达到13.39%，新开工面积增速也开始接近正增长。房地产投资和新开工面积到现实有效供应大约需要半年到1年的时间，则2010年中

24、期时候，此部分新开工房屋将陆续入市，形成有效供给，供不应求的供求关系将被打破。导致我国房地产投资增速加快的原因主要包括：积极的财政政策导致国民经济总投资的高增长，也影响了房地产市场；居民住房需求的上升以及地方政府对土地供给的放宽；房地产业的高利润率吸引大量资金涌入，造成房地产投资长期保持高速增长，成为总投资需求增长的一个重要组成部分。由于目前国内的房地产市场上涨并不是因为有人热炒，价格也没有跟实体经济的因素完全脱离，因此可以判断房地产价格相对2007年而言比较理性，也不存在泡沫。今年的成交量很难达到去年的水平，大约会缩水2-3成，这是因为09年的新增信贷为10万亿，今年该数据大约为7-8万亿。

25、其次，去年房地产的价格也比今年低。最后，利率在今年有上浮的可能。所以可以预见到在上述情况下，今年的购买力肯定比去年低很多，很多刚性需求在去年已经释放。加上一些抑制房地产的政策相继出台，也会使更多人在买房的时候会更谨慎，信贷方向转变，楼市很难保持不动，在现在这个价格水平稳步向上甚至不跌不升也非常难，但二三线城市仍然非常看好，不少三四线城市的楼价2010年还是稳步上升。2010年政府在肯定和保持房地产市场健康发展的同时，将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格，促进房地产市场健康发展，防止泡沫经济产生危害国

26、民经济和社会安定。政策调整将会显得十分谨慎，政策调整对房地产行业的负面影响将会温和体现，房地产行业因政策而发生的调整将在有限幅度和范围内发生。 、房地产市场结构发生变化 l 中低价房将逐步成为市场主体 目前，中国的房地产市场出现了一部分高档、大户型住宅空置，而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。建设部将通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重，对中国房地产市场的供应结构进行调控，从而提高我国房地产的市场化程度，发展中低价位、中小户型的商品住宅，以满足更多普通百姓的购房需求。 建设部将继续加大对各地经济适用住房的建设力度和管理，满足更多普通百姓的购房需求。建设部住宅与房

27、地产业司副司长沈建中说：“我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消费的主体。所以从结构调整的目标来看主要是要更多的来满足中低收入家庭住房的需求。也就是说我们要更多的来提供一些中低价位、中小户型的产品，来供应市场，来满足中低收入家庭的需求。” l 房地产二级市场进一步发展 随着人民收入水平的提高，改善生活质量、提高住房品质成为消费者新的置业观念。二手房的大量入市为消费者提供了极大的选择空间，2010年房地产二手市场将得到将受到更多消费者的推崇。“置业升级”不仅提高了百姓的住房品质，也为实现房地产一、二、三级住宅市场的联动起到了极好的作用。，据个人状况从低到高的梯级消费模式不仅活跃了整个房地产市

28、场，也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的最佳选择。 被称为一级半市场的“空置房”市场将因政策及市场等因素而大幅放量，空置房因其具备价格便宜、无期房风险、投资及自住价值较高等优势而受到购房者的格外青睐，“有人没房住，有房没人住”的空置房现象将得到有效改善。空置房的大量上市，将成为促进社会经济机制正常运转，解决百姓住房问题的有效途径。同时，与证券市场的不确定性相比，投资房地产的收益率和稳健性着实对投资客有着巨大的吸引力，并且地产保值、增值的功能最为明显，投资性置业将使一部分投资 2010年，住房改革制度成效将逐渐显露，百姓在满足居住需求后，会在投资意识的引导下投资房产。随着几年来一手商品房投资回

29、报率的下降，二手房将因其价格低、地段好、物业配套成熟而成为重点投资对象。 l 商铺成为新的投资热点 1、政策走势（1）政策倾向2009年12月5日至7日，中央经济工作会议对于地产行业的政策基调为积极扶持。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，并将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加快城镇化。土地供给量及保障性住房均将有所增加，将平滑过度上涨的地价对于开发商带来的资金压力及风险。会议表示将增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。从中央经济工作会议的精神我们可以看出在2010年适度宽松的货币政策将会加大商业地产的资金来源，从而保障商业地产的开发和建

30、设。（2）投资倾向2009年5月27日，国务院公布了固定资产项目投资资本金比例调整结果，保障性住房和普通商品房项目资本金比例由原来的35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。此次资本金比例下调，降低了开发企业融资门槛，缓解了开发企业资金压力，有利于走出行业不景气的局面，从而达到刺激经济的目的。此次商品房项目资本金比例的下调也刺激了北京市商业地产的投资，如图所示全国商业地产的投资完成额在今年一直持续表现出上升趋势，但在5月份前的投资增速相对缓慢，在国务院公布下调商品房的资本金比例后，政策效果立即显现，5月份全国商业地产投资额为1580.56亿元，6月份增长到2219.83亿元，同比增长

31、了40.4%，7、8、9、10月份的投资完成额分别为2717.3亿元、3263.2亿元、3862.81亿元、4360亿元，同比增长22.41%、20.08%、18.37%、12.87%，虽然增长率有所下降，但增长趋势明显。在全国经济回暖趋势以及商品房项目资本金比例下调的的影响下，2010年商业地产的投资总额必将出现稳定增长趋势。（3）土地政策从2009年出台的一系列关于房地产开发用地的政策可以看出，政府在2010年将进一步鼓励工业用地的出让、开发和利用。同时，以上的一些政策在2010年对于开发商囤地、捂盘现象将会形成一定冲击，这将会促进开发商对土地开发，加快房地产新项目的建设，这对于北京市商业

32、地产的发展也起到了一地的促进作用，因为2009年土地政策的调整，2010年商业的地产的开发将会加速，新项目的上市将会快速出现。2009年以来，商业用地成为土地拍卖的主要拍卖对象，可以预计，近期以来，由于商业用地拍卖大热，未来商业地产开发将现火热场面。2009年11月份，上海再度出让两幅土地,分别为位于浦东新区临港新城的一幅商业用地,以及嘉定区嘉定新城内一幅商住综合用地。浦东新区临港新城的地块成交价最终为1.7亿，面积为31437.8平方米 。嘉定新城地块,则以楼面地价9724元/平方米被保利获取,总地价为12亿。2009年12月份，杭州出让3宗商业用地，3宗地块分别位于市中心、申花和滨江板块，

33、总出让面积46356平方米，约合69.53亩，可建筑面积达14.9万平方米。从以上的数据可知，2009年下半年以来，出现商业用地的集中供应，可以预计，已往由居住类土地独唱主角的局面将由此改变，商业用地将在未来一段时间内活跃在土地拍卖舞台。同时伴随着城市综合体开发时代的到来，未来商业地产需求旺盛，加之商业地产土地政策大放宽，在2010年商业地产开发将会出现火热场景。2、金融环境（1）REITS呼之欲出关于建立国内地产信托投资基金(REITs)的时间表和可能性已经热议了很长时间。2005年越秀房地产信托投资基金在香港上市成功，旗下资产组合全部由内地的房地产项目构成，显示了以内地房地产资产组合而成的

34、信托投资基金的市场生存能力。此项信托基金的机构配售部份是81%，反映了机构投资者们通过房地产信托投资基金购进入内的房地产市场的强烈需求。在过去的四年中，还有其他几个投资大陆地产的房地产投资信托基金在香港或新加坡上市，2005年7月，丰树物流信托基金在新加坡上市；2006年12月嘉茂中国商用产业信托基金在新加坡上市；睿富中国商业房地产信托基金在香港上市。这四家是在海外投资的房地产信托基金，其目标是投资于中国的房地产市场。国内REITs产品的设立，将为中国房地产投资市场带来一系列相关的益处。2009年中国REITs也进行了试点，2009年8月REITs试点研讨会在上海举行，会议承办单位浦东新区金融

35、服务办公室汇报的REITs三大方案显示，债权性方案设计已经成熟，而股权性方案仍在研究中。上海REITs将由券商或基金公司发起并持有51%的控股权，海通证券将是首家试点券商，2009年11月份上海的REITs试点已经进入实际操作阶段，上海REITs有望将在2010年推出。同时央行、证监会分别牵头的REITs在2010年同时有望在北京、天津、深圳同步推出。随着房地产信托投资基金的建立，通过设立股权投资基金、信托计划及在银行间市场发行债务融资工具等方式拓宽融资渠道，将会改善房地产行业的融资环境，促进房地产行业的投资。（2）保险资金松闸自从中国2001年加入WTO后，国内的保险行业竞争日趋激烈。在20

36、01年市场中仅有35家保险公司。至2007年从业总数已经增长到2001年的3倍达到107家之多。保险行业近年来取得了令人瞩目的飞速发展，保费收入相应地急剧增长(如图7所示)，到2008年底保险行业资产已经达到人民币三万三千四百亿元。在迅速增长的背景下，保险行业普遍面临为其自有资金寻求投资渠道的压力。2009年10月1日，修订后的中华人民共和国保险法开始实施，其中新增了“投资不动产”这一新的保险资金运用形式，意味着保险资金可以进入房地产市场，具体细则近期将会出台。从国际经验以及我国保险资金股票类权益投资比例的上限来看，预计保险资金的不动产投资比例合理上限应该在10%到15%之间，但初始上限可能为

37、5%。我们预计，保险资金入市后每年新增资金量约150亿-200亿元，且主要集中投资于商业楼宇。按照去年末保险资金总资产3.34万亿元计算，保险公司可进入不动产投资领域的保险资金可能在1700亿元左右。随着经济的复苏，房地产行业也明显复苏，房地产行业的收益率明显增加，尤其是商业地产的收益率随经济的复苏将会大幅度的提高，保险资金介入房地产行业的积极性势必增加，这将会增加房地产行业的融资渠道，增加房地产行业的投资，尤其将会增加商业地产的投资。（3）银行放贷量如图所示，表示2007年至2009年我国新增贷款量。2007年全年新增贷款总量为3.63万亿元，2008年全年新增贷款总量为4.45万亿元，20

38、09年的新增贷款量为10万亿，已经超过了预定“全年5万亿”的最低目标，今年新增贷款量比2007年多出6.37万亿元，增幅达到175.48%，比2008年全年新增贷款量多出5.55万亿元，增幅达到124.72%。这新增贷款量是国家刺激经济的有效手段，短期内这一投资量的刺激作用可能还不是很明显，但在未来两年内投资量的刺激作用将会逐步显现，未来经济的复苏形式将会稳步提高。而且新增的投资量大部分会流入房地产行业，尤其作为经济、政治、文化中心的北京，对这些新增贷款的吸纳量又会居于全国首位。可以预计，在未来的房地产行业，尤其是商业地产的开发和建设会在2010年全面的开花结果。三、项目所在区域房地产发展规划

39、和趋势 1、临沂市规划）临沂市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出临沂市将加快推进城市化进程，着力打造生态宜居活力城市，实现生态资源大市向生态园林城市的转变提升，使基础设施进一步完善，城市功能全面增强，人居环境更加舒适宜人，促进城市的可持续发展。 “强化中心，发展两带，建设四个副中心 ” 构建“富裕、平安、文明、生态、开放、活力”的大临沂、新临沂。“十一五”期间，临沂市城市化发展目标为：2010年全市总人口达到1050万人，其中城镇人口达到504万人，市区城市人口达到145万人；2010年城市建成区面积达到600平方公里，其中市区155平方公里；2010年城镇化率达到48%；经济发展目标

40、：2010年生产总值达到2600亿元，人均达到24600元。产业结构调整目标：第一产业向第二、三产业转移人口到2010年累计达50万人。规划期内，全市住房建设用地供应总量为1900公顷。规划期内住宅建设用地供应计划统计表年度用地项目（个）用地面积（万m2）200840220200940210201040200201140210201240200合计2001040资料来源：市国土局 ）临沂市城市总体规划（2005-2020年）中确定：近期（20052010年）中心城区规划总人口 145 万人，居住用地总面积 2075 公顷，人均居住用地 116平方米，人均居住面积 28平方米。规划期内，中心城区

41、住房面积总需求为1410万平方米。2009年临沂市开工建设普通商品房260万平方米。住房建设总目标（单位：万）类 别普通商品房经济适用房拆迁安置房（新增面积）廉租房20082012年82019039010总 量1410、*新区规划）*新区规划范围为，东至沂河，西、南至祊河，北至北外环，规划总面积约45平方公里。提高城市环境质量、生活质量和景观艺术水平，建成富有临沂特色、环境优美的现代化城市新区。）*新区规划期限为20032020年，职能定位为市级行政服务中心、文化中心、体育中心、商业中心、高新科教区、滨水休闲度假区所在地、中高档住宅区，近期规划用地23.7平方公里，2020年规划控制用地52平

42、方公里。新区规划为“三纵两横”的发展结构，三条纵轴是以行政中心为主导，并不断向北延伸的行政文化发展轴线；以商业带为主导的联系行政中心及商业中心，并向青年路以北继续延伸的商住发展轴线；沿柳青河呈南北向发展的自然生态发展轴线。三条纵向发展轴是未来新区发展的“脊梁”。两条横向轴是：商业中心、购物中心主导的商业发展轴；青年路以北社区商业中心主导的商业发展轴。横纵发展轴分别串联起了行政中心、文化娱乐中心、商业中心、购物中心、核心绿地、体育中心6大主要发展区域和青年路以北3个社区商业服务中心、3个次要发展区域。）*新区3050万人口规模的中心城区的建设初具规模。交通、通讯、能源、水利、环保等现代化基础设施

43、建设不断推进，城市功能更加完善，环境综合治理取得实效，城乡环境质量明显改善，环境综合指数达到90分以上，常住人口接近40万人，*新区现框架基本形成， 2007年止，*新区已累计审核工程合同价123032万元，审核已完成工程造价127012万元。30余栋写字楼拔地而起，汇聚数百家中外企业、事业单位、政府机关，构建起城市商贸、金融、信息、文化、会展及公共事务集散地，成为临沂“第一金融中心，中央CBD”，城市经济发展的灵魂所在。、项目规划内容的衔接和协调）规划衔接根据临沂市城市规划管理有关规定及临沂市城市总体规划（2003-2020年）的规划要求，结合临沂市规划局、*新区指挥部给出的本项目的规划设计条件，本项目规划目标是立足于以人为本和尊重与保护环境的基础上，将*广场打造成为*新区当地的标志性高档商业。本项目依据临沂市规划局、*新区指挥部对本项目给出的规划设计条件，已经对项目总平面布置进行了周详的论证和合理的规划，使项目规划、布局与*新区规划相匹